Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 27 novembre 2025, n° 25/03858

TGI 5 février 2025

CA Paris
Confirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Preuve de l'usage d'habitation
La cour a estimé que la ville n'a pas réussi à prouver que l'appartement était affecté à un usage d'habitation à la date requise, confirmant ainsi le jugement de première instance.
Rejeté
Infractions commises par Mme [N]
La cour a rejeté cette demande, considérant que la preuve des infractions n'a pas été apportée.
Rejeté
Frais engagés dans le cadre de la procédure
La cour a rejeté cette demande, confirmant le jugement de première instance qui avait également débouté la ville de ses demandes au titre des frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 27 nov. 2025, n° 25/03858
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/03858
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 5 février 2025, N° 24/53347
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isia KHALFIStéphane DESFORGESAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGESSELARL 2H AVOCATS A LA COUR
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 8 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03858 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK4XR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 5 Février 2025 -TJ de [Localité 8] – RG n° 24/53347

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 8], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [O] [C], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉE

Mme [B] [S] [N]

C/O Maître [E] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Isia KHALFI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1939

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 avril 2024, la ville de Paris a fait assigner Mme [N] épouse [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.631-52 du code de la construction et de l’habitation, au titre d’un appartement situé [Adresse 1] à Paris 16ème, aux fins de :

Condamner Mme [Y] au paiement d’une amende civile de 50.000 euros, dont le produit lui sera intégralement versé ;

Condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 5 février 2025, le tribunal judiciaire a :

Débouté la ville de [Localité 8] de ses demandes ;

Rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la ville de [Localité 8] aux dépens ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 19 février 2025, la ville de [Localité 8] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 septembre 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 novembre 2024 en ce qu’il a débouté la ville de Paris de sa demande ;

Statuant à nouveau :

Constater les infractions commises par Mme [Y] ;

Condamner Mme [N] épouse [Y] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 octobre 2025, Mme [N] épouse [Y] demande à la cour, sur le fondement de l’article L 631-7 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1353 du code civil ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Juger que la Mairie de [Localité 8] ne prouve pas l’usage d’habitation de l’appartement objet de la présente action à la date du 1er janvier 1970 ;

Juger que M. [F] [Y] était résident principal de l’appartement [Adresse 2] depuis décembre 2018 ;

Juger que sa mise en location saisonnière moins de 120 nuits par an n’enfreint pas les dispositions légales en vigueur ;

Juger que la preuve de location touristique en violation de la réglementation en vigueur n’est pas apportée par la Mairie de [Localité 8] ;

En conséquence,

Débouter la Mairie de [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 5 février 2025 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à infirmer la décision de 1ère instance et à condamner Mme [B] [N] au paiement d’une amende civile, il lui est demandé de :

Ramener et fixer le montant de l’amende civile à de plus justes et raisonnables proportions à raison tant de son absolue bonne foi, que du montant des revenus de la location, de la situation financière du résident principal et de l’absence d’effet de cette amende sur l’objet d’intérêt général poursuivi par la législation ;

En tout état de cause, il est demandé la cour d’appel de Paris de :

Condamner la Mairie de [Localité 8] à payer à Mme [B] [N] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction, pour ceux-là concernant au profit de la société 2h Avocats en la personne de Maître Audrey Schwab et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

SUR CE,

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 8] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En l’espèce, les parties s’opposent s’agissant de la preuve à apporter par la ville de [Localité 8] quant à l’affectation à usage d’habitation du local en cause au 1er janvier 1970.

La déclaration modèle H2 versée par l’appelante est particulièrement peu lisible, de sorte que la fiabilité des informations qui y sont portées en est nécessairement altérée. Elle est en outre entièrement barrée d’un trait.

Datée du 26 novembre 1970, elle mentionne un loyer au 1er janvier 1970 de 1 388 francs et une occupation par [prénom illisible] [J] depuis 1959. L’appartement objet de la fiche est situé au 1er étage gauche du [Adresse 1] à [Localité 9]. Aucune précision relative à un numéro de lot n’est portée alors que plusieurs lots se trouvent à cet étage, de sorte qu’il existe un doute sur le lot en cause.

Comme l’a relevé le premier juge, les calepins mentionnant Mme [V] [J] qui serait décédée en 1982 sont presque illisibles et cette indication est raturée. En outre, ces calepins mentionnent les propriétaires et non les occupants, comme le relève Mme [N], et la date de ces mentions n’est pas précisée. L’adresse de Mme [J] sur ce document est au [Adresse 3] à [Localité 10] et non dans les lieux loués. Or, la fiche H2 mentionne une occupation par une personne autre que le propriétaire ou l’usufruitier.

Mme [N] produit des attestations en pièce 16, rédigées sur des formulaires Cerfa et accompagnées de pièces d’identité, qui font état de l’occupation des deux lots du 1er étage par des cabinets médicaux, depuis 1986. Un dénommé [R] [K] a exercé son activité professionnelle entre 1980 et 2010, date de fermeture de son établissement au [Adresse 1].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la ville de [Localité 8] échoue à rapporter la preuve que l’appartement était affecté à l’usage d’habitation à la date requise, soit le 1er janvier 1970.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la ville de [Localité 8] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 8] à payer à Mme [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de [Localité 8] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de l’avocat de la partie adverse sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE