Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/17938 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPIU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 21/01728

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], À [Localité 5], représenté par son syndic, la société QUADRAL PROPERTY, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 539 607 952

C/O Société QUADRAL PROPERTY

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

INTIMEE

Madame [P] [B]

née le 18 mars 1942 à [Localité 6] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabien ESCAVABAJA et plaidant par M^e Safa ZAOUI, avocate au barreau de PARIS, substituant M^e Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS, toque C1060

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [P] [B] est propriétaire des lots n°73 et 220 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [I] est le président du conseil syndical au sein de cet ensemble immobilier.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2020, la résolution suivante n°27 a été votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : « A la demande de M. [I] : prise en charge par le syndicat des copropriétaires sur les dégradations volontaires faites à mon véhicule pour deux factures datées du 29/10/2018 d’un montant global de 2223,25 euros TTC, par un locataire ayant refusé de se soumettre au règlement de copropriété ».

Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié le 17 décembre 2020 à Mme [B].

Par acte d’huissier du 11 février 2021, Mme [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal aux fins principalement de voir déclarer nulle cette résolution.

Par jugement du 29 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— prononcé l’annulation de la résolution n°27 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] réunie 16 novembre 2020,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] à payer à Mme [B] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] aux dépens,

— dispensé Mme [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 13 octobre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 4 et 768 du code de procédure civile, 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :

— constater et juger recevables et bien-fondées ses demandes, fins et prétentions,

— constater et juger mal-fondées les demandes, fins et prétentions de Mme [B] contenue dans son assignation d’origine,

en conséquence :

— infirmer en totalité le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 29 septembre 2021,

— prononcer la validité de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020,

en tout état de cause,

— condamner Mme [B] à lui verser une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2022 par lesquelles Mme [B], intimée, invite la cour, au visa des articles 10-1, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 18 du décret du 17 mars 1967, et 700 du code de procédure civile, à :

à titre principal

— confirmer le jugement du 29 septembre 2021 en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 7] à [Localité 5] de ses prétentions et demandes,

y procédant,

— la déclarer recevable en son action aux fins de nullité de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020,

— prononcer la nullité de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020,

y ajoutant,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 7] à [Localité 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de retirer l’imputation des frais de procédure de première instance sur son compte copropriétaire,

en tout état de cause,

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, lesquels comprendront notamment les frais d’acte relatifs à la présente procédure, ses dépens, et son exécution,

— condamner l’appelant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux paiement des dépens ;

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

1- Sur la demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020

Moyens des parties

Mme [B] fait valoir l’existence d’un abus de majorité, la résolution litigieuse étant contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires comme portant sur le remboursement des frais exposés par le président du conseil syndical au titre des réparations effectuées sur sa voiture, à la suite d’un prétendu acte de vandalisme, dont il n’est pas établi qu’il serait imputable au syndicat, ce remboursement de frais personnels engagés du fait d’un tiers ne participant qu’à son intérêt propre et personnel. Elle soutient qu’il n’appartient pas à ce dernier d’effectuer des rappels du règlement de copropriété, qu’il peut solliciter une juridiction pénale aux fins d’indemnisation et que l’objet du syndicat n’est pas celui d’assurer les biens de la copropriété. Elle ajoute que la résolution litigieuse constitue une violation du règlement de copropriété qui exclut l’engagement de la responsabilité du syndicat ou du syndic en cas d’action délictueuse commise dans les parties communes ou privatives, chaque copropriétaire ayant l’entière responsabilité de la surveillance de ses biens, les services assurés dans l’immeuble ne pouvant y suppléer. Elle répond à l’argumentation adverse relative au fait que la somme demandée correspondrait à des dépenses nécessités par l’exécution de la mission du conseil syndical que le président de celui-ci n’a pas d’obligation de se déplacer avec son véhicule personnel chez le syndic avec lequel il échange régulièrement par courriels ; que le coût demandé correspond à une centaine d’allers/retours en taxi entre son domicile et le local du syndic ; que le syndicat des copropriétaires n’a pas à prendre en charge les frais personnels de réparation de l’emblème mini, de la tôlerie et de la peinture neuve de la voiture du président du conseil syndical ; et que cette nécessité n’était pas évoquée dans le courrier de M. [I] adressé avec la convocation pour l’assemblée, celui-ci invoquant, au contraire, une «participation financière dans un esprit de solidarité aux autres copropriétaires» qui ne relève pas de l’objet de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle soutient enfin que la résolution votée ne relève pas des modalités prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, étant étrangère à l’objet de la copropriété et contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réfute l’existence d’un abus de droit en soutenant que la dégradation du véhicule de M. [I] a été commise sur le parking collectif de l’immeuble par un locataire du fait de ses fonctions de président du conseil syndical en lien avec un rappel légitime de ses obligations comme occupant de l’immeuble, qu’une plainte pénale en atteste et qu’une autre procédure pour des violences de ce même locataire à son encontre va prochainement être examinée par le tribunal correctionnel de Bobigny. Il soutient que c’est pour le conserver comme président du conseil syndical et pour prendre en charge des dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission, qui n’ont pas été indemnisées par son assureur ou celui de l’immeuble, après qu’il a adressé un courrier aux copropriétaires explicitant ces circonstances, que l’assemblée a voté cette résolution à la majorité, seule Mme [B] l’ayant contestée. Il se prévaut, ainsi, de l’utilisation de son véhicule personnel pour mener sa mission, notamment pour se rendre dans les locaux du syndic. Il réfute toute violation du règlement de copropriété, indiquant que l’article mis en avant ne vise que l’impossible engagement de la responsabilité du syndicat et non une décision de celui-ci de prendre en charge d’indemniser un copropriétaire lorsqu’il a été victime d’un fait le justifiant. Il soutient, enfin, que le vote a été effectué à la majorité appropriée, puisqu’aucune disposition légale ne prévoit l’octroi d’une indemnisation à un membre du conseil syndical ayant subi un préjudice dans l’exercice de ses fonctions et que la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’impose « s’il n’en est autrement disposé par la loi ».

Décision de la cour

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2020 que Mme [B] faisait partie des 18 copropriétaires présents ou représentés qui s’étaient opposés à l’adoption de la résolution n°27.

Il reste à déterminer si celle-ci, sur qui repose la charge de cette preuve au sens de l’article 9 du code de procédure civile, démontre l’existence d’un motif d’annulation de cette résolution.

A cet égard, il convient de rappeler que les articles 14 et 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rappellent l’objet légalement assigné au syndicat : la conservation, l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes, dans le cadre desquelles interviennent les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, un copropriétaire peut obtenir l’annulation d’une résolution qui a dépassé la compétence du syndicat, son objet légal, ou qui est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires notamment parce qu’elle a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, constituant un abus de majorité.

Cependant, est valable la décision d’une assemblée générale qui, en application de l’article 27 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 porte sur des dépenses nécessitées pour l’exécution de la mission du conseil syndical, celles-ci constituant des dépenses courantes d’administration qui sont supportées par le syndicat.

En l’espèce, la résolution litigieuse porte sur la prise en charge par les copropriétaires des frais de réparations de 2223, 25 euros TTC exposés par un seul copropriétaire, également président du conseil syndical, à la suite de dégradations de son véhicule personnel commises par un tiers.

Cette dépense est donc contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires qu’elle appauvri et qui n’ont pas à supporter les conséquences de faits dont le syndicat n’est pas responsable, à protéger les intérêts d’un seul copropriétaire en palliant l’absence de couverture par un contrat d’assurance de son véhicule personnel, quand bien même il serait un président du conseil syndical investi dans sa mission.

Face à cette démonstration de Mme [B], le syndicat ne rapporte d’ailleurs pas même la preuve du lien entre les fonctions de président du conseil syndical de M. [I] et les dégradations de son véhicule. Le seul dépôt de plainte par ce dernier, faisant, au surplus, uniquement état de soupçons à l’encontre d’un locataire de la copropriété concernant ces faits et des échanges de courriels avec les forces de l’ordre aux mois de février 2019 et avril 2020 au sujet d’une procédure pénale concernant le même locataire mais tout à fait distincte, ne suffisent pas à démontrer que ce locataire aurait dégradé son véhicule dans le cadre d’un contentieux autour de l’exercice de ses fonctions.

Surtout, le syndicat ne justifie pas davantage que cette dépense soit nécessaire pour l’exécution des missions du président du conseil syndical : l’existence de déplacements de M. [I], au titre de ses fonctions, dans les locaux du syndic avec ce véhicule n’est pas prouvée ni leur caractère impératif face à d’autres modalités possibles d’échanges.

Il y a lieu d’en conclure que la résolution n°27 portait sur une dépense contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et extérieure à la conservation, à l’amélioration ou à l’administration de l’immeuble, de sorte que son adoption constitue un abus de majorité.

Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé son annulation.

2- Sur la demande reconventionnelle de retrait sous astreinte des frais de procédure de première instance du compte de Mme [B]

Moyens des parties

Mme [B] fait valoir que le syndicat, en violation des termes du jugement attaqué, ce alors qu’il a succombé, lui a imputé la somme de 106,49 euros pour «honoraire huissiers/[B]», que cette somme correspond aux frais de signification de la déclaration d’appel du syndicat et qu’aucune suite n’a été donnée aux courriers de son conseil en date des 12 janvier 2022 et 1er février 2022 à cet égard.

Décision de la cour

Il peut être utilement rappelé que les frais de signification d’une déclaration d’appel constituent des dépens au sens de l’article 695 5° du code de procédure civile en tant que « débours tarifés » mais de la procédure d’appel puisque celle-ci est engagée, en application de l’article 900 du code de procédure par cette déclaration.

Dès lors qu’il sera statué, ensuite, sur les dépens de l’appel et sur la dispense de ces frais, il appartiendra, si le syndicat ne défère pas, après son prononcé, à la présente décision, à Mme [B] de faire exécuter le présent arrêt et de saisir, si besoin, la juridiction compétente.

Sa demande de retrait sous astreinte des frais de procédure sera donc rejetée.

3- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [B] la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure doit également être rejetée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Mme [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour :

Y ajoutant

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 5] aux dépens d’appel ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 5] à payer à Mme [P] [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dispense Mme [P] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— Rejette la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE