Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12774 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJYEM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 23/05529

APPELANT

M. [W] [G] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/004767 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 23 mars 2018, l’établissement public [Localité 4] habitat OPH a conclu avec M. [G] [U] un bail d’habitation dans l’immeuble situé [Adresse 2], dans le [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 577,22 euros.

Par acte du 22 avril 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [G] [U] un commandement, visant la clause résolutoire prévue par le bail, de lui payer la somme en principal de 3.404,80 euros au titre de l’arriéré locatif, puis, par acte du 1er juin 2023, l’a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue 19 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 avril 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

— constaté que le contrat conclu le 23 mars 2018 entre l’établissement public [Localité 4] habitat OPH et M. [G] [U], concernant les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 5], est résilié depuis le 23 juin 2022 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de M. [G] [U] et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné à M. [G] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— condamné M. [G] [U] à payer à l’établissement public [Localité 4] habitat OPH la somme de 7.750 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, et une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 2 novembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux ;

— rejeté les autres demandes ;

— débouté la société [Localité 4] habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [G] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2022 et celui de l’assignation du 1er juin 2023.

Par déclaration du 11 juillet 2024, M. [G] [U] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2024, il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise sur le constat de la résiliation du bail, sur le rejet de la demande de délais de paiement, sur l’expulsion, sur la condamnation, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif à hauteur de 7.750 euros ;

statuant à nouveau,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au contrat de bail conclu entre lui et la société [Localité 4] habitat OPH, portant sur le logement situé au [Adresse 2], à [Localité 5]), sont acquises à la date du 23 juin 2022 ;

— le condamner à payer à la société [Localité 4] habitat OPH l’arriéré locatif dû ;

— ordonner cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et l’autoriser à se libérer de la dette en 36 versements mensuels, en plus du loyer et des charges courantes, dire que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir et rappeler que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

— dire qu’en cas de respect de cet échéancier, les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues et la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— dire qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre ; la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause ; il sera tenu de quitter les lieux ;

— rappeler que l’établissement public [Localité 4] habitat OPH pourra alors faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— rappeler qu’il sera tenu, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation ;

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à ses demandes et en cas d’expulsion,

— lui accorder les plus larges délais pour libérer les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 30 octobre 2024, l’établissement public [Localité 4] habitat OPH demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [G] [U] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835, alinéa 1er, du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que l’établissement public [Localité 4] habitat OPH a fait délivrer à M. [G] [U], le 22 avril 2022, un commandement de payer la somme en principal de 3.404,80 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022, terme de février 2022 inclus, et que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans les deux mois de cet acte.

M. [G] [U] admet que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au contrat de bail ont bien été acquises à la date du 23 juin 2022. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’établissement public [Localité 4] habitat OPH sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise sur la condamnation de M. [G] [U] au paiement de la somme de 7.750 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er novembre 2023.

Il ressort toutefois des pièces produites que le montant de la dette locative a évolué postérieurement au 1er novembre 2023 pour s’élever à la somme de 2.048,30 euros arrêtée au 1er octobre 2024 (pièce [Localité 4] habitat OPH n°10). La cour statuera, en conséquence, sur le dernier décompte actualisé de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Au regard de ce décompte, non contesté, la dette de M. [G] [U] s’élève, après prise en compte du versement de la somme de 6.438,09 euros par le Fonds de solidarité pour le logement, à la somme de 2.048,30 euros. L’obligation de M. [G] [U] au paiement, par provision, de cette dernière somme n’apparaissant pas sérieusement contestable, il convient, réformant de ce chef l’ordonnance entreprise, de condamner M. [G] [U] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.048,30 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, énonce :

— en son paragraphe V,, 'Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.

— en son paragraphe VII, 'Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

M. [G] [U] sollicite la possibilité de régler la dette locative en 36 mensualités et sollicite la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, en faisant valoir qu’il a repris le paiement des loyers et des provisions sur charges pour un montant total de 6.000 euros.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement en soulignant que le locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants.

M. [G] [U] ne conteste pas ne pas avoir repris le paiement intégral des loyers courants, lesquels, aux termes du décompte produit par le bailleur, ne sont réglés qu’irrégulièrement et très partiellement – de sorte que la condition prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité n’est pas remplie – et, malgré les paiements intervenus, laissent subsister un solde important qui, avant prise en compte du versement du Fonds de solidarité pour le logement, s’élevait encore, au 1er septembre 2024, à la somme de 7.794,18 euros. La cour constate, en outre, que l’appelant ne produit aucun document susceptible de justifier de sa capacité à apurer sa dette et, en particulier, aucune pièce établissant ses ressources actuelles.

L’ordonnance entreprise sera, dès lors, confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de

paiement formée par M. [G] [U] et a dit n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [G] [U] et de tout occupant de son chef. Son maintien dans les lieux alors qu’il se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la mesure d’expulsion et la condamnation de M. [G] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M. [G] [U] sollicite, sur le fondement de ces textes, les plus larges délais pour libérer les lieux en faisant valoir qu’il s’agit de son habitation principale où il vit avec sa fille.

Il a cependant été informé dès le commandement de payer du 22 avril 2022, que l’absence de règlement de la dette locative dans le délai de deux mois l’exposait à une mesure d’expulsion. Il a ainsi bénéficié d’un délai de fait de près de trois ans pour s’organiser et quitter les lieux et ne produit aucune pièce pour justifier de recherches d’un nouvel appartement. De même, il ne communique aucun élément attestant de sa situation familiale et financière et de circonstances particulières qui justifieraient d’imposer au bailleur social des délais supplémentaires. La demande sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ayant été justiement appréciés par le premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

M. [G] [U], partie perdante, sera tenu aux dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner à payer à l’établissement public [Localité 4] habitat OPH la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de M. [G] [U] de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

Condamne M. [G] [U] aux dépens d’appel et à payer à l’établissement public [Localité 4] habitat OPH la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT