RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10821 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF543

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2022-Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY- RG n° 20/10847

APPELANTS

Monsieur [T] [M]

né le 05 Juillet 1957

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Richard VALEANU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0516

Monsieur [R] [K]

né le 23 Mai 1973

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Richard VALEANU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0516

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société KAIROS GESTION CONSEIL, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 901 891 655

C/O Société KAIROS GESTION CONSEIL

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christian LEFEVRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 385

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

MM. [M] et [K] sont propriétaires des lots n°2, 3 et 33 d’un ensemble en copropriété situé [Adresse 1], dans le département de la Seine-Saint-Denis.

Le lot n°2 correspond à un espace de deux étages avec un escalier intérieur comprenant une boutique au rez-de-chaussée et un appartement au premier étage.

Le lot n°3 est un petit pavillon situé dans la cour de l’immeuble.

Le lot n°33 correspond à la cave n°12 située au sous-sol de l’immeuble.

Par acte du 13 novembre 2020, MM. [M] et [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny considérant une mauvaise application des règles de répartition des charges et ont demandé à la juridiction selon leurs dernières conclusions de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 109,53 euros en

remboursement du trop perçu sur les charges leur incombant avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte à créer les deux grilles de répartition des charges :

la première qui exclura le lot 3 des charges de travaux de bâtiment sur façade et des charges relatives aux ordures ménagères,

la seconde qui exclura les lots 2 et 3 des charges de l’entretien et des menues réparations des escaliers, paliers, couloirs des étages et tapis et le lot 2 des charges d’ordures ménagères,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— dire qu’ils seront dispensés de participer aux charges issues des condamnations prononcées.

Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— réputé non écrite la clause incluse le règlement de copropriété (p.37), relatif à l’énonciation, la division et la répartition des charges communes, selon laquelle : 'Les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée ne participeront à aucune des dépenses concernant l’entretien et les menues réparations des escaliers, paliers, couloirs des étages et des tapis qui pourraient exister. Ces dépenses seront à supporter par les seuls copropriétaires des lots desservis par lesdits escaliers, au prorata de leur proportion de copropriété, dans les parties communes',

— rejeté les demandes de MM. [M] et [K],

— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision,

— rejeté le surplus des demandes.

M. [M] et M. [K] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 3 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 janvier 2025 par lesquelles M. [M] et M. [K], appelants, invitent la cour, à :

— les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés,

en conséquence,

— infirmant partiellement le jugement entrepris sur ces points, et le confirmant pour le surplus,

— infirmer le jugement en ce qu’il a réputé non écrite la clause incluse le règlement de copropriété (p.37), relatif à l’énonciation, la division et la répartition des charges communes, selon laquelle 'Les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée ne participeront à aucune des dépenses concernant l’entretien et les menues réparations des escaliers, paliers, couloirs des étages et des tapis qui pourraient exister. Ces dépenses seront à supporter par les seuls copropriétaires des lots desservis par lesdits escaliers, au prorata de leur proportion de copropriété, dans les parties communes',

subsidiairement,

— dire que le jugement du tribunal ne pouvait, avant le premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle il devenait définitif, fonder une nouvelle répartition des charges, excluant pour le passé l’application de la clause réputée non écrite,

En toutes hypothèses,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à leur payer la somme de 14 266 euros en remboursement du trop-perçu à la date du 31 décembre 2023, à parfaire, sur les charges leur incombant, dire que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 13 novembre 2020, et que les intérêts se capitaliseront par anatocisme,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification de l’arrêt à intervenir à créer une grille de répartition de charges excluant les lots 2 et 3 des charges de l’entretien et des menues réparations des escaliers, paliers, couloirs des étages et tapis,

— dire que MM. [M] et [K] seront dispensés de participer aux charges de copropriété issues des procédures de première instance et d’appel liées, d’une part, aux frais irrépétibles et répétibles exposés pour la comparution et la défense du syndicat de copropriété devant le tribunal et devant la cour d’appel et, d’autre part, aux condamnations prononcées contre ce dernier par l’arrêt à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à leur payer une indemnité de 4 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— débouter l’intimé de ses demandes incidentes ou contraires ;

Vu les conclusions notifiées le 4 février 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], intimé, invite la cour, à :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions, excepté sur les 2 points suivants :

dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés,

dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau, sur ces 2 points,

— condamner in solidum M. [M] et M. [K] au paiement des dépens de première instance,

— condamner in solidum M. [M] et M. [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

et y ajoutant,

— condamner in solidum M. [M] et M. [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les charges d’entretien des escaliers :

Moyen des parties :

Les appelants contestent devoir contribuer aux dépenses d’entretien et les menues réparations des escaliers, paliers, couloirs des étages et tapis qui pourraient exister faisant valoir que :

— que le lot 2 consistant dans un local commercial en rez-de-chaussée et une chambre au premier étage sont reliés par un escalier intérieur qui constitue son accès unique. Le commerce n’est accessible que par l’extérieur.

— le lot 3 situé dans la cour intérieure de l’immeuble qui possède une cave (lot 33) n’est accessible que par le lot 2.

Ces lots n’ont aucune possibilité d’accès aux escaliers intérieurs (pas d’usage, pas d’accès, pas de clé).

Ils contestent la décision du tribunal ayant déclaré non écrite la stipulation du règlement de copropriété prévoyant que les copropriétaires des lots du rez de chaussée n’ayant pas accès aux escaliers, paliers etc… ne contribueront pas aux charges communes aux autres copropriétaires qui en ont l’usage.

Ils considèrent en effet que le tribunal a omis de prendre en considération le fait, selon le règlement de copropriété, que seuls les copropriétaires des lots 5 et suivants ont l’usage des escaliers et couloirs de sorte que ces parties leur sont spécialement affectées, qu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipements communs qu’en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Le syndicat des copropriétaires relève que l’article 8 du règlement de copropriété fixe la liste des charges communes et que les lots des appelants ne sont pas dispensés de la participation à ces charges. Il souligne que c’est à bon droit et en conformité avec la jurisprudence que les stipulation du règlement de copropriété dispensant les copropriétaires du rez-de-chaussée de contribuer aux frais d’entretien des escaliers ont été déclarées non écrites par les premiers juges.

Sur ce,

Selon les stipulations du règlement de copropriété :

— le lot n° 2 est composé au rez-de-chaussée d’une boutique disposant d’un escalier intérieur donnant accès au premier étage. Au premier étage se trouve un appartement divisé en deux chambres, auquel on accède par ledit escalier intérieur.

— le lot n° 3 est constitué d’un petit pavillon divisé en deux chambres avec droit aux water-closets communs se trouvant dans la cour. Le lot dispose d’un droit à la jouissance en commun avec le propriétaire du deuxième lot, à la partie de la cour séparant les deuxième et troisième lots. Aux termes du règlement de copropriété (p. 36), son propriétaire devra supporter personnellement et à ses frais tous les travaux intéressant le bâtiment faisant l’objet de ce lot, sans pouvoir demander de participation aux co-propriétaires du bâtiment en façade. En contrepartie, il ne participera pas aux travaux de toute nature qui pourront être exécutés dans le bâtiment en façade. Il n’aura donc qu’une participation aux autres charges générales dans la proportion des millièmes qui lui ont été affectés

— le lot n° 33 est constitué d’une cave portant le n° 12.

Aucune stipulation du règlement ne réserve aux lots 5 et suivants de la copropriété l’usage exclusifs des escaliers comme l’affirment les appelants.

Une clause du règlement (p.37) prévoit que 'les co-propriétaires des lots situés au rez-de-chaussée ne participeront à aucune des dépenses concernant l’entretien et les menues réparations des escaliers, paliers, couloirs des étages et des tapis qui pourraient exister. Ces dépenses seront à supporter par les seuls copropriétaires des lots desservis par lesdits escaliers, au prorata de leur proportion de copropriété dans les parties communes'.

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

L’article 10 de la même loi dispose par ailleurs que :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, la cotisation prévue au même article, proportionnelement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le salaire de la concierge, les frais qui découleraient des balayages, entretien et réparation de toute nature, grosses et menues s’appliquant aux choses communes de l’immeuble constituent des charges communes (p.35).

Il ne résulte d’aucune des stipulations du règlement produites par les appelants que les frais d’entretien et réparations des escaliers, dont ils demandent l’exonération, constituent des charges spéciales pesant sur les lots 5 et suivants de la copropriété.

C’est donc à bon droit que le premier juge a relevé :

— que les escaliers constituent des parties communes générales,

— qu’ils ne sont pas des éléments d’équipement commun ou des services collectifs auxquels est applicable le critère d’utilité au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’en application de ce texte, les copropriétaires sont tenus au paiement des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de l’immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il s’ensuit que la clause du règlement selon laquelle 'les co-propriétaires des lots situés au rez-de-chaussée ne participeront à aucune des dépenses concernant l’entretien et les menues réparations des escaliers, paliers, couloirs des étages et des tapis qui pourraient exister. Ces dépenses seront à supporter par les seuls copropriétaires des lots desservis par lesdits escaliers, au prorata de leur proportion de copropriété dans les parties communes’ a été réputée à bon droit non écrite par le premier juge dès lors qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

La stipulation réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, les appelants seront déboutés de leurs demandes tendant à ce que leur soient remboursées les charges dont ils se sont acquittées pour l’entretien des escaliers qu’ils ont évaluées à hauteur de 3 828, 12 euros.

Il s’ensuit que les copropriétaires des lots 2, 3 et 33 de l’immeuble sis [Adresse 1] sont tenus à participer à la dépense qui découlerait des balayages, entretien et réparations de toute nature, grosses et menues, s’appliquant aux choses communes de l’immeuble au prorata du nombre de millièmes indiqué en regard de chaque lot au tableau de division de l’immeuble établi dans le règlement.

Ainsi que le premier juge l’a souligné, il n’appartient pas à la cour de dire que le lot n°3 est dispensé de charges de travaux de bâtiment sur façade, ce point faisant l’objet d’une sitpulation expresse du règlement de copropriété dont le syndicat des copropriétaires ne demande pas qu’elle soit réputée non écrite.

Sur les charges du service poubelle :

Les appelants soulignent que de l’aveu même du syndicat, ils ne bénéficient pas du service des poubelles alors que ce service leur est facturé de sorte qu’ils sont fondés à réclamer le remboursement de la somme de 5109, 53 euros.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les appelants qui ne contestent pas être redevables de charges du service des poubelles n’apportent pas la preuve que leur locataire ne bénéficie pas du service des poubelles alors qu’il en abuse. Outre le fait que le règlement de copropriété ne contient aucune stipulation interdisant aux lots 2 et 3 d’utiliser les parties communes dédiées à la gestion des déchets, il prévoit expressément une clause d’aggravation des parties communes.

Sur ce,

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si les appelants démontrent avoir élévé des contestations sur l’imputation de charges diverses tant lors d’assemblées générales qu’auprès de syndic (pièces 3, 6), ils échouent à démontrer qu’ils ne bénéficient pas du service poubelle et qu’ils n’en n’ont jamais bénéficié.

Le syndicat des copropriétaire produit une attestation de la société Bleu nett du 6 janvier 2025, en charge de la sortie des poubelles de l’immeuble, dont il résulte que les containers sont anormalement surchargés et que le contrôle des poubelles confirme que le restaurant jette bien ses déchets dans les containers de la copropriété (pièce 13). Les clichés produits par le syndicat montre que ces containers débordent de gros sacs poubelles contenant des déchets alimentaires (pièces 12, 14) corroborant ainsi l’attestation de la société Bleu nett.

Dès lors, la demande des appelants tendant à être remboursés de la somme de 3 828, 12 euros au titre du service des ordures ménagères doit être rejetée.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les charges collectives d’eau :

Les appelants font valoir qu’ils disposent que leur lot dispose d’un compteur individuel et que la facture est réglée par le restaurant, que seule pourrait être due la consommation d’eau pour nettoyer le porche.

Ils s’estiment fondés à réclamer la somme de 6018, 88 euros sur la période considérée.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que les appelants ne produisent aucun procès-verbal d’assemblée les autorisant à effectuer un raccordement individuel et qu’ils n’ont jamais communiqué au syndic leur contrat d’abonnement. De plus, ce raccordement individuel ne les dispense pas de participer au paiement de la consommation d’eau nécessaire pour les parties communes.

Sur ce,

Les stipulations du règlement de copropriété incluent les frais du service d’eau froide dans les charges communes 'supportés par les co-propriétaires au prorata du nombre de millième indiqué au regard de chaque lot au tableau de division de l’immeuble établi dans le règlement (p.36)'.

Dans leurs écritures, les appelants soulignent avoir acheté les lots en cause en janvier 2010 et qu’ils étaient déjà alimentés directement par la société Véolia.

Il résulte des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 depuis sa version applicable depuis le 3 juillet 2003 que l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaire doit être autorisée par la majorité des voix de tous les copropriétaires

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les appelants ne produisent aucune pièce de nature à déterminer la date d’installation de leur compteur divisionnaire, ils ne produisent aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en autorisant l’installation d’un tel compteur. Le bordereau de pièces jointes aux conclusions de l’appelant vise en pièce 7 une 'facture Véolia’qui ne figure pas dans le dossier de la cour de sorte qu’il n’est pas possible d’en tirer le moindre renseignement et notamment d’établir la réalité de ce raccordement individuel qui ne résulte pas du plan de la cave produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 2 du syndicat).

Par ailleurs, les stipulations sans équivoques du règlement de copropriété démontrent que les frais du service d’eau froide constituent des charges communes dont sont redevables les copropriétaires, lesquelles sont réparties au prorata du nombre de millième indiqué au regard de chaque lot au tableau de division de l’immeuble établi dans le règlement (p.36).

Les lots appartenant aux appelants ne sont donc pas dispensés de cette dépense commune.

Il s’ensuit que leur demande tendant à être remboursés de la somme de 6018, 88 euros pour les charges collectives d’eau sera rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires, les dépens, frais irrépétibles et dépense commune de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le sens du présent arrêt justifie l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que chacune des parties conservera la charge des dépens et dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, tant devant le tribunal que devant la cour d’appel, MM. [M] et [K] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme globale de 6000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de MM. [M] et [K] d’être dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédures en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 6 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny sauf en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne MM. [M] et [K] in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Lefevre, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 6000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Rejette toute autre demande de MM. [M] et [K].

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE