Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 MAI 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01362 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG662

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/01520

APPELANTE

S.A.S. IMMOFFICE immatriculée au RCS de Paris sous le n° 540 019 932. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e David BENAROCH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0477

INTIMÉE

Association CESI, association Loi de 1901, enregistrée sous le numéro SIREN 775 722 572, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Jean-gilles BARBAUD de l’AARPI BARBAUD Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0906

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 octobre 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 24 janvier 2025 prorogé au 02 mai 2025 puis au 09 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

L’association CESI, dit le Cesi, régie par la loi 1901, a pour activité l’ensemble des prestations intellectuelles liées à l’enseignement supérieur et la formation professionnelle. Elle réalise des prestations d’action de formation, initiale, professionnelle, continue, à distance et par apprentissage, ainsi que des activités de recherches et de transfert de technologies via des laboratoires.

La société SAS Immoffice, dite Immoffice, exerçant sous les noms commerciaux, L’Agence du 15 et [Localité 2] Club Office, a pour activité les transactions sur immeuble et fonds de commerce, la gestion locative, le conseil, la formation continue, la gestion d’installation sportives, les fonctions de syndic et d’agence immobilière.

Le 26 septembre 2017, un mandat de recherche simple n°1126 a été convenu entre le Cesi et Immoffice en vue d’acquérir un local commercial compris entre 2 500 et 4 000 m2 pour y établir un centre de formation aux conditions suivantes : ' local commercial compris entre

2 500 et 4 000 m2 pour un centre de formation. Prix maximum souhaité : à la location les biens devront être présentés au prix maximal de 500 euros HT HC le m2. A la vente, les biens devront être présentés au prix maximal de 11 000 euros le m2.'

Parallèlement le Cesi a signé avec Immoffice, le 9 novembre 2017, une convention d’honoraires de négociation annexe au mandat 1126 du 13 octobre 2017, aux fins de permettre 'la signature d’un contrat de bail pour les locaux situés Tour B5 étage R+6 ou pour les locaux situés au rez-de-dalle de la tour PB5 et d’accomplir toute diligence permettant le bon déroulement des négociations,' l’association étant informée que la société Immoffice ne sera tenue que 'd’une obligation de moyens dans le cadre de sa négociation et que la signature du bail comporte un fort aléa du fait de l’existence d’autres offres présentées par d’autres entités au bailleur.'

Le contrat prévoit en son Article 2 Détermination des Honoraires, que 'la société Immoffice percevra des honoraires de négociation selon le résultat obtenu dès lors que l’Association signera un bail présentant des conditions financières plus avantageuses que celles que l’Association avait proposé de sa propre initiative, calculés selon un pourcentage selon les conditions financières obtenues et décrites aux A),B), et C) de l’article 1", l’honoraire devant intégralement être versé au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la signature du contrat de bail.

Cette convention a été signée par les représentants respectifs des entités : Madame [P] [I] Présidente de la société SAS Immoffice et Monsieur [O] [B], Directeur Général du centre de formation.

Des échanges ont eu lieu entre la société Immoffice et le Cesi dans la suite des conditions financières proposées par la société Icade en charge de la tour B5, l’association Cesi souhaitant disposer d’un étage complet et d’un local ERP et demandant en outre que soit précisée la nature des travaux envisagés par le bailleur et que soit intégré dans le bail le caractère essentiel du classement ERP des locaux dits centre de formation, faisant de la conformité de leur configuration une condition suspensive de la signature.

Un rapport des diligences entreprises entre le 8 novembre et le 20 novembre 2017 a été rédigé par la société Immoffice le 20 novembre 2017 synthétisant les étapes de la négociation avec la société Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations, au sujet de la proposition de location à l’association CESI de la tour PB5 étage R+6, plateau de 1 551 m2, et des locaux d’enseignement/formation de 450 m2, la société Immoffice se disant prête à entrer dans la phase de rédaction et d’analyse du bail sur la base des éléments échangés.

Par un courriel du 15 décembre 2017 [V] [D], Responsable juridique au sein du Cesi sollicitait une nouvelle version dite, version 2 du bail, insérant les conditions particulières en vue d’une transmission à sa direction pour une signature envisagée avant le 22 décembre 2017.

Le 21 décembre 2017 [V] [D] répondait à Immoffice, faisant suite à sa demande de confirmation que l’association était bien propriétaire du fonds de commerce d’enseignement et de transmission du procès-verbal d’accord du conseil d’administration, que conformément à l’article 145-2 du Code de commerce, le CESI bénéficie de l’extension légale du statut des baux commerciaux.

Selon procès-verbal du 22 décembre 2017, les membres du bureau du Cesi réunis sur convocation du Président donnaient tous pouvoirs au Président du Cesi Monsieur [E] et, par délégation, au Directeur Général [O] [B] pour signer :

— Tour PB5 niveau R+6, Durée de 9 années fermes à effet au 1er septembre 20187, 340 euros HT /M2 (…) Franchise de loyers 30 mois à compter d’effet, mise à disposition à titre gratuit à compter du 1er avril 2018

— Local enseignement

Durée 9 années fermes date d’effet 1er septembre 2018, 330 euros HT le m2 (…) Franchise de loyer 30 mois à compter de la date d’effet, Mise à disposition à titre gratuit à compter du 1er avril 2018.

Le bail commercial a été signé entre la société Icade et l’association CESI, représentée par [O] [B], par acte du même jour à effet au 1er septembre 2018.

Une première facture a été émise par la société Immoffice le 9 janvier 2018 au titre des honoraires de commercialisation du mandat n°1126, à hauteur de la somme de 277 866 euros TTC.

Une seconde facture a été émise au titre des honoraires de négociation visant le mandat n°1126 et la convention d’honoraires du 9 octobre 2017, à hauteur de la somme de 600 000 euros TTC.

Ces deux factures ont été réglées le 25 janvier 2018.

Par trois courriers recommandés en date du 26 janvier, 5 et 22 février 2018 la société Immoffice prenant acte du règlement de la somme de 600 000 euros sollicitait le règlement de la somme de 788 036,81 euros au titre du solde des honoraires de négociation puis mettait en demeure l’association CESI d’effectuer ce règlement.

Par acte du 19 mars 2018, la société Immoffice a fait assigner l’association CESI en paiement de la somme de 788 036,81 euros affectée d’une pénalité égale au dernier taux de refinancement de la BCE, majoré de 10 points, calculée au prorata temporis sur les sommes restant dues, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018 outre 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Retenant le défaut de garantie d’authenticité et d’intégrité des photocopies produites, le Juge des référés a rejeté la demande.

Sur l’appel interjeté par Immoffice cette cour, par arrêt du 19 décembre 2018 a ainsi statué:

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Condamne l’association CESI à payer à la société Immoffice la somme de 788.036,81 euros

affectée d’une pénalité égale au dernier taux de refinancement de la BCE, majoré de 10

points, calculée au prorata temporis sur les sommes restant dues, le tout avec intérêts au

taux légal à compter du 22 février 2018 ;

Condamne l’association CESI à payer à la société Immoffice la somme de 3.000 euros en

application des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’association CESI aux dépens de première instance et d’appel.

Le 20 novembre 2019, l’huissier de justice en charge du recouvrement de la créance a délivré au Cesi un commandement de payer avant saisie vente aux fins d’obtenir le versement de la somme de 788.036,81'.

Prétendant qu’il découvrait alors seulement cette procédure qui lui aurait été cachée par [V] [D], le Cesi a :

— licencié [V] [D] pour faute lourde le 03 décembre 2019 ;

— déposé plainte notamment pour faux, usage de faux, escroquerie le 09 décembre 2019 entre les mains du Procureur de la République ;

— déposé plainte pour dénonciation calomnieuse après la production par [V] [D] d’une attestation judiciaire au profit de la société Immoffice mettant en cause sa supérieure hiérarchique, Madame [Y], dans l’établissement d’une fausse facture.

Les plaintes pénales ont fait l’objet d’une enquête préliminaire au cours de laquelle [V] [D] a été entendu sous le régime de l’audition libre par les enquêteurs ainsi que [T] [Z] pour la société Immoffice. [V] [D] a été renvoyé devant la 12ème chambre du tribunal correctionnel de Paris pour dénonciation calomnieuse contre Madame [Y], établissement d’une fausse facture n°26118 en en faisant usage au détriment de son employeur Cesi et pour avoir établi une attestation faisant état de faits matériellement inexacts et en avoir fait usage dans les instances civiles et prudhomales. L’audience a été fixée devant la chambre n°12 Section 1 du tribunal judiciaire de Paris le 9 janvier 2024.

Suivant exploit du 6 février 2020, le Cesi a fait assigner la société Immoffice devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’annulation de la convention d’honoraires de négociation.

Par un arrêt rendu le 21 octobre 2020, cette cour a rapporté l’arrêt rendu le 19 décembre 2018, au vu des motifs du licenciement de [V] [D] intervenu le 3 décembre 2019, non contesté devant le Conseil des Prud’hommes et de la révélation des agissements déloyaux de celui-ci dénoncés par le Cesi consistant en la dissimulation délibérée du contentieux opposant le Cesi à Immoffice, par la récupération des mises en demeures et actes de procédure sans transmission à sa hiérarchie, dans une volonté manifeste de lui nuire, situation créant une fraude aux droits de l’association constitutive d’une circonstance nouvelle. Considérant la coexistence de deux factures pour une même prestation dans un contexte de révision des honoraires de la société Immoffice, la cour a dit n’y avoir lieu à référé sur le montant de la provision sollicitée et a confirmé l’ordonnance du 17 mai 2018.

La société Immoffice a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté par arrêt du 8 décembre 2022.

Le jugement rendu le 15 décembre 2022 sur l’assignation en nullité de la convention d’honoraires de négociation délivrée par le Cesi a Immoffice, a ainsi statué :

Déboute le CESI de sa demande d’annulation de la convention

d’honoraires du 9 novembre 2017,

— Réduit les honoraires de négociation de la société Immoffice à la

somme de 600 000 euros TTC, laquelle a été payée,

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

— Rejette les demandes pour le surplus.

La société IMMOFFICE a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 05 janvier 2023.

Par un jugement du 15 mai 2023 le Conseil des Prud’hommes de Montmorency a requalifié le licenciement de [V] [D] de faute lourde en faute grave, retenant ne pas avoir la preuve formelle de la volonté de nuire à la société et que les fautes retenues contre lui n’auraient été commises que pour se se protéger à la suite d’une erreur.

Le Cesi a interjeté appel devant la cour de Versailles ( RG 23/01399 enregistré le 30 mai 2023.

Par conclusions d’appelante n°4 signifiées le 17 septembre 2024 la société Immoffice demande à la cour de :

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter l’Association CESI de toutes demandes, fins et conclusions,

Condamner le CESI à verser à la société IMMOFFICE une somme de 788.036,81 euros, affectée d’une pénalité égale au dernier taux de refinancement de la BCE, majoré de 10 points, calculée au prorata temporis sur les sommes restantes dues, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018 ;

Condamner l’Association CESI à verser à la société IMMOFFICE une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du cpc.

Condamner l’Association CESI au paiement des entiers dépens.

Si par extraordinaire, la société IMMOFFICE devait être condamnée à régler une quelconque somme au bénéfice de l’Association CESI, il conviendra de suspendre l’exécution provisoire de la dite condamnation, compte tenu des conséquences manifestement excessives qui en résulteraient,

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de M^e David BENAROCH, avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 23 janvier 2024 l’association Cesi demande à la cour de:

Vu le jugement du 15 décembre 2022,

Vu les dispositions des articles 1137 et 1138, 1103, 1194 et 1999 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté l’association CESI de sa demande de nullité de la convention d’honoraires

de résultat du 09 novembre 2017 et l’avenant capant les honoraires de résultat à

600.000' TTC, pour dol.

— Débouté CESI de sa demande de condamnation de la société IMMOFFICE à lui

rembourser la somme de 600.000' TTC.

— Débouté CESI de sa demande de condamnation de la société IMMOFFICE à lui

verser 100.000' à titre de dommages et intérêts pour avoir abusivement introduit

une procédure à son insu.

— Débouté CESI de sa demande de condamnation de la société IMMOFFICE à lui

verser 15.000' au titre de l’article 700 du CPC.

STATUANT A NOUVEAU,

A TITRE PRINCIPAL,

ANNULER pour dol, la convention d’honoraires de négociation du 09 novembre 2017 ainsi

que l’avenant à cette convention limitant les honoraires de négociation à 600.000' TTC.

CONDAMNER en conséquence la société IMMOFFICE à rembourser à l’association CESI la somme de 600.000' TTC.

SUBSIDIAIREMENT

Sur l’opposabilité de l’avenant à la convention d’honoraires de négociation :

JUGER opposable à la société IMMOFFICE l’avenant à la convention d’honoraires de

négociation limitant les honoraires à 600.000' TTC.

CONSTATER que CESI a réglé cette somme.

DEBOUTER la société IMMOFFICE de ses demandes.

Plus subsidiairement, sur le caractère excessif de la rémunération :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a réduit les honoraires de la société

IMMOFFICE et juger que les honoraires de négociation de la société IMMOFFICE fixés à 1.388.036,81 ' sont excessifs au regard de l’absence de toute négociation.

INFIRMER le jugement sur le quantum de la réduction des honoraires.

REDUIRE les honoraires de négociation de la société IMMOFFICE à la somme de

335.757'.

CONSTATER que l’association CESI a réglé à la société IMMOFFICE la somme de 600.000' TTC le 25 janvier 2018.

CONDAMNER en conséquence la société IMMOFFICE à rembourser à l’association CESI la somme de 264.243' avec intérêt au taux légal à compter du paiement, soit le 25 janvier

2018.

Encore plus subsidiairement, si la Cour décidait de ne pas rendre opposable l’avenant de

réduction des honoraires de négociation et de ne pas réduire les honoraires de la société

IMMOFFICE,

JUGER que la société IMMOFFICE a engagé sa responsabilité civile professionnelle à

l’égard de l’association CESI en manquant à son obligation d’information en ne lui

fournissant pas des informations fiables qu’elle détenait.

JUGER que la société IMMOFFICE ne pouvait prétendre qu’à des honoraires de

négociation de 335.757'.

CONDAMNER la société IMMOFFICE à payer à l’association CESI les dommages et intérêts correspondant à la somme réclamée par la société IMMOFFICE à l’association CESI, soit 788.036,81' affectée d’une pénalité égale au dernier taux de refinancement de la BCE,majoré de 10 points, calculée au prorata temporis sur les sommes restantes dues, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018, augmentée de 264.243',

correspondant aux honoraires indûment perçus par la société IMMOFFICE.

ORDONNER la compensation et CONSTATER que l’association CESI n’est redevable

d’aucun complément d’honoraires en principal et intérêts à l’égard de la société

IMMOFFICE.

DEBOUTER la société IMMOFFICE de l’ensemble de ses demandes.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la société IMMOFFICE à payer à l’association CESI la somme de 100.000' à titre de dommages et intérêts pour avoir abusivement introduit une procédure à son insu.

CONDAMNER la société IMMOFFICE à payer à l’association CESI la somme de 15.000' au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la société IMMOFFICE aux dépens de 1 ère instance et d’appel, dont

distraction au profit de Maître Jean-Gilles BARBAUD avocat selon les dispositions de

l’article 699 du CPC.

La clôture de la mise en état était prononcée par ordonnance du 26 septembre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La nullité de la convention pour dol

Le jugement retient que :

— [V] [D] n’ayant pas le pouvoir d’engager le Cesi, son courriel du 18 mars 2019 à l’avocat d’Immoffice expliquant l’intention de régler sur l’année 2019, les sommes auxquelles le Cesi avait été condamné en appel, ne vaut pas reconnaissance de dette

— le délai de 5 jours pour obtenir des remises à hauteur de 2.313.394,68' n’est pas anormal, malgré l’existence de prétendues offres concurrentes, ces remises « pouvant s’expliquer par l’image de CESI et sa solvabilité » ;

— en l’absence de manoeuvres, aucune collusion n’est démontrée entre [V] [D] et Immoffice,[H] [N], en charge de la commercialisation des locaux pour ICADE attestant avoir reçu d’autres offres pour ces locaux,

— CESI a partiellement exécuté la convention en versant un honoraire de 600.000'

TTC et ne pourrait donc en solliciter la nullité pour dol.

Le Cesi oppose, au soutien de son appel incident, qu’aucune information sur les prétendues offres ne lui a été communiquée quand bien au contraire il n’a jamais eu connaissance de l’arrêt infirmatif rendu de manière réputé contradictoire à son encontre par la cour, le 19 décembre 2018, l’ayant condamné au paiement de la somme de 788 036,81 euros outre la majoration légale, puisque l’acte de signification a été récupéré par Monsieur [D] le 1er mars 2019, sans le transmettre à sa hiérarchie, et que ce n’est que lors de la délivrance du commandement de payer le 20 novembre 2019 que la direction du Cesi a pris connaissance de sa condamnation et de toutes les pièces de procédure dont la facture n°32018 datée du 9 janvier 2018 d’un montant de 1 388 036,81 euros intitulée 'honoraires de négociation’ ainsi que du courriel du 18 mars 2019 par [V] [D] à l’avocat d’Immoffice indiquant que le Cesi avait l’intention de régler, sur l’année 2019, les condamnations prononcées à son encontre ce qui a provoqué le licenciement de Monsieur [D] pour faute lourde et deux dépôts de plainte pour faux, usage de faux escroquerie et dénonciation calomnieuse déclenchant une enquête préliminaire au cours de laquelle Monsieur [D] et Monsieur [Z] ont été entendus et confrontés au Cesi.

Le Cesi en infère la nullité pour dol de la convention d’honoraires de négociation du 9 novembre 2017 aux visas des articles 1137 et 1138 du Code civil aux motifs que :

— la société Immoffice a faussement prétendu qu’un fort aléa pesait sur la réalisation de l’opération pour amener le Cesi à signer la convention d’honoraires de négociation invoquant un risque important que les locaux n’échappent au Cesi alors qu’en moins de 5 jours Cesi a obtenu une 'remise’ de 2 313 394,68 euros HT sur 9 ans ce qui démontre que si le bailleur avait réellement disposé de plusieurs offres il aurait cherché à négocier à la baisse les conditions financières du Cesi et qu’ainsi, contrairement à ce que prétend l’appelante, aucune entreprise d’une envergure comparable au Cesi n’était en concurrence, ce qui est démontré selon l’intimé par l’attestation de [H] [N], Asset Manager d’Icade, bailleresse, dont le jugement à tort, retient qu’elle prouve que les négociations se seraient déroulées loyalement alors que cette attestion emploie des termes similaires à ceux de la convention d’honoraires de négociation, n’évoque pas les demandes de rémunération de la société Immoffice, soutient que des offres sérieuses ont été présentées de manière vague, sans les nommer cependant que dans les faits, Icade a accepté le 14 novembre la seconde offre présentée par Immoffice le 12 novembre sans avoir le retour du Cesi sur la première offre du 9 novembre.

— que l’audition de [H] [N] par les services de police le 2 septembre 2020 établit qu’il n’y avait aucune concurrence sur le bien et aucun aléa sur la négociation dans la mesure où tous les professionnels savaient que la moyenne de franchise des loyers sur une période ferme de 9 ans était de 25 % soit 3 mois par année de location. Elle en conclut qu’en prétendant dans le préambule et l’article 1 de la convention d’honoraires de négociation que l’association reconnaît être informée que la signature du bail comporte un fort aléa du fait de l’existence d’autres offres présentées par d’autres entités au bailleur, Immoffice a sciemment communiqué une fausse information au Cesi sans laquelle elle n’aurait pas contracté et encore moins à ces conditions.

— que la Société Immoffice et [H] [N], représentant de la société Icade, bailleresse, ont échangé sur le versement d’honoraires d’Icade à Immoffice pour la commercialisation des locaux ce qui montre la duplicité de l’appelante puisqu’elle a cherché à obtenir une rémunération à la fois du preneur et du bailleur ;

— que [V] [D] et Immoffice étaient de connivence : [V] [D] a mis en avant son ami [T] [Z] qui fréquente le même club de sport permettant à sa société de réaliser en un mandat la moitié de son chiffre d’affaires annuel, s’est présenté comme l’interlocuteur privilégié auprès d’Immoffice et a proposé des conditions financières peu ambitieuses puis a prétendu aux termes d’une attestion calomniant son ancienne supérieure hiérarchique Madame [Y] qu’il n’avait jamais été informé d’une négociation sur le montant des honoraires entre Cesi et Immoffice motivant le dépôt de plainte du Cesi et de Madame [Y]

— que le Cesi, contrairement à ce qui a été jugé, n’a pas exécuté en partie la convention d’honoraires de résultat en versant 600 000 euros, laquelle n’a été versé qu’après avoir négocié un avenant à cette convention en raison des suspicion de fraude et de déloyauté à l’encontre d’Immoffice

De la nullité pour dol ainsi démontrée, le Cesi en déduit la validité de sa demande de restitution de la somme de 600 000 euros TTC versée en janvier 2018, la faiblesse du travail de la société Immoffice ne lui permettant pas de prétendre au versement d’un honoraire.

La société Immoffice oppose que les honoraires de négociation sont libres et ne doivent pas, comme tente de le faire l’intimée, être confondus avec les honoraires du mandat de vente. Elle ajoute qu’un contrat a été signé entre les parties, lesquelles n’ont pas signé d’avenant à ce document, qu’il n’existe aucune fraude et que le Cesi a exécuté en partie la convention et a reconnu sa dette le 18 mars 2019 par le courriel de [V] [D], confirmant l’engagement du Cesi de régler le solde de sa dette. Elle se réfère à la chronologie des faits et rappelle que le Cesi a procédé à plus de 4 visites du bien, toujours accompagné du représentant du bailleur, Monsieur [H] [N], qui a directement informé le gestionnaire du Cesi lequel affirme faussement que la proposition adressée par [V] [D] était peu ambitieuse alors qu’il a proposé une économie non négligeable de 1 105 964 euros TTC sur 9 ans par rapport à l’offre du bailleur et que la position de l’intimée est incohérente puisqu’il en résulte que le Cesi aurait préféré louer plus cher et payer un honoraire de résultat moindre. Elle affirme que l’objectif de la convention et du Cesi était de fixer un pourcentage d’honoraires motivant de 50%, de fournir tous éléments permettant d’influencer une négociation en sa faveur, de privilégier une négociation avantageuse pour les loyers. Elle ajoute que le Cesi se livre à une interprétation tronquée des attestations qu’il travestit pour insinuer le doute mais n’apporte strictement aucun élément prouvant le dol, confondant les pratiques du marché relatives à la négociation avec la loi relative aux pratiques du marché et à la protection des consommateurs, oubliant le caractère très spécifique de la recherche du Cesi : quatre locaux distincts, trois ailes distinctes et un local en rez-de-dalle et soulignant que la mauvaise foi de l’intimé est avérée dans la mesure où l’avenant que le Cesi tente de faire valoir pour justifier la baisse des honoraires de négociation, n’enlève rien au dol qu’elle invoque mais bien au contraire cristallise la problématique du montant des honoraires qui est la raison essentielle du litige, cependant que le Cesi dispose d’une direction juridique et d’une direction des affaires immobilières, gère son parc immobilier de manière professionnelle et tente de revenir sur un contrat accepté avec une version qui ne correspond pas à la réalité.

Réponse de la cour

Selon l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon les dispositions de l’article 1138, le dol est également constitué s’il émane du préposé du contractant.Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.

Il est admis que les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci. ( Civ.3ème n°17-20.121).

Au rappel que [V] [D], Juriste préposé du Cesi, n’est pas intimé et que la cour n’est pas saisie du dol invoqué à son encontre, les circonstances mises en exergue par le Cesi comme constitutives d’un dol imputable à la société Immoffice sont :

— la rapidité d’obtention de la remise de loyers

— la connaissance qu’avait la société Immoffice, au moment de la signature du contrat, de négociation de l’absence d’aléa affectant la location

— la connivence entre la société Immoffice et [V] [D], matérialisée par les conditions peu ambitieuses présentées pour le Cesi par [V] [D].

— la fausse facture de 600 000 euros TTC établie par [V] [D] pour faire croire à l’acceptation par la société Immoffice des honoraires capés

Cependant, en suivant le raisonnement du Cesi, la rapidité de l’obtention de la remise des loyers, concrétisée par la signature du bail intervenue le 22 décembre 2017 soit trois mois après la signature du mandat de recherche et 5 semaines après la signature de la convention d’honoraires de négociation, est la conséquence de l’absence de concurrence réelle et donc d’aléa affectant la candidature du Cesi. Or, aucun élément ne vient corroborer la preuve d’une part de l’absence d’aléa, laquelle ne peut s’évincer des articles de la presse spécialisée en matière de baux professionnels et commerciaux faisant état à l’époque d’une manière générale, dans le quartier de la Défense, de la chute des prix des loyers en-dessous de la barre des 500 euros le m2 par an et de la pratique habituelle de franchises pouvant atteindre 30 % du loyer facial, et, d’autre part de la connaissance par la société Immoffice de cette absence d’aléa et, partant du caractère fallacieux de l’indication dans la convention d’honoraires de la mention en page 3, relative à l’existence d’autres offres pour le bien retenu, quand la réalité de cette concurrence a été confirmée à l’enquêteur par l’Asset Manager [H] [N], représentant du bailleur Icade, qui a indiqué lors de son audition le 2 septembre 2020 : ' Il y a eu négociation, la tour représente environ 30 000 m2, 8 000 m2 étaient libres à l’époque, il y avait d’autres demandes mais on ne peut pas satisfaire tout le monde.'

Il ne peut non plus se déduire du seul fait que la mise en relation du Cesi avec la société Immoffice se soit réalisée par le truchement de [V] [D], resonsable juridique du Cesi, soit constitutive d’une connivence dolosive dès lors que l’offre faite par le Cesi le 8 novembre 2017 représentait, de manière non contredite, une économie de 1 105 964 euros TTC sur 9 ans par rapport à la demande du bailleur et que le Cesi n’explique pas en quoi cette offre, au regard de la pratique habituelle des franchises qu’il souligne, ' serait peu ambitieuse’ étant observé que le Cesi ne contredit pas l’affirmation de l’Asset Manager du bailleur, [H] [N], lorsque celui-ci affirme que les locaux proposés lui convenaient parfaitement s’agissant de locaux très spécifiques recherchés par le Cesi : des bureaux, un lot qualifié Etablissement Recevant du Public ( ERP) et une superficie comprise entre 2 500 et 4 000 m2, au prix maximal de 500 euros le m2.

Par ailleurs, si l’établissement par [V] [D] d’une fausse facture à hauteur de 600 000 euros TTC correspondant aux honoraires capés, objet de la poursuite pénale en cours, n’est pas encore jugé, à supposer que le faux et l’usage de faux soient reconnus, l’établissement de cette facture dont rien ne permet d’établir qu’elle ait été demandée, acceptée ou seulement connue de la société Immoffice dont aucun échange ne permet d’établir qu’elle ait consenti à la réduction de ses honoraires, ne saurait être constitutive d’un dol imputable à l’appelante.

Par conséquent la preuve n’étant pas rapporté de la connaissance par la société Immoffice, au moment de la signature de la convention, de cette absence d’aléa et, partant, de sa dissimulation intentionnelle sachant son caractère déterminant pour la Cesi, le jugement qui a écarté le dol, sera confirmé.

2- L’accord sur l’avenant capant les honoraires à 600 000 euros TTC

Le jugement retient que les attestations des salariés du Cesi qui ont intérêt à témoigner en sa faveur, les échanges établissant la préparation d’un avenant à la convention, non signé, pour ramener à 500 000 euros HT, soit 600 000 euros TTC, le montant des honoraires de négociation et la facture de 1 388 036,81 euros transmise 9 janvier 2018, sont insuffisants à faire la preuve que la société Immoffice a accepté de réduire le montant des honoraires de négociation.

Le Cesi, au rappel de la liberté de la preuve et des échanges entre le directeur du Cesi Monsieur [B], [V] [D] responsable juridique et Madame [Y] Directrice juridique et au vu des attestations unanimes des salariés du Cesi, soutient que :

— l’avenant a été signé ainsi que l’a indiqué [V] [D] à Madame [Y] le 24 novembre 2017, en accord avec [T] [Z] pour Immoffice, les dits avenants ne devant pas être confondus, comme tente de le faire la société appelante, avec les avenants au bail commercial signés postérieurement le 13 avril et le 17 mai 2018 et rédigés par Icade, tardivement s’agissant de rectifier des erreurs matérielles

— la société Immoffice a utilisé et continue d’utiliser en justice une attestation de Monsieur [D] qui est poursuivi devant le Tribunal correctionnel pour cette fausse attestation

— contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante, le CESI n’a pas exécuté la convention du 09 novembre 2017 et n’a versé que des honoraires résultant d’un avenant à cette convention qu’il a été contraint de négocier en raison de la suspicion de man’uvres frauduleuses

— [V] [D] a fait disparaître l’avenant capant les honoraires à 600 000 euros TTC et une fois le bail signé, a fabriqué une facture de 600 000 euros TTC qu’il a adressé à la Directrice Administrative et Financière pour qu’elle la paie et faire croire à son employeur que le dossier était réglé avec le soutien d’Immoffice qui n’a pas déposé plainte contre Monsieur [D] pour avoir utilisé son papier à en-tête puis a récupéré tous les actes de procédure de poursuite initiés par Immoffice pour empêcher le Cesi de se constituer et faire croire à son engagement de paiement

— [T] [Z] représentant Immoffice qui était en contact régulier avec Messieurs [B] et [E] du Cesi, n’a plus pris aucun contact avec eux pour le paiement de la facture litigieuse.

La société Immoffice oppose l’invalidité du projet d’avenant non signé, non daté, produit par le Cesi qui prétend faussement s’être senti piégé alors que tous les échanges de courriels établissent l’accord de la direction sur les conditions de l’honoraire de négociation et que les attestations produites par l’intimé, émanant de l’ensemble du personnel du Cesi font précisément la preuve que personne n’atteste avoir vu d’avenant à la convention d’honoraires signé, qu’aucune correspondance sur cette signature n’a été adressée à Immoffice et qu’en outre ce sujet n’a pas été évoqué par le conseil d’administration, ce qui est pour le moins curieux puisque le Cesi affirme le caractère essentiel de cet avenant.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1353 du Code civil celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La décision rendue par le Conseil des Prud’hommes de Montmorency ( 95160) le 26 avril 2023 n’est pas défintive puisque frappée d’appel mais les éléments ayant conduit à la requalification du motif du licenciement de faute lourde en faute grave sont versés aux débats.

Ils établissent que [V] [D] a rédigé à la demande de sa supérieure hiérarchique, Madame [Y], le 24 novembre 2017, faisant suite à la décision du Directeur Général [O] [B] de négocier à la baisse les honoraires de négociation compte tenu de la rapidité avec laquelle celle-ci avait été menée, un projet d’avenant à la convention d’honoraires de négociation les fixant à un montant hors taxe de 500 000 euros soit 600 000 euros TTC qui a été adressé le même jour au conseil du Cesi qui y a apporté quelques amendements.

Les échanges de courriels entre [V] [D] et Madame [Y] établissent que celui-ci a indiqué avoir reçu l’accord de la société Immoffice, qu’il se déplacerait pour recueillir la signature d’Immoffice et a indiqué le 24 novembre 2017 en fin de journée, que l’avenant était signé.

Les échanges suivants établissent que le 9 janvier 2018, [V] [D] a adressé le relevé d’identité bancaire de la société Immoffice à la Direction Administrative et Financière (DAF) du Cesi qui lui a répondu qu’elle ne règlerait ces montants que sur factures, lesquelles ont été adressées à [V] [D] par la société Immoffice le 10 janvier 2019 à l’en-tête de l’Agence du 15, à hauteur des sommes respectives de 277 866 euros et de 1 388 036,81 euros cependant que dans le même temps [V] [D] remettait pour paiement à la DAF deux factures :

— l’une à l’en-tête de l’Agence du 15 à hauteur de 277 866 euros

— l’autre à l’en-tête de [Localité 2] Club Commerce, conforme au projet d’avenant à hauteur de

600 000 euros.

Les paiements ont été effectués par le Cesi à hauteur de chacun de ces montants et [V] [D] a été licencié aux motifs, qu’il a contesté en première instance et qui saisissent la cour d’appel, qu’il a fait croire à la signature de l’avenant capant à 600 000 euros TTC les honoraires de négociation par la société Immoffice, caché à son employeur le contentieux en paiement du solde de sa facture initié par la société Immoffice, récupéré les actes de procédure y afférents et délibérement détruit ces pièces de sorte que, selon le Cesi, ce n’est qu’à la réception du commandement de payer avant saisie signifié le 20 novembre 2019 en suite de l’arrêt rendu le 19 décembre 2018 par cette cour, faisant droit à la demande en paiement à titre provisionnel de la société Immoffice, que le Cesi a eu connaissance de la demande en paiement formée au titre des honoraires non capés ( arrêt rétracté par cette cour le 21 octobre 2020).

Cependant, au rappel que l’avenant dont le Cesi se prévaut n’est pas signé et que la société Immoffice conteste avoir jamais été destinataire et a fortiori avoir accepté, une négociation à la baisse du montant des honoraires de négociation, ces seuls éléments ne font pas la preuve de l’acceptation par la société Immoffice, de la réduction des honoraires convenus à 600 000 euros TTC, à défaut d’un accord exprimé par celle-ci.

En effet, aucun des échanges de courriel produits ne vient au soutien d’une part, de l’information reçue par la société Immoffice de la décision du Directeur Général du Cesi de ramener à 600 000 euros TTC les honoraires de négociation, d’autre part, de la réception de l’avenant rédigé par [V] [D] en ce sens, voire seulement d’une discussion entre le Cesi et Immoffice sur la réduction du montant des honoraires de négociation, les attestations des salariés du Cesi et des membres du Conseil d’administration, [K] [E], [W] [F], [A] [Y], établissant leur accord unanime pour considérer le caractère exhorbitant de ceux-ci et la nécessité de préparer un avenant pour les caper à 500 000 euros HT mais rien ne venant au soutien de l’accord donné en ce sens par la société Immoffice, lequel ne peut s’inférer de la déclaration de [O] [B], Directeur Général du Cesi, non étayée, selon lequel [T] [Z] ' a dit qu’il était prêt à revoir le montant de ses honoraires'.

Ainsi la preuve du consentement échangé sur la réduction des honoraires de négociation dus à la société Immoffice à la somme de 500 000 euros HT soit 600 000 euros TTC, n’est pas rapportée, le Cesi échouant à rapporter la preuve de l’extinction de la réduction des honoraires convenus.

Le jugement qui a débouté de ce chef le Cesi sera confirmé.

3- La révision des honoraires

Le tribunal, au visa de l’article 1999 du Code civil, sur le remboursement des frais engagés par le mandataire, retient que ce texte ne fait pas obstacle au pouvoir de modération du juge dès lors que le mandant démontre le caractère abusif de la rémunération et l’avantage excessif pour ramener à 600 000 euros TTC le montant de la rémunération au vu des diligences limitées dans le temps, de la signature rapide du bail et à défaut de justification par Immoffice d’autres démarches.

Le Cesi fait valoir qu’aucune diligence n’est détaillée par Immoffice hormis un listing peu clair et les courriels envoyés par ses interlocuteurs du Cesi sans les accompagner de ses réponses cependant que l’honoraire réclamé, rapporté à une négociation de 5 jours correspond à un tarif journalier de 277 607,36 euros et alors que l’économie totale réalisée sur 9 ans de 559 595 euros ne saurait permettre à Immoffice de prétendre à une somme supérieure à 50 % de cette économie soit 279 797,50 euros HT de sorte qu’ensuite de la réduction d’honoraires et du paiement libératoire Immoffice doit rembourser la somme de 264 243 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2018.

La société Immoffice oppose qu’elle a mis en avant les arguments pertinents techniques et financiers du dossier quant au rapport de la surface utile des bureaux, la durée du bail, les sites voisins présentés et rappelle que ses honoraires ont été fixés en fonction du résultat et non du temps passé, et que sans l’accompagnement de la société Immoffice, le Cesi aurait contracté sur la base de sa proposition du 8 novembre 2017 alors qu’elle lui a permis de doubler ses économies, la reconnaissance de dette du 18 mars 2019 faisant la preuve de l’engagement de régler le solde des honoraires convenus. Elle souligne qu’aucune faute ne peut lui être imputée, qu’elle a parfaitement rempli ses obligations dont son obligation d’information, que les honoraires de résultat sont libres et n’ont pas lieu d’être réduits.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 1299 du Code civil, s’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire les remboursements et paiement ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.

Il suit de ces dispositions que les honoraires de négociation librement contractualisés font la loi des parties et que leur réduction, en proportion du service rendu, suppose que soit rapportée la preuve, qui incombe au mandant, du caractère excessif de la rémunération convenue.

En l’espèce, la société Immoffice verse aux débats, pour justifier du montant des honoraires qu’elle réclame à l’association CESI, le mandat de recherche simple du 26 septembre 2017

ainsi que la convention d’honoraires de négociation signée entre les parties le 9 novembre

2017.

La convention d’honoraires de négociation indique en préambule que la société Immoffice a proposé à l’association CESI une sélection de locaux répondant aux besoins de l’association et que cette dernière avait retenu l’une des propositions de la société Immoffice sur des locaux situés à la Défense, Tour PB 5 étage R+6 et en rez de dalle. Le préambule de la convention précise que :

' L’ASSOCIATION a proposé les conditions financières suivantes au bailleur :

« I. Tour PB5 ' étage R+6

Durée d’engagement de 6 ou 9 années fermes

Entrée dans les locaux à compter de septembre 2018

Loyer de 370 euros HF/an/m²

Franchise de 9 mois à répartir sur les trois premières années du bail, soit 5 mois en 2018,

2 mois en 2019, et 2 mois en 2020.

Plateau livré curé conformément aux locaux visités au 13 ème étage

Nous attachons une très grande importance à l’ouverture de l’entrée [Adresse 4] aujourd’hui fermée.

II. Locaux d’enseignement/formation

Durée d’engagement de 6 ou 9 années fermes

Entrée dans les locaux à compter du 1 er avril 2018

Loyer de 320 euros HT/HC/an/m²

Plateau livré propre et fonctionnel (façades vitrées, huisseries, volets roulant, sol')

Nous réitérons notre demande d’obtenir confirmation du classement ERP de ces locaux,

dont nous faisons une condition essentielle à la prise à bail de ce lot. A ce titre nous

souhaiterions pouvoir disposer de l’arrêté d’ouverture du précédent occupant et de la

notice technique du Système de Sécurité Incendie (SSI) aujourd’hui en place ».

Le préambule ajoute que compte tenu de l’existence d’autres offres pour le bien retenu,

l’association a sollicité la société Immoffice, afin qu’elle l’assiste dans le déroulement des négociations et que les parties ont donc convenu d’une convention d’honoraires spécifiquesconcernant les diligences qu’accomplira la société Immoffice dans le cadre de lanégociation des conditions financières de location. (Pages 2 et 3 de la convention).

L’article 1 de ladite convention stipule que l’objet de la mission est de permettre lasignature d’un contrat de bail pour lesdits locaux situés Tour PB5-étage R+6 ou pour leslocaux situés au rez de dalle de la Tour PB5 à des conditions plus avantageuses que cellesinitialement proposées par l’association et précise :

'Les conditions financières plus avantageuses, visées au précédent alinéa, seront

caractérisées :

* A) Dans l’hypothèse où le montant total des loyers dont devrait s’acquitter l’ASSOCIATION durant la durée du bail signé serait inférieur au montant total des loyers dont elle se serait acquittée durant la période du bail en retenant son hypothèse financière initiale.

* B) Dans l’hypothèse où la société IMMOFFICE obtiendrait des mois de franchise supplémentaires pour l’ASSOCIATION.

* C) Dans l’hypothèse où la société IMMOFFICE obtiendrait, par ses négociations, un

avantage financier, pour l’ASSOCIATION, d’une autre nature que ceux visés aux A et B du présent article, tel notamment qu’un budget de travaux.'

L’article 2 de la convention indique qu’en contrepartie de son intervention, et en sus des

honoraires de recherche initialement prévus au mandat, la société Immoffice sera rémunérée selon un honoraire de résultat, l’article 2.2 précisant ainsi qu’il suit les modalités de calcul des honoraires :

'L’honoraire de résultat sera calculé selon les modalités suivantes :

— Dans les hypothèses visées au A) et au B) de l’article 1 de la présente convention,

l’honoraire de résultat de la société IMMOFFICE sera fixé au pourcentage decinquante pour cent (50%) du montant hors taxes obtenu.

— Dans l’hypothèse visée au C) de l’article 1 de la présente Convention,

l’honoraire de résultat de la société IMMOFFICE sera fixé à un pourcentage de trente

pour cent (30%) du montant hors taxes obtenu.

La totalité des honoraires visés dans la présente convention seront majorés de la TVA autaux en vigueur.'

Enfin les parties ont convenu que l’honoraire sera intégralement versé au plus tard dans undélai de 15 jours à compter de la signature du contrat de bail.

La proposition adressée par le Cesi à la SAS Immoffice le 8 novembre 2017 pour transmission au Bailleur Icade prévoyait pour l’essentiel :

— Tour PB5- étage R+6

Durée d’engagement de 6 ou 9 années fermes, entrée dans les locaux à compter de septembre 2018, loyer 370 euros HT/HC au m2 par an, franchise de 9 mois à répartir sur les trois premières années du bail, plateau livré, curé, ouverture de l’entrée [Adresse 4].

— Locaux enseignement formation

Durée d’engagement 6 ou 9 années fermes, entrée dans les locaux à compter du 1er avril 2018, loyer 320 euros HT/HC au m2 par an, plateau livré propre et fonctionnel mais conservé dans sa configuration actuelle.

Pour l’ensemble des locaux le Cesi rétérait sa demande de confirmation du classement ERP des locaux, condition essentielle du bail.

Le 15 novembre 2017 Immoffice transmettait au Cesi un point sur les informations échangées repris dans le rapport détaillé des diligences accomplies entre le 8 novembre et le 20 novembre 2017 ainsi :

— surfaces 2006 m2 ainsi répartis :

Rez-de-Dalle, 454 m2 locaux à vocation ERP

R+6 complet, 1 552 m2, parking 20 emplacements sous-sol (…) Le bailleur consentira un loyer ramené à 340 euros le m2 par an HC/HT sur la partie R +6 livrée rénovée et 330 euros le m2 par an HC/HT pour la partie centre de formation au rez-de-chaussée (…) Avec une franchise de loyers de 30 mois à compter de la prise d’effet du bail.

Il convient de constater, ce qui n’est au demeurant pas utilement contredit par le Cesi, que l’intimée, en suite de la négociation menée par la société Immoffice, s’est vue consentir des conditions plus avantageuses tenant au prix du bail et à la durée de la franchise représentant une économie de loyers de 33 300 euros du R+6 Tour PB5 sur 9 ans, en conséquence d’une erreur de superficie de 10 m2 omis sur les plans soit un montant total, en tenant compte de la franchise de 30 mois, de 4 912 180 euros correspondant à une économie de 2 778 233,59 euros TTC au bénéfice du Cesi.

La reconnaissance de dette dont se prévaut le Cesi qui émane de [V] [D], lequel indique dans un courrier rédigé le 18 mars 2018 à l’adresse de la société Immoffice au vu de l’envoi de la facture de 1 388 036,81 euros en date du 9 janvier 2018, que le Cesi s’engage à régler le solde de la facture est insuffisant à faire la preuve de l’accord de paiement de l’intimée, dans le contexte conflictuel des relations entre le Cesi et son préposé [V] [D], licencié ainsi qu’il a été vu, en suite des fautes qui lui ont été reprochées dans le cadre de cette négociation étant observé, que celui-ci, en sa seule qualité de responsable juridique au sein de l’association, n’avait reçu aucun pouvoir du Conseil d’administration pour donner un accord de paiement.

Au vu des termes clairs de la convention, qui ne subordonne pas le versement des honoraires au décompte du temps passé ni à une certaine durée des négociations mais seulement au résultat obtenu, et alors que ce résulat a été atteint, dans des conditions dont il vient d’être constaté qu’elles sont exemptes de toute faute, le jugement ne pouvait, sans porter atteinte à l’autonomie de la volonté des parties qui ont librement consenti au paiement d’un honoraire de résultat, en ramener le montant en considération de motifs extérieurs à la convention, à la somme de 500 000 euros HT soit 600 000 eurois TTC.

Sur infirmation du jugement, le Cesi sera donc condamné à régler à la société Immoffice le solde de l’honoraire de résultat correspondant à 50 % de la somme de 2 778 233,59 euros soit 1 389 116, 8 euros ramenée à 1 388 036,81 euros TTC, pour ne pas excéder la demande, sous déduction du premier paiement soit, après déduction du règlement de la somme de 600 000 euros TTC la somme de 788 036, 81 euros TTC affectée d’une pénalité égale au dernier taux de refinancement de la BCE, majoré de 10 points, calculée au prorata temporis sur les sommes restant dues, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018.

4- La responsabilité de la société Immoffice au titre de son devoir de conseil et d’information

Le tribunal n’a pas statué sur ce point.

Le Cesi, au rappel de l’article 1112-1 du Code civil, demande de constater que Immoffice s’est bien gardée d’informer le Cesi avant la présentation de sa proposition, que la négociation sur les loyers faciaux n’était pas à privilégier et que la pratique habituelle consiste à octroyer 25% de franchise de loyer par année ferme soit pour 9 ans, 27 mois de franchise dont Immoffice avait une connaissance objective. Le Cesi en infère un préjudice direct subi à raison de la différence entre ce qui a été payé à Immoffice, 600 000 euros TTC et ce qu’elle aurait dû payer, 335 757 euros TTC soit 264 243 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018.

La société Immoffice oppose qu’elle a fourni au Cesi à chaque étape de la négociation toutes les informations liées aux réponse formulées par [H] [N] représentant le bailleur au vu de l’offre présentée et que l’intimée ne justifie en tout état de cause d’aucun préjudice en lien avec le défaut d’information allégué.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1112-1 du Code civil : Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Les pièces de l’enquête pénale et en particulier les deux auditions de [H] [N], Asset Manager de la société Icade, propriétaire et bailleresse des locaux, le 2 septembre et le 14 décembre 2020, établissent qu’il est connu des agents immobiliers que ceux-ci disposent d’une marge de manoeuvre de négociation qui est fonction de la durée de la location, laquelle, sur le site de la Défense, correspond à un standard de marché de 25 % de gratuité par année d’engagement, données qui apparaissent dans la presse spécialisée.

Il souligne qu’il y a eu négociation entre la société Immoffice, Icade et la société BNP Paribas, chargée de la commercialisation des locaux et que les locaux disponibles dans la tour PB5 dont il avait la gestion, hormis ceux ayant fait l’objet de l’offre du Cesi ayant ouvert les négociations menées par Immoffice, ne comportaient pas le lot ERP avec l’amphithéâtre indépendant de la tour, rendant le local idéal pour satisfaire la recherche de locaux d’enseignement du Cesi.

Ces indications, au demeurant corroborées par les articles de la presse spécialisée de l’époque, ne remettent aucunement en cause la loyauté de l’information et du conseil délivrés par la société Immoffice dont elles soulignent, au contraire de ce qui est soutenu, la nécessité du recours à l’entremise d’un mandataire professionnel pour obtenir, en fonction des besoins spécifiques des candidats preneurs, une baisse des loyers appelés ( loyers faciaux ) ainsi qu’une gratuité sur une période donnée. La circonstance que la presse économique se soit émue, particulièrement dans la période qui a suivi la fin de l’état d’urgence sanitaire, au demeurant postérieure au litige, d’une dévaluation des loyers commerciaux dont les montants effectivement acquittés sont significativement diminués par rapport à la demande affichée, pour autant qu’elle ait concerné la période litigieuse de négociation du mois de novembre 2018, ne remet pas en cause l’information délivrée par celle-ci dès lors que le recours à un négociateur immobilier est d’usage.

Par conséquent le moyen tiré du manquement de la société Immoffice à son devoir d’information et de conseil sera écarté et l’Association Cesi déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef.

5- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Le tribunal en l’absence de dol caractérisé, de mauvaise foi ou de malice et au constat qu’aucun avenant capant les honoraires n’a été convenu, a rejeté la demande de dommages et intérêts.

L’Association Cesi fait valoir qu’il est incontestable que la société Immoffice s’est livrée à une véritable machination pour obtenir la condamnation du Cesi au paiement d’une somme colossale alors qu’il est patent qu’elle a mis en place un stratagème en connivence avec [V] [D], pour dissimuler les procédures intentées contre le Cesi et l’empêcher ainsi de se défendre.

La société Immoffice oppose le caractère infondé et abusif de la demande au rappel que les parties se sont accordées sur un honoraire de négociation de résultat, acceptée par le Cesi et non remise en cause par la suite.

Réponse de la cour

Le sens de l’arrêt qui a donné gain de cause à l’appelante en faisant droit à sa demande en paiement, au vu du résultat atteint par la négociation entreprise, conduit à débouter l’intimée de sa demande tendant à constater le caractère abusif de la procédure engagée.

De ce chef, le jugement sera donc confirmé.

6- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles mais infirmé en ce qu’il a dit que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles exposés.

Statuant à nouveau du chef des dépens, l’Association Cesi sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La COUR,

INFIRME le jugement en ce qu’il a réduit les honoraires de négociation à la somme de

600 000 euros TTC et en ce qu’il a statué sur les dépens;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs :

CONDAMNE l’Association CESI à régler à la société SAS Immoffice la somme de :

SEPT CENT QUATRE VINGT HUIT MILLE TRENTE SIX Euros et QUATRE VINGT UN Centimes ( 788 036, 81 euros ) TTC, au titre du solde des honoraires de négociation, affectée d’une pénalité égale au dernier taux de refinancement de la BCE, majoré de 10 points, calculée au prorata temporis sur les sommes restant dues, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

Y Ajoutant,

DEBOUTE l’Association CESI de sa demande tendant à voir reconnaître le manquement de la société Immoffice à son obligation d’information et de conseil et de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef ;

DEBOUTE la société SAS Immoffice de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE l’Association CESI aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,