COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 2 FEVRIER 2023

lv

N° 2023/ 45

Rôle N° RG 19/14786 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5CY

[F] [V] épouse [C]

[N] [V] épouse [K]

[G] [V] épouse [T]

[B] [O]

[X] [O] épouse [H]

[M] [A]

SCI SOGIM

C/

Société COPROPRIETE [Adresse 11]

[Z] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

SELAS CABINET POTHET

SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05438.

APPELANTS

Madame [F] [V] épouse [C]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Michel LABORDE de la SCP LABORDE – FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [N] [V] épouse [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Michel LABORDE de la SCP LABORDE – FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [G] [V] épouse [T]

demeurant [Adresse 10]

représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Michel LABORDE de la SCP LABORDE – FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [M] [A]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Michel LABORDE de la SCP LABORDE – FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SCI SOGIM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège, sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Michel LABORDE de la SCP LABORDE – FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [B] [O]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [X] [O] épouse [H]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Syndicat des Copropriétaires de la COPROPRIETE [Adresse 11] SIS [Localité 13], agissant en la personne de son Syndic en exercice la SARL AGI, elle-même représentée par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 8]

représenté par la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [Z] [I]

demeurant [Adresse 9]

représenté par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022. A cette date, le délibéré a été prorogé au 2 Février 2023

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 2 Février 2023,

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre, pour Madame Sylvaine ARFINENGO, Président de chambre empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 11], situé à [Localité 13], et soumis au statut de la copropriété est composé de deux parties : un immeuble divisé en appartements, dénommé

' Collectif Giscle’ comprenant les lots l à 18 et six maisons accolées les unes aux autres, dénommées ' Front de Mer', formant les lots l9 a 24.

Un règlement de copropriété dressé par Me [R], notaire à [Localité 12], le 18 novembre 1977.

Cette petite copropriété comprenant 24 lots se situe au sein de la Cité Lacustre de [Localité 13].

La désignation de l’immeuble est la suivante, aux termes de l’article 3 du règlement de copropriété :

— M. [M] [A] est propriétaire des lots 10, 11 et 12,

— la société SOGIM en qualité de nue propriétaire et Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C] et Mme [G] [V] épouse [T] en qualités d’usufruitières, sont propriétaires du lot 17,

— Mme [X] [O] épouse [H] en qualité de nu propriétaire et Mme [B] [O] en qualité d’usufruitière sont propriétaires du lot 18.

L’ensemble immobilier comprend deux ailes, une à usage collectif comprenant 9 logements et l’autre constituée par 6 maisons individuelles accolées, chacune d’elles bénéficiant de la jouissance privative d’un jardin.

Les copropriétaires des 6 maisons Front de mer, entendant se retirer de la copropriété [Adresse 11], ont soumis au vote, de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 avril 2017, 4 projets de résolutions .

Ce projet de scission comportant des actes de disposition, les résolutions ont toutes été votées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Les résolutions sont les suivantes :

— Résolution 16-1 : Projet de réduction d’assiette de la copropriété et création de servitudes et de lots privatifs : décision à prendre sur l’atteinte à la destination de l’immeuble. – Résolution 16-2 : réduction de l’assiette de la copropriété : modification de l’état descriptif de division, afin d’envisager la sortie des 6 villas, lot n°1 à 6.

— Résolution 16-3 : création de 6 lots privatifs de parking -

Résolution 16-4 : cession de parties communes et création de servitudes.

Ces résolutions ont été approuvées par 14 des 21 copropriétaires, soit plus de la moitié des copropriétaires et par 677 tantièmes sur 1000 tantièmes, soit plus de 2/3 des voix.

Par exploit d’huissier du 6 juillet 2017, M. [M] [A], la société SOGIM, les consorts [V] et les consorts [O], opposants aux résolutions précitées, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] aux fins de voir dire nulles et non avenues les dites résolutions, au motif qu’elles portent atteinte aux conditions de jouissance de leurs parties privatives et qu’elles auraient donc dû être votées à l’unanimité.

Le 14 juin 2018, M. [Z] [I], propriétaire du lot 24 de la copropriété [Adresse 11], ce lot représentant la villa n°6, est intervenu volontairement à titre accessoire à la procédure pour s’associer au syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué ainsi qu’il suit:

— déboute M. [M] [A], la société SOGIM et Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamne M. [M] [A], la société SOGIM et Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [M] [A], la société SOGIM et Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] aux dépens distraits au profit de la SCP Izard et Pradeau,

— déboute M. [Z] [I] de sa demande de dommages-intérêts,

— le déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que :

— à la convocation à l’assemblée générale, était joint un projet de scission permettant aux copropriétaires d’être informés des modifications projetées,

— aucune de ces mesures n’emportait modification de la destination des parties privatives des demandeurs,

— si la réduction de l’assiette de la propriété portait atteinte aux conditions de jouissance des parties communes, il ne pouvait pas être sérieusement soutenu qu’elle porterait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives,

— la cession d’une partie du jardin aux propriétaires des maisons front de mer ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble dès lors qu’elle n’empêchait pas les propriétaires des lots 1 à 18 de disposer de leurs appartements et d’un jardin;

— l’aliénation de 6 parkings au profit des lots 19 à 24 (maisons 1 à 6) n’était pas contraire à la destination de l’immeuble puisque les lots 1 à 18 conserveront la jouissance du parking privatif dont ils jouissaient jusque là.

— la privation des vois de circulation n’était pas établie.

Le 20 septembre 2019, M. [M] [A], la société SOGIM, Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] ont relevé appel de ce jugement.

Selon leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 décembre 2019,M. [M] [A], la société SOGIM et Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 26 in fine et 28 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes, condamnés à payer la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens

— dire et juger nulles et non avenues les résolutions 16-1, 16-2, 16-3 et 16-4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2017,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’ils seront dispensés de pourvoir à l’appel de fonds nécessaires au règlement de l’article 700,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Romain Cherfils, de la Selarl Lexavoué Aix en Provence.

Les appelants soutiennent, en substance :

— que les projets de résolution visent des actes de disposition,

— que le projet relevait aussi de l’article 28;

— que les six copropriétaires qui veulent se retirer de la copropriété doivent rapporter la preuve que les conditions de l’article 28 sont réunies, à savoir que l’immeuble comprend plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible,

— qu’en réalité, la scission est impossible,

— que l’assiette foncière est constituée par une seule parcelle cadastrée section C [Cadastre 3];

— que dès lors, le projet de retrait du syndicat aurait dû comporter un projet de division parcellaire,

— qu’un projet de division parcellaire entraîne aliénation de parties communes,

— que l’ensemble immobilier ne comprend pas plusieurs bâtiments au sens de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, et ce au motif que le mur du bâtiment principal, et donc le gros 'uvre dudit bâtiment, est commun avec le mur de la maison n° 1, et que l’ensemble des canalisations d’alimentation et d’assainissement sont uniques au travers du sol,

— que les quatre résolutions votées violent l’article 26 de la loi;

— que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés sur la nature du projet.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 27 mars 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGI, demande à la cour, sur le fondement des articles 26 et 28 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal de grande Instance de Draguignan le 10 septembre 2019.

— débouter M. [M] [A], la société SOGIM, Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— les condamner in solidum à lui payer, en cause d’appel, la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que :

— la scission est possible, la copropriété comportant deux ailes distinctes, une à usage collectif, l’autre comprenant six maisons individuelles,

— ces bâtiments sont séparés et indépendants,

— le géomètre a conçu un plan de scission,

— les appelants ne rapportent pas la preuve que les résolutions litigieuses porteraient atteinte aux conditions de jouissance de leurs parties privatives,

— la scission n’emporte aucune conséquence sur la destination de l’immeuble qui restera à usage d’habitation,

— la réduction de l’assiette de la copropriété est possible, car elle comprend deux ailes,

— la constitution de servitudes relativement aux réseaux est habituelle,

— pour la résolution 16-2, c’est la majorité de l’article 28 qui s’applique,

— la résolution 16-3 est relative à la création de 6 places de parking, correspondant déjà à celles utilisées par les propriétaires des maisons, contre paiement de 5000 € par place, et elle ne porte nullement atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, qui continueront de disposer de leur emplacement de stationnement,

— la résolution 16-4 porte sur la cession de parties communes et la création de servitudes : chacune des six maisons dispose de la jouissance exclusive d’un jardin, dès lors l’argument des autres copropriétaires selon lequel ils ne pourront désormais plus jouir de ces parties communes est inopérant,

— Les propriétaires des villas 1 à 5 acceptent de payer au syndicat des copropriétaires chacun une indemnité de 25.000 € et le propriétaire de la villa n°6 dont le jardin à usage privatif a une superficie de 183 m², une indemnité de 145.000 €

Selon conclusions d’intervention volontaire remises au greffe et notifiées le 19 mars 2020, M. [Z] [I] demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondé son appel provoqué incident ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [M] [A], la société SOGIM , Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] de leurs fins, moyens et conclusions comme étant mal fondées pour les causes sus énoncées.

— Dire et juger que les résolutions n° 16-1, 16-2, 16-3 et 16-4 votées lors de l’assemblée générale de la copropriété du 18 avril 2017 ne modifient pas la destination des parties privatives, ni ne portent atteinte aux modalités de leur jouissance par un copropriétaire telles qu’elle résultent du règlement de copropriété ni enfin n ne sont contraires au respect de la destination de l’immeuble.

— En conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [M] [A], la société SOGIM, Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] de leurs fins, moyens et conclusions visant à les voir déclarer nulles et non avenues et les a condamnés au paiement d’une indemnité au profit du syndicat de la copropriété sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

— Y rajoutant préciser que ces condamnations doivent être solidaires.

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le concluant de ses demandes de dommages et intérêts et d’application on de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 5.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les condamner solidairement aux dépens d’appel distraits au profit de la SCP Paul et Joseph Magnan, avocat.

Pour M. [I] :

— la majorité requise pour une scission est celle de l’article 25 tandis que les décisions nécessaires à l’adaptation de la scission ne se prennent qu’à la majorité de l’article 24 de ladite loi;

— la scission est possible car il existe deux bâtiments distincts,

— à supposer qu’une partie de mur soit commune cela ne saurait permettre de prétendre qu’il n’existe qu’un seul et même bâtiment,

— la preuve de l’existence de bâtiments distincts résulte, en outre, du plan des lieux tel qu’il a été annexé à la convocation à l’assemblée générale du 18 avril 2017 et qui a été dressé par un géomètre.

— l’argument des appelants sur l’existence de réseaux communs aux deux bâtiments, toujours au regard de l’article 28 de la loi, n’est pas plus pertinent, car l’existence de réseaux communs à deux bâtiments n’a pas pour effet de constituer matériellement un seul et même bâtiment.

— l’argument selon lequel le sol de la copropriété d’origine n’est constitué que d’une seule parcelle n’est pas sérieux car la loi exige que la division de la propriété du sol soit possible et elle ne prévoit pas que le sol de la copropriété d’origine soit constitué de plusieurs parcelles cadastrées séparément.

— la division est possible car le sol de l’immeuble collectif n’empiète pas sur celui des villas,

— aucun texte n’impose de voter une scission à l’unanimité,

— les appelants ne démontrent pas que les résolutions seraient contraires au respect de la destination de l’immeuble, portaient atteinte aux conditions de jouissance de leurs parties privatives et au droit de jouissance privative d’un copropriétaire sur une partie commune, sans en rapporter la preuve,

— l’action entreprise par les appelants est téméraire, ce qui justifie l’allocation de dommages-intérêts car il ne peut plus jouir de son lot

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2022.

Motifs de la décision :

Les appelants soutiennent que:

— d’une part, la scission et par voie de conséquence, la sortie de la copropriété des lots n° 19 à 24 est impossible,

— d’autre part, que les quatre résolutions devaient être votées à l’unanimité, en application des deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la scission et les dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.

L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II.- Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparti es entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

III.- Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial

IV.- Après avis du maire de la commune de situation de l’immeuble et autorisation du représentant de l’État dans le département, la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. Si le représentant de l’État dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable.

La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.

Par dérogation au troisième alinéa de l’article 29, les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci.

Les appelants prétendent en premier lieu que la scission est impossible en ce qu’il n’existe pas de pluralité de bâtiments, mais un seul dés lors que la villa n° 1 ( lot 19) et le bâtiment collectif ont en commun une partie du gros oeuvre de la copropriété, à savoir le mur qui les sépare.

La seule circonstance qu’une partie du mur soit commune ne permet pas pour autant de retenir qu’il n’existe pas une pluralité de bâtiments.

En l’occurrence, le règlement de copropriété précise que ' L’immeuble désigné sous le nom [Adresse 11] se compose de deux ailes:

— une aile orientée Sud/Nord désignée sous le nom de ' MAISONS FRONT DE MER’ comprenant 6 maisons accolées composées chacune d’un rez-de-chaussée, d’un rez-de-jardin et d’une mezzanine,

— une aile orientée Est/Ouest désignée sous le nom de ' COLLECTIF GISCLE’ comprenant un rez-de-chaussée de 9 logements et un étage de 9 logements '

Contrairement aux affirmations des appelants, les maisons individuelles et l’immeuble collectif sont physiquement séparés et totalement indépendants tant d’un point de vue physique que fonctionnelle, sans aucun ouvrage commun tel une cage d’escalier ou un sous-sol.

La séparation envisagée n’implique aucune intervention matérielle sur le gros oeuvre du bâtiment ' COLLECTIF GISCLE’ et le plan des lieux tel qu’il a été dressé par un géomètre et annexé à la convocation de l’assemblée générale du 18 avril 2017 confirme l’existence de cette pluralité de bâtiments.

Enfin, il est parfaitement possible, que malgré la séparation, il subsiste des liens matériels et spécialement des éléments qui continueront à servir ou desservir, les deux entités séparées ( accès, VRD…) , l’article 28 susvisé prévoyant à ce titre que les parties doivent s’organiser matériellement et juridiquement en ce que concerne les parties communes de la copropriété d’origine.

Les appelants considèrent en outre la scission est impossible au motif que le sol de la copropriété n’est constitué que d’une seule parcelle, de sorte que toute division est exclue.

Or, si la loi exige que la division de la propriété du sol soit possible, elle ne prévoit pas que le sol de la copropriété d’origine soit constitué de plusieurs parcelles cadastrées séparément, sous peine d’ajouter une condition au texte.

En l’espèce, la division verticale du sol de la copropriété est possible dans la mesure où l’ensemble à retirer, à savoir les 6 maisons accolées les unes aux autres, n’empiète pas sur le bâtiment collectif et qu’il n’y aucune imbrication entre les deux entités, parfaitement distinctes et indépendantes entre elles.

En considération de ces éléments, il ne peut être soutenu que la scission de la copropriété litigieuse est matériellement impossible au regard des dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la violation des deux derniers alinéas l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Les deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que:

' L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.'

Les quatre résolutions querellées sont les suivantes:

— résolution 16-1 ' projet de réduction d’assiette de la copropriété et création de servitudes et de lots privatifs: décision à prendre sur l’atteinte à la destination de l’immeuble '

— résolution 16-2: ' réduction de l’assiette de la copropriété: modification de l’état descriptif de division afin d’envisager la sortie des 6 villas, lots n° 1 à 6"

— résolution 16-3: ' création de 6 lots privatifs de parking'

— résolution 16-4 ' cession de parties communes et création de servitudes'.

Ces résolutions ont été soumises et adoptées à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Les appelants soutiennent, en premier lieu, avoir été insuffisamment informés sur la nature du projet des copropriétaires des maisons FRONT DE MER désirant se retirer de la copropriété initiale.

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 18 avril 2017 et du procès-verbal qui en a été dressé que le projet de scission figurait parmi les documents joints et que par ailleurs, le plan de situation des réseaux ainsi que le projet du nouvel état descriptif de division ont été communiqués aux copropriétaires, les appelants n’établissant pas le contraire, ni en quoi ils n’ont pas été suffisamment informés des modifications envisagées.

Ces derniers considèrent que ces résolutions auraient dû être votées à l’unanimité. Il leur appartient en conséquence de démontrer que les résolutions dont il s’agit auraient pour objet ou pour effet de leur imposer une quelconque modification de la destination de l’immeuble ou des modalités de jouissance de leurs parties privatives.

Concernant la résolution 16-1, l’article 8 du règlement de copropriété énonce que ' l’immeuble est destiné à l’usage principal d’habitation'.

Il n’est ni démontré, ni même allégué par les appelants que le projet de scission est de nature à porter atteinte à ladite destination, aucun élément ne permettant, en effet, de considérer qu’il pourrait résulter une modification de la destination de cet immeuble, qui demeurera à usage d’habitation.

Cette résolution n’encourt donc aucune annulation.

La résolution 16-2 vise la réduction de l’assiette de copropriété avec modification subséquente de l’état descriptif de division correspondant à la sortie des 6 villas en question.

Il ressort des développements qui précèdent que la scission de la copropriété au sens de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 est possible, en l’état de l’existence de deux bâtiments distincts.

Dès lors que les résolutions contestées ont pour but le retrait des maisons FRONT DE MER de la copropriété, la réduction de l’assiette de la copropriété [Adresse 11] est la conséquence inévitable d’un tel projet puisqu’il est prévu de créer deux entités à partir d’une seule d’origine.

La modification de l’état descriptif de division est également inéluctable en l’état de la réduction du nombre de lots composant la copropriété d’origine.

Au demeurant, ces opérations sont prévues par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui en précise les modalités.

En outre, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, si la réduction de l’assiette de la copropriété porte atteinte aux conditions de jouissance des parties communes, il n’est justifié d’aucune atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.

L’unanimité n’était donc pas requise pour l’adoption de la résolution 16-2.

La résolution 16-3 a trait à la création de 6 lots privatifs de parking.

Il ressort du plan joint au règlement de copropriété que l’ensemble immobilier comprend 24 places de stationnement, à savoir une place par lot.

Chaque copropriétaire dispose de son emplacement de parking et s’agissant de parties communes à jouissance privative , il a été proposé que les 6 places de stationnement correspondant à celles utilisées par chacun des propriétaires des maisons FRONT DE MER soient cédées, moyennant le paiement d’une indemnité de 5.000 € par place de stationnement.

L’aliénation de ces six lots n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives par les copropriétaires de l’immeuble collectif dès lors qu’il n’est pas contesté que les propriétaires des lots 1 à 18 conserveront la jouissance du parking privatif dont ils ont toujours disposé.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler cette résolution.

Quant à la résolution 16-4 relative à la cession de parties communes et création de servitudes, il convient de rappeler, qu’aux termes du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, chaque maison individuelle dispose de la jouissance privative et exclusive d’un jardin.

Il s’agit par cette résolution de céder ces jardins, à savoir des parties communes, moyennant une contrepartie financière évoluant en fonction de la superficie de chacun de ces jardins.

Les appelants ne peuvent utilement soutenir qu’une telle cession porterait atteinte à leurs modalités de jouissance des parties privatives au motif qu’ils ne pourraient plus jouir des parties communes, alors que ces jardins constituent des parties communes à jouissance exclusive au bénéfice de chacun des propriétaires d’une des maisons FRONT DE MER, avec pour conséquence que les copropriétaires du bâtiment collectif ne peuvent pas bénéficier de la jouissance de ces parties communes.

L’affirmation selon laquelle le projet attribuerait aux lots des retrayants des surfaces supplémentaires privatives de jardin ou aurait pour conséquence de les priver du parc de la copropriété n’est étayée par strictement aucun élément et est démentie par le projet de scission qui a été communiqué et les plans qui y sont annexés.

Enfin la création de servitudes pour tenir compte des réseaux existants n’est que la suite logique de la scission emportant la division du sol en deux entités mais ne porte pas atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux modalités de jouissance par les copropriétaires de leurs parties privatives.

Par suite, cette résolution ne sera pas davantage annulée.

M. [Z] [I] ne justifiant pas de la part des appelants, d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [A], la société SOGIM, Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [A], la société SOGIM, Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] à payer à M. [Z] [I] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [A], la société SOGIM, Mme [N] [V] épouse [K], Mme [F] [V] épouse [C], Mme [G] [V] épouse [T], Mme [X] [O] épouse [H] et Mme [B] [O] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président