RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° 163 /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/09609 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPRW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 février 2024- Tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU- RG n° 22/01383

APPELANTE

S.C.I. ARTU

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 847 940 723

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérick JUNGUENET de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de Melun, toque : M30

INTIMÉE

S.A.I. BNP PARIBAS

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 662 042 449

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0255

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2006, la société Togab S.C.I. a donné à bail commercial à la société BNP Paribas des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du ler septembre 2006.

Ce bail s’est tacitement prolongé depuis le 1er septembre 2015.

La société Artu a fait l’acquisition des locaux donnés à bail, le 5 avril 2019, se substituant ainsi à la société Togab S.C.I. en qualité de bailleur.

Par acte du 13 septembre 2022, la société Artu a fait assigner la société BNP Paribas devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau en paiement des taxes foncières des années 2019, 2020, 2021 et 2022 outre intérêts au taux de 10 %.

Par jugement du 28 février 2024, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

— débouté la société Artu de ses demandes à l’encontre de la société BNP Paribas ;

— condamné la société Artu aux entiers dépens ;

— condamné la société Artu à payer à la société BNP Paribas la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration du 21 mai 2024, la société Artu a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2025.

PRÉTENTIONS et MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 juin 2024, la société Artu, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau le 28 février 2024 (n° RG 22/01383) en toutes ses dispositions et, en conséquence, statuant à nouveau :

— condamner la société BNP Paribas à payer à la société Artu la somme de 21.552 euros au titre des taxes foncières pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, assortie des intérêts au taux conventionnel de 10 % par an,

— condamner la société BNP Paribas aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais liés à la requête en injonction de payer du 8 décembre 2021, ainsi qu’à la procédure de saisie conservatoire parallèlement diligentée auprès de la Banque de France,

— condamner la société BNP Paribas à payer à la société Artu la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1217 du code civil, que :

— la taxe foncière peut être refacturée au preneur lorsque la clause de refacturation vise tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, sans qu’il soit nécessaire que la taxe foncière soit expressément visée par cette clause ;

— que la taxe foncière fait partie des ' impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque’ que le bail du 25 juillet 2006 a mis à la charge du preneur ;

— que la taxe sur les ordures ménagères, que la société BNP Paribas a accepté de régler en 2019, est une composante de la taxe foncière ; que la société BNP Paribas ne saurait s’opposer au paiement de la taxe foncière dès lors qu’elle a accepté par le passé d’en régler une composante.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 août 2024, la société BNP Paribas, intimée, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau le 28 février 2024, en ce qu’il a :

— débouté la société Artu de ses demandes à l’encontre de la société BNP Paribas ;

— condamné la société Artu aux entiers dépens ;

— condamné la société Artu à payer à la société BNP Paribas la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

— condamner la société Artu aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir, sur le fondement des anciens articles 1134 et 1162 du code civil que :

— que la société Artu dénature la clause du bail relative aux impôts et charges ;

— que la charge de la taxe foncière, qui n’incombe pas au locataire, ne peut être transférée à ce dernier que par une clause claire et dépourvue d’ambigüité du bail ; que l’expression 'dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque’ ne renvoie pas aux impôts et taxes dont le propriétaire est personnellement débiteur mais aux dispositions spécifiques permettant à l’administration fiscale de recouvrer certains impôts, contributions et taxes incombant au preneur sur le bailleur ;

— qu’une clause ambigüe doit être interprétée contre le créancier et en faveur du débiteur ;

— que le fait que la société BNP Paribas ait procédé au remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’exercice 2019 ne constitue pas une reconnaissance du caractère contractuel de la mise à la charge du preneur de la taxe foncière.

SUR CE,

Sur la demande de la société Artu tendant au remboursement par la société BNP Paribas de la taxe foncière afférente aux lieux loués

Le bail qui lie les parties date du 25 juillet 2006. Il n’est donc pas soumis aux dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif à la répartition des charges entre bailleurs et locataires.

Dans ces conditions, la répartition des charges entre la société Artu et la société BNP Paribas relève de la liberté contractuelle des parties.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 applicable en l’espèce compte-tenu de la date du bail, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites.

L’article 1162 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131, précise que dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Il est constant que la taxe foncière, dont le propriétaire est redevable à l’égard de l’administration fiscale, peut être mise à la charge du preneur par une clause expresse du bail et qu’il n’est pas nécessaire que cette clause vise nommément la taxe foncière pour opérer transfert de sa charge au preneur.

En l’espèce, le bail stipule à l’article 'Impôts et taxes’ :

' Le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et, en particulier, acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque et justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail.'

C’est à raison que le premier juge a considéré que cette clause ne transférait pas la charge de la taxe foncière au preneur.

En premier lieu, il doit être rappelé que la taxe foncière ne constitue pas une charge de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus. Il s’agit d’un impôt dû par le propriétaire.

En deuxième lieu, la taxe foncière ne figure pas dans la liste des impôts, contributions et taxes nommément désignés dans la clause litigieuse du bail.

En troisième lieu, l’expression 'tous autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque’ doit s’interpréter au regard de l’ensemble de la clause qui ne traite que des impôts, contributions et taxes dont le locataire est tenu à l’égard de l’administration fiscale. Elle ne fait donc pas référence aux impôts dont le bailleur est redevable à l’égard de l’administration fiscale mais renvoie aux dispositions spécifiques, notamment les articles 1686 et 1687 du code général des impôts, permettant à l’administration fiscale de recouvrer certains impôts, contributions et taxes incombant aux preneurs de baux, sur leurs bailleurs.

En quatrième et dernier lieu, le moyen tiré du fait que la société BNP Paribas a remboursé à sa bailleresse la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2019 est inopérant. D’une part, le fait que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères soit collectée en même temps que la taxe foncière et figure sur le même avis d’imposition n’en fait pas pour autant une composante de la taxe foncière. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est un impôt distinct de la taxe foncière. D’autre part, ce paiement isolé ne caractérise pas la volonté non équivoque de la société BNP Paribas de modifier le bail pour que la taxe foncière soit mise à sa charge.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Artu de sa demande de condamnation de la société BNP Paribas à lui payer les taxes foncières des années 2019 à 2022.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Artu succombe en première instance et en appel.

En conséquence, il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Artu au paiement des dépens de première instance et de la condamner au paiement des dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Artu à payer à la société BNP Paribas la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés par elle en première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de la condamner à payer à la société BNP Paribas la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés par elle en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 24 février 2024 par le tribunal judiciaire de Fontainebleau (RG n° 22/1383),

Y ajoutant,

Condamne la société Artu au paiement des dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société Artu à payer à la société BNP Paribas la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés par cette dernière en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La présidente,