SDF/ND

Numéro 25/1525

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 15/05/2025

Dossier : N° RG 24/01069 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2CN

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

Communauté COMMUNAUTE AGGLOMERATION PAYS BASQUE – CAPB

C/

[M] [GL]

[D] [GL]

[O] [GL]

[X] [GL]

[E] [UM] [H]

[L] [UM] [H]

[Y] [B] épouse [GL]

[Z] [B] épouse [UM] [H]

[W] [IF] [C]

[PZ] [IF] [C],

[ZC] [IF] [C]

[I] [E] [J] [UM] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mars 2025, devant :

Madame Sylvie DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Alexandra BLANCHARD, Conseillère

Madame Véronique FRANCOIS, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Madame EVEN, Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Assistées de Madame Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’audience

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Communauté COMMUNAUTE AGGLOMERATION PAYS BASQUE – CAPB

représentée par son Président en exercice dûment habilité

[Adresse 9]

[Localité 30]

Représentée par M^e Stéphane MILLE, avocat au barreau de Bayonne

assistée de M^e Pierre PINTAT de la SELARL PINTAT AVOCATS, avocat au barreau de Paris,

INTIMES :

Monsieur [M] [S] [P] [GL]

né le 20 mai 1987 à [Localité 51] (41)

[Adresse 48]

[Localité 25]

Monsieur [D] [S] [T] [GL]

né le 29 août 1983 à [Localité 51] (41)

[Adresse 52]

[Localité 27]

Monsieur [O] [S] [EI] [GL]

né le 20 octobre 1981 à [Localité 51] (41)

[Adresse 44]

[Localité 26]

Madame [X] [S] [U] [GL]

née le 18 janvier 1980 à [Localité 51] (41)

[Adresse 46]

[Localité 28]

Monsieur [E] [S] [F] [UM] [H]

né le 08 mars 1992 à [Localité 50]

[Adresse 10]

[Localité 31]

Monsieur [L] [S] [J] [UM] [H]

né le 26 juin 1987 à [Localité 50]

[Adresse 10]

[Localité 31]

Madame [Y] [S] [V] [B] épouse [GL]

née le 30 novembre 1959 à [Localité 51] (41)

'[Adresse 44]'

[Localité 26]

Madame [Z] [B] épouse [UM] [H]

née le 20 avril 1957 à [Localité 51] (41)

[Adresse 10]

[Localité 31]

Monsieur [I] [E] [J] [UM] [H]

né le 29 mai 1953 à [Localité 38] (92)

[Adresse 10]

[Localité 31]

Représentés par M^e Claude GARCIA, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Benist BUSSON (SAS DROUOT), avocat au barreau de Paris

Monsieur [W] [IF] [C]

né le 17 octobre 1957 à [Localité 39] (36)

[Adresse 43]

[Localité 29]

Madame [ZC] [IF] [C] épouse [A]

née le 24 août 1964 à [Localité 39] (36)

[Adresse 21]

[Localité 35]

Représentés par M^e François PIAULT, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Henri de LAGARDE, avocat au barreau de Paris

Monsieur [PZ] [IF] [C]

né le 07 mars 1956 à [Localité 39] (36) – décédé le 27 avril 2015 à [Localité 39] (36)

sur appel de la décision

en date du 08 MARS 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE, JUGE DE L’EXPROPRIATION DE PAU DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

RG : 23/18

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté en date du 13 juillet 2022, le préfet des Pyrénées-Atlantiques a déclaré d’utilité publique le projet de création d’une aire de grand passage pour les gens du voyage sur la commune de [Localité 30] et a notamment déclaré cessibles, au titre de ce projet, les parcelles cadastrées section AI :

[Cadastre 18] d’une emprise de 1755 m2,

[Cadastre 19] d’une emprise de 1560 m2,

[Cadastre 22] d’une emprise de 16 267 m2,

[Cadastre 23] d’une emprise de 2025 m2,

[Cadastre 11] d’une emprise de 4 755 m2,

[Cadastre 12] d’une emprise de 8221 m2

[Cadastre 13] d’une emprise de 3624 m²,

[Cadastre 14] d’une emprise de 2529 m²,

[Cadastre 15] d’une emprise de 783 m²,

Soit une superficie totale de 41 519 m2 (un peu plus de 4ha), faisant partie d’un ensemble plus vaste d’une soixantaine d’hectares appelé [Adresse 40] comprenant un château du XVIII ème siècle et ses dépendances, et deux métairies: [Localité 45], et [Localité 47] objet de l’expropriation, deux moulins du XVI ème siècle, un étang et des terrains autour.

Cette propriété a fait l’objet de trois expropriations, pour la création de l’autoroute A63 puis pour son élargissement et pour la création d’un centre de traitement des déchets ménagers.

Ces parcelles objets de la présente expropriation appartiennent aujourd’hui selon attestation notariée du 20 décembre 2023 indivisément :

— pour moitié à : M. [W] [IF] [C] (37,5%) et Mme [ZC] [IF] [C] épouse [N] (12,5 %) ci-après M. et Mme [C] (M. [PZ] [C] qui en faisait partie étant décédé en 2015 et ses parts transmises à [IF] [C])

— pour l’autre moitié à : [Z] [B] épouse [UM] [H], son époux [I] [UM] [H] et leurs enfants [L], [E], [I] [UM] [H], et [Y] [B] épouse [GL] et ses enfants [X], [O], [D] et [M] [GL], ci-après ensembles dénommés les consorts [B]

Par ordonnance du 18 août 2023 le juge de l’expropriation a notamment déclaré expropriées les parcelles cadastrées section AI cadastrées numéro [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] d’une emprise totale de 41 519 m2.

En l’absence d’accord sur le montant à revenir aux expropriés, par requêtes reçues le 12 octobre 2023, la communauté d’agglomération Pays Basque (ci après la CAPB) a saisi le juge de l’expropriation sur le fondement des articles L. 311-6 et R. 311-9 du code de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues aux expropriés. Le transport sur les lieux a eu lieu le 2 février 2024 et l’audience à la suite de celui-ci.

Par jugement du 8 mars 2024, le Juge chargé de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de Pau, a :

— ordonné la jonction des procédures 23/17 et 23/18 sous le numéro 23/17 ;

— Fixé les indemnités de dépossession dues par la CAPB à raison de l’expropriation des parcelles cadastrées section AI numéro [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] totalisant une superficie de 41'519 m², situées sur la commune de [Localité 30], à la somme totale de 1'252'114,70 ' décomposée comme suit :

* indemnité principale : 1.137.377 '

—  138'402 ' au titre de la parcelle AI [Cadastre 19] comprenant un bâti

—  998'975 ' au titre des parcelles AI [Cadastre 18], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]

* indemnité de remploi : 114'737,70 '.

— débouté Mesdames [Z] et [Y] [B], Messieurs [L], [I] [E], [E] [UM] [H], Messieurs [O], [D] et [M] [GL], Mme [X] [GL], M. [W] [IF] [C] et Mme [ZC] [IF] [C] épouse [A] de leur demande au titre de la dépréciation du surplus, des difficultés d’accès et d’aménagement d’un nouvel accès et de l’édification d’une clôture ;

— Autorisé la communauté d’agglomération Pays basque à se libérer des sommes allouées aux expropriés entre les mains de leur notaire, à charge pour ce dernier de répartir les sommes au prorata des droits de chaque indivisaire ;

— condamné la communauté d’agglomération Pays Basque à payer, sur le fondement de l’article 700 du cpc :

— la somme de 2500 ' à Mesdames [Z] et [Y] [B], Messieurs [L], [I] [E], [E] [UM] [H], Messieurs [O], [D] et [M] [GL], Mme [X] [GL], d’une part

— la somme de 2500 ' à M. [W] [IF] [C] et Mme [ZC] [IF] [C] épouse [A] d’autre part

— Dit que les dépens de la présente instance seront assumés par la communauté d’agglomération Pays Basque.

Dans sa motivation le juge de l’expropriation a retenu que :

— la date de référence à retenir pour apprécier l’usage effectif des biens est le 23 octobre 2021, date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé CADRAN Nord Est à savoir la délibération de la CAPB du 2 octobre 2021.

— les parcelles à exproprier sont en état de prés avec la présence d’arbres, sont classées en zone N ou NI au PLU de [Localité 30], sur une commune attractive de la côte basque dans le secteur Cadran nord-est à l’extrême marge des tissus urbanisés ;

— que la proximité immédiate de l’autoroute a un impact sonore sur les différentes parcelles constituant un élément d’extranéité défavorable mais sans incidence visuelle en raison d’un mur végétal

— que les parcelles font partie d’un domaine plus vaste, [Adresse 40] comprenant un château, un espace boisé, l’étang de Pey, et deux moulins.

— la parcelle AI [Cadastre 19] est un bâtiment du XVIIe siècle, d’aspect landais rectangulaire libre de toute occupation, habitée en sa partie centrale jusqu’en 2011, dépourvu d’un raccordement au tout-à-l’égout mais disposant de l’électricité; les autres parties probablement affectées à un usage de stockage dont la superficie ne sera pas retenue comme surface de l’habitation au regard des constatations lors du transport sur les lieux, mais sans distinguer pour l’évaluation entre la partie maison et les parties granges / garage;

— les termes de référence datant de 2011- 2012 seront écartés comme trop anciens de même que les termes de ventes non publiées ;

— plusieurs termes de comparaison pertinents pour la partie bâtie permettent d’obtenir une moyenne de 2997 ' le mètre carré, à laquelle il faut appliquer une décote de 30 %, ces biens disposant d’un environnement particulier avec des droits de restauration et d’extension, outre le terme de comparaison proposé par la CAPB concernant un bien préempté (parcelle A[Cadastre 32]) comparable, celui-là sans décote car dans une situation comparable. Le prix ainsi obtenu est de 2097 ' le mètre carré pour l’immeuble bâti de 66 m2 (parcelle de 1560 m2).

— les autres parcelles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir compte tenu du zonage; elles disposent néanmoins d’un environnement privilégié, d’une accessibilité par un chemin carrossable et à proximité des réseaux de viabilité et du centre-ville de [Localité 30] mais aussi à proximité de l’autoroute, et représentent 39'959 m². Les seules éléments de comparaison pertinents sont les parcelles objet d’une promesse de vente du 5 avril 2022 et de la préemption de la CAPB donnant, après décote de 30 % au regard des contraintes spécifiques des parcelles à évaluer, un prix de 25 ' le mètre carré.

— Si les parcelles font partie du [Adresse 40] il ne saurait être considéré qu’elle forme une seule unité foncière et ne peuvent donc donner lieu à une indemnité pour dépréciation en l’absence de preuve d’une atteinte à l’unité foncière et d’une diminution de la valeur du surplus non exproprié

— le premier juge a rejeté la demande au titre de la réalisation d’un nouvel accès sécurisé et de clôture faute d’éléments suffisants sur les frais que les expropriés devront exposer.

Par mémoire adressé au Greffe de la Cour le 8 avril 2024, la CAPB a relevé appel de la décision visant les dispositions fixant les indemnités de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi) et les dispositions la condamnant sur le fondement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire en réplique à l’appel incident des intimés, reçu au greffe le 27 décembre 2024, la CAPB appelante, demande à la cour de réformer le jugement rendu et statuant à nouveau :

A titre principal

Fixer les indemnités dues pour les parcelles cadastrées section AI numéros [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] (ancienne numérotation devenues respectivement [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]) , d’une emprise totale de 41 519 m², situées [Adresse 1] sur la commune de [Localité 30] appartenant aux indivisions [B] et [C] dont les membres sont identifiés en première page des présentes écritures à 46 670,9 ' soit 41.519' d’indemnité principale et 5 151,9 ' d’indemnité de remploi.

À titre subsidiaire

Fixer les indemnités dues pour ces mêmes parcelles d’une emprise totale de 41 519 m², situées [Adresse 1] sur la commune de [Localité 30] appartenant aux indivisions [B] et [C] à la somme de 116 991,7 '

— soit 105 447 ' d’indemnité principal et 11 544,7 ' d’indemnité de remploi.

Au soutien de ses prétentions, la CAPB fait valoir que, sur le fondement de l’ article L. 213-14 du code de l’urbanisme :

— la proximité du [Adresse 40] ne permet pas de valoriser les terrains expropriés dans la mesure où celui-ci n’est plus habité depuis les années 1980,

— la proximité de l’autoroute constitue une externalité négative

— le zonage du PLU classe ces parcelles en zone d’espaces naturels n’ayant pas vocation à être urbanisés, les constructions nouvelles à destination d’habitation, à usage agricole, commercial ou d’artisanat, hôtelier sont notamment interdites et sont donc, sauf exceptions non constructibles

— si la date de référence du 23 octobre 2021 est acceptée, la CAPB conteste, au regard de l’état très vétuste du bâti sur la parcelle AI [Cadastre 19] qui n’est plus loué depuis 2011, que celui-ci soit classé en immeuble à destination d’habitation. Le réseau d’assainissement n’est pas conforme aux normes en vigueur à cette date. Ce bâtiment doit être classé comme grange abandonnée, aucun bail n’étant produit pour démonter son caractère habitable, le caractère de décence étant nécessaire à sa qualification de bien à usage d’habitation.

— le terrain avait un usage agricole à la date de référence et ne peut donc être comparé avec des jardins d’agrément.

— seules des ventes publiées peuvent servir de termes de référence dans le cadre d’une fixation judiciaire des indemnités. Or la juridiction de l’expropriation aurait dû exclure la préemption en cours des parcelles Al [Cadastre 32] (bâtie), Al [Cadastre 7], Al [Cadastre 36], AI [Cadastre 33] comme termes de référence, puisqu’il ne s’agit pas d’une vente publiée (le prix de vente du bâti AI [Cadastre 32] a été consigné par la CAPB mais aucun acte authentique n’est encore signé ni publié en raison d’un contentieux en cours engagé par les indivisions contre la DUP).

— au regard des transactions récentes dans un environnement proche dont elle justifie, le prix de l’ensemble des parcelles doit s’établir à 1 ' le m2 sans distinguer le bâti, maximum 4 ' le mètre carré en cas de situation privilégiée.

— subsidiairement estimant la qualité du bâtiment de la parcelle [Cadastre 19] très surévaluée par le 1er juge, la CAPB accepte néanmoins l’analyse de Mme la Commissaire du Gouvernement qui distingue la maison (66 m2 à retenir selon les documents officiels) de la partie grange (210 m2) pour arriver à une valeur totale de 65488 ' pour le bâti.

— la demande d’indemnité pour dépréciation, comme celle pour désenclavement n’ayant pas été présentées par tous les indivisaires, elles doivent être rejetées selon la jurisprudence et en outre les parcelles expropriées sont séparées par un chemin de celles servant d’emprise au château , elles ne forment donc pas une unité foncière au sens du code de l’expropriation.

— la propriété des indivisions n’est actuellement pas clôturée et son chemin d’accès est une voie publique communale entretenue par la commune, les frais de clôture supplémentaire ne sont pas justifiés, et la voie ayant été élargie la demande relative à une nouvelle fois d’accès doit être rejetée.

*

Dans leur mémoire reçu au Greffe le 01 octobre 2024, formant appel incident et leur mémoire récapitulatif en date du 07 mars 2025, [W] et [ZC] [IF] [C] intimés, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il fixe les indemnités de dépossession à la somme de 1.252.11,70 ',

Statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité principale correspondant à la valeur vénale des terrains expropriés à la somme totale de 1.845.255 ' se décomposant comme suit :

* Partie bâtie (parcelle AI [Cadastre 19]) : 526.608 ' ;

* Terrain nu : 1.318.647 ' ;

Fixer l’indemnité de réemploi à la somme de 185.525,5 ' ;

Fixer l’indemnité de perte de valeur du surplus de la parcelle AI n°[Cadastre 2] p2 à la somme de 30.000 ' ;

Fixer l’indemnité au titre des clôtures et réfection du chemin à réaliser à la somme de 216.661 ';

Fixer l’indemnité au titre de la création d’un accès à la parcelle AI [Cadastre 17] et la réfection du chemin à la somme de 5.000 ' ;

Condamner la Communauté d’agglomération du Pays basque à verser à Mme [ZC] [A], née [IF] [C] et M. [W] [IF] [C] la somme de 6.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

Confirmer le jugement en ce qu’il condamne la Communauté d’agglomération du Pays basque aux entiers dépens de la présente procédure.

M. et Mme [IF] [C] font valoir principalement, sur le fondement de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme, L. 321-1 et suivants, L. 631-7 et R. 331-10 du CCH, L. 322-3 du code de l’expropriation que:

— la maison située sur la parcelle AI [Cadastre 19] est une habitation traditionnelle du XVIIème siècle de 276 m2, surface qui doit être prise en compte, à laquelle le caractère de logement décent, qui relève des rapports entre bailleur et locataire, ne peut être appliqué dans le cadre d’une expropriation; la maison présente les équipements et aménagements définissant bien une habitation, et le 1er juge a omis d’indemniser les autres bâtiments accessoires à la maison pour 210 m2, qui doivent être pris en compte pour la moitié de leur superficie, donnant une surface utile du bâti de 171 m2 au minimum ;

— une partie des parcelles est située en zone NI permettant certaines constructions (extensions de constructions existantes, terrains de campings ou centre équestre, et la zone N autorise également certains aménagements et équipements)

— selon la jurisprudence, il doit être appliqué une valeur intermédiaire entre le terrain à bâtir et la terre agricole, pour tenir compte d’une situation privilégiée du terrain comme en l’espèce du fait de sa planéité, de la proximité de la zone urbanisée, de la desserte des réseaux d’eau et d’électricité, de la maison traditionnelle pouvant faire l’objet d’une extension, et des terres libres d’occupation, de l’accès carrossable préexistant (suffisant pour desservir une habitation et un centre équestre) en retrait de l’autoroute qui n’induit aucune nuisance visuelle et qui bénéficie d’un écrin de verdure ; qui n’est pas considéré comme une zone humide au sens de l’article L. 211-1 du code de l’environnement,

— au regard des termes de comparaison qu’ils retiennent, que le bâti, qui ne menace pas de s’effondrer et ne nécessite donc pas de rénovation lourde du gros oeuvre justifiant une réduction de 1500 ' /m2(et les termes de comparaison étant des maisons anciennes aussi à rénover) doit être valorisé pour 1908 ' le m2 pour 276 m2, et les parcelles non bâties pour 33 ' le m2,

— que l’expropriation d’une partie seulement de leurs terrains entraîne une perte de valeur vénale des parcelles restantes qui perdent aussi une partie de leur parcelle d’accès par le [Adresse 1], qui devra en outre être élargi pour la circulation à venir, ce qui doit être compensé ainsi que l’enclavement de leur parcelle AI [Cadastre 17].

*

Dans leur mémoire reçu au Greffe le 09 octobre 2024, formant appel incident, et leur mémoire récapitulatif en date du 19 février 2025, Mme [Z] [B] épouse [UM] [H], Messieurs [L] et [E] [UM] [H], Mme [Y] [B] épouse [GL], Mme [X] [GL] et Messieurs [O], [D] et [M] [GL], intimés et [I] [UM] [H] intervenant volontairement demandent à la cour de :

— Débouter la Communauté d’agglomération du Pays basque de toutes ses demandes,

— Infirmer le jugement du 8 mars 2024, rendu par Mme le Juge de l’expropriation près le Tribunal judiciaire de Pau en tant qu’il a fixé les indemnités de dépossession à la somme totale de 1.252.114,70 ' et en ce qu’il les a débouté de leurs demandes au titre de la dépréciation du surplus de leurs parcelles, des difficultés d’accès et d’aménagement d’un nouvel accès et de l’édification de clôtures :

En conséquence, statuant de nouveau :

— Fixer la valeur des parcelles cadastrées section AI n° [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] sur lesquelles se trouvent une maison d’habitation (AI n° [Cadastre 19]) à la somme de 1.805.308' se décomposant comme suit

* partie bâtie (parcelle AI n°[Cadastre 19]) : 526 608 '

* parcelles non bâties : 1 278 700 '

— Fixer la valeur de l’indemnité de remploi à 179 030,8 ';

— Fixer l’indemnisation de la perte de valeur du surplus des parcelles à la somme de 30.000';

— Fixer la valeur de l’indemnité due au titre de la pose de clôtures, de portails et la création d’un nouvel accès à 216 661' ;

Confirmer le jugement en ce qu’il condamne la Communauté d’agglomération du Pays basque à verser aux expropriés la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Condamner la communauté d’agglomération du Pays-Basque à verser aux exposants la somme globale de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Au soutien de leurs demandes, les consorts [B] font valoir, sur le fondement des articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation, L. 311-1 du code rural et de la pêche, et les dispositions du code de l’urbanisme, que :

— le Secteur protégé ENS (espace naturel sensible) où se situent les parcelles objet de l’expropriation dans la zone du [Localité 49] est défini dans le Diagnostic Écologique du Conseil Départemental comme un parc paysager rare.

— Les exposants ont sollicité un cabinet d’experts fonciers (M. [G], Mme [R]) afin de décrire la situation précise des lieux qui concilient espaces naturels aux paysages de valeur, bâtiments anciens et pour certains protégés à ce titre ([Adresse 40]), dans une région particulièrement attractive dans laquelle le prix de l’immobilier est en hausse, formant une grande étendue d’un seul tenant et protégeant en son sein des ruisseaux et étangs tels que celui du [Adresse 1], réservoir d'[Localité 41], à 100 mètres des parcelles expropriées

— le 1er juge a retenu à juste titre une plus value de ces parcelles par rapport à des terrains standards, il est aux portes de [Localité 30], est raccordé à l’électricité et désormais aussi à la fibre

— le PLU de [Localité 30] permet l’extension mesurée des constructions existantes voire des constructions nouvelles liées aux loisirs ; cette extension est limitée à 20m2 dans la limite de 10% de la surface de plancher existante sur l’unité foncière ;

— À la date du 23 octobre 2021, les terrains ne faisaient nullement l’objet d’une exploitation agricole, les parcelles en cause ont été constamment en état de prairie, fauchée et ou labourée une fois l’année afin d’éviter que les ronces s’y installent. Il a été ensemencé un hectare sur les soixantes que compte le domaine, une année pour empêcher l’installation des gens du voyage qui avaient envahi les terrains du domaine sans aucune autorisation.

— le bâti de la parcelle AI [Cadastre 19] datant du XVIIème siècle représente bien 276m2 habitable selon la surface réellement disponible en prenant en compte le rez de chaussée et l’étage sous toit. Le dernier occupant est parti en 2011, mais il ne s’agit pas d’une ruine et le propriétaire peut donc l’affecter en entier à usage d’habitation, la destination d’habitation du bâti comprend tous ses accessoires (granges annexes au logement), outre les extensions autorisées par le PLU, peu important l’état du bien nécessitant effectivement des travaux de remise en état, son caractère décent étant sans influence sur la destination du bâti qui est composé d’une salle d’eau, d’une cuisine et d’un salon avec cheminée et d’un étage, les deux parties non aménagées de l’habitation de part et d’autre de la partie centrale en sont l’accessoire.

— Ils demandent la confirmation du jugement en ce qu’il retient comme terme de référence la préemption à 36 ' le m2 des parcelles cadastrées AI n° [Cadastre 32] (bâti), [Cadastre 7], [Cadastre 36] et [Cadastre 33] (préemption du [Localité 42] par la CAPB) pour les parcelles non bâties, même non encore publiée puisque le prix a été consigné ce qui permet de connaître les caractéristiques du bien et les modalités de la transaction d’après la promesse de vente.

— Sur les termes de comparaison, aucun des termes de référence visés par la CAPB ne peut être retenu tant les caractéristiques des biens sont éloignées de celles des parcelles expropriées, et aucune décote ne peut être appliquée à leurs parcelles qui se situent dans un secteur plus privilégié et alors que le terme de comparaison retenu concerne des parcelles situées en grande partie en zone N et qui ne sont pas d’un seul tenant.

— lors de l’expropriation précédente pour la construction d’un centre de déchest, dans son arrêt du 10 mai 2012, la Cour d’appel de Pau a distingué les terrains en zone naturelle non bâtis retenant 22 ' le m2 et les terrains en zone naturelle à bâtir, la maison, de 193 m2 étant valorisée pour 773,36 ' le m2. Même ancienne, cette référence est pertinente pour la méthode d’évaluation.

Ils ont également vendu une autre maison de moindre intérêt architectural de 60m2, squattée avant la décision de préemption et très dégradée pour 80,97 ' le m2 en 2012.

— le [Adresse 1] devenant commun au [Adresse 40] et à l’aire de grand passage, doit être élargi et clôturé, justifiant les indemnisations complémentaires pour couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

*

Dans son mémoire reçu au Greffe le 9 octobre 2024, Mme la Commissaire du Gouvernement demande la réformation du jugement et que l’indemnité de dépossession soit fixée,

— pour le bâti à la somme de 65488 ' retenant une superficie de 66m2 habitable et intégrant une décote de 1500 ' /m2 au titre du coût de la rénovation lourde du bâti

— pour l’emprise non bâtie à la somme de 39959 ' correspondant à 1 ' du m2 pour des terres agricoles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article L. 213-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation statue sur les indemnités dans la limite des conclusions des parties.

Sur l’intervention volontaire de M. [I] [UM] [H] :

Celui-ci fait partie de l’indivision propriétaire des biens expropriés, il était partie à la première instance en fixation des indemnités d’expropriation.

L’appelante a omis de viser M. [I] [UM] [H] comme intimé dans la déclaration d’appel mais son intervention volontaire est justifiée dans l’intérêt de l’indivision. Elle sera donc actée.

Sur la date de référence’quant à la nature juridique du bien :

Selon l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique':

En droit commun, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, et selon leur nature juridique à une date de référence qui est par dérogation, selon l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité.

En l’espèce, la date de référence retenue et non contestée par les parties pour apprécier l’usage effectif des biens est le 23 octobre 2021, date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé CADRAN Nord Est à savoir la délibération de la CAPB du 2 octobre 2021.

La date de référence quand à la consistance matérielle du bien exproprié :

Selon l’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité principale d’expropriation correspond à la valeur vénale du bien exproprié à la date de la décision de première instance fixant l’indemnité (L. 322-2) même en cas d’appel, selon son état à la date de l’ordonnance d’expropriation (L. 322-1).La consistance du bien s’entend de tous les éléments physiques et matériels qui le composent dans leur état de vétusté au jour de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, le jugement a été rendu le 8 mars 2024, l’ordonnance d’expropriation ayant été prise le 18 août 2023.

Sur l’évaluation de l’indemnité principale ':

*Les parcelles non bâties :

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

Selon l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Une catégorie intermédiaire entre les terrains à bâtir et les terrains à vocation naturelle ou agricole qui sont par principe inconstructibles a été reconnue en 1993 par la jurisprudence pour des terrains ayant une situation privilégiée.

'

Pour retenir une situation privilégiée ou très privilégiée d’un terrain non qualifié de terrain à bâtir, la jurisprudence retient la proximité de zones urbanisées, avec notamment un accès à la voie publique et aux divers réseaux facilitant leur aménagement même s’ils n’y ont pas un accès direct. Cette situation privilégiée s’apprécie in concreto.

En outre en vertu de l’article L. 111-6 du code de l’urbanisme, en dehors des espaces urbanisés des communes les constructions ou installations sont interdites dans une bande de 100 m de part et d’autre de l’axe des autoroutes, des routes express [..]et autres routes classées à grande circulation.

En l’espèce, les terrains expropriés sont classés en zone N correspondant à des espaces naturels devant être préservés et qui n’ont pas vocation à être urbanisés mais peuvent recevoir un aménagement des constructions existantes avec extension de 20m2 dans la limite de 10% de la surface plancher existante et en zone NI destinée aux activités sportives et de loisirs de plein air faisant l’objet de dispositions particulières en matière d’occupation et d’utilisation du sol (autorisant par exemple l’aménagement d’un terrain de camping dans la limite de 15 emplacements et de 200m² de surface plancher ou d’un centre équestre dans la limite de 800 m² ). Une partie de ces parcelles longe l’autoroute A63.

Les parcelles se situent dans le secteur d’entrée de ville, en marge des tissus urbanisés, accessible depuis l'[Adresse 37] par une voie d’accès goudronnée le [Adresse 1] . L’électricité dessert la parcelle bâtie, mais aucun système d’assainissement n’est présent et l’alimentation en eau potable provenait d’une source selon l’explication donnée lors de la visite des lieux et nécessite une extension du réseau ; il n’y a pas non plus de réseau de gaz de ville.

Aucune exploitation agricole n’est pratiquée sur ces terrains et si l’ensemble s’inscrit dans un espace naturel à préserver, 2,45 ha avaient été ensemencés de maïs selon le diagnostic environnemental de mai 2021, pour empêcher l’installation illicite des gens du voyage avant le projet d’expropriation ; les prairies étaient régulièrement fauchées et il existe également quelques chevaux au pâturage sur le [Adresse 40].

Si les terres expropriées ne sont plus dédiées à la date de référence à l’exploitation agricole et ne figurent pas au PLU en zone agricole, ils ne sont pas non plus aménagés en parc paysager, mais laissés en l’état de prairie naturelle ou de bois et les photographies aériennes de 1945 et 1986 confirment qu’il s’agissait bien d’une ancienne zone agricole de prairies et cultures. D’ailleurs il n’est pas contesté que [Localité 47] et [Localité 45] étaient des fermes rattachées au [Adresse 40].

Au regard de ces éléments, les parcelles expropriées ne sauraient recevoir la qualification de terrains à bâtir.

Néanmoins elles disposent d’éléments privilégiés relatifs que le premier juge a retenus à juste titre en relevant

— leur accessibilité par un chemin goudronné aboutissant à la voie publique de l'[Adresse 37]

— la planéité des parcelles

— la qualité de l’espace naturel diversifié recherché (bois, prairies, étang)

— la possibilité de raccordement aux réseaux de viabilité (réseau d’eau passant au droit de l'[Adresse 37]), et le réseau électrique déjà installé sur les parcelles

— la relative proximité du centre-ville de [Localité 30] (à 3,5 km) où la pression urbaine est forte.

Cette situation comporte néanmoins des éléments péjoratifs également relevés par le premier juge :

— la proximité à l’autoroute constituant une nuisance sonore permanente constatée lors de la visite sur les lieux,

— l’interdiction d’installations dans une bande de 100 m le long de l’axe autoroutier impactant une large bande à l’est des parcelles,

— l’absence de réseau d’assainissement et les travaux nécessaires à la viabilisation.

Pour apprécier le caractère privilégié des parcelles expropriées le juge peut prendre en considération les évaluations faites à l’occasion de vente sur des parcelles situées à proximité et présentant les mêmes caractéristiques.

Ainsi il résulte d’un acte du 20 juillet 2022 que le Président de la CAPB a déclaré exercer son droit de préemption sur les parcelles cadastrées à n° [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 36] et [Cadastre 4] appartenant aussi aux indivisions des consorts [IF] [C] et [B] situées dans la même ZAD sur la zone cadran Nord Est lieudit [Localité 42] [Adresse 1] au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner suite à la promesse de vente du 5 avril 2022 pour la somme de 270'000', dont 120.000 ' affectés au terrain non bâti représentant 3536 m², donnant ainsi un prix au mètre carré de 34 '.

Ces parcelles font partie du même ensemble entourant le [Adresse 40]. Ces parcelles se situent à 160m au sud de celles faisant l’objet de la présente expropriation et à l’entrée du [Adresse 1] desservant celles-ci, mais plus proches de l'[Adresse 37] et donc à une proximité quasiment directe des réseaux de viabilisation.

S’il est exact que cette préemption n’a pas encore donné lieu à la régularisation d’un acte authentique de vente au profit de la CAPB il n’en reste pas moins que cette dernière, en acceptant le prix de la déclaration d’intention d’aliéner pour ces parcelles, en a admis la valeur et la situation privilégiée s’agissant de ces terrains non bâtis.

Cette position de l’expropriante dans un acte d’acquisition d’un autre bien appartenant aux expropriés ne saurait être écartée pour apprécier la valeur des biens objets de la présente expropriation sur des parcelles extrêmement proches et présentant des caractéristiques comparables.

De la même façon, d’autres biens des indivisions intimées ont fait l’objet d’expropriation concernant les terres du même [Adresse 40], en particulier en 2012 concernant la propriété d'[K] de 72.105 m2 située à 300 m des biens objets de l’expropriation actuelle, avec une ancienne maison d’habitation et son jardin, procédure d’expropriation qui a donné lieu à une procédure judiciaire et un arrêt de la cour d’appel de Pau rendu le 10 mai 2012.

Bien qu’ancienne, cette décision opposant les mêmes parties dans le même secteur a donné une évaluation définitive d’une part à une parcelle bâtie, d’autre part à des terrains non bâtis d’une grande superficie à partir d’une analyse qui peut être examinée s’agissant également de terrains situés en zone N du PLU et à proximité de l’autoroute, donnant par contre directement sur l'[Adresse 37] et donc disposant d’une situation plus privilégiée que les parcelles expropriées.

Ainsi au regard de ce qui précède, la cour comme le premier juge, estime que les parcelles non bâties expropriées ne peuvent être valorisées au prix de un euro le mètre carré comme proposé par la CAPB ou Mme le Commissaire gouvernement selon des références correspondant à de simples parcelles agricoles ou en zone N affectées en outre de plusieurs servitudes, de discontinuité, enclavées, très éloignées du centre-ville, ou au relief accidenté.

Considérant le prix des parcelles non bâties arrêté par la cour d’appel de Pau en mai 2012 pour les parcelles de la propriété d'[K] de 72105 m2 (pour construire un centre de traitement des déchets), très proches de celles expropriées, à 22 ' le m2 mais avec un environnement plus favorable, et considérant le prix admis de 34 ' par la CAPB le 22 juillet 2022 pour d’autres parcelles des indivisaires représentant seulement 3536 m²( une petite surface augmentant la valeur relative des parcelles) et disposant également d’une situation plus favorable que les parcelles expropriées, le prix de celles-ci doit donc être fixé à 20 ' le m2 au regard

— du plus grand éloignement du raccordement aux réseaux, à la voie publique, aux services et infrastructures urbaines

— de la servitude interdisant tout aménagement dans les 100 m de l’autoroute impactant une grande partie de sa surface de 39.959 m2

— de la superficie importante des parcelles

La valeur des parcelles non bâties des intimées doit ainsi être fixée à la somme de :

20 X 39959 ' = 799.180 ' .

* La parcelle bâtie :

Selon l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation résultant du décret n° 2021- 872 du 30 juin 2021 , un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

En l’espèce, les données cadastrales font état sur la parcelle AL [Cadastre 19] d’une superficie totale de 1560 m2, d’une habitation d’une superficie de 66 m² avec une cuisine et 3 chambres.

Dans les éléments de confort seule l’existence de l’électricité est indiquée. Le chauffage, gaz, tout-à-l’égout et alimentation en eau potable ne sont pas mentionnés.

L’estimation de la superficie disponible du bâti d’après une modélisation de l’enveloppe extérieure du bâtiment considéré d’après l’épaisseur des murs donne une superficie de plancher de 275,74 m² arrondie à 276 m².

Mais le premier juge a constaté lors de sa visite des lieux que la partie habitation était au centre du bâti et comprenait une cuisine, un salon avec cheminée et une salle d’eau carrelés et un escalier donnant à l’étage (escalier impraticable ne permettant pas d’y monter).

Les autres parties du bâtiment de part et d’autres du logement central montrent 2 pièces en terre battue aux murs nus. S’agissant d’une ancienne ferme, ces 2 pièces étaient à l’évidence comme l’a relevé le premier juge utilisées pour le stockage agricole ou le bétail, et l’habitation doit être donc retenue pour 66 m² telle que déclarée fiscalement par les propriétaires.

Néanmoins les m² de surface complémentaire dans le même bâtiment ne peuvent être écartés complètement de la valorisation comme l’a fait le premier juge compte tenu des droits de restauration et d’extension limités mais possibles de la surface habitable dans le zonage N.

Une extension est possible de l’habitation de 20m2 dans la limite de 10% de la surface plancher existante sur l’unité foncière (soit dans la limite de 276X10% = 27,6 m2) est donc envisageable portant à 86 m2 la surface habitable qui peut être prise en compte pour la valorisation du bâti, aucune certitude sur une autorisation au-delà de cette limite n’étant démontrée.

Il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.

De ce fait, la Cour écarte les références pour les ventes intervenues en 2012, 2019 et 2021, compte tenu de l’évolution du marché en forte hausse au-delà de cette date comme le montrent les différents termes proposés par les parties, le jugement ayant été rendu le 8 mars 2024.

Les murs et les plafonds intérieurs de la ferme sont très dégradés, l’ouverture est à remplacer ainsi que les sols, la cuisine et la salle de bains, constituant des travaux d’ampleur.

Une note du site architecteo est versée aux débats indiquant le prix au m2 en 2024 fortement augmenté depuis la crise COVID pour une rénovation intérieure lourde notamment pour la réhabilitation d’une maison ancienne comme un corps de ferme, à partir de 1200 ' le m2, la rénovation d’une ruine coûtant entre 1800 et 2000 ' le m2.

La cour estime que Mme la Commissaire du Gouvernement a évalué à juste titre le coût de la rénovation de l’ensemble du bâti à 1500 ' le m2 qui sera donc déduit des prix de cession portant sur des immeubles peut-être à rafraîchir ou rénover, mais dans un état habitable contrairement au bâti exproprié.

Les termes comparaisons que la cour retient sont donc les suivants :

Adresses’ et Références des termes de comparaison

Date de cession

Surface en M2

(dont bâti)

Prix total

Prix/m2 arrondi

application d’une décote

1)AS [Cadastre 3]

[Adresse 37]

14 avril 2022

621

(98)

293'000

2990

-1500 = 1490

3)AR [Cadastre 16]

[Adresse 34]

14 janvier 2023

310 (85)

212'000

2494

-1500 = 994

1)AI [Cadastre 32] [Localité 42]

[Adresse 1]

22 juillet 2022

1230 (86)

150000 pour la parcelle bâtie

1744

préemption par la CAPB, vandalisée par squatter, donc sans décote = 1744

moyenne

4228 : 3 = 1409

Ainsi le prix au m2 retenu de 1409 X 86 de surface bâtie = 121'174 '.

Le total de l’indemnité principale des parcelles expropriées s’élève donc à :

799.180 +121.174= 920'354 '

Sur le montant de l’indemnité de remploi

Selon l’article R. 322-5 du même code, l’indemnité de remploi correspond aux frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition d’un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale (après déduction des éventuels avantages fiscaux).

Ils sont calculés de manière dégressive en pourcentage du prix de l’indemnité principale :

Soit de 0 à 5 000 ' = 1.000 '

De 5001 à 15.000 ' = 1.500 '

10 % au-delà de 15.000 ' = 90.535 '

donc en l’espèce

Total = 93. 035 '

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

* Sur la recevabilité de la demande de fixation pour dépréciation du surplus faite par les consorts [B] dans leur dernier mémoire :

Selon la CAPB la demande d’indemnité pour dépréciation n’ayant pas été présentée par tous les indivisaires dans leurs premières conclusions, elle doit être rejetée selon la jurisprudence du conseil d’État CE 27 juin 2005 n° 264667.

Or la cour constate que cet arrêt ne porte pas sur la question de la recevabilité d’une demande pour dépréciation formée par certains indivisaires seulement mais indique qu’une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision, le juge a souverainement apprécié, sans les dénaturer, les pièces qui lui étaient soumises en jugeant que les parcelles n’avaient pas été rattachées dans le seul but de faire obstacle au droit de préemption.

Par contre il ressort de l’article 815-3 du code civil sur la gestion de l’indivision que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition ; mais la jurisprudence déroge en matière d’expropriation à cette règle de l’unanimité en retenant que le droit de propriété indivis comporte notamment celui de demander, sans le concours des co-indivisaires, le relèvement de l’indemnité d’expropriation pour cause d’utilité publique ( Cass. 1re civ., 13 déc. 1995, n° 93-70.208 retenant ainsi le caractère divisible de la créance d’indemnité d’expropriation).

Par conséquent, la demande présentée par M. et Mme [IF] [C] au titre de l’indemnisation pour dépréciation des parcelles leur restant après l’expropriation est recevable.

Sur le fond :

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Les expropriés doivent démontrer une perte de valeur réelle de l’amputation d’une partie de la superficie de leurs parcelles (Cass 22 mai 2012 11-13.996 non publié), Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 Octobre 2022 ' n° 21-21.136 non publié)

La cour constate que si en première instance il a été statué sur leur demande de dépréciation pour l’ensemble des parcelles leur restant au titre d’une seule unité foncière s’agissant du [Adresse 40], devant la cour ils ne développent le préjudice de dépréciation qu’au titre de leur perte de jouissance sur une parcelle AI [Cadastre 4] constituant l’entrée du [Adresse 1] et correspondant à une superficie de 421 m².

Or ce chemin indiqué comme étant un chemin rural sur le plan cadastral du 6 avril 2023 était ouvert à la voie publique avant l’expropriation, reste toujours accessible après celle-ci, et a même fait l’objet en 2024 d’un élargissement par l’autorité expropriante.

Il n’est pas démontré par M. et Mme [IF] [C] ni par les consorts [B] que l’entrée du [Adresse 1] ait été une parcelle privée de l’indivision ni qu’ils en auraient eu l’usage exclusif.

Aucun préjudice de ce fait n’est démontré par les intimés, la seule production d’un plan cadastral n’étant pas suffisamment probante à leur conférer la propriété de cette parcelle. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur l’indemnité pour clôture et pour la réalisation d’un nouveau chemin d’accès :

Il a été dit que le chemin d’accès aux parcelles expropriées dit [Adresse 1] est revendiqué comme chemin rural entretenu et goudronné par la Commune, ouvert à la voie publique, ainsi qu’il ressort des photographies versées aux débats montrant un panneau communal portant le symbole de la voie sans issue et son nom inscrit dessous.

La cour ne voit aucune nécessité de créer un nouveau chemin d’accès aux parcelles restantes et notamment au [Adresse 40] alors qu’il existe déjà une voie carrossable élargie pour y accéder. La demande au titre de la création d’un nouveau chemin d’accès sera donc rejetée, faute d’en démontrer la nécessité imputable à l’expropriation.

Actuellement la propriété des intimés n’est pas clôturée, elle borde le chemin d’accès qui la traverse depuis l'[Adresse 37].

Cette clôture n’était pas nécessaire tant que le [Adresse 1], bien qu’ouvert au public, n’était que très occasionnellement emprunté par des promeneurs ou des touristes, ne troublant pas la tranquillité des occupants du [Adresse 40].

Or par le fait de l’expropriation et de l’installation d’une aire de grand passage des gens du voyage en face du [Adresse 40], le trafic très important des nombreux véhicules entrants et sortants par le chemin et longeant à quelques dizaines de mètres la propriété des expropriés va entraîner une atteinte à leur tranquillité et augmenter les risques d’intrusions justifiant la nécessité pour eux de clôturer les parcelles leur restant.

Ils produisent des devis dont celui, moins disant, de la société MTPE en date du 28 août 2024 portant sur une clôture de 1,75 m de haut sur 1 km outre un portail, pour une somme de 72'856,40 ' TTC outre 1500 ' TTC évalués pour l’installation du chantier, soit une somme de 74'356,40 ' constituant un préjudice qui doit être indemnisé par la CAPB par infirmation du jugement .

Sur l’indemnité pour désenclavement :

La parcelle AI [Cadastre 17] restant dans l’indivision se trouve derrière les parcelles expropriées AI [Cadastre 20], [Cadastre 22] et AI [Cadastre 15] (anciennement [Cadastre 8]) par lesquelles existait un chemin de terre visible sur la photo aérienne du cadastre permettant un accès pour l’entretien de cette parcelle.

Ce passage étant devenu impossible au sud par le fait de l’expropriation de ces parcelles, à l’est par l’autoroute et au Nord par l’existence d’un étang, la parcelle restante AI [Cadastre 17] n’a donc d’accès à l’ouest qu’à l’aboutissement du [Adresse 1], qui n’est plus goudronné à cet endroit mais seulement empierré et surtout actuellement inaccessible en raison d’un talus de plusieurs mètres et d’une végétation très dense ainsi qu’il ressort des photographies produites.

La nécessité de désenclaver cette parcelle pour son entretien est donc démontrée. La somme de 5000 ' réclamée sera donc accordée par réformation du jugement.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article L. 312 -1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Les mesures accessoires prisent par le premier juge seront donc confirmées.

La CAPB sera également condamnée aux dépens la procédure d’appel mais en équité chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles exposés en appel.

'''''''''''''''''''''''''''''''''''

'' PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Donne acte à M. [I] [UM] [H] de son intervention

Infirme le jugement en ce qu’il :

— Fixe l’indemnité de dépossession dues par la CAPB pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AI n° [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] d’une superficie totale de 41'519 m² sur la commune de [Localité 30] à la somme totale de :

1'252'114,70 ' décomposée comme suit :

* indemnité principale : 1.137.377 '

—  138'402 ' au titre de la parcelle AI [Cadastre 19] comprenant un bâti

—  998'975 ' au titre des parcelles AI [Cadastre 18], [Cadastre 22],[Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]

* indemnité de remploi : 114'737,70 '.

Confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Fixe l’indemnité de dépossession due par la CAPB pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AI n° [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] d’une superficie totale de 41'519 m² sur la commune de [Localité 30] à la somme totale de :

1.013.389' décomposée comme suit :

* indemnité principale : 920.354'

—  121.174 ' au titre de la parcelle AI [Cadastre 19] comprenant un bâti

—  799.180 ' au titre des parcelles AI [Cadastre 18], [Cadastre 22],[Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]

* indemnité de remploi : 93.035'.

Condamne la CAPB à payer à Mesdames [Z] et [Y] [B], Messieurs [L], [I] [E], [E] [UM] [H], Messieurs [O], [D] et [M] [GL], Mme [X] [GL], M. [W] [IF] [C] et Mme [ZC] [IF] [C] épouse [A]:

— au titre de l’installation d’une clôture à leurs parcelles restantes la somme de 74.356,40',

— au titre du désenclavement de la parcelle AI [Cadastre 17] résultant de l’expropriation la somme de 5000 '.

Condamne la CAPB aux dépens de la procédure d’appel

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles d’appel exposés par elles.

Arrêt signé par Madame Sylvie DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,