RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 04 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08774 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYKQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 19/14085

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES '[Adresse 8]', [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet ATRIUM GESTION, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 632 018 503

C/O Cabinet ATRIUM GESTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant : M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049

INTIMÉES

Madame [R] [G] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

DEFAILLANTE

SOCIETE IMMOBILIERE PARC MONTMORENCY

SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 582 086 054

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par M^e Gabrielle DAMIOLI, avocat au barreau de PARIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1394

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte d’huissier des 11 et 14 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située au [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9] a assigné Mme [L] et la société immobilière Parc Montmorency (ci-après la SPIM) aux fins de les voir condamner solidairement et à défaut in solidum à lui payer la somme de 25 480,37 euros de charges de copropriété ainsi que diverses sommes.

Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable l’action en tant qu’elle est dirigée contre la société immobilière Parc Montmorency,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes,

— rejeté les demandes de la société immobilière Parc Montmorency,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la société immobilière Parc Montmorency et Mme [L] à lui verser :

la somme de 31 711,69 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 décembre 2021 (Appel 1er trimestre 2022 (1/4) 25% – RESEAUX ES 14 AG 12/21 inclus- après répartition des charges de l’exercice 2020), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

celle de 984,45 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires arrêtés au 1er janvier 2022,

celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens de la première instance,

y ajoutant,

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la société immobilière Parc Montmorency et Mme [L] à lui verser :

la somme de 8 187,84 euros au titre des charges de copropriété allant du 20 janvier 2022 au 1er janvier 2025 (Appel du 1er trimestre 2025 inclus ' après répartition des charges de l’exercice 2023), avec intérêts au taux légal à compter des présentes écritures,

celle de 1 095,07 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires arrêtés au 1er janvier 2025,

celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens en cause d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2022 par lesquelles la société immobilière Parc Montmorency, intimée, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1231 et suivants du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [L] à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

et statuant à nouveau,

— condamner Mme [L] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

Vu l’assignation devant la cour d’appel de Paris portant dénonciation de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], délivrée à Mme [L] le 29 juillet 2022, le commissaire de justice ayant dressé procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], délivrée à Mme [L] le 12 mars 2025, le commissaire de justice ayant dressé procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité des conclusions de la SIPM à l’encontre de Mme [L]

En vertu de l’article 910 alinéa 1er du code de procédure civile, l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe.

Selon l’article 911 du même code, sous les sanctions prévues aux articles 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées aux parties qui n’ont pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l’expiration des délais prévus à ces articles ; cependant, si celles-ci constituent avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat.

Par message transmis par le RPVA le 19 mai 2025, la cour a sollicité auprès du conseil de la SIPM la justification de la signification de ses conclusions à Mme [G], non constituée, et a invité les parties à faire valoir leurs observations sur l’éventuelle irrecevabilité de ces conclusions à l’égard de Mme [G].

Le conseil de la SIPM n’a pas justifié de la signification de ses conclusions et les parties n’ont fait valoir aucune observation.

Il ressort des dispositions précitées que les conclusions de la SIPM, visant à voir condamner Mme [L] à la garantir des condamnations prononcées contre elle et à lui verser une indemnité au titre de ses frais irrépétibles, sont irrecevables à l’égard de cette dernière.

Sur l’imputabilité des charges de copropriété

Les parties exposent que :

— L’objet social de la SIPM est la détention et la gestion de comptes d’exploitation de l’ensemble immobilier et que les actions composant son capital social ont été réparties en groupes d’actions indivisibles auxquels sont rattachés un droit de jouissance exclusif d’une fraction ou lot de l’immeuble social et un droit d’usage des parties communes.

— En 2016, les propriétaires porteurs d’actions de la société ont souhaité organiser le passage de l’immeuble social au statut de la copropriété. Lors d’une assemblée générale tenue en 2017, un conseil syndical a été élu et a désigné un syndic. La SIPM a établi un arrêté des comptes intermédiaires au 30 janvier 2017 et une convention de transfert de gestion et de reprise de solde a été établie entre elle et le nouveau syndicat des copropriétaires, par laquelle ce dernier s’est retrouvé subrogé dans la totalité des droits et actions dont la SIPM était titulaire à l’encontre de ses actionnaires. Cette convention a été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2021.

— Mme [L] a hérité des actions lui donnant droit à la jouissance et à l’attribution des lot n° 1035, 45, 60 et 63 et elle est à ce titre redevable des charges de copropriété.

SUR CE,

Il ressort des pièces versées aux débats que la SIPM, société d’attribution, est propriétaire des lots n° 1035, 45, 60 et 63 et que Mme [L] est titulaire des actions composant les lots (9 actions numérotées de 16.336 à 16.344 – attribution du lot 1035 ; 8 actions numérotées de 43.688 à 43.695 – attribution du lot 45 ; 8 actions numérotées de 43.808 à 43.815 – attribution du lot 60 ; 8 actions numérotées de 43.832 à 43.839 – attribution du lot 63), cette qualité lui conférant, selon les statuts de la SIPM, la jouissance exclusive de ceux-ci et l’obligation de contribuer aux charges de l’immeuble.

La SIPM a voté le passage de l’immeuble au statut de la copropriété et le transfert corrélatif de la gestion à un syndic professionnel. La convention de transfert de gestion et de reprise de solde signée le 26 avril 2021 entre la SIPM et le syndicat des copropriétaires qui fait la loi des parties, ne prévoit aucune stipulation quant à l’imputation des charges de copropriété aux seuls actionnaires et la SIPM ne conteste pas qu’elle reste propriétaire des lots.

En conséquence, la SIPM et Mme [L] sont vis-à-vis du syndicat des copropriétaires solidairement tenus au paiement des charges.

Sur la demande en paiement des charges

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Sur la demande formulée en première instance

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale mentionnant le nom de Mme [L],

— un décompte des charges arrêté au 1er janvier 2022 incluant l’appel de charges du 1er trimestre 2022, des frais relatifs au hall votés de l’assemblée générale du 6 décembre 2021 et le premier appel de fonds pour les travaux sur les réseaux votés lors de l’assemblée générale de décembre 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2009, 11 décembre 2010, 10 décembre 2011, 15 décembre 2012, 8 mars 2014, 13 décembre 2014, 16 mars 2016, 23 novembre 2016, 30 janvier 2017, 29 novembre 2017, 12 juin 2018, 13 décembre 2018, 22

mai 2019, 22 décembre 2020, 6 décembre 2021, 30 mai 2022 et 29 juin 2023 ayant voté les budgets et approuvé les comptes pour la période considérée,

— les appels de fonds pour la période considérée,

Il ressort de ces pièces que l’arriéré de charges dû s’élève à la somme de 31 711,69 euros. Le jugement doit être infirmé et la SIPM et Mme [L] doivent être condamnées in solidum au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le tribunal judiciaire.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— un décompte des charges pour la période postérieure arrêté au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 et premier appel de fonds pour les travaux de remplacement «eaux & chauffage» inclus,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2024.

Il ressort de ces pièces que l’arriéré de charges dû pour la période s’élève à la somme de 8 187,77 euros. La SIPM et Mme [L] doivent être condamnées in solidum au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l’annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l’article 9 du contrat type contenu à l’annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d’hypothèque ; frais de main levée d’hypothèque ; dépôt d’une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Le syndicat justifie de l’envoi d’une mise en demeure le 24 mai 2018 et d’une relance le 25 juin 2018, ainsi que de sommations de payer délivrée par huissier le 28 août 2018 à la SIPM et le 28 décembre 2018 à Mme [L]. Concernant cette dernière, la sommation a été convertie en procès-verbal de recherches infructueuses.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de remise de dossier à l’avocat car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Par conséquent, la SIPM et Mme [L] doivent être condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 410,46 euros. Le surplus des demandes, présentées tant en première instance qu’en appel, doit être rejeté.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il ressort des pièces du dossier que Mme [L] entretient depuis 2010, et ce alors qu’elle a hérité de ses lots en 2009, une dette particulièrement importante.

Elle doit par conséquent être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros pour l’ensemble de la période.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses demandes à l’encontre de la SIPM, aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre dès lors que la charge du paiement des charges de copropriété incombe à Mme [L].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare les conclusions de la SIPM irrecevables à l’égard de Mme [G] ;

Condamne in solidum la SIPM et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 31 711,69 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 1er janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en première instance ;

Condamne in solidum la SIPM et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 8 187,77 euros au titre de l’arriéré de charges dû entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre et premier appel de fonds travaux « remplacement eaux et chauffage inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum la SIPM et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 410,46 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [L] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE