RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° 147/2025, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/14110 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEEYS

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 mai 2021du tribunal judiciaire de Bobigny (Chambre 5 / Section 2)- RG n° 16/12892

APPELANTE

S.A.S. TELEPHONE STORE (R.C.S. [Localité 9] n° 405 199 977), radiée le 18 novembre 2022 par suite d’une dissolution avec transmission universelle de patrimoine en date du 27 septembre 2022, publiées au BODACC les 18 novembre 2022 et 29 novembre 2022

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de Paris, toque : P0240

INTIMÉE

S.C. RC [Localité 6] 1 S.C.I.

Immatriculée au R.C.S. d'[Localité 8] sous le n° 527 514 939

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de M^e Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P428, substituée à l’audience par M^e Gabriel BENREHOUMA du même cabinet

INTERVENANTES

S.A. CORIOLIS (R.C.S. [Localité 9] n° 419 368 055), radiée le 30 juin 2023 par suite d’une dissolution avec transmission universelle de patrimoine en date du 26 avril 2023, publiées au BODACC les 30 juin 2023 et 11 juillet 2023

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A. ALTICE FRANCE venant aux droits de CORIOLIS SA et de TELEPHONE STORE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le n° 794 661 470

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de Paris, toque : P0240

Assistées de M^e Séverin KULLMANN de BCTG & AVOCATS AARPI, avocat au barreau de Paris, toque : T001, substituée à l’audience par M^e Amélie WAGNER

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M. Soufiane HASSAOUI greffier présent lors de la signature.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 2 avril 1998, la société L’occidentale de centres commerciaux, aux droits de laquelle vient désormais la société RC [Localité 6] 1 S.C.I., a donné à bail à la société Téléphone Store, anciennement dénommée Teldis,des locaux à usage commercial dépendant du centre commercial Parinor à [Localité 7] (93), pour une durée de 12 années du 1er avril 1998 au 31 mars 2010.

La destination contractuelle des locaux loués est : 'vente d’appareils de téléphonie mobile, de péritéléphonie et de télécommunication, de tous matériels multi-media, de tous abonnements et tous services y afférent'.

Parvenu à son terme, le bail s’est tacitement prolongé.

Par actes des 24 et 27 octobre 2014, la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. a fait signifier à la société Téléphone Store un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement de l’indemnité d’éviction, à effet du 30 juin 2015.

Par lettre du 8 juin 2015, la société Téléphone Store a informé la bailleresse de la fermeture de son magasin, 'par suite du congé avec refus de renouvellement (…) pour le 30 juin 2015", et de la date de remise des clés fixée au 30 juin 2015.

Les locaux loués ont été restitués à la bailleresse le 30 juin 2015.

Par acte du 6 octobre 2016, la société Téléphone Store a fait assigner la société RC Aulnay 1 S.C.I. devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir fixer son indemnité d’éviction à 535.000 €.

Par jugement du 6 juillet 2018, le tribunal de grance instance de Bobigny a :

— dit que le bail commercial consenti le 2 avril 1998 à la société Téléphone Store avait pris fin le 30 juin 2015 par l’effet du congé signifié le 24 octobre 2014,

— dit que la société Téléphone Store pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

— ordonner une expertise et commis pour y procéder M. [L] [M].

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 28 novembre 2019. Il a conclu à la perte du fonds de commerce et estimé le montant de l’indemnité principale d’éviction à la valeur du droit au bail compte tenu de l’absence de données comptables précises, soit la somme de 135.000 €, et les indemnités accessoires au montant total de 56.623 euros.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement d’une indemnité principale d’éviction ;

— débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais de déménagement

— débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais de licenciement ;

— débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant du trouble commercial subi ;

— débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais de remploi ;

— débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais administratifs ;

— débouté la société Téléphone Store et la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. de leurs demandes plus amples et contraires ;

— condamné la société Téléphone Store à payer à la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Téléphone Store aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertises taxés à 5 647,94 € TVA comprise, dont distraction au profit de Maitre Gina Maruani, de la Sas Jacquin-Maruani associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 20 juillet 2021, la société Téléphone Store a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif.

Par ordonnance du 5 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a pris acte de l’intervention volontaire de la société Altice France par voie de conclusions au fond notifiées le 13 mai 2024, celle-ci venant aux droits de la société Téléphone Store, et rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société RC [Localité 6] 1 S.C.I..

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 mai 2024, la société Altice France demande à la cour de :

— la recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et les dire bien fondées,

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny (RG n°16/12892) en ce qu’il a :

débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement d’une indemnité principale d’éviction,

débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais de déménagement,

débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais de licenciement,

débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant du trouble commercial subi,

débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais de remploi,

débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire s’agissant des frais administratifs,

débouté la société Téléphone Store de ses demandes plus amples ou contraires,

condamné la société Téléphone Store à payer à la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Téléphone Store aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise taxés à 5.647,94 €,

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

— dire et juger qu’au vu des pièces communiquées au débat et du rapport d’expertise judiciaire du 28 novembre 2019, le transfert du fonds de commerce était impossible,

En conséquence,

— dire et juger qu’au vu des pièces versées aux débats le montant de l’indemnité d’éviction de remplacement ne saurait être inférieur à la somme de 527.037 €, correspondant à hauteur de :

380.000 € à l’indemnité principale d’éviction, correspondant à la valeur du droit au bail,

6.633 € HT aux frais de déménagement,

52.404 € aux indemnités de licenciement,

35.000 € au trouble commercial subi,

38.000 € aux frais de remploi,

15.000 € aux frais administratifs,

Et ainsi,

— condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à verser à la société Altice France une indemnité d’éviction de 527.037 € augmentée des intérêts de retard à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’au vu du rapport d’expertise déposé le 28 novembre 2019, le montant de l’indemnité d’éviction de remplacement ne saurait être inférieur à 191.623 €, correspondant à hauteur de :

135.000 € à l’indemnité principale d’éviction, correspondant à la valeur du droit au bail,

56.623 € aux indemnités accessoires,

En conséquence,

— condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à payer à la société Altice France une indemnité d’éviction de 191.623 € augmentée des intérêts de retard à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à verser à la société Altice France la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance et dans le cadre de la présente instance en appel, et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La société Altice France fait valoir :

Sur l’indemnité principale d’éviction,

— qu’il est impossible de transférer le fonds de commerce sans perte notable de clientèle, la clientèle étant indissolublement liée à l’emplacement dans le centre commercial ;

— que l’indemnité d’éviction dite de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce en application de l’article L.145-14 du code de commerce ; qu’en cas d’impossibilité de déterminer le chiffre d’affaires ou d’activité déficitaire, il est admis que la valeur du fonds de commerce correspond à la valeur du droit au bail ;

— que la valeur de son droit au bail est de 380.000 € ;

— que le premier juge ne pouvait pas, au motif que la société Téléphone Store n’avait pas produit d’éléments comptables, lui refuser toute indemnisation ;

— que contrairement à ce qu’a jugé le premier juge, il existe un lien de causalité entre le congé et la perte du fonds de commerce de la société Téléphone Store ; que si la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. ne lui avait pas donné congé, la société Téléphone Store aurait poursuivi son activité dans les locaux loués ;

Sur le quantum des indemnités accessoires d’éviction,

— que les frais de déménagement s’élèvent à 7.962 € TTC ;

— que l’éviction de la locataire des locaux loués a entraîné le licenciement de 3 personnes, dont M.[O] qui occupait le poste de responsable du point de vente concerné même si son titre était animateur région ; que les frais de licenciement de M. [T], de M. [O] et de M. [J] s’élèvent à 52.404 € ;

— que l’indemnité destinée à réparer le trouble commercial est généralement calculée sur la base de trois mois de bénéfice net de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter une indemnité de 35.000 € correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation ; qu’au cours des trois derniers mois de l’année 2014, le chiffre d’affaires de la boutique du centre commercial Parinor a été fortement impacté par les arrêts de travail répétés des salariés pris en raison de leur manque de motivation à la suite de l’annnonce du congé, étant rappelé que la bailleresse avait notifié le congé directement à la boutique;

— que les frais de remploi s’élèvent à 10% de l’indemnité principale d’éviction,

— que les frais administratifs sont évalués sous forme de forfait pour l’ensemble des diligences accomplies par la société Téléphone Store dans le cadre de son éviction ; qu’ils s’élèvent à 15.000 €.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 septembre 2024, la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. demande à la cour de :

A titre principal,

— juger mal fondée la société Altice France en toutes ses demandes, fins et conclusions, en conséquence, l’en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Subsidiairement,

— fixer à la somme 108.000 € le montant de l’indemnité d’éviction totale revenant à la société Altice France,

En tout état de cause,

— condamner la société Altice France au paiement d’une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont le coût de l’expertise conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société RC [Localité 6] 1 S.C.I. fait valoir :

Sur les principes applicables en matière d’indemnité d’éviction et la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris,

— qu’en application de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale à la valeur du fonds de commerce augmentée, d’une part, des frais de déménagement et de résintallation, d’autre part, des frais de mutation pour un fonds de même valeur, sans que cette énumération soit limitative ; que le bailleur peut néanmoins apporter la preuve de ce que le préjudice est moindre ;

— que s’agissant de l’indemnisation d’un préjudice et en application de l’article 9 du code de procédure civile, le locataire évincé doit justifier de la réalité du préjudice qu’il invoque et de son montant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— qu’il revient en outre au juge, en vertu de l’article 275 du code de procédure civile, de tirer toute conséquence de droit du défaut de communication par la société Téléphone Store à l’expert des documents nécessaires à l’évaluation du fonds de commerce ;

— que la perte du fonds de commerce n’est pas la conséquence du congé de la bailleresse mais celle de la situation économique obérée de la société depuis de nombreuses années ;

— que le montant de l’indemnité d’éviction ne saurait être fixé à la valeur du droit au bail alors que la société Téléphone Store a entravé la mission de l’expert judiciaire en ne lui fournissant pas de pièces comptables probantes pour déterminer la valeur du fonds de commerce ;

— qu’il ne saurait être fait droit à aux demandes de la locataire au titre des frais de déménagement dès lors que :

— la locataire n’a pas procédé au transfert de sa boutique dans d’autres locaux,

— indemniser la locataire de la TVA acquittée sur les factures qu’elle produit aux débats constituerait un enrichissement sans cause, la locataire ayant déjà récupérer cette TVA ;

— les éléments que la locataire a fait démonter et enlever des locaux constituaient des aménagements qui étaient devenus la propriété de la bailleresse en fin de bail en vertu des clauses du bail,

— les deux enseignes lumineuses n’ont pas été démontées alors que la locataire demande une indemnisation au titre de leur démontage et de leur enlèvement,

— il n’est pas apporté la preuve que la locataire aurait été contrainte de procéder aux travaux dont elle demande l’indemnisation la nuit, ce qui exclut la condamnation de la bailleresse à lui rembourser des frais au titre d’une majoration pour travail de nuit ;

— que les licenciements sont dus à des motifs économiques et non à l’éviction de la locataire ;

— que la locataire n’a jamais apporté la preuve de l’excédent brut d’exploitation sur lequel elle fonde le montant de sa demande au titre du trouble commercial ;

— que la locataire n’a pas exposé de frais de remploi en l’absence d’acquisition d’un nouveau fonds, étant rappelé qu’elle a été radiée moins d’un mois après le congé délivré par la bailleresse ;

— que la société Téléphone Store ne démontre pas avoir exposé des frais administratifs ;

— qu’infirmer le jugement reviendrait à permettre à la locataire de bénéficier d’un enrichissement sans cause ;

Sur la valeur du fonds de commerce,

— que la société Téléphone Store, qui n’avait pas déposé ses comptes en 2015 et 2016, enregistrait pour les années antérieures d’importantes et constantes baisses de son chiffre d’affaires ; qu’elle présentait une perte de résultat de 832.761 € en 2014 et avait procédé à de nombreux licenciements ;

— que la cessation de l’activité dans les locaux loués et la restitution précipitée des lieux ne sont pas la conséquence du refus de renouvellement du bail ; qu’elles sont liées aux difficultés financières de la locataire ; que le locataire qui ne prend aucune disposition pour se réinstaller et qui délaisse volontairement les locaux, comme c’est le cas en l’espèce, peut être privé du droit à percevoir une indemnité d’éviction ;

Sur la valeur du droit au bail,

— que, compte-tenu de la durée du bail et des clauses y figurant, le loyer de renouvellement aurait été nécessairement déplafonné ;

— qu’en conséquence, c’est à tort que l’expert a retenu une valeur de droit au bail ; que la valeur du droit au bail est nulle ;

Sur les indemnités accessoires ou annexes,

— que la société Téléphone Store a déposé et enlevé le comptoir, les vitrines murales et le mobilier en violation des stipulations du bail de sorte que la locataire ne saurait être indemnisée des frais de démontage et de transport de ces aménagements ; qu’en outre, elle produit une facture qui mentionne une majoration de 1.350 € HT pour travaux de nuit qu’elle n’a pas à faire supporter à la bailleresse dès lors qu’elle a fait exécuter ces prestations de nuit par convenance personnelle ;que la facture relative à la prestation d’un agent de sécurité est sans lien avec des frais de déménagement ; que par ailleurs la société Téléphone Store a déjà récupéré la TVA de sorte qu’elle ne doit pas en percevoir le montant, cela équivaudrait à un enrichissement sans cause ;

— qu’en l’absence de réinstallation et de rachat d’un fonds de commerce, la locataire n’a pas subi de préjudice au titre du trouble commercial ; qu’en outre la société Téléphone Store ne produit aucun document comptable pour établir le montant de son préjudice qu’elle estime à 3 mois de son excédent brut d’exploitation ;

— que les frais de remploi ne sont pas dus lorsque le locataire évincé ne se réinstalle pas ; que la société Téléphone Store ne s’est pas réinstallée ;

— que les frais administratifs correspondent aux frais liés au changement d’adresse ; qu’en l’absence de transfert de sa boutique, la société Téléphone Store n’a pas exposé de frais administratifs ;

— que la société Téléphone Store ayant choisi de fuir le débat contradictoire devant l’expert s’agissant des frais de licenciement, elle doit être déboutée de sa demande à ce titre car la bailleresse est dans l’incapacité de vérifier la réalité des réclamations ( suivi du registre du personnel non communiqué …) ; que les licenciements n’ont pas été causés par le congé mais par les difficultés financières de la locataire.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur, doit, sauf exceptions prévues à l’article L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

1-1 Sur l’indemnité principale

Les conséquences de l’éviction s’apprécient au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert ou de déplacement, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement.

L’indemnité de transfert ou de déplacement correspond à la valeur du droit au bail, qui s’obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l’emplacement des lieux loués.

L’indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce incluant la valeur du droit au bail, le montant de l’indemnité de remplacement est égal à la plus élevée des deux valeurs entre la valeur du droit au bail et la valeur du fonds de commerce.

Compte-tenu de ces éléments, étant rappelé que la locataire sollicite la fixation de l’indemnité principale d’éviction au montant de la valeur du droit au bail, c’est à tort que le premier juge l’a déboutée de cette demande au motif qu’elle n’avait pas fourni à l’expert judiciaire les documents comptables nécessaires à la réalisation de sa mission. En effet, d’une part, en cas d’indemnité de transfert ou de déplacement, les documents comptables de la locataire ne sont pas utiles à la détermination de l’indemnité d’éviction qui correspond à la valeur du droit au bail. D’autre part, en cas d’indemnité de remplacement, la locataire est libre de solliciter une indemnisation de son préjudice moindre que celle maximale à laquelle elle pourrait prétendre et donc de la limiter à la valeur du droit au bail de sorte qu’il ne saurait lui être reprochée de ne pas produire de documents comptables inutiles à la détermination de son indemnisation.

Par ailleurs, sans preuve qu’en l’absence de congé, la locataire aurait mis fin à l’activité qu’elle exploitait dans les locaux donnés à bail par la société RC [Localité 6] 1 S.C.I., c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il n’existait pas de lien de causalité entre le congé délivré par la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. et le préjudice dont la locataire demande réparation, même si la société Téléphone Store rencontrait des difficultés financières à l’époque.

La société Téléphone Store a restitué les locaux le 30 juin 2015, à la fin du bail, après avoir reçu congé de sa bailleresse. Au vu de ces éléments, peu important les difficultés financières de la locataire, la rapidité de cette restitution et le fait qu’elle ne se soit pas résinstallée dans une autre boutique, il apparait que c’est bien le congé délivré par la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à la société Téléphone Store qui a entraîné le départ de cette dernière des locaux loués.

En outre, étant rappelé que le maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28 du code de commerce est un droit du locataire et non une obligation, ce départ ne constitue pas un délaissement des locaux par la société Téléphone Store susceptible de la priver d’indemnité d’éviction.

De même, la décision de la société Téléphone Store de ne pas rouvrir une boutique pour remplacer celle exploitée dans les locaux donnés à bail par la société RC [Localité 6] 1 S.C.I., prise pour des motifs économiques, ne suffit pas à caractériser l’existence d’une fraude commise par la locataire à l’encontre de la bailleresse et n’est donc pas de nature à priver la locataire d’indemnité d’éviction.

La société RC [Localité 6] 1 S.C.I. est donc bien débitrice d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société Altice France qui vient réparer le préjudice subi par la société Téléphone Store, aux droits de laquelle vient la société Altice France, du fait de son départ des lieux consécutif au congé délivré par la bailleresse.

En l’espèce, le préjudice subi par la locataire du fait de son éviction est celui de la perte de son fonds de commerce par perte de sa clientèle. En effet, la clientèle la société Téléphone Store était liée à l’emplacement de la boutique dans le centre commercial Parinor. La bailleresse a proposé à la locataire des locaux de réinstallation au sein du centre commercial. Mais, les locaux proposés ne bénéficiaient pas d’un emplacement aussi satisfaisant au sein du centre commercial, en termes de flux des clients, que les locaux loués et leur surface était inférieure de 35% à la surface des locaux loués, de sorte que les locaux proposés par la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. ne correspondaient pas aux besoins de la locataire.

L’indemnité d’éviction principale due par la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à la société Altice France est donc une indemnité de remplacement qui sera fixée à la valeur du droit au bail compte tenu de la demande de société Altice France qui tend à limiter son indemnisation à la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail s’obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l’emplacement des lieux loués

Contrairement à ce que soutient la société RC [Localité 6] 1 S.C.I., le fait que le loyer de renouvellement soit déplafonné en raison de la durée du bail terminé, ne suffit pas à conclure que la valeur du droit au bail est nulle.

En effet, il est admis que la valeur de marché du loyer se distingue de la valeur locative de renouvellement, en ce qu’au contraire de la première, dont la fixation est laissée au libre marché, le seconde tient compte de critères imposés par la loi.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société Altice France, le loyer qui aurait été payé si le loyer avait été renouvelé n’est pas le loyer qui était pratiqué au moment de l’éviction.

En l’espèce, les locaux loués dépendent du centre commercial Parinor qui constitue un centre commercial régional d’envergure. Leur surface est de 86 m². Leur localisation au sein du centre commercial est statégique en ce qu’ils se situent au rez-de-chaussée, face à un escalier mécanique qui recevait 21,20 % du flux des clients du centre commercial. L’expert estime que le centre commercial et les locaux sont en bon état.

L’expert fournit 14 références de prix. Toutes les références concernent des locaux situés dans le centre commercial Parinor. Neuf références concernent des locations nouvelles dont les prix s’étalent de 616 €/m² à 1.011 €/m². Cinq références concernent des renouvellements de bail dont les prix s’étalent de 608 €/m² à 1.100 €/m².

La société Altice France produit une pièce établissant qu’en avril 2013, il avait été proposé à la société Téléphone Store des locaux dans le centre commercial, d’une surface de 56 m², au prix de 1.000 €/m² outre 7% du chiffre d’affaires réalisé.

Après examen et correction des références au regard des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence (surface, destination des locaux et emplacement dans le centre commercial) et après examen des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs de commercialité tels que ces éléments ressortent des clauses du bail ou du rapport d’expertise, il apparait que c’est à raison que l’expert a retenu une valeur locative de renouvellement de 800€/m².

Aprés examen des références concernant des locations nouvelles et de la proposition faite à la société Téléphone Store en 2013, c’est à raison que l’expert a retenu une valeur de marché de 1.000€/m².

Le différentiel de loyer s’élève donc à 17.200 €, soit (86 m² x 1.000 €) – (86 m² x 800 €).

L’expert a retenu un coefficient de situation de 7,5, qui correspond aux très bonnes situations. Les parties contestent ce coefficient qui apparait néanmoins justifié au regard de la situation des locaux, à une place stratégique dans un centre commercial régional d’envergure.

En conséquence, la valeur du droit au bail est de 129.000 euros, soit 17.200 € x7,5, de sorte que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à 129.000 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement d’une indemnité principale d’éviction et, statuant à nouveau, de condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à payer à la société Altice France la somme de 129.000 € à titre d’indemnité d’éviction principale.

1-2 Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de déménagement

La société Altice France demande la condamnation de la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à lui payer la somme de 6.633 € HT à ce titre.

Cette somme correspond pour 6.100 € HT à la facture des travaux suivants :

— débarras de divers déchets, comptoir, vitrines, mobiliers de bureau, papiers et objets encombrants pour mise en décharge situés dans des locaux en rez-de-chaussée du centre commercial,

— dépose et démontage du comptoir, de toutes les vitrines murales et des ensembles mobiliers,

— dépose et démontage des deux enseignes lumineuses extérieures,

en ce compris une majoration pour travail de nuit de 1.350 €HT.

Elle correspond pour 532,94 € HT à la facture du coût de la surveillance desdits travaux par un agent de sécurité.

Conformément au principe énoncé à l’article L. 145-14 précité, les frais de déménagement doivent être indemnisés, mais en cas de perte du fonds de commerce, ce qui est le cas en l’espèce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé, ainsi que le stock de marchandises invendues, les archives commerciales et le mobilier appartenant au preneur.

En l’espèce, en l’absence de transfert de l’activité de la société Altice France dans d’autres locaux, les frais dont la société Altice France demandent le remboursement ne s’analysent pas en des frais de déménagement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Téléphone Store de sa demande d’indemnité d’éviction accessoire au titre des frais de déménagement.

Sur le trouble commercial

L’indemnisation du trouble commercial correspond au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l’éviction ; elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par l’éviction, et le moindre investissement dans l’activité commerciale. Il est d’usage qu’elle soit calculée en fonction de l’excédent brut d’exploitation, de la masse salariale ou du chiffre d’affaires.

En l’espèce, la société Altice France estime son préjudice à 35.000 €, 'correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation'.

Contrairement à ce que soutient la société RC [Localité 6] 1 S.C.I., le fait que l’activité exploitée par la société Téléphone Store dans les locaux loués au sein du centre commercial Parinor n’ait pas été transférée dans d’autres locaux ne suffit pas à faire disparaitre le trouble commercial subi par la locataire du fait de l’éviction. La locataire a souffert du moindre investissement de ses salariés dans l’activité commerciale et a dû consacrer du temps à la gestion de la fermeture de la boutique.

En l’absence de production par la locataire de documents comptables fiables permettant de déterminer son excédent brut d’exploitation, le trouble commercial subi par la locataire sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 18.000 €, selon l’avis de l’expert judiciaire, correspondant à une semaine de chiffres d’affaires.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction accessoire au titre du trouble commercial et, statuant à nouveau, de condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à payer à la société Altice France la somme de 18.000 € au titre du trouble commercial consécutif à l’éviction.

Sur les frais de licenciement

La société Altice France demande l’indemnisation des frais de licenciement de M. [T], M. [O] et M. [J]. Elle indique dans ses conclusions que ces frais se sont élevés à :

—  7.823 € pour M. [T],

—  36.414 € pour M. [O],

—  5.029 € pour M. [J].

La société Altice France ne précise pas le calcul qui lui a permis de parvenir à ces montants, étant observé que ces montants ne ressortent pas de manière évidente de l’examen des derniers bulletins de salaire de M. [T], M. [O] et M. [J] produit aux débats.

Le licenciement de M. [O] n’est pas la conséquence de l’éviction de la société Téléphone Store des locaux loués au sein du centre commercial Parinor. En effet, la lettre de licenciement de M. [O] est postérieure de plus de 3 mois à l’éviction de la locataire. M. [O] occupait un poste d’animateur région au sein de la société Téléphone Store, de sorte qu’il n’était pas exclusivement attaché à la boutique du centre commercial Parinor. Il ressort de la lettre de licenciement de M.[O] que la suppression de son poste est la conséquence de la fermeture de l’ensemble des points de vente de la société Téléphone Store en lien avec la situation économique de la société et non de celle du point de vente du centre commercial Parinor en lien avec le congé de la bailleresse .

Dans ces conditions, la charge des frais de licenciement de M. [O] n’incombe pas à la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. au titre de l’indemnité d’éviction.

En revanche, M. [T] et M. [J] étaient respectivement vendeur et adjoint responsable point de vente au sein de la boutique Téléphone Store du centre commercial Parinor. Leur licenciement est la conséquence de l’éviction de la locataire.

Contrairement à ce que soutient la société RC [Localité 6] 1 S.C.I., le fait que la locataire ait éludé 'le débat contradictoire devant l’expart judiciaire’ ne suffit pas à rejeter sa demande d’indemnité d’éviction au titre des frais de licenciement de M. [T] et M. [J].

La société Altice France justifie, par la production des trois derniers bulletins de salaire des intéressés, des frais de licenciement versés pour M. [T] et M. [J] à hauteur de 1.232,34 € pour M. [T] et de 1.812,89 € pour M. [J].

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire au titre des frais de licenciement et, statuant à nouveau, de condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à payer à la société Altice France la somme de 3.045,23 € au titre des frais de licenciement.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d’un nouveau fonds de commerce.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la société Téléphone Store n’a pas été radiée du registre du commerce et des sociétés 'moins d’un mois après le congé délivré par le bailleur'. Seul l’établissement secondaire situé centre commercial Parinor a été radié le 29 septembre 2015.

En 2019, selon le rapport d’expertise judiciaire, la société Téléphone Store possédait encore un point de vente à [Localité 10].

Sans paiement de l’indemnité d’éviction lui permettant d’exposer les frais d’une réinstallation et en l’absence d’une cessation complète de son activité, il ne peut être conclu que la locataire ne se résintallera pas.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire au titre des frais de remploi et, statuant à nouveau, d’allouer à la société Altice France une indemnité d’éviction accessoire au titre des frais de remploi d’un montant de 12.900 € correspondant à 10% de l’indemnité principale d’éviction.

Sur les frais administratifs

L’indemnité pour frais administratifs a pour objet de compenser les frais de formalités et d’actes au registre du commerce, ainsi que les frais exposés par le locataire évincé pour informer sa clientèle et ses fournisseurs de son déménagement ou sa cessation d’activité.

En l’espèce, la société Téléphone Store a exposé des frais pour faire radier son établissement secondaire situé centre commercial Parinor du registre du commerce et des sociétés ainsi que pour prévenir sa clientèle et ses fournisseurs de la fermeture de cette boutique.

Son préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 2.000 €. La société Altice France qui réclame une indemnité de 15.000 € à ce titre ne justifie pas de frais administratifs d’un montant supérieur à 2.000 €.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire au titre des frais administratifs et, statuant à nouveau, d’allouer la somme de 2.000 € à la société Altice France au titre des frais administratifs.

2- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de l’infirmation du jugement de première instance dans la majorité des chefs de son dispositif, il apparait que la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. succombe tant en première instance qu’en appel.

En conséquence, en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Téléphone Store aux dépens et, statuant à nouveau et y ajoutant, de condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Par ailleurs, l’équité commande d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Téléphone Store à payer à société RC [Localité 6] 1 S.C.I. la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau et y ajoutant, de condamner la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à payer à la société Altice France la somme de 8.000 € au titre des frais exposés par cette dernière en première instance et en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 11 mai 2021 en ce qu’il a débouté la société Téléphone Store de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction accessoire au titre des frais de déménagement ;

Infirme le dit jugement en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à payer à la société Altice France la somme de 164.945,23 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ladite somme se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 129.000 €

— trouble commercial : 18.000 €

— frais de licenciement : 3.045,23 €

— frais de remploi : 12.900 €

— frais administratifs : 2.000 €

Condamne la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société RC [Localité 6] 1 S.C.I. à payer à société Altice France la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,