Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 11 octobre 2024, n° 21/18729

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [C]
- Sur le fondement de la servitude de vue
- Sur le fondement de la responsabilité contractuelle de M. [O]
- Sur la demande reconventionnelle de M. [O]
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI 17 août 2021

CA Paris
Confirmation 11 octobre 2024

Arguments

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Rejeté
Violation de la clause de non-obstruction
La cour a estimé que la construction de Monsieur [O] n'obstrue pas la fenêtre de la salle de bains de Madame [C] car il existe un espace entre le mur de la construction et cette fenêtre.
Rejeté
Responsabilité contractuelle de Monsieur [O]
La cour a jugé que Madame [C] ne prouve pas que Monsieur [O] a manqué à ses engagements contractuels, car la construction ne nuit pas à sa jouissance.
Rejeté
Préjudice moral causé par la construction
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y a pas de preuve suffisante du préjudice moral causé par la construction.
Rejeté
Perte de valeur de la propriété
La cour a jugé que Madame [C] ne prouve pas que la construction a causé une perte de valeur de sa maison.
Rejeté
Droits à l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que Madame [C] n'a pas obtenu gain de cause.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Mme [S] [C] a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Melun qui avait débouté ses demandes de démolition et de dommages-intérêts contre M. [X] [O]. Les questions juridiques portaient sur l'existence d'une servitude de vue et la responsabilité contractuelle de M. [O]. La juridiction de première instance a conclu que Mme [C] n'avait pas prouvé l'existence d'une telle servitude et que M. [O] n'avait pas manqué à ses engagements contractuels. La cour d'appel a confirmé ce jugement, rejetant les demandes de Mme [C] et considérant qu'elle n'avait pas démontré de préjudice justifiant des dommages-intérêts. En conséquence, la cour a également condamné Mme [C] à payer des frais à M. [O].

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 11 oct. 2024, n° 21/18729
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/18729
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 17 août 2021, N° 17/03484
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 octobre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTDominique SAULNIER
Cabinet(s) :	BDL AVOCATSSAULNIER NARDEUX

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18729 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CER6W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Août 2021 Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN – RG n° 17/03484

APPELANTE

Madame [S] [C] née le 11 Septembre 1947 à [Localité 5],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER – NARDEUX, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉ

Monsieur [X] [O] né le 08 Mars 1974 à [Localité 3] ( Algérie),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 septembre 2024 prorogée au 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [S] [C] est propriétaire d’une parcelle située [Adresse 1] sur laquelle est construite sa maison d’habitation.

Elle a vendu la parcelle voisine à M. [X] [O] selon acte authentique du 3 avril 2009.

Cet acte authentique de vente comporte une clause 'Conditions Particulières’ ainsi rédigée:

'Aux termes du compromis de vente sous seing privé précité régularisé entre les parties le 7 novembre 2008, il a été indiqué sous le paragraphe 'Conditions Particulières’ ce qui suit littéralement rapporté :

'M. [O] [X] s’engage à ne pas obstruer la fenêtre de la salle de bains donnant sur la propriété vendue'.

Les parties conviennent aux présentes ce qui suit :

'Mme [C], venderesse, s’engage à remplacer sur le pignon Est de sa propriété voisine à celle vendue aux présentes la fenêtre de la salle de bains existante par une fenêtre oscillobattante trouble dans un délai maximum de 12 mois des présentes’ ;

Par arrêté du 22 mai 2012, la commune de [Localité 4] a accordé à M. [O] un permis de construire. Par arrêté du 6 janvier 2014, un permis de construire modificatif a été accordé.

Par jugement du 23 septembre 2014, le tribunal administratif de Melun, saisi par Mme [C], a annulé les arrêtés des 22 mai 2012 et 6 janvier 2014.

Par arrêté du 17 février 2015, la commune de [Localité 4] a accordé un nouveau permis de construire à M. [O].

Ce permis a été à nouveau annulé par le tribunal administratif de Melun, saisi par Mme [C], aux termes d’un jugement du 10 février 2017.

Par arrêté du 7 décembre 2017, la commune de [Localité 4] a accordé un nouveau permis de construire à M. [O].

Par acte du 22 novembre 2017, Mme [C] a fait assigner M. [O] devant le tribunal de grande instance de Melun aux fins notamment de voir ordonner la démolition des édifices litigieux.

Par ordonnance du 7 juin 2021, le juge de la mise en état a débouté Mme [C] de sa demande d’expertise judiciaire.

Par ses dernières conclusions au fond, Mme [C] a sollicité d’ordonner une expertise judiciaire, d’ordonner la démolition de la construction empiétant sur sa propriété en ce compris l’extension réalisée en surélévation et de condamner M. [O] à lui payer des dommages et intérêts.

M. [O] a sollicité à titre principal de déclarer nulle l’assignation et à titre subsidiaire de débouter Mme [C] de ses demandes.

Par jugement du 17 août 2021, le tribunal judiciaire de Melun a statué ainsi :

— Déboute Mme [S] [C] de sa demande d’expertise,

— Déboute Mme [S] [C] de sa demande de démolition,

— Déboute Mme [S] [C] de sa demande de dommages et intérêts,

— Condanme Mme [S] [C] à payer à M. [X] [O] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— Condamne Mme [S] [C] aux dépens.

Mme [S] [C] a relevé appel de ce jugement par deux déclarations remises au greffe le 27 octobre 2021. Les deux affaires ont été jointes le 18 novembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 30 avril 2024 par lesquelles Mme [S] [C], appelante, invite la cour à :

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu l’article 1453 du Code de Procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’article 794 du Code procédure civile,

Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu l’article 692 du Code civil,

Infirmer le jugement rendu le 17 août 2021,

Statuant à nouveau :

Condamner M. [X] [O] à payer à Mme [S] [C] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de perte d’ensoleillement et de vue ;

Condamner M. [X] [O] à payer à Mme [S] [C] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

Condamner M. [X] [O] à payer à Mme [S] [C] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

Condamner M. [X] [O] à payer à Mme [S] [C] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de perte de valeur de sa maison ;

Condamner M. [X] [O] à payer à Mme [S] [C] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [X] [O] aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi directement par la SELARL SAULNIER NARDEUX, Avocats Associés, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2024 par lesquelles M. [X] [O], intimé, invite la cour à :

Vu les articles 9, 143, 144 et 146 du Code de procédure civile,

Vu les articles 544, 637, 639 du Code civil,

Vu l’article L. 480-13 a) du Code de l’urbanisme,

Vu les articles L 1334-31 l’article R. 1336-10 du Code de la Santé Publique,

Vu les pièces versées aux débats,

' CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MELUN le 17 août 2021

en ce qu’il a débouté Mme [S] [C] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. [X] [O] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant de nouveau :

' DECLARER M. [X] [O] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions

' DEBOUTER Mme [S] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

' CONDAMNER Mme [S] [C] à payer à M. [X] [O] la somme de

10 000 € en réparation de son préjudice moral ;

' CONDAMNER Mme [S] [C] au paiement de la somme de 10 000 € sur le

fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER Mme [S] [C] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

— débouté M. [O] de sa demande de prononcer la nullité de l’assignation,

— débouté Mme [C] de sa demande d’ordonner une expertise judiciaire,

— débouté Mme [S] [C] de sa demande de démolition ;

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [C]

Mme [C] sollicite des dommages et intérêts au titre de ses divers préjudices, de perte d’ensoleillement et de vue, de jouissance, moral et de perte de valeur de sa maison, en conséquence de la construction par M. [O] de sa maison à 20 cm du mur où se trouve sa salle de bain ; dans le dispositif de ses conclusions, elle vise les articles 544, 692 et 1217 du code civil, toutefois dans le corps de ses conclusions, elle ne développe aucune motivation sur le fondement de l’article 544 du code civil ; elle fonde ses demandes sur l’article 1217 du code civil, au titre de l’absence de respect par M. [O] de son engagement contractuel, par la clause 'Conditions Particulières’ de l’acte de vente, de ne pas obstruer la fenêtre de sa salle de bains donnant sur la propriété vendue, qui constitue une servitude légale résultant de l’article 693 du code civil, et sur la violation de la servitude de vue résultant d’un usage trentenaire dont elle bénéficie qui empêche toute construction à moins de 1,90 mètres de son pavillon ;

M. [O] oppose sur le fondement des articles 637 et 639 du code civil que Mme [C] ne justifie pas qu’il existerait sur son fonds une servitude qui résulterait de la situation naturelle des lieux, de la loi ou d’un contrat ni d’un usage trentenaire ; il ajoute qu’il n’existe pas de servitude de non aedificandi et que sa construction n’obstrue pas la fenêtre de la salle de bains de Mme [C] dans la mesure où il existe un espace entre les deux;

Sur le fondement de la servitude de vue

Aux termes de l’article 637 du code civil, 'Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire’ ;

Aux termes de l’article 639 du même code, 'Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires’ ;

Aux termes de l’article 688 du même code, 'Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables’ ;

Aux termes de l’article 689 du même code, 'Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée’ ;

Aux termes de l’article 690 du même code, 'Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans’ ;

Aux termes de l’article 692 du même code, 'La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes’ ;

Aux termes de l’article 693 du même code, 'Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude’ ;

La servitude par destination du père de famille n’existe que si l’acte de séparation ou l’acte de vente ne contient aucune disposition contraire ;

En l’espèce, Mme [C] ne produit aucun titre justifiant qu’elle bénéficierait d’une 'servitude de vue empêchant toute construction à moins de 1,90 mètres de son pavillon';

Elle ne peut pas se prévaloir d’une servitude de vue par une possession de trente ans, au sens de l’article 690 du code civil, ni d’une servitude par destination du père de famille au sens de l’article 692 du code civil, puisqu’il ressort de la clause 'Conditions Particulières’ de l’acte authentique du 3 avril 2009, par lequel Mme [C] a vendu la parcelle située en limite du mur de sa propriété comportant la fenêtre de sa salle de bains, qu’elle a accepté que M. [O] réalise une construction à proximité de cette fenêtre puisque M. [O] s’est engagé à ne pas obstruer cette fenêtre et qu’elle a accepté de ne plus bénéficier d’une vue par cette fenêtre puisqu’elle s’est engagée à la remplacer par une fenêtre oscillobattante trouble qui ne permet plus de vue ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen fondé sur la servitude de vue ;

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle de M. [O]

Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter’ ;

En l’espèce, la clause 'Conditions Particulières', de l’acte authentique du 3 avril 2009 par lequel Mme [C] a vendu la parcelle voisine de la sienne à M. [X] [O], stipule :

'M. [O] [X] s’engage à ne pas obstruer la fenêtre de la salle de bains donnant sur la propriété vendue'.

Les parties conviennent aux présentes ce qui suit :

Il ressort des pièces produites que la construction édifiée par M. [O], même si elle est proche de la fenêtre de la salle de bains de la maison de Mme [C], n’obstrue pas cette fenêtre puisqu’il existe un espace entre le mur de la construction et cette fenêtre d’environ 20 cm ;

Mme [C] ne démontre donc pas que M. [O] a manqué à ses engagements contractuels

Le moyen relatif au manquement aux engagements contractuels est rejeté ;

En conséquence, les moyens sur lesquels Mme [C] fonde ses demandes de dommages et intérêts étant rejetés, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [S] [C] de ses demandes de dommages et intérêts ;

Sur la demande reconventionnelle de M. [O]

M. [O] sollicite en appel de condamner Mme [C] à lui payer la somme de 10.000€ en réparation de son préjudice moral au motif que Mme [C] accumule les procédures administratives et judiciaires à son encontre et que ces procédures sont manifestement abusives ;

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

M. [O] ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de Mme [C], dans le cadre de la présente affaire, aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ; il doit être débouté de sa demande en appel de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [C], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [O] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [C] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M. [X] [O] de sa demande en appel de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamne Mme [S] [C] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [X] [O] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de Mme [S] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,