Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15963 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMJ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juillet 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 18/09605

APPELANTS

Madame [W] [R] née le 10 Janvier 1988 à [Localité 13] (Inde)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [B][Y] épouse [R] née le 01 Octobre 1984 à [Localité 15] (Inde),

[Adresse 1]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMÉ

Monsieur [S], [G], [D] [U] né le 10 Mars 1978 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assisté de M^e Michel AZOULAY cabinet DORLEAC AZOULAY ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R 277 substitué par M^e Mélanie LE CLECH, avocat au barreau de PARIS, toque : R277

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 octobre prorogé au 29 novembre 2024 puis au 20 décembre 2024 puis au 24 janvier 2025 et au 21 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [X] [F], propriétaire d’un pavillon d’habitation édifié sur un terrain d’une contenance de 07a 17ca, sis [Adresse 6] à [Localité 10], cadastrés section CV n°[Cadastre 3], a fait procéder le 8 janvier 2014, à la division cadastrale de cette parcelle en deux parcelles distinctes, et a déposé le 13 janvier 2014, une déclaration préalable à une division avant de construire auprès de la commune d'[Localité 10], qui lui a délivré le 5 février 2014 une déclaration préalable n° DP 093 005 14 C0008 aux termes de laquelle il était informé que « les travaux peuvent être exécutés sous réserve des dispositions réglementaires ci-dessous énoncées :

— Les bâtiments destinés à être démolis ne devront plus subsister lors du récolement des travaux de la nouvelle construction

— La déclaration d’achèvement de travaux ne s’effectuera qu’après réalisation de l’ensemble des éléments du projet autorisé, notamment l’aménagement de ses abords. ['].

Nota :

— Les vues existantes sur le lot A qui se trouvent, après division, à moins de 8 mètres de la nouvelle limite séparative, devront faire l’objet d’un contrat de cour commune ou être condamnées après obtention d’une déclaration préalable. Les travaux devront être réalisés avant l’obtention du permis de construire de la future construction sur le lot B. Si les débords de toit devaient être conservés, alors une servitude devra être établie et jointe à la demande de permis de construire.

— La modification ou création de clôtures sur rue et séparatives devront faire l’objet d’une autorisation conforme au règlement du PLU.

— La construction conservée sur le lot A doit justifier de 2 places de stationnement par logement. ».

Le 17 mars 2014, le service du cadastre a informé Monsieur [F] de la prise en compte de la division de la parcelle numéro [Cadastre 3] en parcelles n° [Cadastre 4] d’une contenance de 441 m² (i.e. le lot A) et n° [Cadastre 5] d’une contenance de 275 m² (i.e. le lot B).

Suivant acte sous signatures privées en date du 12 octobre 2013, établi par la société AA PATRIMOINE CONSULTING, exerçant sous l’enseigne FONCIA, à [Localité 10], une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives a été conclue entre Monsieur [S] [U] en qualité de propriétaire vendeur, et Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R], portant sur « un terrain de 275 m2 environ LOT B et d’une façade de 9,2 m environ » situé [Adresse 7] à [Localité 10].

Outre une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, la promesse de vente stipulait les conditions particulières suivantes :

«-La vente du terrain s’effectuera sous condition de l’obtention du permis de construire.

— L’étude des sols est à la charge du vendeur.

— La démolition de la terrasse déjà existante est à la charge du vendeur.».

Par un avenant non daté, il a été convenu que « Le vendeur s’engage à réaliser à sa charge les travaux concernant la découpe du débordement de la toiture du pavillon sis [Adresse 6], permettant la construction du futur pavillon des acquéreurs.

En contrepartie, les acquéreurs prennent à leur charge les frais d’études de sol inhérente au [Adresse 7].».

Les époux [R] ayant déposé une demande de permis de construire le 20 janvier 2014, la mairie d'[Localité 10] leur indiquait suivant courrier du 3 février 2014 que leur demande était incomplète et qu’aucune autorisation ne serait délivrée sur ce terrain avant obtention du certificat de conformité de la DP 093 005 14 C0008 en cours d’instruction (condamnation des baies situées en limite séparative de la construction sur le lot A).

Le 15 février 2014, les époux [R] ont obtenu les financements bancaires nécessaires à leur acquisition, l’offre de prêt mentionnant que le prêt a pour objet «Achat d’un terrain à construire d’une surface de 275 m² et construction d’une maison d’une surface de 112 m² comprenant 5 pièces à titre de résidence principale de l’emprunteur. Adresse : [Adresse 7]. ».

La vente a été conclue par acte en date du 15 avril 2014 reçu par Maître [K] [P], notaire à [Localité 12], moyennant le prix de 160 000 €.

Cet acte rappelle, outre les termes de l’avenant, au titre « CONDITIONS PARTICULIERES » l’obligation du vendeur de démolition de la terrasse déjà existante et mentionne la renonciation des acquéreurs à la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

La commune d'[Localité 10] ayant notifié aux époux [R] un refus définitif de permis de construire le 5 juin 2014, ceux-ci ont suivant courriers recommandés en date des 10 et 27 juin 2014 mis en demeure Monsieur [U] de procéder aux travaux de découpe du débord de toiture, de démolition de la terrasse et de fermeture des vues situées en limite séparative de la construction sur le lot A.

Suivant courrier non daté, Monsieur [U] leur a répondu qu’il leur appartenait de se retourner contre le notaire rédacteur d’acte ainsi que contre le géomètre-expert et leur précisait avoir adressé une mise en demeure à Monsieur [A], propriétaire du pavillon situé [Adresse 6], lot A, pour l’avoir acquis le 15 avril 2014, « afin de faire respecter les termes du contrat et faire démarrer les travaux qui vous permettront d’avancer dans votre projet de construction. Cette dernière est restée sans réponse de sa part ».

Par acte d’huissier en date du 3 septembre 2018, Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [S] [U] devant le Tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir ordonner, à titre principal, la résolution de la vente, et à titre subsidiaire, sa nullité, et en toute hypothèse d’obtenir sa condamnation à leur restituer le prix de vente et à les indemniser des divers préjudices subis.

Par acte enrôlé le 11 septembre 2020, Monsieur [U] a appelé en garantie la SCP Rougier et Larche, détentrice des minutes de Maître [P].

Par jugement en date du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué de la façon suivante :

« Déclare irrecevable la demande de garantie formée par Monsieur [S] [U] à I’encontre de la SCP Rougier et Larche,

Rejette la fin de non-recevoir fondée sur la prescription,

Rejette I’ensemble des demandes de Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R],

Condamne in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes au titre de I’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R] aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision".

Les époux [R] ont interjeté appel par déclaration du 9 septembre 2022 en intimant uniquement Monsieur [U].

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 juin 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet de leurs moyens, les époux [R] demandent à la cour de :

— INFIRMER le jugement du 21 juillet 2022 du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en ce qu’il a rejeté l’ensemble de leurs demandes, les a condamnés in solidum aux dépens et à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et statuant à nouveau, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 15 avril 2014 entre Madame [W] [Y] épouse [R] et Monsieur [B] [R], acquéreurs, et Monsieur [S] [U], vendeur,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— PRONONCER la nullité de la vente intervenue le 15 avril 2014 entre Madame [W] [Y] épouse [R] et Monsieur [B] [R], acquéreurs, et Monsieur [S] [U], vendeur,

portant sur « un Terrain à bâtir » situé à [Adresse 7], figurant au cadastre sous les références Section CV, Numéro [Cadastre 3], Lieudit [Adresse 7], d’une contenance de 00ha 02a 75ca, aux torts exclusifs de Monsieur [S] [U] ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— DEBOUTER Monsieur [S] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER Monsieur [S] [U] à payer à Madame [W] [Y] épouse [R] et à Monsieur [B] [R] les sommes suivantes :

—  160 000,00 euros à titre de restitution du prix de vente ;

—  231 120,00 euros à titre de dommages et intérêts pour la période du 10 juin 2014 au 10 juin 2024 en réparation du préjudice de jouissance ;

— la somme mensuelle de 1 926,00 euros à effet du 10 juin 2024 et jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir en réparation du préjudice de jouissance ;

—  8 849,56 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de remboursement (intérêts et assurances) des deux prêts, en réparation du préjudice financier ;

—  12 700,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de notaires en réparation du préjudice financier ;

—  3 946,80 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’étude des sols en réparation du préjudice financier ;

—  1 478,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre des taxes foncières en réparation du préjudice financier ;

—  800,00 euros en remboursement de la facture n°2022-12-06-1 de Monsieur [E] [J], architecte DPLG ;

— CONDAMNER Monsieur [S] [U] à payer à Madame [W] [Y] épouse [R] et à Monsieur [B] [R] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [S] [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions du 18 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé complet des moyens développés, Monsieur [U] demande à la cour de :

Vu l’article 1184 du Code civil, dans son ancienne version applicable au cas d’espèce

Vu les articles 1603 à 1614 et suivants du Code civil, dans leur ancienne version applicable au cas d’espèce

Vu les articles 1168 et suivants du Code civil, dans leur ancienne version applicable au cas d’espèce

Vu l’article 2224 du Code civil,

' A TITRE PRINCIPAL :

— CONFIRMER le jugement rendu par la Chambre 6 Section 3 du Tribunal Judiciaire de Bobigny rendu le 21 juillet 2022 en ce qu’il a jugé de la façon suivante :

« REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R]

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [W]

[Y] épouse [R] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

REJETTE les autres demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R] aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

' A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DEBOUTER les Consorts [R]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Monsieur [S] [U]

' ET, EN TOUTES HYPOTHESES, STATUANT DE NOUVEAU :

— DEBOUTER les Consorts [R]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Monsieur [S] [U]

— CONDAMNER les Consorts [R]-[Y] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les Consorts [R]-[Y] au paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2024.

MOTIVATION

I – Sur la demande de résolution de la vente

A) Sur l’inexécution par le vendeur de ses obligations contractuelles

Au soutien de leur demande principale de résolution en application de l’article 1184 ancien du code civil, les époux [R] font valoir en premier lieu que le vendeur a failli à son obligation de délivrance conforme du bien d’une part, en ce que le terrain à bâtir vendu n’a aucune existence légale à ce jour en l’absence d’autorisation administrative et d’urbanisme, dès lors que si la division a bien été prise en considération par le service du cadastre, elle n’est jamais intervenue légalement et n’a jamais été validée par la commune d'[Localité 10]; que le manquement à l’obligation de délivrance conforme est établi dès lors qu’en l’absence de réalisation préalable des travaux nécessaires à l’obtention du certificat de conformité correspondant à la demande de division parcellaire du 13 janvier 2014, aucune construction n’est susceptible d’intervenir sur le « terrain à bâtir », étant observé que contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal aux termes du jugement entrepris, la construction d’une maison d’habitation sur le « terrain à bâtir » et le permis de construire sont bien entrés dans le champ contractuel.

Les époux [R] soutiennent en second lieu que le contrat doit être résolu au motif que Monsieur [U] n’a pas respecté ses engagements contractuels résultant de l’acte de vente du 15 avril 2014, notamment de procéder à des travaux de démolition de la terrasse du pavillon construit sur le lot A déjà existante et de découpe du débordement de la toiture dudit pavillon permettant la construction du futur pavillon des acquéreurs, et de fermeture des vues sur le terrain acquis, et que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résolution de la vente dès lors que la terrasse, le débord de toit et les vues susvisés étant situés sur la propriété de Monsieur [A] auquel Monsieur [U] a vendu le pavillon le même jour, ils ne disposent d’aucun droit pour tenter de contraindre Monsieur [A] à accepter des modifications sur sa propriété, et qu’ils sont à l’origine du défaut de délivrance du certificat de conformité de la déclaration préalable à la division parcellaire avant de construire, préalable obligatoire à l’obtention du permis de construire.

Au soutien de la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de résolution pour manquement à l’obligation de délivrance, Monsieur [U], adoptant expressément les motifs de celui-ci, fait valoir qu’il a délivré aux consorts [R] un bien conforme au descriptif tel que résultant de l’acte authentique de vente, les modalités particulières de la vente, résidant notamment dans une obligation à réaliser des travaux sur un terrain autre que celui vendu ne modifiant pas la consistance du bien vendu tel que décrit dans l’acte en tant que « terrain »; qu’en ayant renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire, les acquéreurs ont reconnu ne pas faire de cette dernière un élément fondamental de leur engagement d’achat, et ont par l’effet de diverses clauses de l’acte de vente, renoncé à exercer un recours à l’encontre du vendeur, ainsi qu’à l’encontre du notaire, en cas de refus par les services municipaux et administratifs pour l’obtention du permis de construire; qu’en tout état de cause, il ne saurait être considéré comme responsable d’une faute imputable au notaire en charge de la rédaction de l’acte; que les consorts [R] ne sauraient prétendre subir un quelconque grief de l’absence de fermeture des vues alors qu’ils ont indiqué à plusieurs reprises au sein de l’acte authentique de vente renoncer à la condition suspensive d’obtention du permis de construire et avoir pleinement conscience, pour avoir été informé, de ce qu’ils achetaient uniquement un terrain.

Il souligne par ailleurs que les époux [R] ne démontrent pas le caractère inconstructible du terrain, ni l’absence de fermeture des vues ni le maintien des débords de toit n’empêchant l’obtention du permis de construire dès lors que les consorts [R] disposent de la faculté d’établir un contrat de cour commune avec le propriétaire du LOT A et de se faire consentir une servitude; que si une liste de travaux est indiquée dans la déclaration préalable dont la réalisation est un préalable à la délivrance de la déclaration d’achèvement des travaux, elles ne font absolument pas perdre son caractère constructible au terrain, la question de la réalisation des travaux et l’imputabilité de ces derniers étant distincte du caractère constructible ou non du terrain; qu’enfin, d’autres conditions avaient été spécifiées par la mairie d'[Localité 10] et justifiaient que le permis de construire ne leur soit pas accordé, sans lien avec un quelconque engagement de sa part, et qu’il est inexact d’affirmer que la maison qu’ils avaient envisagé ne pourrait être construite sur le terrain acquis.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1184 du code civil en sa rédaction applicable au litige s’agissant d’un contrat conclu le 15 avril 2014, "La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances."

Il appartient au juge d’apprécier si l’inexécution des engagements d’une partie est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

Par ailleurs, en application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l’obligation principale de délivrer la chose qu’il vend, en l’état où elle se trouve au moment de la vente, l’obligation de délivrance de la chose comprenant ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

L’obligation de délivrance est double en ce qu’elle consiste à mettre une chose conforme à la disposition de l’acheteur, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties, qu’elles reposent sur des considérations objectives, telles que l’origine, la matière, le type ou la marque, ou qu’elles soient d’ordre purement subjectif, et celles en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue ou encore les qualités de la chose qui, au regard de la nature de celle-ci, sont présumées être entrées dans le champ contractuel.

La condition d’identité implique que la délivrance porte très exactement sur la chose vendue telle que définie au contrat, celle de conformité que le vendeur est tenu de délivrer une chose rigoureusement conforme aux prévisions contractuelles.

Il s’agit là d’une conformité matérielle ou objective de la chose à laquelle doit s’ajouter une conformité fonctionnelle ou subjective en ce sens que le bien délivré doit également être adapté ou apte à sa destination et correspondre en tous points au but recherché par l’acquéreur.

De plus, si les stipulations contractuelles à la lumière desquelles doit s’apprécier la conformité de la chose délivrée à celle convenue sont obscures ou imprécises, l’article 1602 alinéa 2 du code civil pose le principe d’interprétation selon lequel tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Il peut aussi arriver que, bien que la chose délivrée soit celle désignée par le contrat, elle ne réponde pas à l’usage que l’acquéreur en attendait. Lorsque cet usage a été précisé lors de la conclusion de la vente, le défaut de conformité n’est pas douteux, puisque la chose délivrée ne satisfait pas à la destination que les parties étaient convenues de lui donner.

La délivrance d’une chose ne satisfaisant pas à l’usage communément défini par l’acheteur et par le vendeur procède donc d’un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur.

Sur le plan probatoire, la charge de la preuve de la mise à disposition pèse sur le vendeur, tandis que celle de la non-conformité de la chose livrée par rapport à la chose convenue pèse sur l’acheteur.

Enfin, il incombe aux juges du fond de déterminer in concreto quelles étaient les caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente avait été conclue (Civi.1ère, 06 Juillet 2022, n° 21-14.037).

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que par acte du 15 avril 2014 reçu par Maître [V] [C], notaire associé de la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée dénommée "[V] [C], [M] [Z] et [T] [N], Notaires associés '', titulaire d’un Office Notarial à [Localité 14] (Seine-Saint-Denis), avec le concours de Maitre [K] [P], notaire à [Localité 12], assistant l’acquéreur (pièce n°35 [R]), Monsieur [U] a acquis de Monsieur [F] le terrain nouvellement cadastré section CV n° [Cadastre 5] pour 02 a 75 ca et le pavillon édifié sur la parcelle nouvellement cadastrée section CV n°[Cadastre 4] pour 04a 41 ca, issues de la division de l’ancienne parcelle CV n° [Cadastre 3] suivant procès-verbal de cadastre n°9271 L en date du 17 mars 2014, moyennant la somme de 330.000 € pour les seuls biens immobiliers, et qu’il a revendu par deux actes toujours du 15 avril 2014, reçus par Maître [P], d’une part le pavillon d’habitation à Monsieur [I] [A] et Madame [L] [H], moyennant le prix de 265.000 € (pièce 17-1 et 17-2 [R]), et d’autre part la parcelle CV n°[Cadastre 5] aux époux [R] pour le prix de 160.000 € (pièce n°16 époux [R]).

Aux termes de l’acte de vente conclu avec les époux [R], la désignation du bien vendu est la suivante :

«  L’immeuble non bâti situé à [Adresse 7], figurant au cadastre sous les références suivantes : Section CV N° [Cadastre 3] ( en réalité [Cadastre 5]) lieudit [Adresse 7] contenance 00ha 02a 75ca '

Cet immeuble consistant en : un Terrain à bâtir.

Observation étant ici faite que l’Acquéreur n’a pas encore obtenu de Permis de Construire.".

Il est précisé au titre des « CONDITIONS PARTICULIERES » en page 7 que :

« Conformément au compromis de vente signé en date du 12 octobre 2013, il est ici littéralement rapporté :

La vente du terrain s’effectuera sous conditions suspensive de l’obtention du permis de construire. L’acquéreur déclare renoncer à la condition stipulée en sa faveur.

L’étude des sols est à la charge du vendeur.

La démolition de la terrasse déjà existante est à la charge du vendeur.

Il est également rapporté ce qui suit :

Un avenant modificatif au compromis de vente a été rédigé et signé entre les parties en date du 12 octobre 2013 précisant :

Le vendeur s’engage à réaliser à sa charge les travaux concernant la découpe du débordement de la toiture du pavillon sis [Adresse 6], permettant la construction du futur pavillon des acquéreurs.

En contrepartie, les acquéreurs prennent à leur charge les frais d’études de sol inhérente au [Adresse 7]. "

La renonciation par les époux [R] à la condition suspensive de l’obtention du permis de construire n’emporte nullement la démonstration qu’ils ont ainsi entendu renoncer à la constructibilité du terrain acquis et acheter « seulement un terrain » comme le soutient Monsieur [U], sans destiner celui-ci à supporter une construction à usage d’habitation, mais seulement qu’ils ont renoncé à conditionner leur consentement à la vente à l’obtention préalable d’un permis de construire, ce que confirment d’une part la précision selon laquelle ils n’ont pas encore obtenu le permis de construire, et d’autre part le prix du terrain demeuré inchangé entre la promesse de vente et la vente, ce qui n’aurait pas été le cas si le caractère constructible du terrain leur était devenu indifférent.

Il est par ailleurs inexact d’affirmer que les consorts [R] reconnaissent expressément dans leurs écritures avoir été informé de la difficulté d’obtention du permis de construire en raison de l’absence de fermeture des vues et y avoir expressément renoncé en signant l’acte réitératif devant notaire, alors que précisément, l’acte de vente comporte en page 7 le rappel de l’engagement du vendeur de procéder à « la démolition de la terrasse déjà existante' » , aux "travaux concernant la découpe du débordement de la toiture du pavillon sis [Adresse 6], permettant la construction du futur pavillon des acquéreurs« et rajouté par une mention manuscrite en page 19 celui »d’assurer la fermeture des vues sur le terrain acquis dans un délai d’un mois à compter de ce jour" .

En outre, l’acte de vente reprend in extenso la déclaration préalable n° DP 093 005 14 C0008 délivrée par le maire d'[Localité 10] le 5 février 2014 suite à la demande déposée par Monsieur [F] le 13 janvier 2014 (pièce n°9 [R]), portant sur un lotissement de deux lots LOT A 441.00 m2 et LOT B 275.00 m2, à destination d’habitation, autorisant les travaux " sous réserve des dispositions réglementaires ci-dessous énoncées :

— Les bâtiments destinés à être démolis ne devront plus subsister lors du récolement des travaux de la nouvelle construction.

— La déclaration d’achèvement de travaux ne s’effectuera qu’après réalisation de l’ensemble des éléments du projet autorisé, notamment l’aménagement de ses abords.

Nota :

— Les vues existantes sur le lot A qui se trouvent, après division, à moins de 8 mètres de la nouvelle limite séparative, devront faire l’objet d’un contrat de cour commune ou être condamnées après obtention d’une déclaration préalable. Les travaux devront être réalisés avant l’obtention du permis de construire de la future construction sur le lot B. Si les débords de toit devaient être conservés, alors une servitude devra être établie et jointe à la demande de permis de construire.

— La modification ou création de clôtures sur rue et séparatives devront faire l’objet d’une autorisation conforme au règlement du PLU.

— La construction conservée sur le lot A doit justifier de 2 places de stationnement par logement. ».

Il s’ensuit que la chose convenue entre les parties est un terrain à bâtir, soit un terrain constructible.

S’agissant de la chose délivrée par Monsieur [U], il est tout aussi incontestable que le terrain acquis par les époux [R] est en l’état inconstructible tant matériellement que juridiquement.

En effet, il résulte du plan de division du 17 décembre 2013, déposé en mairie le 8 janvier 2014, (pièce n°8 [R]), des plans annexés à la demande de permis de construire des époux [R] (pièce n°10) et de la photographie du pavillon édifié sur la parcelle CV [Cadastre 4] (pièce n°26), que la parcelle acquise par les époux [R] CV n°[Cadastre 4] forme un rectangle de 9,20 m en façade sur rue sur 29,85 cm en profondeur, et que la terrasse du pavillon, lequel est édifié sur la limite séparative des deux parcelles, élevée sur un étage, est en surplomb immédiat de la parcelle des époux [R], empêchant de fait l’implantation de toute construction eu égard son emplacement et la configuration de la parcelle.

De plus, il résulte des courriers adressés aux époux [R] les 3 février et 5 juin 2014 par la commune d'[Localité 10] que leur demande de permis de construire a fait l’objet d’un refus d’abord provisoire, aux motifs notamment que « au plan masse, la terrasse et l’escalier apparaissent comme des constructions non démolies au projet. Ces constructions ne sont pas règlementaires et ne peuvent demeurer au projet'. Si la demande de permis de construire vaut demande de permis de démolir, un plan et des photographies des constructions démolies doivent être fournis. 'je vous informe qu’aucune autorisation ne sera délivrée sur ce terrain avant obtention du certificat de conformité de la DP 093005 14C0008 en cours d’instruction (condamnation des baies situées en limite séparative de la construction sur le lot A). », puis définitif en raison de l’absence de fournitures des pièces justificatives ci-avant réclamées (pièces n°11 et 18).

A cet égard, il importe peu comme le soutient Monsieur [U], que d’autres conditions aient été spécifiées par la mairie d'[Localité 10] concernant un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, un croquis en élévation côté sur toutes ses dimensions de la clôture sur rue et des clôtures en limites séparatives et la nécessité de justifier de 2 places de stationnement par logement, dès lors d’une part qu’il s’agit de simples documents graphiques qu’il aurait été aisé de faire établir, d’autre part qu’il résulte des plans susvisés que des stationnements pour 2 véhicules étaient prévus, et qu’en toute hypothèse, faute de réalisation des travaux prescrits par la déclaration préalable DP 093005 14C0008 du 5 février 2014, aucune autorisation de construire n’aurait été accordée.

Enfin, si besoin était, l’étude de faisabilité réalisée par Monsieur [J] le 29 novembre 2022 confirme que faute de réalisation des travaux prescrits par la déclaration préalable susmentionnée, et partant de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux correspondant à la demande de division parcellaire, aucune autorisation d’urbanisme ne peut être accordée sur la parcelle acquise par les époux [R].

De plus, Monsieur [U] ne saurait sérieusement prétendre que ni l’absence de fermeture des vues ni le maintien des débords de toit n’empêchaient l’obtention du permis de construire dès lors que les consorts [R] disposent de la faculté d’établir un contrat de cour commune avec le propriétaire du LOT A et de se faire consentir une servitude, étant rappelé qu’il s’était engagé aux termes de l’acte du 15 avril 2014, à procéder à la démolition de la terrasse, à la découpe du débord de toit et à la fermeture des vues existantes sur le lot A, cependant que le même jour, il vendait à un tiers la propriété bâtie sur laquelle ces travaux devaient être réalisés, sans toutefois transmettre à l’acquéreur ces obligations.

Il est donc incontestablement établi que Monsieur [U] n’a exécuté aucune des obligations particulières auxquelles il s’était expressément engagé, et a manqué à son obligation de délivrance conforme, ce qui constitue des manquements particulièrement graves justifiant de prononcer la résolution du contrat de vente du 15 avril 2014 à ses torts exclusifs, avec toutes conséquences de droit notamment quant aux restitutions.

Le jugement est donc infirmé de ce chef.

B) Sur les conséquences de la résolution

Il résulte tant de l’article 1183 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et d’une jurisprudence constante, que la résolution du contrat implique, par l’effet rétroactif qui lui est attaché, la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du contrat, ce qui entraîne par nature des restitutions réciproques.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] à restituer aux époux [R] le prix de vente, soit la somme de 160.000 €, ceux-ci devant en contrepartie restituer le terrain, objet du contrat de vente résolu.

II- Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [R]

Monsieur et Madame [R] soutiennent qu’ils projetaient de faire construire une maison d’habitation afin d’y vivre avec leurs deux enfants, et qu’ils subissent ainsi un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à la somme de 231.120 € pour la période du 10 juin 2014 au 10 juin 2024, sur la base du prix du loyer au m2 estimé à 18 € pour une superficie de 107 m2, soit la somme mensuelle de 1.926 € à compter de la première lettre de mise en demeure du 10 juin 2014, à parfaire jusqu’à ce que Monsieur [U] exécute ses obligations ou jusqu’à la date de la décision prononçant la résolution du contrat; qu’ils ont en outre exposé des frais et intérêts afin de rembourser leurs deux prêts à hauteur de 8.849,56 €, ainsi que les sommes de 12.700 € au titre des « frais de notaires, », 3.946,80 € au titre des frais d’étude des sols, 1.478 € au titre des taxes foncières, et 800 € au titre des frais d’architecte.

Au soutien du rejet des demandes susvisées, Monsieur [U] fait valoir que les époux [R], en s’abstenant de toute procédure à l’encontre du notaire instrumentaire, puis en l’absence d’assignation de Monsieur [U] pendant plus de 4 ans, et au regard du débouté de leurs demandes formées devant le Président du Tribunal de commerce de Bobigny, ne sauraient lui faire supporter l’ensemble des charges qu’ils ont eu à exposer durant cette période, et ce d’autant qu’ils se sont abstenus de demander en justice l’exécution forcée des travaux, préférant renoncer à leur projet d’achat en sollicitant le remboursement du prix de vente; qu’il n’a pas à supporter le loyer des Consorts [R]; que ces derniers ne démontrent pas avoir acquitté le remboursement des intérêts du prêt.

Réponse de la cour

Selon l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné 'dans tous les cas’ aux dommages et intérêts si le défaut de délivrance a entraîné un préjudice pour l’acquéreur.

Par application de l’ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1149 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

De plus, il résulte de l’ancien article 1150 que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

Enfin, l’ancien article 1151 dispose que, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Il s’ensuit que les époux [R] doivent établir que la défaillance du vendeur a été la cause, pour eux, d’un préjudice résidant dans une perte subie ou dans un manque à gagner, pourvu que ces chefs de dommage aient été prévisibles lors de la conclusion de la vente, et qu’ils sont une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Il résulte des pièces produites par les époux [R] que ceux-ci ont exposé des frais d’intérêts et d’assurance au titre des deux prêts contractés pour l’acquisition du terrain, d’un montant total de 8.849,56 € (pièces n°13 et 36), ainsi que celle de 3 946,80 € pour l’étude de sols (pièce n°6), celle de 1.478 € au titre du paiement de la taxe foncière afférente aux années 2015 à 2022 (pièce n°34), ainsi que la somme de 9.291 € au titre des frais de mutation, et celle de 800 € au titre des frais de l’étude de faisabilité de la construction projetée, au paiement desquels il convient de condamner Monsieur [U].

En revanche, ils seront déboutés de leur demande de réparation d’un préjudice de jouissance, le préjudice qu’ils invoquent ne correspondant ni à une perte éprouvée ni à un gain escompté.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [R] aux dépens de première instance et à payer une indemnité à Monsieur [U] au titre des frais irrépétibles, et à condamner ce dernier aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux époux [R] la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 21 juillet 2022 en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R], à l’exception de celle relative à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 231.120 € à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la présente décision, les a condamnés in solidum aux dépens et à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Prononce la résolution de la vente intervenue le 15 avril 2014 entre Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R], acquéreurs, et Monsieur [S] [U], vendeur, aux torts exclusifs de ce dernier;

Condamne Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R] les sommes de :

160.000 € à titre de restitution du prix de vente;

8.849,56 € au titre des frais de remboursement (intérêts et assurances) des prêts contractés pour l’acquisition du bien;

9.291 € au titre des frais de mutation;

3.946, 80 € au titre des frais de l’étude des sols;

1.478 € au titre des taxes foncières;

800 € au titre des frais d’architecte;

Déboute Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [S] [U] aux dépens de première instance et d’appel;

Condamne Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [B] [R] et Madame [W] [Y] épouse [R] la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,