Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08114 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHR3D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 20/08902

APPELANTE

S.C.I. EAST COAST immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°537 557 134, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 17]

[Localité 21]

Représentée et assistée de M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substituée par M^e Isabelle DE CREPY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1736

INTIMÉS

Monsieur [X] [P]

[Adresse 7]

[Localité 18]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 16 juin 2023 remise à étude conformément aux articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile

Monsieur [N] [B]

[Adresse 6]

[Localité 18]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 21 juin 2023 par procès verbal de recherches infructueueses conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [T] [K]

[Adresse 5]

[Localité 18]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 16 juin 2023 remise à étude conformément aux articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile

Maître [D] [E]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Maître [W] [R]

[Adresse 11]

[Localité 15]

Tous deux représentés et assistés de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Monsieur PREFET DE LA SEINE SAINT DENIS

[Adresse 14]

[Localité 18]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 16 juin 20232022 à tiers présent à domicile conformément à l’article 658 du code de procédure civile

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 18] devenu par l’effet d’une fusion absorption OPH EST ENSEMBLE HABITAT, agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur général y domicilié

[Adresse 4]

[Localité 19]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assisté de M^e Jean-louis PERU de la SELARL GAIA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0087

Etablissement CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DE SEINE SAINT DEN IS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 13]

[Localité 18]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 16 juin 2023 remise à étude conformément aux articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile

S.A.R.L. FLDE DEMENAGEMENT social était sis [Adresse 1], prise en la personne de Maître [L] [F], Mandataire Judiciaire, demeurant [Adresse 3], ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire

c/o Maître [L] [F], [Adresse 3]

[Localité 2]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 30 juin 2023 remise à étude conformément à l’article 658 du code de procédure civile

S.A.R.L. LILI BOULANGERIE dont le siège social était [Adresse 9], prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [A] [V] demeurant [Adresse 8]

c/o Monsieur [A] [V], [Adresse 8]

[Localité 20]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 21 juin 2023 par procès verbal de recherches infructueueses conformément à l’article 659 du code de procédure civile

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [G] [U] pris en sa qualité de mandataire ad hoc avec mission de représenter la SARL FLDE DEMENAGEMENT, immatriculé au RCS de Marseille sous le numéro 538 78 930 durant la présente procédure d’appel, désigné par ordonnance du Délégataire du Président du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 10 Août 2023.

[Adresse 10]

[Localité 22]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 12 octobre 2023 par procès verbal de recherches infructueueses conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Claude CRETON,magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 11 avril 2025 prorogé au 16 ma i2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Conclusions SCI East coast : 20 février 2025

Conclusions Est ensemble habitat : 18 février 2025

Conclusions MM. [R] et [E] : 5 février 2025

Clôture : 20 février 2025

Par acte notarié du 23 juin 2020 reçu par M. [R] avec la participation de M. [E], notaires, l’office public de l’habitat de la ville de Bobigny (l’OPH de Bobigny) a vendu à la SCI East coast un immeuble composé de onze logements sociaux et de deux locaux commerciaux, situé à [Adresse 24], au prix de 415 000 euros.

L’OPH de Bobigny a ensuite assigné la SCI East coast, les locataires (la société Lili boulangerie, la société FLDE développement, M. [K], M. [B], M. [P]), le préfet de Seine-Saint-Denis et la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis en annulation de la vente et en condamnation de la SCI East coast à lui restituer les loyers perçus depuis le 23 juin 2020, la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI East coast a appelé en intervention forcée M. [R] et M. [E].

A l’appui de ses demandes de nullité, l’OPH de [Localité 18] s’est fondée sur les dispositions relatives à la cession d’un immeuble conventionné. Elle indique avoir conclu le 23 décembre 1994 une convention avec l’Etat, applicable jusqu’au 30 juin 2029, qui empêchait la vente de l’immeuble, sauf à un autre opérateur de logement social ou après autorisation du préfet lorsque l’ensemble des logements sont vacants. Il indique que cette convention, dont l’existence a été rappelée dans l’acte de vente, est opposable à la SCI East coast qui ne s’est pas engagée à la respecter, contrairement à ce qu’impose l’article L. 353-17 du code de la construction et de l’habitation, ce qui justifie la nullité de la vente en l’absence d’autorisation du préfet.

La SCI East coast a conclu au rejet de ces demandes et, à titre subsidiaire, a sollicité la condamnation de l’OPH de Bobigny à lui rembourser les droits de mutation, la somme de 415 euros correspondant à la contributiohn de sécurité immobilière et la somme de 420 000 euros correspondant aux travaux de réhabilitation qu’elle a réalisés.

Elle a en outre réclamé la condamnation de M. [R] et de M. [E] à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Elle a enfin réclamé la condamnation de l’OPH, solidairement avec toute partie succombante, à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] et me [E] ont conclu au rejet des demandes de l’OPH de Bobigny, ainsi que de celle que la SCI East coast a formée contre eux, et sollicité la condamnation de l’OPH de Bobigny ou de toute partie succombante à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 3 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny, après avoir déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’OPH de Bobigny, a prononcé l’annulation de la vente, ordonné les restitutions réciproques, y compris les loyers perçus depuis le 7 octobre 2020, et rejeté toutes les autres demandes.

Pour prononcer la nullité de la vente, le tribunal a retenu que l’immeuble était soumis à une convention d’aide personnalisée au logement conclue avec l’Etat le 23 décembre 1994, qui n’avait pas à être publiée au fichier immobilier pour être opposable, et qu’en application de l’article L. 353-17 du code de la construction et de l’habitation, la validité de l’acte de cession, qui devait faire mention de cette convention, était soumise à l’engagement pris par le nouveau propriétaire d’en respecter les dispositions, engagement qui ne figure pas à l’acte.

La SCI East coast a interjeté appel de ce jugement.

A titre principal, elle conclut à l’infirmation du jugement, sauf en ce qu’il déboute l’OPH de [Localité 18] de sa demande de dommages-intérêts.

Pour conclure au rejet des demandes de l’office public de l’habitat Est ensemble habitat (Est ensemble habitat), qui vient aux droits de l’OPH de [Localité 18], elle fait d’abord valoir que l’acte de fusion entre l’OPH de [Localité 18] et Est ensemble habitat ne prévoit pas que celui-ci a été subrogé dans les droits de celui-là dans l’instance qu’il a engagée contre elle, de sorte qu’en l’absence de conclusions de l’OPH de [Localité 18] devant la cour, Est ensemble habitat ne peut qu’être débouté de ses demandes qui sont réputées avoir été abandonnées.

Pour s’opposer à la demande d’annulation de la vente, elle fait ensuite valoir que la convention conclue avec l’Etat n’avait pas été portée à sa connaissance lors de la vente et qu’elle ne lui est donc pas opposable et qu’ainsi il ne peut lui être reproché de ne pas avoir pris les engagements qui en découlaient.

Elle ajoute que l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas la nullité de la vente lorsque cet engagement n’a pas été pris par l’acquéreur mais prévoit seulement que 'la validité de la mutation est subordonnée à l’engagement pris par le nouveau propriétaire de respecter toutes les stipulations des conventions', ce dont il résulte que cet engagement n’a pas à être exprimé dans l’acte de vente et peut être pris en dehors de l’acte.

Elle fait également valoir, ce que rappelle l’acte de vente, que l’OPH de [Localité 18] avait notifié au préfet le 12 novembre 2018 sa volonté de vendre l’immeuble litigieux et qu’en l’absence de réponse dans le délai légal l’autorisation de vendre a été acquise.

A titre subsidiaire, la SCI East coast demande à la cour, pour le cas où elle confirmerait la décision prononçant la nullité de la vente, de condamner l’OPH de Bobigny à lui rembourser le montant des droits de mutation et de la contribution de sécurité immobilière, l’ensemble de ses frais et débours engagés au titre de la promesse et de la vente, les émoluments des notaires, les impôts et taxes payés en sa qualité de propriétaire, les dépenses d’entretien de l’immeuble, les charges non récupérables sur les locataires, le coût des travaux de réhabilitation de l’immeuble.

Elle réclame en outre la condamnation de la SCI East coast à lui payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCI East coast conclut en outre à la condamnation de M. [R] et de M. [E], qui ont manqué à leur obligation d’information et de conseil, à la garantir des condamnations prononcées contre elle.

Est ensemble habitat conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il ordonne la restitution des loyers perçus à compter du 7 octobre 2020, dit n’y avoir lieu à publication du jugement au service de la publicité foncière, la déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et ordonne le partage des dépens par moitié.

Il demande en conséquence à la cour de condamner la SCI East coast à lui restituer l’ensemble des loyers qu’elle a perçus depuis le 23 juin 2020, d’ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière, de condamner la SCI East coast à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépensde première instance et d’appel.

M. [E] et M. [R] concluent d’abord à l’irrecevabilité des demandes de la SCI East coast en condamnation, in solidum avec l’OPH de Bobigny, à lui payer à titre de dommages-intérêts les sommes correspondant aux droits de mutation et à la contribution de sécurité immobilière.

Ils ajoutent que la demande de garantie ne figurait pas dans les premières conclusions d’appel de la SCI East coast et n’a été formée que dans des conclusions ultérieures, de sorte que cette demande est irrecevable en application de l’article 915-2 du code de procédure civile.

Ils concluent en outre à l’infirmation du jugement en ce qu’il prononce la nullité de la vente alors que la SCI East coast était de bonne foi et que les violations alléguées sont imputables à l’OPH de Bobigny. Elle explique que celle-ci n’a pas fait état de la convention conclue avec l’Etat le 23 décembre 1994, que cette convention n’avait pas été publiée au service de la publicité foncière, que le préfet n’avait pas répondu dans le délai légal de quatre mois après avoir été informé de la décision de l’OPH de [Localité 18] de procéder à la cession litigieuse, de sorte que l’autorisation de vente avait été acquise, et que le maire de la commune avait indiqué n’avoir pas exercé son droit de préemption et confirmé que le bien pouvait être vendu après s’être assuré que 'la ville ne devienne pas une ville carencée’ (en logements sociaux).

Ils réclament enfin la condamnation d’Est ensemble habitat, ou de toute autre partie succombante, à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

— Sur la nullité de la vente

Considérant que l’arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis du 3 octobre 2022 autorisant la fusion-aborption des offices publics d’habitat de de [Localité 23], [Localité 18] et [Localité 25] au profit de l’office public l’habitat Montreuillois, devenu l’office public de l’habitat Est ensemble habitat, prévoit 'la transmission du patrimoine (actif et passif)' de ces offices publics de l’habitat 'au profit de l’office public de l’habitat Montreuillois’ ; que cette fusion a ainsi opéré transmission de tous les droits, obligations et actions de l’OPH de Bobigny à Est ensemble habitat qui succède ainsi à l’OPH de Bobigny dans l’instance qu’elle avait engagée contre la SCI East coast ; que celle-ci n’est donc pas fondée à soutenir que les prétentions de l’OPH de Bobigny ne sont plus soutenues devant la cour d’appel ;

Considérant qu’il résulte de l’article L. 353-17 du code de la construction et de l’habitation que, par dérogation à l’article L. 353-3 du code de la construction et de l’habitation, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14, parmi lesquels figurent les logements conventionnés appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2, prennent effet à leur date de signature ; que la convention conclue entre l’Etat et l’OPH de Bobigny le 23 décembre 1994 est donc opposable à la SCI East coast nonobstant son défaut de publication au fichier immobilier ;

Considérant que l’immeuble litigieux a fait l’objet le 23 décembre 1994,en application de l’article L. 353-2 du code de la construction et de l’habitation, d’une convention entre l’Etat et l’OPH de [Localité 18] jusqu’au 30 juin 2029 qui ne pouvait faire l’objet d’une résiliation anticipée, ainsi que l’a rappelé le préfet de la Seine-Saint-Denis le 12 mars 2019 en réponse à la demande de déconventionnement que lui avait adressée l’OPH de [Localité 18] qui avait souhaité vendre l’immeuble à un tiers ;

Considérant qu’il résulte de l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation que les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l’article L. 443-11 des logements ou des ensembles de logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d’habitations à loyer modéré ; que selon l’article L. 443-11-II, un logement occupé ne peut être vendu par un organisme d’HLM qu’à son locataire s’il occupe le logement depuis au moins deux ans ou, sous certaines conditions, à son conjoint ou à ses descendants ou ascendants ; que les logements occupés auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux peuvent aussi être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme d’habitations à loyer modéré depuis plus de quinze ans, à des personnes morales de droit privé ; que, par dérogation à ces dispositions, un organisme d’HLM peut vendre des logements, qu’ils soient occupés ou vacants, à un autre organisme d’HLM ou à une société d’économie mixte, sans respecter les conditions d’ancienneté ou d’habitabilité de l’article L. 443-7, alinéa 4 ; qu’il peut également vendre les logements vacants, par ordre de priorité à toute personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d’accession à la propriété, mentionnées à l’article L. 443-1, parmi lesquels l’ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d’immeuble qu’ils emploient sont prioritaires, à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, à toute autre personne physique ; qu’en outre, les logements vacants auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux peuvent être vendus s’ils ont été construits ou acquis par un organisme d’habitations à loyer modéré depuis plus de quinze ans, aux bénéficiaires mentionnés ci-dessus, ainsi que, en dernier ordre de priorité, à toute personne morale de droit privé ;

Considérant que la vente par l’OPH de Bobigny à la SCI East coast portait sur un ensemble de logements conventionnés vacants ou occupés ; que celle-ci ne rentrait pas dans la catégorie des bénéficiaires mentionnés à l’article L. 443-11 du code de la construction et de l’habitation ; que cette vente, qui était prohibée, est nulle en application des articles 1128 et 1162 du code civil ;

Considérant que la nullité de la vente entraîne la restitution de l’immeuble par la SCI East coast et la restitution du prix par celle-ci ; que, conformément à l’article 1352-3 du code civil, la SCI East coast est également tenue de restituer les loyers qu’elle a perçus ; qu’en application de l’article 1252-7, celui qui a reçu de bonne foi ne doit les fruits qu’il a perçus qu’à compter du jour de la demande ; qu’aucun élément n’établissant la mauvaise foi de la SCI East coast, celle-ci ne doit restituer les loyers qu’à compter du jour de demande, soit à compter du 7 octobre 2020 ;

Considérant que a SCI East coast, qui ne chiffre pas sa demande de remboursement du coût des travaux qu’elle prétend avoir réalisés dans l’immeuble, produit des factures dont il n’est pas justifié que les travaux correspondant sont relatifs à cet immeuble alors que, déboutés pour ce motif par le tribunal, en appel elle ne produit pas d’éléments de nature à établir la réalité de ces travaux ; qu’il convient de rejeter ce chef de la demande

Considérant que la SCI East coast n’est pas fondée à réclamer la condamnation de l’OPH de Bobigny et des notaires à lui rembourser le montant des droits de mutation et de la contribution foncière qui lui seront restitués par l’administration fiscale ;

Considérant que les parties, toutes deux professionnels de l’immobilier, ne pouvaient ignorer les dispositions des articles L. 443-7 et 443-11 du code de la construction et de l’habitation ; qu’ayant chacune commis une faute consistant en la méconnaissance de ces dispositions et en l’absence de preuve de la mauvaise foi de l’OPH de Bobigny, les autres demandes de dommages-intérêts formées par la SCI East coast doivent être rejetées ;

— Sur les demandes formées par la SCI East coast contre les notaires

Considérant que faute pour la SCI East coast d’avoir demandé la garantie des notaires dans ses premières conclusions d’appel, cette prétention qu’elle n’a formé que dans des conclusions ultérieures n’est pas recevable en application de l’article 915-2 du code de procédure civile ; qu’en tout état de cause, la condamnation de la SCI East coast à rembourser le prix n’est pas un préjudice indemnisable ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de garantie formée par la SCI East coast contre M. [E] et M. [R] ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette l’ensemble des demandes ;

Condamne la SCI East coast aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE