Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 FÉVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16886 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPGH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Août 2022 -Tribunal de proximité de MONTREUIL SOUS BOIS – RG n° 11-21-0494

APPELANT à titre principal

Intimé à titre incident

Monsieur [T] [D]

né le 5 janvier 1974 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, toque : P130

INTIMES à titre principal

Appelants à titre incident

Madame [L] [Z] épouse [F]

et

Monsieur [B], [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB05

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2018, M. [B] [F] et Mme [L] [F] née [Z] ont donné à bail à M. [T] [D] un logement sis [Adresse 3]) à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 780 euros et 52 euros de provision sur charges.

Le 29 mars 2021, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 11.776 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 22 juillet 2021, M. [B] [F] et Mme [L] [F] née [Z] ont fait assigner M. [T] [D] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification de la souscription d’une assurance habitation,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec tous meubles non affectés au paiement de la créance, et ce dès signification du commandement de quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

-15.104 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2021,

— les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de signification de l’assignation et le prononcé de la décision,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et accessoires jusqu’au départ effectif de M. [T] [D], matérialisé par remise des clés ou expulsion,

—  350 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  350 euros au titre des frais irrépétibles,

— les entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire entrepris du 18 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a ainsi statué :

Ecarte des débats les demandes complémentaires contenues dans la note en délibéré reçue au greffe le 11 juillet 2022 de la part de M. [T] [D],

Déclare recevable la demande de M. [B] [F] et Mme [L] [F] née [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2018 entre les parties concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 30 mai 2021,

Accorde à M. [T] [D] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux,

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de M. [T] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [T] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Condamne M. [T] [D] à payer à M. [B] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] la somme de 23.634 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2022,

Condamne M. [T] [D] à payer à M. [B] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] l’indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2022 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Rejette la demande de délais de paiement,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [B] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F],

Condamne in solidum M. [B] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] à payer à M. [T] [D] la somme de 4095 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette la demande de M. [T] [D] au titre du remboursement de sa surconsommation d’électricité,

Condamne M. [T] [D] aux dépens de l’instance,

Rejette la demande de M. [B] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 septembre 2022 par M. [T] [D],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juin 2023 par lesquelles M. [T] [D] demande à la cour de :

RECEVOIR M. [D] en son appel et le déclarer bien fondé,

INFIRMER le jugement rendu le 18 août 2022 par le Tribunal de proximité de Montreuil sous-bois sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [F] à payer à M. [D] la somme de 4.095 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [F] à payer à M. [D] la somme de 4.095 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau :

DEBOUTER M. et Mme [F] de toutes leurs demandes,

DECLARER M. [D] bien fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier son refus de régler les loyers depuis le 1er octobre 2020 jusqu’à l’achèvement des travaux par M. et Mme [F],

CONSTATER que la clause résolutoire n’est pas acquise et en tirer toutes les conséquences à savoir notamment que l’expulsion tout comme le paiement d’indemnités d’occupation n’ont plus lieu d’être ;

ORDONNER la diminution rétroactive du montant des loyers, charges, et indemnités d’occupation éventuelles à 0 € depuis le 1er décembre 2019 jusqu’à achèvement, par M. et Mme [F], des travaux détaillés dans le rapport du SCHS de [Localité 8], le logement étant inhabitable ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [F] à rembourser à M. [D] le montant des loyers payés entre décembre 2019 et octobre 2020 soit 7.800 €, le logement étant inhabitable ;

CONSTATER que les désordres affectent l’entièreté du logement en ce qu’il est rendu inhabitable et CONSTATER que les Bailleurs sont responsables à hauteur de 100% de ces désordres, en ce qu’ils n’ont jamais réagi à aucun des signalements de M. [D] depuis des années et n’ont jamais fait aucun des travaux nécessaires ;

En conséquence, CONDAMNER solidairement M. et Mme [F] à verser à M. [D] une somme représentant 100% du montant du loyer depuis décembre 2019 jusqu’à aujourd’hui à titre de dommages et intérêts, soit 28 860 € arrêté à décembre 2022, M. [D] ne pouvant pas jouir décemment du logement ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [F] à rembourser à M. [D] sa surconsommation d’électricité, soit 1.175 € ;

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement M. et Mme [F] à payer à M. [D] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 décembre 2023 au terme desquelles M. [B] [F] et Mme [L] [Z] épouse [F] demandent à la cour de :

Dire et juger M. [T] [D] mal fondé en son appel et l’en débouter.

Confirmer le jugement du 18 Août 2022 du Juge des Contentieux de la Protection siégeant au Tribunal de Proximité de MONTREUIL en ce qu’il a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné M. [D] au paiement de l’arriéré locatif arrêté à juin 2022 soit 23.634 € outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges à compter de juillet 2022 et jusqu’au départ des lieux,

Ordonné l’expulsion de M. [D]

Rejeté la demande de délais de paiement de M. [D]

Débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation électrique,

Infirmer le Jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [F] à payer à M. [D] la somme de 4.095 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [D] de sa demande au titre de l’indemnisation de prétendus troubles de jouissance,

En toute hypothèse,

Vu la libération des lieux par M. [D],

Condamner M. [D] à payer aux époux [F] au titre des loyers, charges et

indemnités d’occupation déduction faite du dépôt de garantie, arrêtés au 10 Février 2023 la somme de 29.005,14 €,

Condamner M. [D] à payer aux époux [F] la somme de 16.438,40 € au titre des réparations locatives pour remise en état des lieux (comprenant frais de débarrassage et de nettoyage de l’appartement et travaux de réfection du logement concerné rendus nécessaires postérieurement au départ de M. [D]),

Condamner M. [T] [D] à payer à M. et Mme [F] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Le condamner aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP MARTINS – SEVIN Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que les lieux ont fait l’objet d’un procès-verbal de reprise par commissaire de justice le 10 février 2023, suite à un courrier de M. [D] daté du 3 février 2023 adressé aux bailleurs par lequel il indiquait avoir quitté les lieux.

Sur les demandes principales des époux [F]

* L’acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes

M. [D] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mai 2021, ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il invoque l’exception d’inexécution pour justifier son refus de régler les loyers depuis le 1er décembre 2019 et 'jusqu’à l’achèvement des travaux par M.et Mme [F]', et demande à la cour de 'constater que la clause résolutoire n’est pas acquise et en tirer toutes les conséquences à savoir notamment que l’expulsion tout comme le paiement d’indemnités d’occupation n’ont plus lieu d’être'.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le logement est affecté de nombreux désordres le rendant inhabitable, ce qu’il affirme avoir dénoncé à plusieurs reprises aux bailleurs. Il précise avoir été contraint 'd’accepter sans même le lire l’état des lieux annexé au contrat de bail', car il était dans les lieux depuis plusieurs années et avait absolument besoin d’un bail écrit. Il souligne que les désordres ont été constatés par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8], mentionnant la présence d’humidité ayant dégradé les revêtements, l’insuffisance du système de ventilation et l’intrusion de rongeurs dans le logement (dont la présence est également attestée par le plombier), et prescrivant aux bailleurs d’effectuer des travaux. Il en conclut que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance d’un logement décent, que le logement était inhabitable et qu’il était dès lors fondé à ne pas payer le loyer sur le fondement de l’exception d’inexécution.

Les époux [F] sollicitent la confirmation du jugement entrepris sur ces points, en faisant valoir que l’appartement était en bon état général à l’exception de l’entrée lors de la conclusion du bail, et que M. [D] n’a pas formé de réclamation avant l’introduction de la présente procédure. Ils affirment que le rapport du service d’hygiène 'relève pour la majeure partie un problème de ventilation par le locataire des lieux, soit un défaut d’entretien par ce dernier', lequel est caractérisé par les photos annexées au procès-verbal de reprise.

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

L’article 6, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)'.

S’agissant de l’exception d’inexécution, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347).

En l’espèce, il convient au préalable de constater que M. [D] a quitté les lieux suite au procès-verbal de reprise du 10 février 2023 précité, et ne sollicite, ni sa réintégration, ni des dommages et intérêts du fait de l’expulsion.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire date du 29 mars 2021, et la dette locative n’a pas été apurée dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mai 2021 de ce chef.

Au soutien de l’exception d’inexécution invoquée permettant selon lui de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement d’une indemnité d’occupation, M. [D] produit en pièce 12 un rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] du 17 juin 2022, dont il résulte les constatations suivantes :

— dans la chambre, une 'absence d’aération cadre dans les fenêtres et d’aération passive', et un taux d’humidité comprise entre 10% et 40% ;

— dans le couloir, une teneur en humidité maximale en partie basse et dans le placard du chauffe-eau, outre des revêtements dégradés ;

— dans la salle de bains : une VMC fonctionnelle mais non entretenue, des revêtements dégradés au niveau du plancher haut, et des dépôts humides au niveau du bac de douche, visibles également côté couloir pouvant provenir d’une fuite ;

— dans la pièce principale : une teneur en humidité maximale dans le mur mitoyen à la salle de bains, une teneur en humidité comprise entre 30% et 40% dans les autres murs ; il est en outre mentionné que 'l’occupant déclare la présence de rongeurs dans le logement qui passeraient par le mur coin cuisine'.

Le rapport mentionne que le logement présente les manquements suivants au règlement sanitaire départemental :

— présence d’humidité ;

— revêtements dégradés dûs à la présence d’humidité ;

— insuffisance du système de ventilation ;

— intrusion de rongeurs dans le logement.

Au chapitre 'prescriptions', il est mentionné que les travaux suivants sont nécessaires :

— par le propriétaire : rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière durable et efficace ; procéder à la réfection des revêtements dégradés liés à la présence d’humidité ; assurer un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement ; prendre toutes mesures nécessaires pour éviter l’intrusion des rongeurs ;

— par le locataire : entretenir les bouches de VMC ; rechercher s’il y a des fuites au niveau du bac de douche ; mettre en place des mesures curatives pour empêcher l’infestation des rongeurs.

M. [D] produit en outre un devis de plombier du 27 juin 2022 aux fins de recherche de fuite au niveau du bac à douche dans lequel il est précisé : 'constate présence de rats en dessous du bac à douche'.

Ces éléments permettent d’établir que le logement présente des caractéristiques d’indécence, constituées par l’insuffisance du système de ventilation efficace et permanent dans l’ensemble du logement ayant engendré une humidité excessive, que ne peut suffire à expliquer le seul défaut d’entretien de la VMC de la salle de bains, dès lors qu’aucun système de ventilation n’existe dans les autres pièces (chambre et pièce principale), outre la présence de nuisibles.

Si les constatations sont postérieures à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et donc au terme de l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur, les désordres constatés sont structurels et nécessairement préexistants, s’agissant notamment de l’insuffisance du système de ventilation.

Toutefois, il ne résulte pas du rapport précité que le logement serait inhabitable ; aucun arrêté n’a au demeurant été pris par l’autorité administrative à cet égard.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que M. [D] ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 mai 2021, fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et condamné ce dernier à son paiement, sous réserve de l’actualisation de la dette locative qui sera examinée ci-après.

Les dispositions relatives à l’expulsion seront déclarées sans objet, compte tenu de la reprise des lieux intervenue le 10 février 2023.

* La dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamné au paiement de la somme de 23.634 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2022, M. [D] sollicite que les époux [F] soient déboutés de leur demande à ce titre sur le fondement de l’exception d’inexécution.

Les époux [F] sollicitent l’actualisation de la dette locative et la condamnation de M. [D] au paiement de la somme de 29.005,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 février 2023, déduction faite du dépôt de garantie.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, l’exception d’inexécution invoquée par M. [D] ne peut recevoir application.

Il résulte des décomptes produits que la dette s’élève à la somme de 29.005,14 euros arrêtée au 10 février 2023, date de la reprise des lieux, décomposée comme suit :

—  23.634 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à juin 2022 inclus ;

—  6121,14 euros au titre des indemnités d’occupation calculées prorata temporis de juillet 2022 au 10 février 2023 inclus, soit 7 mois et 10 jours ;

— A déduire : le dépôt de garantie de 750 euros.

Il convient dès lors de condamner M. [D] au paiement de la somme réactualisée de 29.005,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2023.

* Les réparations locatives

Devant la cour, les époux [F] forment la demande de condamnation de M. [D] au titre de la somme de 16.438,40 euros au titre des réparations locatives 'comprenant frais de débarrassage et de nettoyage de l’appartement et travaux de réfection du logement concerné rendus nécessaires postérieurement au départ de M. [D]'. Ils font valoir que l’appartement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et a été rendu dans un état très dégradé, ce que démontre le procès-verbal de reprise des lieux, ajoutant qu’ils produisent les factures acquittées des travaux et qu’en considération d’une occupation d’une durée de 5 ans uniquement, il n’y a pas lieu d’appliquer de coefficient de vétusté.

M. [D] n’a pas répliqué sur ce point.

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

L’article 3-2, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose qu’un ' état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…)'.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée daté du 2 juin 2018 produit par les bailleurs, s’il est signé des deux parties, est très succinct (uniquement des croix dans la case 'bon état’ pour toutes les pièces, sauf 'l’entrée’ : croix dans la case 'état moyen’ pour les murs, et pour laquelle est indiquée la mention 'rafraîchissement murs suite à non aération légale’ ) ; il comporte en outre la mention 'ballon électrique changé neuf 2020", alors que l’état des lieux est censé avoir été établi en 2018, de sorte qu’il s’agit d’une surcharge apposée par les bailleurs.

Aucun état des lieux de sortie établi dans les formes prévues par l’article 3-2 précité n’est produit. Seul est produit le procès-verbal de reprise du 10 février 2023, qui mentionne que les 'lieux sont dans le même état que lors de la saisie conservatoire du 22/12/2022" et 'manifestement abandonnés'. Sont annexées à cet acte des photographies des lieux le jour de la reprise, permettant de constater que de nombreux meubles et effets personnels ont été laissés dans les lieux, et que le logement est sale (présence de nombreuses toiles d’araignée notamment), outre qu’il comporte des traces d’humidité et des moisissures.

Au soutien de leur demande en paiement, les époux [F] produisent deux factures :

— une facture du 10 avril 2023 d’un montant de 1320 euros TTC au titre du débarras de toutes les affaires se trouvant dans l’appartement, du nettoyage des lieux et du changement des serrures ;

— une facture du 7 août 2023 d’un montant de 15.118,40 euros TTC au titre de la réfection complète de l’appartement (peinture des murs, plafonds et portes, remplacement complet de la cuisine, pose d’une paroi de douche, d’une étagère pour le placard du chauffe-eau, de deux radiateurs, d’une isolation dans la cuisine, changement du disjoncteur et pose de 7 spots à led dans l’appartement).

Si les bailleurs sont fondés à solliciter le paiement de la première de ces factures, compte tenu de l’encombrement et de l’état de saleté du logement résultant des photos annexées au procès-verbal de reprise, ils ne sauraient faire supporter à M. [D] la réfection à neuf de leur logement, dès lors qu’il ne l’était pas lors de l’entrée dans les lieux, et que la preuve de dégradations des lieux par le locataire n’est pas rapportée en l’absence d’état des lieux de sortie, et ce d’autant moins que le rapport du service d’hygiène communal précité du 17 juin 2022 mentionne une insuffisance de ventilation dans l’appartement du fait de l’absence de ventilation (à l’exception de la VMC de la salle de bains) ayant engendré une humidité excessive, et la dégradation des revêtements muraux en résultant.

Il convient dès lors de condamner M. [D] au paiement de la somme de 1320 euros TTC au titre des réparations locatives, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [D]

* La diminution rétroactive du montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à 0 euro depuis le 1er décembre 2019 jusqu’à l’achèvement des travaux détaillés dans le rapport du SCHS de [Localité 8]

Cette demande, nouvelle devant la cour, sera rejetée dès lors que les lieux, au demeurant repris le 10 février 2023, n’étaient pas inhabitables, ainsi qu’il a été statué plus haut, de sorte que le loyer ne saurait être réduit à néant.

* Le remboursement des loyers payés entre décembre 2019 et octobre 2020

Cette demande, nouvelle devant la cour, sera rejetée pour les mêmes motifs que la demande précédente, le logement n’étant pas inhabitable.

* Les dommages et intérêts

Le premier juge a partiellement accueilli la demande de M. [D], en condamnant les époux [F] à lui payer la somme de 4095 euros à titre de dommages et intérêts, représentant 25% du loyer sur 21 mois. Il a retenu que les désordres avaient commencé en octobre 2020, date à laquelle M. [D] avait cessé de régler les loyers, et qu’ils existaient encore au jour de l’audience en juin 2022, soit 21 mois.

Il a estimé que les désordres affectaient 50% du logement, et que le locataire en était responsable à 50% dès lors que le rapport du service d’hygiène communal indiquait qu’il était également nécessaire qu’il procède à l’entretien des bouches de VMC, à la recherche de fuite dans la salle de bains et mette en place des mesures curatives pour empêcher l’infestation des rongeurs.

Devant la cour, M. [D] porte sa demande à 28860 euros , soit 100% du loyer de décembre 2019 à décembre 2022, compte tenu des motifs déjà exposés plus haut au soutien de l’exception d’inexécution. Il affirme que les désordres ont commencé en décembre 2019, date à laquelle M. [F] a changé le chauffe-eau qui avait explosé, ce dont il justifie par la facture du 12 décembre 2019.

Il soutient que l’entièreté du logement est affecté par les désordres, et qu’il n’est en rien responsable de ces derniers, et déclare que la VMC n’était pas entretenue car il était déjà hébergé chez des tiers de longue date, le logement étant inhabitable, ajoutant qu’aucune fuite ne lui est imputable et que le bailleur est tenu de délivrer un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il souligne que l’état du logement aggrave son asthme ainsi qu’en atteste son médecin.

Formant appel incident sur ce point, les époux [F] sollicitent que M. [D] soit débouté de sa demande, en faisant valoir que l’appartement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux, qu’ils ont effectué plusieurs travaux entre 2014 et 2021, et que M. [D] n’a jamais entretenu le bien, le laissant se dégrader.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pesant sur le bailleur, définie aux articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 précités, présente un caractère d’ordre public (Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n° 09-12.691) ; elle ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3 ème, 4 juin 2013, pourvoi 11-27.650). Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3ème, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541).

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430).

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, il résulte notamment du rapport d’hygiène communal du 17 juin 2022 que le logement présente des désordres caractéristiques d’indécence, constitués par l’insuffisance du système de ventilation efficace et permanent dans l’ensemble du logement ayant engendré une humidité excessive, que ne peut suffire à expliquer le seul défaut d’entretien de la VMC de la salle de bains, dès lors qu’aucun système de ventilation n’existe dans les autres pièces (chambre et pièce principale), outre la présence de nuisibles.

Les désordres relatifs à l’insuffisance de ventilation sont structurels et existaient nécessairement depuis la prise à bail ; au demeurant, la mention 'rafraîchissement murs suite à non aération légale’ dans l’état des lieux d’entrée s’agissant de 'l’entrée’ permet d’établir qu’un défaut d’aération existait déjà à cette époque. M. [D] sollicite une indemnisation à compter du 1er décembre 2019, date qui sera dès lors retenue, étant au surplus relevé que les impayés de loyers ne datent pas d’octobre 2020 ainsi que l’a considéré à tort le premier juge, mais de février 2019, ainsi qu’il résulte du décompte annexé au commandement de payer.

S’agissant de la date de fin d’indemnisation, celle-ci est nécessairement fixée à la date de fin du bail par acquisition de la clause résolutoire, marquant la fin de l’obligation de délivrance du bailleur, contrairement à ce qu’a estimé à tort le premier juge.

Concernant le partage de responsabilité retenu par le premier juge entre bailleur et locataire, s’il est exact que le rapport d’hygiène communal précité formule des préconisations à l’égard du locataire, seul le manque d’entretien de la VMC de la salle de bains s’avère lui incomber, la 'recherche de fuite au niveau du bac de douche’ ne relevant pas au locataire, mais du bailleur, de même que la 'mise en place de mesures curatives pour empêcher l’infestation de rongeurs’ compte tenu des termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

S’agissant du préjudice de jouissance subi, celui-ci est établi par les photographies annexées au rapport d’hygiène, permettant de constater que les revêtements des murs de toutes les pièces sont dégradés et portent les stigmates de l’humidité excessive relevée ; il résulte en outre du certificat médical produit par M. [D] que son 'asthme est susceptible de s’aggraver dans une atmosphère humide'.

L’ensemble de ces éléments conduit à fixer à 50% du montant du loyer sur la période de décembre 2019 au 30 mai 2021 les dommages et intérêts dûs par les bailleurs en réparation du préjudice de jouissance subi par M. [D], soit la somme de :

780 x 50% x 18 mois = 7020 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum les époux [F] au paiement de ladite somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Le remboursement de la surconsommation d’électricité

M. [D] poursuit l’infirmation du jugement entrepris qui l’a débouté de sa demande de 1175 euros à ce titre et la réitère devant la cour, en faisant valoir qu’il n’a jamais eu communication du diagnostic de performance énergétique, et qu’il justifie que le montant de ses factures d’électricité est 'complètement excessif au regard de la superficie du logement de 28 m²'. Il précise que sa demande représente la différence entre l’estimation basse pour un logement bien isolé et sa facturation.

Les époux [F] concluent à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que le rapport du service d’hygiène ne comporte aucun élément sur une prétendue surconsommation ou un défaut des éléments électriques ou de chauffage.

Si l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le diagnostic de performance énergétique est annexé au contrat de bail, cette obligation, à visée informative, n’est assortie d’aucune sanction.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [D], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que le rapport du service d’hygiène communal ne faisait pas état de problèmes d’isolation dans le logement, de sorte que M. [D] ne rapporte pas la preuve du manquement contractuel qui aurait été commis par les bailleurs et qui justifierait le remboursement de la surconsommation d’électricité alléguée.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [D] de sa demande reconventionnelle à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que les dispositions relatives à l’expulsion sont devenues sans objet, à réactualiser la dette locative, et en ce qu’il a condamné in solidum M. [B] [F] et Mme [L] [F] née [Z] à payer à M. [T] [D] la somme de 4095 euros à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [T] [D] à payer à M. [B] [F] et Mme [L] [F] née [Z] :

— la somme réactualisée de 29.005,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtés au 10 février 2023, déduction faite du dépôt de garantie,

— la somme de 1320 euros au titre des réparations locatives,

Condamne in solidum M. [B] [F] et Mme [L] [F] née [Z] à payer à M. [T] [D] la somme de 7020 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. [T] [D] de ses demandes tendant à 'ordonner la diminution rétroactive du montant des loyers, charges, et indemnités d’occupation éventuelles à 0 euro depuis le 1er décembre 2019 jusqu’à achèvement, par M. et Mme [F], des travaux détaillés dans le rapport du SCHS de [Localité 8]', et à 'condamner solidairement M. et Mme [F] à rembourser à M. [D] le montant des loyers payés entre décembre 2019 et octobre 2020 soit 7.800 euros',

Condamne M. [T] [D] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président