RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12428 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXID

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00025

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉ

Monsieur [C] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876, substitué à l’audience par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Madame [O] [H], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [C] [S] était propriétaire des lots n° 51 et 54 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 5] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] d’une superficie de 2.078m².

Le lot n° 51 est un appartement d’une surface de 20 m² et le lot n°54, une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l’ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 5]") institué par la Convention d’Intervention Foncière conclue entre l’Etablissement Public d’Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d’une part, et la commune de [Localité 6], d’autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’EPF’F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [S] par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2022.

Faute d’accord entre les parties, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offres daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 30 janvier 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 18 octobre 2023.

L’immeuble étant muré, l’appartement n’a pas pu être visité, ni la cave.

Par jugement contradictoire du 21 avril 2024, le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 7] a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 18 octobre 2023  ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [C] [S] au titre de la dépossession des lots n° 51 (appartement) et 54 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 8] à la somme de 38'114 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

33'740 euros au titre de l’indemnité principale ;

4374 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [C] [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par RPVA du 30 mai 2024 , l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :

ÉCARTÉ l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation ;

FIXÉ l’indemnité de dépossession à revenir à M. [S] au titre de la dépossession des lots n° 51 (appartement) et n° 54 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 8] à la somme totale de 38'114 euros, sur la base d’une valeur unitaire de 1687 euros/m² et d’une surface de 20 m², cave intégrée ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l’exposé complet des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 27 août 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le lendemain (ARs le 30 août 2024 pour Monsieur [S] et AR CG du 2 septembre 2024 ), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l’obligation de démolition qui frappe l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², aux termes d’arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l’indemnité à revenir à M. [C] [S] consécutivement à l’expropriation des lots n° 51 (appartement) et n° 54 (cave) situés dans le bâtiment 1(EM : bâtiment 2) de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

— Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

— Coût de la démolition : 848.160 euros ;

— Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

— Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

— Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10.000èmes ;

— Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

—  15,97 euros x 58 tantièmes = 924,52 euros ;

— Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 2.824,52 euros ;

Indemnité de remploi: 2824,52 X 20%= 734,53 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 3.389, 42 euros ;

CONDAMNER M. [C] [S] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [C] [S] aux dépens de l’instance d’appel.

2/ Déposées au greffe le 27 novembre 2024 par M. [C] [S], intimé notifiées le 11 février 2025 (AR EPFIF le 14 février 2025 et AR CG le 19 avril 2025) aux termes desquelles il demande à la cour de :

le déclarer recevable et fondé en ses demandes,

rejeter la requête d’appel de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France comme étant infondée,

' rejeter tout appel incident éventuellement formé par le commissaire du Gouvernement,

' confirmer intégralement le jugement du juge de l’expropriation de la Seine-[Localité 7] du 24 avril 2024,

A titre subsidiaire,

dans l’hypothèse de la cour d’appel de Paris, substitue des motifs

statuant à nouveau

FIXER l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [C] [S] au titre de la dépossession des lots n° 51 (appartement) et n°54 (cave) du bâtiment 2 de de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 9] à la somme de 38'114 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

33'740 euros au titre de l’indemnité principale ;

4374 l’indemnité de remploi ;

Très subsidiairement,

dans l’hypothèse ou la méthode la récupération foncière sera appliquée par la cour d’appel de Paris,

statuant à nouveau,

fixer l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [C] [S] au titre de la dépossession des lots n° 51 (appartement) et n°54 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 10] à la somme de 18 384, 40 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

15'804 euros au titre de l’indemnité principale ;

2580,40 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En tout état de cause,

CONDAMNER l’autorité expropriante à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNER l’autorité expropriante aux entiers dépens.

3/Adressées au greffe le 28 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 11 février 2025 (AR EPFIF le 14 février 2025, AR expropriés le 14 février 2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique conforme à l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimé comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coût de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l’appartement : 58

valeur de la cave : 1 900 euros

valeur des tantièmes détenus : 1 702,49 euros

valeur de la cave : 1 900 euros

Total indemnité principale : 3 609,49 euros,

base de l’indemnité de remploi : 3 609,49 euros

20% car inférieure ou égale à 5 000 euros : 721,90 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros : 0

10 % au-delà :

montant total remploi : 721,90 euros

Total indemnité de dépossession : 4 331,39 euros.

4/adressées par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France le 29 avril 2025 notifiées le 7 juillet 2025 (AR exproprié le 10 juillet 2025 et AR CG du 15 juillet 2025) aux termes desquelles, il demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l’obligation de démolition qui frappe l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², aux termes d’arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l’indemnité à revenir à M. [C] [S] consécutivement à l’expropriation des lots n° 51 (appartement) et n° 54 (cave) situés dans le bâtiment 1 (EM : bâtiment 2) de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

— Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

— Coût de la démolition : 848.160 euros ;

— Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

— Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

— Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10.000èmes ;

— Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

—  15,97 euros x 58 tantièmes = 924,52 euros ;

— Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 2.824, 52 euros ;

Indemnité de remploi: 2824, 52X 20%= 734, 53 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 3.389, 42 euros ;

REJETER les prétentions de M. [C] [S] ;

CONDAMNER M. [C] [S] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [C] [S] aux dépens de l’instance d’appel.

5/adressées par le commissaire du Gouvernement le 21 novembre 2024 notifiées le 3 mars 2025 (AR EPFIF du 6 mars 2025 et AR exproprié du 6 mars 2025 termes desquelles il demande à la cour de:

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique conforme à l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimée à :

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimée comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coup démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l’appartement : 58

valeur de la cave : 1900 euros

valeur des tantièmes détenus : 1702,49 euros

valeur de la cave : 1900 euros

Total indemnité principale : 3609,49 euros,

base de l’indemnité de remploi: 3609,49 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 721,90 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros:0

10 % du surplus:

montant total remploi : 721,90 euros

Total indemnité de dépossession : 4331,39 euros.

6/ adressées par Monsieur [S], intimé, le 8 septembre 2025 notifiées le 9 septembre 2025 (AR EPFIF du 12 septembre 2025 et AR CG du 12 septembre 2025) aux termes desquelles il demande à la cour de :

le déclarer recevable et fondée en ses demandes,

rejeter la requête d’appel de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France comme étant infondée,

rejeter tout appel incident éventuellement formé par le commissaire du Gouvernement,

confirmer intégralement le jugement du juge de l’expropriation de la Seine-[Localité 7] du 24 avril 2024,

A titre subsidiaire,

dans l’hypothèse de la cour d’appel de Paris, substitut des motifs

Statuant à nouveau,

FIXER l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [C] [S] au titre de la dépossession des lots n° 51 (appartement) et n°54 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 9] à la somme de 38'114 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

33'740 euros au titre de l’indemnité principale,

4374 euros au titre de l’indemnité de remploi;

Très subsidiairement,

dans l’hypothèse ou la méthode la récupération foncière serait appliquée par la cour d’appel de Paris,

statuant à nouveau,

FIXER l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [C] [S] au titre de la dépossession des lots n° 51 (appartement) et n°54 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 10] à la somme de 18 384, 40 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

15'804 euros au titre de l’indemnité principale ;

2 580,40 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

En tout état de cause,

CONDAMNER l’autorité expropriante à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNER l’autorité expropriante aux entiers dépens.

7/adressées le 4 décembre 2025 par le commissaire du Gouvernement notifiées le 9 décembre 2025 (AR EPFIF du 12 décembre 2025 et AR exproprié du 11 décembre 2025) aux termes desquelles il demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique conforme à l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimée à :

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimée comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coût de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l’appartement : 58

valeur de la cave : 1900 euros

valeur des tantièmes détenus : 1702,49 euros

valeur de la cave : 1900 euros

Total indemnité principale : 3609,49 euros,

base de l’indemnité de remploi: 3609,49 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 721,90 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros:0

10 % au delà :

montant total remploi : 721,90 euros

Total indemnité de dépossession : 4331,39 euros.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 27 août 2024, de M. [C] [S] du 27 novembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 28 novembre 2024 déposées ou adressées dans les délais règlementaires de l’article R311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 29 avril 2025 sont de pure réplique à celles de M. [C] [S] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulant pas de demandes nouvelles sur le fond mais formule comme l’indique M. [S] une demande nouvelle dont il demande le prononcé de l’irrecevabilité au titre de l’article 700 du code de procédure portée à la somme de 3000 euros, alors qu’elle n’était que de 2000 euros dans les conclusions initiales.

Ces conclusions seront déclarées recevables à la fois les demandes de fond et sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure, puisque le montant des frais irrépétibles dépend de la complexité de l’affaire et des conclusions à produire.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 21 novembre 2024 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et à celles de M. [C] [S], appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.

Les conclusions de M. [C] [S] du 8 septembre 2025 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 4 décembre 2025 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et à celles de M. [C] [S], appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.

AU FOND

— sur la violation de l’article 455 du code de procédure civile invoquée par l’EPFIF

L’EPFIF invoque une violation de l’article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08 ' 16'033 l’assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu’en l’espèce, le tribunal a fixé l’indemnité d’expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour violation de l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d’office par le tribunal, et qui n’est pas tranché dans le dispositif du jugement.

L’EPFIF indique que l’infirmation s’impose.

M. [S] demande de rejeter la demande de l’EPFIF en indiquant qu’en matière d’expropriation, le dispositif du jugement doit distinguer les chefs d’indemnités allouées en application des articles L321-2 et L321-3 du code de l’expropriation et que le dispositif n’a pas à préciser la méthode d’évaluation retenue par le juge expropriation, celle-ci figurant dans la motivation du jugement.

Aux termes de l’article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

En l’espèce, le premier juge a répondu à l’argument relatif à l’application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l’appartement ainsi qu’à l’argument de M. [S] tenant à l’occupation de son bien exproprié deux ans avant la notification de la décision prévu en à l’article L511-2 en application de l’article L511-6 du code de l’expropriation.

Il convient en conséquence de débouter l’EPFIF de sa demande d’infirmation du jugement pour violation de l’article 455 du code de procédure civile.

— sur l’omission de statuer sur une demande invoquée par l’EPFIF

L’EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l’EPFIF a formé la demande suivante :

' déclarer que la méthode d’évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d’obligations administratives de démolition exécutoires, et qu’aucune réponse n’a été apportée à cette demande.

Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77-15'004, la Cour de cassation a jugé que :

« En vertu de l’effet dévolutif de l’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d’appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».

L’EPFIF en conclut que pour réparer l’omission litigieuse, l’infirmation s’impose.

M. [S] indique que le juge de l’expropriation n’a pas commis d’omission de statuer sur la demande denl’EPFIF d’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière dès lors que, dans son jugement, il a jugé applicable au litige les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation, mais que Monsieur [S] justifie d’une occupation personnelle, ce qui, en application du texte précité, permettrait d’écarter l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière.

L’article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives de par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 dudit code de procédure civile prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En l’espèce, le premier juge s’est prononcé sur l’argument avancé par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d’évaluation de la récupération foncière pour l’appartement, puisqu’il a jugé applicable les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation, mais que Monsieur [S] justifie d’une occupation personnelle, ce qui en application du texte, permettait d’écarter l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière ; en outre, le juge de l’expropriation n’est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l’indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n’y a donc pas d’omission de statuer.

Il convient en conséquence de débouter l’EPFIF de sa demande d’infirmation du jugement pour omission de statuer.

— Sur la procédure d’expropriation

L’EPFIF expose que :

' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 11], elle est intégrée au territoire « [Localité 12] [Localité 11] [Localité 12] Est » de la métropole du [Localité 12] [Localité 11] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l’article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 8] comme [Adresse 9] de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l’identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l’INSEE, c’est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 8] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué :

— d’une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

— d’une zone d’habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 13] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend :

' la [Adresse 10], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-Saint- Denis Habitat),

' la résidence sociale [Localité 14] (LOGIREP),

' le foyer [I],

' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

' et la copropriété du [Adresse 5].

L’immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d’habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021 ' 2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation relatif à l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d’utilité publique l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l’EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l’acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L’ordonnance d’expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L’EPFIF procède à un rappel général de l’historique de la copropriété du [Adresse 5] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).

— sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d’urbanisme défini par le plan local d’urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu’à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d’habitat collectif.

L’EPFIF, M. [S] et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone Ucc correspond au secteur du [Localité 15], qui fait l’objet d’un programme d’amélioration.

— sur la consistance du bien

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 11], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.

Les six immeubles s’élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l’un derrière l’autre, et compte au total 102 logements.

L’exproprié indique que le dossier de saisine pour la DUP indique que les 102 logements étaient répartis de la manière suivante :

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d’une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n’ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S’agissant de l’environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 13], est situé à 19 km de [Localité 11], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d’équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu’à une description extérieure, puisqu’il n’a pu être accédé à l’ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d’accès des immeubles étant murées.

L’EPFIF indique que dans l’acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l’immeuble est « en mauvais état général d’entretien et de réparation », qu’il nécessite des travaux lourds, évalués par l’architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l’ensemble immobilier sera cédé en l’état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu’il se rapporte sur l’état de l’immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d’expertise judiciaire de Madame [R], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l’édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

M. [S] expose que par acte du 12 juillet 2016, il a acheté l’appartement avec cave dans l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 6], moyennant un prix de 20'000 euros; que l’immeuble du [Adresse 5] se situe dans un quartier pavillonnaire et d’habitat collectif, caractérisé à bon droit comme un facteur de plus-value par le juge de l’expropriation, la gare de [Etablissement 1] « [Localité 6] » étant accessible en 5 minutes en bus, ou 20 minutes à pied (pièce n° 3 : plan de situation) ; que l’état dégradé de la copropriété a été largement causé par l’inaction de l’EPFIF et de de la commune de [Localité 6], celle-ci étant copropriétaire du tiers des appartements au sein des immeubles en copropriété et les travaux de restructuration votés auraient pu être engagés et que la commune de [Localité 6] a maintenu inoccupé pendant de nombreuses années les appartements dont elle était propriétaires dans le but manifeste de dégrader davantage la copropriété et qu’enfin la commune de [Localité 6] n’a volontairement pas usé de son pouvoir de police de l’urbanisme pour forcer l’exécution de l’arrêté de péril rémédiable du 21 novembre 2000.

S’agissant de son appartement, Monsieur [S] indique qu’il a acheté son appartement alors que celui-ci était en très mauvais état et l’a entièrement rénové (électricité, plomberie, nouvelle cuisine et douche, peinture) (pièce n° 6) et qu’il y a lieu de tenir compte du bon état de son appartement pour son évaluation.

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d’entretien et que s’agissant de l’origine de propriété il s’agit d’une acquisition faite le 20 mai 2014 au prix de 72'000 euros.

— sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n’est pas contesté par les parties en appel:

-2078 m² s’agissant du terrain ;

—  3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),

lot n° 51 : un appartement de 20 m² : 58/10 000 èmes

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— sur la situation locative

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— sur la méthode d’évaluation pour la fixation de l’indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l’EPFIF, a été déclaré d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l’expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l’expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s’agissant de l’indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l’expropriation n’impose au juge de l’expropriation aucune méthode d’évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien, des articles L 511 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique relatifs à l’expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l’espèce.

En effet, l’article L 511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l’État, d’une société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, d’un organisme y ayant vocation de concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionnée à l’article L300-4 du code de l’urbanisme, l’expropriation :

1°des immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L511-11 du code de la construction et l’habitation ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter.

L’article L304-4 du code de l’urbanisme dispose que l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d’aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l’article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l’indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

En l’espèce, le premier juge indique que le bien doit être occupé personnellement par le propriétaire, mais qu’ilil peut être à titre de résidence principale comme de résidence secondaire et que de la même manière le texte prévoit une occupation au moins de deux avant la notification de la déclarations d’utilité publique et non que l’occupation doit être continue pendant deux ans ou qu’elle doit dater de deux ans.

Le premier juge ajoute qu’aucune des parties ne conteste que la déclaration prise par arrêté n° 2021 ' 22 70 du 8 octobre 2021 a été notifiée le 25 octobre 2021 ; que Monsieur [S] justifie de ce qu’il occupait lui-même le bien exproprié au moins deux ans avant cette notification, notamment par la production de factures de résiliation de l’abonnement téléphonique et d’une boxe émise par la société Bouygues le 29 mars 2017 à son nom et à l’adresse [Adresse 6] à [Localité 6], d’une facture émise par EDF le 8 septembre 2016 à son nom et à la même adresse et par une attestation d’assurance résidence secondaire émise par la compagnie d’assurances MACIF le 2 juillet 2016 à son nom et à la même adresse.

Le premier juge indique que si aux termes d’un courrier qu’il a adressé à l’EPFIF le 11 mars 2022, il indique avoir acquis ce bien pour investir et avoir réalisé des travaux qui se sont achevés au moment de la prise de l’arrêté de péril en avril 2018, interdisant toute mise en location, ces explications sont pas incompatibles avec l’occupation du bien en tant que résidence secondaire, notamment pour lui permettre d’effectuer lui-même certains travaux de rénovation nécessaires dans la perspective d’une mise en location de cet appartement.

En conséquence, le premier juge a procédé à l’évaluation du bien appartenant à Monsieur [S] selon la méthode par comparaison.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que Monsieur [S] a acquis son bien le 16 juillet 2016, que toutefois le commissaire du Gouvernement rappelle expressément qu’auparavant, il était domicilié à titre personnel principal à une autre adresse, qui est l’adresse mentionnée au sein de l’acte d’acquisition d’un nouvel immeuble réalisé en 2021, et que le commissaire du Gouvernement produit en annexe 3 la copie de l’acte 2016, dans lequel le bien est déclaré comme étant loué ; qu’à l’évidence, tandis que le terme du bail était mentionné au 31 janvier 2016, force est de constater qu’à la date du 12 janvier 2016, date de l’acquisition du bien par l’intimé, le locataire avait été laissé en place et celui-ci ne rapporte pas la preuve que le bail en question avait été résilié et que le locataire avait quitté les lieux ; qu’en conséquence l’immeuble était bien loué et n’a jamais été occupé à titre personnel et de domicile principal par l’intimé.

Le commissaire du Gouvernement indique que Monsieur [S] habitait la commune de [Localité 16] [Adresse 13] au moment de l’acquisition du bien objet de la présente procédure soit au 12 juillet 2016 (annexe n° 3), et que le 30 août 2021, il a acquis avec son épouse, un appartement en état futur d’achèvement sur [Localité 17], lieu de son habitation principale actuelle et que sur l’acte d’acquisition de ce bien, l’adresse des époux [S] est [Adresse 14] (annexe 4) ; que cette adresse est celle d’une résidence [Etablissement 2] HLM immobilière 3F construit en 2013, où Monsieur [S] occupait un F3 de 60 m² (annexe 5); qu’entre le 12 juillet 2016 et le 30 août 2021, Monsieur [S] résidait à la même adresse soit le [Adresse 14], et il convient de s’interroger sur la réalité d’une résidence secondaire de 20 m², dans un immeuble insalubre, si proche de son habitation principale de 68 m², distante de 8 km seulement.

M. [S] demande la confirmation du jugement en indiquant qu’il faut interpréter strictement l’article L511-6 et considérer que l’occupation personnelle par le propriétaire exproprié s’entend comme la conservation, à son profit, de l’usage de l’appartement, sans que celui-ci soit nécessairement déclaré comme son domicile principal ; il a toujours occupé personnellement sur l’appartement depuis son acquisition juillet 2016, soit plus de deux ans avant l’arrêté de déclaration d’utilité publique, comme l’attestent les pièces suivantes :

' une facture EDF de souscription d’abonnement du 8 septembre 2016 (pièce n° 7) ;

' une facture d’abonnement téléphonique du 23 mars 2017 (pièce n° 8),

' une attestation d’assurance habitation du 12 juillet 2016 (pièce n° 9).

Il occupait donc personnellement son appartement avant l’évacuation totale de la copropriété, le projet de location n’étant qu’envisagé, et que le temps qu’il réalise lui-même les travaux, l’évacuation intégrale de la copropriété a été ordonnée de sorte qu’il n’a jamais mis son bien en location et en a donc toujours gardé la jouissance, l’occupation et l’usage.

Il ajoute qu’il ressort de l’acte d’acquisition, qu’une procédure d’expulsion était en cours contre des squatters à cette époque.

Il conclut que le texte de l’article L511-6 du code l’expropriation n’impose pas l’exproprié de démontrer que l’immeuble d’habitation occupé constituait son domicile principal, celui-ci mentionnant que l’occupation personnelle, qui s’oppose à l’occupation par un tiers, et qu’il s’agissait d’une occupation à titre de résidence secondaire comme l’atteste l’assurance résidence secondaire.

Il est acquis que la déclaration d’utilité publique a été prise par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021 et a été notifiée le 25 octobre 2021 et que le texte de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit l’application de la méthode d’évaluation par comparaison, lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles décrits insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2.

Il en résulte que le bien doit être occupé personnellement par le propriétaire, mais qu’il peut l’être à titre de résidence principale comme de résidence secondaire.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente par Monsieur [S] du 12 juillet 2016 (annexe n° 3 du CG) qu’il a acquis le bien exproprié avec la mention : « contrat de location : le bien est actuellement loué au profit de Monsieur [Q] [N] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail contrat de location sous-seing-privé établi pour une durée de deux années ayant commencé à courir le 1er février 2014 pour se terminer le 31 janvier 2016 », mais l’acte produit par le commissaire de Gouvernement est incomplet, puisque celui produit par l’exproprié mentionne (pièce n° 11) : « un commandement de payer des loyers a été délivré au locataire par Maître [W] , huissier de justice à [Adresse 15] (Seine-[Localité 7]) [Adresse 16] le 9 novembre 2015 aux termes duquel le vendeur a fait part de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.

En dépit de ce commandement, le locataire ne s’est pas libéré dans le délai imparti et est toujours débiteur.

Une assignation en référé d’expulsion devant le tribunal d’instance de Bobigny a été délivrée au locataire par ledit Maître [W] le 15 janvier 2016, l’informant l’audience de référé devant se tenir le 12 avril 2016. »

M. [S] a donc bien fait l’acquisition du bien exproprié pour l’occuper personnellement, au moins deux ans à notification de la décision prévue à l’article L511-2 et le bail de M. [Z] se terminait le 31 janvier 2026 et une procédure judiciaire était en cours pour l’expulser.

De plus, M. [S] verse aux débats comme preuve de son occupation personnelle :

' une facture EDF de souscription d’abonnement du 8 septembre 2016 (pièce n° 7) à l’adresse du bien exproprié ;

' une facture d’abonnement téléphonique du 23 mars 2017 (pièce n° 8) à la même adresse ;

' une attestation d’assurance habitation du 12 juillet 2016 (pièce n° 9) à la même adresse comme résidence secondaire par la compagnie d’assurances MACIF.

Si Monsieur [S] a acquis ce bien pour investir, il a réalisé des travaux qui se sont achevés au moment de la prise d’arrêté de péril en avril 2018, ce qui lui a interdit toute mise en location, et jusqu’à cette date il a bien occupé le bien exproprié en tant que résidence secondaire, notamment pour lui permettre d’effectuer lui-même certains travaux de rénovation nécessaires dans la perspective d’une mise en location de cet appartement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement considéré que Monsieur [S] occupait le bien exproprié lui-même au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L 511-2 du code de l’expropriation et qui a en conséquence procédé à l’évaluation de son bien selon la méthode par comparaison.

— sur la fixation de l’indemnité de dépossession pour l’appartement et la cave

Le premier juge a donc appliqué la méthode par comparaison en indiquant que l’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associée à ces lots.

Le premier juge expose que le commissaire du Gouvernement se réfère à des termes de comparaison comprenant uniquement un appartement et ajoute à la valeur retenue une somme de 1900 euros, correspondant à la valeur d’une cave; que les termes de comparaison produits par les parties ne font pas apparaître de différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement avec ou sans cave ; qu’il est ainsi suffisamment démontré que la vente d’une cave comme accessoire d’un appartement n’est ni un facteur de plus-value, ni un facteur de moins-value, de sorte qu’il n’apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en ajoutant la valeur retenue pour l’appartement, la valeur d’une cave.

Le premier juge dans le cadre de la méthode par comparaison, après examen des références des parties, a retenu dix neuf références d’appartements et caves intégrées, a appliqué un abattement de 70% compte tenu de l’état particulièrement dégradé de la copropriété, de son inhabitabilité et de ses finances obérées et a retenu une moyenne arrondie de 1531 euros/m² et en privilégiant la moyenne de 1843 euros/m² et au regard des caractéristiques des biens à évaluer et l’absence de toilletes a fixé l’évaluation des biens de M. [C] [S] à la somme de 1687 euros/m², soit une indemnité principale de :

1687 euros X 20 m²= 33 740 euros en valeur libre.

Il convient d’examiner les références proposées par les parties dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par la cour et de statuer sur le fait de savoir s’il ya lieu d’ajouter à la valeur de l’appartement la valeur d’une cave :

1° par l’EPFIF

L’EPFIF propose uniquement des termes dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, à savoir des terrains qui ne sont pas des biens comparables à un appartement et une cave, et qui seront donc écartés.

2° par le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement en appel propose également uniquement des références dans le cadre de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement à savoir des mutations de terrains à bâtir et dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations de caves dans le département.

Le commissaire du Gouvernement en appel a cependant annexé les conclusions du commissaire du Gouvernement en première instance des 14 novembre 2023 et 30 janvier 2024 (annexes 2 et 3) comportant dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30m², situés dans un rayon de 1 km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 à août 2023, des ventes d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 30 et 50 m², situés dans un rayon de 1km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant de janvier 2022 à décembre 2023 et des mutations de caves.

La cour ayant retenu la méthode par comparaison, il convient d’examiner ces termes.

1° pour l’appartement

A ventes d’appartements construits entre 1800 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30 m², situés dans un rayon de 1 km autour du bien à estimer vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 au août 2023 avec les références d’enregistrement et cadastrales, en situation libre :

Date de la mutation

Adresse

Surface Carrez/m²

Prix total/euros

Prix/m²

Observations

CG1

30 mars 2023

[Adresse 17]

29,14

[Localité 18]

4838,71

vente particulier/SC : lot de copropriété n°16 dans un bâtiment unique, au 1er étage, un studio avec entrée, coin cuisine, coin nuit, salle d’eau et WC. Situé à 650 m.

CG2

21 octobre 2020

[Adresse 18]

19,95

[Localité 19]

5614,04

vente particulier/particulier : lot de copropriété n°3 dans le bâtiment au 1er étage, un studio avec salle d’eau, WC cuisine.

Situé à 550 m

CG3

6 octobre 2020

[Adresse 19]

11,49

[Localité 20]

5639,69

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 4, bâtiment A au 1er étage, un studio divisé en une pièce, une cuisine, salle d’eau et WC indépendant.Situé à 300 m

CG4

21 janvier 2021

[Adresse 20]

22,42

[Localité 21]

4817,13

vente particulier /particulier : dans un immeuble en copropriété deux lots réunis (lot 2 et 3) formant un appartement d’une pièce avec coin cuisine, salle d’eau et WC.

Situé à 500 m

CG5

9 juin 2022

[Adresse 21]

28,31

[Localité 22]

5298,48

vente particulier /particulier : lot de copropriété n° 7, bordant bâtiment A, un appartement comprenant entrée, cuisine, salle de séjour, salle d’eau avec WC, escalier privatif donnant accès au 1er étage, situé à 350 m

CG6

7 février 2022

[Adresse 22]

28,53

[Localité 23]

4837,01

vente particulier /particulier dans le bâtiment C lot n° 45 au 1er étage, un logement comprenant un couloir d’entrée, escalier, salle à manger ' cuisine, chambre, salle de bains avec WC, situé à 1 km

CG7

27 octobre 2020

[Adresse 23]

23

[Localité 24]

1473,47

rejeté car vente par EPFIF, marché captif donc non représentatif.

Le commissaire du Gouvernement propose donc six termes de comparaison pour une moyenne de 5174,18 euros/m² arrondi à 5175 euros/m², et demande après application d’un abattement de 50 % en raison du caractère partiellement dégradé la copropriété de l’appartement non habitable en l’état, de retenir un montant de 2587,50 euros arrondis à 2585 euros/m².

En l’espèce, il convient d’écarter les termes CG1 à CG5 , correpondant à des appartements situés à [Localité 25] dont le marché n’est pas comparable.

Il convient de retenir les termes CG6 et le terme CG7, dont la caractére captif n’est pas démontré et qui a l’avantage d’être situés dans la même copropriété que situés à [Localité 26] comme le bien exproprié, dans le même quartier voire dans la même copropriété et d’une surface proche.

Le terme CG n°7 sera privilégié.

2° pour la cave

Le commissaire du Gouvernement propose en appel les mêmes termes que devant le premier juge avec l’année de construction, les références cadastrales et d’enregistrement :

Date de la mutation/jugement

Commune

Surface/m²

Prix unitaire

Observations

CG1

17/12/2021

[Adresse 24]

[Localité 27]

5

3000

CG2

06/10/2022

[Adresse 25]

[Localité 28]

4

2500

CG3

01/02/2021

[Adresse 26]

Bobigny

5

400

CG4

12/01/2023

[Adresse 27]

[Localité 29]

cave située dans un immeuble dégradé

CG5

22/03/2023

[Adresse 28]

[Localité 30]

1000

cave située dans une copropriété dégradée

CG6

26/04/2021

[Adresse 29]

[Adresse 30]

4

2000

Moyenne

1917

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la valeur arrondie à 1900 euros.

3° par M. [C] [S]

Il demande la confirmation des 19 termes retenus par le premier juge avec les références d’enregistrement, en indiquant qu’ils ne sont pas critiqués par l’EPFIF :

Date

Adresse à [Localité 6]

Nature et lots

Surface/m²

Prix/ euros

Prix/ euros/m²

1

27/10/2020

[Adresse 5]

Appartement + cave (127 et 136)

23

[Localité 24]

1473

2

30/07/2020

[Adresse 5]

Appartement + cave

(102 et 80)

28

[Localité 31]

2628

3

07/07/2022

[Adresse 5]

Appartement + cave

(88 et 99)

28

[Localité 32]

1428

4

07/02/2022

[Adresse 31]

14 et 15

28

[Localité 23]

4837

5

18/03/2022

[Adresse 32]

30

[Localité 33]

4667

6

14/04/2022

[Adresse 33]

18

[Localité 34]

4444

7

25/04/2023

[Adresse 33]

[Adresse 34]

[Localité 35]

4310

8

09/03/2023

[Adresse 35]

22

[Localité 36]

5000

9

31/08/2022

[Adresse 36]

28

[Localité 37]

5429

10

20/04/2021

[Adresse 37]

27

[Localité 38]

5000

11

25/06/2021

[Adresse 38]

22

[Localité 39]

4227

12

14/11/2022

[Adresse 38]

22

[Localité 40]

6136

13

07/03/2023

[Adresse 38]

[Adresse 39]

[Localité 41]

6545

14

15/03/2023

[Adresse 38]

[Adresse 39]

[Localité 42]

4773

15

15/05/2023

[Adresse 38]

[Adresse 39]

[Localité 43]

[Adresse 40]

16

12/03/2020

[Adresse 41]

13

[Localité 44]

[Localité 45]

17

04/09/2019

[Adresse 41]

13

[Localité 46]

5154

18

19/09/2019

[Adresse 36]

15

[Localité 47]

[Localité 48]

19

16/07/2019

[Adresse 42]

24

[Localité 38]

5417

Moyenne des ventes dans la copropriété du [Adresse 5] ( termes T1à T3)/Moyenne hors copropriété ( termes 4 à 19)

1843

Moyenne hors copropriété: 5104 euros/m².

Les termes tels que présentés par l’exproprié correspondent pour ceux hors copropriété à une moyenne de:

— dans la copropriété : 1473+2628+1428=5529/3=1843 euros/m²

— hors copropriété : 4837 +4 667 + 4444 + 4310 + 5000 + 5429 + 5000 + 4227 + 6136 + 6545 + 4773 + 5455 +5308 + 5154 + 5200 + 5417 = 81 902/16=5118 euros/m².

Les termes retenus par le premier juge ne sont critiqués ni par l’EPFIF, ni par le commissaire du Gouvernement et seront retenus comme suit :

— termes CG n°6 et n°7 selon une moyenne de 3 155 euros/m², le terme CG n°7 étant privilégié pour une valeur de 1473,47 euros/m² ;

— Les termes de l’exproprié I1 à I3 selon une moyenne de 1 843 euros/m², qui seront privilégiés étant situés dans la même copropriété et les terme I4 à I19, selon une valeur proposée par l’exproprié de 5104 euros/m².

— la moyenne des termes hors copropriété de 5104 euros/m².

Le premier juge a exactement appliqué un abattement de 70 % pour ces termes hors copropriété pour tenir compte de l’état particulièrement degradé de la copropriété correspondant à une valeur de : 5104 X0,3= 1531 euros/m².

Il convient de retenir une valeur unitaire correspondant à la valeur privilégiée de 1843 euros et de la moyenne de 1531 euros , tout en tenant compte de l’absence de toilettes, soit 1687 euros/m².

Il convient de retenir la méthode habituelle appartement/cave intégrée qui n’est pas critiquée par l’exproprié.

L’indemnité principale est donc de :

20 m² X1687 euros= 33 740 euros en valeur libre appartement et cave intégrée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

Les modalités de calcul n’étant pas contestées par les parties, l’indemnité de remploi est de:

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% entre 5000 et 15000 euros= 1500 euros

10 sur le surplus : 33 740-15000=18 740 X 0,10=1 874euros

soit un total de 4374 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour prise de possession anticipée

Le premier juge a débouté M.[C] [S] de sa demande d’indemnité pour prise de possession anticipée et celui-ci n’a pas formé appel de ce chef..

L’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à M. [C] [S] est donc de :

33 740 euros (indemnité principale) + 4374 euros (indemnité de remploi) = 38 114 euros en valeur libre ;

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant pour l’essentiel le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFIF a formé appel sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à M. [C] [S] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter L’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition

Statuant dans la limite de l’appel principal de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), et du commissaire du Gouvernement ;

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF, de M. [C] [S] et du commissaire du Gouvernement ;

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) de sa demande d’infirmation du jugement au titre de la violation de l’article 455 du code de procédure civile,

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) de sa demande d’infirmation du jugement au titre de l’omission de statuer sur une demande ;

Confirme le jugement entrepris sur l’indemnité de dépossession et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) aux dépens d’appel;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) à verser la somme de 3000 euros à M. [C] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT