RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

(n° 27 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/16884 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMBK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 septembre 2023- Tribunal judiciaire de PARIS (loyers commerciaux)- RG n° 21/04870

APPELANTE

Société ALLIANZ [V] Société Civile de Placement Immobilier

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 328 470 570

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5],

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée de M^e Hélène OZCAN, collaboratrice de M^e Typhaine de PEYRONNET, avocat au barreau de Paris, toque C2141

INTIMÉE

S.A.S. MONOP’ Société par actions simplifiée

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 444 656 680

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Najma El Farissi

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire opposant la société Allianz [V], appelante, à la société Monop’intimée.

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2007, la société AGF [V], aujourd’hui dénommée Allianz [V], a consenti à la société Monop’ un bail commercial portant sur divers locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], pour l’exercice de l’activité de « supérette alimentaire et/ou non alimentaire, petite restauration sans cuisson sur place ou à emporter, sandwicherie », moyennant un loyer annuel de 375.000 euros HT et HC.

Le bail a été conclu pour une durée de douze années courant à compter du 1er août 2007 pour se terminer le 31 juillet 2019.

Au 3ème trimestre 2020, le loyer s’élevait à la somme de 467.870,04 euros HT et HC.

Par acte extra-judiciaire du 11 février 2019, la société Monop’ a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2019 sur la base d’un loyer annuel de 273.000 euros HT et HC, correspondant selon elle, à la valeur locative.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2019, la société Allianz [V], agissant par l’intermédiaire de son administrateur de biens, a fait savoir à sa locataire qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail, mais considérait que le loyer demandé n’était « pas en phase » avec les valeurs de marché.

Le 29 octobre 2020, la société Monop’ a notifié à la société Allianz [V] un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 238.000 euros par an HT et HC.

Selon mémoire en réponse du 21 décembre 2020, la société Allianz [V] a demandé que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 503.370 euros HT et HC.

Par acte introductif d’instance en date du 24 mars 2021, la société Monop’ a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer du bail commercial renouvelé.

Par jugement du 8 juillet 2021 rectifié par jugement du 30 août 2021, le juge des loyers commerciaux a désigné M. [E] [N] en qualité d’expert pour déterminer la valeur locative des lieux à la date de renouvellement du 1er août 2019.

Par ordonnance du 14 septembre 2021 M. [N] a été remplacé par Mme [Y] [S] [I], laquelle a déposé son rapport le 26 août 2022.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

constate le principe du renouvellement du bail liant la société Allianz [V] à la société Monop’ portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], à compter du 1er août 2019 ;

fixe à la somme annuelle de 309.974 euros HT HC (trois cent neuf mille neuf cent soixante-quatorze euros) en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2019 entre la société Allianz [V] et la société Monop’ portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

dit que les arriérés des loyers échus à compter du 24 mars 2021 porteront intérêts au taux légal pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

rappelle l’exécution provisoire de droit ;

déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 16 octobre 2023, la société Allianz [V] a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2024, la société Allianz [V], appelante, demande à la cour de :

déclarer la société Allianz Invest (sic) [V] bien fondée en son appel ;

y faisant droit

infirmer le jugement du 26 septembre 2023 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

fixé à la somme annuelle de 309.974 euros HT HC (trois cent neuf mille neuf cent soixante-quatorze euros) en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2019 entre la société Allianz [V] et la société Monop’ portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;

dit que les arriérés des loyers échus à compter du 24 mars 2021 porteront intérêts au taux légal pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ;

et statuant à nouveau :

fixer à 516.440 euros par an en principal le loyer dû par la société Monop’ à la société Allianz [V] à compter du 1er août 2019 pour le renouvellement du bail portant sur les locaux du [Adresse 2] à [Localité 8] ;

condamner la société Monop’ au paiement des intérêts au taux légal sur les rappels de loyers à compter du 1er août 2019 puis à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation des intérêts échus après un an ;

condamner la société Monop’ au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Monop’ aux entiers dépens, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire, et autoriser la SCP Regnier à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2024, la société Monop', intimée, demande à la cour de :

débouter la société Allianz [V] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 26 septembre 2023 en toutes ses dispositions.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, la cour relève que les parties s’accordent à reconnaître que le bail les liant s’est renouvelé à compter du 1er août 2019 et que ledit bail ayant duré 12 ans, son loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, laquelle valeur locative unitaire ne fait pas non plus l’objet de discussion entre les parties.

En revanche, elles sont en désaccord les surfaces réelles et pondérées des locaux en cause, ainsi que sur les abattements et majorations à appliquer à la valeur locative, et par conséquent sur le montant loyer du bail renouvelé.

Sur la surface réelle des locaux loués

Moyens des parties

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

les surfaces utiles à retenir pour l’évaluation de la valeur locative sont celles mesurées avant les travaux réalisés à l’initiative du locataire et le jugement doit être infirmé pour avoir retenu la surface actuelle de 548,70 m² issue du relevé de 2022, car l’accession des travaux d’aménagement est contractuellement stipulée au bénéfice du bailleur en fin de jouissance, c’est-à-dire à la date de libération des locaux, rendant le bailleur non-propriétaire des aménagements à la date du renouvellement. Ignorer cette clause revient à dénaturer l’accord des parties et contrevient à la jurisprudence constante de la Cour de cassation et de la cour d’appel de Paris, qui exigent de faire abstraction des travaux non encore acquis au bailleur pour l’estimation de la valeur locative. Dans la mesure où les parties disposent ici d’un plan d’expert antérieur aux travaux, il est demandé à la cour de retenir la surface initiale de 605,30 m² issue du relevé de 2006 ;

les aménagements unilatéraux du locataire – cloisonnements, habillages, ascenseur – qui modifient la surface, ne sauraient préjudicier au bailleur ou faire varier la valeur locative au gré de ses choix d’exploitation, lesquels lui sont inopposables, d’autant plus que le bail prévoit la possible remise en état primitif à la demande du bailleur en fin de jouissance ;

les conclusions adverses sur l’obligation de délivrance sont sans objet dans cette instance de fixation de loyer et l’argument financier du locataire sur le coût des travaux doit être écarté, car ce coût a été pris en compte dans la négociation du bail de 2007.

L’intimée répond que :

le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la surface utile actuelle de 548,70 m² et écarté la surface de 2006, dans la mesure où seule la surface du local commercial à la date du renouvellement, soit le 1er août 2019, reflète la configuration permettant l’exploitation d’un supermarché, ce que d’ailleurs a retenu l’expert judiciaire ;

la différence de surface provient des travaux d’aménagements : cloisonnements, coffrages, habillages, ascenseurs PMR, poteaux structurels, qui étaient indispensables à son activité et ont été nécessaire pour transformer les locaux, qui étaient précédemment destinés à une activité d’agence de voyages, en supermarché et relevaient donc de l’obligation de délivrance du bailleur, nonobstant le fait que le locataire ait eu la maîtrise d’ouvrage. Le bailleur ne peut ainsi pas soutenir que ces aménagements relèvent du seul choix unilatéral du preneur ni prétendre à la fixation d’un loyer sur un état des locaux incompatible avec leur destination.

Réponse de la cour

En droit, l’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce exposent la consistance des éléments définis à l’article L. 145-33 susvisé.

En application de l’article L. 145-34 du même code, la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé qu’il met en place est écartée si le bail expiré avait une durée contractuelle supérieure à neuf ans, de sorte que, dans ce cas de figure, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Il est en outre constant que le prix du bail à renouveler s’apprécie à la date du renouvellement et ne peuvent être pris en considération pour le calcul du prix du bail renouvelé que les éléments existants à la date du renouvellement.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a considéré que l’experte s’était à juste titre basé sur le plan établi en date du 23 févier 2022 par le Cabinet [J], géomètre expert, pour établir la surface utile des locaux, dans la mesure où la valeur locative devant être fixée au 1er août 2019, c’est à cette date qu’il convient de prendre en compte la configuration des locaux, laquelle permet une exploitation conforme à leur destination. C’est donc à bon droit que le premier juge a estimé que les relevés de surface établis par un géomètre en 2006, avant les aménagements de la locataire, devaient être écartés comme ne correspondant pas à la situation de 2019.

Il sera simplement précisé qu’il est inopérant de la part de la bailleresse de soutenir qu’en raison de l’existence dans le bail d’une clause d’accession des travaux d’aménagement en fin de jouissance, il conviendrait de retenir la surface réelle des locaux au jour de la conclusion du bail pour déterminer le loyer en renouvellement, alors que le prix du bail à renouveler s’appréciant à la date de son renouvellement, c’est la surface réelle à cette date qu’il convient de retenir.

De même, il est inopérant de la part de la bailleresse de prétendre que les aménagements réalisés par la locataire – cloisonnements, habillages, ascenseur – qui modifient la surface, ne sauraient lui préjudicier ou faire varier la valeur locative au gré de ses choix d’exploitation, lesquels lui sont inopposables, dans la mesure où elle reconnaît dans ses conclusions avoir eu une parfaite connaissance de l’étendue et de la nature des travaux réalisés par la locataire, laquelle fait valoir à juste titre avoir supporté la charge matérielle et financière de la réalisation de ces travaux de mise en conformité des locaux avec la destination prévue par le bail et de leur mise aux normes. Surabondamment, il sera ajouté que qu’au terme du bail, la bailleresse avait donné à la locataire une autorisation de principe à l’exécution des travaux nécessaires à l’exercice de son activité, les locaux délivrés ne le permettant pas, de sorte qu’elle avait accepté les conséquences desdits travaux, dont il est résulté une diminution de la surface utile, et trouvé avantage à ce transfert de charges.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’elle a retenu la surface utile donnée par le géomètre le 23 février 2022, soit 548,70 m2.

Sur les pondérations de la surface réelle des locaux loués

Moyens des parties

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

il convient de se référer à la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière pour les moyennes surfaces (5ème édition ' 2017), dans la mesure où il faut retenir le relevé des surfaces établi en 2006 avant les aménagements de la locataire, soit la surface utile totale de 605,30 m², ce qui aboutit à une surface pondérée de 337,54 m²P, après application du coefficient 1 à la totalité de l’aire de vente située au rez-de-chaussée et 0,40 à tout le 1er étage.

L’intimée répond que :

il convient d’entériner les surfaces utiles et pondérées figurant dans le rapport de l’experte et confirmer le jugement sur ce point, dans la mesure où les propositions de pondération de la bailleresse ne tiennent absolument pas compte de la forme irrégulière du local qui se trouve fractionnée en trois parties non nivelées (rez-de-chaussée en deux parties et 1er étage) ;

la bailleresse ne peut donc appliquer le coefficient de 1 à l’ensemble du rez-de-chaussée et pondérer à 0.40 l’ensemble du 1er étage.

Réponse de la cour

En l’espèce, les parties ne contestent pas les caractéristiques des locaux, retenues par l’expert et reprises par le premier juge, selon lesquelles les locaux donnés à bail dépendent, en substance, d’un ensemble immobilier de type haussmannien en pierre de taille en R+6 élevés sur un sous-sol et sont établis sur trois niveaux reliés entre eux par un escalier et un ascenseur, le rez-de-chaussée et le 1er étage étant à usage principal de surface de vente et le sous-sol à usage principal de réserve.

Il est en outre constant qu’il existe des différences de niveaux au sous-sol et au rez-de-chaussée et que ce dernier niveau est divisé en deux espaces séparés par trois marches et un élévateur PMR, avec au centre de la seconde partie, entourés de poteaux structurels, l’escalier et l’ascenseur vitré sous une coupole permettant à cette partie des locaux d’être éclairée par la lumière naturelle et sur la gauche, outre une issue de secours menant aux parties communes de l’immeuble, un espace réservé au personnel composé d’un bureau avec dégagement et de deux water-closets avec lavabos.

Au 1er étage, la surface de vente s’organise autour d’un garde-corps circulaire autour de l’escalier et de l’ascenseur et une réserve aveugle et un petit placard sont présents sur toute la largeur de la surface ; au sous-sol, une réserve se situe autour de l’ascenseur, outre la présence des poteaux structurels de la coupole.

Ainsi convient-il d’approuver le premier juge qui a retenu les pondérations proposées par l’experte et appliqué le Charte de l’Expertise 2017 pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600m2 dans la mesure où la surface utile retenue est de 548,70 m2 et de rejeter la pondération sollicité par l’appelante, laquelle entend non seulement faire application de la Charte de l’Expertise relative aux surfaces supérieures à 600m2, mais de surcroît ne tient pas compte des caractéristiques non contestées des lieux loués, notamment du dénivelé situé au rez-de-chaussée et de la présence d’un espace non dédié à la vente au 1er étage.

En conséquence, la cour confirme la décision querellée en ce qu’elle a retenu la surface pondérée de 220,02 m2P.

Sur la valeur locative unitaire des locaux

Les parties s’accordant sur le montant de la valeur locative unitaire proposée par l’experte et fixée par le juge des loyers commerciaux à 1.500 euros/m2P, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les abattements et majorations de la valeur locative sollicités

Moyens des parties

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

il y a lieu d’écarter la déduction du montant de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble, car ces charges sont usuellement refacturées au preneur dans la quasi-totalité des baux commerciaux parisiens et leur déduction reviendrait à une double prise en compte puisque les références locatives les incluent. Les autres minorations demandées par l’adversaire relatives aux charges de l’immeuble, travaux réglementaires, vétusté, ont été écartées à juste titre par le premier juge au motif que ces postes sont soit des charges communes, soit des travaux incombant déjà au bailleur selon la réglementation ;

la demande adverse d’appliquer une minoration supplémentaire de 15 % au titre de l’accession, si la cour retenait les surfaces de 2006, est infondée, car la seule prise en compte des surfaces de 2006, demandée par le bailleur, suffit déjà à faire abstraction des travaux du locataire ;

une majoration de 2 % de la valeur locative est justifiée, car l’autorisation contractuelle de libre cession du seul droit au bail à toute société du Groupe Monoprix constitue un avantage commercial important excédant l’usage courant. Le refus du juge fondé sur la garantie solidaire du cédant est à écarter, car cette garantie est limitée à trois ans par la loi Pinel et représente un risque très limité compte tenu du caractère intragroupe de la cession. Il convient donc de retenir une majoration de 2 % pour cet avantage, fixant le loyer ajusté à 516.440 euros HT et HC.

L’intimée répond que :

le jugement doit être confirmé en ce qu’il a appliqué une déduction de 19.958 euros pour l’impôt foncier et de 67,19 euros pour l’assurance du bailleur, car le transfert de ces charges sur le locataire constitue des charges exorbitantes du droit commun et justifie leur déduction de la valeur locative ;

contrairement à ce que soutient la bailleresse, il n’est pas établi que les références locatives utilisées par l’expert aient été corrigées de la taxe foncière, d’où la nécessité de la déduction ;

le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a écarté la demande de majoration du bailleur pour la libre cession du droit au bail intragroupe. Bien que ce droit soit un cas de majoration, il est très limité par le champ d’activité du bail et le preneur reste garant du cessionnaire, ce qui justifie l’absence de majoration ;

si la cour retenait les surfaces de 2006, il conviendrait alors d’appliquer une minoration de 15 % sur la valeur locative brute pour faire abstraction de la plus-value des travaux d’un montant de 834.819,69 euros HT réalisés par le locataire.

Réponse de la cour

En droit, les articles R. 145-8 et R. 145-35, 3° du code de commerce disposent en substance que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative et que ne peuvent normalement être imputés au locataire les impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, mais que toutefois, peut être imputé au locataire la taxe foncière.

De la même manière, il est admis que les avantages inhabituels consentis au locataire peuvent constituer des éléments de majoration de la valeur locative.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que le bail en cause met, en son article 9, le montant de la taxe foncière à la charge de la locataire, ce qui constitue une charge exorbitante de droit commun, étant relevé que l’argument de l’appelante tiré de l’existence d’une telle pratique dans la quasi-totalité des baux commerciaux du centre de [Localité 7] n’ôte pas le caractère exorbitant de ce transfert, la taxe foncière étant par principe rattachée à la propriété immobilière.

En outre, il est inopérant de la part de l’appelante de soutenir que le fait de retenir un abattement au titre de la taxe foncière reviendrait à une double prise en compte puisque les références locatives ayant permis de déterminer la valeur locative unitaires les incluent forcément, dans la mesure où elle échoue à en rapporter la preuve et procède par simple supposition.

De la même manière, il y a lieu d’approuver le premier juge pour avoir déduit de la valeur locative le montant de l’assurance de l’immeuble mis à la charge de la locataire par le bail en cause, le transfert de cette charge constituant également une charge exorbitante de droit commun justifiant sa déduction de la valeur locative, dans la mesure où le paiement de l’assurance de l’immeuble incombe en principe au propriétaire.

Concernant la majoration de 2 % de la valeur locative sollicité par l’appelante au titre de l’autorisation contractuelle de libre cession du droit au bail à toute société du groupe Monoprix, il y a lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a considéré que cette autorisation ne constituait pas un avantage commercial important excédant l’usage courant, dans la mesure où cette autorisation de cession est limitée aux société du groupe Monoprix et que la société Monop’ restera solidaire du cédant pendant trois ans.

En conséquence, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a déduit de la valeur locative un abattement de 19.958 euros au titre de la taxe foncière, ainsi que l’a suggéré l’experte, mais également la somme de 67,19 euros au titre de l’assurance de l’immeuble.

La décision attaquée sera également confirmée en ce qu’elle a fixé à la somme annuelle arrondie de 309.974 euros HT et HC le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2019 entre les parties.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qu’il a partagé les dépens de première instance entre les parties, en ce compris les frais d’expertise.

La société Allianz [V], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens, les demandes qu’elle forme au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 26 septembre 2023 (RG 21/04870) en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute la société Allianz [V] de ses demandes relatives aux frais de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Condamne la société Allianz [V] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,