Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 6 février 2026, n° 25/06010

CA Paris
Infirmation 6 février 2026

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers était établie et non sérieusement contestable, justifiant ainsi la condamnation de la société Groupe EPI au paiement des loyers dus.
Rejeté
Absence de préjudice manifeste
La cour a jugé que le préjudice invoqué n'était pas manifeste et que l'obligation de la société Groupe EPI à ce titre se heurtait à une contestation sérieuse.
Rejeté
Obligation d'entretien des locaux
La cour a estimé que la société Enco Immobilier ne prouvait pas l'existence d'une obligation non sérieusement contestable de la société Groupe EPI à la réfection des locaux.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que ces frais relèvent des frais irrépétibles et seront pris en compte pour fixer l'indemnité à allouer.
Accepté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a condamné la société Groupe EPI à verser une somme à la société Enco Immobilier sur le fondement de l'article 700, en raison de l'issue du litige.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 6 févr. 2026, n° 25/06010
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/06010
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Catherine VIGNESCharles-Yves RIVIERERaphaël BENILLOUCHENicolas RAYER
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, S.C.I. ENCO IMMOBILIER agissant poursuites et diligences c/ Société GROUPE EPI

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06010 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDED

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Février 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6] – RG n° 24/00541

APPELANTE

S.C.I. ENCO IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Raphaël BENILLOUCHE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Société GROUPE EPI, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955

Ayant pour avocat plaidant M^e Charles-Yves RIVIERE, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition

La société Groupe EPI, spécialisée dans l’activité de nettoyage et de désinfection des bâtiments et locaux à usage professionnel et/ou d’habitation, s’est rapprochée de la société Groupe Vision Globale Facilities Management, ayant pour associé M. [Z] et détenant les sociétés Vision Globale Propreté et Multiservices, Kerema, Ademo Services, Amiral, EV92-Espaces Verts 92 et CCS Crystal Cleaning Services.

Un acte de cession de la totalité des titres de ces sociétés a été signé entre la société Groupe Vision Globale Facilities Management, M. [Z] et M. [G] d’une part, et la société Groupe EPI, d’autre part, au profit de cette dernière. Un litige étant survenu entre les parties quant à l’exécution des engagements des cédants, par jugement du 14 décembre 2023, le tribunal de commerce d’Evry, a, notamment, constaté le caractère parfait de la cession, condamné les cédants à remettre divers documents à la société Groupe EPI et à réparer les préjudices subis par cette dernière.

Un protocole d’accord a été conclu le 15 janvier 2024 entre les parties prévoyant de nouvelles conditions et modalités de la cession des titres au profit de la société Groupe EPI.

Dans le cadre de cette opération, la société Groupe EPI a conclu plusieurs baux à titre personnel ou pour le compte de ses filiales, avec des sociétés détenues directement ou indirectement par M. [Z], et notamment, avec les sociétés Enco Immobilier et Abis. C’est ainsi qu’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux a été conclu, le 11 janvier 2024, entre les sociétés Enco Immobilier et la société Groupe EPI, portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (Essonne), pour une durée de 36 mois, avec faculté pour le preneur de résilier le bail par anticipation à tout moment moyennant un préavis de trois mois.

Par lettre en date du 1er mars 2024, la société Groupe EPI a notifié sa décision de résilier le bail, avec effet au 7 juin 2024. A cette date, la société Groupe EPI restait débitrice des loyers des mois de mars à juin 2024, s’agissant de ce dernier mois, au prorata de son occupation. Cette dernière s’opposait à leur paiement en conditionnant celui-ci à la restitution par les sociétés Enco Immobilier et Abis des dépôts de garantie versés par d’autres sociétés du groupe.

Ces sociétés bailleresses ont été mises en demeure, le 27 juin 2027, de procéder au paiement de diverses sommes à ce titre auprès des sociétés Vision Globale et Amiral.

Par acte du 28 mai 2024, la société Enco Immobilier a fait assigner la société Groupe EPI devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry en paiement des sommes dues au titre du bail dérogatoire.

Par ordonnance du 25 février 2025, le premier juge a :

— déclaré irrecevables les interventions volontaires accessoires des sociétés Amiral et Vision Globale Propreté et Multiservices ;

— débouté la société Enco Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— rejeté toute autre demande principale et reconventionnelle plus ample ou contraire ;

— laissé à la société Enco Immobilier la charge des dépens de l’instance.

Par déclaration du 24 mars 2025, la société Enco Immobilier a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires et laissé à sa charge les dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 octobre 2025, la société Enco Immobilier demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires et laissé à sa charge les dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

— débouter la société Groupe EPI de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner, par provision, la société Groupe EPI à lui payer la somme de 33.537,73 euros HT, soit 40.245,28 euros TTC au titre du paiement des loyers impayés et de la proratisation de la taxe foncière, le tout augmenté des intérêts de retard prévus ;

— condamner, par provision, la société Groupe EPI à lui payer de la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— condamner, par provision, la société Groupe EPI à lui payer la somme de 118.860 euros HT, soit 142.632 euros TTC au titre des travaux de réparation et d’entretien qui lui incombaient ;

— condamner, par provision, la société Groupe EPI à lui payer la somme de 3.874,94 euros TTC au titre du remboursement des frais de commissaire de justice exposés ;

— condamner la société Groupe EPI à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Groupe EPI aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 à 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société Groupe EPI à supporter, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, en application de l’article R.444-55 du code de commerce et son tableau 3-1 annexé, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoyant qu’une simple faculté de mettre à la charge du créancier les dites sommes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 août 2025, la société Groupe EPI demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes de la société Enco Immobilier dès lors qu’elles ne respectent pas le principe dévolutif de l’appel, la cour d’appel de Paris ne pouvant statuer au fond compte tenu de l’appel formé sur une ordonnance de référé ;

— débouter la société Enco Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire, statuant à nouveau,

— juger que la société Enco Immobilier ne justifie pas de l’urgence de sa demande de paiement ;

— juger qu’il existe une contestation sérieuse concernant la demande de paiement des loyers impayés de la société Enco Immobilier, dès lors que la société Groupe EPI justifie d’une exception d’inexécution compte tenu de la non-restitution des garanties de loyers au titre des baux antérieurs et des manquements contractuels de l’appelante et de son dirigeant dans le cadre de l’Opération Vision Globale ;

— juger que la société Enco Immobilier ne démontre aucune faute ni préjudice ni lien de causalité pouvant fonder l’octroi de dommages et intérêts à son encontre ;

— juger qu’il existe une contestation sérieuse concernant l’état des locaux donnés à bail par la société Enco Immobilier et concernant sa prétendue prise en charge des travaux de remise en état et d’entretien ;

En conséquence,

— débouter la société Enco Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner la société Enco Immobilier à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 décembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’effet dévolutif de l’appel et la recevabilité des demandes de la société Enco Immobilier

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Il résulte des articles 564, 566 et 567 du code de procédure civile, qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ; elles ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; enfin, les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d’appel.

La société Groupe EPI soutient que la société Enco Immobilier a saisi le juge des référés de demandes en paiement par provision, sur le fondement du seul article 834 du code de procédure civile, alors que dans ses premières conclusions remises à hauteur de cour, elle ne fait plus référence à ce texte et ne sollicite plus le paiement de provisions. Elle considère donc que les demandes de la société Enco Immobilier sont irrecevables en ce qu’elles se heurtent au principe de l’effet dévolutif de l’appel.

Au cas présent, la société Enco Immobilier a relevé appel de l’ordonnance du 25 janvier 2025 en critiquant expressément ses dispositions l’ayant déboutée de 'l’ensemble de ses demandes indemnitaires’ et laissé à sa charge les dépens de l’instance.

Il en résulte que l’acte d’appel a opéré effet dévolutif pour les chefs expressément critiqués, à savoir le rejet des demandes pécuniaires et la condamnation aux dépens.

Si dans ces premières conclusions, l’appelante a en effet omis de préciser que ces demandes étaient formées à titre provisionnel et n’a pas mentionné les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, elle a réparé cette omission dans ses dernières conclusions en sollicitant le paiement de provisions, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, seul applicable en l’espèce.

Aucune modification de l’objet du litige ni aucune demande nouvelle n’a donc été formée en cause d’appel de sorte que les demandes de la société Enco Immobilier ne sont pas irrecevables.

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte ne soumettant pas le paiement d’une provision à l’existence d’une situation d’urgence, le moyen développé par la société Groupe EPI tenant à l’absence d’urgence est sans pertinence.

Il est constant que la société Enco Immobilier a consenti, le 11 janvier 2024, à la société Groupe EPI un bail dérogatoire portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (Essonne), pour une durée de 36 mois, avec faculté pour le preneur de résilier le bail par anticipation à tout moment sous réserve de respecter un préavis de trois mois, et moyennant paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 110.794,32 euros, payable mensuellement et d’avance.

Par lettre du 1er mars 2024, la société Groupe EPI a notifié au bailleur la résiliation anticipée du contrat, laquelle a pris effet le 7 juin 2024.

La société Enco Immobilier soutient, sans être contredite, que les loyers n’ont plus été réglés dès le mois de mars 2024, de sorte qu’à la fin du bail, la société Groupe EPI restait redevable de la somme de 33.537,73 euros HT, soit 40.245,28 euros TTC, cette somme correspondant aux loyers impayés et à la taxe foncière au prorata de l’occupation des lieux.

La société Groupe EPI ne conteste pas le principe de la dette locative mais invoque un manquement du bailleur, justifiant, selon elle, une exception d’inexécution. Elle explique ainsi avoir retenu le paiement des loyers au motif que le bail litigieux a été conclu en considération de 'l’opération Vision Globale', constituant une condition du protocole transactionnel conclu le 15 janvier 2024, qui n’a pas été respecté par la société Enco Immobilier et M. [Z]. Elle indique que la société Enco Immobilier est redevable de 'garanties de loyer’ à l’égard des sociétés Amiral et Vision Globale Propreté et Multiservices pour un montant de 27.000 euros, que la société Abis est également redevable de dépôts de garantie à l’égard de cette dernière société pour un montant de 30.000 euros, et que M. [Z] a manqué à ses obligations contractuelles dans le cadre de l’opération susvisée et l’exécution du protocole, l’ayant contrainte à l’assigner en paiement d’une provision de 287.863,91 euros à valoir sur l’exécution de la garantie d’actif et de passif et à la remise d’un cautionnement bancaire de 600.000 euros.

Mais, le présent litige ne porte que sur le bail dérogatoire consenti le 11 janvier 2024 par la société Enco Immobilier à la société Groupe EPI et sur l’exécution par cette dernière de son obligation de paiement des loyers contractuellement fixés. Ainsi, les difficultés survenues entre la société Enco Immobilier, son gérant, M. [Z], et d’autres sociétés, voire les manquements commis dans le cadre de la cession de titres au profit de la société Groupe EPI et l’exécution du protocole transactionnel du 15 janvier 2024, sont sans pertinence et ne sauraient constituer des contestations sérieuses pour faire obstacle au paiement de la créance locative de la société Enco Immobilier résultant du bail dérogatoire litigieux.

L’obligation de la société Groupe EPI à ce titre étant établie avec l’évidence requise en référé, il y a lieu, infirmant l’ordonnance entreprise, de la condamner, par provision, au paiement de la somme de 40.245,28 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

La société Enco Immobilier sollicite la condamnation de la société Groupe EPI au paiement d’une provision de 1.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des loyers. Mais, le préjudice invoqué n’apparaissant pas manifeste, l’obligation de la société Groupe EPI à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

La société Enco Immobilier sollicite la condamnation de la société intimée au paiement de la somme provisionnelle de 142.632 euros TTC au titre des travaux de réparation et d’entretien des locaux loués.

Elle se fonde sur les dispositions du bail, qui mettent à la charge du preneur l’obligation d’entretenir les locaux en bon état permanent de réparation, notamment, en cas d’usure normale, et de procéder à l’entretien et réparation, notamment, du système électrique et réseau informatique, des aires de stationnement et espaces verts et des locaux sanitaires et sur des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice les 26 avril, 31 mai, 3 et 7 juin 2024.

Il ressort des constats produits que les locaux sont en état d’usage. La société Enco Immobilier ne produit pas l’état des lieux d’entrée alors que le bail litigieux prévoit que celui-ci devait être réalisé contradictoirement et au plus tard dans les huit jours de la signature.

Par ailleurs, l’article 13.1 du bail stipule qu’en cas de résiliation pour quelque cause que ce soit et en fin de jouissance, le preneur devra laisser les locaux loués en bon état d’entretien, de propreté, de réparations et de remplacement, sans que le preneur puisse être recherché au titre de la vétusté ou de l’usure normale des locaux loués.

Il est encore relevé que le bail consenti le 11 janvier 2024 a pris fin le 7 juin suivant.

Ainsi, au regard de ces éléments, la société Enco Immobilier ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de la société Groupe EPI à la réfection de l’intégralité des locaux pour un montant de 142.632 euros.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Enfin, la société Enco Immobilier demande l’allocation de la somme provisionnelle de 3.874,94 euros au titre des frais de commissaire de justice exposés.

Mais, cette demande relève des frais irrépétibles et les frais exposés seront donc pris en compte pour fixer l’indemnité devant être allouée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de l’issue du litige, la société Groupe EPI est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, lesquels ne comprendront pas les frais d’exécution du présent arrêt, qui ne font pas partie des dépens et qui seront, en tout état de cause, à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La société Groupe EPI sera condamnée à payer à la société Enco Immobilier la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevables les demandes de la société Enco Immobilier ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Groupe EPI à payer à la société Enco Immobilier la somme provisionnelle de 40.245,28 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision formées par la société Enco Immobilier ;

Condamne la société Groupe EPI aux dépens de première instance et d’appel, qui ne comprendront pas les frais d’exécution du présent arrêt et avec, pour ceux d’appel, faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Groupe EPI à payer à la société Enco Immobilier la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT