Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 5 JUIN 2026

(n° 2026/ 115 , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10960 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJTJQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 22/04617

APPELANTE

La Commune de [Localité 1], prise en la personne de son Maire domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 Assistée de M^e Jean-philippe LORIZON de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 substitué par M^e Marie- Pauline CHEMIN

INTIMÉS

Monsieur [A] [D], né le 11 Janvier 1962 à [Localité 2] – Algérie

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Assisté de M^e Bernard GALDIN-GASTAUD,Avocat au Barreau de Paris,e toque:C1735

Madame [C] [U] épouse [D], née le 02 Janvier 1968 à [Localité 4] (Algérie),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : toque : B0515

Assistée de M^e Bernard GALDIN-GASTAUD,Avocat au Barreau de Paris,e toque : C1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Madame Elisabeth VERBEKE, reffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [A] [D] et son épouse, Mme [C] [U] (ci-après les époux [D] ) étaient propriétaires du lot de copropriété n°91 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], sur une parcelle cadastrée H n° [Cadastre 1] d’une superficie de 7935m2.

Par arrêté préfectoral en date du 3 juillet 2007, l’acquisition par la voie de l’expropriation de la parcelle H [Cadastre 1] en vue de la construction d’un lycée par le conseil régional d’Ile-de-France a été déclarée d’utilité publique, le projet envisagé consistant en la création d’un lycée de 600 à 800 élèves pour une surface de 13000m2 environ, d’un gymnase associé de 1000m2 fonctionnant de façon indépendante du lycée, et de logements de fonction pour les personnels du lycée.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue au profit de la commune de [Localité 1] le 21 janvier 2010.

Par jugement en date du 7 février 2011, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil a fixé l’indemnité de dépossession due aux époux [D] à la somme de 587.600 euros, outre 59.760 euros de frais de remploi.

Par courriers datés du 22 septembre 2020 et envoyés au domicile retrouvé des époux [D] le 22 décembre 2020, la commune de [Localité 1] leur a indiqué qu’elle avait été amenée à envisager de modifier le projet originaire pour que soient créés trois lots permettant sur le lot A un lycée, sur le lot B un gymnase et sur le lot C des logements dont 30% au moins de logements sociaux, selon un plan de division joint au courrier, et leur rappelait qu’en vertu des dispositions des articles R. 421-1, L.421-1 et R. 421.3 du code de l’expropriation, il leur appartenait d’opter, dans un délai de deux mois, quant au droit de rétrocession susceptible de leur appartenir.

Par courrier du 3 février 2021, les époux [D] ont fait savoir qu’ils optaient pour l’exercice immédiat de leur droit de rétrocession du bien exproprié, et précisaient que la démolition de l’ensemble immobilier exproprié rendant matériellement impossible la rétrocession, ils attendaient une proposition indemnitaire de de la commune de [Localité 1].

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier en date du 20 juin 2022, les époux [D] ont fait assigner la commune de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement en date du 12 mars 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné la commune de [Localité 1] à verser aux époux [D] la somme de 573.967, 68 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance au titre de la privation de la plus-value acquise depuis l’expropriation par le lot de copropriété n° 91 situé [Adresse 3] à [Localité 1], au sein de l’ensemble immobilier dénommé «  Cité industrielle de [Localité 1] » sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1] dont la rétrocession est impossible ;

— débouté les époux [D] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance ;

— débouté la commune de [Localité 1] de sa demande indemnitaire formulée au titre de procédure abusive à l’encontre des époux [D];

— condamné la commune de [Localité 1] aux dépens et à payer aux époux [D] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La commune de [Localité 1] a interjeté appel par déclaration du 14 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. et Mme [D] la somme de 573.967,28 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance au titre de la privation de la plus-value acquise depuis l’expropriation par le lot de copropriété n°91 situé [Adresse 3] à [Localité 1], parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1], dont la rétrocession est impossible, l’a déboutée de sa demande indemnitaire formée à l’encontre des époux [D], et l’a condamnée aux dépens et à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ET, STATUANT A NOUVEAU :

DEBOUTER les époux [D] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 867.768 euros au titre de la perte de plus-value de l’immeuble exproprié leur ayant appartenu outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER les époux [D] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 20.000 euros au titre de la procédure abusive ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement en considérant que les époux [D] ont droit à une indemnité compensatrice de la perte de plus-value acquise depuis la date de l’assignation,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [D] de leur demande indemnitaire au titre de l’impossibilité d’exercer leur droit à rétrocession, en l’absence de perte de plus-value du bien dont ils exigent la rétrocession ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement en considérant que les époux [D] ont droit à une indemnité compensatrice de la perte de plus-value acquise depuis la date de l’expropriation,

— LIMITER les indemnités accordées à Monsieur et Madame [D] à la somme de 45.127,68 euros au titre de la privation de plus-value ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [D] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance ;

— CONDAMNER les époux [D] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP REGNIER avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [D] demandent de :

Constater l’impossibilité matérielle de la rétrocession ;

Vu l’annulation devenue définitive de l’arrêté de cessibilité de la parcelle H [Cadastre 1] (et de la déclaration d’utilité publique) et l’irrégularité de la procédure d’expropriation qui en procède par absence de base légale ;

Vu l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des Droits de l’Homme ;

Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

Débouter la commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement et si par extraordinaire, la Cour entendait retenir le mode de calcul promu par la commune de [Localité 1] à la veille de l’audience de clôture initiale du 20 novembre 2025,

Dire et juger recevable et bien fondée la demande des époux [D] élaborée selon le même mode de calcul, conformément au respect du contradictoire ;

En conséquence, condamner la Ville de [Localité 1] à leur payer la somme de 211.748,31 € au titre de la perte de plus-value de l’immeuble exproprié lui ayant appartenu outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale.

Y Ajoutant

Condamner la commune de [Localité 1] à payer aux époux [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

I ' Sur l’existence du droit à rétrocession

La commune de [Localité 1] critique le jugement qui a reconnu le principe du droit à rétrocession des biens expropriés des époux [D], en faisant valoir qu’en application de l’article L.421-1 du code de l’expropriation, l’exproprié n’a pas de droit de rétrocession si, dans le délai de cinq ans après l’ordonnance d’expropriation, le bien exproprié a reçu une destination conforme aux objectifs fixés par la déclaration d’utilité publique, étant rappelé que la conformité à la destination d’une opération d’ensemble s’apprécie globalement, c’est-à-dire au regard de l’ensemble des parcelles acquises pour la réalisation de l’opération et que pour une opération d’ensemble, le critère est rempli si l’essentiel des parcelles expropriées a reçu la destination fixée par la déclaration d’utilité publique, de sorte qu’une affectation partielle du bien à sa destination suffit à faire échec au droit de rétrocession, tout comme une affectation indirecte qui participe de l’objectif affecté à l’opération d’ensemble ; qu’en outre, l’existence de travaux engagés durant le délai de 5 ans, à condition qu’ils aient été sérieusement commencés, même s’ils n’ont pas été menés à leur terme, permet au bénéficiaire de l’expropriation de s’opposer à une demande de rétrocession. Elle soutient qu’en l’espèce, la destination du bien exproprié est conforme à la DUP dès lors que 62 % du terrain a été affecté au lycée, 26 % au gymnase et seulement 12 % à des logements.

La commune de [Localité 1] ne conteste pas le dépassement du délai de cinq ans à compter de la DUP, mais objecte que ce retard ne lui est pas imputable, et n’est dû qu’aux multiples procédures qui ont entaché les ordonnances d’expropriation, dont les époux [D] se font l’écho dans leurs écritures, qui ont retardé la rétrocession des parcelles à la Région et les travaux de construction. Elle souligne que l’ouverture du lycée international de [Localité 1] est intervenue en septembre 2024, le retard étant en partie imputable à la nécessité de mener des études complémentaires sur la dépollution des sols.

Elle en déduit que le retard ne lui étant pas imputable, les époux [D] ne disposent d’aucun droit à rétrocession et ne sauraient à fortiori, réclamer aucune indemnité compensatrice de la plus-value acquise depuis l’expropriation.

Au soutien de la confirmation du jugement, les époux [D] font valoir que l’ordonnance d’expropriation est du 21 janvier 2010 et que les travaux du lycée ont débuté en 2022, de sorte que l’affectation n’a pu être réalisée dans le délai des cinq années à compter de l’ordonnance d’expropriation, étant rappelé que la jurisprudence retient cumulativement le non-respect du délai d’une part et le défaut d’affectation , et que faute pour la commune de [Localité 1] d’établir qu’avant l’expiration du délai de cinq ans à compter de la date à laquelle est intervenue l’ordonnance d’expropriation a été réalisée ou engagée une partie suffisamment importante du programme, ils sont fondés à demander la rétrocession du bien exproprié. Ils ajoutent que la commune invoque inutilement un retard imputable aux recours contentieux, lesquels n’ont aucun effet suspensif d’exécution, que ce soit à l’égard de la procédure d’expropriation elle-même ou à l’égard des travaux, et qu’il lui incombait de requérir une nouvelle déclaration d’utilité publique si elle estimait que les travaux prenaient du retard, afin de pouvoir faire échec au droit de rétrocession, ce qu’elle n’a pas fait ; que seul un cas de force majeure est susceptible d’exonérer l’autorité expropriante du non-respect du délai de cinq ans dont la survenance n’est pas établie, les études dites complémentaires sur la dépollution des sols qui auraient été entreprises en juin 2023, soit plus de douze années après l’ordonnance d’expropriation, ne peuvent avoir eu aucun effet explicatif rétroactif sur le dépassement du délai, ce d’autant que la nécessité de procéder à des études de sols est une donnée présente dès le départ de tout projet constructif empêchant la reconnaissance d’un événement imprévisible et extérieur.

Ils font valoir en outre qu’il est patent que le programme a été modifié et n’est plus conforme à l’affectation et à la répartition décrites dans la déclaration d’utilité publique, dès lors qu’apparaît une affectation nouvelle qui n’était pas prévue dans la DUP, à savoir la réalisation d’une opération de promotion immobilière privée d’accession à la propriété, lucrative, certes accompagnée de la dose utile de logements sociaux, en lieu et place « des logements de fonction pour les personnels du lycée » visés dans la DUP.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L.421-1 du code de l’expropriation : « Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droits à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de 3trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique » *

Il est constant que la rétrocession d’un bien exproprié est encourue lorsque l’autorité expropriante n’établit pas qu’une partie suffisamment importante de l’opération déclarée d’utilité publique a été effectivement réalisée ou engagée avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, par arrêté préfectoral en date du 3 juillet 2007, l’acquisition par voie d’expropriation de la parcelle H [Cadastre 1] en vue de la construction par le conseil régional d’Ile-de-France a été déclarée d’utilité publique, le rapport d’enquête publique joint à l’arrêté visant le programme suivant (pièce n° 13 [D]) :

— « création d’un lycée de 600 à 800 élèves pour une surface de 13 000 m2 environ

— création d’un gymnase associé de 1000 m2 environ fonctionnant de façon indépendante du lycée

— des logements de fonction pour les personnels du lycée. »

Suivant ordonnance du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil en date du 21 janvier 2010, la parcelle H [Cadastre 1] a été déclarée immédiatement expropriée au profit de la commune de [Localité 1].

Il incombe donc à la commune de [Localité 1] de démontrer, pour faire échec au droit de rétrocession des époux [D], qu’une partie suffisamment importante de l’opération déclarée d’utilité publique a été effectivement exécutée ou du moins engagée, par la réalisation de travaux correspondant à l’objet de l’opération en cause, et de manière significative avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, soit le 21 janvier 2015.

En l’espèce, ce n’est que par une décision du 16 décembre 2020 du conseil municipal de la commune de [Localité 1], autorité expropriante, que la cession de la parcelle H [Cadastre 2] issue de la division de la parcelle H [Cadastre 1], d’une superficie de 4.895 m2, destinée à recevoir le lycée dont la construction devait être réalisée par la région Ile-de-France aux termes de la déclaration d’utilité publique, a été autorisée pour l’euro symbolique au profit de la région, de sorte qu’aucun commencement de travaux n’a pu intervenir avant cette date.

C’est d’ailleurs ce que confirme le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 28 janvier 2021 à la requête des époux [D], au terme duquel l’huissier a certes constaté, au [Adresse 3], la présence de palissades de chantier obturantes métalliques grises sur toute la longueur d’un chantier, et d’un panneau rouge de forme rectangulaire indiquant uniquement des travaux de démolition de la Cité Industrielle et Bâtiments, il n’a pu relever la présence d’aucun bâtiment, seule de la terre étant visible au sol, notamment à l’emplacement de la parcelle H21. Les photographies jointes à ce procès-verbal de constat révèlent en outre que si les bâtiments qui étaient édifiés sur la parcelle H [Cadastre 1], objet de l’expropriation, ont été démolis, le « chantier » n’était pas en activité, aucun engin ou personnel ne s’y trouvant.

Enfin, si la commune de [Localité 1] verse aux débats une attestation d’avancement des travaux datée du 30 juin 2021 aux termes de laquelle le gymnase en construction sur le lot B d’une surface de 2084 m2 issu de la division de la H 21 se trouve au stade d’achèvement de travaux, hors d’eau et hors d’air, elle ne produit toutefois aucun élément permettant de démontrer un quelconque état d’avancement du chantier avant l’expiration du délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation.

Par ailleurs, c’est de manière inopérante que la commune invoque un retard imputable aux recours contentieux auxquels elle aurait dû faire face, ceux-ci n’ayant aucun effet suspensif d’exécution, que ce soit à l’égard de la procédure d’expropriation elle-même ou à l’égard des travaux, et alors qu’il lui incombait le cas échéant de requérir une nouvelle déclaration d’utilité publique si elle estimait que les travaux ne pourraient être débutés dans le délai de cinq ans de l’ordonnance d’expropriation.

De même, elle ne peut invoquer comme une cause légitime de dépassement du délai de cinq ans la nécessité de procéder à des études dites complémentaires sur la dépollution des sols qui auraient été entreprises en juin 2023, soit plus de douze années après l’ordonnance d’expropriation, et ce d’autant qu’elles ne peuvent avoir eu aucun effet explicatif rétroactif sur le dépassement dudit délai, et que la nécessité de procéder à des études de sols est une donnée présente dès le départ de tout projet constructif.

Dès lors, l’engagement des travaux a eu lieu au plus tôt en 2021, après la cession du terrain à la région à la fin 2020, soit six ans après la date butoir du 25 janvier 2015 qui marquait la date limite de dépassement du délai prescrit par l’article L.421-1 susvisé, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que, faute pour la commune de [Localité 1] d’établir qu’avant l’expiration du délai de cinq ans à compter de la date à laquelle est intervenue l’ordonnance d’expropriation a été réalisée ou engagée une partie suffisamment importante du projet déclaré d’utilité publique, les époux [D] sont fondés à demander la rétrocession du bien exproprié.

Ce bien ayant été entièrement démoli en vue d’entreprendre le programme de construction prévu par la DUP, lequel a été finalement achevé du moins s’agissant du lycée et du gymnase au cours des années 2023 et 2024, la rétrocession est matériellement impossible, ce qui ouvre droit à l’exproprié à obtenir l’indemnisation du préjudice subi consistant en la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié et du préjudice de jouissance s’il découle de l’impossibilité de rétrocession.

II- Sur l’indemnisation du préjudice des époux [D]

Il y a lieu de constater que les parties ne critiquent pas le jugement en ce qu’il a débouté les époux [D] de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance caractérisé par les charges financières exposées au titre du prêt qu’elle a souscrit pour l’acquisition d’un nouveau bien à [Localité 5] après l’expropriation en raison de la résistance de la ville de [Localité 1] à lui verser 'indemnité d’expropriation, motif pris de ce que le préjudice invoqué est directement lié à l’expropriation elle-même et non à l’impossibilité de rétrocession des biens.

Par ailleurs, le tribunal a condamné la commune de [Localité 1] à payer aux époux [D] la somme de 573.967,68 € au titre de la perte de plus-value de l’immeuble exproprié depuis la date de l’expropriation, sur la base d’une valeur dudit bien à cette dernière date actualisée au regard du taux d’inflation de 5.616 €/m² et une valeur en 2021 de 10.500 €/m² .

Sont en litige entre les parties, en premier lieu, la détermination du point de départ de la période à prendre en compte pour évaluer le préjudice de privation de la plus-value acquise par le bien exproprié, et en second lieu l’évaluation de cette perte de plus-value.

II-1 Sur le point de départ de la période préjudicielle

La commune de [Localité 1], au soutien de l’infirmation du jugement, fait valoir que l’indemnité pour la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié doit être considérablement réduite, voire est inexistante, en raison de la période de calcul prise en compte par le tribunal qu’elle estime erronée, la privation de plus-value ne devant pas être appréciée par référence au prix du bien au jour de l’expropriation mais à celui à la date de l’assignation aux fins de rétrocession, conformément à une jurisprudence récente de la Cour de cassation considérant que la période à retenir pour évaluer ce préjudice doit être circonscrite à la période comprise entre la date de l’assignation aux fins de rétrocession et la date à laquelle le droit de rétrocession est définitivement reconnu par le juge (Cass. 3 e civ. 10 juillet 2025, n°24-10.964). En réplique au moyen des époux [D] considérant que la réparation du préjudice dépendrait de la régularité ou non de l’expropriation, elle soutient qu’en l’espèce l’expropriation n’a pas perdu sa base légale contrairement à ce qu’ils soutiennent. Elle en déduit à titre principal qu’il y a lieu de limiter le montant de la perte de plus-value à la différence entre la valeur du bien au 20 juin 2022 et la valeur à la date de l’arrêt à intervenir, soit début 2026, et qu’en l’espèce, les époux [D] n’ont subi aucun préjudice en l’absence de perte de plus-value entre la date de l’assignation et la date à laquelle leur droit à rétrocession serait définitivement reconnu.

Les époux [D] font valoir à titre principal au soutien de la confirmation du jugement, que l’expropriation étant dans le cas présent irrégulière car privée de base légale tant par l’annulation de l’arrêté de cessibilité que par celle de la déclaration d’utilité publique, l’indemnité compensatrice doit, par un raisonnement analogique aux dispositions du deuxième alinéa de l’article R.223-6 du code de l’expropriation et en application de la jurisprudence tant de la Cour de cassation que de la CEDH (arrêt 2 juillet 2002, n° 48161/99, Motais de Narbonne c/France), correspondre à la valeur actualisée du bien et incluant par conséquent, si tel est le cas, la plus-value acquise par ledit bien depuis la date à laquelle il a fait l’objet d’une expropriation, sous la seule déduction de l’indemnité principale de dépossession perçue au moment de l’expropriation, majorée des intérêts depuis son versement.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article L. 421-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique susvisé que le droit de rétrocession est la faculté ouverte à l’exproprié dont le bien n’a pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou a cessé de recevoir cette destination, de racheter ledit bien, au regard de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été reconnu, au prix estimé à la date de la décision de première instance statuant sur le prix de l’immeuble rétrocédé (3e Civ., 26 février 1997, n° 96-70.022, publié).

La rétrocession n’étant pas une résolution du transfert de propriété intervenu par expropriation, mais une nouvelle vente opérant sans rétroactivité (3e Civ., 8 juin 1988, n° 86-19.430, publié), elle n’affecte pas l’indemnité de dépossession versée à l’exproprié.

L’impossibilité de rétrocession du bien exproprié se résout en dommages-intérêts destinés à compenser la perte de la plus-value acquise le cas échéant par les biens expropriés depuis la date à laquelle la rétrocession aurait dû intervenir si elle avait été possible jusqu’à celle de la décision fixant cette indemnité.

Il découle de ces règles, s’agissant de la perte de plus-value du bien dont la rétrocession est devenue impossible, que :

— la rétrocession n’étant qu’une faculté, sans incidence sur la régularité de l’expropriation, le point de départ de la période préjudicielle est, non pas la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l’assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l’autorité expropriante de restituer son bien à l’exproprié (3e Civ., 17 juillet 1997, n° 95-17.530, publié) ;

— la rétrocession, lorsqu’elle est possible, supposant le rachat par l’exproprié de son bien à sa valeur résultant de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été définitivement reconnu, cette date constitue, lorsque la rétrocession est impossible, le terme de la période préjudicielle. (3e Civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.964)

Les époux [D] soutiennent que ces principes ne trouvent à s’appliquer que dans l’hypothèse d’une expropriation régulière, ce que ne serait pas celle en objet en l’état de l’annulation définitive à la fois de la déclaration d’utilité publique et de l’arrêté de cessibilité.

En effet, aux termes des dispositions combinées des articles L. 223-2, et R.223-1 à R.223-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, tout exproprié, en cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, peut faire constater par le juge de l’expropriation que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation, à peine d’irrecevabilité de sa demande dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision définitive du juge administratif si l’exproprié a été partie à la procédure devant cette juridiction, et à compter de la réception de l’information qu’est tenue de leur dispenser l’expropriant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Après avoir constaté l’absence de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété, le juge statue sur les conséquences de son annulation. Le juge constate, par jugement, l’absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit ; si le bien exproprié n’est pas en état d’être restitué, l’action de l’exproprié se résout en dommages et intérêts.

Ces dommages et intérêts correspondent à la valeur actualisée du bien incluant, si tel est le cas, «  la plus-value acquise par ledit bien depuis la date à laquelle il a fait l’objet d’une expropriation » sous la seule déduction de l’indemnité principale perçue au moment de l’expropriation, majorée des intérêts depuis son versement (3e Civ., 17 nov. 2010, n° 09-16.797; 3e, Civ., 7 juin 2011, n° 10-21.141).

Dans un arrêt récent, où était invoquée la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, la Cour de cassation a encore rappelé que la cour d’appel avait « exactement retenu que les propriétaires des parcelles dont le transfert de propriété a été annulé et qui ne sont pas en état d’être restituées devaient être indemnisés de la perte de la plus-value correspondant à la différence existant entre la valeur de ces biens au jour de la décision constatant l’impossibilité de les restituer et le montant de l’indemnité principale de dépossession qu’ils avaient perçue, augmentée des intérêts depuis son versement’ (3e Civ., 30 juin 2016, n° 15-18.508).

Ainsi, en cas d’expropriation irrégulière, les dommages intérêts, pour équivaloir à une restitution en nature, doivent indemniser la privation de la plus-value acquise par le bien entre la dépossession irrégulière et la décision constatant l’impossibilité de restitution.

En l’espèce, les époux [D] n’ont pas produit aux débats les décisions qu’ils invoquent comme ayant annulé la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité, se contenant de se reporter à l’exposé des procédures administratives par un jugement du juge de l’expropriation du Val de Marne en date du 1er février 2016 rendue dans le cadre d’une procédure tendant à faire constater la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 21 janvier 2010 ayant prononcé le transfert de propriété de la parcelle H [Cadastre 1] au profit de la commune de [Localité 1], et ayant déclaré irrecevable cette demande pour défaut de qualité à agir des demandeurs, motif pris qu’en dépit de leur qualité de détenteurs majoritaires de parts de la SCI expropriée, celle-ci, en liquidation judiciaire, avait seule la qualité d’expropriée et qualité pour agir, exposé duquel il résulte que «  Par jugement du 15 septembre 2011, le tribunal administratif de Melun a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de l’arrêté du 27 mars 2008 (premier arrêté de cessibilité), et annulé pour excès de pouvoir l’arrêté du Préfet du Val de Marne en date du 12 août 2009 (second arrêté de cessibilité) ayant déclaré cessible au profit de la commune de [Localité 1] la parcelle cadastrée H [Cadastre 1]. Par jugement du 27 octobre 2011, le tribunal administratif de Melun a annulé l’arrêté du 3 juillet 2007, portant déclaration d’utilité publique. Par jugement du 28 mars 2013, le tribunal administratif de Melun a rejeté la tierce opposition formée par la commune de [Localité 1] tendant à voir déclarer le jugement du 15 septembre 2011 non avenu. Par arrêt en date du 13 novembre 2014, la Cour administrative d’appel a déclaré irrecevable la requête en appel formée par la commune de [Localité 1] à l’encontre du jugement du Tribunal administratif de Melun en date du 28 mars 2013.Par arrêt du 30 septembre 2015, le Conseil d’Etat a rejeté comme non admis le pourvoi formé par la commune de [Localité 1] à l’encontre de l’arrêt du 13 novembre 2014. »

Ils en déduisent que, nonobstant l’absence de décision judiciaire ayant constaté la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation, l’arrêté du 12 août 2009 déclarant cessible la parcelle cadastrée H [Cadastre 1] au profit de la commune de [Localité 1] est définitivement absent de l’ordonnancement juridique, tout comme la déclaration d’utilité publique qui a été elle-même annulée, et que la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation constitue un fait juridique qui, même s’il n’a pas fait l’objet d’une décision de constatation par le juge de l’expropriation, s’impose dans l’ordre juridique et doit être prise en compte dans toute procédure ultérieure, en particulier la présente procédure en dommages et intérêts.

Les époux [D] ne sauraient toutefois être suivis alors qu’il est jugé que l’annulation d’une déclaration d’utilité publique n’affecte pas directement la validité de l’ordonnance de transfert de propriété, ce transfert de propriété ne pouvant être remis en cause que lorsqu’un pourvoi en cassation a été introduit à l’encontre de l’ordonnance d’expropriation en application de l’article L. 223-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ou lorsque le juge de l’expropriation est saisi, dans les délais requis, sur le fondement de l’article L. 223-2 du même code aux fins de constater la perte de base de l’ordonnance et statue sur une telle demande.

Ainsi, l’annulation de l’arrêté de déclaration d’utilité publique n’entraîne pas directement l’annulation, par voie de conséquence, de la décision de transfert de propriété ni de la décision rendue en matière indemnitaire. ( 3e Civ., 19 septembre 2019, pourvoi n° 18-18.755).

Or, dans la présente espèce, il n’est pas prétendu que l’ordonnance d’expropriation aurait été frappée de pourvoi ou que le juge de l’expropriation aurait constaté, par une décision définitive, la perte de base légale de cette ordonnance, de sorte que les expropriés ne sont pas fondés à faire constater la perte de fondement juridique de la décision qui les concerne, en dehors des conditions procédurales expressément prévues par le code de l’expropriation.

Il s’ensuit que lorsque, comme en l’espèce, l’expropriation n’a pas été jugée irrégulière et que la rétrocession est impossible, le point de départ de la période préjudicielle est non pas, comme l’a retenu le tribunal, la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l’assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l’autorité expropriante de restituer son bien à l’exproprié, soit le 20 juin 2022, et que le terme de la période préjudicielle est constitué par la date à laquelle le droit de rétrocession est définitivement reconnu, soit en l’espèce à la date du présent arrêt.

L’indemnité due aux expropriés doit donc être égale à la différence de valeur des biens expropriés entre le 20 juin 2022, date de l’assignation aux fins de rétrocession, et la date du présent arrêt, date de reconnaissance de ce droit.

II ' 2 Sur l’évaluation de la plus-value acquise par le bien durant la période préjudicielle

La commune de [Localité 1] fait valoir qu’en toute hypothèse, l’indemnité compensatrice doit être fixée par rapport à des critères objectifs et reposer sur une analyse réelle du marché immobilier, ce que n’aurait pas fait le tribunal en retenant des références largement supérieures aux valeurs réellement observées. S’appuyant sur un rapport de consultation du 15 janvier 2025 et un rapport complémentaire du 2 décembre 2025, établis par Mme [O], elle soutient que le montant de l’indemnité retenue par le tribunal, uniquement déterminé sur la base des références produites par les époux [D], n’est pas justifié au regard non seulement du prix moyen relevé sur le secteur pour des maison de ville mais également de la situation et des caractéristiques de ce logement, implanté à l’entrée d’une ancienne cité industrielle non entretenue et délaissée depuis de nombreuses années, dans un ensemble en copropriété non entretenu et délabré, et sur un terrain argileux et pollué. Elle retient ainsi un prix au m2 de 10.000 € à la date de l’introduction de l’instance auquel il convient d’appliquer un abattement de 40% et non de 18,97 % tel que retenu par le tribunal, afin de tenir compte de la nature argileuse et de la pollution du sol, de la nature en copropriété du bien, et de la situation peu reluisante de l’emplacement au pied de la cité industrielle désaffectée de la Jarry, soit un prix au m2 de 6.000 € et une valeur vénale de 705.120 € (117,52 m 2 x 6.000 €). S’agissant de la valeur estimée du bien fin 2025, elle estime que la fourchette de prix s’établit entre 7.971 € et 10.666 € le m2 , corroborant la baisse du marché immobilier évoqué dans le rapport de Mme [O] des maisons individuelles en petite couronne sur la période comprise entre l’assignation et fin 2025, soit un prix moyen sur le secteur pour des maisons de ville de belle facture et situées dans un environnement correct s’établissant à 8.500 € / m2, soit après application de l’abattement de 40% afin de tenir compte des spécificités du bien, 5.100 € le m2. Elle en déduit que les époux [D] n’ont donc subi aucune perte de plus-value.

Dans l’hypothèse où la cour retiendrait la période préjudicielle invoquée par la commune de [Localité 1], les époux [D] soutiennent en premier lieu qu’il convient de prendre en considération les caractéristiques de l’immeuble telles qu’elles ont été caractérisées par le juge de l’expropriation dans le jugement fixant l’indemnité de dépossession et dans le procès-verbal de transport sur les lieux faisant corps avec le jugement, caractérisation revêtue de l’autorité de chose jugée en dernier ressort, étant rappelé que de même que les indemnités de dépossession ne doivent pas être fixées en fonction de l’usage futur du bien, les dommages et intérêts de privation de plus-value ne doivent pas davantage être fixés en raison de l’usage actuel du terrain (futur à la date de référence) et des dépenses éventuellement liées à cet usage, mais en raison de la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation, ce qui induit à la fois l’interdiction de prise en compte de l’usage futur du bien exproprié pour la fixation des indemnités et l’obligation de prise en compte de la consistance des biens à la date de référence. A cet égard, ils contestent la prise en compte d’un abattement pour «pollution » du bien objet de la rétrocession, en faisant valoir en premier lieu que s’agissant ici d’une expropriation irrégulière, le transfert de propriété est réputé n’avoir pas eu lieu, et en second lieu qu’en l’état actuel du droit des sols pollués, il n’y a de pollution qu’en considération de l’usage auquel on destine le terrain et il n’y a donc de coût de dépollution qu’en raison des nécessités induites par l’usage futur de ce terrain, lequel ne peut être pris en compte pour fixer le montant de l’indemnité de dépossession, seul l’usage effectif du bien à la date de référence important. Ils poursuivent qu’à la date de référence du 30 mars 2006, visée dans le jugement fixant les indemnités de dépossession, les biens étaient situés dans une zone de mixité urbaine incluant, activités, habitat, commerces, bureaux, équipements avec un usage effectif conforme à la destination de la zone à cette date, de sorte que la question d’une prise en compte de la pollution ne se pose que dans l’hypothèse d’un changement d’usage au sein de la zone. Or, la prise en compte de l’usage futur est prohibée. De surcroit, dans le mode de calcul correspondant à une expropriation dont la régularité ne serait pas contestée, la date de référence est la date de l’assignation en rétrocession, soit juin 2022, date à laquelle l’état objectif des lieux n’appelle pas de décote forfaitaire de 40 %, la dépollution du site ayant été réalisée. Enfin, ils relèvent que dans le cadre de la vente de la parcelle H [Cadastre 3] issue de la division de la H21, au promoteur Atome Promotion, votée par délibération du conseil municipal du 19 décembre 2024 pour un montant de 7,591 millions d’euros, la ville a commercialisé une partie de l’emprise d’utilité publique à des fins d’opération de promotion immobilière privée, à des conditions financières très lucratives ( 9.923 €/m2), sans que manifestement aucun frein imputable à la « pollution » n’intervienne dans le processus, de sorte que la valorisation publique du terrain constructible par la commune contredit donc tout discours d’inexistence de plus-value du bien exproprié, celle-ci ayant elle-même matérialisé la valeur de marché du site.

En second lieu, ils indiquent prendre acte de l’appréciation du premier juge selon laquelle il faut tenir compte de l’inclusion du bien dans une copropriété dégradée, justifiant l’application d’un abattement de 18,97 % sur la valeur moyenne unitaire au m2, et calculent en conséquence la plus-value acquise par le bien à la somme de 211.748,31 € selon la méthode promue par la commune, soit par référence à la valeur de base retenue par le premier juge et acceptée par les intimés (dernier trimestre 2021/premier trimestre 2022) :Maison : 12 958,83€ /m2 ' abattement de 18, 97 % = 10 500 €/m2, et la moyenne arithmétique de leurs termes de comparaison au premier trimestre 2026 permettant de dégager une valeur unitaire de 15 181, 40 €/m2 affectée d’un coefficient de minoration de 18, 97 % identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 12 301, 5 €/m2. Ils contestent la pertinence de certains des éléments de comparaison produits par la commune, notamment en raison de l’absence de référence de publication ne permettant pas d’assurer le respect du principe de la contradiction.

Réponse de la cour

Si la rétrocession s’analyse en une nouvelle cession consentie à l’ancien propriétaire en contrepartie de la restitution du bien contre le paiement de son prix, lequel prix doit être évalué selon l’article L.421-2 du code de l’expropriation, suivant les mêmes règles que pour l’expropriation, ces dispositions concernent uniquement la fixation du prix de rétrocession du bien, et non l’évaluation du préjudice consécutif à l’impossibilité d’obtenir la rétrocession du bien en nature. (3e Civ. 10 juillet 2025, n° 24-10.964).

Il est en effet jugé qu’à l’intérieur de la période de référence ci-dessus retenue, il appartient aux juges du fond, adoptant la méthode d’évaluation de leur choix et retenant parmi les éléments de référence qui leur sont proposés ceux qui leur apparaissent les mieux appropriés, de fixer souverainement la valeur actuelle de l’immeuble dont la rétrocession est devenue impossible (3e Civ.,24 mai 2006, n°05-70.034 ; 3e Civ., 11 janvier 2011, n° 09-17.370).

En l’espèce, le calcul de l’éventuelle plus-value acquise par le bien doit donc s’opérer par la comparaison entre la valeur des biens expropriés à la date du 20 juin 2022, date de l’assignation aux fins de voir reconnaître le droit de rétrocession des époux [D], par référence à sa consistance lors de l’expropriation et à des termes de comparaison pertinents contemporains de cette date de juin 2022,et la valeur vénale actuelle des biens déterminée à la date de reconnaissance du droit à rétrocession par la présente cour, par référence aux mêmes critères.

1°) Description, consistante et état du bien

S’agissant de la consistance et l’état du bien exproprié à l’époque de l’expropriation, il convient de se référer à la description détaillée des immeubles, locaux et biens expropriés, relatés notamment pages 3 à 10 du jugement du 7 février ayant fixé les indemnités de dépossession allouées aux époux [D] :

«  La parcelle expropriée (H21) correspond à un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1]. Elle est de forme quasi rectangulaire (en forme de petit L)'

La [Adresse 6] constitue un des axes principaux de la commune. La [Adresse 7] est plus calme et bordée en grande partie de pavillons. Le terrain comporte 7 bâtiments d’une surface utile de 15.000 m2 soumis au régime de la copropriété et numérotées de A à G.

Cet immeuble est situé au c’ur de la commune de [Localité 1] à peu de distance de la mairie, du château, des rues commerçantes, permettant une desserte rapide par le métro, le bus et les véhicules, dans une zone d’occupation mixte, d’activité et résidentielle de bonne qualité.

Selon l’état descriptif de division reçu par Maître [S], ' le 19 novembre 1996 :

Le bâtiment A est à usage commercial d’une superficie bâtie au sol hors 'uvre de 4 968 m2, édifié en retrait de 24 mètres de l’alignement de la [Adresse 7] et de 33 mètres de l’alignement de la [Adresse 6] en bordant les propriétés riveraines'

Les bâtiments C,D, E (les seuls à usage d’habitation, outre le G situé à l’opposé de la [Adresse 6]) sont accessibles par une cour privative formant le lot 93 du règlement de copropriété, cour située au [Adresse 3] permettant l’accès aux lots 91, 92 et 94 » (page5)

« Le bâtiment C est à usage d’habitation 'à l’alignement de la [Adresse 6] » (pages 4 et 6) ».

« Les consorts [D] sont propriétaires du lot n° 91 situé dans le bâtiment C côté [Adresse 3] (page 6).

Il s’agit d’une maison de ville ancienne en R+1 construite en pierre en façade sur rue et recouverte d’un crépis en bon état, ensoleillée. Le pavillon est situé à l’entrée de la copropriété au [Adresse 3].(') Ce pavillon dispose de la possibilité d’utiliser une partie de la cour pavée en façade pour le stationnement de deux véhicules. Les fenêtres en double vitrage donnent sur la cour commune. L’ensemble est en très bon état d’entretien.(page 7)

La surface habitable a retenir sera de 117,52 m2. (')

Le bien litigieux sera évalué au regard de sa consistance au moment de l’ordonnance d’expropriation et de son état au moment où le juge statue. Il s’agit donc d’un lot de copropriété, d’un pavillon ayant bénéficié de travaux d’aménagement de qualité, mitoyen à un autre pavillon modeste en l’état d’abandon, sans jardin, sans clôture, face à un autre bâtiment de même construction mais pas entretenu, situé au sein d’un ensemble immobilier à usage essentiellement industriel, commercial et artisanal, dans une copropriété en difficultés, en façade sur la [Adresse 6] bordée essentiellement d’immeubles et de locaux commerciaux.

Le bien litigieux ne pouvant dès lors être assimilé à un pavillon autonome, les termes de référence cités par les consorts [D] devront constituer une fourchette haute des valeurs comparatives. (')

Ce bien est situé dans la zone mixte à l’est de la mairie, à proximité des commerces élémentaires et des transports publics, dans une commune où la valeur du marché immobilier est en constante progression.

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, il sera retenu une valeur de 5.000 €/m2. »

2°) Valeur du bien 2022

Concernant la valeur unitaire au m2 du bien à la date de l’assignation introductive d’instance aux fins de rétrocession, il y a lieu de prendre en compte des références de mutations effectives comparables par leur nature aux caractéristiques de l’immeuble exproprié pour dégager une valeur moyenne unitaire au m2 en valeur fin 2021, l’acte introductif d’instance datant de 2022.

Les époux [D] produisent, comme en première instance, les termes de comparaison suivants :

— Référence n°1 : [Adresse 8] [Localité 1] (pièces n° 6-a à 6-c [D])

Maison de 92 m2

Vente du 25 juin 2021 Publication Volume 2021P10360

Prix de vente 1 163 462 € soit 12 646 €/m2

— Référence n°2 : [Adresse 9] [Localité 1] (pièces n° 7-a à 7-c [D])

Maison de 108 m2

Vente du 18 juin 2021 Publication Volume 2021P10364

Prix de vente 1 340 000 € soit 12 407 €/m2

— Référence n°3 :[Adresse 10] [Localité 1] (pièce n° 8-a à 8-c [D])

Maison de 130 m2

Vente du 11 juin 2021 Publication Volume 2021 P07122

Prix de vente 1 584 000 € soit 12 185 €/m2

— Référence n°4 : [Adresse 11] [Localité 1] (pièce n° 9-a à 9-c [D])

Maison de 70 m2

Vente du 3 mai 2021 Publication Volume 2021P03133

Prix de vente 756 270 € soit 10 804 €/m2

— Référence n°  : [Adresse 12] [Localité 1] (pièce n° 10-a à 10-c [D])

Maison de 95 m2

Vente du 15 avril 2021 Publication Volume 2021P03029

Prix de vente 1 534 178 € soit 16 149 €/m2

— Référence n°6 : [Adresse 13] [Localité 1] (pièce n° 11-a à 11-c [D])

Maison de 153 m2

Vente du 23 février 2021 Publication Volume 2021P01817

Prix de vente 2 075 000 € soit 13 562 €/m2

Est également invoquée à hauteur d’appel, tant par les époux [D] que par la commune de [Localité 1], une autre mutation :

— Référence n°7 : [Adresse 14] [Localité 1] ( pièce n°16 [D] et page 20 du rapport de consultation du 15 janvier 2025 pièce n°31 Commune)

Maison de 109 m2 ainsi que cela résulte de la fiche de la base PATRIM (pièce n° 16 [D]) et non de 150 m2 comme indiqué par la commune, la surface de 145 m2 correspondant à la superficie du jardin.

Vente du 11 août 2021 Publication Volume 2021 P14615,

Prix de vente 1 630 000 € soit 14 954, 13 €/m2

Cette maison borde le bâtiment principal A sur toute la façade Est.

S’agissant des six premières références, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que « les époux [D] produisent 6 termes de comparaison correspondant à des mutations intervenues en2021et portant sur des maisons de ville situées à proximité immédiate du bien exproprié. Ils versent pour chaque référence, I’acte de vente accompagné de Ia fiche de la base DVF et de la fiche de la base PATRIM.

Les termes de comparaison étant correctement référencés, contemporains de la date de l’assignation et situés à proximité du bien exproprié, ils seront tous retenus, étant entendu qu’ils constituent de la même manière que les termes de comparaison qui avaient servi de base de calcul pour la fixation de l’indemnité de dépossession, la fourchette haute des valeurs comparatives puisqu’il s’agit de pavillons autonomes et non de pavillons mitoyens inclus dans un ensemble immobilier en copropriété et à usage essentiellement industriel, commercial et artisanal.

La superficie des biens faisant l’objet de ces références ne figure pas dans les actes de vente, de sorte qu’il convient de se référer aux autres pièces versées aux débats par les époux [D]. Les fiches de la base DVF et de la base PATRIM font toutes état de la surface utile du bien. Or, il ne saurait être effectué, pour déterminer la valeur d’un bien, un calcul fondé sur une multiplication d’un prix au m2 en surface utile par une surface exprimée en SDPHO sans avoir procédé à une visite des lieux ou s’être appuyé sur un mesurage détaillé. Par conséquent, les surfaces utiles mentionnées dans les pièces versées aux débats par les époux [D] seront retenues pour le calcul de la valeur unitaire moyenne ».

A cette motivation que la cour adopte, il convient d’ajouter que la base DVF, Demande de valeurs foncières, est une base de données de la Direction Générale des Finances Publiques contenant les mutations à titre onéreux réalisées les 5 dernières années, issues de la publicité foncière via les actes notariés et croisées avec les informations cadastrales mises à jour avec les déclarations de nature fiscale, et la base PATRIM a la même source mais plutôt dédiée aux particuliers, la valeur au m2 figurant dans ces fiches étant donc issue des informations déclaratives fiscales et des informations propres au cadastre.

La commune de [Localité 1], qui n’avait produit en première instance aucun élément de comparaison, produit à hauteur d’appel un rapport de consultation établi par Mme [L] [O], expert judiciaire près la cour d’appel de Paris, dont les époux [D] ont pu discuter de la pertinence dans le cadre de l’appel, faisant état de cinq autres termes de comparaison tous extraits de la base BIENS des notaires de Paris, qu’il convient d’examiner.

— Référence n°7 : [Adresse 15] [Localité 1] (page 18 pièce n°31 Commune)

Maison de ville sur deux niveaux 113 m 2 – un garage- Terrain : 76m 2 ,

Vente du 19-02-2021 Référence de publication : 2021P1639

Prix de vente 1.020.000 € soit 9.026 € le m2

— Référence n°8 : [Adresse 16] [Localité 1] (page 18 pièce n°31 Commue)

Maison de ville sur deux niveaux : 89 m 2 – terrain : 379 m 2 – garage- jardin

Vente du 29-07-2021 Référence de publication : 2021P12428

840.000 € soit 9.438 € le m 2

Les époux [D] soutiennent que cette référence ne peut être retenue aux motifs qu’elle porte sur un bien très sensiblement plus petit (89 m2) que le leur (117, 52 m2) et n’est donc pas comparable. Toutefois, leurs propres référence n°1, 4 et 5 sont également inférieures à 100 m2, la n°4 ayant une surface utile de 70 m2, bien inférieure.

Ils objectent également que le prix de vente peu élevé ne reflète pas la réalité du marché, la vente ayant eu lieu à la suite de l’exercice d’un droit de préemption de la commune de [Localité 1]. Toutefois, le droit de préemption d’une commune se fait en principe aux clauses et conditions de la vente projetée.

Cette référence sera en conséquence retenue.

— Référence n°9 : [Adresse 17] [Localité 1] (page 19 pièce n°31 Commune)

Maison de ville sur deux niveaux: 118 m 2 – terrain : 279 m 2 – garage

Vente du 30-07-2021

1.150.000 € soit 9.745 € le m2

Se fondant sur un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 19 septembre 2024( n°23-19.783), les époux [D] sollicitent que cette référence soit écartée au motif que le numéro de publication n’est pas publié.

Il résulte effectivement de l’arrêt susvisé que « Les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence. Le moyen, qui postule que ne peut être pris en compte, sauf à méconnaître le principe de la contradiction, un terme de comparaison comportant ses références de publication, s’il n’est accompagné de la production de l’acte de vente correspondant, n’est donc pas fondé ».

Aux termes de l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales en vigueur du 08 juin 2019 au 19 juin 2025, «  pour l’application de l’article L. 112 A, l’administration fiscale met gratuitement à disposition du public les informations mentionnées ci-après relatives aux ventes, adjudications, expropriations et aux échanges de biens immobiliers publiés au fichier immobilier au cours des cinq dernières années, issues des traitements informatisés relatifs à la publicité foncière et à la documentation littérale du cadastre.

Pour chaque mutation, les éléments d’information mis à disposition sont les suivants :

a) Date et nature de la mutation ;

b) Prix ;

c) Adresse : numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé de la commune ;

d) Références cadastrales : code de la commune et du département, préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens, le numéro de volume ainsi que, si le bien objet de la mutation fait partie d’une copropriété, le nombre de lots et le numéro de lot dans la limite de cinq lots par mutation ;

e) Descriptif du bien dès lors qu’il a été déclaré à l’administration : surface ' Carrez ' telle que définie par l’ article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, surface réelle au sens de l’ article 324 M de l’annexe III du code général des impôts , code type de local, type de local, nombre de pièces principales, surface du terrain, et, pour les terrains non bâtis, nature de culture et nature de culture spéciale. »

Les informations figurant sur la base BIENS produite par la Commune, et notamment le numéro cadastral du bien vendu, permettent par rapprochement avec les mentions figurant dans les fiches DVF de vérifier l’exactitude des renseignements consignés dans la fiche de la base BIENS, de sorte que cette référence peut être retenue.

— Référence 10 : [Adresse 18] [Localité 1] (page 19 pièce n°31 Commune)

Maison de ville sur deux niveaux : 133 m2 – terrain : 170 m 2- jardin-

Vente du 01-04-2021 : Référence de publication : 2021P2541

Prix de vente 1.364.700 € soit 10.260 € le m2

— Référence n°11 : [Adresse 14] à [Localité 1] identique à la référence n°7 des époux [D]

— Référence 12 : [Adresse 19] [Localité 1] page 20 pièce n°31 Commune)

Maison de ville sur trois niveaux : 114 m2 – terrain : 176 m 2

Vente du 29/01/2021 : Référence de publication : 2021P1196

1.257.050 € soit 11.026 € le m 2

A l’exception de la référence n°11 déjà prise en compte puisque identique à la référence n°7 des époux [D], ces termes de comparaison correctement référencés, contemporains de la date de l’assignation et situés à proximité du bien exproprié, seront également retenus, étant entendu que là encore, ils doivent être considérés comme constituant une fourchette haute des valeurs comparatives puisqu’il s’agit de pavillons autonomes ou de maisons de ville situés dans des environnements corrects et non de pavillons mitoyens inclus dans un ensemble immobilier en copropriété dégradé.

La valeur unitaire moyenne des onze termes de comparaison ainsi retenus est égale à 11.571,25 € / m2.

3°) Sur l’application d’un abattement pour pollution

La commune de [Localité 1] ne peut être suivie dans son argumentation tendant à voir appliquer une abattement de 40 % afin de tenir compte de la pollution du site, dès lors que si les rapports produits par la commune confirment que le terrain était historiquement pollué du fait d’anciennes installations classées industrielles, ils indiquent également qu’après l’arrêt des activités industrielles (dernière installation classée fermée en 2006, déchets évacués en 2009), des travaux de dépollution ont été entrepris à l’été 2021 avant la construction du lycée (1,5 mètre de terre polluée a été excavé sur la zone bâtie pour créer un sous-sol semi-enterré, que les inspections de 2023-2024 font état de pollutions résiduelles aux solvants chlorés dans les gaz du sol, découvertes lors d’analyses complémentaires en 2023 après la dépollution initiale sous certaines zones (parking, patios du lycée, limite ouest du gymnase), qu’une analyse de risque sanitaire conduite fin 2023 a toutefois conclu que « le niveau de risque est au moins 3 fois inférieur au seuil de référence et que la qualité du sous-sol est compatible avec les usages projetés » (lycée et gymnase), que sur cette base, l’Agence régionale de santé a rendu un avis sanitaire favorable en vue de l’ouverture de l’établissement scolaire, sous réserve de mesures de gestion (système de pompage des gaz, surveillance de la qualité de l’air, etc.), de sorte que la dépollution effectuée en 2021 a significativement réduit la charge polluante sur la zone bâtie du lycée, étant observé que la pollution résiduelle identifiée en 2023 l’a été principalement en vue d’un usage scolaire, très contraignant, nécessitant de simples mesures de gestion.

De surcroît, il importe de souligner que la question de la pollution éventuelle du terrain de la Cité industrielle n’avait jamais été mise en en avant par l’autorité expropriante, aussi bien lors de la procédure d’utilité publique que lors de la procédure de fixation des indemnités, de sorte que seule la consistance des biens telle que consignée par le juge de l’expropriation, exempte de pollution, doit être prise en compte, étant au surplus relevé que la date de référence étant la date de l’assignation en rétrocession, soit juin 2022, l’état objectif des lieux ne saurait entraîner une décote forfaitaire de 40 %, la dépollution du site ayant été réalisée.

Enfin, il convient de rappeler que l’ancienne parcelle H n°[Cadastre 1] d’environ 8 000 m² a été divisée en trois parcelles distinctes dont une correspondant à un terrain constructible situé [Adresse 20], revendue à la société Atome Promotion pour l’édification d’un programme de logements, ladite vente votée par délibération du conseil municipal du 19 décembre 2024 pour un montant de 7,591 millions d’euros, soit pour une surface de terrain nu de 765 m2 d’emprise au sol, un prix de 9.923 €/m2, de sorte que la valorisation par la Commune elle-même du terrain constructible contredit la nécessité d’appliquer un tel abattement, celle-ci ayant elle-même matérialisé la valeur de marché du site.

Dès lors, afin de tenir compte uniquement de la différence de consistance du bien ayant appartenu aux époux [D] par rapport aux termes de comparaison fournis tenant uniquement au fait qu’il s’agit de pavillons autonomes et non de pavillons mitoyens inclus dans un ensemble immobilier en copropriété, il convient d’appliquer un abattement de 18,97 % comme retenu par le tribunal et admis par les époux [D], de sorte que la valeur unitaire de référence au jour de l’acte introductif d’instance doit être fixé à 9.376,32 €.

4°) Valeur du bien 2026

Pour établir la valeur unitaire au m2 du bien à la date de la présente décision reconnaissant le droit à rétrocession, il y a lieu de prendre en compte les références de mutations effectives comparables par leur nature aux caractéristiques de l’immeuble exproprié pour dégager une valeur moyenne unitaire au m2 en valeur fin 2025, comme proposé par les parties.

Les époux [D] produisent cinq éléments de comparaison, issus d’une extraction de la base BIENS, ainsi que pour quatre d’entre eux, les actes de vente publiés à la publicité foncière.

— Référence n° 1 2025 : [Adresse 21] à [Localité 1] (pièce n°27)

Vente du 19 juin 2025 Maison de ville Superficie 90 m2

Publication Volume 2025 P 14576

Prix de vente 1 280 000 € hors droits soit 14.222 €/m2

— Référence n° 2 2025 : [Adresse 22] à [Localité 1] (pièce n°28)

Vente du 14 octobre 2024 Maison de ville Superficie 130m2

Publication Volume 2024 P 24934

Prix de vente 1 790 000 € hors droits soit 13 769 €/m2

— Référence n°3 2025 : [Adresse 23] à [Localité 1] (pièce n°29)

Vente du 31 mai 2025 Superficie 130 m2

Publication Volume 2024 P 11817

Prix de vente 1 986 419 € hors droits soit 15.280 €/m2

— Référence n° 4 2025 : [Adresse 24] à [Localité 1] (pièce n°30)

Vente du 5 juillet 2024 Superficie 95 m2

Publication Volume 2024 P 15 450

Prix de vente 1 438 000 € hors droits soit 15.136 €/m2

— Référence n° 5 2025 : [Adresse 25] à [Localité 1] (pièce n°31)

Vente du 18 juin 2025 Référence de publication en attente

Superficie 80 m2

Prix de vente 1.400 000 € hors droits soit 17.500 €/m2

La commune de [Localité 1] produit les termes de comparaison suivants :

— Référence n°6 2025 : [Adresse 26] ' [Localité 1]

Maison de ville, en meulières, sur trois niveaux, 180 m2 ' terrain 177 m2 (sur DVF 168 M2)

N° d’ordre : 65 – Référence de publication : 2025P15975

Vente du 05/06/2025 : 1.505.000 € soit 8.958,33 €/m2

— Référence n°7 2025: [Adresse 27] ' [Localité 1]

Maison de ville sur trois niveaux : 5 pièces, 107 m2- terrain : 90 m2-

N° d’ordre : 66 – Référence de publication : 2025P23469

Vente du 05/09/2025 : 916.360 € soit 8.564 €/m2

— Référence n° 8 2025: [Adresse 28] :

Maison de ville sur deux niveaux 103 m 2 – terrain de 108 m 2

N° d’ordre : 59 – Référence de publication : 2025P3324

Vente du 04/02/2025 : 1.083.000 € soit : 10.515 €/m2 .

— Référence n°9 2025: identique à la référence n°1 2025 des époux [D]

La valeur unitaire moyenne des neuf termes de comparaison ainsi retenus est égale à 12.993,04 €/m2, à laquelle il convient d’appliquer le même abattement de 18,97%, soit une valeur de 10.528,26 €/m2.

Par conséquent, la perte de plus-value des époux [D] doit être évaluée à 117,25 m2 x (10.528,26 € -9.376,32 €) = 135.375,98 € .

Le jugement doit donc être infirmé, et la commune de [Localité 1] condamnée à payer aux époux [D] la somme de 135.375,98 € au titre de la privation de Ia plus-value acquise par le bien exproprié depuis l’assignation en rétrocession, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juin 2022.

III ' Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la commune de [Localité 1]

Le jugement qui a débouté la commune de cette demande, motif pris de ce qu’il avait été fait droit au moins partiellement à la demande des époux [D], ne peut qu’être confirmé pour les mêmes motifs.

IV ' sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 1], partie perdante, doit être condamné es aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [D] la somme supplémentaire demandée de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 12 mars 2024, sauf en ce qu’il a débouté M. [A] [D] et Mme [C] [U] épouse [D] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance, débouté la commune de [Localité 1] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, et condamné la commune de [Localité 1] aux dépens et à payer aux époux [D] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à M. [A] [D] et Mme [C] [U] épouse [D] la somme de 135.375,98 € au titre de la privation de Ia plus-value acquise depuis l’assignation aux fins de rétrocession du 20 juin 2022, par le bien exproprié, soit le lot de copropriété n° 91 situé [Adresse 3] à [Localité 1], au sein de l’ensemble immobilier dénommé «  Cité industrielle de [Localité 1] » sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1] dont la rétrocession est impossible, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juin 2022 ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE la commune de [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à M. [A] [D] et Mme [C] [U] épouse [D] la somme supplémentaire de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,