Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

(n° 189 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/15427 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CL67G

Décision déférée à la cour : ordonnance du 08 août 2025 – président du TJ de [Localité 1] – RG n° 25/00072

APPELANT

M. [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Emmanuel Nommick, avocat au barreau de Paris, toque : C1647

INTIMÉES

S.A.S. [Adresse 2], anciennement dénommé [Adresse 3] , RCS de [Localité 1] n°981613920, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

S.A.S. HAMEAU D'[Localité 4], anciennement dénommé Sopraviva, RCS de [Localité 5] n°910183474,prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentées par M^e Philippe Julien de la SELEURL PJU conseil, avocat au barreau de Paris, toque : U0001

PARTIE INTERVENANTE

Madame [C] [K], intervenante volontaire

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Emmanuel Nommick, avocat au barreau de Paris, toque : C1647

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 mai 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé passé le 26 juin 2003, M. [K] a donné à bail à la société [Adresse 7], aux droits de laquelle est venue la société Sopraviva, puis depuis le 1er janvier 2025, la société [Adresse 2], les lots n°132 et 145 (deux studios) à usage d’établissement médico-social de type EPAD sis [Adresse 8].

Le bail a été conclu pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2003 jusqu’au 30 juin 2015. Le bail a depuis été tacitement prorogé.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 décembre 2023, et défaut de congé de la part du bailleur, la société Sopraviva a adressé une demande de renouvellement du bail actuel, sollicitant que le montant du loyer soit désormais fixé à un montant annuel de 3 917,66 euros HT/HC à compter du renouvellement, soit à partir du 1er janvier 2024, et pour une durée de 9 années.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 janvier 2025, le bailleur a notifié au preneur qu’il acceptait le principe du renouvellement du bail mais s’opposait à la proposition de loyer formulée. Le loyer annuel actualisé à échéance du bail s’établissant à 12 600,28 euros HT/HC.

Saisi par M. [K] par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2025, par ordonnance contradictoire rendue le 8 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a :

ordonné la jonction de la cause inscrite sous le n° RG 25/00072 du rôle avec celle inscrite sous le n° RG 25/00224, l’affaire étant désormais appelée sous le seul n° RG 25/00072 ;

déclaré recevable l’intervention forcée de la société [Adresse 2] ;

mis hors de cause la société [Adresse 3] et la société Royan Gestion ;

dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de provision formulée par M. [K];

dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande tenant à la reprise du paiement régulier des loyers formulée par M. [K] ;

condamné M. [K] à verser à la société [Adresse 3] et la société Royan Gestion la somme de 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

condamné M. [K] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 9 septembre 2025, M. [K] a interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [K] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance du 8 août 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu’elle :

— met hors de cause la société [Adresse 3] (ex Sopraviva) ;

— dit n’y avoir lieu à référé quant à sa demande de provision ;

— dit n’y avoir lieu à référé quant à sa demande tenant à la reprise du paiement régulier des loyers ;

— l’a condamné à verser à la société [Adresse 3] 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamné aux dépens.

statuant à nouveau :

débouter la société Hameau d'[Localité 4] (ex Sopraviva) et la société [Adresse 2] de leurs fins ;

condamner à titre provisionnel, et solidairement, la société [Adresse 3] et la société La Ferme du Marais à lui verser 11 672,89 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes impayés au 31 mars 2025 (sauf à parfaire), avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 3 mai 2024 ;

enjoindre à la société Sopraviva (devenue la société [Adresse 3]) et à la société [Adresse 2], in solidum, de reprendre le paiement régulier des loyers, charges, taxes et impôts conformément aux stipulations du bail en prorogation tacite du 26 juin 2003, soit un loyer annuel hors charges et taxes de 12 600,28 euros, payable d’avance en début de chaque trimestre, en son dernier état ; sous astreinte de 100 euros par jour de retard et jusqu’à parfaite exécution;

condamner in solidum la société Sopraviva (devenue la société [Adresse 3]) et à la société [Adresse 2] à lui verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, les sociétés [Adresse 3] et La Ferme du Marais demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance du 8 août 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de M. [K] dirigées contre elles;

et subsidiairement, si les demandes formées contre elles étaient par extraordinaire déclarées recevables :

confirmer l’ordonnance rendue le 8 août 2025 par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu’elle :

— a mis hors de cause la société Hameau d'[Localité 4] ;

— a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande tenant à la reprise du paiement régulier des loyers formulée par M. [K] ;

— a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de provision formulée par M. [K] ;

— a condamné M. [K] à verser à la société [Adresse 3] 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a condamné M. [K] aux dépens ;

y faisant droit et statuant à nouveau :

à titre principal :

déclarer irrecevables les demandes formées par M. [K] à leur encontre, faute de qualité à agir de ce dernier n’étant pas usufruitier du bien ;

à titre subsidiaire :

déclarer irrecevables les demandes dirigées contre la société [Adresse 3] en raison de l’apport partiel d’actif du 28 novembre 2024 ;

dire n’y avoir lieu à référé ;

débouter M. [K] de sa demande de leur condamnation à titre provisionnel à lui régler la somme de 11 672,89 euros TTC ;

débouter M. [K] de sa demande de condamnation sous astreinte du preneur à régler un loyer annuel à hauteur de 12 600,28 euros, sous astreinte, cette demande soulevant une contestation sérieuse ;

en tout état de cause :

condamner M. [K] à verser aux intimées la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2026.

Le 5 mai 2026, soit postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture, le greffe de la cour a été destinataire de la constitution de Mme [C] [K] en qualité d’intervenante volontaire et de ses conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les conclusions en intervention volontaire de Mme [C] [K] sont déclarées irrecevables comme étant parvenues au greffe postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture dont il n’est pas demandé la révocation.

Sur la recevabilité de M. [K] en sa qualité de bailleur

Les intimées demandent de déclarer irrecevables les demandes formées par M. [K] à leur encontre, faute de qualité à agir de ce dernier en raison d’un démembrement de la propropriété sur le bien litigieux.

M. [K] ne développe aucune argumentation en défense de ce moyen d’irrecevabilité soulevé.

Sur ce,

Selon l’article 31 du code de procédure civile : ' l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Selon l’article 32 du même code : 'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

Selon l’article 122 du même code : 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt (…)'.

Les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause conformément à l’article 123 du code de procédure civile, et même pour la première fois en cause d’appel.

Le droit d’agir s’apprécie au moment de la délivrance de l’assignation.

Il est constant que si sur le bail, M. [K] apparaît en qualité de bailleur, il ressort de l’avis de taxe foncière 2025 avec une date limite de paiement en octotobre 2025, que seule Mme [C] [K] est usufruitière (cf. pièce 10 de l’intimée).

Selon l’acte introductif d’instance délivré le 27 janvier 2025, M. [K] demandait au juge des référés de :

'- Condamner à titre provisionnel, et in solidum, la SAS SOPRAVIVA et la SAS [Adresse 3] à verser à Monsieur [R] [K] € 9 204,71 TTC au titre des loyers, charges et taxes impayés au 31/12/2024, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 03 mai 2024 ;

— Enjoindre à la SAS SOPRAVIVA et à la SAS [Adresse 3], in solidum :

— de reprendre le paiement régulier des loyers, charges, taxes et impôts conformément aux stipulations du bail en prorogation tacite du 26 juin 2003, soit un loyer annuel hors charges et taxes de € 12.600,28, payable d’avance en début de chaque trimestre, en son dernier état ;

— de lui communiquer sans délai tous documents, authentiques ou sous seing privé, relatifs à la cession opérée entre elles sous astreinte de € 100 par jour de retard et jusqu’à parfaite exécution ;

— Condamner in solidum la SAS SOPRAVIVA et la SAS [Adresse 3] à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. »

Au regard de ses demandes, notamment celle tendant à la condamnation des parties défenderesses à lui 'communiquer sans délai tous documents, authentiques ou sous seing privé, relatifs à la cession opérée entre elles sous astreinte', M. [K] en sa qualité de bailleur ne peut être déclaré irrecevable à agir faute de qualité.

En revanche, selon l’article 582 du code civil : 'l’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit'.

Selon l’article 584 du même code : 'les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.

Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils'.

Selon l’article 586 du même code : 'les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s’applique aux prix des baux à ferme comme aux loyers des maisons et autres fruits civils'.

Concernant la dette locative, doit s’appliquer l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile selon lequel : 'dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, (le juge des contentieux de la protection) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Or aux termes des articles pré-cités, seul celui qui bénéficie de l’usufruit peut réclamer des loyers, seuls les usufruitiers étant habilités à percevoir les fruits de la location, de sorte qu’une contestation sérieuse peut être retenue par la cour sur le bien fondé des demandes formées par M. [W] visant à obtenir la condamnation du preneur au paiement des loyers.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle :

— a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande tenant à la reprise du paiement régulier des loyers formulée par M. [K] ;

— a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de provision formulée par M. [K].

Sur la mise hors de cause de la société [Adresse 9]

Le juge des référés initialement saisi a mis hors de cause la société Hameau d'[Localité 4] et la société Royan Gestion.

Cependant la cour en appel du juge des référés ne peut examiner cette prétention que dans la limite de ses pouvoirs, notamment en fonction de la qualité d’usufruitière de Mme [C] [K], de sorte qu’au regard des explications qui précèdent, il sera également dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de mise hors de cause de la société [Adresse 10] d'[Localité 8]. L’ordonnance attaquée sera réformée en ce sens.

Partie perdante, M. [K] supportera la charge des dépens et ne peut bénéficier de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera condamné à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les conclusions en intervention volontaire de Mme [C] [K],

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a mis hors de cause la société [Adresse 11][Localité 4],

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de la société [Adresse 12][Localité 4],

Condamne M. [K] aux dépens d’appel,

Condamne M. [K] à payer une somme globale de 2 000 euros aux sociétés [Adresse 13] et [Adresse 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT