Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14253 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEY3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2023 -Tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES – RG n° 22/01478

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires, [Adresse 1], [Localité 1], [Adresse 2] représenté par son syndic, la société coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA, immatriculée au RCS d,'[Localité 2] sous le numéro B 882 761 19

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Représenté par M^e Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉS

Monsieur, [T], [V]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 4]

Défaillante

L’assignation a été régulièrement délivrée à tiers présent à domicile le 16 novembre 2023,

Madame, [X], [V]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 4]

Défaillante

L’assignation a été régulièrement délivrée à personne physique le 16 novembre 2023,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. et Mme, [V] sont propriétaires des lots indivis n°12, 82, 83, 84, au sein de la copropriété, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par assignation en date du 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à Grigny, représenté par son syndic la société d’intérêt collectif Coopexia, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux 'ns de les voir notamment condamner, solidairement, au paiement des charges de copropriété arrêtées au 7 juin 2022 et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal, outre diverses sommes.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. et Mme, [V] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 5] la somme de 11 532,14 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 7 juin 2022, sur la période du 1er juillet 2019 provision du 1er juillet 2019 (prov. DAAT STE AG 06/1) au 24 mai 2022 (cheq., [Localité 6]) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2020 sur la somme de 2 479,18 euros et à compter du 31 janvier 2022 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires, [Adresse 7], [Adresse 8] située, [Adresse 6] à, [Localité 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme, [V] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 9] à, [Localité 5] la somme de 147 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamné in solidum M. et Mme, [V] à payer la somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires, [Adresse 9] à, [Localité 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme, [V] aux dépens,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 9 août 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 3 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, [Adresse 7], [Adresse 10] à, [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis et 1240 du code civil et des dispositions de la loi ENL du 13 juillet 2006 et de la loi SRU du 13 décembre 2000, à :

— le juger recevable et bien fondée en son appel,

en conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a :

' débouté de sa demande de condamnation de M. et Mme, [V] au titre des charges de copropriétés du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus,

' débouté de sa demande de condamnation de M. et Mme, [V] au paiement de la somme de 342,68 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' débouté de sa demande de dommages et intérêts,

en conséquence et statuant à nouveau,

— condamner M. et Mme, [V] à lui payer les sommes suivantes :

' 6 421,21 euros au titre du solde des charges de copropriété du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus,

' 342,68 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' 3 000 euros à titre de dommages et intérêts par application de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner solidairement M. et Mme, [V] à lui verser la somme de 1 445 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 5], à la requête de ce dernier, délivrées à M., [V], le 16 novembre 2023, par remises à personne ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 5], à la requête de ce dernier, délivrées à Mme, [V], le 16 novembre 2023, par remises à M., [V], son mari, qui a certifié le domicile et a accepté de recevoir l’enveloppe contenant copie de l’acte, et par remises à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires conteste la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de condamnation des intimés au paiement de la somme de 6 421,21 euros au titre des charges de copropriété, pour la période du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus, et produit devant la cour, pour justifier sa demande, les appels de fonds pour cette période, non versés devant le premier juge.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En vertu de l’article 1342-10 du code civil le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires de M. et Mme, [V],

— un décompte des sommes dues pour la période du 31 décembre 2018 au 7 juin 2022 inclus, avec reprise de solde au débit pour la période antérieure au 31 décembre 2018 d’un montant total de 6 421,21 euros,

— le grand livre de compte pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juillet 2019 avec une reprise de soldes au débit pour la période antérieure au 1er janvier 2018 d’un montant de 2 520,82 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2014, 4 juin 2015, 27 septembre 2016, 21 juin 201716 octobre 2018 et 15 décembre 2020 approuvant les exercices 2017 à 2019,

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019,

— les régularisations de charges des exercices 2014 à 2019.

Sur la créance de charges du syndicat des copropriétaires du 3è trimestre 2014 au 1er janvier 2018 :

En premier lieu, il n’apparaît pas que le tribunal judiciaire avait été saisi d’une demande en paiement de charges pour une période antérieure au 1er janvier 2018.

Les décompte de charges et extrait du grand livre produits ne portent pas sur la période considérée de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le caractère certain de la créance du syndicat, la cour n’étant pas en mesure de vérifier l’existence d’éventuels versements par les époux, [V] et des conditions de leur imputabilité et partant de justifier la reprise de solde figurant au grand livre à la date du 1er janvier 2018 à hauteur de 2 520,82 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté en tant que sa demande de paiement porte sur la période du 3è trimestre 2014 – 1er janvier 2018 ;

Sur les appels de charges du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019 :

Sur les appels de charges de copropriété

Les montants dus au titre des charges de copropriété s’élèvent à :

—  1 644,85 euros au débit pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, déduction faite de la reprise de solde antérieure (465,03 + 24,68 + 465,05 + 465,07 + 465,14 ' 240,12),

—  1 973,74 euros au débit pour les appels des 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2019 (986,86 + 986,88).

M. et Mme, [V] sont donc débiteurs de la somme de 3 618,59 euros (1 644,85 + 1 973,74) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les appels de travaux

La reprise de solde de 158,98 euros portée au crédit sur le décompte produit et bien inscrite sur le grand livre de compte versé au débat et est donc justifiée.

Les montants dus au titre des appels de travaux s’élèvent à :

—  158,98 euros au crédit pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018,

—  294,32 euros au débit pour les appels de travaux des 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2019 ([72,37 x 2] + [38,60 x 2] + [36,19 x 2]).

M. et Mme, [V] sont donc débiteurs de la somme de 135,34 euros (294,32 ' 158,98) au titre des appels de travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les appels d’avance de travaux

Il ressort du grand livre de compte que les montants dus au titre des appels de fonds de travaux s’élèvent à :

—  74,05 euros au débit pour la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2018 ([24,68 x 2] + 24,69),

—  401,07 euros au débit pour les appels de travaux des 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2019 (350,52 + 50,55).

M. et Mme, [V] sont donc débiteurs de la somme de 475,12 euros (74,05 + 401,07) au titre des appels de fonds de travaux pour la période du 1er avril 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

En conséquence, c’est à tort que le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges et provisions dues du 1er janvier 2018 au 2è trimestre 2019 inclus.

Le jugement sera infirmé sur ce point et M. et Mme, [V] seront condamnés à ce titre à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 229,05 euros au titre des charges et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires allègue que les frais de recouvrement à hauteur de 342,68 euros représentant des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées doivent donc être supportés par les débiteurs en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des lois SRU du 13 décembre 2000 et ENL du 13 juillet 2006.

Le syndicat des copropriétaires précise avoir justifié l’ensemble des frais engagés et que ces derniers sont facturés conformément au contrat de syndic.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception envoyée le 25 mars 2020 (accusé de réception indiquant « Pli avisé et non réclamé » du 30 mars 2020 produit),

— la relance après mise en demeure du 29 juin 2020,

— la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception envoyée le 29 mars 2021 (accusé de réception indiquant « Pli avisé et non réclamé » du 1er avril 2021 produit),

— une facture de gestion d’un montant de 186 euros au titre de frais de remise de dossier à avocat,

— les contrats de syndic.

Après examen du grand livre de compte et du décompte pour la période du 1er janvier 2018 au 7 juin 2022 inclus, 2ème trimestre 2022 inclus, doivent être exclus au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les sommes de 14,48 euros et 186 euros facturées respectivement les 1er avril et 25 octobre 2021, ces dernières relevant des frais entrants dans la gestion courante de tous syndics.

En revanche, sont seuls justifiés au titre des frais de recouvrement nécessaires les frais de recouvrement relatifs aux mises en demeure des 25 mars 2020 et 23 mars 2021 d’un montant respectif de 37,20 euros et 45 euros, le syndicat des copropriétaires ayant produit les courriers et leurs accusés de réception, ainsi que la relance du 29 juin 2020 postérieure à une mise en demeure, d’un montant de 60 euros, soit la somme globale de 142, 20.

Si c’est à tort que le premier juge a condamné les intimés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 147 euros, l’effet dévolutif de l’appel qui interdit d’aggraver le sort de l’appelant, sur son seul appel et en l’absence d’appel incident des intimés, conduit la cour à confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’attitude de M. et Mme, [V], qui ne paient pas leurs charges depuis plusieurs années, sans proposition de règlements échelonnés de leur dette, le met en péril et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des charges impayées.

L’article 1231-6 alinéa 3 code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés de M. et Mme, [V] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, malgré quelques paiements sporadiques, sans justifier de leur situation et sans proposition de règlement échelonné de leurs charges, caractérisent leur mauvaise foi et sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le jugement sera infirmé et M. et Mme, [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de paiement des charges de copropriété.

Sur les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. et Mme, [V], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 1 445 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel en ces dispositions ayant :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], [Adresse 8] sise, [Adresse 6], [Localité 4] de sa demande en paiement de charges du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2è trimestre inclus,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], [Adresse 8] sise, [Adresse 6], [Localité 4] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 5] de sa demande condamnation de M. et Mme, [V] au paiement de charges arrêtées au 1er janvier 2018 ;

Condamne M. et Mme, [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], [Adresse 8] située, [Adresse 6] à, [Localité 5] la somme de 4 229,05 euros au titre des charges de copropriété et provisions pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus,

Dit que cette somme produira intérêt à taux légal à compter du 31 janvier 2022 ;

Condamne M. et Mme, [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], [Adresse 8] située, [Adresse 6] à, [Localité 5] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. et Mme, [V] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. et Mme, [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 5] la somme supplémentaire de 1 445 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,