RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/22038 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6QGQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2018-Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG n° 15/11107

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic, le Cabinet G. IMMO, SARL immatriculée au RCS PARIS sous le n° 481 581 650, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Michael HADDAD et plaidant par M^e Marine DRABER substituant M^e Michaël HADDAD – SELARL HADDAD & LAGACHE – avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

INTIMÉES

Madame [P] [L] épouse [K], née le 28 juin 1965 à [Localité 3] (Canada)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Hélène WILLIAMS, avocat au barreau de PARIS, toque : R0288

Madame [G] [D] née le 15 Mai 1942 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466

Société AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0435

Ayant pour avocat plaidant : M^e Didier FENEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0536

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 11mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

L’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’un immeuble mixte à usage d’habitation et de commerce, formé de la réunion de deux immeubles contigus, composé de 21 lots répartis entre 12 copropriétaires.

Historiquement, cet immeuble a été géré par des syndics bénévoles (Mme [D] en 2006 puis son fils, M. [Z], en 2013).

Ce n’est qu’à la suite de la nomination de Maitre [U] en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris du 5 avril 2016 que le cabinet Aedes Patrimoine a été désigné en qualité de syndic de la copropriété par l’assemblée générale de copropriétaires réunie le 4 octobre 2016.

Mme [L] est propriétaire d’un appartement de trois pièces en duplex situé sur la totalité du premier étage de l’immeuble sur cour.

Ce bien a fait l’objet d’une proposition d’achat le 24 novembre 2012.

Mme [D] est propriétaire d’un studio au rez-de-chaussée du même immeuble et en partie situé sous l’appartement de Mme [L].

Par courrier du 5 novembre 2012, Mme [D], alors syndic bénévole, a déclaré au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] avoir subi l’effondrement d’une partie du plancher haut de son studio le 25 octobre 2012.

Bien que n’ayant relevé aucun dommage apparent dans son propre appartement, Mme [L], propriétaire de l’appartement situé au-dessus, a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société anonyme AXA France IARD.

De son côté, Mme [D] a fait de même auprès de son assureur, la société MACIF, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] (par Mme [D] en qualité de syndic bénévole) a procédé de la même manière auprès de son propre assureur, qui se trouve également être la société AXA France IARD.

Aucune expertise amiable n’ayant pu être diligentée, les assureurs considérant leurs garanties non mobilisables, Mme [L] a sollicité, en référé, une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 12 avril 2013, rectifiée le 31 mai 2013, M. [M] a été nommé en qualité d’expert, afin notamment de décrire les désordres allégués et en détailler l’origine, les causes et l’étendue.

Deux réunions d’expertises ont été tenues les 21 septembre et 21 novembre 2013, l’expert a demandé en urgence la pose d’étais (facture du 20 septembre 2013 de 1 133,81 euros TTC réglée par la copropriété à l’entreprise SFDRI) et la démolition du faux plafond chez Mme [D] (facture du 23 septembre 2013 de 3 158,54 euros de l’entreprise SFDRI également à charge de la copropriété).

La copropriété, n’étant plus sous l’administration provisoire de Maître [B], et n’ayant pu se mettre d’accord sur la désignation d’un syndic, M. [M] a déposé son rapport en 1'état le 30 mai 2014, rectifié le 6 juin 2014.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice délivré le 21 mai 2015, Mme [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], Mme [D] et la société Axa France IARD, son assureur, pour obtenir réparation des préjudices subis.

Mme [D], contestant les conclusions de M. [M], a mandaté en novembre 2015 un expert privé, M. [W], avec pour mission « de conforter techniquement ses contestations et constituer un dossier technique et financier lui permettant d’apporter les éléments de preuve factuels utiles à la défense de sa position » (page 2 rapport M. [W]).

Par jugement du 12 juillet 2018, le tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] est responsable des dommages survenus le 5 novembre 2012 sur la structure des planchers entre le rez-de-chaussée et le 1er étage des appartements de Mme [L] et de Mme [D],

— mis hors de cause la société Axa France IARD, assureur de Mme [L],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à Mme [L] la somme de 5 000 euros en réparation de la perte de chance de régulariser la vente de son lot,

— débouté toutes les parties de leurs autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 10 octobre 2018.

Par ordonnance du 5 juin 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions au fond et les conclusions d’incident signifiées par Mme [L] le 16 avril 2019.

Par ordonnance du 2 décembre 2020, il a ordonné une nouvelle expertise. Mme [T] a été désignée en qualité d’expert. Elle a déposé son rapport le 1er décembre 2023.

Par ordonnance du 7 mai 2025, il a notamment déclaré irrecevables les écritures récapitulatives notifiées par Mme [L] le 3 février 2025 et écarté des débats les pièces communiquées et déposées au soutien de ces conclusions.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], appelant, invite la cour, au visa des articles, 9, 14 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, à :

à titre principal,

— réformer le jugement rendu le 12 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il :

a dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] est seul responsable des dommages survenus le 5 novembre 2012 sur la structure des planchers entre le rez-de-chaussée et le 1er étage des appartements de Mme [L] et de Mme [D],

a mis hors de cause la société Axa France IARD, assureur de Mme [L],

l’a condamné à payer à Mme [L] la somme de 5 000 euros en réparation de la perte de chance de régulariser la vente de son lot,

a débouté toutes les parties de leurs autres demandes,

l’a condamné aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— juger irrecevable la demande de Mme [D] tendant à le voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte en ce qu’elle constitue une prétention nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile,

— débouter Mme [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions présentées aux termes de ses écritures de première instance,

— débouter la société Axa France IARD de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— juger que Mme [L] a participé à la réalisation des désordres compte tenu de la mauvaise exécution des travaux réalisés sur le plancher de son appartement, partie commune, sans maitrise d''uvre et sans autorisation de la copropriété,

en conséquence,

— condamner in solidum Mme [L] et son assureur, la société Axa France IARD, à prendre en partie en charge les travaux de remise en état nécessaires en ce qui concerne les parties communes affectées par les travaux entrepris par le précédent propriétaire du lot lui appartenant, comme les préjudices en résultant si ceux-ci sont reconnus,

subsidiairement,

— confirmer le jugement entrepris le 12 juillet 2018 en ce qu’il a rejeté Mme [L] en ses demandes formées au titre :

du préjudice de jouissance allégué,

des frais de relogement réclamés,

de la prise en charge des frais de remise en état de son appartement une fois les travaux de réfection du plancher effectués,

de son évaluation du préjudice moral allégué,

— reformer le jugement entrepris le 12 juillet 2018 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Aedes Patrimoine à verser une somme de 5 000 euros à Mme [L] au titre de sa perte de chance,

en tout état de cause,

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] aux dépens en ce compris les frais d’expertise des deux expertises judiciaires réalisés.

Par conclusions notifiées le 25 novembre 2025, Mme [D], intimée, invite la cour, au visa des articles 3, 8, 9, 14 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, 565, 566, 567, 699, 700 et 913-5 du code de procédure civile et 1253 du code civil, à :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [L] de ses demandes à son égard,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum Mme [L], son assureur, la société Axa France IARD, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la société Aedes Patrimoine, à lui payer les sommes suivantes :

29 372,86 euros au titre des frais de réfection de son studio, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’arrêt,

125 600 euros au titre de son préjudice locatif, à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’arrêt,

25 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], à réaliser les travaux sur le plancher haut du lot de Mme [D], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et ce conformément aux articles 8, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner in solidum Mme [L], son assureur, la société Axa France IARD et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 12ème, aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Busson, avocat au barreau de Paris ;

Par conclusions notifiées le 3 septembre 2024, la société Axa France IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 564 et 954 alinéa 2 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions,

— constater que le sinistre a pour origine la vétusté et l’absence de travaux de renforcement des parties communes,

— constater que l’origine du sinistre est purement structurelle,

en conséquence,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] exclusivement responsable des désordres,

— prononcer sa mise hors de cause en qualité d’assureur de Mme [L],

— condamner tout succombant à lui verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Zanati dans les conditions prescrites.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les désordres, leur origine et les responsabilités

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— aux termes du rapport de l’expert désigné par la cour, Mme [T], les causes des désordres sont de deux ordres : d’une part l’état très dégradé des poutres en bois du plancher bas R+1 et d’autre part la nouvelle constitution du plancher bas R+1, modifié sans autorisation de la copropriété ;

— il n’avait pas connaissance de l’état des solives jusqu’en 2012, date de l’effondrement, car les poutres et solives étaient cachés sous un lattis en bois ; aucun signe, aucune alerte d’un homme de l’art ne permettait de douter de l’état de solidité du plancher imposant une réfection totale du plancher bas R+1 à sa charge, aucun défaut ni aucune vétusté n’avait été relevé ;

— il ressort du rapport du second expert que l’état des solives, seul, ne peut justifier l’effondrement du plancher bas R+1 et que la modification de ce plancher par l’auteur de Mme [L], M. [Y], si elle n’est pas à l’origine de la dégradation des solives, étant un « acteur aggravant pour la stabilité du plancher »

— la démolition des cloisons et poteaux bois dans l’appartement de Mme [D] est également considéré par l’experte comme un facteur aggravant.

Mme [D] allègue que :

— la responsabilité du syndicat est engagée, comme il le reconnaît lui-même, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de l’état de vétusté du parquet ;

— le plancher haut du local commercial du rez-de-chaussée gauche étant en parfait état, ce qui démontre que l’état du plancher séparant son appartement de celui de Mme [L] ne relève pas d’un défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires ou l’ancienneté de l’immeuble ;

— le plancher haut a été modifié illicitement par le précédent propriétaire de l’appartement de Mme [L] ;

— c’est à tort que les premiers juges ont retenu le rapport de la société Socotec établi le 14 avril 1993 pour retenir que les structures du plafond de son appartement étaient déficientes alors que ce rapport concerne le local commercial appartement à la SCI paris 1960 ;

— il est de jurisprudence constante que Mme [L] doit répondre des fautes commises par son auteur, à charge pour elle de se retourner contre lui, dès lors que l’action pour trouble anormal de voisinage est une action objective fondée sur la seule anormalité du trouble et qu’il ne nécessite pas la démonstration d’une faute ;

— Mme [L] est également responsable pour avoir posé une chape de ragréage sur les tomettes existantes du logement, ainsi que l’a relevé le bureau Qualiconsult qui a estimé que la dégradation du plancher était révélatrice d’un plancher surchargé, probablement par la mise en 'uvre d’un remplissage en béton ;

— l’exposition anormale à l’eau sur le très long terme relevé par le deuxième expert, ayant dégradé les solives, ne peut provenir que des installations sanitaires de l’appartement de Mme [L]

Réponse de la cour

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 4 dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Par ailleurs, nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Il est en l’espèce constant que les parquets sont des parties communes en vertu du règlement de copropriété.

L’expert désigné par ordonnance de référé, M. [M], a tiré de ses constatations les conclusions suivantes :

« Les visites sur place, l’analyse des pièces versées au dossier les observations des parties, les investigations réalisées et les opérations d’expertise menées permettent de dire que les désordres constatés au logement de Madame [G] [D] proviennent des parties communes constituées par les structures du plafond du rez-de- chaussée.

C’est l’usure par vieillissement des poutres bois dudit plafond qui a provoqué les désordres évoqués. Nous rappelons que l’immeuble date du 18ème siècle et qu’une intervention aurait dû être prévue pour renforcement il y a une dizaine d’années.

En conséquence, seul le Syndicat de copropriété est responsable des désordres et conséquences qui en découlent. Il aurait dû prévoir les travaux nécessaires en temps utile. Pour supprimer toutes traces des désordres dans la copropriété, il y a lieu de procéder à la réfection du plafond/plancher entre le rez-de-chaussée et premier étage. »

Monsieur [W], missionné par Mme [D], a constaté que les solives étaient anciennes et en mauvais état et a souligné que la charge supplémentaire représentée par la mise en 'uvre du plancher composé de bacs collaborants recouverts d’une chape et d’un revêtement carrelage avait contribué à la déstabilisation des solives, d’autant que ces bacs ne sont pas maintenus à leurs embouts.

Madame [T], désignée par le conseiller de la mise en état, a quant à elle estimé que :

« S’agissant de l’état très dégradé des poutres en bois, il s’agit d’une pathologie classique qui découle de la non-maîtrise des fuites d’eau au cours de la vie de l’immeuble sur un procédé constructif particulièrement sensible. [']

L’imputabilité de ce type de désordre à un propriétaire en particulier n’est pas possible : les fuites à l’origine de la dégradation peuvent être extrêmement anciennes, sans qu’il soit possible techniquement de les dater. [']

La dégradation des solives du plancher (partie commune) résulte d’une exposition anormale à l’eau sur le très long terme. Habituellement, ce type de désordre est considéré comme de la vétusté de la structure car il n’est pas possible de refaire un historique des dégâts des eaux depuis la construction.

L’origine de propriété relatée dans le règlement de copropriété remonte à 1852. L’immeuble a été édifié avant. Or, les dégâts liés à l’eau peuvent résulter de sinistres répétitifs provenant des parties privatives et des parties communes (en cas de désordre en toiture ou d’infiltration par les façades ».

Ainsi, contrairement à ce que prétend Mme [D], la dégradation du plancher ne peut être imputée aux installations sanitaires de l’appartement de Mme [L].

Il ressort des pièces de procédure que l’auteur de Mme [L], M. [Y], a entrepris de gros travaux dans les années 1990 et a notamment remplacé une partie du plancher d’origine par un plancher en bacs acier avec chape de béton

L’experte estime que la réalisation du plancher en bacs acier constitue une légère surcharge par rapport à une configuration d’origine et peut jouer un rôle aggravant par la modification des charges mais n’est pas à l’origine de la dégradation des solives.

Elle estime également que la démolition des cloisons et des poteaux bois dans l’appartement du rez-de-chaussée est un autre facteur aggravant et constitue le facteur déclenchant mais n’est pas non plus la cause du désordre.

Ainsi, si l’experte est plus nuancée sur les causes du désordre, elle établit néanmoins que la réelle et seule origine de ce dernier est la dégradation du plancher et notamment des solives.

Il n’y a donc pas lieu de retenir la responsabilité de Mme [L] et de Mme [D]. Par conséquent, toutes les demandes dirigées contre Mme [L], formées tant par le syndicat des copropriétaires que par Mme [D], doivent être rejetées. De la même façon, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la compagnie AXA, assureur de Mme [L].

Le syndicat soutient qu’il n’avait pas connaissance de l’état du plancher et qu’il ne peut donc lui être reproché un défaut d’entretien.

Il ressort des pièces versées aux débats, ainsi que l’a exposé l’experte, qu’au début des années 1990, la toiture et les combles du bâtiment étaient en état vétuste et de ruine. M. [Y], alors propriétaire de l’appartement du 1er étage sous combles, projetant de racheter ces dernières à la copropriété, a missionné un architecte, M. [O], pour déterminer l’ampleur des travaux à réaliser. Le rapport de ce dernier, daté du 17 juillet 1991, indiquait notamment : « le plancher en bois a été en partie découvert de son parquet dans ce qui fut la première pièce en entrant. Cela permet de constater le pourrissement de certaines lambourdes et la fissuration des augets en plâtre. De plus, il présente une flèche importante. En tout état de cause ce plancher est sérieusement endommagé et ne saurait supporter sans risque les charges habituelles ».

Le 7 décembre 1992, la préfecture de police a demandé au syndicat des copropriétaires de vérifier l’état de solidité du bâtiment à R+1 situé dans la cour et notamment la structure des pans de bois et de prendre, le cas échéant, les mesures nécessaires.

L’expert indique dans son rapport, et ce point n’est pas contesté, que l’assemblée générale réunie le 30 octobre 1992 a entériné un accord entre M. [Y] et la copropriété, visant au rachat des combles en échange des travaux de réfection totale de la toiture, dans lequel figure la mention suivante : « l’architecte, Monsieur [H], informe l’assemblée qu’il sera indispensable de changer 3 ou 4 « solives » entre l’appartement de M. [Y] et le local de la SCI et qu’il se réserve de vérifier celles qu’il faut éventuellement changer entre l’appartement de M. [Y] et celui de Mme [R] ». Il n’est pas contesté que M. [H] était l’architecte de la copropriété, que Mme [R] est la précédente propriétaire du studio de Mme [D] et que le local de la SCI est le lot voisin de celui-ci.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires a, en conséquence, missionné la société Socotec, laquelle a, le 14 avril 1993, indiqué, concernant l’appartement voisin de Mme [D], que l’examen visuel des solives avait montré que deux ou trois d’entre elles avaient subi une attaque essentiellement due à l’humidité. Mme [T] a confirmé que des solives avaient effectivement été remplacées.

L’expert a, à ce titre, précisé : « dès lors que le syndicat des copropriétaires a un architecte qui lui précise qu’il faudra vérifier l’état des solives de plancher et un courrier de la Préfecture de police qui demande de vérifier la solidité de tout le bâtiment, il est curieux qu’aucune action ne soit prise pour reconnaître l’état de ce plancher ».

En outre, le syndicat des copropriétaires joint au rapport de la société Socotec un document daté du 13 janvier 1993 intitulé « Résumé de l’affaire [Y] et de tous les documents relatifs en vue de l’étude d’un éventuel protocole d’accord entre M. et Mme [Y], et M. [N], copropriétaires et la copropriété [Adresse 1] représentée par M. [J], syndic, avec l’avis du conseil syndical et l’assistance technique de l’architecte M. [H] ». Il est signé par Mme [D], présidente du conseil syndical, M. [J] et M. [H].

Il y est notamment indiqué que « Le 17 juillet 1991, M. [S] [O], architecte ['] a rendu un rapport, à la demande de M. [Y], dont la copropriété a eu connaissance ultérieurement ». Par ailleurs, y sont rappelées les préconisations de la Préfecture de police.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, et notamment de ce compte-rendu, que le syndicat des copropriétaires avait connaissance depuis le début des années 1990 de l’état dégradé du plancher situé entre l’appartement de Mme [D] et celui de M. [Y] et avait été alerté de la nécessité de procéder à des vérifications par lui-même. Il est donc mal fondé à soutenir que le faux plafond posé dans l’appartement de Mme [D] l’a empêché de connaître l’état des solives et d’entreprendre des travaux d’entretien et réparation ;

Il est ainsi établi que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communes et engage sa responsabilité de ce fait pour les dommages causés à Mme [D] et Mme [L].

Sur la recevabilité de la demande de travaux sous astreinte

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la demande tendant à le voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte est irrecevable, en ce qu’elle constitue une prétention nouvelle en cause d’appel, au sens de l’article 565 du Code de procédure civile ;

— Mme [D] ne démontre pas en quoi cette demande serait recevable au regard des exceptions prévues par les articles 564 et 567 du même code.

Mme [D] allègue que :

— le moyen d’irrecevabilité soulevé par le syndicat des copropriétaires relève du conseiller de la mise en état, conformément à l’article 913-5 du code de procédure civile ;

— à partir du moment où elle a demandé la réparation de ses préjudices matériels et immatériels, dont la finalité est de pouvoir jouir de son studio, après 13 années de privation, la demande de réalisation des travaux portant sur le plancher haut tend exactement aux mêmes fins ;

— la demande de réalisation de travaux du plancher haut constitue en outre l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de condamnation à réaliser les travaux de réhabilitation du studio et de réparation du préjudice locatif ;

— enfin, dès lors qu’elle est intimée dans la présente procédure, sa demande de réalisation des travaux sur le plancher peut être qualifiée de demande reconventionnelle, recevable en appel, conformément à l’article 567 du Code de procédure civile.

Réponse de la cour

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir

Selon l’article 564 du code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il résulte de l’article 565 du même code que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 du même code dispose que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

Ainsi qu’il l’a été rappelé dans l’avis rendu par la deuxième Chambre civile le 3 juin 2021 (n° 21-70.006), publié, le conseiller de la mise en état est un magistrat de la cour d’appel chargé de l’instruction de l’appel. Conformément à l’article L. 311-1 du code de l’organisation judiciaire, la cour d’appel est, quant à elle, compétente pour connaître des décisions rendues en premier ressort et statuer souverainement sur le fond des affaires.

Il en résulte que la cour d’appel est compétente pour statuer sur des fins de non-recevoir relevant de l’appel, celles touchant à la procédure d’appel étant de la compétence du conseiller de la mise en état. Or, l’examen des fins de non-recevoir édictées aux articles 564 à 566 du code de procédure civile relève de l’appel et non de la procédure d’appel (Civ. 2e, avis 11 octobre 2022, n°22.70.070).

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires est par conséquent recevable.

Sur le bienfondé de la fin de non-recevoir

Selon l’article 567 du même code, « les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. »

Selon l’article 64 du même code, « constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. »

En application des articles 564 à 566 précités, une demande de travaux portant sur les parties communes ne tend pas aux mêmes fins qu’une demande d’indemnisation du préjudice causé aux parties privatives. Elle n’en est pas davantage l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne formant pas de demande contre Mme [D], la demande de travaux n’est pas une demande reconventionnelle.

La demande doit par conséquent être déclarée irrecevable.

Sur le préjudice de Mme [D]

Sur le préjudice matériel

Moyens des parties

Mme [D] fait valoir que M. [M] avait validé le devis de réfection de son studio pour un montant de 4 916,65 euros et que le devis s’établit désormais à la somme de 29 372,86 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [D] effectuait des travaux de rénovation dans les lieux à la date du sinistre de sorte que l’état de l’appartement n’est pas connu lors de celui-ci.

Réponse de la cour

En cause d’appel, Mme [D] se contente de produire un devis d’un montant de 29 372,86 euros, sans produire le devis soumis à M. [M] pour un montant de 4 916,65 euros et sans expliquer pourquoi le montant a sextuplé.

Par ailleurs, ainsi qu’elle l’explique elle-même, elle entreprenait des travaux de rénovation de son studio lorsque le plafond est tombé. Elle n’apporte pourtant aucune explication et ne présente aucune distinction entre ce qui relève des réfections liées aux désordres et celles qu’elle avait prévues antérieurement. En outre, elle ne précise pas l’avancée des travaux lors du sinistre, les frais qu’elle avait déjà engagés et ceux qui ont été reportés.

Par conséquent, elle ne démontre pas la réalité ni la matérialité de son préjudice et doit être déboutée de sa demande. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur le préjudice immatériel

Moyens des parties

Mme [D] soutient que :

— le studio n’était pas loué lors du sinistre puisqu’il était en rénovation mais elle l’a acquis à des fins d’investissement locatif et elle l’a toujours loué entre 2004 et 2011 ;

— elle subit une perte de loyers depuis la survenance du sinistre le 26 octobre 2012, soit 157 mois jusqu’au 26 novembre 2025, et elle avait soutenu devant M. [M] que la valeur locative du studio s’élevait à 800 euros par mois.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a justement considéré que le studio n’était pas loué lors du sinistre et que Mme [D] ne démontrait pas son intention de le mettre à nouveau en location à l’issue des travaux.

Réponse de la cour

Mme [D] a acquis son bien le 2 mai 2002 et justifie l’avoir loué pour la première fois le 31 août 2004. Il ressort des contrats de bail produits qu’elle le louait meublé, pour des périodes courtes et déterminées (un an, neuf mois, trois mois'). Il apparaît que le logement restait souvent vacant plusieurs mois entre deux locations.

Ainsi, si ces contrats suffisent à justifier que ce bien constitue un investissement locatif et avait vocation, une fois rénové, à être reloué, le préjudice ne peut constituer qu’une perte de chance de le relouer et cette perte de chance, compte tenu des périodes de vacances constatées, doit être évaluée à 50%.

Initialement fixé à 500 euros en 2004, le loyer a été porté à 550 euros en 2007 puis à 700 euros en 2011. Il convient donc de retenir, en l’absence d’autres éléments, une valeur locative de 700 euros, s’agissant d’un studio meublé d’une vingtaine de mètres carrés.

Le point de départ du préjudice ne peut être fixé à la date du sinistre puisque le studio était alors en rénovation. Compte tenu des éléments du dossier, il doit être fixé au 1er février 2013.

Le préjudice locatif de Mme [D] s’établit donc à la somme de : 154 mois x 700 euros x 50% = 53 900 euros.

Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être condamné à lui payer cette somme.

Sur le préjudice de Mme [L]

Le syndicat des copropriétaires, qui demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer 5 000 euros à Mme [L] en réparation de la perte de chance de régulariser la vente de son lot, soutient que le fait qu’une seule personne ait renoncé à la vente de son appartement ne saurait justifier le préjudice allégué et que Mme [L] ne démontre pas avoir continué à proposer son appartement à la vente, alors qu’elle l’a au contraire mis en location.

Les moyens soutenus par le syndicat des copropriétaires ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre le syndicat dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer 5 000 euros à Mme [L] en réparation de la perte de chance de régulariser la vente de son lot.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et à l’infirmer sur l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [L] la somme de 6 000 euros et à la société AXA la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [D] de sa demande d’indemnisation de son préjudice immatériel,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare irrecevable la demande de réalisation de travaux sous astreinte formée par Mme [D] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à Mme [D] la somme de 53 900 euros en réparation de son préjudice immatériel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [L] la somme de 6 000 euros et à la société AXA France IARD la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,