RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15211 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKIP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2022- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY- RG n° 21/06941

APPELANTE

Société JURISCOPRO IMMOBILIER, immatriculée au RCS d,'[Localité 1] sous le numéro 811 077 437, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

INTIMÉES

Madame, [Z], [F] née le 10 Janvier 1961 à, [Localité 3] (91)

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0988

Ayant pour avocat plaidant : M^e Daniel BERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1983

Syndicat Des Coproprietaires, [Adresse 3]

représenté par son syndic, la société JURISCOPRO IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS d,'[Localité 1] sous le numéro 811 077 437, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Sylvie FERNANDES BONNIVARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E2093

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

Mme, [F] était propriétaire des lots n° 22 à 27 et 29 à 31 au sein de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Elle a, par acte d’huissier de justice du 10 novembre 2021, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à Breuillet et la société Juriscopro Immobilier, syndic, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment, à titre principal, d’annuler le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du, [Adresse 4] à Breuillet du 4 septembre 2021, à titre subsidiaire, d’annuler la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale et, en tout état de cause de condamner la société Juriscopro Immobilier, ès qualités de syndic, à la réparation de son préjudice moral.

Par jugement du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— annulé le procès-verbal du 4 septembre 2021 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5],

— débouté Mme, [F] de sa demande tendant au remboursement de la somme de 840 euros,

— condamné la société Juriscopro Immobilier à payer à Mme, [F] une somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] et la société Juriscopro Immobilier aux dépens,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] et la société Juriscopro Immobilier à payer à Mme, [F] une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé Mme, [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La société Juriscopro Immobilier a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 août 2022. Le syndicat a fait de même par déclaration du 19 août 2022. Les affaires ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 octobre 2023.

Mme, [F] a vendu ses lots le 27 septembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er octobre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 26 septembre 2025, la société Juriscopro Immobilier, appelante, invite la cour, au visa des articles 10, 19-2 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 9 du décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967, 1240 du code civil et 122, 124, 408 et suivants, 699, 700 et 954, du code de procédure civile, à :

— la recevoir en ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée,

— juger que Mme, [F] a renoncé à l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre du syndic et accepte une prise en charge des frais de procédure,

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry du 2 juin 2022 en ce qu’il a:

' a annulé le procès-verbal en date du 4 septembre 2021 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5],

' l’a condamnée à payer à Mme, [F] une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

' a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] et la société Juriscopro Immobilier aux dépens,

' a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] et la société Juriscopro Immobilier à payer à Mme, [F] une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' dispensé Mme, [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

' rappelé que l’exécution provisoire était de droit,

statuant à nouveau,

— débouter Mme, [F] de sa demande principale d’annuler le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] du 4 septembre 2021,

— débouter Mme, [F] de sa demande formulée en tout état de cause et visant à ce que la société Juriscopro Immobilier soit condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

— débouter Mme, [F] de sa demande de dispense des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— débouter Mme, [F] de sa demande de condamnation in solidum de la société Juriscopro Immobilier et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens,

— condamner Mme, [F] aux dépens de première instance,

en tout état de cause,

— débouter Mme, [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme, [F] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel ;

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile et des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— débouter Mme, [F] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions contraires aux présentes,

notamment,

— débouter Mme, [F] de sa demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 5] du 4 septembre 2021, lequel ne comporte aucune irrégularité formelle susceptible d’entacher la validité de l’assemblée générale,

— prononcer l’irrecevabilité de toute demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 5],

— débouter Mme, [F] de sa demande d’annulation de la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 5] du 4 septembre 2021,

— débouter Mme, [F] de sa demande de dispense aux dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5],

— débouter Mme, [F] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme, [F] à lui rembourser les éventuelles sommes versées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme, [F] à lui payer la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme, [F] aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Par conclusions notifiées le 12 avril 2023, Mme, [F], intimée, invite la cour, au visa de l’article 1240 du code civil et des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des décrets n°67-223 du 17 mars 1967 et n° 2005-240 du 14 mars 2005, à :

— la déclarer recevable et bien fondée dans ses présentes écritures,

y faisant droit,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu’il :

' a annulé le procès-verbal en date du 4 septembre 2021 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5],

' l’a déboutée de sa demande tendant au remboursement de la somme de 840 euros,

' a condamné la société Juriscopro Immobilier à lui payer une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

' a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] et la société Juriscopro Immobilier aux dépens,

' a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] et la société Juriscopro Immobilier à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' l’a dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

' a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' a rappelé que l’exécution provisoire était de droit,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] et la société Juriscopro Immobilier à lui payer chacun la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre2021

Moyens des parties

Mme, [F] soutient qu’elle n’a jamais été avisée du dépôt d’une lettre recommandée avec accusé de réception et n’a donc jamais été mise en mesure de prendre connaissance de l’ordre du jour et de participer à l’assemblée générale.

La société Juriscopro Immobilier fait valoir que :

— l’annulation d’une assemblée générale n’est pas l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale, il s’agit de deux procédures distinctes ayant des conséquences distinctes ; or Mme, [F] a intenté uniquement une action en annulation du procès-verbal de l’assemblée générale ; elle est donc forclose à solliciter l’annulation de l’assemblée générale ;

— Mme, [F] ne démontre pas que le procès-verbal est entaché d’erreurs matérielles et l’absence de convocation qu’elle allègue ne constitue pas une erreur matérielle pouvant donner lieu à une annulation du procès-verbal de l’assemblée générale ;

— elle a été régulièrement convoquée le 7 août 2021 pour l’assemblée générale du 4 septembre 2021 et il lui appartenait d’aller chercher son recommandé.

Le syndicat des copropriétaires allègue que :

— à titre liminaire, Madame, [F] a vendu ses lots en 2024 et a notifié au syndicat des copropriétaires son intention d’abandonner l’intégralité de ses demandes ; elle ne souhaite donc plus obtenir l’annulation de l’assemblée générale ;

— le courrier de recommandé de convocation a été présenté au domicile de Mme, [F] le 7 août 2021, soit 28 jours avant l’assemblée générale ;

— il soutient les moyens développés par la société Juriscopro Immobilier sur l’absence d’erreur matérielle invoquée dans le procès-verbal ; la prétendue absence de convocation est sans incidence sur la forme du procès-verbal ;

— la demande d’annulation de l’assemblée générale est irrecevable puisque Madame, [F] n’a demande que l’annulation du procès-verbal dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse de la cour

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale

Il n’y a pas lieu de répondre aux moyens soulevés par la société Juriscopro Immobilier au soutien d’une fin de non-recevoir non reprise dans le dispositif de ses conclusions. Le syndicat des copropriétaires développe néanmoins les mêmes moyens au soutien de sa fin de non-recevoir.

La cour relève par ailleurs que Mme, [F] demande uniquement la confirmation du jugement, notamment en ce qu’il a annulé le procès-verbal du 4 septembre 2021 de l’assemblée générale. Il ne peut donc être prétendu qu’elle a modifié ses demandes.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, il n’existe pas de distinction, au sens de l’article 42 précité, entre une action en annulation d’une « assemblée générale » et une action en annulation d’un « procès-verbal d’assemblée générale », cette dernière terminologie procédant davantage d’une incorrection lexicale.

Le premier juge a d’ailleurs indistinctement utilisé les deux terminologies.

Dès lors, et alors qu’il n’est pas contesté que Mme, [F] a engagé sans action dans les délais prévus par la loi, la fin de non-recevoir doit être rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande d’annulation de l’assemblée générale

A titre liminaire, la cour relève que, en dépit des déclarations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles Mme, [F] aurait renoncé à son action, celle-ci ne s’est pas désistée de cette dernière et maintient ses demandes.

Selon l’article 7 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

L’article 9 alinéa 3 du même décret prévoit que, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 64 du même décret, dans sa version applicable au litige, dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires justifie en cause d’appel de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, avisée le 7 août 2021 et retournée à l’expéditeur comme non réclamée.

Si Mme, [F] soutient qu’elle n’a pas reçu l’avis de passage, cette circonstance ne peut être imputée au syndicat des copropriétaires mais aux services postaux et n’affecte pas la régularité de la convocation.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 4 septembre 2021.

La cour constate que Mme, [F] ne formule pas en appel de demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic

Mme, [F] allègue que :

— le tribunal a justement considéré que le défaut de convocation à l’assemblée générale du 4 septembre 2021 constitue une faute imputable au syndic qui lui a causé un préjudice moral ;

— le syndic a fait preuve d’inertie et n’a pas permis de corriger les erreurs affectant la modification du règlement de copropriété concernant la numérotation, la désignation et les tantièmes des lots.

La société Juriscopro Immobilier soutient que :

— Mme, [F] a été régulièrement convoquée ;

— il ne relève pas de ses fonctions de rectifier un projet modificatif de règlement de copropriété et il a fait preuve de diligences en se faisant l’intermédiaire entre la société Géométric et Mme, [F] compte tenu des remarques de cette dernière ;

— le projet de modificatif ne comporte pas d’erreur, ni su la qualification et le détail des parties communes ni sur les tantièmes de copropriété ; il n’y a pas eu d’appropriation du lot n° 22 par la copropriété.

Réponse de la cour

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le sens du présent arrêt conduit à écarter le moyen tiré du défaut de convocation à l’assemblée générale du 4 septembre 2021.

Si Mme, [F] démontre qu’elle a envoyé de nombreux courriels au syndic et au géomètre pour faire état de difficultés et inexactitudes qu’elle estimait relever dans le projet de modificatif du règlement de copropriété, le seul fait qu’elle n’ait pas obtenu gain de cause de peut démontrer une faute du syndic et elle ne démontre pas l’inertie de ce dernier. Elle n’explicite pas davantage dans ses écritures en quoi les agissements du syndic le rendraient responsable des vices concernant la refonte de la copropriété qui a donné lieu à la délibération n° 4 de l’assemblée générale du 4 septembre 2021.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il lui a alloué des dommages et intérêts et la demande formée par Mme, [F] pour un montant supérieur doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme, [F], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros, chacun, au syndicat des copropriétaires et à la société Juriscopro Immobilier par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme, [F].

Il convient de rappeler au syndicat que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Mme, [F] demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter sa demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2021 formée par Mme, [F] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme, [F] ;

Condamne Mme, [F] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 5] à, [Localité 5] et à la société Juriscopro Immobilier, chacun, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,