RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

(n°2026/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08469 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHS44

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2023 – Juge des contentieux de la protection de Paris- RG n° 22/07623

APPELANTE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] ET [Adresse 2]

Représenté par son syndic, le société CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 6]

[Adresse 5] et [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Maria PINTO BONITO de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154

INTIMÉE

S.C.I. KARINE

Représentée par son mandataire de gestion la société COMPAGNIE DE PHALSBOURG, SARL, sise [Adresse 3] [Localité 4] agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1434

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne-Laure MEANO, présidente, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Fanny MARCEL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 31 décembre 2020 à effet au 1er janvier 2021, la SCI Karine a donné à bail au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic Century 21 l’Ami Immobilier Conseil (ci-après Century 21), une chambre partagée située au [Adresse 5] et [Adresse 2], bâtiment 1, 1er étage (lot130) à [Localité 7] moyennant un loyer de 1.045 euros, payable d’avance trimestriellement, et 55 euros de provision sur charges mensuelles, pour une durée d’un an reconductible par tacite reconduction, sans dépôt de garantie.

Le bail est soumis au droit commun du louage.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 7 juin 2022 pour paiement d’un arriéré de 6.889,69 euros, arrêté au 1er avril 2022, cette échéance incluse, après relances.

Par acte d’huissier de justice du 9 septembre 2022, la SCI Karine a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Century 21, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à payer :

— la somme de 10.379,43 euros, au titre de l’arriéré dû au 27 juillet 2022,

— une indemnité d’occupation mensuelle

— la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts,

— la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Dit que le bailleur a régulièrement assigné le syndicat des copropriétaires et est recevable en son action ;

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 8 juillet 2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 5] et [Adresse 2], bâtiment 1, 1er étage (lot130) [Localité 7] ;

Dit que l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale à 1.108,64 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic Century 21 l’Ami Immobilier Conseil, à payer à la SCI Karine la somme de 10.215,62 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2022 sur la somme de 6.889,69 euros et de l’assignation pour le surplus ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI Karine pourra faire procéder à l’expulsion du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic Century 21 l’Ami Immobilier Conseil, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise la SCI Karine à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic Century 21 l’Ami Immobilier Conseil à défaut de local désigné ;

Déboute la SCI Karine de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI Karine de sa demande d’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic Century 21 l’Ami Immobilier Conseil aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 7 juin 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic Century 21 l’Ami Immobilier Conseil à payer à la SCI Karine la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 août 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

INFIRMER le jugement du 14 mars 2023 en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL

DIRE et JUGER que le commandement de payer délivré le 7 juin 2022 est nul et de nul effet

DEBOUTER la SCI Karine de l’ensemble de ses demandes

A TITRE SUBSIDIAIRE

ACCORDER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] un délai de 18 mois pour s’acquitter de la dette retenue dans l’assignation du 9 septembre 2022 ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire mentionnée dans le bail et reprise dans le commandement de payer du 7 juin 2022.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI Karine à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 octobre 2023 par lesquelles la SCI Karine demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement du 14 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER le caractère infondé et injustifié des demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 5] et [Adresse 2] dirigées à l’encontre de la SCI Karine ;

DEBOUTER l’appelant de ses plus demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI Karine ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 7] :[Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son syndic, Century 21 l’Ami Immobilier Conseil, au paiement de 5.000 euros de dommages et intérêts dus au titre de l’action abusive non fondée qu’il a intentée à l’encontre de la SCI Karine ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 7] : [Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son syndic, Century 21 l’Ami Immobilier Conseil, à payer à la SCI Karine la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 7] : [Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son syndic, Century 21 l’Ami Immobilier Conseil, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau en application de l’article 699 du CPC.

Par un arrêt avant dire-droit du 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du jeudi 11 décembre 2025 à 14h dans la perspective d’une éventuel accord entre les parties à cette audience ; en l’absence d’accord et de nouvelles conclusions, l’affaire a été retenue.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du commandement de payer du 7 juin 2022

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’infirmer le jugement et de constater la nullité du commandement de payer, faute de régularisation des charges.

La SCI Karine sollicite la confirmation du jugement et conclut au rejet des demandes adverses, faisant valoir que le commandement de payer litigieux est régulier.

Le commandement de payer préalable à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit être délivré de bonne foi et permettre au locataire de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d’échéance de ces sommes, en distinguant entre loyers et charges locatives, étant précisé que le commandement de payer notifié pour un montant inexact ou erroné, supérieur au montant de la créance réelle du bailleur, reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (3e civ., 5 février 1992, n° 90-13.153) .

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

En application de cet article, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail.

Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation essentielle de paiement des loyers, au terme convenu, prévue par l’article 1728 du code civil.

Le bailleur n’a donc pas à rapporter la preuve de l’inexécution par le locataire des obligations de paiement qui lui incombe ni à établir que le locataire aurait manqué à son obligation de paiement régulier du loyer, sauf à inverser la charge de la preuve (3ème Civ 20 juillet 1993 pourvoi n°91-21.128, 3ème civ 18 février 2014 n°12-29.838, 3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-26.852).

En l’espèce, le commandement de payer litigieux comporte un décompte commençant au 1er octobre 2021, et qui porte sur la somme de 6.889,69 euros, arrêtée au 1er avril 2022, en principal due au titre de loyers, charges et accessoires ; il vise la clause résolutoire stipulée dans le bail selon laquelle le bail est résilié 1 mois après le commandement de payer demeuré infructueux.

Il distingue les loyers et les provisions pour charges et permet parfaitement la compréhension des sommes appelées.

A supposer même que les charges soient écartées du décompte, aucun versement susceptible d’éteindre la dette constituée des seuls loyers n’a été effectué dans le mois suivant le commandement ; ainsi le décompte produit par l’intimée et non contredit utilement par le syndicat des copropriétaires, qui ne produit aucune pièce prouvant des versements autres que ceux figurant dans ce décompte, ne fait état, dans les mois suivant le commandement de payer, que d’un paiement de 51,16 euros en octobre 2022, puis 99,68 euros en novembre 2022 puis 3.436,36 euros en janvier 2023.

Le bailleur justifie de charges appelées et le syndicat des copropriétaires ne demande aucune restitution de sommes à ce titre ni ne conteste expressément le montant de la somme retenue par le premier juge ; aucune mauvaise foi du bailleur ne résulte par ailleurs des circonstances et des éléments du dossier.

La demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer sera donc rejetée.

C’est par ailleurs par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 8 août 2022 sous réserve de l’examen de la demande d’octroi de délais de paiement suspensifs de l’exécution de cette clause, examinée ci-après.

Les autres chefs de dispositif ne sont pas particulièrement critiqués et seront donc confirmés.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires sollicite des délais de paiement de 18 mois, suspensifs des effets de la clause, faisant valoir qu’après avoir rencontré des difficultés dans paiements, il a depuis repris le règlement régulier de ses loyers.

Il ne précise pas le fondement juridique de cette demande.

La société intimée s’y oppose, faisant valoir que le solde de la dette locative s’élève encore à la somme de 2.391,06 euros arrêtée au 30 octobre 2023.

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et applicable au présent litige, dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les délais visés à l’article 1228 précité obéissent aux conditions de l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

S’agissant de la résiliation judiciaire d’un bail, ces délais peuvent s’accompagner d’une suspension du jeu de la résolution, suspension conditionnée au respect de l’échéancier fixé dans le jugement et au paiement des loyers et charges courants à leur échéance ; si l’échéancier n’est pas respecté ou si les loyers courants ne sont pas payés, la résolution prononcée judiciairement reprendra ses effets, le locataire se trouvant alors occupant sans droit ni titre passible d’expulsion.

Toutefois tel n’est pas Ie cas en présence d’une clause résolutoire de plein droit laquelle a en l’espèce d’ores et déjà produit ses effets (voir par exemple Civ. 3e, 4 juin 1986).

La demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause sera donc rejetée.

Par ailleurs, aucun élément actualisé n’est produit par le syndicat des copropriétaires de nature à justifier l’octroi des délais de paiement de l’article 1343-5 précité.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

La SCI Karine demande à la cour de condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de l''action abusive', estimant dans ses conclusions que l’appel formé est abusif.

En application des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas commis de faute dans l’exercice de cette voie de recours de nature à faire dégénérer en abus son droit d’interjeter appel, l’erreur commise sur le bien-fondé de ses prétentions n’étant pas suffisante pour caractériser cet abus et ayant causé un préjudice qui est suffisamment réparé par l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Concernant l’instance d’appel, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Rejette la demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer du 7 juin 2022 ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7] à payer à la SCI Karine la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 7] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffiere La présidente de chambre