Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 19 février 2026, n° 23/15299

CA Paris
Infirmation partielle 19 février 2026

Arguments

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Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a constaté que le décompte produit par la société justifie la réactualisation de la dette locative, qui s'élève à 5.766,46 euros.
Accepté
Fixation de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être calculée en fonction des loyers et charges dus, conformément à sa nature indemnitaire et compensatoire.
Accepté
Indemnité de procédure
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité de procédure à la société pour couvrir ses frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 19 févr. 2026, n° 23/15299
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/15299
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Judith CHAPULUT
Cabinet(s) :	KACEM-CHAPULUT
Parties :	ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, S.A. d'Habitations à Loyer Modéré IMMOBILIERE 3 F

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

(n° /2026, 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15299 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHWQ

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 septembre 2023 – juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] – RG n° 11-23-379

APPELANTE

S.A. d’Habitations à Loyer Modéré IMMOBILIERE 3 F prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMES

Monsieur [M] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel le 22 novembre 2023 à étude

Madame [H] [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N’a pas constituée avocat – signification de la déclaration d’appel le 22 novembre 2023 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 19 septembre 2017, la SA d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [M] [N] et à Mme [H] [W] [X] un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 4].

Un commandement de payer la somme de 1.609,81 euros, visant la clause résolutoire du bail, a été délivré aux locataires le 10 novembre 2022.

Par acte du 27 janvier 2023, la société Immobilière 3F les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry sur Seine en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement résiliation judiciaire, expulsion et condamnation solidaire à lui payer une somme de 3.043,01 euros au titre de la dette locative arrêtée à décembre 2022 inclus, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 mai 2023, à laquelle l’affaire a été retenue la société Immobilière 3F a actualisé la dette locative à la somme de 2.443,01 euros arrêtée au 15 mai 2023 (terme d’avril 2023 inclus) ; elle ne s’est pas opposée à l’octroi des délais de paiement sollicités.

M. [M] [N], comparant en personne, a reconnu la dette et, notamment, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Mme [H] [W] [X], assignée régulièrement en l’étude, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 5 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X], solidairement entr’eux, à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une somme de 2.443,01 euros montant des loyers et des charges impayés au 15 mai 2023 (terme d’avril 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de ce jour.

DIT que M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X], pourront s’acquitter de cette somme au moyen de 12 mensualités consécutives d’un montant minimum de 200 euros, chaque mensualité étant payable, en plus du loyer courant dans le courant de chaque mois, et pour la première fois dans le courant du mois de novembre 2023, puis d’une 13ème mensualité correspondant au solde de la dette.

DIT que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital.

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du Code Civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution, qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision.

PRONONCE la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais.

DIT que cette clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais.

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable.

AUTORISE dans cette hypothèse la SA d’HLM Immobilière 3F, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de M. [M] [N] et de Mme [H] [W] [X] de l’appartement qu’ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est.

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] solidairement entr’eux à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 1.036 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 10 janvier 2023 et jusqu’à parfaite libération des locaux.

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des Procédures Civiles d’Exécution.

REJETTE les autres demandes formées par la SA d’HLM Immobilière 3F.

REJETTE les demandes formées par M. [M] [N].

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 10 novembre 2022 s’élevant à 1 x 126,83 euros, de la saisine de la CAF le 20 octobre 2022 (dont le coût sera limité à celui d’une lettre recommandée avec accusé réception) de 'l’assignation délivrée le’ s’élevant à 1 x 57,10 euros et de sa dénonciation au préfet le 30 janvier 2023 (dont le coût sera limité à 1 euro).

Par déclaration du 13 septembre 2023, la société Immobilière 3F a formé appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 novembre 2023 par lesquelles la société Immobilière 3F demande à la cour de :

RECEVOIR la Société IMMOBILIÈRE 3F en son appel et l’y dire bien fondée ;

REFORMER le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] solidairement entr’eux au paiement de la somme de 2.443,01 euros, montant des loyers et charges impayés au 15 mai 2023 (terme d’avril 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de la décision.

REFORMER le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné, solidairement entr’eux, M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] à payer à la société Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 1.036,00 euros (sans indexation possible et charges comprises), à partir du 10 janvier 2023 et jusqu’à parfaite libération des locaux.

CONFIRMER le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine pour le surplus.

Statuant à nouveau :

CONDAMNER M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] solidairement entr’eux à payer à la société Immobilière 3F la somme de 5.766,46 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

CONDAMNER M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] solidairement entr’eux à payer à la société Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

DÉBOUTER M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

CONDAMNER in solidum M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les premières conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 22 novembre 2023, à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

La déclaration d’appel (et les demandes formulées par l’appelante) ne portent que sur les chefs de dispositif du jugement relatifs au montant de la dette locative et de l’indemnité d’occupation.

Les autres chefs de dispositif sont donc irrévocables et il n’y a pas lieu de les 'confirmer'.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La société immobilière 3F demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux à la somme fixe de 1.036 euros, sans indexation possible et charges comprises.

Elle réitère sa demande tendant à ce que cette indemnité soit fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La société fait en effet valoir qu’en statuant comme il l’a fait, le premier juge a, en réalité, fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ;ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur la dette locative

La société immobilière 3F demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les locataires à lui payer une somme de 2.443,01 euros montant des loyers et des charges impayés au 15 mai 2023, terme d’avril 2023 inclus et de les condamner à lui payer la somme de 5.766,46 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

L’appelante produit un décompte d’où il résulte que les intimés restent devoir, au titre de la dette locative, la somme de 5.766,46 euros arrêtée au 8 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Il ne résulte pas de son argumentation, pas plus que des décomptes produits qu’elle critique le jugement en ce qu’il a fixé la dette locative à 2.443,01 euros telle qu’arrêtée à la date du 15 mai 2023, cette somme se retrouvant bien dans le décompte actualisé produit.

Il n’y a donc pas lieu d''infirmer’ le jugement sur ce point mais seulement de réactualiser la dette, ce qui est justifié au regard du décompte produit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à l’appelante une indemnité de procédure de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement entrepris, uniquement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.036 euros (sans indexation possible et charges comprises), sauf à réactualiser le montant de la dette locative;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant

Condamne M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] solidairement à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, soit le 10 janvier 2023, et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

Condamne M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] solidairement à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la dette locative réactualisée à la somme de 5.766,46 euros arrêtée au 8 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ;

Condamne M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] in solidum à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [N] et Mme [H] [W] [X] in solidum aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

La greffiere La présidente de chambre