RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° , 40 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15962 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKBOI

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00043

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉS ET FORMANT APPEL INCIDENT

Monsieur, [L], [R]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

représenté par M^e Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 substitué par M^e Thomas PASQUALIN, avocat au barreau de PARIS

Madame, [F], [Z] épouse, [R]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

représenté par M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251, subsistué à l’audience par M^e Thomas PASQUALIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET FORMANT APPEL INCIDENT

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

représentée par Madame, [C], [V], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] étaient propriétaires des lots n°47 et 62 situés, [Adresse 4] à, [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section AX n,°[Cadastre 1] et d’une superficie de 2.078m².

Le lot n°47 est un appartement d’une surface de 15m². Le lot n°62 est une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n,°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l’ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille (,"[Adresse 4]") institué par la Convention d’Intervention Foncière conclue entre l’Etablissement Public d’Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d’une part, et la commune de, [Localité 4], d’autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n°, [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’EPFIF ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles 1. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] par lettre recommandée avec avis de réception du 05 août 2022.

Faute d’accord entre les parties, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis par mémoire valant offres reçu le 27 février 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 11 octobre 2023. L’immeuble étant sécurisé et muré, les biens expropriés n’ont pu être visités.

Par jugement contradictoire du 24 avril 2024, le juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 11 octobre 2023 ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] au titre de la dépossession des lots n°47 (appartement) et 62 (cave) des bâtiments 2 et 4 de la copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 4] à la somme de 9.477,60 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

8.024 au titre de l’indemnité principale ;

1.453,60 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par RPVA du 28 août 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] au titre de la dépossession des lots n°47 (appartement), et n°62 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 4] à la somme de 9.477,60 euros sur notamment la base d’une valeur unitaire de terrain de 800 euros/m² et d’un coût de démolition de 589.218,03 euros ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] à la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 20 novembre 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 14 janvier 2025 (AR CG non rentré et expropriés le 17/01/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de, [Localité 4] et appliqué la méthode dite de la récupération foncière ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER l’indemnité à revenir à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] consécutivement à l’expropriation des lots n°47 (appartement) et n°62 (cave) situés dans le bâtiment 2 de l’immeuble en copropriété situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], parcelle cadastrée section AX n,°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

15,97 euros x 58 tantièmes = 926,26 euros ;

Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 2.826,26 euros ;

Indemnité de remploi : 731,65 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 3.391,51 euros ;

CONDAMNER M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] aux dépens de l’instance d’appel.

2/ Déposées au greffe le 14 avril 2025 par M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R], intimés et formant appel incident, notifiées le 07 mai 2025 (AR EPFIF le 12/05/2025 et CG le 13/05/2025) et aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

A titre principal,

REJETER l’appel de l’EPFIF ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il juge conventionnel l’article L.511-6 du code de l’expropriation ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a fixé les indemnités de dépossession des lots n°47 et 62 du bâtiment 2 de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

Statuant à nouveau,

FIXER l’indemnité principale globale à la somme de 43.500 euros ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 5.350 euros ;

A titre subsidiaire,

REJETER l’appel de l’EPFIF ;

FIXER l’indemnité principale globale à la somme de 25.271,08 euros décomposée comme suit :

19.271,08 euros pour le lot n°47 ;

6.000 euros pour le lot n°62 ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 3.527,11 euros ;

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement sur la mise à la charge de l’EPFIF des dépens et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l’autorité expropriante aux entiers dépens.

3/ Adressées au greffe le 20 février 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 13 mars 2025 (AR EPFIF le 19/03/2025 et expropriés le 17/03/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaira à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 et jugé la méthode par la récupération foncière conventionnelle et applicable ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en fixant la juste indemnisation devant revenir à l’intimé à la somme de 4.331,11 euros suivant ses développements exposés au paragraphe VIII comme suit :

4/ Adressées au greffe le 19 mai 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 17 juillet 2025 (AR intimés le 22/07/2025 et CG le 21/07/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de, [Localité 4] et appliqué la méthode dite de la récupération foncière ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER l’indemnité à revenir à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] consécutivement à l’expropriation des lots n°47 (appartement) et n°62 (cave) situés dans le bâtiment 2 de l’immeuble en copropriété situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], parcelle cadastrée section AX n,°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

15,97 euros x 58 tantièmes = 926,26 euros ;

Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 2.826,26 euros ;

Indemnité de remploi : 731,65 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 3.391,51 euros ;

REJETER les demandes de M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] ;

CONDAMNER M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] aux dépens de l’instance d’appel.

5/ Adressées au greffe le 12 juin 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 18 juillet 2025 (AR EPFIF et expropriés le 21/07/2025), et aux termes desquelles il confirme la demande d’indemnisation formulée dans son premier mémoire.

6/ Déposées au greffe le 04 septembre 2025 par M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R], intimés et formant appel incident, notifiées le lendemain (AR EPFIF le 09/09/2025 et CG le 10/09/2025) et aux termes desquelles ils reprennent le dispositif de leurs précédentes écritures.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 20 novembre 2024, de M. et Mme, [R] du 14 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement du 20 février 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais règlementaires de l’article R311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 19 mai 2025 sont de pure réplique à celles de M. et Mme, [R] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne présentant pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.

Les conclusion du commissaire du Gouvernement du 12 juin 2025 sont de pure réplique, ne présentent pas de demandes nouvelles et sont donc revevables.

Les conclusions de M. et Mme, [R] du 4 septembre 2025 sont de pure réplique, ne présentent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.

— Sur la procédure d’expropriation

L’EPFIF expose que :

' la commune de, [Localité 4] est située en limite sud du département de la Seine-Saint-Denis, à environ 10 km du centre de, [Localité 5], elle est intégrée au territoire « Grand Paris Grand Est » de la métropole du Grand, [Localité 5] et sur son territoire, le décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l’article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le quartier, [Adresse 5] comme Quartier Prioritaire de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l’identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l’INSEE, c’est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le quartier, [Adresse 5] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué :

— d’une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

— d’une zone d’habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-Saint-Denis habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de, [Localité 6] ;

' le QPV, [Adresse 6], qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend :

' la cité, [Adresse 5], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-Saint-Denis habitat),

' la résidence sociale, [Adresse 7] (LOGIREP),

' le foyer ADOMA,

' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

' et la copropriété du, [Adresse 4].

L’immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d’habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021 ' 2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation relatif à l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d’utilité publique l’acquisition de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], parcelle AX n°, [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l’EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l’acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L’ordonnance d’expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L’EPFIF procède à un rappel général de l’historique de la copropriété du, [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).

Les expropriés soulignent que leur bien est situé dans un environnement calme et pavillonnaire.

— sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d’urbanisme défini par le plan local d’urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu’à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d’habitat collectif.

L’EPFIF, M. et Mme, [R] et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de, [Localité 4], la zone Ucc correspond au secteur, [Adresse 5], qui fait l’objet d’un programme d’amélioration.

— sur la consistance du bien

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la, [Adresse 4], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.

Les six immeubles s’élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l’un derrière l’autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d’une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n’ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de, [Localité 4] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S’agissant de l’environnement, ce bien limitrophe de la commune de, [Localité 6], est situé à 19 km de, [Localité 5], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de, [Localité 4] disposant de commerces et d’équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de, [Localité 4] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu’à une description extérieure, puisqu’il n’a pu être accédé à l’ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d’accès des immeubles étant murées.

L’EPFIF indique que dans l’acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l’immeuble est « en mauvais état général d’entretien et de réparation », qu’il nécessite des travaux lourds, et évalués par l’architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l’ensemble immobilier sera cédé en l’état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu’il se rapporte sur l’état de l’immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d’expertise judiciaire de Madame, [X], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l’édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

M. et Mme, [R] exposent que la parcelle AX, [Cadastre 1] située, [Adresse 4] à, [Localité 4] s’inscrit dans un environnement calme et pavillonnaire, à proximité immédiate de l’ensemble des commodités et des transports, étant en outre à moins de 600 m du parc des Coteaux d’Avron, soit un cadre de vie idéal pour y habiter et y vivre; que la parcelle bénéficie d’une desserte importante en transports en commun, et que la localisation est donc idéale pour se déplacer en transports en commun, le centre de, [Localité 5] étant accessible en moins de 40 minutes de porte-à-porte et permettant par ailleurs d’accéder en moins de 5 minutes à l’A 86.

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX, [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d’entretien et que s’agissant de l’origine de propriété il s’agit d’une acquisition faite le 3 avril 2000 au prix de 82 000 francs.

— sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n’est pas contesté par les parties en appel:

—  2078 m² s’agissant du terrain ;

—  3000 m² de surface pondérée hors oeuvre(SDPHO),

S’agissant du bâti et les millièmes de copropriété:

lot n° 47 : un appartement : 169/10 000 èmes

lot n° 62 : une cave : 12/10 000 èmes

Pour l’appartement, il s’agit en réalité de 58/ 10 000 èmes.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

— sur la situation locative

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— sur la méthode d’évaluation pour la fixation de l’indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de, [Localité 4] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 4], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section X n°, [Cadastre 1] au profit de l’EPFIF, a été déclaré d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 4] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l’expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l’expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s’agissant de l’indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l’expropriation n’impose au juge de l’expropriation aucune méthode d’évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien, des articles L 511 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique relatifs à l’expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l’espèce.

En effet, l’article L 511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l’État, d’une société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, d’un organisme y ayant vocation de concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionnée à l’article L300-4 du code de l’urbanisme, l’expropriation :

1°des immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L511-11 du code de la construction et l’habitation ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter.

L’article L304-4 du code de l’urbanisme dispose que l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d’aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l’article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l’indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.

Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre.

Il a notamment indiqué d’une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l’utilisation de locaux ou d’habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d’intérêt général et que d’autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l’indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.

Il a déclaré conforme à la Constitution l’article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l’article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d’insalubrité irrémédiable'.

En outre, la 3ème chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l’EPFIF a jugé que:

« Attendu que l’arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI La Fourchette, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l’expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;

' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l’arrêt de fixer à 1,20 euros l’indemnité d’expropriation ;

' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d’appel, adoptant la méthode d’évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l’indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;

' dit que le moyen n’est pas fondé ;

par ces motifs :

rejette le pourvoi. »

Cependant, il ne s’agissait pas en l’espèce de l’application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d’appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.

Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique avec celle de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.

Les expropriés ont fait valoir que les dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont inconventionnelles avec celle de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Le premier juge indique que :

— Les expropriés ont d’abord exposé que les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation sont inconventionnelles in abstracto, car la volonté de sanctionner des propriétaires bailleurs de mauvaise foi ne constitue pas un motif légitime justifiant d’une indemnisation inférieure à la valeur du bien ; qu’à cet égard, ils précisent que les travaux des parlementaires tout comme la rédaction de l’article L 511-6 du code de l’expropriation qui exclut le recours à la méthode de la récupération foncière au propriétaire-occupant depuis au moins deux ans, met en lumière le fait que l’un des buts de la loi Vivien est de sanctionner les propriétaires qui auraient laissé leur bien se dégrader tout en continuant de le louer et d’en tirer profit.

— Les expropriés ajoutent que les dispositions de cet article sont inconventionnelles, in concreto, car la présente procédure d’expropriation les prive de leur propriété alors que l’utilisation de la méthode par récupération foncière aboutit à leur offrir une indemnisation qui n’est pas raisonnablement en rapport avec la valeur de leur bien voire pas d’indemnisation.

— Les expropriés expliquent que la mairie de, [Localité 4], en tant que principal copropriétaire a empêché la réalisation des travaux de sécurisation de la copropriété pourtant votés et payés et qu’elle a par ailleurs contribué à la dégradation des immeubles en laissant ces logements vides être squattés ; qu’ils avaient fait l’acquisition de leur bien en 2014, après l’avoir entièrement rénové et ont continué de devoir s’acquitter des taxes foncières, ce qui démontre leur bonne foi.

— L’EPFIF considère que le tribunal a soulevé d’office un contrôle de conventionnalité de la règle elle-même, dite « contrôle in abstracto » et que les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires expropriés au respect de leurs biens déclarés insalubres à titre irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d’évaluation par récupération foncière doit s’appliquer.

Le commissaire du Gouvernement a proposé d’appliquer les dispositions de la loi Vivien et de fixer une indemnité de dépossession selon la méthode de la récupération foncière.

Le premier juge indique que nonobstant le but légitime recherché par la loi Vivien, le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu’elle prévoit, aboutit à placer les expropriés dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l’intérêt général : leur retirer définitivement et intégralement la propriété de leur bien au profit de l’EPFIF, mandaté par la commune de, [Localité 4], sans une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur vénale de leur bien alors que la commune de, [Localité 4] a participé, par son inaction pendant près de 18 ans, à l’état d’insalubrité irrémédiable de la copropriété et qu’elle a vendu ses propres biens au sein de la copropriété selon un prix supérieur à l’indemnisation proposée aux expropriés, se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l’angle du second alinéa de l’article 1er du protocole n° 1.

Le juge a cependant indiqué que les expropriés doivent un arriéré de charges de 5551, 45 eros et qu’ils ont manqué à leurs obligations en s’abstenant de les payer pendant plusieurs années et qu’ils ont ainsi indirectement participé à la dégradation de la copropriété et que dès lors il n’y a pas violation de l’article 1er du protocole n°1 et a appliqué pour l’appartement l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et procédé à l’évaluation des biens des expropriés selon la méthode par comparaison uniquemùent pour la cave, la loi Vivien n’étant pas applicable pour celle-ci.

La discussion ne porte donc que sur l’application de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement dans le cadre de la loi Vivien, les parties ne remettant pas en cause l’application de la méthode par comparaison pour la cave ; en effet, la loi Vivien ne s’applique pas à un bien non habitable.

En effet, si jusqu’à présent seuls étaient concernés par les dispositions des articles L511-1 511-9 du code de l’expropriation les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la loi ' habitat dégradé’ 20214-322 du 9 avril 2024 a précisé explicitement que la procédure Vivien s’applique aux biens soumis à une interdiction définitive ou d’utiliser, et inclut les locaux commerciaux, la loi Vivien n’est pas applicable pour les caves d’un immeuble insalubre, ne s’agissant pas d’un bien habitable.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement sur l’application de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement en indiquant que la légalité de l’arrêté de mise en sécurité du 22 juillet 2021 a été reconnue par le tribunal administratif de Montreuil par un jugement du 3 mars 2025 (pièce n° 22), celui-ci ordonnant la démolition, qu’il est ainsi définitif et irrévocable, et qu’en conséquence la méthode de la récupération foncière est justifiée et applicable ; que la demande formulée par mail le 18 décembre 2023, le tribunal ayant soulevé d’office la question suivante : « toutes les parties sont invitées à donner leur avis relativement à la compatibilité des dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation avec celles de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » est générale, interroge en réalité sur la conventionnalité non pas du texte visé, mais de la méthode de la récupération foncière ; que dans le cadre de jugements rendus le 16 juin 2022, confirmés par la cour le même tribunal a jugé, dans le cas d’un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril comme au cas d’espèce, que l’article L 511-6 du code de l’expropriation n’est pas contraire à l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH ; qu’il ne conteste pas l’établissement d’une ingérence dans l’exercice d’un droit, ni l’établissement d’une base légale suffisante à cette ingérence, ni l’établissement d’une légitimité au but poursuivi mais le fait que le tribunal ait jugé que 'les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi étaient disproportionnés et qu’il faisait peser une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l’angle du second alinéa de l’article 1 du protocole n° 1.'

L’EPFIF ajoute que la confirmation du jugement s’impose pour les raisons suivantes sur la méthode de la récupération foncière en demandant uniquement l’infirmation sur le montant de l’indemnité de dépossession:

' l’EPFIF n’est pas le mandataire de la commune de, [Localité 4] et n’agit pas pour son compte ;

' le juge de l’expropriation n’est pas le juge de la responsabilité civile des copropriétaires, le tribunal commettant une confusion entre copropriétaires, la commune en l’espèce, l’assemblée générale délibérante et un syndic qui est l’organe exécutif ;

' le juge de l’expropriation n’est pas le juge de la responsabilité administrative de la commune de, [Localité 4].

L’EPFIF conclut à la conventionnalité de l’article L 511-6 du code de l’expropriation en indiquant que l’article 1er du protocole n° 1 ne garantit pourtant pas dans tous les cas le droit de compensation intégrale, car des objectifs légitimes « d’utilité publique ' peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande (Papachelas c. Grèce n° 31'423/96, 21 août 2002, affaire Jokela c. Finlande, requête n° 28'856/95) ; qu’en application de l’article L 511-2 du code de l’expropriation, il a notifié des offres indemnitaires en conformité avec l’évaluation réalisée par le service compétent dans le cadre de l’édition de l’arrêté de DUP et que l’évaluation est réalisée à 0 euro, mais non retenue par l’EPFIF qui a conclu des accords et indemnisé les propriétaires sur la base des indemnités provisionnelles, qui sont expliquées par le coût de la démolition des six bâtiments, dont le caractère exorbitant est revendiqué par les propriétaires expropriés eux-mêmes devant le tribunal administratif.

L’EPFIF ajoute que les raisons qui ont conduit les juridictions à statuer en retenant une indemnisation inférieure à la valeur marchande du bien, peuvent tenir à la «considération du coût de démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu » (Cassation, 3 °, 15 mars 2018, n° 17-14'066) ; que la cour d’appel d’Agen a déclaré les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1970 codifié aujourd’hui à l’article L 511-6 du code de l’expropriation, conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH ; que le rapport 2019 de la Cour de cassation, portant sur la propriété, cite un arrêt important rendu le 15 mars 2018 qui confirme la conformité des dispositions de l’article 18 de la loi Vivien au regard de l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, notamment dans une espèce ou l’application aboutit à la fixation d’une indemnité d’un montant de 1,20 euros compte tenu de l’importance des coûts de démolition (pièce n° 18) ; que la cour d’appel de Paris a rendu deux arrêts ayant conclu à la conventionnalité l’article L511-6 au regard de l’article 1er du protocole additionnel et de l’article 14 (principe de non-discrimination) ; que le tribunal judiciaire de Bobigny le 30 janvier 2025 a rendu un jugement postérieur à l’appel interjeté par l’EPFIF, en jugeant que les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation étaient conventionnelles.

M. et Mme, [R] demandent à titre principal au visa du protocle additionnel n°1 et du protocole additionnel n°12 l’infirmation du jugement en ce qu’il juge conventionnel l’article L511-6 du code de l’expropriation, sur l’utilisation de la méthode de la récupération foncière et sur le montant de l’indemnité de dépossession aux motifs que :

Sur l’absence d’application justifiée de la méthode de la récupération foncière fondée sur les arrêts administratifs, l’EPFIF cite un arrêt duquel il est, contrairement aux affirmations adverse, impossible de déduire une obligation à recourir à la méthode de la récupération foncière. Il ne doit être recouru à cette méthode que si la valeur des constructions est négligeable par rapport à l’ensemble. Ce n’est pas le cas en l’espèce au regard de la valorisation du terrain nu par l’EPFIF.

Sur l’absence d’application justifiée de la méthode de la récupération foncière fondée sur l’article L.511-6 du code de l’expropriation, la Cour européenne des droits de l’homme a déjà pu indiquer qu’une privation de propriété constitue une atteinte excessive au droit de propriété sans indemnisation raisonnable ou en cas d’absence d’indemnisation. L’indemnisation doit donc être « raisonnablement en rapport avec la valeur du bien ». Afin d’apprécier une éventuelle violation de la Convention, la Cour européenne des droits de l’homme prend en compte la situation personnelle et la bonne foi du requérant. Les dispositions de l’article L.511-6 peuvent amener à une indemnisation très inférieure à la valeur des biens expropriés. Il ressort des travaux parlementaires à l’origine de cet article que le but poursuivi est la sanction des propriétaires bailleurs qui profiteraient de louer un bien insalubre. Il est précisé que l’utilisation de la méthode par comparaison permet de prendre en compte l’état d’insalubrité des biens, le premier juge ayant appliqué un abattement de 70%.

La Cour de cassation admet qu’une loi peut être conventionnelle in abstracto sans que son application concrète ne le soit systématiquement. Le fait que le tribunal de Bobigny et la cour aient pu juger l’application de l’article L.511-6 conventionnelle est donc sans effet ici. En l’espèce, au regard des mutations réalisées au profit de l’EPFIF dans la copropriété et postérieurement à l’interdiction définitive d’habiter, l’indemnité proposée par l’EPFIF est plus de dix fois inférieure à la valeur du bien des expropriés. Les copropriétaires ont tenté de remédier à l’insalubrité et souhaitaient rénover le bâtiment. Ils ont versé les fonds demandés pour sa réhabilitation. Il ne serait donc pas légitime de les qualifier comme des marchands de sommeil que l’article L.511-6 a pour objectif de sanctionner. C’est la mairie qui a empêché la réalisation des travaux, ce qui lui a permis, aussi bien que par d’autres man’uvres, d’acquérir les biens à un prix inférieur à leur valeur marchande.

Contrairement à ce qu’affirme l’EPFIF, ce dernier a bien agi pour le compte de la commune de, [Localité 4]. Cela est démontré par le dossier de Déclaration d’utilité Publique ainsi que par l’absence des biens de la commune de l’état parcellaire. Il ressort par ailleurs de ce même dossier que la commune est propriétaire de parts de copropriété depuis au moins 2003. Enfin, contrairement aux affirmations adverses, la mairie était bien présente à l’assemblée générale du 4 avril 2018, a voté en faveur de la restitution des fonds dévolus aux travaux et, dans la mesure où la séance était présidée par son représentant, il est erroné d’affirmer qu’elle aurait découvert la situation le jour même de la réunion.

Sur l’inconventionnalité au regard de l’article 14 de la Convention et de l’article 1 du protocole n°12 de la convention, le fait que la méthode de la récupération foncière ne s’applique qu’aux propriétaires bailleurs ou occupant depuis moins de deux ans instaure une discrimination injustifiée envers ces derniers et contraire aux dispositions des articles précités. La qualité d’occupant ou non d’un bien ne préjuge pas de la bonne ou mauvaise foi du propriétaire. L’application de la méthode de la récupération foncière uniquement pour les non-occupants revient à une présomption irréversible de leur mauvaise foi. L’EPFIF a lui-même opéré une discrimination en choisissant d’indemniser selon la méthode par comparaison un propriétaire occupant depuis moins de deux ans, et en faisant bénéficier aux propriétaires non-occupants acceptant l’accord amiable d’une indemnité à laquelle n’ont pas droit ceux ayant agi en contentieux.

En l’espèce, les propriétaires bailleurs ont tout autant tenté de trouver des solutions pour faire sortir les immeubles de l’insalubrité que les propriétaires occupants.

Sur la fixation de l’indemnité suivant la méthode par comparaison, il ressort des termes présentés par les expropriés, concernant des mutations récentes de biens similaires, une valeur métrique moyenne de 4.811,14 euros/m² qu’il convient de réévaluer à 5.200 euros/m² pour tenir compte de la localisation du bien de l’espèce et de la présence d’une cave.

L’abattement de 70% retenu en première instance est excessif au regard des demandes des parties. La cour a récemment retenu un abattement de 20% pour un appartement vétuste, frappé d’un incendie et n’ayant pas pu être visité dans la copropriété du Chêne pointu. L’EPFIF avait alors rappelé que la jurisprudence admet constamment un abattement pour vétusté entre 30% et 65%. La cour a également retenu un abattement de 30% pour un bien frappé d’une interdiction d’habiter. Un abattement de 50% est ici demandé. Cela amènerait une valeur métrique de 2.600 euros/m², prix auquel l’EPFIF a déjà acheté un bien de la copropriété postérieurement à l’interdiction d’habiter.

A titre subsidiaire, sur la fixation de l’indemnité selon la méthode de la récupération foncière, les références versées par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement devront être écartées car situées dans une zone du Plan Local d’Urbanisme à la constructibilité moindre, ou souffrent d’un manque d’accès à la voirie. Les expropriés versent des termes de référence récents de ventes de terrains à bâtir bénéficiant d’un classement comparable au PLU. Il en ressort une valeur moyenne de 1.367,50 euros/m² qu’il convient de réévaluer à 1.700 euros/m² pour tenir compte de la localisation et des dimensions de la parcelle expropriée. L’argument suivant lequel l’évaluation ne peut se fonder sur des terrains à bâtir sera écarté dans la mesure où la parcelle expropriée a fait l’objet d’un permis de construire pour un immeuble de 38 logements sociaux. Par ailleurs, la jurisprudence considère que la seule mention de droits à construire dans le cadre d’une vente ne peut suffire à écarter un terme de comparaison. Enfin, l’expropriant échoue à démontrer qu’il existe une différence de prix selon qu’un terme soit accompagné ou non d’un permis de construire.

Sur l’évaluation du coût de démolition, le rapport sur lequel l’EPFIF fonde son évaluation en cause d’appel avait pour objet les solutions réparatoires pouvant mettre fin au péril et non le coût de démolition. L’expert qui l’a réalisé n’a pas étudié la question et repris le montant évoqué au mémoire en défense de l’EPT CPGE devant le tribunal administratif. L’EPFIF avait lui-même initialement proposé un coût de 70 euros/m². Aucune étude n’a été réalisée pour étudier ces coûts et la somme évoquée de 848.160 euros a été obtenue pour une surface bâtie de 3.534m² alors que l’expropriant se prévaut d’une surface de 3.000m². Le syndicat des copropriétaires a lui évalué les coûts de démolition à 496.980 euros. En l’absence d’étude sérieuse et récente, le coût de démolition sera fixé à 70 euros/m², coût sollicité en premier lieu par l’expropriant et le commissaire du Gouvernement.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement pour voir appliquer la méthode de la récupération foncière comme le prévoit l’article L511-6 du code de l’expropriation et demande l’infirmation sur le montant de l’indemnité de dépossession.

Il indique que :

' le premier juge s’est entièrement attaché à la responsabilité de la commune de, [Localité 4], devenue au fil des années, propriétaire majoritaire de la copropriété et il a basé les raisons de l’inconventionnalité sur les deux motifs suivants :

' la commune de, [Localité 4], et au cas présent qui n’est pas l’appelante, a participé par son inaction à l’insalubrité de la résidence ;

' la commune de, [Localité 4] aurait vendu ses lots à l’EPFIF qui au cas particulier est l’appelant, à un prix supérieur à celui proposé aux expropriés entraînant ainsi une charge démesurée sur les expropriés.

' Le Conseil constitutionnel par décision du 17 septembre 2010, n° 2010 ' 26, a jugé conforme à la Constitution les articles 13, 14',17 et 18 (article L511-16 du code de l’expropriation), de la loi n° 70 ' 612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre.

' En l’espèce la mesure contestée est justifiée compte tenu de l’état délabré du bien appartenant aux expropriés et de son caractère impropre à l’habitation.

— Indemnisation des expropriés :

La méthode la récupération foncière est raisonnablement en rapport avec la valeur du bien (CEDH, 21 février 1986, James contre Royaume-Uni n°8793/79), l’article 1er ne garantissant pas le droit à une compensation intégrale, s’agissant d’objectifs légitimes du législateur, à savoir les articles 13,14,17 et 18 de la loi du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre.

À titre subsidiaire, le commissaire du Gouvernement indique que les différentes pièces apportées par l’appelant attestent que la commune de, [Localité 4] a :

' participé aux différentes assemblées générales de la copropriété ;

' a voté pour faire les travaux des plafonds hauts des caves ;

' a organisé une réunion le 29 janvier 2015 associant le syndic, l’ANAH, la Caisse des dépôts et l’ARS afin de lever l’arrêté d’insalubrité de novembre 2000, la commune de, [Localité 4] n’étant pas propriétaire en novembre 2000 ;

' a requis la désignation d’un syndic judiciaire le 10 octobre 2016 ;

' a saisi le tribunal administratif aux fins de désignation d’un expert judiciaire ;

' a pris différents arrêtés de péril ordinaire le 12 avril 2018, de péril imminent le 20 novembre 2018, de mise en sécurité avec interdiction d’utiliser les lieux le 22 juillet 2021.

Le commissaire Gouvernement conclut que si une responsabilité devait être recherchée, ce qui n’est pas l’objet de la présente procédure, il s’attacherait plus à apprécier l’action ou l’inaction des différents syndics et de l’ensemble des copropriétaires.

Il ajoute enfin que la commune de, [Localité 4] est toujours propriétaire de ses lots, qu’elle ne peut donc les avoir vendus à l’EPFIF à un prix supérieur à celui proposé aux expropriés.

La cour examinera pour l’appartement l’applicabilité de l’article 1er du protocole et si nécessaire l’applicabilité de l’article 14 de la Convention et l’article 4 du protocole n°12 à la Convention invoqué par M. et Mme, [R].

A sur l’applicabilité de l’article 1er du protocole n°1

L’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Les étapes de contrôle de conventionalité retenues par le premier juge n’étant pas contestées par les parties, la cour reprendra celles-ci pour l’appartement.

I Sur l’applicabilité de l’article 1 du protocole n° 1 et l’existence d’une ingérence

En l’espèce, le premier juge indique que les parties ne contestent pas que la situation litigieuse relève du champ d’application de l’article 1er du protocole n° 1, et de la seconde norme en tant que privation de propriété et non simplement en tant que restriction à l’usage du bien, en raison de l’existence d’un transfert forcé, intégral et définitif de propriété; qu’ainsi, l’article 1er du protocole n° 1 est applicable et que le juge de l’expropriation doit donc examiner la justification de cette ingérence, qui relève de la seconde norme en tant que privation de propriété, au regard des exigences de l’article 1er du protocole n° 1.

Ce point n’étant discuté ni par l’EPFIF , ni par M. et Mme, [R], ni par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé en ce sens.

II Sur le point de savoir si l’application dans le cas d’espèce de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est conforme au droit au respect des biens prévus à l’article 1er du protocole n° 1

a) Sur l’existence d’une base légale suffisante

Le premier juge indique qu’aucune des parties n’allègue ni a fortiori ne justifie que la loi Vivien en particulier que les dispositions de l’article L511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique manquent de clarté, de précision ou encore de prévisibilité et d’accessibilité ; que l’existence de voies de recours effectives constitue assurément une garantie solide contre l’arbitraire, et qu’il en va de même, a fortiori, dans le cadre d’une procédure dérogatoire comme l’expropriation des immeubles insalubres.

Le premier juge indique donc que la privation de propriété subie satisfait à l’exigence de légalité.

Ce point n’étant discuté ni par l’EPFIF, ni par M. et Mme, [R] ni par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé en ce sens.

b) Sur le point de savoir si la législation incriminée vise un but légitime

Le premier juge expose que l’article 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est issu de la loi n° 70 ' 612 du 10 juillet 1970 dite loi Vivien qui a pour objet de mettre fin dans les meilleurs délais à l’utilisation de locaux d’habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants.

Il ajoute que comme l’a jugé le Conseil constitutionnel (décision Q PC n° 2010 ' 26 du 17 septembre 2010), ces dispositions prévoient les modalités de calcul de l’indemnité de dépossession due au propriétaire d’un bien insalubre, en application des critères justifiés par l’objectif poursuivi par le législateur de pallier les carences des propriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité des immeubles leur appartenant. ; qu’il n’est pas allégué qu’un tel objectif, qui concerne au premier chef la sécurité des personnes, ne serait pas en lui-même légitime ; que par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier du rapport d’expertise de Madame, [X] du 19 novembre 2018 ordonnée par le tribunal administratif de Montreuil, qu’à la date du 7 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation, donc date du transfert de propriété du bien de M. etb Mme, [R] à l’EPFIF, que les bâtiments présentent un risque d’effondrement important de sorte qu’ils constituent un risque pour la sécurité des occupants et sont donc insalubres et inhabitables.

Le premier juge indique qu’en conséquence, le but que poursuit la loi n° 70 ' 672 du 10 juillet 1970, dite loi Vivien, est légitime en son principe et en l’espèce.

Ce point n’étant discuté ni par l’EPFIF, ni par M. et Mme, [R], ni par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé en ce sens.

c) Sur le point de savoir si les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi sont proportionnés

Le premier juge indique en préliminaire :

' Il ne suffit pas qu’une mesure privative de propriété poursuive, en l’espèce comme en principe, un objectif légitime « d’utilité publique »; il doit aussi exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (Arrêt Ashingdane c. Royaume-Uni, 28 mai 1985, requête n°8.225l78).

Pour se concilier avec la règle générale énoncée à la première phrase du premier alinéa de l’article ler, une atteinte au droit au respect des biens doit ménager un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la collectivité et celles de la protection des droits fondamentaux de l’individu (Arrêt Beyeler c. ltalie, du 5 janvier 2000, requête n° 33202196 ;arrêt Milhau c. France 10 Juillet 2014 requête n°4944/J ; Arrêt NIT SRL c. République de Moldavie 5 avril 2022 requête n°28470/l 2).

Afin d’apprécier si la mesure litigieuse respecte le juste équilibre voulu et, notamment, si elle ne fait pas peser sur le requérant une charge disproportionnée, c’est à dire une charge spéciale et exorbitante, il y a lieu de prendre en considération :

— les modalités d’indemnisation prévues par la législation interne (Arrêt Platakou c. Grèce 11 janvier 2001.requête n°28460/97 ; Arrêt Sporrong et Lonnroth c. Suède 23 septembre 1982 ; requête n°7151/75 ; 7152/75)· ; .

— le comportement des expropriés, les conditions dans lesquelles ils ont acquis les biens litigieux ainsi que leur situation personnelle et sociale (Pyrantiene c. Lituanie 12 novembre 2013 requête n°45092/07) ;

— le comportement des autorités, les moyens employés par l’Etat et leur mise en oeuvre (Arrêt Beyeler c. ltalie, du 5 janvier 2000, requête n° 33202/96 ; Arrêt Bislrovic c. Croatie 31 mai 2007 requête n°25774/05).

C’est donc à la lumière de ces trois critères que le juge de l’expropriation doit examiner les faits de l’espèce pour déterminer l’existence ou non d’une disproportion manifeste entre les moyens mis en oeuvre afin de lutter contre l’habitat insalubre, palier la carence des propriétaires dans l’exécution des travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité et la charge subie par les expropriés.'

Les appels de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement concernent donc le principe de proportionnalité.

La cour suivra le plan du premier juge pour examiner le principe de proportionnalité au cas d’espèce, puisque les étapes du contrôle de proportionnalité ne sont pas contestées par les parties.

1° s’agissant de l’indemnisation

La Cour européenne des droits de l’homme juge qu’il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (arrêt Ashingdan c. Royaume Uni, 28 mai 1985, requête n°8225/78, une « mesure d’ingérence dans le droit au respect des biens, qu’est l’expropriation litigieuse, doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu ». (11 avril 2022, Lallemand c. France § 18), en continuité de ses arrêts Beyerler c. Italie du 5 janvier 2000 requête n°33202/96, arrêt Milhau c. France 10 juillet 2014 requête n°4944/11 et arrêt NIT SRLc. République de Moldavie 5 avril 2022 requête n°28470/12.

Elle rappelle également que l’expropriation doit donner lieu à un dédommagement « raisonnablement en rapport avec la valeur du bien », en déduit qu’un « défaut total d’indemnisation ne saurait se justifier sur le terrain de l’article 1 du protocole n° 1 que dans des circonstances exceptionnelles » (CEDH, 23 novembre 2000, ex-roi de Grèce et a. C/Grèce§ 89 ; 9 décembre 1994, les Saints Monastères c. Grèce, série A n° 301 ' A § 74 et 75 ; 29 mars 2006, Scordino c. Italie § 95).

De plus, en matière de privation de propriété, ce qui est raisonnable dépend des circonstances de la cause, les modalités choisies ne devant pas excéder la large marge d’appréciation dont l’Etat bénéficie en la matière (James et autres c. Royaume-Uni 21 février 1986 requête n°8793/79) et ne doivent pas être dépourvues de base raisonnable (Lithgow et autre c. Royaume-Uni, 8 juillet 1986 requêtes n° 9006/80, 9262/81, 9263/81, 9265/81, 9266/81 , 9313/81 et 9405/81).

Enfin, l’article 1er du protocole n°1 ne garantit pas dans tous les cas le droit à une compensation intégrale, car des objectifs 'd’utilité publique’ peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande (arrêt Papachelas c. Grèce du 25 mars 1999, requête n°31423/96).

En l’espèce, s’agissant d’une copropriété impropre à l’habitation, conformément aux dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la méthode par récupération foncière s’impose au juge de l’expropriation pour l’évaluation de l’appartement, sauf dans l’hypothèse où les propriétaires occupaient eux-mêmes l’appartement déclaré insalubre au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L 511-2 dudit code.

Cette méthode consiste à déterminer la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu, le coût du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors 'uvre(SDPHO) et enfin de soustraire le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat par le nombre de millièmes de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire, puisqu’en l’espèce le litige porte sur des immeubles en copropriété.

L’EPFIF indique qu’il se rapporte aux multiples rapports, et notamment au rapport d’expert judiciaire de Madame, [X], désignée dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l’édiction de diverses arrêtés de péril (pièce n° 7 à 9), qui retient un coût de démolition de 848'160 euros ; qu’il a notifié des offres indemnitaires en conformité avec l’évaluation réalisée par le service compétent dans le cadre de l’éviction de l’arrêté de DUP (non versée aux débats), qu’il n’a pas retenu l’évaluation réalisée à zéro euro, qu’il a conclu des accords et indemnisé les propriétaires sur la base des indemnités provisionnelles évaluées par le service compétent et qu’il a donc maintenu son offre d’indemnisation soit en l’espèce en application de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement et de la méthode par comparaison pour la cave au titre de l’indemnité principale :

— valeur du terrain libre : ( 2078 m² X 485 euros)= 1 007 830 euros ;

— coût de démolition : 848 160 euros ;

— valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159 670 euros ;

— valeur du terrain pour 1/10 000 ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

— nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10 000 èmes

— valeur de la cave : 1900 euros

Soit :

—  15,97 euros X 58 tantièmes : 926,26 euros

— cave : 1900 euros

Total indemnité principale : 2826,26 euros.

Le commissaire du Gouvernement demande l’application de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement et la méthode par comparaison pour la cave et conclut pour une juste indemnisation à :

— valeur du terrain : 2078 m² X 550 euros= 1 142 900 euros ;

— coût de la démolition : 848 160 euros ;

— valeur du terrain nu : 294 740 euros ;

— nombre de tantièmes dans la copropriéte : 10 000 ;

— valeur de 1/10 000 ème de PGC : 29,47 euros

— nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58 ;

— valeur de la cave : 1900 euros ;

— valeur des tantièmes détenus : 1709,26 euros ;

— valeur de la cave : 1900 euros ;

Total de l’indemnité principale : 3609,26 euros.

Cependant, sans que le bien de M. et Mme, [R] ait pu être visité pour connaître son état, la proposition de l’EPFIF revient à mieux indemniser l’exproprié de la perte d’une cave dans le cas de la méthode par comparaison soit une somme de 1900 euros, alors qu’il n’est proposé pour l’appartement qu’une somme de 926,26 euros, alors que la cave n’est que l’accessoire de l’appartement situé dans le même immeuble frappé d’insalubrité irrémédiable et qu’il ressort de l’ensemble des rapports d’expertise versés aux débats par l’EPFIF (pièce n° 7 : rapport de visite d’inspection n° 1 constat structurel GINGER, pièce n° 2 rapport de visite complémentaire d’inspection GINGER pièce n° 9, pièce n° 20 rapport de synthèse de documents GINGER), que les désordres concernenent principalement les caves à savoir que les désordres principaux de la copropriété sont dus à une corrosion préjudiciable des ferraillages des planchers des sous-sols, à une compression anormale du béton au niveau des dalles des sous-sols, à une apparition de plusieurs fissures sur la structure des bâtiments surtout au niveau des couvertures des sous-sols, à un étayage partiel et provisoire pour le confortiel structurel du plancher haut des caves et à une corrosion de la majorité des ferraillages des planchers au niveau des sous-sols engendrant une rupture des aciers et des débuts d’effondrement, avec une corrosion des ferraillages situant au-delà des limites structurelles entre 60 et 100 %.

Mme, [X], expert judiciaire désigné par le tribunal administratif (pièce n°20) confirme que la structure des caves est totalement hors d’usage et que les structures des caves sont fortement corrodées, feuilletées avec de nombreux points de rupture, ont provoqué des déformations inquiétantes des sols et plus particulièrement dans les halles des parties communes.

L’état d’insalubrité n’est donc pas dû aux appartements mais aux caves et aux structures des caves.

S’agissant du commissaire du Gouvernement, la valeur proposée pour l’appartement n’est que de 1709,26 euros alors que celle proposée pour la cave est de 1900 euros.

Le premier juge a indiqué qu’en dépit de sa demande expresse, l’EPFIF n’a fourni aucun document ni explication, sur la vente ou la cession, à titre gratuit ou à titre onéreux et selon quels montants, des biens appartenant à la mairie au sein de la copropriété et que cette absence d’explication et de justificatif permet de penser que ces appartements n’ont pas été cédés gratuitement, et que le montant de cession n’est pas équivalent à zéro euro selon le même prix moyen que celui constaté dans le tableau ci-dessus.

Au stade de l’appel, le commissaire du Gouvernement confirme les propos de l’EPFIF et précise à la cour, que la commune de, [Localité 4] est toujours propriétaire de ses lots, et qu’elle ne peut donc les avoir vendus à l’EPFIF à un prix supérieur à celui proposé aux expropriés et qu’elle sera comme celle-ci, indemnisée selon la loi Vivien, suivant la méthode de la récupération foncière alors qu’elle aura acquis ces lots comme les expropriés.

Cependant, M.et Mme, [R] exposent que l’EPFIF a acquis plusieurs appartements avec caves au sein de la copropriété, certes avant la DUP, mais après la publication des arrêtes de péril des 12 avril 2018 et 20 novembre 2018 et l’évacuation des occupants selon les modalités suivantes concernant la parcelle AX, [Cadastre 1] et des appartements avec cave (page 15 des conclusions), mutations non contestées par l’EPFIF :

Date de la vente

Propriétaires

Numéros de lots

quote-part des parties communes générales

Situation

Prix hors-taxes

Observations

07/07/2020

Mme, [T]

88 (appartement)

(111/10.1000èmes)

99 (cave)

(4/10'000 èmes)

Bâtiment 3

3e étage

40'000 euros soit 1428,57 euros/m²

dans le bâtiment 3, au 3e étage, porte face gauche, un appartement type F2 de 28 m² comprenant : une entrée, une cuisine aménagée, chambre, salle à manger, salle d’eau. Une cave

30/07/2020

M., [H]

80 (appartement)

(58/10'000 èmes)

102 (cave)

(4/10'000 èmes)

bâtiment 3

1er étage

73'600 euros

soit 2628,57 euros/m²

dans le bâtiment 3, au 1er étage, porte face à gauche, un appartement de 28 m² comprenant : une entrée, cuisine, salle à manger, chambre, salle d’eau avec WC.

Rénové en parfait état.

Une cave.

27/10/2020

M., [N]

127 (appartement)

(92/10'000 èmes)

136 (cave)

(4/10/1000 èmes)

bâtiment 4

4e étage

33'890 euros

soit 1473,48 euros/m²

dans le bâtiment 4,4eétage, porte au fond du couloir gauche, un appartement type F2 de 23 m² comprenant : entrée, cuisine sur cour, face dans l’entrée, salle à manger, sur cour, à gauche dans l’entrée, chambre sur cour suite à la salle à manger cave.

Une cave.

moyenne

1843 euros/m²

Alors que l’état d’insalubrité irrémédiable est déjà avéré au regard des multiples expertises et que l’évacuation des habitants a déjà eu lieu, le prix moyen par la méthode de la comparaison pour ces cessions amiables par l’EPFIF est de 1843 euros/m², ce qui constitue une différence plus que substantielle avec le prix moyen obtenu par la méthode de la récupération, que ce soit par l’EPFIF, et ce d’autant qu’il a proposé en première instance la somme de 1080 euros pour l’indemnité de dépossession , à titre subsidaiaire son offre de 5403, 55 euros et ne propose plus en appel que la somme de 3391, 51 euros.

Si l’appartement de M. et Mme, [R] n’a pu être visité, il a ét acquis le 3 avril 2000 au prix de 82 000 francs .

Au vu de la consistance des biens à savoir un appartement en bon état et une cave et des mutations intervenues à l’amiable susvisées, même en tenant compte de la marge d’appréciation que l’article 1er du protocole n° 1 laisse aux autorités nationales au regard de la légitimité du but poursuivi, l’indemnité proposée à M. et Mme, [R] s’agissant d’une privation de propriété n’est pas raisonnablement en rapport avec la valeur de la propriété expropriée.

2° S’agissant du comportement et de la situation personnelle des époux, [R]

La Cour européenne des droits de l’homme indique qu’il y a lieu pour apprécier le juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la collectivité et celles des droits fondamentaux de l’individu, de prendre en compte le comportement des expropriés, les conditions dans lesquelles, ils ont acquis les biens litigieux ainsi que leur situation personnelle et sociale (arrêt Pyrantiené c. Lituanie 12 novembre 2013 requête n°45092/5; 7152/75).

Il ressort en outre des débats parlementaires de la loi du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre cités par M. et Mme, [R] que l’article 18 relatif à la fixation de l’indemnité due après l’expropriation a prévu des dispositions faisant varier l’indemnité en raison inversement proportionnelle à la bonne foi du propriétaire, afin de sanctionner les propriétaires bailleurs qui profiteraient de louer un logement insalubre.

Le premier juge indique que les époux, [R] n’ont produit aucun document relatif aux conditions d’acquisition, qu’ils sont toutefois mentionnés comme propriétaires absents et non représentés lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2012, qu’ils ne justifient pas non plus de leur paiement des charges de copropriété ou leur situation personnelle, qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2014, que les époux, [R] doivent un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 5551,45 euros et que le syndic a été autorisé à poursuivre la vente forcée des lots n° 47 et 62.

Le premier juge a en conséquence considéré qu’ils ont manqué à leurs obligations s’abstenant, pendant plusieurs années, de payer les charges de copropriété indispensables à l’entretien de leur bien et qu’ils ont ainsi directement participé à leur dégradation et il a en conséquence dit qu’il n’y avait pas violation de l’article premier du protocole n° 1.

Sur les années 2011-2016, les époux, [R] indiquent qu’ils se sont acquittés de leurs charges ; ils versent aux débats le relevé de compte faisant état uniquement d’un débit de 155,01 euro en 2017 et ce simple retard dans le paiement des charges n’a pas conduit à la dégradation de la copropriété.

Les époux, [R] sont de bonne foi.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.

3° s’agissant du comportement de la commune de, [Localité 4], pour le compte de laquelle l’EPFIF diligente la procédure d’expropriation

Un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu exige un examen global et in concreto des différents intervenants en cause, soit une analyse non seulement des conditions de dédommagement puisqu’il s’agit en l’espèce d’une privation de propriété, mais aussi du comportement des parties au litige, y compris les moyens employés par l’État pour leur mise en 'uvre (arrêt Beyerler c. Italie 5 janvier 2000, requête n° 33'202/96, arrêt Milhau c. France, 10 juillet 2014, requête n°4944/11).

Il doit être vérifié si, en raison de l’action ou de l’inaction de l’Etat, un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu a été ménagé et si la personne concernée a dû supporter une charge disproportionnée et excessive (arrêt Sporrong et Lonroth c. Suède, 23 septembre 1982, n°7151 et 7152/75), la Cour européenne imposant d’aller au delà des apparences et de rechercher la réalité de la situation litigieuse, lorsqu’une question d’intérêt général est en jeu, les pouvoirs publics étant tenus de réagir en temps utile, de façon correcte et avec la plus grande cohérence (arrêt Beyerler c. Italie déjà cité, Arrêt Fener Rum Erkeg Lisesi Vakfi c. Turquie, 9 janvier 2007, requête n°34478/97).

Il ressort des pièces versées aux débats par l’EPFIF et par les époux, [R] que :

— dans l’acte authentique du 8 décembre 1944, il est mentionné que l’immeuble est 'en mauvais état général d’entretien et de réparation'(pièce n°2) ;

— en raison de l’absence de travaux et de la dégradation progressive de la copropriété, celle- ci a fait l’objet de plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990 :

— une OPAH entre 1997 et 2001 ;

— un Plan de Sauvegarde entre 1999 et 2001 ;

— une mission de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) à partir de 1998 ;

— le préfet par arrêté du 21 novembre 2000 a déclaré insalubres les parties communes de la copropriété du, [Adresse 4] sur le 'mauvais état des planchers hauts des caves 'et mis en demeure les copropriétaires à y effectuer des travaux (pièce n°3) ;

— la commune de, [Localité 4] est devenue propriétaire de plus du tiers des appartements au sein des immeubles en copropriété situés, [Adresse 4] soit au vu de la DUP (pièce n°10) 'depuis au moins 2003, la ville de, [Localité 4] n’est aujourd’hui propriétaire que d’un tiers des tantièmes, après 18 années d’acquisition amiables ou par préemption', soit 3600 tantièmes sur 10 000 et a ainsi acquis à l’amiable en 2020 trois lots avec appartements et caves citées ci-dessus ;

— lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2012 (pièce n°4), Monsieur, [B] missionné par le syndicat des copropriétaires a présenté le résultat de sa mission relative à une expertise technique de l’immeuble, préconisé des travaux, et la majorité des copropriétaires en ce compris la commune de, [Localité 4] a voté en faveur de travaux de consolidation des planchers des rez de chaussée, condamnation des caves et en conséquence des six immeubles pour un montant total de 587'550 euros, la commune reconnaissant que plusieurs de ces appartements étaient non occupés et faisaient l’objet d’occupation illégale ;

— entre le 1er août 2012 et le 1er juillet 2014, les appels de fonds ont été réalisés pour un montant de 587'550 euros ;

— Il ressort de la DUP (pièce n°1) et de l’avenant n°2 (pièce expropriés n°1) qu’une convention d’intervention foncière a été conclue le 5 septembre 2013 entre la commune de, [Localité 4] et l’EPFIF, intégrant la parcelle AX, [Cadastre 1] de la copropriété du, [Adresse 4].

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2014 (pièce n°3 intimés), la mairie de, [Localité 4] a informé les copropriétaires de l’engagement d’une démarche de diagnostic pré-opérationnel et des conséquences d’une procédure rapide de péril imminent ;

— le 29 janvier 2015 (pièce n°16) était organisée une réunion avec M., [Q], maire adjointe de, [Localité 4],

— l’EPFIF fait état d’une étude technique et d’analyse de la copropriété réalisée en mars 2015 par LE BET URBANIS mais qui n’est pas versée aux débats ;

— le 29 avril 2015 (pièce n°5 intimés), le syndic a procédé de son propre chef, sans vote de l’assemblée générale des copropriétaires, à la restitution de la somme de 143'130 euros sur le fonds travaux (résolution n°23) ;

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 6 juin 2016 (pièce n°6 intimés), le syndic n’a pas été reconduit et aucun autre syndic n’a été désigné ;

— La convention d’intervention foncière conclue entre la mairie de, [Localité 4] et l’EPFIF a été modifiée par avenant n°1 signé le 22 décembre 2015 comme le mentionne l’avenant n°2 (pièce n°1) ;

— lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2016 (pièce n°7 intimés), la copropriété n’ayant pas de syndic, une requête aux fins de désignation d’un administrateur a été déposée près le président du tribunal de grande instance de Bobigny ;

— par acte du 10 octobre 2016 (pièce n°6) la commune de, [Localité 4] a en effet saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de désignation d’un syndic, celui-ci ayant désigné le 14 octobre 2016 le cabinet, [G] en cette qualité ;

' par courrier du 18 décembre 2017, la commune de, [Localité 4] a informé les autres copropriétaires de l’immeuble qu’une étude entreprise par la ville concluait à la nécessité de mettre en place une stratégie d’intervention publique lourde et une procédure dite de résorption de l’habitat insalubre ;

' à la demande de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Île-de-France (UD Seine-Saint-Denis), et à l’issue de l’inspection du 5 décembre 2017, le BET GINGER CEBTP a établi le 30 janvier 2018 un rapport sur la structure des immeubles, concluant comme suit : (pièce n° 7) « il a été constaté une problématique structurelle importante : le soubassement des caves ne sont plus à même de reprendre l’intégralité des charges de la superstructure. L’ensemble des planchers du rez-de-chaussée maintenu en l’état par un étayage de toutes les caves. Depuis l’extérieur, les parties les plus fragiles, au droit des soupiraux, sont toutes éclatées. Les allèges de baie aux rez-de-chaussée sont caractérisées par une double fissuration de part et d’autres de la baie. Les résultats de l’étude structurelle préconisent la démolition des immeubles en raison d’un problème structurel important. Une réhabilitation nécessitera une intervention globale en sous-'uvre afin de renforcer les assises des six bâtiments, sans garantir la pérennité de ces constructions.

Pour des points de sécurité avec ou sans travaux, nous préconisons une démolition de ces bâtiments et l’évacuation définitive des occupants, pour des problèmes de sécurité à moyen terme. »

' par courrier du 19 février 2018, la commune de, [Localité 4] a informé les autres copropriétaires compte tenu de l’état de la copropriété susceptible de faire l’objet d’une procédure de péril ordinaire décrit à l’article L 511-2 du code de la construction et de l’habitation, qu’ils disposaient d’un délai d’un mois pour présenter leurs observations ;

' lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2018(pièce n°5), les propriétaires étaient informés de ce que le rapport GINGER CEBTP préconisait la démolition des six bâtiments et un courrier du 19 février 2018 de la ville de, [Localité 4] annonçait la tenue d’une réunion d’information le 19 mars 2018 sur les suites à donner à ce rapport et invoquait l’engagement d’une procédure de péril ordinaire conformément aux dispositions de l’article L 511-2 du code de la construction et d’habitation, et lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires, y compris la commune de, [Localité 4], votaient le remboursement du montant de compte travaux s’élevant à 444'420 euros ;

' par arrêté de péril ordinaire pour l’ensemble de la copropriété avec interdiction d’éviter et d’utiliser les lieux du 12 avril 2018 (pièce n°7 ), la commune de, [Localité 4] mettait en demeure les copropriétaires, afin de mettre fin à tout péril, de démolir totalement les six bâtiments de la copropriété ;

' un rapport de visite complémentaire établi par GINGER CEBTP le 24 août 2018 (pièce n°8) confirmait ces constatations quant aux « désordres importants et inquiétants », et renouvelait sa préconisation de démolition de l’ensemble des bâtiments ;

' l’EPFIF indique que le 5 novembre 2018, survenait une catastrophe au retentissement national à la suite de l’effondrement d’un immeuble dans la, [Adresse 8] à, [Localité 7] et que c’est dans ce contexte que, le 5 novembre 2018, la commune de, [Localité 4] sollicitait du président du tribunal administratif de Montreuil la désignation d’un expert judiciaire, afin qu’il se prononce sur le caractère des désordres, leur gravité et les solutions à y apporter ;

' le juge des référés près le tribunal administratif de Montreuil par ordonnance du 19 novembre 2018, ordonnait une expertise et désignait Madame, [J], [X] aux fins notamment de décrire les risques que les désordres affectant les immeubles de la copropriété représentent pour la sécurité des occupants du voisinage, pour émettre un avis sur ces désordres en particulier dire si les immeubles en cause présentaient un péril grave et imminent ;

' Madame, [J], [X] concluait dans son rapport du 19 novembre 2018 (pièce n°9) qu’il existait un risque sérieux d’effondrement des planchers, d’électrocution voire d’incendie sur tous les immeubles et que l’ensemble de la copropriété devait être démoli ; Elle préconisait de réaliser dans les plus brefs délais l’évacuation de tous les habitants des six bâtiments et la condamnation des accès par tous moyens ;

' par arrêté de péril imminent portant sur l’ensemble des parties communes du 20 novembre 2018 (pièce n°10), le maire de, [Localité 4], afin de mettre fin à tout péril imminent, prescrivait à la charge des copropriétaires l’évacuation de l’ensemble des bâtiments, et les évacuations des occupants en nacelle depuis l’extérieur ;

' l’EPFIF indique que face à l’inaction des copropriétaires, le 23 novembre 2018, la commune de, [Localité 4] était contrainte de mettre d’office les mesures d’urgence prescrites et d’assurer l’évacuation totale de la copropriété ainsi que la neutralisation et la sécurisation des bâtiments ;

' par acte du 5 janvier 2019 (pièce n°12), le cabinet, [G], syndic de la copropriété, saisissait le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété, désignation qui intervenait le 31 janvier 2019 ; il indique dans sa requête : « l’état d’extrême dégradation de chacun des six bâtiments composant la copropriété est établi par l’ensemble des rapports rendus tant par la société GINGER BETP que par Madame, [J], [X], expert judiciaire désigné. Les difficultés avérées de fonctionnement du syndicat se pérennisent dans le temps et la copropriété est paralysée : les copropriétaires ne contribuent plus aux dépenses communes ; par voie de conséquence, le syndicat ne peut pas faire face aux dépenses nécessaires pour assurer la conservation de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires est en total état de carence ».

Le syndic rappelait que :

« Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2012, a été votée la résolution n°12 , portant réalisation des travaux de consolidation des planchers du rez de chaussée des six immeubles sur un budget global de 587 550 euros.

Le financement de ces travaux a été réalisé entre le 1er octobre 2012 et le 1er juillet 2014.

Mais le 29 avril 2015, le syndic a procédé au remboursement de la somme de 143'130 euros aux copropriétaires (pièce n° 12).

Aussi, lors de l’assemblée générale du 4 avril 2018 (pièce n° 12), il a été voté à l’unanimité des présents et représentés le remboursement de la somme complémentaire (le solde) de 444'420 euros aux copropriétaires.

D’autre part, compte tenu de l’arrêté péril du 12 avril 2018 et de l’arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, ainsi que de l’évacuation de l’ensemble des occupants immeubles, propriétaires occupants et locataires, les charges courantes ne sont plus réglées (pièce n° 14).

Le syndicat des copropriétaires est donc dans l’incapacité de faire face à tout le moins, aux travaux de démolition préconisée par l’arrêté de péril du 12 avril 2018, dont un devis de la société DTP fixe le montant la somme de 496'980 euros (pièce n° 17). »

Ce devis est versé aux débats par l’EPFIF (pièce n° 13) ;

' par avenant n° 2, signé le 26 mars 2019, à la Convention d’intervention foncière conclue entre la commune de, [Localité 4] et l’EPFIF, il est indiqué dans le préambule:

« en 2013, la commune de, [Localité 4] a sollicité l’EPFIF, afin d’accompagner les mutations urbaines liées à l’arrivée des lignes de métro 11 (2022) et 15 (2030) à la gare de ', [Localité 4],-[Localité 8] ». La convention d’intervention foncière délimite deux périmètres contigus : périmètre de maîtrise («, [Adresse 9] », 08 ha) et un périmètre de veille (« Grand pré », 6 ha).

Le périmètre de maîtrise a été retenu comme site de l’appel à projets « Inventons la Métropole du Grand Paris sous l’intitulé ', [Localité 4] Métropolitain’ » . L’emprise sera cédée au lauréat en 2020, en vulgarisation d’un projet iconique de 220 logements, 6600 m² de commerce et tertiaires de 4500 m² de service équipement.

Au sein du périmètre de veille foncière, l’EPFIF réalise le portage de 27 biens, représentant un stock de 13,6 millions d’euros et 1,1 ha de terrain, permettant ainsi à la collectivité de travailler à la définition de son projet d’aménagement avec une visibilité certaine sur le poste foncier de son futur bilan. Une première cession au profit d’un opérateur social a eu lieu fin 2017, l’EPFIF contribuant ainsi à la production de 86 logements locatifs sociaux.

La commune sollicite aujourd’hui l’intervention de l’EPFIF dans un nouveau périmètre de veille («, [Adresse 4] » 0,2 ha) pour accompagner une opération de régénération urbaine située en limite, [Localité 6]. Il s’agit pour l’EPFIF de maîtriser un immeuble d’habitation en situation de péril imminent par une procédure de déclaration d’utilité publique dite « loi Vivien ». Le bâtiment sera démoli et l’assiette foncière complétée par les propriétés voisines de l’office départemental HLM afin d’accueillir un programme d’une trentaine de logements en accession sociale. La poursuite de l’action foncière de l’EPFIF dans le cas de l’opération du « Grand Pré et l’ajout du périmètre de maîtrise «, [Adresse 4] » nécessitent une adaptation de la convention » (pièce n°1).

Il est indiqué en article 2 ' modification des sites d’intervention en maîtrise foncière : « l’article CSI 2.1 intitulé « sites d’intervention maîtrise foncière » de la convention d’intervention foncière entre la commune de, [Localité 4] et l’établissement public foncier d’Île-de-France signée le 5 septembre 2013 et modifié par avenant n° 1 le 22 décembre 2015, est modifié de la manière suivante :

«L’EPFIF procède à l’acquisition par tous moyens de chacune des parcelles des sites dits «, [Localité 4] métropolitains phase 1 » et «, [Adresse 4] » référencées en annexe 1.1 et 1. 2 ».

Il est indiqué dans l’article 5- modification de l’enveloppe financière de la convention:

« L’article CSI 4 intitulé « enveloppe financière de la convention » de la convention d’intervention foncière entre la commune de, [Localité 4] et l’établissement public foncier d’Île-de-France, signée le 5 septembre 2013 modifiée par avenant n° 1 le 22 décembre 2015, est modifié de la manière suivante :« le montant de l’enveloppe financière de l’EPFIF au titre de la convention est plafonné à 40 millions d’euros. Au fur et à mesure des reventes de terrain acquis par l’EPFIF, les produits des cessions peuvent être réengagés, sans toutefois que le solde des recettes et dépenses dépasse l’enveloppe de la convention.Cette enveloppe couvre l’ensemble des dépenses engagées par l’EPFIF, dans le cadre de la présente convention ».

Il est indiqué en article 6 ' modification de la détermination du prix de cession :

« L’article CG 7. 3 intitulé « détermination du prix de cession » de la convention d’intervention foncière entre la commune de, [Localité 4] et l’établissement public foncier d’Île-de-France, signée le 5 septembre 2013 et modifiée par avenant n° 1 le 22 décembre 2015, est remplacé par : l’EPFIF ne facture pas son intervention, laquelle est effectuée à titre non onéreux. Le coût de revient correspond au prix d’acquisition incluant les frais annexes, auxquels se rajoutent les frais supportés par l’EPFIF, tels que les impôts et taxes de toute nature, mesures conservatoires et de sécurisation, entretien et tous honoraires versés à des tiers (dépenses d’études, de travaux, de mise en état des biens.').

Lorsqu’elles existent, les subventions perçues par la réalisation du projet et les recettes de gestion reçues par l’EPFIF pendant le portage, sont déduites du prix de cession. »

— par arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux du 22 juillet 2021 (pièce n°15), le maire de, [Localité 4] a mis en demeure les propriétaires et l’administrateur provisoire d’avoir à démolir les six bâtiments situés, [Adresse 4] et interdit définitivement toute habitation et utilisation desdits bâtiments.

— L’arrêté de déclaration d’utilité publique intervenait le 8 octobre 2021 en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation (pièce n° 1);

— annexé en pièce n° 1 à l’avenant n° 2 d’une délibération n° 19 du conseil municipal de, [Localité 4] du 27 juin 2022 ayant pour objet : approbation du protocole bipartite conclu entre la ville de, [Localité 4] et l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est pour la conduite de l’opération d’aménagement du, [Adresse 4] ;

— l’ordonnance d’expropriation était rendue le 7 juillet 2022 au profit de l’EPFIF ;

— Un rapport du 3 novembre 2023 de synthèse de documents était établi par GINGER CEBTP(pièce n°20) retenant un total de 6'841'457 euros hors-taxes pour la partie réhabilitation, et un total pour la partie démolition/reconstruction à 6'728'736 euros hors-taxes, soit un montant de réhabilitation supérieur au montant de démolition/reconstruction d’environ 20 % .

Par jugement définitif du 3 mars 2025, le tribunal administratif de Montreuil(pièce n°22) a jugé que les requérants, à savoir des copropriétaires de la, [Adresse 4] ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté n° 2021 ' 27 70 du 8 octobre 2021, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non recevoir soulevées en défense.

En s’appuyant sur des analyses d’experts produites notamment par les requérants, le tribunal administratif a relevé « que le coût des travaux de réhabilitation est estimé à 8'209'748 euros », « 9. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment du rapport de synthèse de documents du 3 novembre 2023 réalisée par la société Ginger-CEBT , qui réexamine notamment les documents produits par la société Ginger et la société EA+LLA en 2017-2018 et qui relève l’existence d’une « cohérence des estimations budgétaires des différentes études réalisées par les experts en tenant compte des différentes dates, des typologies d’intervention et des hypothèses de calcul », que le coût des travaux de réhabilitation est estimé à 8'209'748 euros alors que le coût des travaux de démolition et reconstruction est évaluée à la somme de 6'898'368 euros, soit un écart significatif d’environ 1'300'000 euros».

Cependant, il ressort des études versées aux débats ainsi que des termes de l’arrêté de mise en sécurité qui comporte la liste des travaux devant être mis en oeuvre pour procéder à une réhabilitation complète, qu’il existait des moyens techniques de remédier à l’insalubrité et à l’insécurité de l’ensemble immobilier , y compris à la date de la déclaration d’utilité publique, comme l’indique le tribunal administratif de Montreuil (pièce n°22).

La commune de, [Localité 4] connaissait en effet la situation de dégradation progressive de la copropriété puisqu’elle indique que celle- ci a fait l’objet de plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990, à savoir une OPAH entre 1997 et 2001, un plan de sauvegarde entre 1999 et 2001, une mission de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale ( MOUS) à partir de 1998(pièces non versées) puis un arrêté d’insalubrité remédiable sur les parties communes du 21 novembre 2023(pièce n°3) qui portait déjà sur ' le mauvais état des planchers hauts des caves'.

Or, les documents produits établissent que la commune de, [Localité 4], en sa qualité de copropriétaire, depuis au moins 2003 est devenue propriétaire d’un tiers des tantièmes, avec la mention « après 18 années d’acquisitions amiables ou par préemption » (pièce n°10), a participé aux différentes assemblées générales de la copropriété, en votant pour faire les travaux de consolidation des planchers du rez de chaussée / caves, mais sans intervenir pour faire respecter les décisions prises en assemblée générale le 2 juillet 2012, en organisant uniquement une réunion le 29 janvier 2015 associant le syndic, l’ANAH la Caisse des dépôts, et l’ARS et en requérant la désignation d’un administrateur judiciaire de 16 octobre 2016.

Le 29 janvier 2015, 440 000 euros avaient été payés, soit 80% des 587 000 euros votés, ce qui permettait d’engager les travaux ; la totalité de cette somme a bien été versée par les copropriétaires, puisqu’en avril 2015, le syndic a procédé, sans vote de l’assemblée générale, au remboursement de la somme de 143 130 euros et le 4 avril 2018, sur vote de l’assemblée générale au remboursement de la somme de 444 420 euros, ce qui correspond bien à un total de 587 550 euros.

La mairie ne justifie pas être intervenue auprès du syndic pour faire exécuter les travaux, organisant uniquement un diagnostic- préopérationnel.

Ainsi, si la commune de, [Localité 4] a pris un arrêté de péril le 21 novembre 2000 mettant en demeure les copropriétaires d’effectuer dans un délai de deux ans, dans les parties communes de la copropriété notamment la remise en état des planchers hauts situés dans la cave, elle n’a entrepris aucune démarche pour en obtenir l’application avant l’arrêté du 12 avril 2018 aux termes duquel elle réclame la démolition des immeubles de la copropriété.

C’est parallèlement en la personne de son maire, qu’après divers arrêtés et enfin un arrêté de péril ordinaire le 12 avril 2018, avec interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux pour l’ensemble de la copropriété, alors qu’elle n’a pris aucune mesure concrète avant cette date, alors qu’elle connaissait la situation de la copropriété depuis au moins 2003, qu’était ordonnée la démolition des six bâtiments, et ce n’est comme l’indique l’EPFIF, qu’à la suite d’une catastrophe au retentissement national à la suite de l’effondrement d’un immeuble dans la, [Adresse 8] à, [Localité 7] intervenue le 5 novembre 2018, que la commune a pris une décision significative en sollicitant du président du tribunal administratif de Montreuil la désignation d’un expert judiciaire afin qu’il se prononce sur le caractère des désordres, leur gravité et les solutions à y apporter.

Il ressort de la déclaration d’utilité publique du 5 septembre 2013 (pièce n° 10), que dans le cadre de la convention d’intervention foncière, que l’EPFIF, qui est l’expropriant et partie à la procédure ne réalise que le portage foncier au profit de la commune de, [Localité 4].

En effet, il est indiqué dans le dossier de saisine DUP (pièce n°10) :

« À ce jour, dans le cadre d’une opération de résorption de l’habitat insalubre donné par l’Agence nationale de la modération de l’habitat(ANAH), les démarches amiables n’ont pas permis d’aboutir à la maîtrise totale de la copropriété.

Le conseil de territoire de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est, compétent en matière d’habitat, et particulièrement en matière de résorption de l’habitat insalubre un, par délibération du 28 septembre 2021, autorise le président à solliciter auprès de Monsieur le préfet de Seine-Saint-Denis, un arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique pris en application des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, visant la procédure spéciale d’expropriation des immeubles menaçant ruine. Cette dernière sera au bénéfice de l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF), avec qui la ville de, [Localité 4] a conclu une convention foncière le 5 septembre 2013, intégrant la parcelle à X, [Cadastre 2] de la copropriété du, [Adresse 4] (avenant en date du 26 mars 2019). »

Il ressort en outre de la délibération n° 19 du conseil municipal de, [Localité 4] du 27 juin 2022, ayant pour objet l’approbation du protocole bipartite conclu entre la ville de, [Localité 4] et l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est pour la conduite de l’opération d’aménagement du, [Adresse 4] :

« Alors que les études urbaines mettent en évidence un déséquilibre structurel et financier non seulement d’une opération de réhabilitation de l’opération de reconstruction identique mais sachant que les indemnités seraient certainement faibles pour les copropriétaires, la ville a souhaité les entendre et laisser une opportunité d’émergence d’une solution d’initiative privée.

À défaut qu’une telle solution ait été mise en avant, il convient aujourd’hui de poursuivre la mise en oeuvre du protocole d’aménagement, [Adresse 5] qui prévoyait d’intégrer le foncier de la copropriété du, [Adresse 4] au sein du lot 1, composé pour partie de l’emprise foncière de la copropriété dégradée augmentée d’un foncier propriété de Seine-Saint-Denis habitat et de SOCOSEN.

Le traitement ainsi constitué permettra en effet de pouvoir réaliser une opération d’aménagement viable économiquement et respectueuse des règles actuelles d’urbanisme'.

Les époux, [R] indique ce qui n’est pas contesté par l’EPFIF qu’un permis de construire PC 93'064 19 B00 25 a été délivré par la mairie de, [Localité 4] le 8 décembre 2009 à la société SA d’HLM, prorogé par arrêtés des 13 octobre 2020 et 17 juillet 2023 pour la construction d’un immeuble de 38 logements sociaux, que ce permis est actuellement affiché sur la parcelle AXA, [Cadastre 3] mais comme cela été indiqué par le représentant de l’EPFIF lors du transport sur les lieux, ce permis concerne également la parcelle AX, [Cadastre 1], ce qui correspond également à l’avenant n° 2 à la convention d’intervention foncière (pièce n° 1).

Cette convention est reprise dans les actes par lesquels l’EPFIF a acheté les appartements, à savoir le contrat de vente, FANEA/EPFIF du 30 juillet 2020 :

« Le bâtiment sera démoli et l’assiette foncière complétée par les propriétés voisines de l’office département HLM, afin d’accueillir un programme d’une trentaine de logements en accession sociale. » (pièce n° 2).

La convention d’intervention foncière que l’EPFIF a conclu avec la commune de, [Localité 4] correspond bien à un portage.

Le mauvais état du plancher haut des caves, qui est à l’origine de l’insalubrité irrémédiable de l’immeuble, était connu depuis le 21 novembre 2010, soit à une date où la commune de, [Localité 4] n’était pas copropriétaire ; cependant, la commune de, [Localité 4] est devenue copropriétaire majoritaire, pour détenir plus du tiers des tantièmes de copropriété et avait donc le pouvoir d’intervenir auprès du syndic.

Par une attestation la commune de, [Localité 4] indique qu’elle n’a procédé à aucune cession de ses lots (pièce n° 17), ce que confirme le commissaire du Gouvernement ; que si les expropriés indiquent que la mairie et Vilogia ont par ailleurs contribué à la dégradation de la copropriété en laissant leurs logements vides et être squattés en faisant état du procès-verbal d’assemblée générale du 2 juillet 2012 (pièce n° 4 et n° 6), il ressort du compte rendu de la réunion du 29 janvier 2015 (pièce n° 16) que la commune a procédé aux expulsions de squatters qui ont occupé illégalement les lots dont elle était propriétaire, et les expertises diligentées, et notamment celle menée par Madame, [X] (pièce n° 9) fondent l’insalubrité irrémédiable sur le mauvais état des parties communes, sur l’état des sols et des planchers haut des caves, les sols ne permettant pas à la structure de porter ses charges.

Cependant, la commune de, [Localité 4] a décidé d’acheter les lots par préemption ou achats à l’amiable , et ainsi malgré l’arrêté interdisant d’habiter l’ensemble immobilier et en ordonnant sa démolition , elle a acheté en 2020 trois lots déjà cités d’appartements et de caves pour une moyenne de 1844 euros/m², a formulé une offre à Mme, [K] en 2022, n’a proposé en première instance que 0 euros pour l’appartement, le coût de démolition étant supérieur à la valeur de l’appartement et 900 euros pour la cave soit avec le remploi un total de 1080 euros, puis à titre subsidiaire de lui donner acte du maintien de son offre indemnitaire initiale soit 5403,55 euros et ne propose en appel qu’une somme de 926, 26 euros pour l’appartement et 1900 euros pour la cave soit avec le remploi, la somme totale de 3108, 89 euros, soit inférieure à son offre et alors que les cessions amiables en 2020 sont de 1844 euros/m² en moyenne, avec des prix HT de 40 000 euros, 73 600 euros et 33 890 euros.L’application de la méthode de la récupération foncière est sans commune mesure avec ces cessions amiables.

La mise en oeuvre après des cessions amiables jusqu’en 2020, ce qui n’a pas permis comme indiqué dans le dossier de saisine de la DUP d’aboutir à la maîtrise totale de la copropriété, de la méthode de la récupération foncière n’aboutit pas à une indemnisation raisonnable des expropriés.

Dans le cadre d’un contrôle de conventionnalité la Cour européenne dans le cadre d’un contrôle in concreto tient compte du comportement des parties au litige, y compris les moyens employés par l’État et leur mise en 'uvre.

En l’espèce, l’EPFIF intervient dans le cadre d’un portage foncier pour la commune de, [Localité 4] dans le cadre de l’article L511-1 1° du code de l’expropriation.

Or, la commune de, [Localité 4] pour le compte de laquelle l’EPFIF diligente la procédure d’expropriation de la copropriété de la, [Adresse 4] a adopté un comportement insuffisamment actif entre 2000 et 2018, pour permettre la réalisation des travaux nécessaires pour prévenir l’insalubrité des immeubles, pour finalement procéder, par le biais de l’EPFIF, à l’expropriation de toute la parcelle sur le fondement de la lutte contre l’habitat insalubre en recourant à la méthode d’évaluation de la récupération foncière, et ce à moindre frais comme l’indique le protocole bipartite susvisé, faisant état d’indemnités certainement faibles pour les copropriétaires, et la réalisation d’une opération pour « réussir à équilibrer le bilan financier de cette opération » et en ne saisissant le tribunal administratif pour la désignation d’un expert judiciaire que le 16 novembre 2018, comme l’indique l’EPFIF, dans le contexte d’une catastrophe nationale à Marseille intervenue le 5 novembre 2018, ce qui a donné lieu à une ordonnance de désignation de Mme, [X] le 16 novembre 2018, celle- ci déposant son rapport dès le 19 novembre 2018 (pièce n°9).

La commune de, [Localité 4] n’a donc pas suffisamment réagi en temps utile, et en outre a fait acquérir par l’EPFIF certains biens à un prix supérieur à celui résultant de l’application de la méthode par récupération foncière, puis en utilisant la procédure spéciale des immeubles menaçant ruine pour la copropriété dégradée du, [Adresse 4], à moindre frais, dans le cadre de la méthode de la récupération foncière.

Au regard de ces éléments, nonobstant les buts légitimes recherchés par la loi Vivien, et les carences des copropriétaires et des syndics, que le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu’elle prévoit, aboutit en l’espèce à placer M. et Mme, [R] dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l’intérêt général et se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas au regard du second alinéa de l’article 1er du protocole n°1, et qu’il y a violation de l’article 1er dudit protocole, puisque l’indemnisation proposée par l’EPFIF à M.et Mme, [R] n’est pas raisonnablement en rapport avec la valeur de son bien.

Il convient donc d’ écarter l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de procéder à l’évaluation des biens de M. et Mme, [R] à la fois pour l’appartement et la cave selon la méthode par comparaison.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

B sur l’applicabilité de l’article 14 de la Convention et l’article 4 du protocole n°12 à la Convention

Le premier juge a dit qu’il n’y a pas violation de l’article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

M. et Mme, [R] demandent un contrôle de conventionnalité au regard de l’article 14 de la Convention et de l’article 4 du protocole n°12 à la Convention.

Cependant, la cour infirme le jugement déféré en disant qu’il y a violation pour M. et Mme, [R] de l’article 1 du Protocole n°1, et il n’y a donc pas lieu à statuer sur l’applicabilité de l’article 14 de la Convention et de l’article 4 du protocole n°12.

2° Sur la fixation de l’indemnité de dépossession pour l’appartement et la cave

Il convient d’examiner les références proposées par les parties dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par la cour et de statuer sur le fait de savoir s’il y a lieu d’ajouter à la valeur de l’appartement la valeur d’une cave :

1° par l’EPFIF

L’EPFIF propose uniquement des termes dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, à savoir des terrains qui ne sont pas des biens comparables à un appartement et une cave, et qui seront donc écartés.

2° par le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement en appel propose également uniquement des références dans le cadre de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement à savoir des mutations de terrains à bâtir et dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations de caves dans le département.

Le commissaire du Gouvernement en appel a cependant annexé les conclusions du commissaire du Gouvernement en première instance des 14 novembre 2023 et 30 janvier 2024 (annexes 2 et 3) comportant dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30m², situés dans un rayon d’ 1 km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 à août 2023, des ventes d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 30 et 50 m², situés dans un rayon d’ 1km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant de janvier 2022 à décembre 2023 et des mutations de caves.

La cour ayant retenu la méthode par comparaison, il convient d’examiner ces termes.

1° pour l’appartement

A- ventes d’appartements construits entre 1800 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30 m², situés dans un rayon d’ 1 km autour du bien à estimer vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 au août 2023 avec les références d’enregistrement et cadastrales, en situation libre :

Date de la mutation

Adresse

Surface Carrez/m²

Prix total/euros

Prix/m²

Observations

CG1

30 mars 2023

,

[Adresse 10], [Localité 6]

29,14

141000

4838,71

vente particulier/SC : lot de copropriété n° 16 dans un bâtiment unique, au 1er étage, un studio avec entrée, coin cuisine, coin nuit, salle d’eau et WC. Situé à 650 m.

CG2

21 octobre 2020

,

[Adresse 11], [Localité 6]

19,95

112000

5614,04

vente particulier/particulier : lot de copropriétés n° 3 dans le bâtiment au 1er étage, un studio avec salle d’eau, WC cuisine.

Située à 550 m

CG3

6 octobre 2020

,

[Adresse 12], [Localité 6]

11,49

64800

5639,69

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 4, bâtiment A au 1er étage, un studio divisé en une pièce, une cuisine, salle d’eau et WC indépendant. Situé à 300 m

CG4

21 janvier 2021

,

[Adresse 13], [Localité 6]

22,42

108000

4817,13

vente particulier/particulier : dans un immeuble en copropriété deux lots réunis (lot 2 et 3) formant un appartement d’une pièce avec coin cuisine, salle d’eau et WC. Situé à 500 m

CG5

44720

,

[Adresse 14], [Localité 6]

28,31

150000

5298,48

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 7, bordant bâtiment A, un appartement comprenant entrer, cuisine, salle de séjour, salle d’eau avec WC, escalier privatif donnant accès au premier étage, situé à 350 m

CG6

44598

,

[Adresse 15], [Localité 4]

28,53

138000

4837,01

vente particulier/particulier dans le bâtiment C lots n° 45 au 1er étage, un logement comprenant un couloir d’entrée, escalier, salle à manger ' cuisine, chambre, salle de bains avec WC, situé à 1 km

CG7

44130

,

[Adresse 4], [Localité 4]

23

33890

1473,47

rejeté car vente par EPFIF, marché captif donc non représentatif.

Le commissaire du gouvernement propose donc six termes de comparaison pour une moyenne de 5174,18 euros/m² arrondi à 5175 euros/m², et demande après application d’un abattement de 50 % en raison du caractère partiellement dégradé la copropriété de l’appartement non habitable en l’état, de retenir un montant de 2587,50 euros arrondis à 2585 euros/m².

B- ventes d’appartements construits entre 1881 1960, d’une superficie comprise entre 30 et 50 m², situés dans un rayon d'1 km autour du bien à estimer et vendus sans caves sur une période allant de janvier 2022 à décembre 2023 avec les références de publication et cadastrales, en situation libre :

Date de la mutation

Adresse

Surface Carrez/m²

Prix total/ euros

Prix/m²

Observations

CG8

2 février 2022

,

[Adresse 16]

,

[Localité 6]

34,33

120000

3495,48

vente particulier/SCI : un appartement comprenant : entrée, salon, chambre, salle d’eau, cuisine, WC et balcon sur rue

CG9

30 mars 2022

,

[Adresse 14], [Localité 6]

43,67

184000

4213,42

vente particulier/particulier : 1er étage, un appartement composé de : entrée, chambre, salle de séjour, cuisine, salle de bains avec WC et placard.

CG10

8 novembre 2022

,

[Adresse 17], [Localité 6]

34,01

185230

5446,34

vente particulier/particulier : au 1er étage un appartement comprenant une entrée, cuisine, séjour, chambre, salle de bains et un WC

CG11

24 février 2022

,

[Adresse 18]

31,54

100000

3170,58

vente société/particulier : au rez-de-chaussée avec accès par la, [Adresse 19], un appartement de deux pièces principales comprenant : entrée, salon avec coin cuisine, chambre, salle d’eau avec WC

CG12

7 février 2022

,

[Adresse 15], [Localité 4]

28,53

138000

4837,01

vente particulier/particulier : au 1er étage, un logement comprenant : couloir d’entrée, escalier, salle à manger ' cuisine, chambre, salle de bains avec WC.

La moyenne de ces cinq termes est de 4232,57 euros/m² arrondis à 4230 euros/m².

Le commissaire du gouvernement, après abattement de 50 % en raison du caractère particulièrement dégradé de la copropriété de l’appartement non habitable en l’état, retient un montant de 2115 euros/m² et considère que cette valeur doit être retenue pour l’estimation des biens compris entre 30 et 50 m².

En l’espèce, il convient d’écarter les termes CG1 à CG5 et CG 8 à CG10, correpondant à des appartements situés à, [Localité 6] dont le marché n’est pas comparable.

Il convient de retenir les termes CG6, CG7, dont le caractère captif n’est pas démontré et qui ont l’avantage d’être situés dans la même copropriété que le bien à estimer ainsi que les termes CG11 ( le terme CG6 et CG12 étant identiques) situés à, [Localité 4] comme le bien exproprié, dans le même quartier voire dans la même copropriété et d’une surface équivalente.

2° pour la cave

Le commissaire du Gouvernement propose en appel les mêmes termes que devant le premier juge avec l’année de construction, les références cadastrales et d’enregistrement:

Date de la mutation/ jugement

Commune

Surface/m²

Prix unitaire

Observations

CG1

17/12/2021

,

[Adresse 20]

,

[Localité 9]

5

3000

CG2

06/10/2022

,

[Adresse 19]

,

[Localité 10]

4

2500

CG3

01/02/2021

,

[Adresse 21]

,

[Localité 11]

5

400

CG4

12/01/2023

,

[Adresse 22], [Localité 12]

2600

cave située dans un immeuble dégradé

CG5

22/03/2023

,

[Adresse 23]

,

[Localité 13]

1000

cave située dans une copropriété dégradée

CG6

26/04/2021

,

[Adresse 24], [Localité 14]

4

2000

Moyenne

1917

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la valeur arrondie à 1900 euros.

3° par M. et Mme, [R]

M.et Mme, [R] proposent tout d’abord quatre termes correspondant à des ventes d’appartements présentant des caractéristiques similaires avec mention des références de publication :

Numéro

Date de la mutation

Adresse

Type

Année de construction

Superficie/m²

Prix/euros

Prix/m²

I1

14/04/2022

,

[Adresse 18]

T1

1905

18

80000

4444,44

I2

25/04/2023

,

[Adresse 18]

T1

1905

21

90500

4302,52

I3

03/12/2021

,

[Adresse 25] à, [Localité 6]

Studio

1930

15

105'000

7000

I4

12/03/2020

,

[Adresse 26], [Localité 4]

Studio

1970

15

69000

4600

Moyenne

5088,49 euros arrondis à 5100 euros.

M. et Mme, [R] compte tenu des caractéristiques exceptionnelles du bien en termes de localisation et de proximité des services des transports, de la présence d’une cave non présente dans les termes de référence, demandent d’évaluer le prix à 5800 euros/m² et de limiter l’abattement à 50 %, celui du premier juge de 70 % étant excessif.

I1

Ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.

I2

Ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.

I3

Ce terme est situé dans une autre commune à, [Localité 6] dont le marché n’est pas comparable comme le démontre la valeur haute de 7000 euros/m² par rapport aux deux autres termes et sera donc écarté.

I4

Ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.

Les expropriés invoquent également les termes déjà cités :

Date de la vente

Propriétaires

Numéros de lots

quote-part des parties communes générales

Situation

Prix hors-taxes

Observations

7 juillet 2020

I5

Mme, [T]

88 (appartemen t)

(111/10.1000èmes)

99 (cave)

4/10'000 èmes)

Bâtiment 3

3e étage

40'000 euros soit 1428,57 euros/m²

dans le bâtiment 3, au 3e étage, porte face gauche, un appartement type F2 de 28 m² comprenant : une entrée, une cuisine aménagée, chambre, salle à manger, salle d’eau. Une cave

30 juillet 2020

I6

M., [H]

80 (appartement)

(58/10'000 èmes)

102 (cave)

(4/10'000 èmes)

bâtiment 3

1er étage

73'600 euros

soit 2628,57 euros/m²

dans le bâtiment 3, au 1er étage, porte face à gauche, un appartement de 28 m² comprenant : une entrée, cuisine, salle à manger, chambre, salle d’eau avec WC. Rénové en parfait état.

Une cave.

27 octobre 2020

I7

M., [N]

127 (appartement)

(92/10'000 èmes)

136 (cave)

(4/10/1000 èmes)

bâtiment 4

4e étage

33'890 euros

soit 1473,48 euros/m²

dans le bâtiment 4, 4eétage, porte au fond du couloir gauche, un appartement type F2 de 23 m² comprenant : entrée, cuisine sur cour, face dans l’entrée, salle à manger, sur cour, à gauche dans l’entrée, chambre sur cour suite à la salle à manger, une cave.

Moyenne

1843 euros/m²

Les références de publication et l’adresse au, [Adresse 4] figurent dans le jugement déféré.

L’EPFIF indique que ces mutations ressortant à une valeur moyenne de 1450 euros/m² correspondent à des biens constituant la résidence principale depuis plus de deux ans lors de l’intervention de l’arrêté de DUP du 8 octobre 2021, ce qui n’est pas le cas de l’intimée.

Cependant, la valeur d’un bien ne dépend pas de son type d’occupation et il est retenu en l’espèce la méthode par comparaison.

I5

Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu.

I6

L’EPFIF indique que le bien de Monsieur, [H] constitue une exception car le propriétaire venait d’achever les travaux de rénovation totale de son bien, qui était ainsi en parfait état.

Cependant, le bien de M. et Mme, [R] est également en bon état.

Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu, la cour tenant compte de la valeur nettement plus haute par rapport aux deux autres mutations.

I7

Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu.

Le terme CG2 correspond au terme I4.

Le commissaire du Gouvernement se réfère à des termes de comparaison comprenant uniquement un appartement et ajoute à la valeur retenue une somme de 1900 euros, correspondant à la valeur d’une cave; les termes de comparaison produits par les parties ne font pas apparaître de différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement avec ou sans cave ; qu’il est ainsi suffisamment démontré que la vente d’une cave comme accessoire d’un appartement n’est ni un facteur de plus-value, ni un facteur de moins-value, de sorte qu’il n’apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en ajoutant la valeur retenue pour l’appartement, la valeur d’une cave.

Il convient donc de retenir une indemnité de dépossession appartement et cave integré, dans le cadre de la méthode habituelle par comparaison.

Il convient de privilégier les termes I5 à I7 selon une moyenne de 1843 euros/m², car ils correspondent à des ventes au sein de la même coprropriété que le bien à évaluer.

Les termes CG 6, 7, 11 et 12 correspondent à une valeur moyenne de :

4837,01+1473,47+3170, 58=9481, 06/3=3160 euros.

Les termes hors copropriété du, [Adresse 4] correspondent à une moyenne de :

3170,58+4837,01+4444,44+4309,52+4600 = 21 361,55 euros/5=4272 euros.

Il convient d’appliquer un abattement de 70 % pour ces termes hors copropriété pour tenir compte de l’état particulièrement dégradé de la copropriété correspondant à une valeur de:

4272X0,3= 1282 euros arrondis/m².

Il y a donc lieu de retenir une valeur unitaire correspondant à la moyenne des termes privilégiés de 1843 euros et de la moyenne de 1282 euros pour retenir une valeur unitaire de 1562 euros arrondis/m².

L’indemnité principale due par l’EPFIF aux époux, [R] est donc de :

15 m² X1562 euros= 23 430 euros en valeur libre appartement et cave intégrée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

Les modalités de calcul n’étant pas contestées par les parties, l’indemnité de remploi est de:

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% entre 5000 et 15000 euros= 1500 euros

10% sur le surplus : 23 430 -15000=8430 X 0,10= 843 euros

soit un total de 3343 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF aux époux, [R]

est donc de :

23 430 euros (indemnité principale) + 3343 euros (indemnité de remploi)=

26 773 euros en valeur libre ;

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFIF a formé appel sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer aux époux, [R] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros aux époux, [R] en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition,

Statuant dans la limite de l’appel principal de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), des appels incidents de M., [L], [R] et de Mme, [F], [Z] épouse, [R] et du commissaire du Gouvernement ;

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF, de M., [L], [R] et de Mme, [F], [Z] épouse, [R] et du commissaire du Gouvernement ;

Confirme le jugement sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement sur les millièmes de l’appartement st sur l’indemnité de dépossession ;

Statuant à nouveau,

Fixe pour le lot 47 à 58/10000 èmes la quote-part des parties communes générales ;

Dit qu’il y a violation pour M., [L], [R] et de Mme, [F], [Z] épouse, [R] de l’article 1 du Protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M., [L], [R] et de Mme, [F], [Z] épouse, [R] sur l’inconventionnalité au regard de l’article 14 de la Convention et de l’article 4 du protocole n°12 à la Convention ;

Fixe l’indemnité due par l’établissement Public Foncier d’Ile de France à M., [L], [R] et de Mme, [F], [Z] épouse, [R] au titre de la dépossession des lots n° 47 (appartement) et 62 (cave) dans le bâtiment de la copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 4] à la somme de 26'773 euros en valeur libre, se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 23'430 euros ;

' indemnité de remploi : 3343 euros ;

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) aux dépens d’appel ; Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) à payer à M., [L], [R] et Mme, [F], [Z] épouse, [R] la somme de 3000 euros à au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT