Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 MAI 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20279 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZDP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2022 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2016064927

APPELANTS

Monsieur [S], [O] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Elise ORTOLLAND de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, R231, et assisté de M^e FABRE, avocat au barreau de PARIS

Madame [K], [F] [N] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Elise ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, R231, et assistée de M^e FABRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. LA GESTION DU MARAIS SARL (anciennement dénommée la société K’GERIM), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 533 248 399

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, J064

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3,

— Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,

— Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3, et par Yulia TREFILOVA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 14 novembre 2022 par le tribunal de commerce de Paris dans une instance opposant la société La Gestion du Marais, anciennement dénommée K’Gerim, d’une part à M. [S] [H] et Mme [K] [N] épouse [H] d’autre part.

Par acte sous seing privé du 13 avril 2012, les époux [H] ont cédé leur fonds de commerce d’administration de biens, de gestion d’immeubles et transactions immobilières, exploité par M. [H] en nom propre sous l’enseigne K’Gerim, à la société K’Gerim, désormais dénommée La Gestion du Marais, créée par M. [J] et immatriculée le 28 juin 2011 pour un début d’activité le 1er juillet 2011, au prix de 150 000 euros payable en 32 mensualités :

—  6 mensualités de 3 500 euros à compter du mois de mai 2012 ;

—  25 mensualités de 5 000 euros à compter du mois de novembre 2012 ;

— une dernière mensualité de 4 000 euros.

Le fonds cédé comprenait notamment 'le droit à être présenté aux copropriétés dont le vendeur est actuellement le syndic'.

Par acte sous seing privé du même jour, les parties ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel il est notamment convenu :

' En raison des prestations effectuées par la société K’Gerim et son gérant, associé unique, pour permettre et faciliter la transmission des mandats de copropriété de Monsieur [H], notamment par la gestion administrative de son Cabinet depuis de nombreux mois :

1°) Monsieur [H] rétrocédera l’intégralité des honoraires perçus depuis le 1er janvier 2011 à la société K’Gerim, arrêtés à la date de la cession du fonds de commerce qui doit intervenir le 13 avril 2012,

2°) En contrepartie de la rétrocession par Monsieur [H] de l’intégralité des honoraires perçus depuis le 1er janvier 2011 jusqu’à la cession de son fonds à la société K’Gerim, celle-ci assumera l’ensemble des charges d’exploitation de Monsieur [H], en ce inclus ses charges personnelles d’exploitant, du 1er janvier 2011 au 31 août 2012, Monsieur [H] étant exploitant en nom propre du cabinet K’Gerim, et versera à celui-ci une indemnité mensuelle de 3 500 euros net à compter du 1er janvier 2012 au 31 août 2012, date prévisionnelle ultime de la fin de la transmission restant à faire au-delà de la date de cession des mandats détenus par son cabinet à la société K’Gerim,

3°) Les sommes revenant à la société K’Gerim, à l’issue des comptes résultant des engagements pris par les parties entre elles et exposés ci-dessus, s’imputeront sur le solde du prix de vente dû par la société K’Gerim, en priorité sur les échéances les plus éloignées.

4°) Les sommes revenant à la société K’Gerim en vertu de l’article 1er devront faire l’objet d’une vérification après la signature de la cession, étant précisé que leur montant définitif sera fixé après arrêté des comptes définitifs, au plus tard le 31 mai 2012.'

Par exploit d’huissier du 4 mars 2015, les époux [H] ont fait délivrer à la société K’Gerim une sommation de payer la somme de 137 660 euros au titre du solde du prix de vente du fonds de commerce après déduction des sommes dues par eux en vertu du protocole d’accord.

Par ordonnance du 30 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris, saisi par les époux [H], a condamné la société K’Gerim à payer aux époux [H], à titre de provision, la somme de 137 660 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2015.

Par arrêt du 21 février 2017, la cour d’appel de Paris a infirmé cette ordonnance et dit n’y avoir lieu à référé au motif de l’existence d’une contestation sérieuse 'en raison de la clause de compensation stipulée au protocole d’accord du même jour, qui nécessite qu’un compte soit établi entre les parties'.

Par acte du 27 octobre 2016, la société La Gestion du Marais a fait assigner les époux [H] en paiement de diverses sommes devant le tribunal de commerce de Paris, lequel, par jugement du 18 mars 2019, a désigné un expert judiciaire avec mission notamment de donner son avis sur :

— l’état des mandats donnés à M. [H] en cours de validité entre le 1er janvier 2011 et le 13 avril 2012,

— le montant des honoraires à rétrocéder par M. [H] à la société La Gestion du Marais,

— le montant des charges d’exploitation que doit supporter la société La Gestion du Marais,

— les anomalies comptables relevées par le cabinet Canc, notamment les insuffisances de blocage de fond suite à la vente de parties privatives, les réclamations des copropriétés et l’obligation pour la société La Gestion du Marais de compenser ces sommes,

— les comptes qui lui sont présentés par les parties.

L’expert a déposé son rapport le 28 août 2020.

Par le jugement attaqué, le tribunal de commerce de Paris a statué en ces termes:

Condamne M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N], épouse [H], à payer à la SARL La Gestion du Marais, anciennement dénommée K’Gerim, la somme de 10 855,18 euros correspondant au prix du fonds de commerce, réactualisé comme convenu contractuellement entre les parties ;

Déboute la SARL La Gestion du Marais, anciennement dénommée K’Gerim, de sa demande de 33 000 euros pour manquement contractuel ;

Déboute la SARL La Gestion du Marais, anciennement dénommée K’Gerim, de sa demande de 31 656,38 euros pour anomalies comptables ;

Déboute les parties de leurs autres demandes, fins et conclusions ;

Condamne in solidum M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N], épouse [H], au paiement à la SARL La Gestion du Marais, anciennement dénommée K’Gerim, de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N], épouse [H], à supporter les dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 213,04 euros dont 35,08 euros de TVA ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration du 2 décembre 2022, M. [S] [H] et Mme [K] [N] épouse [H] ont interjeté appel du jugement en critiquant :

— les chefs du dispositif qui les ont condamnés à payer à la société La Gestion du Marais la somme de 10 855,18 euros, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— le chef du dispositif qui les a déboutés de leurs demandes en paiement de la somme de 138 471,55 euros au titre du solde du prix de vente du fonds de commerce, de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et notifiées le 1er juin 2023, la société La Gestion du Marais a interjeté appel incident.

La clôture a été prononcée le 17 septembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 28 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 septembre 2025, M. et Mme [H] demandent à la cour :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [H] à payer à la société La Gestion du Marais la somme de 10.855,18 euros ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

Déclarer mal fondée la société La Gestion du Marais en son appel incident ;

En conséquence,

Rejeter sa demande de condamnation des époux [H] au paiement d’une somme de 33.000 euros à titre de dommages-intérêts au regard de prétendus manquements constatés dans l’exécution de l’acte de cession, en l’absence de démonstration de tout préjudice en résultant ;

Rejeter sa demande de condamnation des époux [H] au paiement d’une somme de 31.656,38 euros, à titre de dommages-intérêts, en raison « des anomalies comptables relevées dans la gestion du portefeuille client », en l’absence de démonstration de tout préjudice pouvant en résulter ;

Dire et juger que la société La Gestion du Marais n’établit pas l’existence d’une créance à l’encontre des époux [H], qui la contestent expressément, au titre des honoraires « article 20 », celle-ci n’établissant pas leur perception par M. [H] ;

En conséquence, rejeter sa demande à ce titre, en l’absence de tout fondement en fait et en droit ;

Statuant à nouveau,

Dire et juger que la créance des époux [H] envers la société La Gestion du Marais en application de la cession intervenue le 13 avril 2012 et du protocole d’accord en date du 13 avril 2012, constituée du prix total de la cession, d’un montant de 150.000 euros, des charges personnelles de M. [H] sur l’exercice 2012, d’un montant de 13.727,34 euros et de la redevance d’assistance, d’un montant de 28.000 euros, s’élève à la somme totale de 191.727,34 euros ;

Dire et juger que la créance de la société La Gestion du Marais s’élève, en vertu du protocole d’accord du 13 avril 2012, conformément au rapport d’expertise, non contestée dans son principe par les parties, à la somme de 146.515,18 euros dont doit être déduit le montant des honoraires versés par anticipation par M. [H] qui s’élève à la somme de 93.259,39 euros, soit à la somme de 53 255,79 euros ;

Ordonner la compensation entre la créance des époux [H] d’un montant de 191.727,34 euros et celle de la SARL La Gestion du Marais d’un montant de 53 255,79 euros, anciennement SARL K’Gerim, résultant de l’acte de cession du fonds de commerce ainsi que du protocole d’accord entre les parties, en date tous deux du 13 avril 20012, conformément aux stipulations du protocole d’accord du 13 avril 2012,

En conséquence,

Condamner la société La Gestion du Marais à verser à M. et Mme [H] la somme de (191 727,34 ' 53 255,79) 138.471,55 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2015, date de la sommation de payer le solde du prix de vente qu’elle a reçue ;

Vu l’article 1343-2 du Code Civil,

Ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Condamner la société La Gestion du Marais à verser à M. et Mme [H] la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Débouter la société La Gestion du Marais en toutes ses autres demandes, fins et conclusions, celles-ci étant dépourvues de tout fondement ;

Condamner la société La Gestion du Marais à verser à M. et Mme [H] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant pour les frais irrépétibles de première instance que pour ceux exposés devant la cour ;

la condamner en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être exercé par Maître Elise Ortolland de la SEP Ortolland, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2025, la société La Gestion du Marais, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 novembre 2022 en toutes ses dispositions à l’exception de la condamnation in solidum de Mme et M. [H] au paiement au profit de la société La Gestion du Marais de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens;

Statuant à nouveau,

Dire et juger qu’en vertu de l’acte de cession et du protocole d’accord, la société La Gestion du Marais est redevable à l’égard des époux [H] d’une

somme de 177 727,34 euros ;

condamner in solidum les époux [H] à verser à la société La Gestion du Marais la somme de 156 348,18 euros ;

dire et juger que les époux [H] ont engagé leur responsabilité contractuelle à l’égard de la société La Gestion du Marais ;

condamner les époux [H] à verser à la société la gestion du Marais la somme de 33 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard des manquement constatés dans l’exécution de l’acte de cession ;

condamner les époux [H] à verser à la société La Gestion du Marais la somme de 31 656,38 euros à titre de dommages et intérêts au titre des anomalies comptables relevées dans la gestion du portefeuille client ;

ordonner la compensation entre les créances respectives ;

déclarer les époux [H] mal fondés en leurs demandes et les en débouter ;

A titre subsidiaire,

dans l’hypothèse où la cour d’appel viendrait à condamner la société La Gestion du Marais au paiement d’une somme d’argent au profit des époux [H], décider que les intérêts de retard ne courront qu’à compter de l’arrêt à intervenir, l’anatocisme ne pouvant, quant à lui, commencer à courir qu’à compter du jour où le créancier en fait la demande ;

condamner les époux [H] à verser à la société La Gestion du Marais la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les honoraires de l’expert judiciaire.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ces conclusions, pour un exposé des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les sommes dues par la société La Gestion du Marais aux époux [H] en exécution de l’acte de cession du fonds de commerce et du protocole d’accord du 13 avril 2012

Moyens des parties

Les époux [H] font valoir :

— que la société La Gestion du Marais lui doit :

—  150 000 euros au titre du prix de vente du fonds de commerce,

—  13 727,34 euros au titre des charges de M. [H] selon le rapport d’expertise,

—  28 000 euros au titre de la redevance d’assistance ;

— que les parties sont uniquement en désaccord sur le montant de la redevance d’assistance que l’expert a réduit de moitié ;

— que la société La Gestion du Marais ne prouve pas que M. [H] n’aurait pas accompli son obligation d’assistance ;

— qu’elle ne justifie pas avoir mis en demeure M. [H] de s’exécuter comme l’exige l’article 1223 du code civil ;

— que M. [H] justifie avoir assisté M. [J], gérant et unique associé de la société La Gestion du Marais, notamment en assurant le secrétariat de séance de plusieurs assemblées générales de copropriétaires et en échangeant avec des conseils syndicaux d’immeubles, même après le 31 août 2012.

La société La Gestion du Marais fait valoir :

— que la redevance d’assistance est le seul poste discuté par les parties ;

— qu’en vertu du contrat de cession, M. [H] devait assister la société La Gestion du Marais dans la transmission des immeubles jusqu’au 31 août 2012 ;

— qu’à compter du jour où l’acte de cession a été signé, M. [H] ' ne remettra plus les pieds dans l’entreprise, laissant à son cessionnaire le soin de convoquer lui-même l’ensemble des copropriétés’ ;

— que faute de prestation pour les mois de mai à août 2012, la redevance d’assistance doit être fixée à 3 500 euros x 4 mois, pour la seule période du 1er janvier 2012 au 30 avril 2012, soit 14 000 euros.

Réponse de la cour

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il est acquis que la société La Gestion du Marais n’a pas versé le prix de cession du fonds de commerce d’un montant de 150 000 euros aux époux [H].

L’expert judiciaire a également retenu, au titre de la créance des époux [H], la somme de 13 727,34 euros. Cette somme, qui correspond selon le rapport d’expertise à la perte d’exploitation du fonds de commerce pour la période du 1er janvier 2012 au 13 avril 2012, n’est pas contestée par les parties. Elle sera donc retenue.

Le protocole d’accord du 13 avril 2012 prévoit le versement par la société La Gestion du Marais à M. [H] d’une indemnité mensuelle de 3 500 euros du 1er janvier 2012 au 31 août 2012.

Outre le fait que, selon les termes même du protocole, le versement de cette indemnité est une des contreparties de la rétrocession de l’intégralité des honoraires perçus par M. [H] du 1er janvier 2011 au 13 avril 2012, il n’est pas apporté la preuve qu’après le 13 avril 2012, M. [H] ait cessé d’assister la société La Gestion du Marais dans la transmission des dossiers et des mandats du cédant encore en cours à cette date. En effet, alors que les époux [H] produisent le procès-verbal d’une assemblée générale de copropriétaires, en date du 27 juin 2012, au cours de laquelle, M. [H] étant secrétaire de séance, la société K’Gerim a été élue en qualité de syndic, la société La Gestion du Marais procède par voie d’affirmation.

En conséquence, sans preuve du manquement de M. [H] à son obligation d’assister la société La Gestion du Marais dans la transmission des dossiers et des mandats du cédant encore en cours au 13 avril 2012 après cette date, il convient de fixer la créance des époux [H] au titre de l’indemnité prévue dans le protocole d’accord du 13 avril 2012 à la somme de 28 000 euros, soit 3 500 euros X 8 mois (janvier à août 2012).

Dans ces conditions, la créance des époux [H] est de 191 727,34 euros, soit 150 000 euros + 13 727,34 euros + 28 000 euros.

2- Sur les sommes dues par les époux [H] à la société La Gestion du Marais en exécution de l’acte de cession du fonds de commerce et du protocole d’accord du 13 avril 2012

Moyens des parties

Les époux [H] font valoir :

— que la société La Gestion du Marais disposait de tous les éléments comptables pour arrêter les sommes dues par les époux [H] au titre de la rétrocession des honoraires, étant précisé que M. [J] disposait de toutes les nouvelles écritures comptables en tant que gérant de fait du fonds de commerce depuis le 1er janvier 2011 et que les pièces comptables de M. [H] avaient été mises à sa disposition dans le cadre de la cession du fonds de commerce ;

— que la société La Gestion du Marais connaissait la liste des mandats compris dans le fonds de commerce, étant rappelé que cette liste avait été transmise lors de la cession du fonds à la Socaf, caisse de garantie du cabinet K’Gerim, et qu’elle était connue de M. [J] qui avait été autorisé à assister M. [H] depuis le 1er janvier 2011 ;

— qu’ils ne remettent pas en cause les conclusions de l’expert sur le montant de la créance de la société La Gestion du Marais au titre des honoraires à lui rétrocéder ; que l’expert a retenu à ce titre un montant de 146 515,18 euros ;

— que l’expert a néanmoins omis de prendre en considération, compte-tenu de la défaillance du premier conseil des époux [H], un versement anticipé, au 4ème trimestre 2011, de la somme de 93 259,39 euros à la société La Gestion du Marais ;

— que cette somme correspond à des honoraires qui auraient dû être perçus par M. [H] et qui ont directement été prélevés par la société La Gestion du Marais, avant la cession du fonds de commerce, sur le compte de copropriétés, en accord avec M. [H] ;

— que ces versements constituent nécessairement des rétrocessions d’honoraires par M. [H] à la société La Gestion du Marais ;

— que la société La Gestion du Marais ne démontre pas la perception par M. [H] des ' honoraires perçus au titre de l’article 20" dont elle réclame la rétrocession.

La société La Gestion du Marais fait valoir :

— qu’elle conteste le rejet par l’expert d’une créance au titre des honoraires perçus par M.[H] au titre de l’article 20 : M. [H] n’a pas déclaré les honoraires perçus lors de chaque vente immobilière à raison de la transmission au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente d’un lot de copropriété d’un état daté ; qu’il a ainsi omis de comptabiliser 35 cessions pour un montant total d’honoraires de 9 833 euros HT ;

— que M. [H] n’a pas prétendu ne pas avoir perçu les honoraires qui lui étaient dus à raison de ces ventes ;

— que le protocole du 13 avril 2012 s’explique par le fait que M. [J] réalisait l’essentiel du travail en lieu et place de M. [H] ;

— que les honoraires retenus par l’expert judiciaire, pour déterminer la créance de la société La Gestion du Marais à l’encontre des époux [H], ne tient pas compte des honoraires directement perçus par la société La Gestion du Marais de sorte que contrairement à ce que soutiennent les époux [H], il n’y a pas lieu de déduire la somme de 93 259,39 euros de la créance de la société La Gestion du Marais telle qu’elle a été établie par l’expert ;

— que la somme de 93 259,39 euros ne sont pas des honoraires perçus par M. [H] mais des honoraires perçus par la société La Gestion du Marais, avec l’accord de M. [H] sans passer par la comptabilité de celui-ci.

Réponse de la cour

L’expert judiciaire a retenu que la créance de la société La Gestion du Marais s’élève à la somme de 146 515,18 euros. Selon le rapport d’expertise, cette somme correspond pour :

—  54 066,58 euros au bénéfice d’exploitation du fonds au cours de l’année 2011,

—  76 075,60 euros à des charges comprises dans les comptes de M. [H] pour la période du 1er janvier 2011 au 13 avril 2012 mais devant en être exclues,

—  16 373 euros à des charges sociales comprises dans les comptes de M. [H] mais devant en être exclues pour ne pas être justifiées.

Sur la demande de la société La Gestion du Marais d’ajouter la somme de 9 833 euros à la créance retenue par l’expert judiciaire

Comme l’a justement relevé l’expert judiciaire, les pièces produites aux débats ne sont pas de nature à apporter la preuve que M. [H] a effectivement perçu ces honoraires qui n’ont pas été enregistrés dans sa comptabilité.

Ainsi, le tableau établi par la société La Gestion du Marais selon sa propre analyse comparative de la comptabilité du fonds de M. [H] et des comptes des syndicats de copropriétaires dont M. [H] était le syndic n’a pas de valeur probatoire suffisante (Pièce n°11 de la société La Gestion du Marais).

Quant à la pièce n° 12 produite aux débats par la société La Gestion du Marais, s’il apparait, après un examen attentif de ses nombreux feuillets, qu’elle fait la preuve d’un certain nombre de ventes de lots dans les immeubles en copropriété dont M. [H] était le syndic, elle ne fait pas la preuve de la perception, à l’occasion de ces ventes, d’honoraires par M. [H] qui n’ont pas été enregistrés dans sa comptabilité.

En conséquence, la somme de 9 833 euros ne sera pas ajoutée à la créance de la société La Gestion du Marais retenue par l’expert judiciaire.

Sur la demande des époux [H] de déduire de la créance retenue par l’expert judiciaire la somme de 93 259,39 euros

Ce montant résulte d’une liste d’honoraires établie par les époux [H].

A l’appui de cette liste, les époux produisent le grand livre du compte de certains syndicats de copropriétaires, des extraits de compte d’autres syndicats de copropriétaires et des copies de chèques.

Ces pièces confirment que la société K’Gerim a perçu des honoraires versés par certains syndicats de copropriétaires, avant la cession du fonds de commerce, avec l’accord de M. [H].

En revanche, elles ne font pas la preuve que les honoraires ainsi versés à la société K’Gerim ont été enregistrés dans la comptabilité de M. [H] en tant que recettes.

Or, pour établir la créance de la société La Gestion du Marais au titre de la rétrocession de l’intégralité des honoraires perçus par M. [H] du 1er janvier 2011 au 13 avril 2012, l’expert judiciaire n’a retenu que les honoraires perçus par M. [H] figurant dans la comptabilité de celui-ci.

Dans ces conditions, sans preuve de l’enregistrement des honoraires directements versés à la société K’Gerim dans la comptabilité de M. [H], il n’y a pas lieu de déduire le versement de ces honoraires de la créance de la société La Gestion du Marais retenue par l’expert judiciaire. En effet, le versement à la société K’Gerim d’honoraires qui étaient normalement dus à M. [H] ne peut constituer le paiement anticipé de la dette de celui-ci au titre de la rétrocession de ses honoraires que si les honoraires ainsi versés à la société K’Gerim ont été pris en compte dans la détermination de la créance de la société K’Gerim au titre de la rétrocession des honoraires de M. [H].

En conséquence, la somme de 93 259,39 euros ne sera pas déduite de la créance retenue par l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, la créance de la société La Gestion du Marais s’élève à la somme de 146 515,18 euros conformément à l’avis de l’expert judiciaire.

3- Sur la compensation, les intérêts et l’anatocisme

La compensation entre la créance des époux [H] et celle de la société La Gestion du Marais est stipulée dans le protocole du 13 avril 2012 en ce qu’il est dit que les sommes revenant à la société La Gestion du Marais s’imputeront sur le solde du prix de vente.

Après compensation, la société La Gestion du Marais est redevable envers les époux de la somme de 45 212,16 euros, soit 191 727,34 euros – 146 515,18 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné les époux [H] à payer à la société La Gestion du Marais la somme de 10 855,18 euros et, statuant à nouveau, de condamner la société La Gestion du Marais à payer aux époux [H] la somme de 45 212,16 euros.

Cette somme résultant de l’acte de cession du fonds de commerce et du protocole d’accord du 13 avril 2012, elle sera assortie, en application de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2015, date de la sommation de payer délivrée par les époux [H] à la société La Gestion du Marais.

A la demande des époux [H], il sera ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et à compter du 11 février 2022, date de la demande des époux [H].

4- Sur la demande de la société La Gestion du Marais de dommages et intérêts d’un montant de 33 000 euros

Moyens des parties

Les époux [H] font valoir :

— que le bailleur a consenti un nouveau bail à la société La Gestion du Marais le 13 avril 2012, que c’est le bailleur qui est redevable envers la société La Gestion du Marais de la délivrance des locaux ; que la société La Gestion du Marais a d’ailleur sollicité une expertise judiciaire devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris dans une instance l’opposant à son bailleur ;

— que l’expert judiciaire ainsi désigné est d’avis que la société La Gestion du Marais ne subit aucun préjudice en ce que les locaux loués 'ne sont pas impactés par l’insalubrité et continuent d’être exploités’ ;

— que la société La Gestion du Marais, qui a été assurée jusqu’au 8 avril 2016, ne peut imputer la résiliation de son contrat d’assurance et l’impossbilité de s’assurer aux époux [H].

La société La Gestion du Marais fait valoir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

— que la cession du fonds de commerce inclut la cession du droit au bail étant précisé que le fonds de commerce est exploité dans des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— que les époux [H] lui ont caché l’existence d’un arrêté d’insalubrité de la préfecture de police de [Localité 2] en date du 6 avril 2011 ;

— que la société La Gestion du Marais n’est plus assurée compte-tenu de l’arrêté d’insalubrité ;

— que son préjudice, constitué par les gênes occasionnées par l’insalubrité et l’impossibilité d’exploiter pleinement le local commercial dont le droit au bail lui a été cédé avec le fonds de commerce, est estimé à 33 226,11 euros pour la période du 13 avril 2012 au 12 juin 2015 par M. [W], expert qu’elle a mandaté.

Réponse de la cour

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, l’arrêté du 6 avril 2011, que la société La Gestion du Marais reproche aux époux [H] de lui avoir dissimulé, porte sur la déclaration de l’état d’insalubrité des parties communes du bâtiment sur cour de l’ensemble immobilier dont les locaux, dans lesquels la société La Gestion du Marais exploite son fonds de commerce, dépendent.

L’expert judiciaire, désigné dans une instance en référé entre la société La Gestion du Marais, son bailleur et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les locaux loués, a conclu, dans un rapport du 25 mars 2021, contrairement à l’expert mandaté par la société La Gestion du Marais, que les locaux loués à la société La Gestion du Marais n’étaient pas impactés par l’insalubrité et continuaient d’être exploités par la locataire.

Par ailleurs, la société La Gestion du Marais, qui demande l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à raison de l’état des locaux dans lequel elle exploite son fonds de commerce, ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute reprochée aux époux [H], à savoir la dissimulation de l’arrêté du 6 avril 2011 lors de la cession du fonds de commerce qui comprend la cession du droit au bail des locaux dans lesquels sont exploités le fonds, et le préjudice de jouissance qu’elle prétend avoir subi, étant rappelé que les époux [H] ne sont tenus à l’égard de la société La Gestion du Marais ni d’une obligation de délivrer et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ni d’une obligation de l’en faire jouir paisiblement.

En conséquence, sans preuve du préjudice que la société La Gestion du Marais prétend avoir subi et sans preuve du lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute reproché aux époux [H], il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société La Gestion du Marais de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 33 000 euros.

5- Sur la demande de la société La Gestion du Marais de dommages et intérêts d’un montant de 31 656,38 euros

Moyens des parties

Les époux [H] font valoir :

— que la société La Gestion du Marais ne démontre pas en quoi les anomalies qu’elle attribue à M. [H] lui causeraient aujourd’hui un préjudice alors qu’il n’existe aucun risque pour elle d’être mise en cause pour les anomalies de son prédecesseur ; qu’en admettant que des erreurs comptables soient imputables à M. [H], c’est lui seul, sans solidarité avec la société La Gestion du Marais, qui en supporterait les conséquences ;

— que 13 ans après la cession, la société La Gestion du Marais n’établit pas avoir subi le moindre préjudice du fait de ces prétendues anomalies.

La société La Gestion du Marais fait valoir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

— que l’expert comptable a relevé des anomalies dans la gestion des mandats avant le 1er janvier 2011 :

— des insuffisances de blocage de fonds à la suite de vente de parties privatives : le solde des copropriétaire irrecouvrables s’élève à 5 894,28 euros,

— M. [H] n’a pas convoqué les assemblées du syndicat du [Adresse 3] pendant plusieurs années ce qui a entraîné la désignation d’un administrateur judiciaire pour un coût de 8 646,32 euros,

— plusieurs anomalies dans les frais facturés à des syndicats de copropriétaires : [Adresse 4] 1 172,90 euros, [Adresse 4] 1 122 euros, [Adresse 5] : 3 394,90 euros, [Adresse 6] 1 585,89 euros,

— la comptabilité fait apparaitre un détournement de 9 838,09 euros pour le [Adresse 7].

Réponse de la cour

La société La Gestion du Marais se borne à mentionner les 'anomalies comptables’ relevées, le 17 décembre 2015, par l’expert comptable qu’elle avait mandaté pour établir les comptes entre les parties, dans la gestion des mandats de M. [H] avant le 1er janvier 2011 et à demander la condamnation des époux [H] à lui payer 31 656,38 euros à titre de dommages et intérêts, ce qui correspond à la somme des anomalies comptables ainsi relevées.

Ce faisant, alors qu’elle agit sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société La Gestion du Marais ne précise pas la faute contractuelle qu’elle reproche à M. [H], étant rappelé que les éventuelles fautes commises par M. [H] dans la gestion de ses mandats de syndic ne constituent pas des fautes contractuelles à l’égard de la société La Gestion du Marais. Elle ne justifie pas l’existence du préjudice personnel qu’elle prétend subir, étant observé qu’elle ne démontre pas en quoi sa responsabilité personnelle pourrait être recherchée du fait des éventuelles fautes de gestion commises par son prédécesseur dans l’exécution des mandats qui lui étaient confiés.

Dans ces conditions, sans démonstration de la responsabilité contractuelle de M. [H] à son égard au titre de ces anomalies comptables, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société La Gestion du Marais de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 31 656,38 euros.

6- Sur la demande des époux [H] de dommages et intérêts

Moyen des parties

Les époux [H] font valoir :

— que la société La Gestion du Marais fait preuve de mauvaise foi à leur égard en n’ayant jamais réglé le prix de vente du fonds de commerce cédé, en empêchant l’établissement des comptes entre les parties relatifs au protocole du 13 avril 2012 alors qu’elle était en possession de toutes les pièces pour ce faire et en ne produisant pas spontanément le justificatif des paiements anticipés qu’elle a reçus ;

— que la société La Gestion du Marais doit être condamnée à leur payer la somme de 8 000 euros pour résistance abusive.

La société La Gestion du Marais ne répond pas à cette demande.

Réponse de la cour

Selon l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les époux [H], qui soutiennent que la société La Gestion du Marais a fait preuve de mauvaise foi, ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, déjà réparé par les intérêts moratoires de la créance.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts en déboutant les parties de leurs autres demandes.

7- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de l’infirmation partielle du jugement attaqué, il apparait que c’est la société La Gestion du Marais qui perd le procès tant en première instance qu’en appel.

En conséquence et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné les époux [H] aux dépens de première instance et, statuant à nouveau et y ajoutant, de condamner la société La Gestion du Marais aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Par ailleurs, l’équité commande d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné les époux [H] à payer à la société La Gestion du Marais la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de condamner la société La Gestion du Marais à payer à M. et Mme [H] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 novembre 2022 en ce qu’il a :

— condamné M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N] épouse [H] à payer à la société La Gestion du Marais la somme de 10 855,18 euros,

— condamné in solidum M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N] épouse [H] à payer à la société La Gestion du Marais la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N] épouse [H] à supporter les dépens,

CONFIRME le jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 novembre 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la société La Gestion du Marais à payer à M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N] épouse [H] la somme de 45 212,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2015,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’ancien article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et à compter du 11 février 2022,

CONDAMNE la société La Gestion du Marais aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Elise Ortolland de la SEP Ortolland conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société La Gestion du Marais à payer à M. [S] [O] [H] et Mme [K] [F] [N] épouse [H] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente