RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14206 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGH3Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2022 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 11-21-002411

APPELANTE

Madame [L] [F]

née le 19 Janvier 1971 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

INTIMÉE

Société EMMAUS HABITAT, société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°542 101 702, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de la 4-4

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Laura TARDY, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 17 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [L] [F] à la société Emmaüs Habitat.

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2010, la société Emmaüs Habitat a donné en location à Mme [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer de 287,25 euros par mois.

Le logement étant devenu inhabitable à la suite de dégâts des eaux, la société Emmaüs Habitat a conclu le 27 octobre 2018 avec Mme [F] une convention d’occupation précaire de 3 mois portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice du 7 décembre 2020, Mme [F] a fait assigner la société Emmaüs Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir une remise intégrale de sa dette de loyers et la condamnation de la société à lui verser les sommes de 7 000 euros de dommages-intérêts et de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience, la demanderesse a maintenu ses demandes.

Comparante, la société Emmaüs Habitat a sollicité :

— le rejet des demandes de Mme [F],

— à titre reconventionnel, la résiliation du bail du 6 décembre 2010 aux torts de la locataire et l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans la convention d’occupation précaire du 27 octobre 2018, à titre subsidiaire, la résiliation de la convention d’occupation précaire aux torts de la requérante,

— la reprise sans délai du logement du [Adresse 4],

— le transfert des meubles,

— d’ordonner à Mme [F] de donner accès au logement du [Adresse 4] sous astreinte de 100 euros par jour et de lui ordonner d’effectuer les travaux lui incombant,

— de condamner Mme [F] à lui verser la somme de 14 993,01 euros d’arriéré locatif, une indemnité d’occupation égale au loyer et charges, avec compensation et la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire entrepris du 17 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation consentie le 27 octobre 2018 par la société Emmaüs Habitat à Mme [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] ;

— prononce la résiliation du bail consenti le 6 décembre 2010 par la société Emmaüs Habitat à Mme [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] aux torts exclusifs de Mme [F], occupante sans droit ni titre du logement à compter du présent jugement ;

— ordonne à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux loués de Mme [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixe l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 21 novembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant de la contribution éventuellement révisée et des charges qui auraient été payées si la convention d’occupation s’était poursuivie et condamne Mme [F] à son paiement entre les mains de la société Emmaüs Habitat ;

— condamne Mme [F] à régler à la société Emmaüs Habitat la somme de 22 556,80 euros au titre des indemnités et charges impayées au 28 février 2022 ;

— condamne la société Emmaüs Habitat à régler à Mme [F] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonne la compensation des deux créances ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonne l’exécution provisoire ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [F] aux entiers dépens de l’instance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 juillet 2022 par Mme [L] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 mars 2026, par lesquelles Mme [L] [F] demande à la cour de :

— accueillir Mme [F] en l’intégralité de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

— rejeter a contrario la société Emmaüs Habitat en l’intégralité de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

Par conséquent :

— infirmer le jugement rendu le 17 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, du fait de l’existence d’un plan de surendettement adopté en 2025 d’une part et du fait de tous les autres arguments développés dans le corps des présentes d’autre part, en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation consentie le 27 octobre 2018 par la société Emmaüs Habitat à Mme [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 7] ;

— prononcé la résiliation du bail consenti le 6 décembre 2010 par la société Emmaüs Habitat à Mme [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] aux torts exclusifs de Mme [F] occupante sans droit ni titre du logement à compter du présent jugement ;

— ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion des lieux loués de Mme [F] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 21 novembre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux au montant de la contribution éventuellement révisée et des charges qui auraient été payées si la convention d’occupation s’était poursuivie et condamné Mme [F] à son paiement entre les mains de la société Emmaüs Habitat ;

— condamné Mme [F] à régler à la société Emmaüs Habitat la somme de 22 556,80 euros au titre des indemnités et charges impayées au 28 février 2022 ;

— condamné la société Emmaüs Habitat régler à Mme [F] la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts ;

— ordonné la compensation des deux créances ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné Mme [F] aux entiers dépens d’instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— condamner la société Emmaüs Habitat à payer à Mme [F] la somme de 11 503,52 euros au titre de la restitution des loyers et charges appelés entre juillet 2016 et octobre 2018 pour le logement du [Localité 6], aucune somme n’étant due pour un local dont le bailleur admet lui-même qu’il est inhabitable ;

— condamner en outre la société Emmaüs Habitat à payer à Mme [F] la somme de 15 000 euros supplémentaires pour la dédommager de son préjudice moral qui découle de son préjudice de jouissance susmentionné et du fait que le bailleur la fait attendre depuis 6 années pour regagner son local du [Localité 6], le tout malgré la précarité de la santé de Mme [F] ;

— juger prescrite la demande de la société Emmaüs Habitat de paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 1er mars 2019, en application des deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile permettant à la formation collégiale de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— juger par conséquent que le montant de la dette d’impayés de loyers à laquelle Mme [F] pourrait éventuellement être condamnée s’élève, a maxima, à 12 926,25 euros ;

— ordonner la compensation entre les sommes susmentionnées et condamner par conséquent la société Emmaüs Habitat à payer à Mme [F] la somme de 13 577,27 euros ;

— débouter la société Emmaüs Habitat de l’ensemble de ses demandes de condamnation au titre des loyers impayés et autres indemnités d’occupation ;

— débouter la société Emmaüs Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire afférente au contrat du 27 octobre 2018 car c’est Mme [F] qui est créancière de son bailleur et non l’inverse, octroyer donc des délais rétroactifs à Mme [F] pour faire valoir cette situation et neutraliser ainsi le jeu de la clause résolutoire ;

— débouter la société Emmaüs Habitat de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail de 2010 car Mme [F] n’a jamais été en débit concernant ce local inhabitable depuis 2016, la résiliation judiciaire n’ayant aucune espèce de justification ;

— débouter la société Emmaüs Habitat de toutes ses demandes d’expulsion ;

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour d’appel jugeait que Mme [F] était débitrice d’une dette de loyers impayés ou d’indemnités d’occupation impayées,

— accorder les plus larges délais pour s’en acquitter, notamment au regard de sa situation de santé très précaire ;

En tout état de cause,

— condamner la société Emmaüs Habitat à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement situé dans le [Localité 7] objet du contrat de bail de 2010, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et, une fois réalisés, à remettre les clés de ce local à Mme [F] de sorte qu’elle puisse s’y réinstaller, s’agissant du local pour lequel elle a contracté au départ, là-encore sous astreinte (de 200 euros par jour de retard concernant l’obligation de remise des clés) ;

— condamner la société Emmaüs Habitat à payer à Mme [F] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel ;

— condamner la société Emmaüs Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 mars 2026, par lesquelles la société Emmaüs Habitat demande à la cour de :

— déclarer Mme [L] [F] mal fondée en son appel ;

En conséquence,

— débouter Mme [L] [F] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 mai 2022 ;

Y faisant droit,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation consentie par la société Emmaüs Habitat à Mme [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 9] ;

— prononcer la résiliation du bail consenti le 6 décembre 2010 par la société Emmaüs Habitat à Mme [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 10] aux torts exclusifs de Mme [F], occupante sans droit ni titre du logement à compter du présent jugement ;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux loués de Mme [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 21 novembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant de la contribution éventuellement révisée et de ses charges qui auraient été payées si la convention d’occupation s’était poursuivie et condamner Mme [F] à son paiement entre les mains de la société Emmaüs Habitat ;

— constater la résolution du plan de surendettement du 30 septembre 2025 ;

En conséquence,

— condamner Mme [F] à régler à la société Emmaüs Habitat la somme de 25 380,44 euros au titre des indemnités et charges impayées au 9 mars 2026 ;

— condamner Mme [F] payer à la société Emmaüs Habitat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [F] aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre de l’arriéré locatif

Au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [F] soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale de la demande des loyers formée par la société Emmaüs Habitat, pour les loyers antérieurs au 1er mars 2019, le bailleur n’ayant formé sa demande en paiement qu’au jour des plaidoiries de première instance le 1er mars 2022. Elle conteste tout effet interruptif de prescription du paiement du loyer en tout ou partie.

La société Emmaüs Habitat conteste la fin de non-recevoir et fait valoir qu’elle a porté sa demande de paiement d’un arriéré de loyers à la connaissance de Mme [F] le 29 octobre 2021. Elle se prévaut de l’effet interruptif de prescription du commandement de payer délivré le 22 octobre 2020, ainsi que des paiements ponctuels des loyers par la locataire entre 2017 et 2022, valant reconnaissance de dette interruptive de prescription.

La société Emmaüs Habitat sollicite la condamnation de Mme [F] à lui verser la somme de 25 380,44 euros arrêtée au 9 mars 2026. Elle produit un historique (sa pièce 13) qui retrace les loyers, charges et indemnités d’occupation appelées à partir du 31 décembre 2016 (loyer de décembre 2016) jusqu’au 9 mars 2026. Il apparaît de cet historique que la somme demandée comprend pour partie des loyers et charges dus au titre du logement de la [Adresse 11], de décembre 2016 à octobre 2018, et pour le surplus des indemnités d’occupation dues au titre du logement de la [Adresse 12].

Il sera rappelé que les parties sont liées par un contrat de bail pour le logement de la [Adresse 11], puis, à compter d’octobre 2018, par une convention d’occupation précaire pour le logement de la [Adresse 12], et que le bailleur a cessé de solliciter les loyers pour le logement de la [Adresse 11].

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Ce délai de prescription s’applique aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi du 14 mars 2014 dite loi ALUR l’ayant institué, conformément aux dispositions de la loi du 6 août 2015, dès lors que la loi ALUR a réduit le délai de prescription antérieurement applicable, et ce par application de l’article 2222 du code civil.

Ainsi, le délai de prescription triennale peut être opposé par Mme [F] à la demande de la société Emmaüs Habitat relative à l’arriéré locatif du logement de la [Adresse 11], dont le bail a été conclu en 2010. En revanche, ce délai de prescription n’est pas applicable aux indemnités dues en exécution de la convention d’occupation précaire conclue en 2018, laquelle ne relève pas du régime du bail, ni le cas échéant des indemnités d’occupation dues après résiliation de cette convention.

La société a sollicité la condamnation de Mme [F] au paiement de l’arriéré locatif pour la première fois à l’audience du 1er mars 2022, étant rappelé que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, que les demandes sont donc formées à l’audience de plaidoirie et que la société ne rapporte pas la preuve d’une notification préalable à son adversaire de ses conclusions écrites comportant demande de paiement de l’arriéré de loyers et charges, qui aurait interrompu la prescription avant la demande formée à l’audience. Sous réserve d’acte ou d’événement interruptif de prescription, la demande relative aux loyers et charges échus antérieurement au 1er mars 2019 est donc prescrite.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas d’effet interruptif de prescription dès lors qu’il ne constitue pas une demande en justice, n’est ni une mesure conservatoire ni une mesure d’exécution forcée et ne vaut pas reconnaissance par le débiteur du droit contre lequel il prescrit.

Le commandement de payer délivré par la société Emmaüs Habitat le 22 octobre 2020, visant la clause résolutoire stipulée dans la convention d’occupation précaire et portant sur l’arriéré dû au titre de cette convention, n’a donc pas d’effet interruptif, outre qu’il ne vise pas les loyers et charges impayés du logement de la [Adresse 11].

En revanche, le paiement des loyers par la locataire a un effet interruptif.

Mme [F] a payé les loyers de l’appartement de la [Adresse 11] de façon irrégulière, le dernier versement de loyer étant survenu le 5 septembre 2017. La société Emmaüs Habitat a cessé de demander le paiement de loyers à compter d’octobre 2018, date du relogement de la locataire. La demande de la société Emmaüs Habitat ayant été formée pour la première fois le 1er mars 2022, l’arriéré de loyers et charges réclamé pour l’appartement de la [Adresse 11], dès lors qu’il est antérieur en totalité au 1er mars 2019, est prescrit pour le tout, sans qu’aucun versement de loyer de la part de Mme [F] ait pu avoir un effet interruptif, et la société Emmaüs est donc irrecevable à former une demande en paiement des loyers et charges pour ce logement.

Par conséquent, la demande de la société Emmaüs Habitat est irrecevable comme étant prescrite s’agissant des loyers et charges du logement de la [Adresse 11], mais recevable s’agissant des indemnités d’occupation du logement de la [Adresse 12] puisque la prescription triennale opposée ne s’applique pas.

2) Sur la résiliation du bail du logement situé [Adresse 4]

Mme [F] conclut à l’infirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail en retenant les manquements contractuels, et soulève une exception d’inexécution, soutenant que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du logement, et qu’en raison du caractère inhabitable du logement, elle a suspendu le paiement des loyers. Elle précise que l’humidité importante du logement a été relevée dès le mois de luillet 2016 par la société Rossi intervenue dans le cadre d’un dégât des eaux et que cela a perduré jusqu’à son relogement par le bailleur, la convention d’occupation précaire relevant expressément le caractère inhabitable du logement comme cause de la convention.

Elle se prévaut d’un plan de surendettement d’août 2025 pour conclure à l’infirmation du jugement, les délais obtenus empêchant de prononcer la résiliation du bail.

Elle sollicite la condamnation du bailleur à effectuer les travaux nécessaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt, et que la cour ordonne sa réintégration dans le logement après les travaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

La société Emmaüs Habitat conclut à la confirmation du jugement. Elle explique avoir mis à disposition de Mme [F] un logement [Adresse 12] à la suite d’un dégât des eaux survenu dans le logement de la [Adresse 11]. Elle soutient que l’appelante ne rapporte pas la preuve de l’origine du préjudice de jouissance qu’elle allègue, ni sa poursuite dans le temps et l’étendue dans le logement et ajoute que l’origine des désordres provient d’un dégât des eaux dont l’origine est un appartement situé à l’étage du dessus, de sorte qu’elle n’est pas responsable de ceux-ci. Elle précise que Mme [F] a contribué aux désordres en ne donnant pas accès aux entreprises pour leur intervention.

Elle conteste que le plan de surendettement imposé en 2025 ait pour effet d’empêcher la résiliation du bail, ajoutant que Mme [F] n’a pas acquitté l’indemnité d’occupation de décembre 2025, en violation du plan.

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail en raison de manquements contractuels de la locataire tirés du défaut de paiement des loyers, après avoir écarté l’exception d’inexécution opposée par celle-ci, et du fait qu’elle n’a pas laissé le bailleur accéder au logement pour procéder aux travaux requis, laissant celui-ci se dégrader.

S’agissant de l’impossibilité pour le bailleur d’accéder au logement pour effectuer les travaux, du fait de Mme [F], il appartient à ce dernier d’en rapporter la preuve à l’appui de sa demande de résiliation du bail. Or, il ne verse qu’une sommation délivrée le 22 octobre 2020 à la locataire de laisser accéder au logement, laquelle lui a été délivrée sur les seules affirmations du bailleur, ainsi qu’un courrier recommandé de sa part adressé le 6 novembre 2020 à Mme [F] et lui demandant de laisser les clés à la gardienne de l’immeuble, que la locataire n’a pas récupéré. Ces éléments, qui ne font pas la preuve d’une opposition de Mme [F] à permettre l’accès à son logement pour faire réaliser les travaux, sont insuffisants à démontrer son manquement et ne peuvent justifier la résiliation du bail.

S’agissant du non-paiement des loyers, il est constant qu’à l’appui du défaut de paiement des loyers, le locataire n’est fondé à opposer au bailleur une exception d’inexécution tirée de l’indécence alléguée du logement que lorsqu’il établit que le logement est totalement inhabitable en conséquence de son indécence résultant de la faute exclusive du bailleur (Cass., 3e Civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246 ; 28 mars 2019, n° 15-17.260 ; 13 mars 2025, n° 22-23.406).

En l’espèce, Mme [F] a cessé de régler le loyer régulièrement à compter de décembre 2016, et a cessé tout versement à compter de septembre 2017. Elle oppose au bailleur une exception d’inexécution tirée de désordres dans le logement rendant celui-ci inhabitable. Il lui appartient par conséquent de rapporter la preuve du caractère totalement inhabitable du logement justifiant l’arrêt du paiement des loyers.

Elle verse aux débats un courrier qu’elle a adressé au bailleur le 23 mars 2017, dans lequel elle fait état d’un « appartement complètement ravagé par les dégâts des eaux, murs, plafonds, sol, humide à 100 %, moisissure, parquets et portes gondolés. » Elle précise avoir subi deux dégâts des eaux en janvier et juin 2016 et sollicite une réduction de moitié du loyer ou un relogement.

Cependant, ces affirmations de la locataire ne sont pas étayées par d’autres éléments produits aux débats, les deux clichés photographiques joints au courrier, de qualité très médiocre, ne permettant pas de constater une inhabitabilité totale du logement, pas plus que le courriel adressé par M. [Q], inspecteur de salubrité, à la société Emmaüs Habitat le 2 février 2018, faisant état de « dégradations » non caractérisées et d’une ventilation qui « semble insuffisante » sans plus de précision. Il en va de même du courrier adressé le 4 septembre 2017 par la société Rossi Entreprises à Mme [F] faisant état d’une humidité relevée à 100 % (taux d’humidité bois équivalent) sur les supports dans le logement entre juillet 2016 et septembre 2017, faute de précision des conséquences de cette humidité sur l’habitabilité du logement.

Il ne peut en outre être tiré aucune conclusion utile du procès-verbal de constat dressé le 10 octobre 2022, par lequel un commissaire de justice a effectué des constatations dans le logement de la [Adresse 11], dès lors que ces constatations sont postérieures de plus de 4 ans à la période au cours de laquelle Mme [F] a cessé de payer le loyer.

Dans la convention d’occupation précaire conclue entre la société Emmaüs Habitat et Mme [F] le 27 octobre 2018, il est précisé en préambule que "le logement référencé ci-dessus (celui de la [Adresse 11]) ayant fait l’objet d’un dégât des eaux il est actuellement inhabitable."

Cependant, si le caractère inhabitable du logement a été admis par le bailleur, ce n’est que près de 18 mois après que Mme [F] a cessé de verser régulièrement le loyer, et sans que cette reconnaissance ne prenne effet à compter de la date alléguée par la locataire.

Dès lors, celle-ci ne rapporte pas la preuve du caractère totalement inhabitable du logement à compter de décembre 2016, ou même de septembre 2017, de sorte que l’exception d’inexécution soulevée à l’appui du défaut de paiement des loyers doit être rejetée.

Le paiement du loyer et des charges à bonne date est une obligation essentielle du bail, pesant sur le locataire. En cessant de payer le loyer, partiellement à compter de décembre 2016, puis totalement à compter de septembre 2017, sans justifier pouvoir se prévaloir d’une exception d’inexécution, Mme [F] a commis un manquement grave et répété justifiant la résiliation du bail, prononcée à bon droit par le premier juge. Il convient par conséquent de confirmer le jugement de ce chef.

La circonstance que Mme [F] bénéficie, depuis le 13 août 2025, d’un plan de surendettement ayant imposé un échéancier de paiement de l’arriéré locatif est sans effet sur la résiliation du bail prononcée antérieurement audit plan et confirmée en appel.

La résiliation du bail ayant été confirmée, les demandes de Mme [F] tendant à condamner la société Emmaüs Habitat à effectuer des travaux dans le logement sous astreinte et à assurer sa réintégration dans ledit logement, sous astreinte également, doivent être rejetées.

3) Sur les demandes indemnitaires de Mme [F]

Mme [F] conclut à l’infirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts et sollicite d’une part la somme de 11 503,52 euros de restitution des loyers pour le logement de la [Adresse 11] et d’autre part la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, découlant de son préjudice de jouissance. Elle soutient que du fait du caractère inhabitable du logement de la [Adresse 11], le bailleur doit lui rembourser tous les loyers et charges indûment versés entre juillet 2016 et octobre 2018 à titre de dommages-intérêts. Elle ajoute que le relogement l’a contrainte à vivre dans un logement plus petit, dans un quartier éloigné de son lieu de vie, qu’elle y réside depuis 6 ans faute de travaux faits par le bailleur alors que la convention a été conclue pour 3 mois et précise qu’elle présente un état de santé précaire lui imposant de vivre dans un environnement non humide.

La société Emmaüs Habitat fait valoir que le relogement devait durer 3 mois, le temps des travaux, mais que Mme [F], en ne laissant pas l’accès à son logement, a fait obstacle à leur réalisation, étant alors à l’initiative de son préjudice de jouissance. Elle ajoute qu’elle-même a fait un geste commercial en accordant une réduction de la dette locative de 2 500 euros et qu’elle ne conteste pas la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts allouée par le premier juge au titre de l’indemnisation.

S’agissant de l’appartement de la [Adresse 11], Mme [F] sollicite le remboursement des loyers et charges versés à titre de dommages-intérêts, soit la somme de 11 503,52 euros. Cependant, sur la période considérée, il n’est justifié de versements de la part de la locataire qu’à hauteur de la somme totale de 2 667,41 euros, le surplus des loyers et charges étant impayé, Mme [F] s’étant prévalue à ce titre d’une exception d’inexécution.

S’il n’a pas été établi que le logement était inhabitable entre juillet 2016 et octobre 2018, date du relogement de Mme [F], excluant ainsi toute exception d’inexécution, il n’en demeure pas moins qu’il a été établi que la locataire a vécu pendant cette période dans un logement humide dont l’état résultait de dégâts des eaux dont elle n’était pas à l’origine, qu’elle a signalé les désordres au bailleur par courrier du 4 septembre 2017 et que ce dernier ne justifie de la prise en compte de la situation, par le relogement de Mme [F], qu’en octobre 2018, plus d’un an plus tard, une fois le logement devenu inhabitable.

La société Emmaüs Habitat justifie avoir alloué le 28 février 2019 à Mme [F] une somme de 2 500 euros dénommée « RRR accordé sur loyer » (RRR pour « rabais remise ristourne », réduction au sens comptable). En visant une remise sur le « loyer », le bailleur a entendu indemniser la locataire de son préjudice de jouissance provenant de l’inhabitabilité du logement de la [Adresse 11] obligeant à son relogement.

Il convient, au regard de ce qui précède, de considérer que ce geste indemnise suffisamment Mme [F] du préjudice de jouissance résultant des désordres du logement de la [Adresse 11], le montant étant voisin du montant total des loyers effectivement payés pendant cette période, et ce dès lors que Mme [F] sollicite le remboursement des loyers versés à titre d’indemnisation.

Compte tenu de l’état de son logement, et du fait de l’obligation pesant sur le bailleur d’effectuer des travaux, Mme [F] a dû être relogée. Elle indique avoir été contrainte de vivre dans un logement plus petit. Cependant, elle n’en justifie pas, faute de précision sur les dimensions du logement de la [Adresse 12]. Il apparaît en revanche qu’elle a été contrainte de quitter son quartier, et que le relogement, prévu pour 3 mois, s’est prolongé bien au-delà, faute pour la société Emmaüs Habitat de faire réaliser les travaux nécessaires. A ce titre, on relèvera que le devis produit par le bailleur n’a été établi que le 10 avril 2019, que dans un courriel du 29 mai 2019 Mme [C], pour le compte du bailleur, indiquait à Mme [F] que ce devis était insuffisant et qu’il n’est pas contesté que les travaux n’étaient pas réalisés au jour où le premier juge a statué et prononcé la résiliation du bail, sans que ce retard ne soit imputable à la locataire, ainsi qu’il a été jugé supra.

Ces circonstances ont nécessairement causé un préjudice moral à Mme [F], un certificat médical établi le 12 janvier 2023 précisant en outre que les situations stressantes aggravent son état.

Compte tenu de ce qui précède, il convient, infirmant le jugement sur ce point, de lui allouer la somme de 3 000 euros, la société Emmaüs Habitat étant condamnée à son paiement.

4) Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire

Mme [F] conclut à l’infirmation du jugement qui a constaté la résiliation de la convention d’occupation précaire par le jeu de la clause résolutoire et sollicite le rejet de la demande. Elle précise que le plan de surendettement dont elle bénéficie fait obstacle au constat de la résiliation. Elle ajoute que, par l’effet de la compensation avec les sommes demandées à titre indemnitaire, elle est en réalité créancière de la société Emmaüs Habitat et que par conséquent il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Enfin, elle sollicite des délais de paiement rétroactifs.

La société Emmaüs Habitat se prévaut du défaut d’exécution des causes du commandement de payer dans le délai imparti, entraînant la mise en oeuvre de la clause résolutoire et soutient que l’échéancier mis en place dans le cadre du plan de surendettement de Mme [F] ne peut y faire obstacle dès lors que le plan est postérieur au jeu de la clause résolutoire. Elle sollicite également la résolution du plan de surendettement faute de respect de celui-ci par l’appelante.

4-1) Sur le jeu de la clause résolutoire

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il est rappelé que les parties ont conclu une convention d’occupation précaire, qui n’a pas la nature d’un bail et n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’article 9 de la convention stipule qu'« il est expressément convenu qu’en cas de non-paiement à son échéance d’un terme de 556,46 euros mentionnée ci-dessus ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses ou conditions de la présente convention par le bénéficiaire, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter demeuré sans effet, le prestataire aura la faculté de mettre fin, si bon lui semble, aux présentes. »

Par acte du 22 octobre 2020, la société Emmaüs Habitat a fait délivrer à Mme [F] commandement de payer la somme de 9 133,77 euros d’arriéré locatif, visant la clause résolutoire. Il résulte de l’historique des loyers produit, non utilement contesté par l’appelante, qu’un arriéré de loyers et charges de plus d’un mois existait à la date de délivrance du commandement et que Mme [F] ne s’est pas acquittée de la somme due dans le délai d’un mois imparti tant par la convention que le commandement.

La somme allouée à Mme [F] à titre indemnitaire, intervenue après la date d’effet de la clause résolutoire, et pour un montant moindre que le montant de loyers dus, ne peut faire obstacle au jeu de la clause résolutoire, pas plus que le plan de surendettement intervenu en août 2025, l’échéancier imposé étant mis en place près de trois ans après la mise en oeuvre de la clause.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire étaient réunies au 22 novembre 2020.

4-2) Sur la demande de délais de paiement

Mme [F] sollicite des délais de paiement rétroactifs ayant pour effet de neutraliser le jeu de la clause résolutoire.

Elle bénéficie des délais de paiement imposés par la Commission de Surendettement des particuliers, qui trouvent à s’appliquer tant que le plan n’est pas caduc. A la lecture de l’historique des loyers et indemnités d’occupation, à jour au mois de mars 2026, le plan est respecté, Mme [F] acquittant le loyer et la mensualité de remboursement imposée, de sorte que la demande de la société Emmaüs Habitat de résolution du plan sera rejetée.

En revanche, elle ne peut prétendre aux dispositions articulant le surendettement et le bail de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne bénéficiant pas d’un bail.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut constater la résolution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Cependant, il apparaît de l’historique des paiements que Mme [F] a emménagé dans le logement de la [Adresse 12] sans payer l’indemnité d’occupation, et ce pendant plus de 4 ans, ne versant le montant de celle-ci qu’après sa condamnation en ce sens prononcée par le premier juge. Ce manquement, grave et répété, exclut de lui allouer des délais de paiement rétroactifs suspendant le jeu de la clause résolutoire.

Il convient donc de confirmer la décision du premier juge de constater la résiliation de la convention d’occupation précaire, et de confirmer les chefs du jugement subséquents relatifs à l’expulsion de Mme [F], au sort des meubles et au montant de l’indemnité d’occupation, non utilement discutés par les parties.

4-3) Sur les sommes dues

Le premier juge a condamné Mme [F] à verser à la société Emmaüs Habitat la somme de 22 556,80 euros.

Cependant, il apparaît que cette somme inclut l’arriéré de loyers et charges du logement de la [Adresse 11], pour lequel la demande du bailleur a été déclarée prescrite. Il ne peut solliciter que les sommes dues en exécution de la convention d’occupation précaire.

Mme [F] indique qu’à partir du 27 octobre 2018, le bailleur ne peut plus prétendre qu’au loyer nominal dû pour l’appartement de la [Adresse 11], faute d’avoir procédé à l’actualisation des charges. Cependant, à la lecture de l’historique, à compter du 27 octobre 2018, date de conclusion de la convention d’occupation précaire, la société Emmaüs Habitat a sollicité le montant d’indemnité d’occupation fixé par ce contrat, et a continué à solliciter le montant de l’indemnité d’occupation même au-delà du délai de 3 mois prévu pour la durée de cette convention, Mme [F] se maintenant dans ce logement et les travaux à la charge du bailleur n’étant pas réalisés. La demande de Mme [F] d’écarter le paiement de la provision sur charges du logement de la [Adresse 11] sera rejetée, celle-ci n’acquittant pas cette provision sur charges depuis le 27 octobre 2018.

Mme [F] est donc recevable de l’indemnité d’occupation fixée par la convention d’occupation précaire, renouvelée au-delà de la durée de trois mois par l’effet de la continuité de possession de l’occupante sans opposition du propriétaire, et ce à défaut de demande de requalification du contrat par les parties.

La convention d’occupation précaire a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 363 euros, outre une provision sur charges de 193,46 euros, soit 556,46 euros, et il n’a pas été stipulé de clause d’indexation. Pour autant, il apparaît de l’historique que la société Emmaüs Habitat a appelé mensuellement une somme moindre, qu’il convient donc de retenir.

Ainsi, Mme [F] doit la somme de :

—  25 380,44 euros (solde de l’historique)

— sous déduction de la somme de 7 283,68 euros correspondant au solde des loyers et charges dus au 27 octobre 2018 pour le logement de la [Adresse 11], montant prescrit,

— sous déduction de la somme totale de 2 109,54 euros (359,33 + 71,50 + 1397,80 + 280,91) de frais contentieux relevant soit des frais irrépétibles soit des dépens, mais exclus de la créance d’indemnité d’occupation,

soit la somme de 15 987,22 euros, étant précisé que cette somme inclut le geste commercial de 2 500 euros de la part de la société Emmaüs Habitat, vu supra, ainsi que celle de 1 500 euros au paiement de laquelle la société a été condamnée par le premier juge.

5) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [F] aux dépens et rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

DÉCLARE irrecevable comme étant prescrite la demande de la société Emmaüs Habitat au titre de l’arriéré de loyers et charges échus en exécution du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1],

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale opposée par Mme [L] [F] à la demande formée par la société Emmaüs Habitat au titre des indemnités d’occupation échues en exécution de la convention d’occupation précaire portant sur le logement situé [Adresse 13] à [Localité 1],

CONFIRME le jugement rendu le 17 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [L] [F] à régler à la société Emmaüs Habitat la somme de 22 556,80 euros au titre des indemnités et charges impayés au 28 février 2022 ;

— condamné la société Emmaüs Habitat à régler à Mme [L] [F] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE Mme [L] [F] à verser à la société Emmaüs Habitat la somme de 15 987,22 euros au titre du solde des indemnités d’occupation échues au 9 mars 2026, échéance de février 2026 incluse,

CONDAMNE la société Emmaüs Habitat à verser la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts à Mme [L] [F],

REJETTE la demande de résolution de l’échéancier imposé par la Commission de Surendettement des Particuliers de [Localité 1] par décision du 13 août 2025,

CONDAMNE Mme [L] [F] aux dépens d’appel,

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA CONSEILLERE,