Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16508 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGN74

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juillet 2022 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 21/00296

APPELANTE

Madame [V] [L] épouse [U]

née le 31 décembre 1956 à [Localité 1] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-[X], toque : 181

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole, Madame [O] [H]

demeurant : [Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU et plaidant par M^e Xavier GUITTON – AARPI AUDINEAU GUITTON – avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 20 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Saint-Denis (93200) à Mme [V] [L] épouse [U].

Mme [U] est propriétaire du lot n°21 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte introductif d’instance du 21 décembre 2020, Mme [L] épouse [U] a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny de demandes visant notamment au paiement des charges de copropriété augmentées des intérêts au taux légal capitalisés à compter du 21 décembre 2020 et des frais de recouvrement, outre des dommages et intérêts.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— condamne Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes suivantes :

' 9 885,17 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2022, appel provisionnel du premier trimestre 2022 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 8 189,74 euros à compter du 21 décembre 2020,

' 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5]

[X] de sa demande en paiement des frais de recouvrement,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5]

[X] de sa demande indemnitaire,

— déboute Mme [U] de sa demande de délais de paiement,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande de capitalisation des intérêts,

— condamne Mme [U] aux dépens,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de ses demandes,

— déboute Mme [U] du surplus de ses demandes,

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions.

Mme [U] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 septembre 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

La cour n’a pas été destinataire du dossier de plaidoirie du conseil de l’appelante en dépit d’accusés de réception des 17 septembre et 18 novembre 2025 de l’ordonnance fixant la date des plaidoiries et d’un courrier de rappel aux fins de transmission.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 20 décembre 2022, l’appelante demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée son appel,

statuant à nouveau,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny rendu le 22 juillet 2022,

à titre principal,

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— réduire à juste proportion la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],

— lui accorder un échéancier à hauteur de 400 euros sur une durée de 24 mois au regard des pièces versées,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens.

Par conclusions déposées le 20 mars 2023, l’intimé demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil ; de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 20 juillet 2022 en ce qu’il a :

' condamné Mme [U] à lui payer les sommes suivantes :

— la somme de 9 885,17 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2022, appel provisionnel du premier trimestre 2022 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 8 189,74 euros à compter du 21 décembre 2020,

-2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté Mme [U] de sa demande de délais de paiement,

' condamné Mme [U] aux dépens,

' débouté Mme [U] du surplus de ses demandes,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 20 juillet 2022 en ce qu’il l’a débouté des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

et statuant à nouveau sur ces derniers points,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 2 670 euros imputée sur son compte, et ce en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme en principal de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

en tout état de cause,

— débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre et ce tant à titre principal qu’accessoire,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la signification des présentes conclusions en appel,

— condamner Mme [U] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance en appel, outre les dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— le syndicat ne rapporte pas la preuve de sa créance :

— en produisant un décompte confus, incomplet, reprenant un arriéré de charges injustifié de l’ancien syndic, qui est prescrit, et sur lequel le syndicat déduit les cinq chèques établis en 2020 et 2021 de l’appelante

— en ne justifiant pas de certaines sommes par des pièces : le solde débiteur de 8952,72 euros indiqué en début de décompte ; les frais antérieurs SABIMMO avec un report de règlement de 6800 euros avec des charges antérieures sans justificatif et d’autres frais injustifiés (honoraires d’avocat, de géomètre, mises en demeure) ;

— les travaux de ravalement de la courette et autres travaux d’urgence décomptés n’ont jamais eu lieu ; l’appelante s’étonne des modalités des assemblées générales pour lesquelles elle n’a pas été convoquée à son adresse ; la copropriété est dégradée et a fait l’objet d’une prise de contact par les services de lutte contre l’habitat indigne de la ville ;

— aucune pièce comptable n’est produite aux débats ;

— elle justifie d’autres règlements après février 2020 qui ne sont pas décomptés.

L’intimé répond que :

— il justifie de sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales des années 2018 à 2021 portant sur l’approbation des exercices 2014 à 2020 et le budget provisionnel pour 2021, par la production des appels de fonds exceptionnels, émis entre le 1er janvier 2015 et le 5 juillet 2021 et par celle d’un décompte clair ;

— le défaut de règlement de ses charges par l’appelante obère l’engagement de travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble ; les justificatifs des travaux d’urgence réalisés sont produits aux débats ;

— l’appelante n’a notifié son changement d’adresse, dans les formes de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, que le 12 février 2021 ;

— ses règlements ont été retenus dans le décompte en conformité avec les dispositions de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil, sur sa dette de charges la plus ancienne remontant au 27 octobre 2014 ; le syndicat n’a donc pas à justifier des sommes qu’il n’entend pas réclamer de 2011 à 2014.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’en application des dispositions des articles 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, les actions relatives au recouvrement des charges se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est nécessaire de rappeler également qu’en application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors au syndicat de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire de rapporter la preuve qu’il est libéré de sa dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [U] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2014, 18 décembre 2015, 17 octobre 2017 approuvant les budget des exercices 2013, 2014, 2015, 2017 et fixant le budget provisionnel des exercices 2015, 2016 et 2018 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2018 qui, indique qu’en raison de difficultés liées aux clôtures de comptes travaux, dans le cadre de la gestion du précédent syndic SABIMMO, il est voté de nouveau l’approbation des budgets des exercices 2013 à 2017 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires et ordinaires des 10 janvier 2019, 9 mai 2019, 2 mars 2020, 4 janvier 2021, 30 juillet 2021 et 22 novembre 2021, portant sur le vote de travaux d’urgence liées à de fortes dégradations dans l’immeuble, notamment sur la réalisation d’une étude par un géomètre des cours/caves, portant approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020 et des budgets prévisionnels 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

— les appels de charges et travaux du 1er janvier 2015 (1er trimestre 2015) au 1er janvier 2022 (1er trimestre 2022) inclus ;

— trois décomptes de charges arrêtés successivement aux 25 novembre 2020, 1er octobre 2021 et 8 février 2021.

— une copie du contrat de syndic non professionnel du 9 mai 2019 ;

La lecture des trois décomptes produits aux débats fait apparaître que les paiements successifs de Mme [L] épouse [U] ont été imputés, conformément aux dispositions précitées, sur sa dette la plus ancienne ce qui explique des reports de soldes créditeurs distincts (-6626,61 euros puis -8826,61) entre le premier et le dernier décompte, ainsi que l’existence d’un premier solde débiteur de 20,38 euros au titre de charges appelées le 17 octobre 2014 sur le premier décompte puis de 138,83 euros au titre de l’appel du premier trimestre 2016, le 1er octobre, sur le dernier décompte produit.

Il en résulte que la dette de charges ici demandée comprend les charges échues et provisionnées entre le 1er octobre 2016 et le 1er janvier 2022 (appel du premier trimestre 2022 inclus).

L’assignation ayant été signifiée le 21 décembre 2020, ces charges, postérieures au 21 décembre 2015 ne sont pas prescrites.

L’examen du décompte fait, cependant, apparaître, après l’appel du premier trimestre 2016, des sommes que le syndicat retient, alors qu’il ne s’agit pas de charges ni de frais de recouvrement ensuite demandés. Ainsi, au 1er avril 2017 il est retenu pour 111,55 euros «une avance frais juridiques contentieux» et au 12 juillet 2021 celle de 1500 euros correspondant à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’appelante a été condamnée à verser selon jugement du 23 juin 2011 du tribunal judiciaire de Bobigny. Elle ne saurait évidemment être condamnée une deuxième fois à ce titre. De la même façon, doit être écartée la somme de 115 euros intitulée «procédure jugement 2/2» mentionnée le 1er octobre 2021.

Pour le surplus, après analyse des éléments produits aux débats par celui-ci, le syndicat démontre une créance de charges au 1er janvier 2022 de (9885,17 ' 111,55-1500-115) 8158,62 euros.

Mme [L] épouse [U], qui ne produit aucune pièce aux débats, ne rapporte pas la preuve d’un autre règlement que ceux retenus par le syndicat.

Par ailleurs, comme l’ont justement retenu les premiers juges, faute de justifier de l’envoi de sa nouvelle adresse avant le 12 février 2021, conformément à l’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, elle ne saurait reprocher au syndic le défaut de réception des convocations aux assemblées générales antérieures à cette date. Elle ne démontre, au surplus, aucun manquement du syndic au titre des travaux.

En conséquence, la cour infirme le jugement attaqué et condamne l’appelante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8158,62 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2022 (appel du 1er trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 5475,77 euros à compter du 21 décembre 2020 (somme due à la date de l’assignation) et à compter du 8 février 2022 (date des conclusions du syndicat notifiant la dette arrêtée à cette date) pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Lorsque les conditions prévues par cette disposition sont réunies, les juges ne peuvent écarter une telle demande, qu’en cas de faute du créancier.

Dès lors, il sera ordonné que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles à compter du 20 mars 2023, date de la signification des conclusions d’appel.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Moyens des parties

L’intimé fait valoir qu’il justifie de frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à des mises en demeure, relance, avis de poursuite d’huissier et du syndic.

Mme [L] épouse [U] répond que les factures produites ne font pas apparaître les prestations effectuées et qu’elle n’a reçu aucune correspondance venant du syndic.

Réponse de la cour

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance concernée par cette acte, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, comme l’ont justement retenu les premiers juges, les frais engagés par le syndic pour le suivi du dossier ne constituent pas des frais de recouvrement ni ceux relatifs à l’assignation et aux conclusions qui relèvent des frais du procès sur lequel il sera statué ultérieurement. Les prestations couvertes par le cabinet Bosque & Associés ne sont pas détaillées.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

Le syndicat soutient qu’en ne payant pas ses charges Mme [U] a participé activement au dysfonctionnement de la copropriété et se trouve responsable du préjudice qui en découle.

Réponse de la cour

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Le jugement attaqué sera confirmé à cet égard.

Sur les délais de paiement

Moyens des parties

L’appelante fait valoir que :

— elle est retraitée et âgée de 65 ans avec une fille étudiante à charge ;

— elle ne dispose d’aucun autre revenu à l’exception d’un revenu locatif sur lequel elle se trouve en contentieux, faute de paiement du locataire ;

— elle avait respecté un précédent échéancier de paiement.

L’intimé répond que :

— elle s’est déjà octroyée les plus larges délais avec une dette remontant au 27 octobre 2014 ;

— l’octroi de délais de 24 mois ferait encore supporter, sur les autres copropriétaires, le poids de sa dette ;

— elle ne justifie pas d’une circonstance particulière justifiant le bénéfice de délais de paiement.

Réponse de la cour

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [L] épouse [U] ne verse pas davantage, en appel, de pièces de nature à justifier de sa situation personnelle.

Par ailleurs l’ancienneté de cette dette à la date de la présente décision s’oppose à l’octroi de nouveaux délais.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] épouse [U], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a condamné Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 9 885,17 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2022, appel provisionnel du premier trimestre 2022 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 8 189,74 euros à compter du 21 décembre 2020 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé :

Condamne Mme [L] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 8158,62 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2022 (appel du 1er trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 5475,77 euros à compter du 21 décembre 2020 (somme due à la date de l’assignation) et à compter du 8 février 2022 (date des conclusions du syndicat notifiant la dette arrêtée à cette date) pour le surplus ;

Y ajoutant,

Ordonne que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles à compter du 20 mars 2023, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [L] épouse [U] aux dépens d’appel ; Maître Eric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE