Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

sdc, [Adresse 1]

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08857 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYRQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 11-21-002153

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet RMV GESTION, SARL immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 411 779 408, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0093

INTIMES

Monsieur, [K], [W]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 3]

Défaillant,

L’assignation a été délivrée régulièrement à tiers présent à domicile le 19 juillet 2022,

Madame, [B], [F] épouse, [W]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 3]

Défaillante,

L’assignation a été délivrée régulièrement à personne physique le 19 juillet 2022,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

M. et Mme, [W] sont propriétaires des lots n°10 et 12 au sein de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir notamment leur condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2021, et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 4] mal fondé en ses demandes,

en conséquence,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 4] de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 4] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 3 mai 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 81 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1, 1231-6 et suivants et 1240 du code civil et 514, 696 et 700 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 23 mars 2022 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme, [W] à lui payer les sommes suivantes :

' 11 969,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 se décomposant comme suit :

—  11 326,02 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2021 et le 1er octobre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2021,

—  643,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme, [W] aux dépens,

Le syndicat des copropriétaires a signifié sa déclaration d’appel par acte d’huissier délivré à M., [W] à domicile et à Mme, [W] à personne le 19 juillet 2022. Il a signifié ses dernières conclusions selon les mêmes formes le 29 octobre 2025.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— que l’huissier de justice a accompli toutes les diligences en première instance concernant la délivrance de l’assignation et les époux, [W] avaient bien été touchés par cette dernière ;

— il a régularisé leur compte en procédant au remboursement des sommes indûment réclamées au titre du lot supplémentaire dont les intimés ne sont pas propriétaires et a rectifié les appels de fonds à compter du 1er janvier 2022 ; sa demande s’élève désormais à la somme de 11 326,02 euros au 1er octobre 2025.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes des alinéas 1 et 2 l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

' Sur la demande formulée en première instance

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire indivis de M. et Mme, [W],

— un décompte des sommes dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025 inclus, appel de fond du 4ème trimestre 2025 inclus,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, et son attestation de non recours,

— les appels de fonds et travaux adressés aux copropriétaires pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

— le jugement rendu par le tribunal de proximité de Bobigny le 23 mars 2022.

Il ressort des éléments produits que la créance sollicitée a été rectifié par la suppression des charges afférentes au lot n° 7 n’appartenant pas aux intimés et se trouve justifiée.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

' Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un décompte des sommes dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025, appel de fond du 4ème trimestre 2025 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 octobre 2023, 6 novembre 2024 et 20 juin 2025 approuvant les comptes des exercices 2022 à 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, et leurs attestations de non recours,

— les appels de fonds et travaux adressés aux copropriétaires pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025,

— les régularisations de charges des exercices 2022 à 2024,

— la mise en demeure par avocat du 31 mai 2021 en recommandé avec accusé de réception d’avoir à régler la somme de 1 309,52 euros.

Il en ressort que l’arriéré de charges dû par les époux, [W] s’élève désormais, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, à la somme de 11 326,02 euros pour les charges du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 et appel de fonds DTG inclus.

M. et Mme, [W] doivent donc être condamnés au paiement de cette somme.

Celle-ci portera intérêts à compter de la mise en demeure du 31 mai 2021 sur la somme de 1 373,92 euros, correspondant au montant des charges rectifié à cette date, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 643,20 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des relances facturées les 14 octobre 2021, 21 février et 15 avril 2022, d’un montant de 22,20 euros chacun, soit un total de 66,60 euros.

Par ailleurs en ce qui concerne les frais facturés les 5 octobre 2021 et 22 avril 2022, d’un montant de 168 euros chacun, soit un total de 336 euros, relatives à « CONSTITUTION DOSS ASSIGNATION » et « HONO CONSTITUTION DOSSIER APPEL », il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de remise de dossier à l’avocat car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires.

En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie du surplus de sa créance, par la production de la mise en demeure du 31 mai 2021, d’un montant de 92,40 euros, ainsi que des relances postérieures des 29 juillet 2021, d’un montant de 22,20 euros, 6 juillet et 12 octobre 2022 et 10 janvier 2023, d’un montant de 42 euros chacune, soit un total de 240,60 euros.

En conséquence, M. et Mme, [W] seront condamnés au paiement de la somme de 240,60 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que les impayés des époux, [W] causent à la copropriété un préjudice financier obligeant les autres copropriétaires à faire l’avance des frais et à suspendre les travaux votés.

En vertu de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme, [W] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, caractérisent leur mauvaise foi et sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit par conséquent être infirmé et M. et Mme, [W] condamnés à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt et ses motifs conduisent à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme, [W], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande formée par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme, [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 4] les sommes suivantes :

—  11 326,02 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025, 4ème appel 2025 et appel de fonds DTG inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2021 sur la somme de 1 373,92 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

—  240,60 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. et Mme, [W] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6] à, [Localité 4] la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,