COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

Rôle N° RG 24/14929 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BODFR

S.A.R.L. EK BEAUSOLEIL

C/

SCI UN EURO

Copie exécutoire délivrée

le : 2 Octobre 2025

à :

M^e Joseph [Localité 5]

M^e Philippe-laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 6] en date du 04 Décembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00003.

APPELANTE

S.A.R.L. EK BEAUSOLEIL

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Yves ROUSSARIE, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SCI UN EURO

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial du 3 février 2009, la SCI un Euro a donné en location à la SARL Boulangerie d’Amélie un local, sis [Adresse 2]) à usage de boulangerie pour une durée de 9 ans à compter du 6 janvier 2009, moyennant un loyer annuel de 8.500 euros par mois, hors taxes, soit 102 .000 euros par an.

Par acte du 29 janvier 2016, la SARL Boulangerie d’Amélie a cédé son fonds de commerce à la SARL EK Beausoleil.

Par acte d’huissier du 21 mars 2018, la SARL EK Beausoleil a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er avril 2018.

La bailleresse n’a pas indiqué à la preneuse si elle refusait le renouvellement du bail commercial.

Le loyer n’ a pas été modifié depuis la signature du bail commercial initial du 23 février 2009.

Le 31 octobre 2022, la SARL EK Beausoleil a adressé par courrier recommandé, à la SCI un Euro, une demande de révision du loyer à la somme de 6.037,46 euros par mois (soit une demande de baisse du loyer, le loyer en cours étant alors de 8500 euros par mois).

Suivant mémoire préalable du 2 novembre 2022, la SARL EK Beausoleil a demandé à la SCI un Euro, de fixer 1e loyer à compter du 1er décembre 2022 à la somme de 6037,46 euros par mois.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SARL EK Beausoleil, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, attrait la SCI un Euro devant la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir :

— constater une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de la valeur locative supérieure à 10%,

— ordonner la réduction du loyer sur révision à la somme de 72 .449.58 euros par an hors charges

et hors taxes,

— condamner la SCI un Euro à lui verser une indemnité de 3.000 euros, au titre de 1'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement avant dire droit du 31 mai 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avait entraîné 'par elle-même’ une variation de moins de 10% de la valeur locative, comme le soutenait la locataire, et dans l’affirmative, 1'estimer.

L’expert a déposé son rapport le 18 avril 2024.

Par un jugement rendu le 4 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux de [Localité 6] se prononçait en ces termes :

— fixe le montant du loyer révisé a hauteur de 120.685 euros par an hors charges a compter du 31

octobre 2022,

— condamne la SARL EK Beausoleil au paiement de la différence entre le loyer provisionnel versé et la somme de 120.685 euros par an hors charges depuis le 31 octobre 2022,

— déboute la SARL EK Beausoleil de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamne la SARL EK Beausoleil, d’une part, et la SCI un Euro d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié les dépens, qui incluent les frais de l’expertise judiciaire,

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 13 décembre 2024, la société EK Beausoleil formait un appel en ces termes :L’objet du présent appel est de faire droit à toutes exceptions de procédure, d’annuler, sinon d’infirmer et à tout le moins de réformer la décision déférée.

Il est précisé que le présent appel est relatif aux chefs de la décision ayant :

— fixé le montant du loyer révisé à hauteur de 120.685 Euros par an hors charges à compter du31 octobre 2022 ,

— condamné la SARL EK Beausoleil au paiement de la différence entre le loyer provisionnel versé et la somme de 120.685 euros par an hors charges depuis le 31 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture de l’instruction était prononcée le 19 juin 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, la société EK Beausoleil demande à la cour de :

vu les articles L 145-33 et suivants du code de commerce, articles 4 et 5 du code de procédure civile, la loi n° 2022-1158, 16 août 2022, art. 14, modifiée par la loi n° 2023-568, 7 juillet 2023, art. 1 er:

vu les rapports d’expertise de Mme [R] [W] et de M. [M] [S],

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' fixé le montant du loyer révisé à hauteur de 120.685 euros par an hors charges à

compter du 31 octobre 2022 ,

' condamné la SARL EK Beausoleil au paiement de la différence entre le loyer

provisionnel versé et la somme de 120.685 euros par an hors charges depuis le 31

octobre 2022.

' débouté la SARL EK Beausoleil de ses demandes,

et statuant à nouveau :

1 – sur la procédure et la condamnation de la EK Beausoleil au paiement de la somme de 120 658 € à compter du 31 octobre 2022 :

— juger que le juge des loyers a jugé extra petita ou ultra petita,

— juger que le jugement attaqué a violé les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile,

— infirmer et annuler le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la condamnation de la SAS EK Beausoleil à payer la différence entre le loyer prévisionnel versé et la somme de 120 685€ par an hors charges depuis le 31 octobre 2022,

2 -au fond de juger que la période de référence à retenir va du 23 février 2009 au 31 octobre 2022,

— juger que la SARL EK Beausoleil rapporte bien la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative sur la période de référence à retenir du 23 février 2009 au 31 octobre 2022,

— juger que même sur la période de référence du 1 er avril 2018 au 31 octobre 2022, la variation

de la valeur locative est supérieure à 10%,

statuant à nouveau fixer le loyer révisé au 31 octobre 2022 à la somme de 54 568 € par an, soit 4547.73 € par mois à compter du 31 octobre 2022

à titre subsidiaire :

— fixer le montant du loyer révisé à la somme de 120 685 € à compter du 1 er octobre 2022 compte tenu que la valeur locative est inférieure à la variation indiciaire,

statuant à nouveau, à nouveau fixer le loyer révisé au 31 octobre 2022 à la somme de 54 568 € par an, soit 4 547.73 € par mois à compter du 31 octobre 2022,

à titre très subsidiaire :

— plafonner l’augmentation du loyer à 3.5 % par an jusqu’au 1 er trimestre 2024 et à 10% dans tous les cas,

dans tous les cas,

— débouter la SCI un Euro de toutes ses demandes,

— condamner la SCI un Euro aux dépens ainsi qu’au paiement à la SARL EK [Adresse 4] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025 la SCI Un Euro demande à la cour de :

vu les articles L 145-33 et suivants du code de commerce,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la société EK Beausoleil de toutes ses demandes,

subsidiairement,

— fixer le loyer à la somme de 120.685 € au 31 octobre 2022, selon application de l’indice,

en tout état de cause,

— condamner la Société EK Beausoleil à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

MOTIFS

1-sur la période de référence à retenir pour apprécier la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

Selon l’article L145-38 du code de commerce :La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il est de principe que le loyer révisé est plafonné au montant obtenu par le jeu de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenus depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Cependant, en application de l’article L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce, le loyer révisé est déplafonné quand est démontrée une modification de la valeur locative de plus de 10 % due à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, la société preneuse appelante sollicite que le loyer du bail commercial soit révisé triennalement à la baisse à compter de sa demande de révision (le 31 octobre 2022) et qu’il soit fixé au montant de la valeur locative : 54 568 € par an et 4 547.73 € par mois.

Il appartient à la société preneuse appelante, qui sollicite une révision du loyer du bail commercial au montant de la valeur locative, soit une révision à la baisse du loyer, de démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 '% de cette valeur locative.

La preneuse appelante estime que l’expert, pour dire qu’il n’y a pas eu de variation de plus de 10 % de la valeur locative, s’est trompé de période de référence, en ce qu’il s’est basé sur la période allant du 1 er avril 2018 au 31 octobre 2022 (soit allant du renouvellement du bail commercial à la demande de révision), alors qu’il aurait dû retenir celle allant du 23 février 2009 au 31 octobre 2022 (soit de la date du bail initial dont le loyer n’a jamais été ni indexé ni révisé à la date de la demande de révision).

Il résulte de l’article L 145-38 du code de commerce, précédemment reproduit, que la période de référence, pour apprécier s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, est celle allant de la date du bail renouvelé (s’il y a eu renouvellement) à la demande de révision (31 octobre 2022).

En l’espèce, le bail a bien été renouvelé, par application de l’article L 145-10 du code de commerce, le bailleur n’ayant pas fait connaître au preneur s’il refusait le renouvellement du bail commercial, dans les trois mois ayant suivi la notification de la demande de renouvellement du bail commercial.

La période de référence à prendre en considération est donc celle qui va du 1 er avril 2018 au 31 octobre 2022 (soit du renouvellement du bail commercial à la demande de révision), conformément à ce qui a été retenu par l’expert judiciaire.

La cour ne saurait faire droit, en conséquence, aux prétentions suivantes de la société locataire appelante:

— juger que la période de référence à retenir va du 23 février 2009 au 31 octobre 2022,

— juger que la SARL EK Beausoleil rapporte bien la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative sur la période de référence à retenir du 23 février 2009 au 31 octobre 2022.

Par ailleurs, s’agissant de l’argumentaire de la société preneuse, sur l’office du tribunal judiciaire de Nice (qui aurait statué extra ou ultra petita), il y a lieu de répondre que, d’une part, rien ne permet d’affirmer que le tribunal aurait statué au-delà de ce qui lui était demandé et que, d’autre part, l’effet dévolutif de l’appel permet néanmoins à la présente cour d’appel de remédier au non-respect du principe du contradictoire.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement au motif que le tribunal judiciaire de Nice aurait statué extra ou ultra petita.

2-sur la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

Vu l’article L145-38 du code de commerce précédemment énoncé,

Toujours pour voir infirmer le jugement et pour soutenir qu’il y a bien eu une variation de la valeur locative de plus de 10 %, lui ouvrant droit à une diminution du loyer et à sa fixation à la valeur locative, la société locataire appelante affirme que même si la cour se plaçait sur la période de référence choisie par l’expert judiciaire, soit du 1 er avril 2018 jusqu’au 1 octobre 2022, l’augmentation de la valeur locative serait même dans ce cas supérieure à 10%.

La preneuse appelante précise en ce sens:

— la valeur locative moyenne retenue par l’expert judiciaire est au 1 er avril 2018 de 284€/m², au 1 er octobre 2022 de 279 €/m², au 31 octobre 2022 de 326€/m².

— l’expert judiciaire affirme dans son rapport qu’il y a eu une baisse de 1.76% entre la moyenne d’avril 2018 et la moyenne du 1 er octobre 2022.

— l’expert judiciaire ne retient pas les bons éléments ou termes de comparaison,

— il convient de comparer la valeur locative moyenne retenue de 284 €/m2 au 1 er avril 2018 avec la valeur locative de 326 €/m²retenue au 31 octobre 2022.

En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu de la façon suivante en se basant sur la bonne période de référence, allant du 1er avril 2018 au 31 octobre 2022 :

— il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avec essentiellement l’implantation d’une station de tramway devant le local considéré au cours de la période de référence,

— pour que le loyer d’un bail révisé puisse être déplafonné, il faut que la modification matérielle des facteurs de commercialité ait eu pour effet d’entraîner, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ce qui, en l’espèce, n’est pas le cas.

— la valeur locative moyenne est de 284 euros par mètre carré en avril 2018, de 279 euros par mètre carré en octobre 2018, de 326 euros par mètre carré (sans correctif) et de 359 euros par mètre carré au 31 octobre 2022 (avec correctif , 54 568 euros par an hors charge),

— la valeur locative des locaux est de 54 568 euros hors charges au 31 octobre 2022.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’il y a bien eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avec essentiellement l’implantation d’une station de tramway devant le local considéré au cours de la période de référence. Ensuite, s’agissant de la variation de la valeur locative en lien avec cette modification, celle-ci a bien été de plus de 10 %, nonobstant les dires de l’expert judiciaire, puisque ce dernier retient une valeur locative moyenne de 284 euros par mètre carré en avril 2018 et de 326 euros par mètre carré au 31 octobre 2022.

En conséquence, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative au 31 octobre 2022, conformément à la demande de la preneuse appelante.

Infirmant le jugement, la cour fixe le loyer révisé au 31 octobre 2022 à 54 568 euros par an, soit 4 547,73 euros à compter du 31 octobre 2022.

Le jugement est également infirmé en ce qu’il condamne la société EK Beausoleil au paiement de la différence entre le loyer provisionnel versé et la somme de 120 685 euros par an hors charges depuis le 31 octobre 2022.

3-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, le jugement est infirmé du chef de l’article 700 700 du code de procédure civile et des dépens.

Statuant à nouveau, la cour condamne la société un Euro aux entiers dépens de première instance et d’appel (dont ceux exposés par la société EK Beausoleil) et à payer à la société EK Beausoleil la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (au titre des frais exposés en première instance et en appel).

Le jugement est en revanche confirmé en ce qu’il dit que les frais de l’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il dit que les frais de l’expertise judiciaires seront partagés par moitié entre les parties,

— statuant à nouveau et y ajoutant,

— fixe le loyer révisé au 31 octobre 2022 à 54 568 euros par an, soit 4 547,73 euros à compter du 31 octobre 2022,

— rejette la demande tendant à la condamnation de la société EK Beausoleil au paiement de la différence entre le loyer provisionnel versé et la somme de 120 685 euros par an hors charges depuis le 31 octobre 2022,

— condamne la société EK Beausoleil à payer à la SCI un Euro la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (au titre des frais exposés en première instance et en appel),

— condamne la SCI un Euro aux entiers dépens exposés tant en première instance qu’à hauteur d’appel (dont ceux de la société la société EK Beausoleil ).

Le Greffier, La Présidente,