Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 5 JUIN 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/14863 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5BU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 1er Juillet 2025 -TJ d'[Localité 1] – RG n° 25/00537

APPELANTE

S.A.S. [X] [Y], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Imed KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’Essonne

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 avril 2026 en audience publique, Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère , ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, greffière présente lors de la mise à disposition.

Le 21 avril 2015, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société Boulangerie du petit Vergeat, aux droits de laquelle vient la société [X] [Y], un local sis [Adresse 1] à Vigneux-sur-Seine (Essonne), moyennant un loyer trimestriel hors charges et hors taxes de 21.600 euros payable à terme à échoir, le premier de chaque trimestre.

Le bail a été consenti à compter du 21 avril 2015 pour une durée devant se terminer le 20 avril 2024.

Par acte du 27 février 2024, la SCI du [Adresse 2] a délivré à la société [X] [Y] un congé avec offre de renouvellement du bail.

Les 23 juin et 22 août 2024, la SCI du [Adresse 2] a mis en demeure la société [X] [Y] de respecter son obligation de paiement du prix du loyer.

Par acte du 22 octobre 2024, la SCI du [Adresse 2] a fait délivrer à la société [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 19.039,92 euros, correspondant à l’arriéré locatif du mois de mai à décembre 2024, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la SCI [Adresse 2] a fait assigner la société [X] [Y] et les sociétés BNP Paribas et [O] [Q], en qualité de créanciers inscrits, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et obtenir sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 1er juillet 2025, le premier juge a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1], à [Localité 4] (Essonne), au 23 novembre 2024 ;

ordonné l’expulsion de la société [X] [Y] et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 1], à [Localité 4] (Essonne), dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer une astreinte ;

dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [X] [Y] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 23 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la restitution des clés ou la reprise des lieux ;

condamné la société [X] [Y] à payer à la société du [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

condamné la société [X] [Y] à payer, en deniers ou quittances, à la société du [Adresse 2] une somme provisionnelle de 18.060,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus ;

condamné la société [X] [Y] à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [X] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 ;

rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

déclaré l’ordonnance opposable aux sociétés BNP Paribas et [Localité 5] [Q], créanciers inscrits.

Par déclaration du 26 août 2025, la société [X] [Y] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif sauf ceux relatifs à l’astreinte, au sort des meubles et aux dépens.

Par acte du 6 novembre 2025, la société [X] [Y] a fait assigner la SCI du [Adresse 2] devant le premier président de la cour d’appel de Paris aux fins, notamment, d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision rendue par le premier juge.

Par ordonnance du 24 mars 2026, le premier président de la cour d’appel de Paris a débouté la société [X] [Y] de ses demandes.

Par conclusions remises et notifiées le 1er avril 2026, la société [X] [Y] a saisi la cour d’une demande de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution combinés à l’article L.514-3 du code de procédure civile (procédure enrôlée sous le numéro RG26/05500).

Par arrêt de ce jour, la cour a rejeté sa demande.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er avril 2026, la société [X] [Y] demande à la cour de :

déclarer recevable son appel ;

prononcer la nullité de l’ordonnance rendue le 1er juillet 2025 pour violation du principe du contradictoire ;

à défaut, infirmer ladite ordonnance en toutes ses dispositions ; débouter la SCI du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;

constater la production des montants des loyers par chèque de banque ou consignation ;

déclarer la suspension des effets de la clause résolutoire de manière rétroactive ;

déclarer la réintégration dans les locaux ;

condamner la SCI du [Adresse 2] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI du [Adresse 2] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts ;

mettre les dépens à la charge de la société intimée ;

écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2026, la SCI du [Adresse 2] demande à la cour de :

la déclarer recevable en son appel ;

Y faire droit,

déclarer la société [X] [Y] irrecevable et subsidiairement mal fondée en sa requête aux fins de question prioritaire de constitutionnalité, l’en débouter ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

L’amendant sur le quantum,

condamner la société [X] [Y] à lui payer la somme de 33.328,45 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 6 novembre 2025 ;

Y ajoutant,

condamner la société [X] [Y] à lui payer :

la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [X] [Y] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de nullité de l’ordonnance

Pour solliciter la nullité de l’ordonnance, la société [X] [Y] soutient qu’elle n’a pas été régulièrement convoquée à l’audience de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 1er juillet 2025.

Toutefois, elle ne précise pas quelle irrégularité aurait affecté l’acte de signification.

Or, comme le soutient justement la SCI du [Adresse 2], il ressort du procès-verbal de signification de l’assignation que le commissaire de justice d’une part, s’est rendu au siège social de la société [X] [Y], au [Adresse 4] à Vigneux-sur-Seine et a remis l’acte à M. [W] [A], employé, qui a déclaré être habilité à recevoir l’acte et a, d’autre part, adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile avec une copie de l’acte de signification.

L’acte de signification qui comportait 48 pages (assignation et pièces) a été délivré le 22 avril 2025 pour une audience le 3 juin 2025, laissant un mois et demi à la société [X] [Y] pour organiser sa défense.

L’assignation a donc été valablement délivrée à la société [X] [Y]. Le moyen soulevé par cette dernière est rejeté.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Pour demander la suspension de la clause résolutoire et sa réintégration dans les locaux, la société [X] [Y] prétend avoir présenté un chèque couvrant l’intégralité des sommes réclamées, ce qui démontre sa bonne foi et exclut tout risque d’insolvabilité.

Mais, comme le soutient la SCI du [Adresse 2], la photocopie d’un chèque ne vaut pas paiement.

Par ailleurs, la cour relève que la société [X] [Y] ne produit aucun élément sur sa situation financière.

Ses demandes de suspension de la clause résolutoire, de délais de paiement et de réintégration ne peuvent en conséquence qu’être rejetées. L’ordonnance entreprise est donc confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 23 novembre 2024, les causes du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 n’ayant pas été acquittées dans le mois de cet acte.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société [X] [Y] soutient qu’il existe une contestation sérieuse sur la provision sollicitée par la SCI du [Adresse 2] dès lors qu’elle ne produit pas de décompte précis et ne justifie ni du détail ni de la régularité pas plus que de la nature des charges réclamées.

Mais, la SCI du [Adresse 2] produit un décompte arrêté au 6 novembre 2025 qui distingue d’une part, les loyers et indemnités d’occupation et d’autre part, les charges dus mensuellement laissant apparaître un arriéré de 33.937,97 euros.

La société [X] [Y] ne justifie d’aucune contestation sérieuse sur les montants des loyers et indemnités d’occupation.

S’agissant des charges, la SCI du [Adresse 2] a appelé mensuellement :

la somme de 231,72 euros du mois de mai 2024 au mois d’octobre 2025 et 46,34 euros au titre des 6 jours du mois de novembre 2025, soit la somme de 4.217,30 euros ;

la somme de 609,52 euros au titre de la « régularisation charges 2025 taxes foncières (70,52%) ».

Il ne peut être contesté que les taxes foncières sont à la charge du preneur, l’article 4 du bail prévoyant que le locataire supportera, au prorata de l’occupation de l’immeuble, l’impôt foncier.

La SCI du [Adresse 2] produit l’avis de taxes foncières 2025 pour un montant de 4960 euros et indique que la somme de 609,52 euros correspond à une régularisation des taxes foncières, celles-ci ayant été en partie réglées mensuellement. Ainsi, l’obligation de paiement de la somme de 609,52 euros par la société [X] [Y] n’est pas sérieusement contestable.

Mais, la SCI du [Adresse 2] ne produit aucune ventilation des charges appelées du mois de mai 2024 au mois novembre 2025. Or, contrairement à ce qu’elle soutient, l’absence de règlement desdites charges par son locataire ne la dispense pas de procéder à leur régularisation annuellement conformément à la loi. A défaut, celles-ci ne peuvent être réclamées.

Le montant de l’arriéré locatif non contestable s’élève ainsi à la somme de 29.720,67 euros (33.937,97 ' 4.217,30 euros) correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation entre mai 2024 et novembre 2025 inclus outre une partie de la taxe foncière de 2025, hors charges.

Sur l’expulsion ordonnée

Aux termes de l’ordonnance critiquée, le premier juge, constatant l’acquisition de la clause résolutoire et l’occupation sans droit ni titre par la société [X] [Y] des locaux, a ordonné, pour mettre fin au trouble manifestement illicite, son expulsion.

Celle-ci est intervenue le 7 novembre 2025.

La société [X] [Y] conteste cette mesure en soutenant qu’elle constituait une sanction manifestement disproportionnée portant atteinte à son droit à un recours juridictionnel effectif. Elle indique que l’exécution anticipée de la mesure a entraîné la disparition de son fonds de commerce caractérisant une atteinte grave et irréversible à son activité.

Mais, d’une part, en premier lieu, l’expulsion est la conséquence de l’occupation sans droit ni titre des locaux.

En second lieu, il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, le juge ne pouvant écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

D’autre part, la société [X] [Y] a pu exercer le recours prévu à l’article 514-3 du code de procédure civile afin de solliciter l’arrêt de l’exécution provisoire. Or, sa demande, après un débat contradictoire, a été rejetée.

Enfin, la société [X] [Y] n’est pas privée d’un recours juridictionnel effectif, dès lors que, nonobstant l’expulsion intervenue, son appel reste recevable, la cour étant saisie des chefs de dispositif qu’elle critique. Ainsi qu’il résulte de la présente décision, la cour a examiné la demande de réintégration dans les locaux formée par la société [X] [Y].

La société [X] [Y] invoque, en outre, le caractère irrégulier de l’exécution de l’expulsion au motif que celle-ci est intervenue alors qu’elle avait déjà interjeté appel de l’ordonnance.

Dès lors que le présent arrêt confirme la mesure d’expulsion prononcée en première instance, il ne saurait être reproché à l’intimée l’exécution de l’expulsion.

L’ordonnance est ainsi confirmée en ce qu’elle a prononcé l’expulsion de la société [X] [Y], devenue occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas suffisante à faire dégénérer l’exercice de ce droit en abus et n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Sur la demande formée par la société [X] [Y]

La société [X] [Y] soutient que la SCI du [Adresse 2] a commis une faute en poursuivant l’exécution de l’ordonnance alors qu’elle avait connaissance de l’appel interjeté. Elle considère que le comportement procédural de la bailleresse a été déloyal et lui a causé un préjudice lié à la perte de son activité et aux démarches qu’elle a du engager.

Mais, l’exécution de l’ordonnance ayant été ordonnée à titre provisoire, la SCI du [Adresse 2] pouvait la faire exécuter à ses risques et périls avant qu’elle ne soit définitive.

Dès lors que l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a prononcé l’expulsion de la société [X] [Y], il ne peut être reproché aucune faute à la société bailleresse et la demande de dommages et intérêts formée par la société [Y] ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande formée par la SCI du [Adresse 2]

La SCI du [Adresse 2] sollicite la somme de 3.000 euros en soutenant que la procédure poursuivie par la société [X] [Y] est abusive.

Cependant, l’action en justice, comme l’exercice du droit d’appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n’étant pas satisfaites en l’espèce, la SCI du [Adresse 2] est déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société [X] [Y], succombant à l’instance, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette le moyen tiré de la nullité de la signification de l’acte introductif d’instance,

Confirme l’ordonnance sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée,

Statuant à nouveau de ce chef et vu l’évolution du litige,

Condamne la société [X] [Y] à verser à la SCI du [Adresse 2], à titre provisionnel, la somme de 29.720,67 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés le 6 novembre 2025, hors charges, et de la régularisation des taxes foncières 2025 pour un montant de 609,52 euros,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de suspension de la clause résolutoire, de délais de paiement et de réintégration,

Rejette les demandes de dommages et intérêts,

Condamne [X] [Y] aux dépens d’appel et à verser à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT