RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06847 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLFTX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2025-Juge de l’exécution de [Localité 1]- RG n° 25/00521

APPELANTS

Madame [U] [M] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Servane MEYNIARD, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c750562025010023 du 14/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]) et Maître Hanna RAJBENBACH

Avocate au Barreau de Seine Saint Denis Toque 163

Monsieur [F] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Servane MEYNIARD, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c750562025010022 du 02/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]) et Maître Hanna RAJBENBACH

Avocate au Barreau de Seine Saint Denis Toque 163

INTIMÉS

Madame [V] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

Madame [Y] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

Madame [N] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

Monsieur [T] [A]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

Monsieur [B] [R]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

Madame [O] [C]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

Madame [G] [C]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par M^e Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Cyril Cardini, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. [W] [D], qui était propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 12] (Seine-[Localité 12]), est décédé le 21 avril 2020.

2. Par acte du 29 mars 2024, Mme [V] [L], Mme [Y] [E], Mme [N] [E], M. [T] [A], M. [B] [R], M. [Z] [C], Mme [O] [C] et Mme [G] [C] (les consorts [D]) ont assigné M. et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny (tribunal de proximité de Bobigny) en expulsion du bien immobilier ayant appartenu au de cujus.

3. Par ordonnance de référé du 31 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a constaté que M. et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre dudit logement, débouté M. et Mme [K] de leur demande de délais pour quitter les lieux, ordonné en conséquence à M. et Mme [K] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la décision, dit qu’à défaut pour M. et Mme [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, les consorts [D] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, rejeté les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale et condamné solidairement M. et Mme [K] à verser aux consorts [D] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ainsi que la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Un commandement de quitter les lieux a été signifié à M. et Mme [K] par acte du 17 décembre 2024.

5. Par requête du 16 janvier 2025, ces derniers ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny d’une demande de sursis à expulsion.

6. Par jugement du 12 mars 2025, le juge de l’exécution a

— accordé à M. et Mme [K] l’aide juridictionnelle provisoire ;

— déclaré M. et Mme [K] irrecevables en leurs demande de délais pour quitter les lieux ;

— débouté les défendeurs de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] aux entiers dépens.

7. Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu qu’aux termes de la décision du 31 octobre 2024, M. et Mme [K] avaient été déboutés de leur demande de sursis à expulsion, que le juge des référés a pris en compte la situation financière et les conditions de relogement des demandeurs et que, par suite, le fait d’avoir déposé un recours dans le cadre du droit au logement opposable ne constitue pas un élément nouveau permettant de reconsidérer la situation des requérants, sauf à porter atteinte au principe de la chose jugée, lequel garantit la sécurité juridique. Il en a déduit que la nouvelle demande se heurtait à l’autorité de la chose jugée.

8. Par déclaration du 10 avril 2025, M. et Mme [K] ont interjeté appel de ce jugement.

9. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

10. Par conclusions (n° 2) déposées et notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, M. et Mme [K] demandent à la cour d’appel de :

— les recevoir en leur appel et les dires bien fondés ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré M. et Mme [K] irrecevables en leurs demande de délais pour quitter les lieux ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] aux entiers dépens ;

— rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

Statuant de nouveau,

— leur accorder un délai d’un an pour quitter les locaux au titre des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

11. Les appelants font valoir qu’en vertu de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et que le juge de l’exécution est, quant à lui, un juge du fond dont les jugements sont revêtus de l’autorité de la chose jugée. Ils ajoutent qu’ils ont bien fait valoir des éléments nouveaux.

12. Sur le fond, ils contestent avoir varié dans leurs déclarations et exposent qu’ils se sont vus proposer un bail d’habitation pour ce logement, qu’ils ont versé à ce titre la somme de 2 000 euros lors de leur entrée dans les lieux et ont réglé un loyer de 600 euros tous les mois, mais qu’il s’est avéré que leur bailleur n’était en réalité pas le réel propriétaire du logement et qu’ils ont été victimes d’une escroquerie. Ils font valoir que le juge de contentieux de la protection a écarté l’existence d’une voie de fait pour entrer dans les lieux et toute mauvaise foi de leur part, que leur situation est particulièrement précaire, qu’ils font l’objet d’un suivi social et d’un accompagnement depuis plusieurs années, que, malgré les démarches soutenues qu’ils ont entreprises, ils n’ont aucune perspective de relogement ou d’hébergement et qu’ils sont parents de trois enfants en bas âge, dont l’aîné est scolarisé et l’un d’eux présente un asthme chronique et est suivi médicalement.

13. Ils poursuivent en indiquant que les héritiers n’ont appris être héritiers que plusieurs années après le décès du propriétaire du bien suite à l’intervention d’un cabinet de généalogie, que, durant cette période de vacance, l’appartement a été laissé vide et sans projet de vente ou de location, ce qui a permis à une personne de se faire passer pour le propriétaire et de commettre à leur encontre une escroquerie au logement, que s’ils n’affirment pas que c’est volontairement que les intimés ont laissé leur bien à l’abandon durant plusieurs années, cette situation de vacance est à l’origine directe de la situation actuelle, que si l’acte de notoriété produit permet aux intimés, en application de l’article 730-4 du code civil, d’affirmer qu’ils sont réputés avoir la libre disposition des biens de la succession, aucune précision quant à la procédure de succession n’est apportée, que la situation des intimés n’a pas non plus été explicitée au terme de l’assignation qu’ils ont fait délivrer, que le coût de la succession n’est justifié par aucun élément si ce n’est une « simulation de succession » établie par les intimés eux-mêmes, que suite à l’établissement de l’acte de notoriété, aucune démarche sérieuse n’a été effectuée par les intimés pour mettre le bien en vente ou en location, que rien ne permet d’affirmer que les intimés n’étaient pas en mesure de régler les frais succession sans vendre l’appartement et que la présence d’occupants sans droit ni titre dans l’appartement ne les dispensait pas de déposer la déclaration de succession et de payer les droits de succession à l’Etat et qu’en ne le faisant pas, ce sont les intimés eux-mêmes qui participent à l’allongement des délais et ainsi aux coûts supplémentaires.

14. Les appelants contestent par ailleurs le dégât des eaux invoqué par les intimés en faisant valoir qu’il n’existe aucun élément tangible de nature à en démontrer l’existence.

15. Ils ajoutent que la cour d’appel ne pourra pas non plus ignorer la situation actuelle du logement et de l’hébergement, particulièrement en Ile-de-France.

16. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, les consorts [D] demandent à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement du 12 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

— dire irrecevables les demandes de M. et Mme [K] pour autorité de la chose jugée du jugement du 5 novembre 2024 ;

— débouter M. et Mme [K] de toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement M. et Mme [K] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [K] au paiement des entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître Labandibar-Lacan.

17. Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de la demande en faisant valoir que celle-ci se heurte à l’autorité de la chose jugée du jugement du 5 novembre 2024 – en réalité l’ordonnance de référé du 31 octobre 2024 – et qu’il n’existe pas de circonstances nouvelles qui n’existaient pas à la date de la décision ayant ordonné l’expulsion.

18. Sur le fond, ils font valoir que [W] [D] est décédé dans son appartement qui constituait son domicile, ce qui rend incontestable le fait que M. et Mme [K] sont des occupants sans droit ni titre, qu’après l’identification des héritiers et la réception de l’acte de notoriété, un notaire s’est rendu sur les lieux mais n’a pu dresser l’inventaire, un occupant étant dans les lieux et les clés en possession du notaire n’ouvrant pas les lieux, que les appelants, qui n’ont cessé de varier dans leurs déclarations devant les différents témoins puis devant le tribunal, soutiennent en dernier lieu avoir été victimes d’un faux bailleur, mais ne produisent aucun bail ni ne justifient de paiements au profit de ce faux bailleur, qu’ils ont effectué des modifications dans l’appartement et causé, sans être assurés, un important dégât des eaux dans l’appartement situé au-dessous, qu’il n’y a pas de fonds disponibles dans la succession pour indemniser la propriétaire de l’appartement sinistré et que les appelants n’ont pas réglé une seule indemnité d’occupation.

19. Ils font valoir que les appelants, qui sont dans les lieux depuis septembre 2023, ont déjà obtenu 6 mois de délais, qu’il est mentionné dans la note de l’AERA qu’ils sont arrivés en France en 2014 et ont été hébergés pendant 8 ans par le cousin de Mme [K] à [Localité 13], de sorte qu’ils peuvent s’appuyer sur leur famille pour être logés, que cela ressort également des actes de naissance des trois enfants qui fait apparaître une adresse à [Localité 12] chez Mme [M] jusqu’à l’année 2023, mais aussi de l’adresse que les appelants utilisent toujours pour leur recours DALO.

20. Ils ajoutent que l’occupation de l’appartement ne les dispense pas de payer, outre les charges de copropriété, les droits de succession qui s’élèvent à 60 % de l’actif net, qu’en application de l’article 641 du code général des impôts, ils disposent d’un délai de 6 mois suivant le décès pour déposer la déclaration de succession et payer les droits, sous peine d’intérêts de retard et de pénalités fiscales, et qu’il est pas possible de régler les droits sans vendre l’appartement, alors que ce dernier constitue le seul actif de la succession et que son occupation illicite empêche de le vendre.

MOTIVATION

Sur la demande de délais :

21. Selon l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et, aux termes de l’article R. 121-14 du code des procédures civiles d’exécution, sauf dispositions contraires, le juge de l’exécution statue comme juge du principal.

22. Il résulte de ces dispositions que la circonstance que M. et Mme [K] ont été déboutés, par l’ordonnance de référé du 31 octobre 2024, de leur demande de délais pour quitter les lieux n’est pas, en elle-même, de nature à rendre irrecevable la demande dont a été saisi le juge de l’exécution.

23. Dès lors, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. et Mme [K] irrecevables en leur demande de délais pour quitter les lieux et de statuer sur celle-ci.

24. Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Aux termes de l’article L. 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

25. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. et Mme [K] sont parents de trois enfants nés respectivement les 10 décembre 2020, 26 juin 2022 et 30 décembre 2023, dont le plus âgé est scolarisé (pièce appelants n° 8) et le deuxième souffre d’asthme chronique (pièce appelants n° 13). Il est indiqué dans les notes établies par les services sociaux (pièces appelants n° 3, 4 et 15) que M. et Mme [K], qui sont arrivés en France en 2014, bénéficient depuis 2020 d’un accompagnement de l’association [1] dans leurs démarches administratives et juridiques et que M. [K] perçoit un salaire d’environ 1 000 euros par mois leur permettant de payer le loyer. En ce qui concerne leur relogement, aucune solution d’hébergement n’a pu être trouvé au 115 malgré des appels réguliers. Mme [K] a été reconnue prioritaire par décision du 24 juillet 2024 de la commission de médiation du droit au logement opposable (pièce appelants n° 1) et une requête en injonction a été déposé au tribunal administratif de Montreuil le 22 janvier 2025 (pièces appelants n° 12 et 17).

26. Si les appelants justifient de démarches entreprises en vue de leur relogement, il convient néanmoins de relever que ces derniers, qui indiquent avoir réglé tous les mois un loyer de 600 euros pour l’occupation du logement, n’allèguent ni ne justifient avoir payé, depuis l’ordonnance du 31 octobre 2024, une quelconque somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros dont ils sont débiteurs.

27. Par ailleurs, s’il n’est pas établi de manière certaine, au vu des pièces produites, que les appelants seraient à l’origine des travaux effectués, en septembre 2023, dans l’appartement et que ces travaux seraient la cause du dégât des eaux dont se plaint la propriétaire de l’appartement situé au-dessous (pièces intimés n° 4 et 6), il ressort néanmoins du diagnostic social et financier établi en vue de l’audience du 13 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection (pièce appelants n° 4) qu’ils ne disposent pas d’une assurance habitation en cours de validité, défaut d’assurance qui pourrait être préjudiciable aux intimés en cas de survenue d’un sinistre dont les appelants devraient répondre.

28. En outre, l’occupation actuelle de l’appartement ne permet pas aux intimés, qui doivent par ailleurs faire face aux charges de copropriété (pièce intimés n° 13), de le vendre dans des conditions satisfaisantes afin de régler les droits de mutation dont il n’est pas contesté qu’ils s’élèvent, eu égard au lien de parenté liant les intimés au de cujus (cousins aux 5ème et 6ème degrés, pièce intimés n° 1), à 60 % de l’actif net de la succession.

29. Enfin, M. et Mme [K] ont d’ores et déjà bénéficié, dans les faits, d’un délai de plus d’un an depuis la signification, le 17 décembre 2024, du commandement de quitter les lieux.

30. Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. et Mme [K] seront déboutés de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

31. En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [K], qui succombent pour l’essentiel en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

32. En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [K], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer aux intimés la somme de 500 euros.

33. PAR CES MOTIFS, la cour d’appel :

Infirme le jugement rendu le 12 mars 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, mais seulement en ce qu’il déclare M. et Mme [K] irrecevables en leur demande de délais pour quitter les lieux ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Déboute M. et Mme [K] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme [K] aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [K] à payer à Mme [V] [L], Mme [Y] [E], Mme [N] [E], M. [T] [A], M. [B] [R], M. [Z] [C], Mme [O] [C] et Mme [G] [C] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,