Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° 15 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06059 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDIE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Mars 2025 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n° 24/11667

APPELANTE

Mme [V] [C] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936

Ayant pour avocat plaidant M^e Faustine CALMELET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1873

INTIMÉE

S.A.S. FONCIERE DU [Adresse 2], RCS de Paris sous le n°948 618 111, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2016, les consorts [P] ont consenti à Mme [C] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte notarié du 20 juin 2023, les consorts [P] ont vendu l’immeuble à la société Foncière du [Adresse 2], laquelle est venue aux droits de ceux-ci en qualité de bailleresse.

A compter du 22 juin 2024, la société Foncière du [Adresse 2] a entrepris des travaux de réhabilitation de l’immeuble, engageant avec les locataires des pourparlers transactionnels aux fins de résiliation anticipée des baux.

Mme [C] [U] a refusé les offres transactionnelles de la bailleresse et se maintient dans les lieux donnés à bail.

Par acte du 17 décembre 2024, Mme [C] [U] a fait assigner la société foncière du [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Ordonner la suspension de son loyer du 22 juin 2024 jusqu’à la fin des travaux engagés ;

Condamner la société Foncière du [Adresse 2] à lui rembourser les loyers perçus entre le 22 juin 2024 et le jour de la décision à intervenir ;

Condamner la société Foncière du [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts du fait de la mauvaise foi caractérisée de la bailleresse ;

Condamner la société Foncière du [Adresse 2] à lui payer la somme de 3.000 euros de frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 4 mars 2025, le juge des référés a :

Débouté Mme [C] [U] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Foncière du [Adresse 2] ;

Condamné Mme [C] [U] à payer à la société Foncière du [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [C] [U] aux entiers dépens, y compris le coût de l’assignation ;

Rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 24 mars 2025, Mme [C] [U] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 novembre 2025, elle demande à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 1219 et 1719 du code civil, de :

Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

Débouté Mme [C] [U] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Foncière du [Adresse 2] ;

Condamné Mme [C] [U] à payer à la société Foncière du [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et en conséquence, statuant à nouveau :

Ordonner la suspension des loyers depuis le 22 Juin 2024 jusqu’à la fin des travaux engagés par la société Foncière du [Adresse 2], bailleresse ;

Condamner la société Foncière du [Adresse 2] à :

Rembourser à Mme [C] [U] les loyers perçus pour la période du 22 Juin 2024 au jour de la décision à intervenir, soit la somme de 18 313,08 euros (à parfaire) ;

Lui régler 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi caractérisée de l’intimée, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Régler les dépens de l’instance ;

Débouter la société Foncière du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 novembre 2025, la société Foncière du [Adresse 2], demande à la cour, sur le fondement des articles 9 et 835 du code de procédure civile, des articles 544, 1219, 1315, et 1719 et suivants du code civil et des articles 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pris dans leur dernière version, de :

Déclarer Mme [C] [U] mal fondée en son appel ;

Confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Dire n’y avoir lieu à référé ;

Débouter Mme [C] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [C] [U] à verser à la société foncière du [Adresse 2], une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [C] [U] aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

SUR CE, LA COUR

L’action de Mme [C] [U] tend à se voir déchargée du paiement des loyers dus en exécution de son bail d’habitation, cela à compter du 22 juin 2024, date à laquelle la société bailleresse a engagé des travaux dans l’immeuble, et jusqu’à la fin de ces travaux.

Cette action est fondée sur les dispositions des articles 835 du code de procédure civile et 1219 et 1719 du code civil, Mme [C] [U] se plaignant d’un trouble manifestement illicite causé à sa jouissance des lieux loués du fait des travaux menés par la société Foncière du [Adresse 2], et se prévalant de l’exception d’inexécution de sa propre obligation de payer le loyer contractuellement dû.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon les articles 1719 3° du code civil et 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loués.

Cette obligation s’étend aux parties communes de l’immeuble.

Selon l’article 1724 du même code, « Si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. (') »

Il en résulte de ces textes que le bailleur doit à son locataire la réparation des troubles de jouissance qu’il est amené à lui causer par les travaux qu’il réalise et qui affectent les lieux loués, une réparation insuffisante pouvant être constitutive d’un trouble manifestement illicite ou provoquer un dommage imminent.

Mais au cas présent, Mme [C] [U] ne réclame pas réparation du trouble de jouissance qu’elle dénonce, elle entend être exemptée du paiement des loyers en opposant l’exception d’inexécution, étant rappelé que selon l’article 1219, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Or, l’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246), ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés « conformément à la destination du bail » ou « conformément à leur destination contractuelle » (3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n°18-20.865). S’il n’y a pas impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution (3e Civ., 7 juillet 2016, pourvoi n° 15-16.097 ; 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n° 19-19.092).

En l’espèce, Mme [C] [U] n’allègue pas d’une impossibilité totale d’utiliser les lieux ni d’une impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination d’habitation.

Elle se prévaut :

de nuisances sonores dues aux travaux que le bailleur estime lui-même de « grande envergure » pour une durée d’environ 24 mois ;

de l’état de l’immeuble qui s’apparente à une déchetterie (les sacs de gravats n’ayant jamais été débarrassés comme le démontrent les photos) et qui n’a plus été nettoyé entre le 12 novembre 2024 et le 17 mars 2025, et plus jamais à compter de cette date à l’étage de son appartement ;

de pannes de l’ascenseur, utilisé par les ouvriers comme un monte-charge, ces derniers entassant les sacs de gravats à l’intérieur ;

du dysfonctionnement de son chauffage à plusieurs reprises ;

ces préjudices étant aggravés par le phasage des travaux qui ne concernent que les appartements entourant le sien, et les horaires de ces travaux (entre 7 heures et 9 heures 30 le matin, de 18 heures à 21 heures 30 le soir).

Elle soutient en appel que la situation s’est dégradée et est devenue intenable, exposant :

qu’entre le 23 décembre 2024 et le 6 février 2025, la porte de l’interphone est restée ouverte car elle était défectueuse, malgré ses relances ;

qu’entre le mois d’avril et le mois de juin 2025 elle a pu constater que les travaux devaient se poursuivre toujours dans les appartements entourant le sien, d’abord à l’étage du dessus puis en face et toujours entre 8 heures et 10 heures du matin ; les parties communes n’ont jamais été nettoyées ; les sacs de gravats qui ont été évacués un temps ont à nouveau été entreposés, notamment sur le palier de son appartement devant sa porte ; l’ascenseur, qui est utilisé comme monte-charge, a connu plusieurs pannes pendant de nombreuses semaines ; la porte de l’interphone est quasi-systématiquement laissée ouverte ;

qu’entre juin et juillet 2025 et après une réparation de l’ascenseur de courte durée, il a à nouveau dû être immobilisé, d’abord entre les 11 et 19 juin puis à compter du 8 juillet 2025 ;

qu’en outre les incidents se sont multipliés : le 26 juillet, les ouvriers ont quitté le chantier en laissant des sacs de gravats dans l’ascenseur ; le 3 octobre, une personne mandatée par la société Redblue a tenté de rentrer dans son appartement ; le 7 octobre, des ordures étaient déposées dans des sacs non fermés dans la cour de l’immeuble, incidents qui sont venus s’ajouter aux nuisances qu’elle subit quotidiennement.

Si ces nuisances sont de nature à porter atteinte à sa jouissance des lieux loués, elles ne caractérisent pas l’impossibilité totale de les utiliser, seule à même de justifier l’exception d’inexécution dont elle se prévaut.

La demande de suspension et de remboursement des loyers est en conséquence mal fondée, de même que la demande de dommages et intérêts fondée sur la mauvaise foi de la société bailleresse, laquelle n’est pas caractérisée, la société Foncière du [Adresse 2] continuant à assurer à sa locataire la jouissance des locaux donnés à bail, nonobstant les travaux de transformation de l’immeuble qu’elle réalise.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [C] [U] de l’ensemble de ses demandes.

Elle sera également confirmée en ses dispositions relatives à la charge des dépens et frais irrépétibles, qui a été justement appréciée.

Perdant en appel, Mme [C] [U] sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la société Foncière du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [U] aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société Foncière du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE