RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04038 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAAK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2024 – Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 19/07306

APPELANTS

Monsieur [O] [S] [N]

né le 22 Novembre 1958

[Adresse 1]

[Localité 1]

ET

Monsieur [A] [U]

né le 12 Octobre 1954

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e SELTENSPERGER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Etablissement Public INSTITUT [Etablissement 1], personne morale de droit public à statut particulier immatriculée AU siren sous le n°180 044 042, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0500

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine GENTY de la SCP BODIN GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0182

S.A.S. FODEGI, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°344 959 689, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727

S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [V], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°580 201 127, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de la 4-4

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Laura TARDY, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [O] [S] [N] et M. [A] [U] à l’Institut de France, la Société anonyme de Défense et d’Assurance (la [V]) et la société Foncière d’Expertise et de Gestion immobilière (la société Fodegi).

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2017, à effet au 6 mars 2017, l’Institut de [Etablissement 2] a donné à bail professionnel à MM. [N] et [U], médecins, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3]. La société Fodegi est le gestionnaire du bien, l’Institut de [Etablissement 2] étant propriétaire de l’ensemble de l’immeuble.

Par courriel du 19 avril 2017, les locataires ont informé la société Fodegi de l’apparition de traces d’humidité et de cloques sur les peintures de certaines pièces.

Le 21 juillet 2017, M. [N] a fait réaliser un constat des désordres par huissier et a sollicité la société KSD Expertise et Conseils qui a établi un rapport le 14 septembre 2017, selon lequel les causes des désordres étaient des infiltrations par façade et non des remontées capillaires.

Un second constat d’huissier a été établi le 25 avril 2018.

Par acte du 13 juin 2019, MM. [N] et [U] ont fait assigner l’Institut de France, la société Fodegi son mandataire et la [V] son assureur devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de condamnation in solidum au paiement de la somme de 109 550,21 euros en dédommagement des préjudices subis, ainsi que la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’Institut de France et la société Fodegi ont conclu à la mise hors de cause de la société Fodegi, au rejet des demandes, au prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de MM. [N] et [U] et à la garantie de la [V].

La [V] a conclu au rejet des demandes et subsidiairement à la réduction des prétentions des demandeurs et à l’application des limites de sa garantie.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 11 janvier 2022,

— déclare recevables les pièces n°29 (congé délivré le 8 juillet 2022), n°30 (estimation du coût financier du déménagement) et n°31 (état des lieux de sortie établi le 6 mars 2023) produites par Messieurs [O] [S] [N] et [A] [U],

— constate que la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail, formulée par l’Institut de France est devenue sans objet,

— déboute Messieurs [O] [S] [N] et [A] [U] de leur demande de condamnation de l’Institut de France et de la société FODEGI à indemniser les préjudices subis à hauteur de la somme de 109 550,21 euros,

— dit que la demande de mise hors de cause de la société FODEGI est devenue sans objet,

— dit que l’appel en garantie de la société Anonyme de Défense et d’Assurance ' [V] est devenu sans objet,

— condamne in solidum Messieurs [O] [S] [N] et [A] [U] à payer à l’Institut de France, à la société FODEGI et à la société [V] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute Messieurs [O] [S] [N] et [A] [U] de leurs demandes sur ce même fondement,

— condamne in solidum Messieurs [O] [S] [N] et [A] [U] aux entiers dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 février 2024 par MM. [Y] [N] et M. [A] [U],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 mai 2024, par lesquelles MM. [Y] [N] et [A] [U] demandent à la cour de :

— recevoir M. [N] et M. [U] en leur appel et les déclarer bien fondés,

— infirmer le jugement rendu le 6 février 2024, par le tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de RG 19/07306 en ce qu’il a :

— débouté MM. [Y] [N] et [A] [U] de leur demande de condamnation de l’Institut de France et de la société Fodegi à indemniser les préjudices subis à hauteur de la somme de 109 550,21 euros,

— dit que la demande de mise hors de cause de la société Fodegi est devenue sans objet, – dit que l’appel en garantie de la société Anonyme de Défense et d’Assurance ' [V] est devenu sans objet,

— condamné in solidum MM. [Y] [N] et [A] [U] à payer à l’Institut de France, à la société Fodegi et à la société [V] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté MM. [Y] [N] et [A] [U] de leurs demandes sur ce même fondement,

— condamné in solidum MM. [Y] [N] et [A] [U] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant à nouveau,

Sur la responsabilité contractuelle de l’institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire du local privatif au rez-de-chaussée :

— constater que l’Institut de [Etablissement 2] et son gérant la société Fodegi ont manqué à leurs obligations contractuelles,

— constater que la responsabilité contractuelle de l’Institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire du local privatif au rez-de-chaussée est engagée,

Sur la responsabilité délictuelle de l’Institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire des parties communes de l’immeuble du [Adresse 6] :

— constater que l’Institut de France et de son gérant la société Fodegi (en qualité de propriétaire des parties communes) n’a absolument pas entretenu les descentes d’eau de son immeuble, pas plus qu’elles n’ont permis une issue rapide en refusant de déclarer ce sinistre à leur assureur,

— constater que la responsabilité délictuelle de l’Institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire de l’immeuble du [Adresse 6] est engagée,

En conséquence,

— condamner in solidum l’Institut de [Etablissement 2] et son gérant la société Fodegi et la [V], à verser à M. [N] et M. [U] la somme de 101 215 euros répartie comme suit :

—  2 037,21 euros et 778 euros pour le remboursement des franchises,

—  30 000 euros pour les préjudices liés à la perte d’exploitation du mois de janvier 2019,

—  10 000 euros pour le préjudice lié à la perte de chance de créer une clinique spécialisée,

—  4 000 euros pour le préjudice corporel,

—  3 000 euros pour le préjudice moral,

—  3 000 euros pour la résistance abusive,

—  9 485 euros pour le préjudice financier lié aux frais de différentes natures,

—  47 250 euros pour le remboursement d’une partie des loyers versés depuis l’entrée dans les locaux,

En tout état de cause,

— condamner in solidum l’Institut de France, la société Fodegi et la [V] à verser à M. [N] et M. [U] la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 juillet 2024, par lesquelles la [V] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger que la responsabilité de l’Institut de France n’est pas engagée,

— juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [V] ne sont pas réunies,

— juger que les dommages sont exclus de la garantie du contrat souscrit auprès de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance ' [V],

— juger que la garantie de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance ' [V] n’est pas due,

— débouter les docteurs [U] et [N] ainsi que l’Institut de France de leurs demandes à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance ' [V],

— mettre purement et simplement hors de cause la Société Anonyme de Défense et d’Assurance ' [V],

A titre subsidiaire,

— réduire considérablement les prétentions des docteurs [U] et [N] et de l’Institut de France,

— faire application des limites de garantie contractuellement prévues,

En tout état de cause

— condamner tout succombant à verser à la Société Anonyme de Défense et d’Assurance – [V], la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront directement recouvrées par la SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 juillet 2024, par lesquelles l’Institut de [Etablissement 2] demande à la cour de :

— déclarer les consorts [N] et [U] irrecevables et mal fondés en leurs demandes tendant à ce que la cour constate (sic),

— les déclarer mal fondés en leur appel et les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, et pour le cas où par extraordinaire la responsabilité de l’Institut de France serait retenue,

— débouter purement et simplement, faute de preuves et de justificatifs les consorts [N] et [U] de toutes leurs demandes d’indemnisation à quelque titre que ce soit,

— condamner la société d’assurance [V] à garantir indemne l’Institut de France de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner M. [N] et M. [U] à payer, chacun, à l’Institut de France la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens d’instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 juillet 2024, par lesquelles la société Fodegi demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement rendu le 6 février 2024 par la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

— mettre hors de cause le cabinet Fodegi, mandataire de l’Institut de [Etablissement 2],

Subsidiairement,

— juger que la responsabilité de la société Fodegi n’est pas engagée à l’égard de MM. [N] et [U],

— débouter purement et simplement MM. [N] et [U] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Fodegi,

À titre infiniment subsidiaire,

— juger que MM. [N] et [U] ont été indemnisés de l’intégralité de leurs préjudices par la MACSF,

— juger que MM. [N] et [U] n’établissent pas que leurs préjudices n’auraient pas été intégralement indemnisés par leur assureur,

— déclarer MM. [N] et [U] irrecevables en leurs demandes indemnitaires du fait de la subrogation légale,

— juger que MM. [N] et [U] n’ont subi aucune perte d’exploitation,

— juger que MM. [N] et [U] n’établissent pas l’existence d’un préjudice en lien avec les désordres de créer une clinique spécialisée,

— juger que MM. [N] et [U] ne démontrent aucun préjudice corporel, moral ni financier,

— juger que MM. [N] et [U] ayant pu jouir intégralement des locaux ne peuvent prétendre à un quelconque remboursement des loyers,

— débouter purement et simplement MM. [N] et [U] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires,

— condamner MM. [N] et [U] et la société [V] in solidum à payer à la société Fodegi la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Valérie Rosano, avocat à la cour en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur les demandes des appelants à l’égard de la société Fodegi

La société Fodegi fait valoir que les appelants sollicitent sa condamnation en qualité de mandataire du bailleur, alors qu’elle n’a aucun lien de droit avec eux et qu’ils ne démontrent aucune faute personnelle de sa part à leur égard.

MM. [N] et [U] ne concluent pas sur ce point.

Les appelants sollicitent la condamnation de la société Fodegi, en sa qualité de mandataire de l’Institut de [Etablissement 2], tant sur le plan contractuel, le mandant étant leur bailleur, que sur le plan délictuel, dès lors que l’Institut de [Etablissement 2] est le propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, comprenant les parties communes par lesquelles les infiltrations sont apparues.

La société Fodegi est le mandataire du l’Institut de France pour la gestion de l’immeuble et du bail conclu avec MM. [N] et [U]. Elle n’a par conséquent aucun lien de nature contractuelle avec ces derniers, liés par le bail avec l’Institut de [Etablissement 2].

Les appelants ne sont donc pas fondés à rechercher la responsabilité de la société Fodegi sur un fondement contractuel.

Sur le plan délictuel, la société Fodegi intervenant dans le cadre d’un mandat, les tiers peuvent rechercher sa responsabilité soit à raison d’une faute personnelle, soit à raison d’un excès de pouvoir, le mandataire n’engageant pas la responsabilité du mandant lorsqu’il a outrepassé ses pouvoirs.

MM. [N] et [U] fondent leur action en responsabilité délictuelle sur les troubles anormaux du voisinage, imputant l’origine des désordres à des gouttières fuyardes non réparées par le propriétaire et reprochent à la société Fodegi, en sa qualité de mandataire du propriétaire, d’avoir refusé de déclarer le sinistre à l’assureur du propriétaire et d’avoir sollicité l’intervention de la société TAC qui, n’étant pas expert d’assureur, ne disposait pas de la possibilité de déterminer de façon indépendante l’origine du sinistre.

Cependant, les appelants ne caractérisent pas ici une faute personnelle de la société Fodegi, qu’ils ont saisie en qualité de mandataire du bailleur/propriétaire, ni un excès de pouvoir, non allégué par ailleurs, de cette société.

Par conséquent, les demandes des MM. [N] et [U] formées à l’encontre de la société Fodegi seront rejetées.

2) Sur la responsabilité contractuelle de l’Institut de [Etablissement 2]

MM. [N] et [U] concluent à l’infirmation du jugement qui a rejeté leurs demandes indemnitaires à l’encontre de l’Institut de France et les réitèrent devant la cour. Ils font valoir qu’en qualité de bailleur, l’Institut de France avait une obligation de délivrance, qui constitue une obligation fondamentale du bail et dont il ne peut s’exonérer par une clause de renonciation à recours imposée aux locataires en cas de désordres. Ils reprochent à l’Institut de France une carence d’entretien des gouttières qui se sont révélées fuyardes et à l’origine des désordres, ainsi que d’avoir missionné la société TAC au lieu d’un expert d’assurance, cette société n’ayant pas identifié l’origine des désordres qui ont perduré pendant deux ans. Ils rappellent que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible que pour un motif de force majeure. Ils précisent qu’ils ont ouvert un cabinet médical dans les locaux loués et que la présence de moisissure et de salpêtre est par nature un manquement du bailleur à son obligation de leur assurer une jouissance paisible.

L’Institut de France conclut à la confirmation du jugement et renvoie aux motifs de celui-ci. Il se prévaut de la clause de renonciation à recours stipulée dans le contrat de bail, clause 1-4, en cas notamment de dégâts causés aux locaux en cas d’infiltrations par les murs. Il conteste tout manquement fautif de sa part.

2-1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la stipulation d’une clause de renonciation à recours

Une clause de renonciation à recours, dès lors qu’elle est opposée par une partie afin de faire obstacle à l’examen des demandes au fond de l’adversaire, constitue une fin de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation résulte de la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.

L’obligation du bailleur s’entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose louée, mais encore de sa délivrance 'juridique', c’est à dire permettant l’exploitation prévue au contrat (3e Civ., 3 mars 2009, n° 08-10.956). Le bailleur doit encore délivrer une chose conforme aux exigences administratives en matière de sécurité ou d’établissement recevant du public (3e Civ., 16 septembre 2008, n° 07-18.303 ; 3 février 2009, n° 08-10.293). L’obligation de délivrance persiste tout au long du bail, la chose louée devant être maintenue en état de servir à sa destination contractuelle (3e Civ., 10 septembre 2020, n° 18-21.890).

Si l’obligation de délivrance peut être limitée par une clause du bail transférant au locataire la charge des travaux d’entretien ou de réparation, par une clause de souffrance ou par une clause privant le locataire d’un recours contre le bailleur, celles-ci ne peuvent pas exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l’immeuble (3e Civ. 9 juillet 2008, n°07-20.277 ; 2 juillet 2013, n° 11-28.496).

Ainsi, une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (3e Civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974 ; 22 mai 2025, n° 23-16.844).

En l’espèce, le contrat de bail professionnel conclu entre l’Institut de France et MM. [N] et [U] stipule en son article IV une clause de renonciation à recours rédigée comme suit : "le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur et/ou toute action en réduction du loyer […] – en cas de dégâts causés aux lieux loués ou objets s’y trouvant par suite de fuites sur canalisations, d’infiltrations, au travers des murs, toitures ou vitrages, d’humidité provenant du sol, du sous-sol ou des murs, de la condensation, du gel ou de la fonte des neiges ou glaces."

Les parties ne contestent pas le fait que les désordres subis aux locaux loués par MM. [N] et [U] proviennent d’infiltrations à travers les murs issues de gouttières fuyardes en façade. Ces infiltrations sont apparues dès le mois suivant la prise de possession des lieux, M. [N] adressant à l’Institut de [Etablissement 2] un courriel le 19 avril 2017 pour signaler le désordre et la société Fodegi répondant dès le lendemain.

Il est résulté, du fait des infiltrations, la présence de moisissure, d’humidité, l’effritement des peintures et leur clocage dans les bureaux des locataires et la salle d’attente.

Compte tenu de l’activité exercée dans les locaux loués (cabinet médical selon le contrat) et de la survenance des désordres un mois après l’entrée dans les lieux, mais également de l’origine de ceux-ci, à savoir le défaut d’étanchéité à l’eau de la façade ayant permis des infiltrations en provenance de descentes d’eau fuyardes, il doit être considéré, contrairement au premier juge, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Il ne résulte pas des termes du contrat que des travaux d’entretien ou de réparation de quelque nature que ce soit aient été mis à la charge des locataires. Par conséquent, la clause de renonciation à recours stipulée dans le contrat ne peut être utilement opposée par l’Institut de France pour s’exonérer de son obligation de délivrance des lieux loués.

Dès lors, infirmant le jugement, la cour rejettera la fin de non-recevoir tirée de la clause de renonciation à recours.

2-2) Sur la responsabilité contractuelle de l’Institut de [Etablissement 2] en qualité de bailleur

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1719 du code civil, il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat (3e Civ., 10 septembre 2020, n° 18-21.890).

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi en raison du trouble de jouissance, selon le principe de réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MM. [N] et [U] sont entrés dans les lieux le 6 mars 2017 et, selon l’état des lieux d’entrée, que les murs, peints, étaient à l’état neuf. Dès le mois d’avril 2017, M. [N] a signalé à la société Fodegi le cloquage de la peinture à différents endroits, et a fait constater les dégradations par procès-verbal dressé le 31 mai 2017. Le mandataire du bailleur a sollicité la société TAC qui est intervenue courant juin 2017 pour traiter des remontées capillaires, identifiées comme étant à l’origine des désordres.

Le 21 juillet 2017, MM. [N] et [U] ont à nouveau fait dresser un procès-verbal de constat, l’huissier relevant la pose de panneaux occultants en bois pour masquer les désordres et relevant l’état dégradé des descentes fluviales le long de la façade, « le parement de la façade en périphérie des fenêtres est humide. »

Ils ont sollicité la société KSD, expert amiable, qui a repris les constats d’huissier (présence de cloques et d’infiltrations, encastrement fuyard de la canalisation EP de l’immeuble), a relevé l’humidité des murs de la cave sous le cabinet médical, l’assèchement mural mis en place et le remplacement du raccord en fonte de l’EP, et en a déduit que les désordres du cabinet médical ne provenaient pas de remontées capillaires mais d’infiltrations affectant le soubassement de l’immeuble depuis une longue période, par migration de l’eau le long de la partie en fonte et traversée du mur en sous-sol via le raccordement vers le collecteur principal au sous-sol.

Cette conclusion a été confirmée par la société GMR intervenue pour des travaux de plâtrerie et peinture en janvier 2018.

Toutefois, les locataires ont fait à nouveau dresser constat de l’état des lieux le 25 avril 2018, l’huissier constatant de la moisissure à différents endroits du cabinet médical et une humidité relevée comprise entre 40 % et 100 % en partie basse des murs sur les parties non doublées.

La société Murprotec, sollicitée, a constaté que les maçonneries en pierre avec liant hydraulique sableux étaient poreuses, a préconisé une barrière d’étanchéité sur les murs intérieurs et a établi le 21 mai 2018 un devis pour l’injection dans les murs d’un produit hydrophobe. Elle a recommandé d’attendre pour les travaux d’embellissement la fin de la période d’assèchement des murs. Le devis mentionne deux jours d’intervention.

La société TAC est à nouveau intervenue et a constaté le 31 mai 2018 que l’intérieur des murs était sec, que les enduits plâtre contaminés par les sels minéraux devaient être refaits avant toute décoration et que le piochage des enduits devait être réalisé jusqu’à la pierre/brique, la réfection des enduits devant inclure un traitement anti-salpêtre. Ces travaux ont été réalisés en janvier 2019 par la société SRC-Bâtiment.

Il est ainsi établi que le local loué a présenté pratiquement dès sa mise à disposition des désordres d’humidité évoluant avec présence de moisissure et salpêtre, dégradations des peintures, et que cela s’est poursuivi jusqu’en janvier 2019, les parties ne contestant pas qu’après les travaux réalisés à cette période les désordres ont cessé.

L’Institut de France engage sa responsabilité contractuelle pour n’avoir pas délivré à MM. [N] et [U] un local professionnel conforme à sa destination contractuelle de cabinet médical, la présence d’infiltrations ayant entraîné moisissures et humidité dans les cabinets des médecins et la salle d’attente constituant un défaut de délivrance conforme, particulièrement au regard du public accueilli. Cet engagement de sa responsabilité a perduré jusqu’à la fin des travaux mettant un terme aux désordres, soit, selon les écritures des parties, en janvier 2019 à la suite de quinze jours de travaux, la circonstance que le bailleur ait immédiatement sollicité des entreprises pour intervenir dès le signalement des désordres étant inopérant dès lors que, nonobstant ces démarches, les désordres ont perduré pendant près de 18 mois.

MM. [N] et [U] ont déclaré le sinistre à leur assureur, la société MACSF, et ont été indemnisés des préjudices subis. Ils ne sont donc recevables à agir que dans la limite des préjudices non indemnisés par leur assureur.

Dans leurs écritures, les appelants indiquent qu'"en tout état de cause, si la cour devait considérer que M. [N] et M. [U] ne pouvaient exercer de recours sur la base du contrat de bail, la cour retiendra la responsabilité délictuelle de l’institut de France et de son gérant la société Fodegi en qualité de propriétaire des parties communes de l’immeuble du [Adresse 7]."

Dès lors qu’il a été retenu la responsabilité contractuelle de l’Institut de France, il n’y a donc pas lieu à examiner sa responsabilité délictuelle, en qualité de propriétaire de l’immeuble, cette responsabilité étant soutenue par les appelants à titre subsidiaire aux termes de leurs conclusions.

3) Sur les demandes indemnitaires

MM. [N] et [U] sollicitent, à titre d’indemnisation des préjudices subis, le remboursement par le bailleur de la franchise d’assurance qu’ils ont supportée pour l’indemnisation de leur préjudice d’exploitation, soit les sommes de 2 037,21 euros et 778 euros, la perte d’exploitation due à la fermeture du cabinet pendant 15 jours en janvier 2019, soit 15 000 euros chacun, l’indemnisation de la perte d’une chance de créer une clinique spécialisée, soit 5 000 euros chacun, l’indemnisation de leur préjudice corporel résultant des problèmes de santé subis du fait de l’humidité du cabinet, soit 2 000 euros chacun, un préjudice moral résultant de l’inertie du bailleur, soit 1 500 euros chacun, ainsi que le remboursement des frais divers exposés (huissier, avocat, expertise), soit 9 485 euros, ainsi que le remboursement de la moitié des loyers versés depuis l’entrée dans les lieux, soit la somme de 47 250 euros.

L’Institut de France conclut au rejet de ces demandes dont il soutient qu’elles ne sont pas justifiées, ni le lien de causalité entre les préjudices allégués et les manquements invoqués. S’agissant du préjudice de jouissance, il fait valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une privation de jouissance en 2017 et 2018 et ajoute qu’il a accordé une réduction de loyer de 50 % en janvier 2019.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à haque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

3-1) Sur les pertes d’exploitation

Il appartient à MM. [N] et [U] de rapporter la preuve de pertes d’exploitation résultant de la faute de l’Institut de France, et, s’agissant de la demande au titre des pertes survenues en 2017 et 2018, de ce qu’elles ont excédé ce qui a été indemnisé par leur assureur la société MACSF.

Ils versent aux débats deux rapports d’expertise réalisés par le cabinet Elex (société Vering) pour le compte de leur assureur la société MACSF, un pour chacun des deux médecins, qui font état de la fermeture du cabinet du 23 mars au 26 juin 2017 et procèdent à l’évaluation de la perte d’exploitation pour cette période. Sur la base de ces rapports, la société MACSF a indemnisé MM. [N] et [U], retenant toutefois, conformément aux dispositions contractuelles, une franchise pour chacun d’eux, dont ils demandent la mise à la charge de l’Institut de [Etablissement 2].

Cependant, il n’est pas justifié de la fermeture du cabinet médical pour la période alléguée, pas plus qu’il n’est versé à la procédure d’éléments comptables relatifs à l’exploitation du cabinet médical, de sorte que n’est pas rapportée la preuve de l’existence et du quantum d’un préjudice de perte d’exploitation pour cette période, laquelle ne peut procéder d’un rapport d’expertise amiable établi à la demande de l’assureur. Par conséquent, la demande d’indemnisation sera rejetée.

S’agissant en revanche des pertes d’exploitation de janvier 2019, il est établi la fermeture du cabinet pendant 15 jours, du 2 au 15 janvier, soit 10 jour ouvrés (samedis exclus, faute de preuve de l’ouverture du cabinet médical les samedis). MM. [N] et [U] ont nécessairement subi un préjudice du fait de cette fermeture, qui doit être indemnisé.

La perte financière qui découle de la fermeture du cabinet ne s’entend pas de la perte de chiffre d’affaires, en raison d’économies sur coûts variables réalisées du fait de la fermeture. Il n’est pas versé aux débats les documents comptables du cabinet sur cette période.

Les appelants produisent une attestation de la société Laffitte Gestion, selon laquelle un déménagement (en 2023, du fait de la résiliation du bail), entraînerait pour M. [N] une perte de chiffre d’affaires de 3 100 euros environ pour 3 jours, et une perte d’environ 3 250 euros pour M. [U] dans les mêmes circonstances. Ces chifres permettent de déterminer le chiffre d’affaires quotidien moyen.

Les rapports du cabinet Elex mentionnent pour 2017 un taux de marge sur coûts variables de 89,50 % pour M. [N] et 89,17 % pour M. [U] (hors loyer), dont le détail du calcul apparaît justifié, qui n’est pas utilement discuté par les parties et dont rien n’indique qu’il doit être différent en 2019.

Par conséquent, au vu de ces éléments, la perte d’exploitation sera déterminée comme suit :

— M. [N] : 3 100 / 3 x 10 x 89,50 % = 9 248,33 euros HT

— M. [U] : 3 250 / 3 x 10 x 89,17 % = 9 660,08 euros HT

Il convient de condamner l’Institut de France à indemniser MM. [N] et [U] des montants ainsi déterminés.

3-2) Sur la perte de chance de créer une clinique spécialisée

MM. [N] et [U] font valoir qu’ils avaient en 2017 le projet de s’associer avec d’autres médecins et de fonder une clinique spécialisée, mais que le confrère impliqué dans le projet n’a pas souhaité poursuivre cette association, faute de pouvoir disposer de locaux présentant les garanties esthétiques et hygiéniques suffisantes pour sa patientèle.

La perte d’une chance indemnisable implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain (1ère Civ., 7 avril 2016, n° 15-14.888).

Les appelants ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de la poursuite d’un projet de création d’une clinique spécialisée, qui n’aurait pu être mené à bien à raison de l’état du cabinet résultant de la faute du bailleur.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

3-3) Sur les préjudices corporel et moral

Les appelants soutiennent qu’ils ont été exposés à une humidité persistante qui leur a causé des troubles respiratoires qui n’existaient pas auparavant.

Cependant, les certificats médicaux produits ne permettent pas d’établir un lien de causalité direct et certain entre l’état de santé présenté par chacun des appelants et l’humidité du cabinet, le médecin ayant rédigé les certificats médicaux évoquant une probabilité.

En revanche, l’inertie dont a fait preuve l’Institut de France dans la prise en charge des désordres du local loué, la nature desdits désordres au regard du public accueilli, le temps écoulé avant la reprise et le stress nécessairement causé par ces événements commande légitimement d’accueillir la demande des appelants au titre du préjudice moral subi du fait de ce qui précède, et de condamner l’Institut de France à leur verser la somme de 1 500 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour indemniser ce préjudice.

3-4) Sur les frais divers

Les frais d’avocat, constituant des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile, seront examinés infra.

MM. [N] et [U] justifient du coût des procès-verbaux de constat d’huissier venant à l’appui de leurs demandes, qui ne constituent pas des dépens. Ces documents ayant fondé les demandes des appelants, retenues dans le cadre de l’instance, il est justifié d’en mettre le coût à la charge de l’Institut de France, soit la somme totale de 840,01 euros. Il en va de même de l’expertise amiable de la sté KSD, dont le coût sera également supporté par l’intimé, soit la somme de 1 625 euros.

3-5) Sur le remboursement de la moitié des loyers versés

Il a été établi la mise à disposition par l’Institut de France d’un local professionnel qui a présenté dès le mois suivant une humidité importante et persistante, des moisissures et du salpêtre tant dans la salle d’attente que dans les cabinets des médecins, désordres ayant nécessairement affecté leur jouissance des locaux loués, étant précisé toutefois qu’à part 15 jours en janvier 2019, il n’est justifié d’aucune fermeture du cabinet médical.

Ils justifient par conséquent d’un préjudice de jouissance qu’il convient de fixer à 10 % du montant du loyer, depuis mars 2017 jusqu’en janvier 2019 au prorata, la cour ajoutant que l’Institut de France allègue avoir minoré le loyer de janvier 2019 de 50 % pour tenir compte des travaux, sans en justifier.

L’Institut de France doit donc être condamné à verser à MM. [N] et [U] la somme de 9 450 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, représentant 10 % des loyers versés sur la période considérée.

4) Sur le recours en garantie à l’encontre de la [V]

L’Institut de France appelle son assureur en garantie, au titre de la garantie dégât des eaux dès lors que sa responsabilité contractuelle a été engagée, faisant valoir que l’origine du sinistre est accidentelle, que ce soit par capillarité le long des murs ou du fait d’infiltrations.

La [V] fait valoir que sa garantie n’est pas due, que ce soit au titre de la responsabilité civile car le dégât des eaux n’est pas couvert par cette police, ou au titre de la garantie dégât des eaux car ne sont couverts que les sinistres accidentels, ce que n’est pas le sinistre subi par MM. [N] et [U] qui résulte du défaut d’entretien de l’immeuble par son assuré, l’Institut de France.

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 113-1 du code des assurances énonce que les pertes et les dommages causés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

L’Institut de France sollicite la garantie de la [V] au titre de sa responsabilité contractuelle, invoquant que le sinistre garanti a la nature d’un dégât des eaux.

Il résulte du contrat d’assurance produit que la garantie dégât des eaux a été souscrite par l’Institut de [Etablissement 2], conformément à l’option D du contrat (extension de garantie), complétée par l’intercalaire L143D du cabinet Assurcopro.

En vertu des dispositions contractuelles, la [V] assure, au titre du risque de dégât des eaux, « tous dommages accidentels causés par l’action de l’eau ou de tout autre liquide » incluant notamment « l’engorgement des descentes, tuyaux, chéneaux » et les « infiltrations par façade ou murs pignons. » Au titre des exclusions, énoncées au paragraphe 4-6 des conditions générales, « sont exclus de la présente garantie : 3. tout dommage ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages matériels. »

En l’espèce, les pièces versées aux débats établissent que :

— selon procès-verbal de constat dressé le 31 mai 2017, « la descente fluviale d’évacuation des eaux usées extérieure est dégradée »,

— selon l’expertise amiable de la société KSD, l’encastrement de la canalisation EP était fuyard avant sa réparation, « ancien » et présentant « une pathologie » ; il est à l’origine des désordres du cabinet médical, l’expert précisant que les infiltrations affectaient le bâtiment « depuis une longue période »,

— selon facture de la société Baty Dépannage, intervenue en juillet 2017 sur la descente d’eaux pluviales, le réseau EP était « vétuste »,

— le sinistre a repris malgré les reprises réalisées, en raison de l’humidité restant présente dans les murs, lesquels sont poreux, ainsi que relevé dans le devis de la société Murprotec.

il est ainsi établi par ce qui précède que le sinistre résulte de la vétusté de la descente EP et d’un défaut d’entretien de la part du propriétaire de l’immeuble, l’Institut de France, qui ne pouvait, de par cette qualité, ignorer l’état de la descente EP et son défaut d’entretien, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il s’agit d’un sinistre accidentel au sens des garanties du contrat. La [V] est ainsi fondée à opposer une exclusion de garantie.

La demande de garantie formée par l’Institut de France sera rejetée.

5) Sur la résistance abusive

MM. [N] et [U] sollicitent la condamnation de l’Institut de France à leur verser la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, faisant valoir qu’il a été « nonchalant dans la recherche de fuite » et ne leur a fait aucune proposition, les ayant contraints à agir en justice.

L’Institut de France conclut au rejet de la demande, soutenant être intervenu avec célérité et efficience pour mettre fin aux désordres.

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l’exercice d’une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (3e Civ., 10 octobre 2012, n° 11-15.473).

En l’espèce, la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou de l’erreur grossière équipollente au dol de l’Institut de France n’est pas rapportée, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté MM. [N] et [U] de leur demande de dommages et intérêts.

6) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles. Statuant à nouveau, la cour condamne l’Institut de France aux dépens et à verser à MM. [N] et [U] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que celle de 2 000 euros à la [V] sur le même fondement.

Y ajoutant en appel, la cour condamne l’Institut de France aux dépens et à verser à MM. [N] et [U] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que celle de 1 500 euros à la [V] au même titre. Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

— débouté Messieurs [Y] [N] et [A] [U] de leur demande de condamnation de l’Institut de France et de la société Fodegi à indemniser les préjudices subis à hauteur de la somme de 109 550,21 euros,

— dit que la demande de mise hors de cause de la société Fodegi est devenue sans objet,

— dit que l’appel en garantie de la société Anonyme de Défense et d’Assurance ' [V] est devenu sans objet,

— condamné in solidum Messieurs [Y] [N] et [A] [U] à payer à l’Institut de France, à la société Fodegi et à la société [V] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Messieurs [Y] [N] et [A] [U] de leurs demandes sur ce même fondement,

— condamné in solidum Messieurs [Y] [N] et [A] [U] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

REJETTE toutes demandes formées à l’encontre de la société Fodegi,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la clause de renonciation à recours,

CONDAMNE l’Institut de France à verser :

— à M. [Y] [N] : 9 248,33 euros HT de dommages-intérêts pour perte d’exploitation,

— à M. [A] [U] : 9 660,08 euros HT de dommages-intérêts pour perte d’exploitation,

— à MM. [Y] [N] et [A] [U] les sommes de :

—  1 500 euros chacun de dommages-intérêts pour préjudice moral,

—  840,01 euros au titre des constats d’huissier,

—  1 625 euros au titre du coût de l’expertise amiable de la société KSD,

—  9 450 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires,

REJETTE l’appel en garantie formé par l’Institut de France à l’encontre de la [V],

CONDAMNE l’Institut de France aux dépens de première instance et à verser à MM. [Y] [N] et [A] [U] la somme totale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que celle de 2 000 euros à la [V] sur le même fondement,

Y ajoutant,

CONDAMNE l’Institut de France aux dépens d’appel et à verser à MM. [Y] [N] et [A] [U] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que celle de 1 500 euros à la [V] sur le même fondement,

REJETTE le surplus des demandes.

LA GREFFIERE, LA CONSEILLERE,