Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 28 mai 2025, n° 24/10175

CA Paris
Confirmation 28 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Changement d'usage illicite
La cour a estimé que la ville n'a pas prouvé que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, condition préalable à l'application des dispositions invoquées.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a confirmé que la ville, partie perdante, devait payer les frais d'avocat de Mme [X].

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la Ville de [Localité 5] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui avait rejeté sa demande de condamnation de Mme [X] à une amende civile pour changement d'usage illicite d'un local. La juridiction de première instance a déclaré l'action recevable mais a estimé que la Ville n'avait pas prouvé que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970. La cour d'appel a confirmé cette décision, en soulignant que la preuve de l'usage d'habitation n'était pas établie, notamment en raison de l'absence de concordance dans les documents fournis. Elle a également écarté une pièce non communiquée à l'intimée, affirmant que la nouvelle loi ne s'appliquait pas rétroactivement. La cour a donc confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 28 mai 2025, n° 24/10175
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/10175
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DESFORGESHélène MARTIN
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 5 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10175 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJRFU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 23/55826

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Mme [U] [F], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉE

M^me Mme [I], [P], [E] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1] (CANADA)

Représentée par M^e Hélène MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E2328

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 8 janvier 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du 6 juin 2023, la ville de Paris a fait assigner Mme [X] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions notamment de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation afin de solliciter la condamnation de cette dernière à lui payer une amende de 50.000 euros ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

Déclaré recevable l’action de la ville de [Localité 5] ;

Rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamné la ville de [Localité 5] à payer à Mme [X] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la ville de [Localité 5] aux dépens ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 31 mai 2024, la ville de [Localité 5] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la ville de [Localité 5] demande à la cour au visa des articles 481-1, 839 du code de procédure civile, L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Infirmer le jugement dont appel, et statuant à nouveau :

Constater les infractions commises par Mme [X] ;

Condamner Mme [X] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La ville de [Localité 5] expose notamment que :

Elle justifie de l’usage d’habitation des lieux par la production de la fiche H2, du relevé de propriété, de la fiche OEFA,

Le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur,

Les constats établissent que le logement a été loué pour de courtes durées en 2020 et 2021, de manière répétée, à une clientèle de passage qui n’y a pas élu domicile, et sans autorisation,

L’acte de vente du 6 août 2009 par lequel l’intimée a acquis le bien qualifie les lieux d’appartement et de logement, la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 étant considérée comme d’application immédiate.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, Mme [X] demande à la cour au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 27 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 23/55826 en ce toutes ses dispositions,

En conséquence,

Débouter la ville de [Localité 5], représentée par Mme le Maire de la ville de [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

Rejeter des débats la pièce n°7 de la Ville de [Localité 5] représentée par Mme le Maire de la Ville de [Localité 5].

Condamner la ville de [Localité 5] représentée par Mme le Maire de la Ville de [Localité 5] à une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Martin, avocat aux offres de droit ;

A titre subsidiaire,

Ramener à de plus justes proportions le montant de l’amende civile ;

En tout état de cause,

Débouter la ville de [Localité 5] représentée par Mme le Maire de la Ville de [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle expose notamment que :

La preuve de l’usage du bien n’est pas rapportée, dans la mesure où il n’existe pas de concordance entre le descriptif du bien et celui de la fiche H2, alors que la mention des numéros de lots n’a pas été renseignée par le propriétaire du bien mais ajoutée par l’administration,

La fiche H2 est d’une date postérieure au 1er janvier 1970,

La loi nouvelle n’est pas d’application immédiate, alors que la pièce n°7 produite par la ville ne lui a pas été communiquée,

Le compte rendu d’infraction contient des informations contradictoires, alors qu’il existe plusieurs bâtiments sur les lieux,

Subsidiairement, il y a lieu de réduire à de plus justes proportions l’amende à prononcer, la location de courte durée étant destinée à compenser des frais d’entretien et de charges, alors que ses revenus sont limités et qu’elle s’est montrée de bonne foi et a coopéré aux opérations de contrôle et a poursuivi la location en bail-mobilité.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

Le délibéré fixé initialement au 13 février 2025 a été prorogé au 28 mai 2025, compte tenu de l’avis (n°25-70.002) de la Cour de cassation à intervenir à la suite de la séance du 8 avril 2025 sur l’application dans le temps de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024. Les parties ont été invitées, si elles le souhaitaient, à produire une note en délibéré, l’appelant le 2 mai 2025 au plus tard, l’intimé le 13 mai 2025 au plus tard.

Le 10 avril 2025, la Cour de cassation (3ème chambre civile) a rendu l’avis suivant :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne. »

Suivant note en délibéré du 7 mai 2025, Mme [X] expose qu’il résulte de cet avis que la demande tendant à l’application rétroactive de la loi ne saurait être retenue, l’affaire devant être jugée à l’aune de la loi ancienne.

La ville de [Localité 5] n’a produit aucune note en délibéré en réponse.

SUR CE, LA COUR

Sur l’application de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale

Aux termes de l’article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. »

La loi du 19 novembre 2024 a modifié l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation s’agissant du critère de détermination de l’usage d’habitation.

Le troisième alinéa de cet article, dans sa rédaction antérieure, disposait :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »

Il dispose dans sa rédaction nouvelle :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. »

(Caractère gras de la cour)

Cette loi modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans.

Elle affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure.

En conséquence, cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive.

Dès lors, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure au 21 novembre 2024 est applicable à l’instance déjà en cours lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Sur la demande de rejet de la pièce n°7 de la ville de [Localité 5]

En l’espèce, la ville de [Localité 5] a communiqué le 16 décembre 2024 des écritures à la suite desquelles figure un bordereau incluant une pièce n°7. Toutefois, alors que l’intimée indique n’avoir pas eu connaissance de cette pièce, bien qu’elle figure sur ledit bordereau, force est de constater que la Ville ne justifie pas de la réalité concrète de cette communication à sa contradictrice, étant précisé que la pièce n°7 litigieuse est un « acte de vente du 6 août 2009 ».

Dès lors, la cour ne peut fonder sa décision sur cette pièce non communiquée à l’intimée par l’appelante sans méconnaître le principe de la contradiction.

A titre surabondant, il résulte des développements qui précèdent sur l’application de la loi dans le temps que la pièce n°7 en ce qu’elle consiste en un acte de vente daté de l’année 2009 ne peut être considérée comme pertinente et comme apportant la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le fond

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige ; et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 5] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 , sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 5] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 5] pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié).

En l’espèce, la déclaration modèle H2 est datée du 19 octobre 1070 : elle a donc été établie postérieurement au 1er janvier 1970. Cette déclaration mentionne la perception de loyer au titre d’un contrat de bail d’habitation au 1er janvier 1970.

Cependant, l’intimée relève à juste titre que :

la fiche H2 mentionne les lots n°9 et 20, mais il apparait que cette mention a été surajoutée, dans une écriture différente de celle du propriétaire, et dans le cadre « réservé à l’administration »,

la surface indiquée sur la déclaration modèle H2 est de 19 m² alors que l’attestation de propriété au profit de Mme [X] (sa pièce n°1) mentionne une surface de 25 m²,

l’appartement est désigné dans la fiche H2 comme se situant au « 3ème étage porte 1er à D. » tandis que l’attestation de propriété produite par Mme [X] indique que le bien se situe « bâtiment A, 3ème étage, porte gauche dans l’escalier », alors que le relevé de propriété produit par la Ville en appel mentionne « 3ème étage du bâtiment porte de gauche »,

le relevé de propriété ne fait état d’aucune surface,

s’agissant enfin de la fiche OEFA produite par la Ville, elle consiste en une capture d’écran, réalisée dans des conditions ignorées, ce qui lui retire tout caractère probant,

en outre, cette déclaration est raturée et surchargée dans la partie relative à la situation du local, ce qui lui altère encore davantage sa force probante.

Ainsi, la ville de [Localité 5] échoue à démontrer que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, comme l’a retenu le premier juge par des motifs pertinents que la cour approuve.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, n’étant pas remplie, le jugement sera confirmé.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

A hauteur d’appel, partie perdante, la ville de [Localité 5] sera également condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats la pièce n°7 de la ville de [Localité 5],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 5] à payer à Mme [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de Paris aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Hélène Martin, avocat au barreau de Paris.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE