Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 5 JUIN 2026

(n° 2026/ 116 , 31 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11155 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJT2T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 22/02072

APPELANTE

La Commune DE [Localité 1], prise en la personne de son [W] en exercice,domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée de M^e Jean-philippe LORIZON de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 substitué par M^e Marie- Pauline CHEMIN

INTIMÉE

La S.C.I. [Localité 1] DEFRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°785 805 532, représentée par son gérant Monsieur [K] [A] [N],élisant domicile au cabinet de M^e Bernard GALDIN-GASTAUD

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Assistée de M^e Bernard GALDIN-GASTAUD,Avocat au Barreau de Paris,e toque :C 1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Localité 1] Defrance était propriétaire des lots de copropriété n° 3 et n° 95 situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à Vincennes, au sein d’un ensemble immobilier dénommé «  [Adresse 5] » sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1] d’une superficie de 7935m2.

Par arrêté préfectoral en date du 3 juillet 2007, l’acquisition par la voie de l’expropriation de la parcelle H [Cadastre 1] en vue de la construction d’un lycée par le conseil régional d’Ile-de-France a été déclarée d’utilité publique, le projet envisagé consistant en la création d’un lycée de 600 à 800 élèves pour une surface de 13000m2 environ, d’un gymnase associé de 1000m2 fonctionnant de façon indépendante du lycée, et de logements de fonction pour les personnels du lycée.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue au profit de la commune de [Localité 1] le 21 janvier 2010.

Par un arrêt rendu le 25 septembre 2014, partiellement infirmatif d’un jugement du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil en date du 7 juillet 2011, la cour d’appel de Paris a fixé l’indemnité principale de dépossession et l’indemnité de remploi dues à la SCI [Localité 1] Defrance à 2.215.472 euros et 222.547 euros.

Le 21 septembre 2020, la commune de Vincennes a adressé un courrier à la SCI [Localité 1] Defrance aux termes duquel elle indiquait être amenée à envisager de modifier le projet originaire pour que soient créés trois lots permettant sur le lot A un lycée, sur le lot [Etablissement 1] un gymnase et sur le lot C des logements dont 30% au moins de logements sociaux, selon un plan de division joint au courrier, et au rappel des dispositions des articles R. 421-1, L.421-1 et R. 421.3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qu’il lui appartenait d’opter, dans un délai de deux mois, quant au droit de rétrocession susceptible de lui appartenir.

Par un courrier en date du 27 septembre 2020, la SCI [Localité 1] Defrance a, par l’intermédiaire de son gérant, Monsieur [K] [N], informé la commune de Vincennes de son intention d’exercer son droit de rétrocession et précisé que la démolition de l’ensemble immobilier exproprié rendant matériellement impossible la rétrocession, elle attendait une proposition indemnitaire de la commune de Vincennes.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier en date du 21 mars 2022, la SCI [Localité 1] Defrance a assigné la commune de Vincennes devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement en date du 2 avril 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné la commune de Vincennes à verser à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.402.103,60 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance au titre de la privation de la plus-value acquise depuis l’expropriation par les lots de copropriété n° 3 et n° 95 situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Vincennes, au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] '' sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1] dont la rétrocession est impossible,

— débouté la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance

— débouté la commune de Vincennes de sa demande indemnitaire formulée au titre de procédure abusive à l’encontre de la SCI VINCENNES DEFRANCE ;

— condamné la commune de Vincennes aux dépens et à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La commune de [Localité 1] a interjeté appel par déclaration du 18 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.402.103,60 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, au titre de la privation de la plus-value acquise depuis l’expropriation, l’a déboutée de sa demande indemnitaire, et l’a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ET, STATUANT A NOUVEAU :

— DEBOUTER la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4.117.404 euros au titre de la perte de plus-value de l’immeuble exproprié lui ayant appartenu outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER la SCI [Localité 1] Defrance à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de la procédure abusive.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement en considérant que la SCI [Localité 1] Defrance a droit à une indemnité compensatrice de la plus-value acquise depuis l’assignation,

— LIMITER les indemnités accordées à la SCI [Localité 1] Defrance à la somme de 34.440 euros au titre de la privation de plus-value ;

— DEBOUTER la SCI [Localité 1] Defrance de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement en considérant que la SCI [Localité 1] Defrance a droit à une indemnité compensatrice de la plus-value acquise depuis la date de l’expropriation,

— LIMITER les indemnités accordées à la somme de 105.256,60 euros au titre de la privation de plus-value ;

— DEBOUTER la SCI [Localité 1] Defrance de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance ;

— CONDAMNER SCI [Localité 1] Defrance à payer à la Commune de Vincennes la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître REGNIER, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI [Localité 1] Defrance demande de :

Constater l’impossibilité matérielle de la rétrocession,

Vu l’annulation devenue définitive de l’arrêté de cessibilité de la parcelle H [Cadastre 1] (et de la déclaration d’utilité publique) et l’irrégularité de la procédure d’expropriation qui en procède par absence de base légale

Vu l’article 1er du Protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des Droits de l’Homme Vu la jurisprudence citée,

Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions

Débouter la commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement et si par extraordinaire, la Cour entendait retenir le mode de calcul promu par la commune de [Localité 1] à la veille de l’audience de clôture initiale du 20 novembre 2025

Dire et juger recevable et bien fondée la demande de la SCI [Localité 1] Defrance élaborée selon le même mode de calcul, conformément au respect du contradictoire.

En conséquence, condamner la Ville de Vincennes à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.158.025 € (deux millions cent cinquante-huit mille euros et vingt-cinq centimes) au titre de la perte de plus-value de l’immeuble exproprié lui ayant appartenu outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale.

Y Ajoutant

Condamner la commune de Vincennes à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

I ' Sur l’existence du droit à rétrocession

La commune de Vincennes critique le jugement qui a reconnu le principe du droit à rétrocession des biens expropriés de la SCI [Localité 1] Defrance, en faisant valoir qu’en application de l’article L.421-1 du code de l’expropriation, l’exproprié n’a pas de droit de rétrocession si, dans le délai de cinq ans après l’ordonnance d’expropriation, le bien exproprié a reçu une destination conforme aux objectifs fixés par la déclaration d’utilité publique, étant rappelé que la conformité à la destination d’une opération d’ensemble s’apprécie globalement, c’est-à-dire au regard de l’ensemble des parcelles acquises pour la réalisation de l’opération et que pour une opération d’ensemble, le critère est rempli si l’essentiel des parcelles expropriées a reçu la destination fixée par la déclaration d’utilité publique, de sorte qu’une affectation partielle du bien à sa destination suffit à faire échec au droit de rétrocession, tout comme une affectation indirecte qui participe de l’objectif affecté à l’opération d’ensemble ; qu’en outre, l’existence de travaux engagés durant le délai de 5 ans, à condition qu’ils aient été sérieusement commencés, même s’ils n’ont pas été menés à leur terme, permet au bénéficiaire de l’expropriation de s’opposer à une demande de rétrocession. Elle soutient qu’en l’espèce, la destination du bien exproprié est conforme à la DUP dès lors que 62 % du terrain a été affecté au lycée, 26 % au gymnase et seulement 12 % à des logements.

La commune de Vincennes ne conteste pas le dépassement du délai de cinq ans à compter de la DUP, mais objecte que ce retard ne lui est pas imputable, et n’est dû qu’aux multiples procédures qui ont entaché les ordonnances d’expropriation, dont la SCI [Localité 1] Defrance se fait l’écho dans ses écritures, qui ont retardé la rétrocession des parcelles à la Région et les travaux de construction. Elle souligne que l’ouverture du lycée international de [Localité 1] est intervenue en septembre 2024, le retard étant en partie imputable à la nécessité de mener des études complémentaires sur la dépollution des sols.

Elle en déduit que le retard ne lui étant pas imputable, la SCI [Localité 1] Defrance ne dispose d’aucun droit à rétrocession et ne saurait à fortiori, réclamer aucune indemnité compensatrice de la plus-value acquise depuis l’expropriation.

Au soutien de la confirmation du jugement, la SCI [Localité 1] Defrance fait valoir que l’ordonnance d’expropriation est du 21 janvier 2010 et que les travaux du lycée ont débuté en 2022, de sorte que l’affectation n’a pu être réalisée dans le délai des cinq années à compter de l’ordonnance d’expropriation, étant rappelé que la jurisprudence retient cumulativement le non-respect du délai d’une part et le défaut d’affectation , et que faute pour la commune de Vincennes d’établir qu’avant l’expiration du délai de cinq ans à compter de la date à laquelle est intervenue l’ordonnance d’expropriation a été réalisée ou engagée une partie suffisamment importante du programme, ils sont fondés à demander la rétrocession du bien exproprié. Elle ajoute que la commune invoque inutilement un retard imputable aux recours contentieux, lesquels n’ont aucun effet suspensif d’exécution, que ce soit à l’égard de la procédure d’expropriation elle-même ou à l’égard des travaux, et qu’il lui incombait de requérir une nouvelle déclaration d’utilité publique si elle estimait que les travaux prenaient du retard, afin de pouvoir faire échec au droit de rétrocession, ce qu’elle n’a pas fait ; que seul un cas de force majeure est susceptible d’exonérer l’autorité expropriante du non-respect du délai de cinq ans dont la survenance n’est pas établie, les études dites complémentaires sur la dépollution des sols qui auraient été entreprises en juin 2023, soit plus de douze années après l’ordonnance d’expropriation, ne peuvent avoir eu aucun effet explicatif rétroactif sur le dépassement du délai, ce d’autant que la nécessité de procéder à des études de sols est une donnée présente dès le départ de tout projet constructif empêchant la reconnaissance d’un événement imprévisible et extérieur.

Elle fait valoir en outre qu’il est patent que le programme a été modifié et n’est plus conforme à l’affectation et à la répartition décrites dans la déclaration d’utilité publique, dès lors qu’apparaît une affectation nouvelle qui n’était pas prévue dans la DUP, à savoir la réalisation d’une opération de promotion immobilière privée d’accession à la propriété, lucrative, certes accompagnée de la dose utile de logements sociaux, en lieu et place «des logements de fonction pour les personnels du lycée » visés dans la [Etablissement 2].

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L.421-1 du code de l’expropriation : « Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droits à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de 3trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique » *

Il est constant que la rétrocession d’un bien exproprié est encourue lorsque l’autorité expropriante n’établit pas qu’une partie suffisamment importante de l’opération déclarée d’utilité publique a été effectivement réalisée ou engagée avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, par arrêté préfectoral en date du 3 juillet 2007, l’acquisition par voie d’expropriation de la parcelle H [Cadastre 1] en vue de la construction par le conseil régional d’Ile-de-France a été déclarée d’utilité publique, le rapport d’enquête publique joint à l’arrêté visant le programme suivant (pièce n° 21 SCI) :

— « création d’un lycée de 600 à 800 élèves pour une surface de 13 000 m2 environ

— création d’un gymnase associé de 1000 m2 environ fonctionnant de façon indépendante du lycée

— des logements de fonction pour les personnels du lycée. »

Suivant ordonnance du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil en date du 21 janvier 2010, la parcelle H [Cadastre 1] a été déclarée immédiatement expropriée au profit de la commune de Vincennes.

Il incombe donc à la commune de Vincennes de démontrer, pour faire échec au droit de rétrocession de la SCI [Localité 1] Defrance, qu’une partie suffisamment importante de l’opération déclarée d’utilité publique a été effectivement exécutée ou du moins engagée, par la réalisation de travaux correspondant à l’objet de l’opération en cause, et ce de manière significative avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, soit le 21 janvier 2015.

En l’espèce, ce n’est que par une décision du 16 décembre 2020 du conseil municipal de la commune de [Localité 1], autorité expropriante, que la cession de la parcelle H [Cadastre 2] issue de la division de la parcelle H [Cadastre 1], d’une superficie de 4.895 m2, destinée à recevoir le lycée dont la construction devait être réalisée par la région Ile-de-France aux termes de la déclaration d’utilité publique, a été autorisée pour l’euro symbolique au profit de la région, de sorte qu’aucun commencement de travaux n’a pu intervenir avant cette date.

C’est d’ailleurs ce que confirme le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 21 septembre 2020 à la requête de la SCI [Localité 1] Defrance, aux termes duquel «  l’immeuble dit du [Adresse 8] est partiellement démoli en partie droite. » La « construction en avancée par rapport au droit de la façade » qui était occupée par la SARL GROS OURS DU BRABANT, est indiquée comme étant «  en cours de déconstruction ». Le procès-verbal précise que « dans la cour, les constructions n’existent plus » et qu’il ne subsiste « qu’un important tas de gravats ».

Les photographies jointes au procès-verbal montrent un bâtiment dans un état de déconstruction avancé, un pan entier de la façade étant détruit et nombre de fenêtres ayant été démontées. Des barrières de chantier ont été installées sur le bâtiment et un tas de gravats ainsi qu’un engin de chantier se trouvent devant le bâtiment.

La SCI [Localité 1] Defrance verse également aux débats un article publié sur le site Internet de la commune de Vincennes aux termes duquel la pose de la première pierre du futur lycée a eu lieu le 14 mars 2022.

Enfin, si la commune de [Localité 1] verse aux débats une attestation d’avancement des travaux datée du 30 juin 2021 aux termes de laquelle le gymnase en construction sur le lot B d’une surface de 2084 m2 issu de la division de la H 21 se trouve au stade d’achèvement de travaux, hors d’eau et hors d’air, elle ne produit toutefois aucun élément permettant de démontrer un quelconque état d’avancement du chantier avant l’expiration du délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation.

Par ailleurs, c’est de manière inopérante que la commune invoque un retard imputable aux recours contentieux auxquels elle aurait dû faire face, ceux-ci n’ayant aucun effet suspensif d’exécution, que ce soit à l’égard de la procédure d’expropriation elle-même ou à l’égard des travaux, et alors qu’il lui incombait le cas échéant de requérir une nouvelle déclaration d’utilité publique si elle estimait que les travaux ne pourraient être débutés dans le délai de cinq ans de l’ordonnance d’expropriation.

De même, elle ne peut invoquer comme une cause légitime de dépassement du délai de cinq ans la nécessité de procéder à des études dites complémentaires sur la dépollution des sols qui auraient été entreprises en juin 2023, soit plus de douze années après l’ordonnance d’expropriation, et ce d’autant qu’elles ne peuvent avoir eu aucun effet explicatif rétroactif sur le dépassement dudit délai, et que la nécessité de procéder à des études de sols est une donnée présente dès le départ de tout projet constructif.

Dès lors, l’engagement des travaux a eu lieu au plus tôt en 2021, après la cession du terrain à la région à la fin 2020, soit six ans après la date butoir du 25 janvier 2015 qui marquait la date limite de dépassement du délai prescrit par l’article L.421-1 susvisé, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que, faute pour la commune de Vincennes d’établir qu’avant l’expiration du délai de cinq ans à compter de la date à laquelle est intervenue l’ordonnance d’expropriation a été réalisée ou engagée une partie suffisamment importante du projet déclaré d’utilité publique, la SCI [Localité 1] Defrance est fondée à demander la rétrocession du bien exproprié.

Ce bien ayant été entièrement démoli en vue d’entreprendre le programme de construction prévu par la DUP, lequel a été finalement achevé du moins s’agissant du lycée et du gymnase au cours des années 2023 et 2024, la rétrocession est matériellement impossible, ce qui ouvre droit à l’exproprié à obtenir l’indemnisation du préjudice subi consistant en la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié et du préjudice de jouissance s’il découle de l’impossibilité de rétrocession.

II- Sur l’indemnisation du préjudice de la SCI [Localité 1] Defrance

Il y a lieu de constater que les parties ne critiquent pas le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance caractérisé par les difficultés rencontrées par ces derniers pour se reloger après l’expropriation, au motif que celui-ci est directement lié à l’expropriation elle-même et non à l’impossibilité de rétrocession des biens.

Par ailleurs, le tribunal a retenu que le préjudice indemnisable en cas d’impossibilité d’exercice du droit de rétrocession est constitué par la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié depuis l’expropriation jusqu’à la fin de l’année 2021, et, se fondant sur les seuls éléments de comparaison produits par la SCI [Localité 1] Defrance, la commune de Vincennes n’en ayant produit aucun, a condamné cette dernière à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 2.402.103,60 euros décomposée comme suit :

—  92.153,60 euros au titre des locaux à usage de bureaux sur la base d’une valeur unitaire 2021 de 4.500 € /m2 ;

—  630.252 euros au titre de l’appartement sur la base d’une valeur unitaire 2021 de 9.165 € / m2 ;

—  1.504.292 euros au titre des locaux à usage d’entrepôt et de réserve sur la base d’une valeur unitaire 2021 de 2.000 € / m2 ;

—  175.406 € au titre du show-room également sur la base de 2.000 € / m2.

Sont en litige entre les parties, en premier lieu, la détermination du point de départ de la période à prendre en compte pour évaluer le préjudice de privation de la plus-value acquise par le bien exproprié, et en second lieu l’évaluation de cette perte de plus-value.

II-1 Sur le point de départ de la période préjudicielle

La commune de Vincennes, au soutien de l’infirmation du jugement, fait valoir que l’indemnité pour la privation de la plus-value acquise par le bien exproprié doit être considérablement réduite, voire est inexistante, en raison de la période de calcul prise en compte par le tribunal qu’elle estime erronée, la privation de plus-value ne devant pas être appréciée par référence au prix du bien au jour de l’expropriation mais à celui à la date de l’assignation aux fins de rétrocession, conformément à une jurisprudence récente de la Cour de cassation considérant que la période à retenir pour évaluer ce préjudice doit être circonscrite à la période comprise entre la date de l’assignation aux fins de rétrocession et la date à laquelle le droit de rétrocession est définitivement reconnu par le juge (Cass. 3 e civ. 10 juillet 2025, n°24-10.964). En réplique au moyen de la SCI [Localité 1] Defrance considérant que la réparation du préjudice dépendrait de la régularité ou non de l’expropriation, elle soutient qu’en l’espèce l’expropriation n’a pas perdu sa base légale contrairement à ce qui est soutenu. Elle en déduit à titre principal qu’il y a lieu de limiter le montant de la perte de plus-value à la différence entre la valeur du bien au 21 mars 2022 et la valeur à la date de l’arrêt à intervenir, soit début 2026, et qu’en l’espèce, il y a lieu de retenir que sur la période considérée, comprise entre l’acte introductif d’instance et ce jour, le marché des bureaux, du show-room, de l’entrepôt n’a enregistré aucune plus-value voire a été impacté par l’évolution baissière du marché, alors qu’une perte de plus-value peut être retenue s’agissant des surfaces relatives à l’appartement, mais limitée à 34.440 euros.

La SCI [Localité 1] Defrance fait valoir à titre principal au soutien de la confirmation du jugement quant au point de départ de la période préjudicielle, que l’expropriation étant dans le cas présent irrégulière car privée de base légale tant par l’annulation de l’arrêté de cessibilité que par celle de la déclaration d’utilité publique, l’indemnité compensatrice doit, par un raisonnement analogique aux dispositions du deuxième alinéa de l’article R.223-6 du code de l’expropriation et en application de la jurisprudence tant de la Cour de cassation que de la CEDH (arrêt 2 juillet 2002, n° 48161/99, Motais de Narbonne c/France), correspondre à la valeur actualisée du bien et incluant par conséquent, si tel est le cas, la plus-value acquise par ledit bien depuis la date à laquelle il a fait l’objet d’une expropriation, sous la seule déduction de l’indemnité principale de dépossession perçue au moment de l’expropriation, majorée des intérêts depuis son versement.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article L. 421-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique susvisé que le droit de rétrocession est la faculté ouverte à l’exproprié dont le bien n’a pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou a cessé de recevoir cette destination, de racheter ledit bien, au regard de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été reconnu, au prix estimé à la date de la décision de première instance statuant sur le prix de l’immeuble rétrocédé (3e Civ., 26 février 1997, n° 96-70.022, publié).

La rétrocession n’étant pas une résolution du transfert de propriété intervenu par expropriation, mais une nouvelle vente opérant sans rétroactivité (3e Civ., 8 juin 1988, n° 86-19.430, publié), elle n’affecte pas l’indemnité de dépossession versée à l’exproprié.

L’impossibilité de rétrocession du bien exproprié se résout en dommages-intérêts destinés à compenser la perte de la plus-value acquise le cas échéant par les biens expropriés depuis la date à laquelle la rétrocession aurait dû intervenir si elle avait été possible jusqu’à celle de la décision fixant cette indemnité.

Il découle de ces règles, s’agissant de la perte de plus-value du bien dont la rétrocession est devenue impossible, que :

— la rétrocession n’étant qu’une faculté, sans incidence sur la régularité de l’expropriation, le point de départ de la période préjudicielle est, non pas la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l’assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l’autorité expropriante de restituer son bien à l’exproprié (3e Civ., 17 juillet 1997, n° 95-17.530, publié) ;

— la rétrocession, lorsqu’elle est possible, supposant le rachat par l’exproprié de son bien à sa valeur résultant de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été définitivement reconnu, cette date constitue, lorsque la rétrocession est impossible, le terme de la période préjudicielle. (3e Civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.964)

La SCI [Localité 1] Defrance soutient que ces principes ne trouvent à s’appliquer que dans l’hypothèse d’une expropriation régulière, ce que ne serait pas celle en objet en l’état de l’annulation définitive à la fois de la déclaration d’utilité publique et de l’arrêté de cessibilité.

En effet, aux termes des dispositions combinées des articles L. 223-2, et R.223-1 à R.223-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, tout exproprié, en cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, peut faire constater par le juge de l’expropriation que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation, à peine d’irrecevabilité de sa demande dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision définitive du juge administratif si l’exproprié a été partie à la procédure devant cette juridiction, et à compter de la réception de l’information qu’est tenue de leur dispenser l’expropriant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Après avoir constaté l’absence de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété, le juge statue sur les conséquences de son annulation. Le juge constate, par jugement, l’absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit ; si le bien exproprié n’est pas en état d’être restitué, l’action de l’exproprié se résout en dommages et intérêts.

Ces dommages et intérêts correspondent à la valeur actualisée du bien incluant, si tel est le cas, «  la plus-value acquise par ledit bien depuis la date à laquelle il a fait l’objet d’une expropriation » sous la seule déduction de l’indemnité principale perçue au moment de l’expropriation, majorée des intérêts depuis son versement (3e Civ., 17 nov. 2010, n° 09-16.797; 3e, Civ., 7 juin 2011, n° 10-21.141).

Dans un arrêt récent, où était invoquée la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, la Cour de cassation a encore rappelé que la cour d’appel avait « exactement retenu que les propriétaires des parcelles dont le transfert de propriété a été annulé et qui ne sont pas en état d’être restituées devaient être indemnisés de la perte de la plus-value correspondant à la différence existant entre la valeur de ces biens au jour de la décision constatant l’impossibilité de les restituer et le montant de l’indemnité principale de dépossession qu’ils avaient perçue, augmentée des intérêts depuis son versement’ (3e Civ., 30 juin 2016, n° 15-18.508).

Ainsi, en cas d’expropriation irrégulière, les dommages intérêts, pour équivaloir à une restitution en nature, doivent indemniser la privation de la plus-value acquise par le bien entre la dépossession irrégulière et la décision constatant l’impossibilité de restitution.

En l’espèce, la SCI [Localité 1] Defrance n’a pas produit aux débats les décisions qu’elle invoque comme ayant annulé la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité, se contenant de se reporter à l’exposé des procédures administratives par un jugement du juge de l’expropriation du Val de Marne en date du 1er février 2016 rendue dans le cadre d’une procédure tendant à faire constater la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 21 janvier 2010 ayant prononcé le transfert de propriété de la parcelle H [Cadastre 1] au profit de la commune de Vincennes, et ayant déclaré irrecevable cette demande pour défaut de qualité à agir des demandeurs, motif pris qu’en dépit de leur qualité de détenteurs majoritaires de parts de la SCI expropriée, celle-ci, en liquidation judiciaire, avait seule la qualité d’expropriée et qualité pour agir, exposé duquel il résulte que «  Par jugement du 15 septembre 2011, le tribunal administratif de Melun a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de l’arrêté du 27 mars 2008 (premier arrêté de cessibilité), et annulé pour excès de pouvoir l’arrêté du Préfet du Val de Marne en date du 12 août 2009 (second arrêté de cessibilité) ayant déclaré cessible au profit de la commune de Vincennes la parcelle cadastrée H [Cadastre 1]. Par jugement du 27 octobre 2011, le tribunal administratif de Melun a annulé l’arrêté du 3 juillet 2007, portant déclaration d’utilité publique. Par jugement du 28 mars 2013, le tribunal administratif de Melun a rejeté la tierce opposition formée par la commune de Vincennes tendant à voir déclarer le jugement du 15 septembre 2011 non avenu. Par arrêt en date du 13 novembre 2014, la Cour administrative d’appel a déclaré irrecevable la requête en appel formée par la commune de Vincennes à l’encontre du jugement du Tribunal administratif de Melun en date du 28 mars 2013.Par arrêt du 30 septembre 2015, le Conseil d’Etat a rejeté comme non admis le pourvoi formé par la commune de Vincennes à l’encontre de l’arrêt du 13 novembre 2014. »

La SCI [Localité 1] Defrance en déduit que, nonobstant l’absence de décision judiciaire ayant constaté la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation, l’arrêté du 12 août 2009 déclarant cessible la parcelle cadastrée H [Cadastre 1] au profit de la commune de Vincennes est définitivement absent de l’ordonnancement juridique, tout comme la déclaration d’utilité publique qui a été elle-même annulée, et que la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation constitue un fait juridique qui, même s’il n’a pas fait l’objet d’une décision de constatation par le juge de l’expropriation, s’impose dans l’ordre juridique et doit être prise en compte dans toute procédure ultérieure, en particulier la présente procédure en dommages et intérêts.

Toutefois, la SCI [Localité 1] Defrance ne saurait être suivi alors qu’il est jugé que l’annulation d’une déclaration d’utilité publique n’affecte pas directement la validité de l’ordonnance de transfert de propriété, ce transfert de propriété ne pouvant être remis en cause que lorsqu’un pourvoi en cassation a été introduit à l’encontre de l’ordonnance d’expropriation en application de l’article L. 223-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ou lorsque le juge de l’expropriation est saisi, dans les délais requis, sur le fondement de l’article L. 223-2 du même code aux fins de constater la perte de base de l’ordonnance et statue sur une telle demande.

Ainsi, l’annulation de l’arrêté de déclaration d’utilité publique n’entraîne pas directement l’annulation, par voie de conséquence, de la décision de transfert de propriété ni de la décision rendue en matière indemnitaire. ( 3e Civ., 19 septembre 2019, pourvoi n° 18-18.755).

Or, dans la présente espèce, il n’est pas prétendu que l’ordonnance d’expropriation aurait été frappée de pourvoi ou que le juge de l’expropriation aurait constaté, par une décision définitive, la perte de base légale de cette ordonnance, de sorte que les expropriés ne sont pas fondés à faire constater la perte de fondement juridique de la décision qui les concerne, en dehors des conditions procédurales expressément prévues par le code de l’expropriation.

Il s’ensuit que lorsque, comme en l’espèce, l’expropriation n’a pas été jugée irrégulière et que la rétrocession est impossible, le point de départ de la période préjudicielle est non pas, comme l’a retenu le tribunal, la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l’assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l’autorité expropriante de restituer son bien à l’exproprié, soit le 21 mars 2022, et que le terme de la période préjudicielle est constitué par la date à laquelle le droit de rétrocession est définitivement reconnu, soit en l’espèce à la date du présent arrêt.

L’indemnité due aux expropriés doit donc être égale à la différence de valeur des biens expropriés entre le 21 mars 2022, date de l’assignation aux fins de rétrocession, et la date du présent arrêt, date de reconnaissance de ce droit.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a retenu comme point de départ de la période préjudicielle la date de l’expropriation et comme terme de cette même période celle de l’assignation

II ' 2 Sur l’évaluation de la plus-value acquise par le bien durant la période préjudicielle

La commune de Vincennes fait valoir qu’en toute hypothèse, l’indemnité compensatrice doit être fixée par rapport à des critères objectifs et reposer sur une analyse réelle du marché immobilier, ce que n’aurait pas fait le tribunal en retenant des références largement supérieures aux valeurs réellement observées. S’appuyant sur un rapport de consultation du 15 janvier 2025 et un rapport complémentaire du 2 décembre 2025, établis par Mme [T], elle soutient que le montant de l’indemnité retenue par le tribunal, uniquement déterminé sur la base des références produites par la SCI [Localité 1] Defrance n’est pas justifié au regard des caractéristiques du bien immobilier objet du litige. Elle rappelle les conclusions du rapport de consultation précité aux termes duquel il est indiqué « que le montant de l’indemnité compensatrice de la privation de plus-value estimé par le Tribunal Judiciaire de Créteil, aux termes de son jugement en date du 2 avril 2024, est particulièrement excessif et déconnecté de la réalité au regard de la situation des biens expropriés : – Au sein d’une ancienne cité industrielle délaissée depuis de nombreuses années, non entretenue et présentant des risques potentiels pour les occupants, les riverains et les passants. ; – Au sein d’une construction édifiée sur un site pollué par des solvants chlorés dans les gaz du sol nécessitant une surveillance régulière de l’air ambiant, des eaux souterraines et de l’eau du robinet ; – Sur un terrain situé dans une zone d’aléas forts du fait du gonflement des sols argileux. Sachant que la situation est le principal critère en matière d’évaluation immobilière, l’impact de ces facteurs est considérable sur la valorisation des lots 3 et 95 dont était propriétaire la S.C.I [Localité 1] DEFRANCE. Outre le caractère démesuré des évaluations du Tribunal, il a été souligné que : – le calcul de la perte de plus-value issu du jugement du 2 avril 2024 était erroné, le Tribunal ayant omis l’abattement de 30% pour occupation, abattement appliqué par le juge de l’expropriation aux termes de son jugement du 7 juillet 2011(pièce n°3-page 14) et confirmé par la Cour d’Appel aux termes de son arrêt du 25 septembre 2014 (pièce n°4-5ème page) ; -que la seule référence ayant servi de base à l’évaluation de l’entrepôt se rapporte à une opération de promotion immobilière, tel que cela résulte de la lecture de l’acte de vente produit par la SCI [Localité 1] DEFRANCE. Or, la valeur d’un terrain à bâtir, déterminée notamment au regard de la rentabilité de l’opération ne peut être comparée à la valeur d’un entrepôt pièce 14 de la SCI [Localité 1] DEFRANCE). ».

La commune de [Localité 1] estime donc qu’au regard des références qu’elle rappelle, doivent être retenues en fonction de la nature des locaux, d’une part les valeurs moyennes de cession à fin 2021 de 3.500 € / m2 pour les surfaces de bureaux et la surface de showroom, 4.900 € / m2 pour l’appartement après abattement de 30 % afin de tenir compte de l’état de délabrement des constructions dont dépendaient les biens expropriés, 1.170 €/m2 pour les surfaces d’entrepôts et de réserve, et d’autre part les valeurs moyennes de cession à fin 2025 de 3.500 € / m2 pour les surfaces de bureaux et la surface de showroom, d’où une absence de plus-value, de 5.180 €/m2 pour l’appartement, soit une perte de plus-value de 34.440 €, et de 1.170 pour les surfaces d’entrepôt et réserve, soit une absence de plus-value.

Dans l’hypothèse où la cour retiendrait la période préjudicielle invoquée par la commune de Vincennes, la SCI [Localité 1] Defrance soutient en premier lieu qu’il convient de prendre en considération les caractéristiques des biens expropriés telles qu’elles ont été caractérisées par le juge de l’expropriation dans le jugement fixant l’indemnité de dépossession et dans le procès-verbal de transport sur les lieux faisant corps avec le jugement, caractérisation revêtue de l’autorité de chose jugée en dernier ressort, étant rappelé que de même que les indemnités de dépossession ne doivent pas être fixées en fonction de l’usage futur du bien, les dommages et intérêts de privation de plus-value ne doivent pas davantage être fixés en raison de l’usage actuel du terrain (futur à la date de référence) et des dépenses éventuellement liées à cet usage, mais en raison de la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation, ce qui induit à la fois l’interdiction de prise en compte de l’usage futur du bien exproprié pour la fixation des indemnités et l’obligation de prise en compte de la consistance des biens à la date de référence. A cet égard, elle conteste la prise en compte d’un abattement pour occupation du bien objet de la rétrocession, en faisant valoir que l’ordonnance d’expropriation éteignant, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, (article L. 222-2, premier alinéa, du code de l’expropriation), le bien entré dans le patrimoine de l’expropriant est par conséquent un bien libre d’occupation et le retour vers le patrimoine de l’exproprié de ce bien dans le cadre d’une rétrocession est également un bien libre d’occupation. De surcroît, s’agissant ici d’une expropriation irrégulière, le transfert de propriété est réputé n’avoir pas eu lieu, aucun abattement d’aucune sorte n’entre en ligne de compte dans le calcul des dommages et intérêts. Il en est de même concernant l’abattement pour pollution suggéré par la commune, dès lors qu’en l’état actuel du droit des sols pollués, il n’y a de pollution qu’en considération de l’usage auquel on destine le terrain et il n’y a donc de coût de dépollution qu’en raison des nécessités induites par l’usage futur de ce terrain, lequel ne peut être pris en compte pour fixer le montant de l’indemnité de dépossession, seul l’usage effectif du bien à la date de référence important. Elle poursuit qu’à la date de référence du 30 mai 2007, visée dans le jugement fixant les indemnités de dépossession, les biens étaient situés dans une zone de mixité urbaine incluant, activités, habitat, commerces, bureaux, équipements avec un usage effectif conforme à la destination de la zone à cette date, de sorte que la question d’une prise en compte de la pollution ne se pose que dans l’hypothèse d’un changement d’usage au sein de la zone. Or, la prise en compte de l’usage futur est prohibée. De surcroit, dans le mode de calcul correspondant à une expropriation dont la régularité ne serait pas contestée, la date de référence est la date de l’assignation en rétrocession, soit mars 2022, date à laquelle l’état objectif des lieux n’appelle pas de décote forfaitaire de 40 %, la dépollution du site ayant été réalisée. Enfin, ils relèvent que dans le cadre de la vente de la parcelle H [Cadastre 3] issue de la division de la H21, au promoteur Atome Promotion, votée par délibération du conseil municipal du 19 décembre 2024 pour un montant de 7,591 millions d’euros, la ville a commercialisé une partie de l’emprise d’utilité publique à des fins d’opération de promotion immobilière privée, à des conditions financières très lucratives ( 9.923 €/m2), sans que manifestement aucun frein imputable à la « pollution » n’intervienne dans le processus, de sorte que la valorisation publique du terrain constructible par la commune contredit donc tout discours d’inexistence de plus-value du bien exproprié, celle-ci ayant elle-même matérialisé la valeur de marché du site.

En second lieu, elle indique prendre acte de l’appréciation du premier juge selon laquelle il faut tenir compte de l’inclusion du bien dans une copropriété dégradée, tout au moins en ce qui concerne le bâtiment A, et également de la situation géographique parfois plus avantageuse de certains termes de comparaison à proximité immédiate du métro et de la zone de [Localité 1] dite « carré magique ». Elle calcule en conséquence la plus-value acquise par le bien à la somme de 2.158.025 € selon la méthode promue par la commune, soit par référence aux valeurs de base retenues par le premier juge et acceptées par l’intimée (dernier trimestre 2021) : – Bureaux : 4 500 €/m2 ; – Appartement 9 165 €/m2 ; – Entrepôts 2000€/m2 ; – Show-room idem que bureaux 4 500 €/m2, et la 500 €/m2, et la moyenne arithmétique de ses termes de comparaison au premier trimestre 2026 permettant de dégager des valeurs 2026 pour les bureaux et le showroom de 7.000 €/m2 affectée d’un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 5 600 €/m2, pour l’appartement de 9.000 € /m2 affectée d’un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 7.200 €/m2, et pour les entrepôts de 4.000 €/m2 affectée d’un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 3.200 €/m2.

Elle s’oppose à la prise en compte de certains des éléments de comparaison produits par la commune, notamment en raison de l’absence de référence de publication ne permettant pas d’assurer le respect du principe de la contradiction, ou encore d’une localisation et de caractéristiques des biens trop dissemblable.

Réponse de la cour

Si la rétrocession s’analyse en une nouvelle cession consentie à l’ancien propriétaire en contrepartie de la restitution du bien contre le paiement de son prix, lequel prix doit être évalué selon l’article L.421-2 du code de l’expropriation, suivant les mêmes règles que pour l’expropriation, ces dispositions concernent uniquement la fixation du prix de rétrocession du bien, et non l’évaluation du préjudice consécutif à l’impossibilité d’obtenir la rétrocession du bien en nature. (3e Civ. 10 juillet 2025, n° 24-10.964).

Il est en effet jugé qu’à l’intérieur de la période de référence ci-dessus retenue, il appartient aux juges du fond, adoptant la méthode d’évaluation de leur choix et retenant parmi les éléments de référence qui leur sont proposés ceux qui leur apparaissent les mieux appropriés, de fixer souverainement la valeur actuelle de l’immeuble dont la rétrocession est devenue impossible (3e Civ.,24 mai 2006, n°05-70.034 ; 3e Civ., 11 janvier 2011, n° 09-17.370).

En l’espèce, le calcul de l’éventuelle plus-value acquise par les biens doit donc s’opérer par la comparaison entre la valeur de ceux-ci à la date du 21 mars 2022, date de l’assignation aux fins de voir reconnaître le droit de rétrocession de la SCI [Localité 1] Defrance, par référence à sa consistance lors de l’expropriation et à des termes de comparaison pertinents contemporains de cette date de mars 2022,et la valeur vénale actuelle des biens déterminée à la date de reconnaissance du droit à rétrocession par la présente cour, par référence aux mêmes critères.

1°) Description, consistance et état des biens

S’agissant de la consistance et l’état des biens exproprié à l’époque de l’expropriation, il convient de se référer à la description détaillée des immeubles, locaux et biens expropriés, relatés dans le jugement du 7 juillet 2011, reprise par l’arrêt de la cour d’appel du 25 septembre 2014 ayant fixé les indemnités de dépossession allouées à la SCI [Localité 1] Defrance .

S’agissant de la parcelle H [Cadastre 1] expropriée dans son ensemble :

«  «  La parcelle expropriée (H21) correspond à un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 1]. Elle est de forme quasi rectangulaire (en forme de petit L)'

La [Adresse 10] constitue un des axes principaux de la commune. La [Adresse 11] est plus calme et bordée en grande partie de pavillons. Le terrain comporte 7 bâtiments d’une surface utile de 15.000 m2 soumis au régime de la copropriété et numérotées de A à G.

Cet immeuble est situé au c’ur de la commune de [Localité 1] à peu de distance de la mairie, du château, des rues commerçantes, permettant une desserte rapide par le métro, le bus et les véhicules, dans une zone d’occupation mixte, d’activité et résidentielle de bonne qualité.

Selon l’état descriptif de division reçu par Maître [X], ' le 19 novembre 1996 :

Le bâtiment A est à usage commercial d’une superficie bâtie au sol hors 'uvre de 4 968 m2, édifié en retrait de 24 mètres de l’alignement de la [Adresse 11] et de 33 mètres de l’alignement de la [Adresse 10] en bordant les propriétés riveraines.

Sous-sol accessible par la [Adresse 10], rez-de-chaussée et 6 étages droits accessibles par les automobiles jusqu’au 5ème étage par la rampe d’accès prenant naissance dans la cour commune ou à pied par la batterie d’ascenseurs jusqu’au 6ème étage.

Le bâtiment B est à usage commercial d’une superficie bâtie au sol hors 'uvre de 173 m2, édifié en retrait de 20 mètres de l’alignement [Adresse 10]. Rez-de-chaussée légèrement surélevé par rapport au niveau de la rue. Quai de déchargement des marchandises avec auvent. Parking en façade principale.

Le bâtiment C est à usage d’habitation, d’une superficie au sol de 62 m2, à l’alignement de la [Adresse 10], accessible par une partie de la cour pavée. Partie de la cour. Rez-de-chaussée, un étage sur sous-sol à usage de cave.

Le bâtiment D est édifié dans le prolongement du bâtiment C. Il est à usage d’habitation, d’une surface au sol de 45 m2. Il comprend un rez-de-chaussée sur un étage. Ce bâtiment est accessible par une partie de la cour privative formant le lot 93 du règlement de copropriété.

Le bâtiment E est à usage d’habitation à l’alignement de la [Adresse 10], d’une superficie bâtie hors 'uvre de de 75 m2, accessible par une partie de la cour d’accès privatif (lot 93).

Il comprend un rez-de-chaussée et un étage sur sous-sol partiel à usage de garage.

Les bâtiments C,D, E (les seuls à usage d’habitation, outre le G situé à l’opposé de la [Adresse 10]) sont accessibles par une cour privative formant le lot 93 du règlement de copropriété, cour située au [Adresse 12] permettant l’accès aux lots 91, 92 et 94 » (page5).

Le bâtiment F est à usage commercial, édifié [Adresse 10], à l’alignement, d’une superficie au sol de 132 m2.Il comprend un rez-de-chaussée avec une grande hauteur sous plafond, une cour bitumée à usage de parking dont l’accès est clos par un portail métallique (lot 95).

Le bâtiment G est à usage commercial. d’une superficie hors 'uvre au sol de 97 m2, à l’alignement de la [Adresse 11]. Accessible par une cour bitumée. Il comprend un rez-de-chaussée sur un étage partiel sur un sous-sol partiel à usage de cave. (') (le bâtiment G constitue le lot n°95)

Le bâtiment A est essentiellement à usage commercial et parfois à usage d’habitation. il aurait été édifié en 1960. Situé au centre de la parcelle, il est édifié sur une ossature de béton avec remplissage en briques pleines, couvert en terrasse et comprenant un rez-de-chaussée sur un sous-sol, 6 étages (lots 1 à 89). Le sous-sol n’est accessible que par la [Adresse 10].

Délaissé depuis au moins cinq ans, ce bâtiment est en très mauvais état d’entretien. L’immeuble est divisé en plateaux destinés à être aménagés par chaque entreprise utilisatrice. Ils sont desservis à partir du 1er étage par des escaliers étroits et par une rampe intérieure permettant l’accès des véhicules jusqu’au 5ème étage. Le 6ème étage est partiel. Les équipements sont obsolètes. Les ascenseurs et monte-charges sont hors-service, les éléments de structure sont dégradés nécessitant des filets de protection pour éviter les chutes, des fenêtres sont brisées, les parties communes sont faiblement entretenues, des fuites d’eau sont constatées à plusieurs étages, des coupures d’électricité sont courantes, les petites cours intérieures sont délaissées. »

S’agissant des lots n°3 et 95 appartenant à la SCI [Localité 1] Defrance :

« La SCI VlNCENNES DEFRANCE est propriétaire des lots n°3 (Bâtiment A) et n°95 (bâtiment F) situés au [Adresse 13] à Vincennes, lots rattachés par destination.

Du côté de la [Adresse 10], des filets de protection ont été installés pour protéger de la chute d’objets. L''aspect extérieur révèle un bâtiment qui n’est plus entretenu (murs fissures, vitres cassés, escalier de secours rouillé).

Ces locaux sont situés au sein de la commune de [Localité 1] dans un immeuble situé à peu de distance de la mairie permettant une desserte par le métro, le bus et les véhicules, dans une zone d’occupation mixte, d’activité et résidentielle de bonne qualité.

Le site exploité par la société Gros Ours du Brabant est accessible par la [Adresse 10] en commençant par le lot n°95 et en continuant par le lot n°3.

Le LOT n°95 est situé en façade sur la [Adresse 10]. Sa configuration est en longueur avec une façade d’environ 12 mètres sur la rue et une profondeur d’environ 38 mètres.

Les 2/3 de cette surface à droite correspondent à une voie bétonnée de dégagement et de circulation pour les véhicules (voitures et camions, ces-derniers si ce sont des poids lourds ne pouvant entrer qu’en marche arrière), en état normal d’entretien. Un poids lourd de grand gabarit y a accès mais les man’uvres de retournement sont délicates compte-tenu de la largeur. Deux voitures peuvent stationner sur le côté à droite. Au fond de la parcelle à droite, devant le bâtiment accueillant la clientèle, du mobilier de décoration est installé.

(')

L’autre tiers de cette surface, sur toute la profondeur à gauche, est composé d’un bâtiment à usage de show-room, sans étage, de grande hauteur sous plafond, avec de larges et nombreuses fenêtres, édifié certainement à une époque proche du bâtiment A principal de six étages.

Il correspond au bâtiment F à usage de show-room, sans cloisons. Ce bâtiment est très bien entretenu, en très bon état, avec une peinture, un sol, des éclairages et une décoration récemment réalisée et de bonne qualité. Il expose du mobilier contemporain de grande dimension. Il bénéficie du chauffage et de l’installation électrique de l’ensemble du bâtiment exploité par la société. Le fond de ce show-room empiète sur le lot n°3, bénéficie de toilettes et d’un accès direct à la réserve du magasin et aux autres parties du bâtiment. En sous-sol de ce bâtiment, une petite salle comprend une chaudière installée il y a 15 ans.

(')

Le LOT n°3, constitue, compte-tenu de la différence de niveau, une partie du sous-sol du bâtiment A par rapport à la [Adresse 11] et le rez-de-chaussée de ce même bâtiment par rapport à la [Adresse 10].

Il a une profondeur d’environ 85 mètres.

Il est accessible par la cour du lot n°95.

La première partie des locaux située en façade à droite est à usage de bureaux, le tout en très bon état :

— bureaux avec carrelage de bonne qualité, banque d’accueil en bols, éclairage par spots halogène;

— salle de réunion, toilettes et débarras

Le premier étage est accessible par un escalier situé dans les bureaux.

En face, un vaste séjour d’angle dispose de fenêtres situées sur la cour et de pavés de verre. Le sol y est en parquet, et les murs sont peints, le tout en excellent état.

A droite, une cuisine américaine est équipée d’un grand plan de travail, de meubles laquée hauts et bas. A l’arrière, il y a de nombreux rangements.

A gauche, il y a un espace bibliothèque avec le sol en moquette, les murs peints, et des pavés de verre sur l’extérieur. Il y a aussi une salle de bain carrelée avec baignoire jacuzzi, un lavabo double vasque. La salle de bain donne sur un dressing dont le sol métallique est décoratif. A la suite, les WC ont leur sol carrelé, les murs peints et sont équipés d’un lave main.

A la suite de la bibliothèque, un dégagement au sol en moquette ouvre à gauche sur une chambre à coucher. Son sol est en moquette et les murs sont peints et il y a de nombreux rangements.

Au fond, il existe une seconde chambre à coucher, sol parquet, murs peints, briques de verre.

Les locaux du premier étage disposent d’un système d’aération avec filtre à charbon.

Les bureaux situés en façade de la cour sur le rez-de-chaussée et le 1er étage ont fait

l’objet de travaux récents. lis sont bien éclairés et comportent des archives.

La suite des locaux est composée d’une voie de desserte centrale bitumée d’une largeur d’environ 5 mètres, d’une superficie, selon les expropriés, de 516,4 m2, de zones de stockage ou de réserve pour le magasin.

Ces locaux sont aveugles.

Plus précisément, la deuxième partie à gauche et au fond possède un accès autonome par la cour, est fermée par un portail métallique déroulant électrique permettant l’accès des poids lourds. Ces locaux communiquent également avec les surfaces de bureaux.

Elle bénéficie de quelques éléments d’éclairage naturel.

Il s’agit d’un vaste entrepôt au sol de béton, avec une grande hauteur sous plafond (environ 4,50 m). L’accès est assuré par une porte blindée séparée du portail.

L’ensemble est éclairé par des néons.

A droite, il y a un petit local technique incluant des compteurs.

A la suite, un atelier, avec une bonne hauteur sous plafond, est dédié à la préparation de la marchandise et à la finition des objets. La peinture est en bon état. L’atelier dispose d’un évier en inox et d’un [Etablissement 3].

La travée centrale à usage de stockage est équipée d’une mezzanine métallique mobile.

Le chauffage se fait par air pulsé.

Le sol est en béton.

Les murs de gauche comportent des décors repris d’un salon de décoration qui présentent du mobilier en vente en continuité du show-room.

La partie de droite après l’atelier est composée de quatre rayonnages pour le stockage des éléments de mobiliers mis en vente, sous une hauteur sous-plafond de plus de 2,50 mètres. Elle est dédoublée par une mezzanine à usage de stockage.

Cette zone est accessible par la clientèle.

La troisième partie du bâtiment, au fond, comporte tout un ensemble de rayonnage pour le stockage.

Le tout est en très bon état d’entretien, sécurisé par des portes blindées, bénéfice d’une installation électrique et d’un chauffage adaptés. Le bâtiment est alimenté par un réseau de chauffage central, l’installation électrique a été entièrement rénovée. L’éclairage est assuré par des spots. »

Concernant l’urbanisme, «  le terrain est situé dans une zone d’exercice du droit de préemption urbain.

A la date de référence du 30 mai 2007, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publiques modifiant le plan d’occupation des sols, l’immeuble est classé en zone USP au règlement du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 1].

L’immeuble fait l’objet d’un emplacement réservé aux équipements et services publics. Le coefficient d’occupation des sols n’est pas limité.

La zone d’urbanisme, avant la création de cet emplacement réservé, était la zone UAa au règlement du plan d’occupation des sols de la commune de [Localité 1] approuvé par délibération municipale du 4 février 1999, de mixité urbaine : habitat, commerce, bureaux, activité, équipements.(') La superficie minimale des terrains constructibles et de 150 m2. L’emprise au sol des bâtiments est en principe de 50%. Le coefficient est majoré dans les cas suivants: rez-de-chaussée à usage de commerces, de bureaux ou d’activités et pour les 1ers étages à usage de commerce : 1 ; (') Le C.O.S est de 2, augmenté de 0,20 pour les activités, commerces, les bureaux. »

2°) Valeur des biens expropriés à la date de l’expropriation

Il résulte des motifs de l’arrêt du 25 septembre 2014 que les surfaces et valeurs unitaires suivantes ont été retenues pour fixer les indemnités de dépossession :

— lot 3 :2.005,80 m2

— lot 95: 134 m2

— cour du lot 95 1.302 m2 pondéré à 0,2,soit 60,48 m2.

Bureaux

70,4 m2 x 3000€ = 211.200,00€

Appartement

123m2 x 3800€ = 467.400,00 €

Entrepôts et réserve

1812,40m2 x 1100€ = 1 993.640,00 €

Lot 95 (showroom)

134m2 x3000€ = 402.000,00€

Cour

60,48m2 x 2500€ -0,40 % abattement : 90.720.00 €

Un abattement pour occupation commerciale de 30% a été appliqué.

3°) Valeur des biens 2022

Sur la base des seuls éléments de comparaison produits par la SCI [Localité 1] Defrance, la commune n’en ayant produit aucun, éléments de comparaison également produits à hauteur d’appel, le tribunal a fixé la valeur unitaire au m2 des biens expropriés en valeur fin 2021, évaluation acceptée à hauteur d’appel par la SCI [Localité 1] Defrance , comme suit :

— Bureaux : 4 500 € /m2

— Showroom : valeur identique à celle des bureaux, référence prise de l’arrêt de la cour d’appel de Paris ayant ainsi statué

— Entrepôts et réserves : 2 000 €/m2

— Appartement : 9.165 €/m2

— Cour : pas de perte de plus-value par concomitance avec la valeur unitaire retenue par le premier juge pour le showroom, celui-ci servant de base de calcul selon modalités fixées par la cour d’appel de Paris.

Pour retenir ces valeurs unitaires fin 2021, le tribunal a motivé comme suit :

«  Bureaux :

Les références n°1, n° 3, n° 4 et n° 5 portant sur des biens d’une superficie beaucoup plus grande que le bien exproprié, elles ne seront pas retenues.

La référence n° 2 ( °[Adresse 14] Vente du 22 octobre 2020 Publication Volume 2020P06995 – 106 m2 – Prix de vente 568 000 € soit 5 358 €/m2 Valeur fin 2021 du m/2 actualisée par le taux d’inflation 5 358x1,016= 5 444 €) est relative à la mutation d’un bien en copropriété, constitue aux termes de l’acte de vente versé aux débats par la demanderesse, d’une unité foncière composée des lots numéros 1 à 4 matériellement réunis pour former un local d’activités comprenant un open-space, deux bureaux, WC, dégagement et cuisine, ainsi que des lots numéros 22 et 23 composés chacun de deux caves. Le fait que la superficie de chaque lot pris individuellement soit inconnue est indifférent dès lors qu’il est précisé que les lots ont été réunis pour former une seule unité foncière.

La référence n° 2 de consistance et de superficie comparables à celles du bien litigieux. sera retenue. La valeur unitaire du bien objet de cette référence est de 5.358 € /m2, ainsi qu’il ressort de la fiche PATRIM fournie en sus de l’acte de vente par la SCI [Localité 1] DEFRANCE, soit une valeur actualisée fin 2021 de 5.444 € /m2.

En raison de la situation géographique plus avantageuse de ce terme de comparaison, à proximité immédiate du métro et de la zone de [Localité 1] dite « [Adresse 15] », et de la configuration particulière des locaux expropries au sein d’un immeuble très dégradé, la valeur unitaire de référence au jour de l’acte introductif d’instance sera fixée à 4.500 €. »

La commune de [Localité 1] retient pour sa part une valeur au m2 pour les surfaces de bureaux de 3.500 €, en se fondant sur les éléments de comparaison suivants :

— Référence n°1 : [Adresse 16] : Meilleure situation, à proximité de la gare du [Etablissement 4]. Construction 1850/1913. Bureau au rez-de-chaussée : 73 m 2 ' Bien occupé

Vente du 06-12-2018 : 160.000 € soit : 2.191 €/m2

— Référence n°2 : [Adresse 17] : à proximité du Parc Floral de [Localité 1]. Construction 1850/1913. Bureau au rez-de-chaussée : 58 m 2 ' Bien libre

Vente du 30-11-2021 : 230.000 € soit : 3.965 €/m2

Toutefois, comme le souligne la SCI [Localité 1] Defrance, ces références extraites de la base BIENS des notaires ne mentionnent aucune référence de publication.

Or, il est jugé que « les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence. » (3e Civ. 19 septembre 2024, n°23-19.783 ), ce dont il résulte que si la production des actes n’est pas obligatoire, le respect du contradictoire impose toutefois la production des références de publication, pour que ces références puissent être admises.

Ces références ne peuvent donc être retenues.

Par conséquent, par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal que la cour adopte, il convient de retenir la valeur unitaire des surfaces de bureaux fin 2021 de 4.500 m2, avant l’application d’éventuels abattements pour occupation commerciale et pollution dont la pertinence sera examinée ci-après.

S’agissant de la valeur unitaire 2022 du showroom, la cour d’appel de Paris, confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Créteil, avait fixé la valeur unitaire du show-room à l’identique de celle des locaux à usage de bureaux, le tribunal a retenu une valeur unitaire 202. au m2 de 4.500 €, ce que les parties ne contestent pas sur le principe, de sorte que cette valeur sera retenue, avant l’application d’éventuels abattements pour occupation commerciale et pollution dont la pertinence sera examinée ci-après.

Concernant la valeur unitaire 2022 des surfaces d’entrepôts et de réserve, le tribunal a motivé comme suit :

«  Entrepôts et réserves :

La référence n° 3 ne comportant pas de référence de publication, elle ne sera pas retenue.

Si les actes de vente objet des références n° 1 et n° 2 mentionnent le projet de l’acquéreur de démolir le bâti se trouvant sur la parcelle, aucun élément ne permet d’établir avec certitude que le prix de vente a été fixé selon la méthode de la récupération foncière.

La référence n° 2 sera écartée en raison de sa différence de superficie trop importante avec le bien litigieux.

S’agissant de la référence n°1, sa superficie est comparable à celle du bien litigieux.

S’il est exact que le bien est situé sur le territoire d’une autre commune que [Localité 1] et n’est pas en copropriété, il faut souligner la rareté des biens de consistance exactement comparable au bien litigieux. Il doit être relevé que le juge de l’expropriation avait retenu, dans son jugement du 7 juillet 2011, des références de biens situés à Saint-Maur -des-Fossés, Vitry-sur-Seine et Ivry-sur-Seine et que la valeur unitaire qu’il avait fixée a été confirmée par la cour d’appel de Paris. Par conséquent, la référence n° 1 sera retenue.

Pour fixer la valeur de référence servant de base au calcul de la plus-value, il faut tenir compte des éléments de moins-value que présente l’entrepôt exproprié par rapport aux termes de comparaison. Il a en effet déjà été relevé que les locaux se trouvaient au sein d’un bâtiment très dégradé et non entretenu. Par ailleurs, le juge de l’expropriation avait souligné que l’entrepôt était d’une profondeur rendant les man’uvres délicates et sans lumière naturelle, ce dernier facteur étant également souligné par la cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 25 septembre 2014. Par conséquent, la valeur de référence sera fixée à 2.000 euros/m2. »

La commune de [Localité 1] conteste la pertinence de cet élément de comparaison en faisant valoir que s’agissant d’une opération de promotion immobilière, le bien étant destiné à être démoli en vue de la construction d’un bâtiment de bureaux d’une surface de plancher totale de 14.600 m2 comportant quatre niveaux sur rez-de-chaussée, un rez-de-jardin et deux niveaux de sous-sol suivant permis de construire délivré le 15 mai 2017, le prix a été fixé au regard de la valeur du terrain et non de la destination des locaux destinés à être démolis.

Elle retient pour sa part une valeur au m2 pour les surfaces d’entrepôts et de réserve de 1.170 €/m2, en se fondant sur les éléments de comparaison suivants dans des communes voisines, en l’absence de références à [Localité 1] :

— Référence n°6 : [Adresse 18]

Entrepôt/ garde-meubles : 744 m2 , dont 94,60 m 2 de bureaux et 649,30 m2 d’entrepôt Bien libre

Vente du 23-04-2019 : 920.000 € soit 1.236 € le m2

Toutefois, outre que ce bien a une superficie (649,30m2) bien moindre que celle du bien litigieux (1.812,40 m2), ce qui en matière de stockage confère une plus-value certaine, aucune référence de publication n’est fournie, de sorte que cette référence sera écartée.

— Référence n°7 :[Adresse 19] – [Localité 5]

Entrepôt/ garde-meubles : 467 m 2 .

Vente du 07-01-2019 : 1.400.000 € soit 2.997 € le m2

Référence de publication : 2019P901 ' Service de publicité foncière de [Localité 3]

Là encore, comme le souligne justement la SCI [Localité 1] Defrance, la superficie des entrepôts de la SCI [Localité 1] Defrance est nettement supérieure, 1.812,40 m2 au lieu de 440 m2, soit 4 fois plus. Au surplus, la situation géographique de ce bien n’apparaît pas véritablement comparable, étant situé sur le territoire d’une commune du département de la Seine-[Localité 6] et non du Val-de-Marne, beaucoup moins recherchée que celle du bien exproprié. Enfin, la SCI [Localité 1] Defrance produit un extrait de la base de données [Adresse 20] qui fait état pour ce bien d’une surface de 440 m2 et non de 467 m2 portant le prix au m2 à 3.182 € et non 2.997 €.

En conséquence, par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal que la cour adopte, la valeur unitaire fin 2021 pour les surfaces d’entrepôts et réserve sera fixée à 2.000 € /m2, avant l’application d’éventuels abattements pour occupation commerciale et pollution dont la pertinence sera examinée ci-après.

S’agissant de la valeur unitaire 2021 de la surface d’appartement, la motivation du tribunal est la suivante :

«  Appartement

La référence n° 2 ne comportant pas de références de publication, elle ne sera pas retenue.

Les références n°1 et n° 3, de consistance et de superficie comparables à celles du bien litigieux, seront retenues.

S’agissant de la référence n° 1, la superficie visée à l’acte de vente n’est pas de de 128 m2 mais de 135,95 m2. La valeur unitaire du bien est donc de 1.420.000 / 135,95 = 10.445 euros/m2. S’agissant de la référence n° 3, la superficie visée à l’acte de vente n’est pas de 115 m2 mais de 120,71 m2. La valeur unitaire du bien est donc de 1.505.000/ 120,71 = 12.467,89 arrondis à 12.468 euros/m2.

La moyenne des deux termes de référence retenus est de 11.456,50 euros/m2. Il doit toutefois être tenu compte, comme pour les autres locaux, de la situation de l’appartement au sein d’un immeuble délabré et non entretenu et de la situation des termes de comparaison au c’ur de la zone dite «  carré magique ». La valeur de référence sera donc fixée à 9.165 euros/m2 ».

Il est toutefois établi que, comme le souligne la commune de [Localité 1], outre une qualité de construction incomparable entre les immeubles susvisés et celui dans lequel était situé l’appartement exproprié, la [Adresse 21] et l'[Adresse 22] sont incluses dans le « carré magique » qui regroupe plusieurs rues quadrillées par quatre avenues principales que sont l'[Adresse 23], l'[Adresse 24], l'[Adresse 25] et l'[Adresse 26], et où les prix peuvent aller du simple au double selon l’exposition et qu’ils bénéficient ou non d’une vue sur le bois ou sur le château, de sorte que qu’il convient de pondérer le prix unitaire au m2 résultant de ces deux éléments de comparaison de 35%.

La commune de [Localité 1] demande en outre de retenir un prix au m2 de 4.900 € après application d’un abattement de 30 % afin de tenir compte de l’état de délabrement des constructions dont dépendaient les biens expropriés, en se fondant sur les éléments de comparaison suivants :

— Référence n° 3 : [Adresse 27]

[Adresse 28]. Construction 1914/1947 ' [Localité 7]

Appartement de six pièces, au 4ème étage : 143 m 2 .

Vente du 16-12-2021 : 940.000 € soit 6.573 € le m 2

Référence de publication : 2021P27126 ' Service de publicité foncière de [Localité 8]

— Référence n°4 : [Adresse 29]

A proximité immédiate du bien exproprié. Construction 1930 environ, de belle qualité architecturale.

Appartement de cinq pièces, au 1er étage : 140 m 2 .

Vente du 16-07-2021 : 1.034.000 € soit : 7.385 € le m 2

Référence de publication : 2021P11596 ' Service de publicité foncière de [Localité 8]

La critique de la SCI [Localité 1] Defrance à l’encontre de ces deux références tenant à ce que la valeur dégradée de ce bien s’expliquerait par le fait qu’il s’agit de la réunion en une seule unité d’habitation de plusieurs petits appartements situés sur deux étages, outre un emplacement plus éloigné du centre-ville de Vincennes vers l’est en direction de Fontenay-sous-Bois apparaît inopérante dès lors qu’elle est purement hypothétique s’agissant de l’incidence de la consistance du bien, et surtout que ces appartements sont effectivement bien plus proches géographiquement du bien de la SCI que la référence retenue par le tribunal.

Ces références seront donc retenues.

— Référence n°[Adresse 30] [Adresse 31]

A proximité immédiate du bien exproprié, la parcelle donnant également sur la [Adresse 10].

Construction des années 1950/1960, en bon état – appartement de trois pièces, au 3ème étage : 89 m 2 .

Vente du 30-04-2021 : 668.000 € soit : 7.505 € le m 2

Référence de publication : 2021P3066' Service de publicité foncière de [Localité 8]

Comme le souligne la SCI [Localité 1] Defrance, l’acte de vente obtenu du Service de la publicité foncière (pièce n° 30 a) fait apparaître que le prix de vente du seul immeuble est de 688.000 € pour une surface privative loi Carrez de 88,65 m2 soit 7.761 €/m2.

Cette référence apparaissant toutefois pertinente, au regard notamment de sa localisation dans la même rue que le bien litigieux, elle sera également retenue.

De ces trois éléments de comparaison proposées par la commune de [Localité 1], il ressort un prix moyen de 7.239,66 €/m2, qui doit être pondéré pour tenir compte de la situation de l’appartement au sein d’un immeuble délabré et non entretenu, et ramené à 6.500 €/m2.

Il s’ensuit que la valeur unitaire moyenne des cinq termes de comparaison ainsi retenus est égale à 6.973,36 €/m2.

4°) Sur l’inapplication d’abattements pour occupation et pour pollution du sol

La commune de [Localité 1] ne peut être suivie dans son argumentation tendant à voir appliquer une abattement complémentaire afin de tenir compte de la pollution du site, dès lors que si les rapports produits par la commune confirment que le terrain était historiquement pollué du fait d’anciennes installations classées industrielles, ils indiquent également qu’après l’arrêt des activités industrielles (dernière installation classée fermée en 2006, déchets évacués en 2009), des travaux de dépollution ont été entrepris à l’été 2021 avant la construction du lycée (1,5 mètre de terre polluée a été excavé sur la zone bâtie pour créer un sous-sol semi-enterré, que les inspections de 2023-2024 font état de pollutions résiduelles aux solvants chlorés dans les gaz du sol, découvertes lors d’analyses complémentaires en 2023 après la dépollution initiale sous certaines zones (parking, patios du lycée, limite ouest du gymnase), qu’une analyse de risque sanitaire conduite fin 2023 a toutefois conclu que « le niveau de risque est au moins 3 fois inférieur au seuil de référence et que la qualité du sous-sol est compatible avec les usages projetés » (lycée et gymnase), que sur cette base, l'[Etablissement 5] régionale de santé a rendu un avis sanitaire favorable en vue de l’ouverture de l’établissement scolaire, sous réserve de mesures de gestion (système de pompage des gaz, surveillance de la qualité de l’air, etc.), de sorte que la dépollution effectuée en 2021 a significativement réduit la charge polluante sur la zone bâtie du lycée, étant observé que la pollution résiduelle identifiée en 2023 l’a été principalement en vue d’un usage scolaire, très contraignant, nécessitant de simples mesures de gestion.

De surcroît, il importe de souligner que la question de la pollution éventuelle du terrain de la [Adresse 32] n’avait jamais été mise en en avant par l’autorité expropriante, aussi bien lors de la procédure d’utilité publique que lors de la procédure de fixation des indemnités, de sorte que seule la consistance des biens telle que consignée par le juge de l’expropriation, exempte de pollution, doit être prise en compte, étant au surplus relevé que la date de référence étant la date de l’assignation en rétrocession, soit juin 2022, l’état objectif des lieux ne saurait entraîner une décote forfaitaire de 40 %, la dépollution du site ayant été réalisée.

Enfin, il convient de rappeler que l’ancienne parcelle H n°[Cadastre 1] d’environ 8 000 m² a été divisée en trois parcelles distinctes dont une correspondant à un terrain constructible situé [Adresse 33], revendue à la société Atome Promotion pour l’édification d’un programme de logements, ladite vente votée par délibération du conseil municipal du 19 décembre 2024 pour un montant de 7,591 millions d’euros, soit pour une surface de terrain nu de 765 m2 d’emprise au sol, un prix de 9.923 €/m2, de sorte que la valorisation par la Commune elle-même du terrain constructible contredit la nécessité d’appliquer un tel abattement, celle-ci ayant elle-même matérialisé la valeur de marché du site.

Par ailleurs, au rappel qu’aux termes de l’article L.222-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, de sorte que le bien de la SCI [Localité 1] Defrance entré dans le patrimoine de l’autorité expropriante est un bien libre d’occupation, et que la rétrocession n’étant pas une résolution de l’expropriation mais une nouvelle vente à un prix correspondant à la valeur du bien, celui-ci ne peut être considéré que libre d’occupation.

Par conséquent, un nouvel abattement pour occupation du bien objet de la rétrocession n’est pas justifié.

4°) Valeur des biens 2026

Pour établir la valeur unitaire au m2 des biens à la date de la présente décision reconnaissant le droit à rétrocession, il y a lieu de prendre en compte les références de mutations effectives comparables par leur nature aux caractéristiques de l’immeuble exproprié pour dégager une valeur moyenne unitaire au m2 en valeur fin 2025, comme proposé par les parties.

Se fondant sur le rapport de consultation complémentaire de Mme [T] du 2 décembre 2025 actualisant son précédent rapport afin de proposer une évaluation des prix au m2 à la fin de l’année 2025, la commune de [Localité 1] demande de retenir que sur la période considérée, comprise entre l’acte introductif d’instance et ce jour, le marché des bureaux, du show-room, de l’entrepôt n’a enregistré aucune plus-value voire a été impacté par l’évolution baissière du marché, et qu’une perte de plus-value peut être retenue s’agissant des surfaces relatives à l’appartement qu’elle estime à 34.440 € sur la base d’une valeur unitaire de 5.180 €/m2 fin 2025.

Il sera rappelé que pour évaluer la plus-value acquise par les biens à la somme de 2.158.025 € selon la méthode promue par la commune, la SCI [Localité 1] Defrance se fonde sur la moyenne arithmétique de ses termes de comparaison au premier trimestre 2026 permettant de dégager des valeurs 2026 pour les bureaux et le showroom de 7.000 €/m2 affectée d’un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 5 600 €/m2, pour l’appartement de 9.000 € /m2 affectée d’un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 7.200 €/m2, et pour les entrepôts de 4.000 €/m2 affectée d’un coefficient de 0,8 identique à la pondération moyenne retenue par le premier juge, soit 3.200 €/m2.

S’agissant de la valeur unitaire 2026 des bureaux et du showroom,

La commune de [Localité 1] soutient que les références avancées pour l’année 2022 doivent être maintenues pour la fin de l’année 2025, aux motifs que « le marché des bureaux est en berne. Cette chute du marché est multifactorielle et s’explique notamment par la crise immobilière en cours, le ralentissement des transactions immobilières, la baisse de la demande en matière de bureaux compte tenu de l’augmentation du télétravail », et que bien qu’aucune mutation comparable n’ait pu être recensée pour des bureaux dépendant d’un immeuble et d’un environnement similaire, compte-tenu de la spécificité de la [Adresse 34], quelques références pourraient permettre de faire une estimation.

— Référence n°8 : [Adresse 35] :

Vente du 27 mai 2025 pour un prix de 5.437,50 € le m 2 . Référence de publication : n° d’ordre : 62- 2025P13229.

Ce bien disposant d’un environnement nettement plus favorable car à proximité du [Adresse 36] et une situation en rez-de-chaussée d’un immeuble en bon état, contrairement à l’immeuble dont dépendaient les lots expropriés, elle applique un abattement de 40%, soit un prix au m2 de 3.263 €.

— Référence n°9 :[Adresse 37] :

Vente du 27 septembre 2024 de 5.967 € m 2 .

Avec le même abattement de 40%, soit un prix au m2 de 3.580 €.

Ces biens étant situés à proximité du bien litigieux, et afin de tenir compte des caractéristiques de ce dernier tenant à son inclusion dans une copropriété dégradée et non entretenue, ces références seront retenues avec une pondération de 20%, soit un prix moyen de 4.561 €/m2.

La SCI [Localité 1] Defrance produit trois termes de comparaison, issus de la base DVF selon extraction faite par La Base de l’Immobilier.

— Référence n°1 : [Adresse 38] à [Localité 1] (pièce n° 33)

Vente du 27 mars 2025

Prix de vente 480 500 € hors droits

Superficie 57 m2

8.430 €/m2

— Référence n° 2 : [Adresse 39] à [Localité 9] (limitrophe de [Localité 1]) (pièce n° 34)

Vente du 15 mars 2024

Prix de vente 360 000 € hors droits

Superficie 50 m2

7 200 €/m2

— Référence n° 3 : [Adresse 40] à [Localité 1] (pièce n° 35)

Vente en 2025 sans indication de date précise

Prix de vente 2 270 000 hors droits

Superficie 313 m2

7 252 €/m2

Pour les mêmes motifs, mais pour tenir compte également de la différence de localisation géographique, ces références seront retenues avec une pondération de 30%, soit un prix moyen de 5.339,13 €/m2.

Il sera donc retenu une valeur unitaire moyenne 2026 de 4.950,06 €/m2.

Soit un prix 2026 pour les bureaux et le showroom de 957.341,60 €

soit une plus-value de 87.041,60 €.

S’agissant de la valeur unitaire 2026 des surfaces d’entrepôts et réserve

La commune de [Localité 1] soutient que l’immobilier logistique a enregistré, au 1er semestre 2025, un repli de 17% par rapport à l’année précédente et de 22% sur les cinq dernières années, ce qui constitue un frein à l’élaboration et à l’exécution des stratégies immobilières, et que ce sont les entrepôts neufs ou à construire qui ont la faveur des investisseurs. Elle ajoute qu’en 2025, le prix moyen d’un entrepôt à vendre, de seconde main, dans le Val de Marne varie de 100 à 2.500 € le m2 selon la localisation, les services attendus et l’état du bâtiment, les zones les plus recherchées se situant autour des grands axes de transport et des plates formes logistiques : Seine et Marne, Essonne, Val d’Oise et les pôles logistiques de [Localité 10] et de [Localité 11] (source C.B.R.E). Par ailleurs, elle souligne une baisse de 60 % des montants investis dans le marché des entrepôts (rapport pièce n°45 page 4).

Elle ajoute n’avoir trouvé aucun élément de comparaison à [Localité 1] en 2025, une seule référence sur la commune de [Localité 9] étant rapportée, [Adresse 41], vente du 28 décembre 2023 : 1.687 m2 ' 3.650.000 € soit 2.163 € le m 2.

Toutefois, cette référence qui n’est accompagnée d’aucune pièce justificative ni indication quant à sa provenance ne peut être retenue.

La SCI [Localité 1] Defrance fait état des termes de comparaison suivants, toujours issus de la base DVF selon extraction faite par La Base de l’Immobilier :

— Référence n° 1: ° [Adresse 42] à [Localité 1] (pièce n° 36)

Vente du 17 mai 2024 – Prix de vente 380 400 € hors droits

Superficie 65 m2 – 5 852 €/m2

— Référence n° 2° [Adresse 43] à [Localité 9] (pièce n° 37)

Vente du 30 avril 2025 – Prix de vente 1 944 000 € hors droits

Superficie 161 m2 – 12 075 €/m2

Cette référence ne peut être retenue tant elle apparaît sans commune mesure avec les autres termes de comparaison.

— Référence n° 3 : [Adresse 44] à [Localité 1] (pièce n° 32)

Vente du 17 décembre 2024 – Prix de vente 957 000 € hors droits

Superficie 193 m2 – 4 959 €/m2

— Référence n° 4° : [Adresse 45] à [Localité 9] (pièce n° 38)

Vente du 27 décembre 2024 – Prix de vente 200 000 € hors droits

Superficie 133 m2 – 1 504 €/m2

Au regard des trois éléments de comparaison retenus, de l’importante superficie des locaux litigieux et de leur état général, de l’état dégradé de l’ensemble immobilier, au sein d’une cité industrielle délabrée, et de la situation en sous-sol de l’entrepôt de la [Adresse 46], il convient de retenir une valeur unitaire 2026 de 2.300 €/m2.

S’agissant de la valeur unitaire 2026 de l’appartement

La commune de [Localité 1] produit les éléments de comparaison suivants :

— Référence n°10 : [Adresse 47]

Construction 1914-1947 ' construction et environnement de meilleure qualité.

Appartement 3 pièces et une cave : 50 m 2 .

Vente du 14/02/2025 ' Référence de publication : n° d’ordre : 60 – 2025 P4987

Prix de vente 350.00 € soit : 7.000 € le m 2

— Référence n°11 : [Adresse 48]

Construction 1914-1947 – Construction et environnement de meilleure qualité.

Appartement 4 pièces principales au 5ème étage, une cave : 60 m 2 .

Vente du 12/12/2025 : Référence de publication : n° d’ordre : 53 ' 2024P27720

Prix de vente 450.000 € soit : 7.500 € le m 2

— Référence n°12 : [Adresse 49]

Construction années 1960. Construction et environnement de meilleure qualité

Appartement 3 pièces : 80 m 2 .

Vente du 03/03/2025 : Référence de publication : n° d’ordre : 61 ' 2025P7435

Prix de vente 600.000 € soit : 7.500 € le m 2

— Référence n°13 : [Adresse 50]

Appartement 2 pièces : 50 m 2 .

Vente du 6/01/2025 : Référence de publication : n° d’ordre : 57 ' 2025P2479

Prix de vente 380.00 € soit : 7.600 € le m 2

— Référence n°14 :[Adresse 51]

Appartement duplex de 5 pièces : 97 m 2 .

Vente du 21/01/2025 : Référence de publication : n° d’ordre : 56 ' P20251869

Prix de vente 700.000 € soit : 7.938€ le m 2

Soit pour ces 5 références, un prix compris entre 7.000 et 7.938 € le m 2 et un prix moyen de 7.400 € le m 2, devant être affecté selon la commune d’une décote de 30% en raison de l’état délabré de la construction dont dépendaient le bien, l’absence d’entretien des parties communes, et l’environnement pollué du site, soit un prix au m2 de 5.180 €.

La SCI [Localité 1] Defrance produit les éléments de comparaison suivants :

1- – ° [Adresse 52] à [Localité 1] (pièce n° 39)

Vente du 3 juin 2025 – Superficie 101 m2 – Prix de vente 1 545 750 € hors droits

soit 10.734 €/m2

[Adresse 53] à [Localité 1] (pièce n° 40)

Vente du 28 avril 2025 – Prix de vente 1 059 342 € hors droits – Superficie 107 m2

soit 9.900 €/m2

[Adresse 54] à [Localité 1] (pièce n° 41)

Vente du 29 avril 2025 – Prix de vente 746 000 € hors droits – Superficie 107 m2

Soit 8.382 €/m2

[Adresse 55] à [Localité 1] (pièce n° 42)

Vente du 28 avril 2025 – Prix de vente 1.700 000 € hors droits – Superficie 184 m2

Soit 9.239 €/m2

Compte tenu de l’ensemble des éléments de comparaison ci-dessus, et des caractéristiques particulières de l’appartement litigieux, il convient de retenir une valeur unitaire 2026 de 7.200 €/m2.

Il convient donc de récapitules comme suit les valeurs unitaires retenues :

2022 :

Bureaux et showroom : 4.500 € /m2

Entrepôt et réserve : 2.000 € / m

Appartement : 6.973,36 € /m2

2026 :Bureaux et showroom : 4.950,06 € /m2

Entrepôt et réserve 2.300 € / m2

Appartement : 7.200 € / m2

Soit les plus-values suivantes :

Bureaux et showroom : 204,40 m2 x (4950,06 € ' 4500 € ) = 91.992,26 €

Entrepôts et réserve : 1812,40 m2 ( 2.300 € ' 2.000 € ) = 543.720 €

Appartement : 123 m2 x (7.200 € 6.973,36 € ) = 27.876,72 €

Soit une perte de plus-value totale de 663.588,98 €.

Le jugement sera donc infirmé et la commune de Vincennes condamnée à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 663.588,98 € au titre de la privation de Ia plus-value acquise par le bien exproprié depuis l’assignation en rétrocession, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mars 2022.

III ' Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la commune de [Localité 1]

Le jugement qui a débouté la commune de cette demande, motif pris de ce qu’il avait été fait droit au moins partiellement à la demande de la SCI [Localité 1] Defrance ne peut qu’être confirmé pour les mêmes motifs.

IV ' Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de Vincennes, partie perdante, doit être condamné es aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme supplémentaire demandée de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 2 avril 2024, sauf en ce qu’il a débouté la SCI [Localité 1] Defrance de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de privation de jouissance, débouté la commune de Vincennes de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, et condamné la commune de Vincennes aux dépens et à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la commune de Vincennes à payer à la SCI [Localité 1] Defrance la somme de 663.588,98 €.au titre de la privation de Ia plus-value acquise par le bien exproprié, soit les lots de copropriété n° 3 et n° 95 situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à Vincennes, au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5]'' sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1], depuis l’assignation en rétrocession, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mars 2022 ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE la commune de [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de Vincennes à payer à la SCI Vincennes Defrance la somme supplémentaire de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,