Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

(n° 2026/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17399 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CINVX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23/01580

APPELANT

M. [J] [D]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Bertrand DE LACGER de la SELEURL LB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A272.

INTIMÉE

Etablissement Public ASSISTANCE PUBLIQUE HOPITAUX DE [Localité 1] (AP-HP)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P500

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIÉ, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 4 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris dans une affaire opposant l’Etablissement Assistance Publique – Hôpitaux de Paris (ci-après APHP) et M. [J] [F].

Le 22 mai 2003, l’APHP a conclu avec M. [J] [F], aide-soignant au sein de l’APHP, une convention, en raison de sa fonction occupée au sein de l’APHP, portant sur l’occupation d’un logement situé [Adresse 1], à [Localité 5], constitué d’une pièce avec cuisine, salle de bain et WC.

M. [J] [F] a pris sa retraite le 1er avril 2011.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 février 2022, l’APHP a mis en demeure M. [F] de quitter les lieux, lequel a refusé, invoquant son âge, ses ressources et son statut de personne handicapée, outre la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 30 janvier 2023, l’APHP l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de son occupation sans droit ni titre du logement depuis le 1er avril 2011, expulsion et condamnation à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.093,50 euros, outre les charges, à compter du 1er avril 2011et 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] ayant sollicité des délais pour quitter les lieux, l’APHP a donné son accord sur un délai de six mois.

Par jugement contradictoire entrepris du 4 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties le 22 mai 2003, à la date du 1er avril 2011 ;

CONSTATE que M. [F] est occupant sans droit ni titre des lieux situés : [Adresse 1], à [Localité 6] ;

DEBOUTE M. [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [F] et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [F] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamne à payer à l’APHP cette indemnité à compter du 1er avril 2011, et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;

DIT qu’il est équitable de laisser à l’APHP la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er avril 2020.

Vu l’appel interjeté le 26 octobre 2023 par M. [J] [F].

Par ordonnance du 23 janvier 2025, qui n’a pas fait l’objet d’un déféré, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 12 septembre 2024 par l’APHP, ainsi que ses pièces et son appel incident, l’a déclarée irrecevable à conclure et l’a condamnée aux dépens de l’incident avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. [J] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les premières et seules écritures, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, par lesquelles M. [J] [F] demande à la cour de :

Infirmer en tous points le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris,

STATUANT A NOUVEAU

A titre principal

Dire que la convention du 22 mai 2003 conclue entre l’AP-HP et M. [J] [F] est un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989,

A titre subsidiaire

Dire que par l’effet de la novation, la convention du 22 mai 2003 conclue entre l’AP-HP et M. [J] [F] est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

A titre plus subsidiaire

Octroyer à M. [J] [F] un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Dire que l’indemnité d’occupation qui serait éventuellement due sera réduite de 30% à compter du 22 avril 2021 jusqu’à remise en état parfaite des lieux,

Condamner en conséquence l’Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 1] à restituer à M. [J] [F] le trop perçu de loyer/indemnité d’occupation depuis le 22 avril 2021, soit, au 8 janvier 2024, la somme de 4.599,09 euros.

En tout état de cause

Condamner l’Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 1] au paiement à M. [J] [F] de la somme, sauf à parfaire, de 3.649,42 euros au titre du préjudice matériel et à lui restituer le trop perçu de loyer/indemnité d’occupation depuis le 22 avril 2021, soit la somme, au 8 janvier 2024, de 4.599,09 euros.

Condamner l’Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 1] au paiement à M. [J] [F] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Bertrand de LACGER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire », en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

M. [F] demande l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions mais sans formuler aucune prétention, même de rejet, en ce qui concerne les chefs de dispositif par lesquels le premier juge, retenant que les parties étaient liées par un contrat de bail stipulant qu’il doit prendre fin en cas de cessation des fonctions de l’occupant au sein de l’APHP, notamment de départ en retraite, a constaté la résiliation du contrat de bail du 22 mai 2003, à la date du 1er avril 2011, constaté en conséquence que M. [F] était depuis occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion.

Or, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie.

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer le jugement sur les chefs de dispositif précités.

Sur la demande d’indemnisation

M. [F] demande à la cour d’appel de condamner la partie adverse à lui payer la somme de 3.649,42 euros en réparation de son préjudice matériel découlant d’un dégât des eaux survenus en avril 2021.

Cette demande, qui n’a d’ailleurs pas été formulée devant le premier juge, aucun désordre n’ayant alors été invoqué par le défendeur, sera écartée, le bail étant résilié depuis avril 2011 et M. [F], qui invoque des désordres postérieurs de 10 ans à cette date, ne pouvant donc se prévaloir d’obligations contractuelles de l’APHP, tenant à ses obligations de délivrance et d’entretien, à son égard.

Par ailleurs, aucune faute non contractuelle lui ayant causé un préjudice n’est par ailleurs établie qui soit de nature à justifier l’octroi de dommages-intérêts sur un fondement non contractuel, alors, au demeurant, que M. [F] était lui même occupant sans droit ni titre.

Enfin, en tout état de cause, aucun préjudice matériel ne résulte des pièces produites.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation et la restitution du trop perçu

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et sollicite que l’indemnité d’occupation soit réduite de 30% à compter du 22 avril 2021 jusqu’à remise en état parfaite des lieux.

Il fait valoir qu’un dégât des eaux est survenu en avril 2021 mais qu’aucuns travaux de réfection des embellissements n’a été effectué alors que le logement était très endommagé.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la double nature, compensatoire et indemnitaire, de l’ indemnité d’occupation justifie de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi.

Cependant, il résulte des pièces produites que l’existence d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement de l’étage supérieur, appartenant à l’APHP, survenu le 22 avril 2021 à l’occasion de travaux de rénovation effectués par une entreprise mandatée par elle, est avérée, de même que les désordres tenant à l’humidité dans la salle de bain et de la cuisine du logement ; il est donc justifié de réduire le montant de l’ indemnité d’occupation mensuelle de ce fait.

Néanmoins, aucune actualisation de la situation ne résulte des pièces produites par M. [F] ; les courriers échangés avec l’APHP courant mars 2022 et produits devant la cour d’appel ne font notamment aucune mention de difficultés tenant à l’état des lieux à la suite de ce sinistre; il n’établit pas non plus s’être plaint de ces circonstances par la suite et notamment pas lors de l’audience devant le premier juge. Un rapport définitif d’expertise d’assurance indique par ailleurs, en octobre 2021, que la cause de la fuite a été supprimée.

Au vu de ces éléments, il convient de fixer l’ indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), sauf à réduire de 30% cette indemnité entre le 22 avril 2021 et le 1er mars 2022 seulement.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les plus amples demandes de M. [F] seront rejetées.

M. [F] demande en outre à la cour d’appel de condamner l’APHP à lui restituer le trop perçu de loyer/indemnité d’occupation depuis le 22 avril 2021, soit la somme, au 8 janvier 2024, de 4.599,09 euros (sans détailler le calcul effectué).

Selon l’article 1302 du code civil, "Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.(…)" ; selon l’article 1302-1 du même code « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

L’indu découle ainsi d’une dette inexistante, d’un paiement excessif et notamment de l’effacement ultérieur d’une dette, ce qui peut résulter de l’exécution d’une décision de justice postérieurement remise en cause ( 1re civ., 24 juin 1997, Bull. civ. I, n° 212 ).

En application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement est un fait juridique pouvant être rapportée par tout moyen.

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver l’existence du paiement et le caractère indu de ce paiement.

En l’espèce, M. [F] se borne à produire un décompte, arrêté en avril 2023, récapitulant les sommes qu’il soutient avoir versées sans prouver que ces paiements ont été effectués de sorte qu’il ne peut en l’état être fait droit à une demande de répétition.

En tout état de cause, le présent arrêt constitue le titre exécutoire de nature à lui permettre de se voir restituer les sommes trop versées au titre de l’indemnité d’occupation.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les délais pour quitter les lieux

M. [F] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de bénéficier de délais de 6 mois pour quitter les lieux alors que la partie adverse ne s’y opposait pas en première instance ; il sollicite en appel un délai de 12 mois.

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l’espèce, M. [F] établit qu’il est en situation de handicap et âgé de 72 ans, qu’il bénéficie de revenus modestes ; il a formé une demande de logement social renouvelée en octobre 2023, mais sa demande est limitée aux 4ème, [Localité 7] et [Localité 8] ce qui restreint les possibilités de succès de sa démarche, et bénéficie d’une reconnaissance de priorité au titre du droit au logement opposable (DALO) selon décision du 7 septembre 2023.

Compte tenu de ces éléments et des délais de la procédure, il convient de lui octroyer un délai de 5 mois pour quitter les lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens.

S’agissant de l’instance d’appel, il convient de condamner M. [F] aux dépens et de rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [F] au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et l’a condamné à payer à l’APHP cette indemnité à compter du 1er avril 2011, et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;

— rejeté la demande de délais pour quitter les lieux ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositifs infirmés,

Fixe l’ indemnité d’occupation due par M. [J] [F] à compter du 1er avril 2011 (date de résiliation du bail) au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (indexation annuelle incluse), sauf entre le 22 avril 2021 et le 1er mars 2022, période au cours de laquelle l’indemnité est réduite de 30% ;

Condamne M. [J] [F] à payer à l’Etablissement Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 1] (AP HP) l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée, jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés ;

Accorde à M. [J] [F] un délai de 5 mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de M. [J] [F] tendant au paiement de la somme de 3.649,42 euros en réparation du préjudice matériel ;

Condamne M. [J] [F] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière La présidente de chambre