REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRET DU 31 JANVIER 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04825 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNAK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2022 -tribunal judiciaire de Paris – 9ème chambre 2ème section – RG n° 17/07650

APPELANT

Monsieur [I] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1775 avocat postulant et plaidant

INTIMÉES

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 4]

[Localité 8]

N° SIRET : 552 120 222

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Isabelle VINCENT de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0345

Société CREDIT LOGEMENT

[Adresse 5]

[Localité 6]

N° SIRET : B 302 493 275

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Denis LANCEREAU de l’AARPI Cabinet TOCQUEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : R050 avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Marc BAILLY, président de chambre

M. Vincent BRAUD, président

MME Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marc BAILLY, Président de chambre et par Mélanie THOMAS, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

Par offre préalable du 13 août 2012, acceptée le 27 août 2012, la Société Générale a consenti à M. [I] [B] un prêt immobilier n° 812064945095 d’un montant de 205 870 euros, moyennant un taux d’intérêt de 3,95 % l’an et un taux effectif global de 4,55 % l’an, remboursable en 240 mensualités après un différé total de 24 mois, destiné au financement de l’acquisition et de la réalisation de travaux d’un appartement situé « [Adresse 3] » [Adresse 3] à [Localité 12]. La société Primaxia, filiale de la Société Générale, est intervenue pour conseiller M. [B] dans le choix de son opération d’investissement, le vendeur étant la société France Pierre Patrimoine.

Par acte sous seing privé du 13 août 2012, la société Crédit logement s’est portée caution du remboursement du prêt.

Par avenant du 23 septembre 2012, M. [B] a accepté une surprime d’assurance mensuelle d’un montant de 27,46 euros intégrée dans les échéances de remboursement du prêt.

Par offre préalable du 13 août 2012, acceptée le 27 août 2012, la Société générale a consenti à M. [B] un prêt n° 81206494087 d’un montant de 257 880 euros aux mêmes fins, moyennant un taux d’intérêt de 3,95 % l’an et un taux effectif global de 4,55 % l’an, remboursable en 240 mensualités après un différé total de 24 mois. Ce prêt n’ayant pas été remboursé, la Société Générale a assigné en paiement M. [B] devant le tribunal judiciaire de [Localité 12] qui, par jugement du 2 mars 2021 l’a condamné à payer à la Société Générale les sommes de 271 825,64 euros avec intérêts au taux contractuel de 3,95 % à compter du 3 novembre 2016, 2 000 euros au titre des pénalités et indemnités avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2017 et 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 2 juin 2022, la cour d’appel de [Localité 12] a confirmé en toutes ses dispositions ce jugement et y ajoutant condamné M. [B] à payer à la Société Générale la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 6 septembre 2012, M. [B] a souscrit auprès de la Société Générale un prêt de trésorerie n° 8120647756088 d’un montant de 150 000 euros, d’une durée de 147 mois, avec un différé d’amortissement de 3 mois, au taux d’intérêt contractuel de 5,20 % l’an hors assurance groupe et au taux effectif global de 6,30 % l’an. Ce prêt n’a pas été remboursé et a fait l’objet de procédures d’exécution forcée.

Après plusieurs mises en demeure restées infructueuses de régler des échéances impayées relatives au contrat de prêt immobilier du 27 août 2012 d’un montant de 205 780 euros, la banque a prononcé la déchéance du terme par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 3 février 2017 et l’a mis en demeure de lui régler la somme de 198 876,04 euros.

Selon quittances subrogatives des 14 novembre 2016 et 18 avril 2017, la société Crédit logement en sa qualité de caution, a réglé à la Société Générale les sommes respectives de 13 621,19 euros au titre des échéances impayées du 7 janvier 2016 au 7 octobre 2016 et 198 876,04 euros au titre du capital restant dû et des échéances impayées du 7 novembre 2016 au 7 janvier 2017.

Par exploit d’huissier du 26 mai 2017, la SA Crédit Logement a fait assigner en paiement M. [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, puis par exploit d’huissier du 16 août 2017, il a fait assigner en intervention forcée la Société Générale devant ce tribunal. Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2022 le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré les demandes de M. [B] relatives au prêt de trésorerie n°812064756088 irrecevables,

— déclaré les autres demandes de M. [B] recevables,

— l’a débouté de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société Générale,

— condamné M. [B] à payer à la société Crédit logement la somme de 212 497,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2017, date de la seconde quittance,

— dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

— débouté M. [B] de ses demandes de délais,

— condamné M. [B] à supporter les dépens, incluant les frais afférents à l’inscription d’une hypothèque provisoire et définitive et accordé au conseil de la Société Générale le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. [B] à payer à la société Crédit logement la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a supportés,

— débouté la Société Générale de sa demande pour frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté les demandes pour le surplus.

Par déclaration remise au greffe de la cour le 1er mars 2022, M. [I] [B] a interjeté appel de cette décision à l’encontre de la SA Société générale et de la SA Crédit logement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2022, M. [I] [B] demande à la cour de :

Sur la responsabilité civile de la Société Générale

— juger que la Société Générale a engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation de mise en garde,

— juger que la Société Générale a engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation de conseil,

— juger que la Société Générale a engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d’information,

— juger que la Société Générale a engagé sa responsabilité pour avoir commis une faute d’une particulière gravité dans l’octroi de crédit excessif à son préjudice,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris de ce chef, et plus particulièrement en ce qu’il l’a débouté de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la Société Générale,

Statuant à nouveau,

— condamner la Société Générale à lui payer la somme de 215 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de ne pas contracter le prêt litigieux du 27 août 2012 d’un montant de 205 870 euros, moyennant un taux effectif global de 4,55 % l’an, dont aujourd’hui la société Crédit Logement poursuit le remboursement en sa qualité de caution,

— condamner la Société Générale à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant des peines et tracas que la multitude de procédures judiciaires qu’il subit depuis plusieurs années lui ont causé,

Sur la responsabilité civile de Crédit Logement

A titre principal

— juger que Crédit Logement a engagé sa responsabilité civile pour n’avoir procédé à aucun examen de son endettement et de sa solvabilité lors de l’octroi du crédit litigieux et de la fourniture de son cautionnement,

— juger que, en vertu notamment de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans selon lequel nul n’est admis à se prévaloir de sa propre turpitude, Crédit Logement n’est pas fondé à obtenir le remboursement des sommes payées par ses soins, à la Société Générale, en sa qualité de caution du prêt litigieux,

En conséquence,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a (i) condamné à payer à la société Crédit logement la somme de 212 497,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2017, date de la seconde quittance, et (ii) dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

En outre,

— débouter Crédit Logement de toute demande de payement formée à son encontre,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire prise par Crédit Logement sur le bien immobilier lui appartenant sis à [Localité 12], aux frais, droits et taxes à la charge de Crédit Logement,

À titre subsidiaire

— juger que, en acceptant de se porter caution du prêt litigieux, Crédit Logement a concouru à la création d’un endettement manifestement excessif à son préjudice et a contribué (avec la Société Générale) à la réalisation de l’immense préjudice financier et des innombrables tracas,

En réparation,

— condamner Crédit Logement à lui payer la somme de 212 497,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2017, date de la seconde quittance,

— ordonner la compensation judiciaire de toutes sommes dues de part et d’autre entre lui-même et Crédit Logement,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire prise par Crédit Logement sur le bien immobilier lui appartenant sis à [Localité 12], aux frais, droits et taxes à la charge de Crédit Logement,

— statuer ce que de droit s’agissant d’un éventuel recours récursoire dont Crédit Logement pourrait prendre l’initiative à l’encontre de la Société Générale (aux fins de détermination des parts contributives de chacune dans le préjudice qui lui a été causé),

En tout état de cause

— rejeter toutes les demandes, fins, ou conclusions de la Société Générale et de Crédit Logement, dirigées à son encontre, tant à titre principal qu’incident, et les en débouter,

— condamner in solidum la Société Générale et Crédit Logement à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Société Générale et Crédit Logement aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Cabinet de l’Orangerie.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2022, la Société Générale demande, au visa des articles L. 312-1 et suivants et L.313-1 et suivants du code de la consommation, 1134 et 1135 du code civil et 9 du code de procédure civile, à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée,

Ce faisant,

— déclarer M. [B] mal fondé en son appel, et l’en débouter ;

Ce faisant,

— confirmer le jugement prononcé par la 9ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris, le 11 janvier 2022, en toutes ses dispositions,

Sur le TEG :

— dire et juger que l’appelant a renoncé à toute contestation de ce chef, le TEG s’établissant, toutefois, à 4,76 % (et non 4,55 % comme indiqué par M. [I] [B] aux termes de ses écritures),

Sur la responsabilité de la Société Générale :

— dire et juger que M. [B] a renoncé aux demandes formulées au titre du prêt n° 8120647756088,

— dire et juger que M. [B] ne faisait face à aucun risque d’endettement au jour de la conclusion du prêt n° 812064945095,

— dire et juger que M. [B] a la qualité d’emprunteur averti,

— dire et juger que M. [B] était parfaitement informé des risques encourus dans le cadre du prêt n° 812064945095, et qu’elle ne détenait aucune information qu’il aurait pu lui-même ignorer,

— dire et juger que M.[B] n’établit pas la preuve des préjudices invoqués,

En conséquence :

— dire et juger que la Société Générale n’a pas manqué à son devoir de mise en garde,

— dire et juger que la Société Générale n’a pas manqué à son devoir de conseil,

— dire et juger que la Société Générale n’a pas manqué à son devoir d’information,

— dire et juger que la Société Générale n’a pas accordé de crédit excessif en toute connaissance de cause,

— débouter M. [B] en l’ensemble de ses demandes d’indemnisation,

— s’entendre condamner M. [I] [B] à lui payer la somme de 10 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a laissé à la charge de M. [I] [B] les dépens de première instance,

— s’entendre condamner M. [I] [B] au paiement des dépens d’instance d’appel, dont distraction est requise au profit de la SELAS inter-barreaux FIDAL, représentée par M^e Isabelle Vincent, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’Article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2022, la société Crédit Logement demande au visa de l’article 2305 ancien du code civil et de l’article 564 du code de procédure civile, à la cour de :

— déclarer irrecevable l’ensemble des prétentions de M. [B] pour être nouvelles en cause d’appel au visa de l’article 564 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. [I] [B] à payer à la société Crédit Logement la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Lancereau avocat aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023 et l’audience fixée au 28 novembre 2023.

MOTIFS

A tire liminaire, il y a lieu de relever, d’une part, que le présent litige est circonscrit à l’action en responsabilité engagée par M. [B] à l’encontre de la Société Générale et de la société Crédit Logement au titre du prêt n° 812064945095 du 27 août 2012 d’un montant de 205 870 euros et d’autre part, que M. [B] a renoncé à se prévaloir du prétendu caractère erroné du taux effectif global de ce prêt.

Sur la responsabilité civile de la Société Générale

Sur le devoir de mise en garde

M. [B] fait valoir que la Société Générale lui a conseillé de réaliser l’investissement locatif litigieux, alors que sa situation financière dégradée était parfaitement connue de la banque préalablement à l’octroi de crédits supplémentaires, dès lors que son compte fonctionnait à découvert.

Il soutient que le prêt litigieux était excessif au regard de sa capacité financière au motif que, d’une part, il supportait déjà la charge d’une mensualité de 3 046,97 euros au titre d’un prêt contracté auprès de la banque Tarneaud pour le remboursement de sa résidence principale et, d’autre part, il a concomitamment au prêt litigieux souscrit auprès de la Société Générale deux autres prêts, à savoir un prêt immobilier et un crédit de trésorerie (l’offre de prêt de ce dernier crédit étant datée du 21 août 2012), mettant à sa charge des mensualités respectives d’un montant de 1 780,40 euros et 1 458,68 euros. Ainsi, l’ensemble des mensualités souscrites s’élevaient à 7 701,95 euros, alors qu’il résulte de son avis d’imposition 2012 que ses revenus annuels en 2011 étaient de 89 658 euros, soit 7 471,50 euros par mois. Selon lui, son taux d’endettement était ainsi de plus de 100 %. Il critique la seule prise en considération par la banque des mensualités payées durant la période de différé qui ne correspondent qu’à l’assurance obligatoire, alors qu’elle aurait dû prendre en compte dans le montant de son endettement, les mensualités contractées à l’issue de la période de différé de 24 mois qui étaient de 1 780,40 euros. Il relève, qu’à l’issue du différé, il n’a pu honorer que trois mensualités, soit jusqu’au 7 avril 2015, et que le montant du loyer de 875 euros ne change rien au caractère excessif de son endettement.

Il soutient, ensuite, que la Société Générale ne prouve pas qu’il était un emprunteur averti, alors qu’il est avocat spécialisé en droit du transport aérien. Par ailleurs, la Société Générale n’a établi aucune simulation, ni projection financière préalable à son attention. Cette opération financière s’est révélée désastreuse. Le caractère prétendument averti de M. [B] dans les investissements locatifs complexes de type « Malraux » ne saurait davantage résulter de sa qualité d’associé dans deux sociétés, la société MW avocats étant une société civile de moyen et la société Ligner Retolo, étant une société civile immobilière familiale sise au [Adresse 9] à [Localité 10] qui n’a jamais eu d’activité, ni de chiffre d’affaire, et a d’ailleurs été dissoute le 27 avril 2017.

Enfin, la banque ne peut pas échapper à sa responsabilité en prouvant qu’elle lui aurait fourni 'toutes les informations nécessaires relatives au prêt souscrit', dès lors que la question de la preuve de la détention par la banque d’informations ignorées de l’emprunteur ne se pose que lorsque l’emprunteur est averti, mais entend engager la responsabilité de la banque.

A titre liminaire, la Société Générale relève, s’agissant de l’initiative de l’investissement locatif, que l’ensemble des juridictions précédemment saisies ont jugé que M. [B] ne rapportait pas la preuve qu’elle ait été à l’initiative de cet investissement.

Elle fait valoir que la responsabilité d’un établissement bancaire, au titre de son devoir de mise en garde, ne peut être recherchée, en cas d’absence de risque d’endettement, et lorsque le débiteur est un emprunteur averti.

En l’espèce, M. [B] n’avait pas de risque d’endettement à la date d’octroi du prêt immobilier n° 812064945095 du 27 août 2012. A cette date, le cumul des mensualités s’élève à la somme de 3 325,48 euros pour les 24 premières mensualités et 6 171,65 euros pour les suivantes, et non à la somme de 7 540,75 euros (en réalité 7 701,95 euros) comme mentionnée à tort par l’appelant. Au regard de son avis d’imposition de 2012, le revenu mensuel de M. [B] s’élevait à la somme de 7 471,50 euros. Il était en mesure de résorber son découvert lorsque la banque le lui demandait. Il était propriétaire d’un important patrimoine immobilier (un immeuble constituant sa résidence principale sis [Adresse 2], un bien immobilier sis [Adresse 9] dont il était copropriétaire indivis des lots n° 23 et 27, avec sa mère, usufruitière, et ses frères et s’urs nu-propriétaires et un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12].

M. [B] est également un emprunteur averti car il exerce la profession d’avocat depuis plus de trente ans et intervient dans le domaine des affaires. Par ailleurs, dans le cadre d’une procédure de saisie-immobilière relative à sa résidence principale (prêt également non remboursé), il a revendiqué la qualité de bénéficiaire effectif d’un trust de droit panaméen, the [11], destiné à effectuer des opérations de défiscalisation, lequel aurait sécurisé des créances détenues à l’égard de tiers, par la prise d’hypothèques judiciaires, la mise en 'uvre de procédures de licitation partage et la participation à des procédures de distribution de prix, de sorte qu’il invoque vainement son ignorance de la pratique des affaires.

La banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenue à son égard, lors de la conclusion du contrat, d’un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d’endettement excessif nés de l’octroi du prêt.

Le caractère averti d’un emprunteur s’apprécie, notamment, en fonction de la complexité de l’opération envisagée et de la qualité du client de la banque au regard, notamment, de la nature et de son niveau d’étude, de son expérience du crédit bancaire au regard de son activité professionnelle et de l’étendue et de la diversification de son patrimoine mobilier et immobilier.

Envers un emprunteur averti un établissement de crédit est tenu d’une obligation de mise en garde si, au moment de l’octroi du prêt, il a, sur les revenus et le patrimoine de celui-ci, ou ses facultés de remboursement raisonnablement prévisibles, des informations que lui-même ignorait.

Toutefois, l’obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi et non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée (Com., 11 avril 2018, nos 15-27.798, 15-27.133, 15-29.442, 15-27.840).

Il appartient à l’emprunteur qui invoque ce manquement de la banque d’apporter la preuve de cette inadaptation ou du risque d’endettement. En revanche, il appartient à la banque qui conteste le caractère non averti de M. [B], d’en rapporter la preuve, ce qui doit s’apprécier in concreto et ne saurait résulter de sa seule profession d’avocat.

Comme l’a relevé le tribunal, M. [B], qui est avocat inscrit au barreau de Paris depuis 1987, soit depuis plus de trente cinq ans, 'ne saurait soutenir que parce qu’il était avocat spécialisé en droit aérien, alors même que la Société Générale produit la première page d’un site internet, faisant état de son intervention en droit commercial, il n’était pas en capacité de comprendre les termes de son engagement.'

Il avait souscrit, préalablement au prêt litigieux, ainsi qu’il l’indique lui-même dans ses écritures un prêt immobilier auprès de la banque Tarneaud afin de financer sa résidence principale, de sorte qu’il avait déjà une expérience en matière de crédit immobilier.

Il était associé de deux sociétés :

— la société civile de moyen pour l’exercice de la profession d’avocat MW Avocats dont il détenait les deux tiers du capital et dont il était co-gérant ainsi qu’en attestent les statuts constitutifs de cette société (pièce n° 9 de la banque),

— la société Ligner Retolo dont il détenait 32 parts sur les 100 parts composant le capital social ainsi qu’en attestent les statuts constitutifs de cette société (pièce n° 10 de la banque).

S’il est constant que le prêt litigieux a été contracté dans le cadre d’un achat dit 'loi Malraux', M. [B] ne produit en appel, comme en première instance, aucun élément de nature à démontrer que cette opération était d’une complexité telle qu’il n’était pas en mesure au regard de sa qualité d’avocat et de ses compétences professionnelles de comprendre la portée de son engagement.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que M. [B] avait la qualité d’emprunteur averti.

Il lui appartient donc d’établir que l’établissement de crédit disposait d’informations relatives au crédit ou à ses capacités financières qu’il était en droit d’ignorer.

Or, M. [B] n’apporte aucune preuve en ce sens et ses revenus et son patrimoine lui permettaient de faire face à l’obligation de remboursement contractée auprès de la banque dès lors que :

— à la date de l’octroi du prêt litigieux, et celui-ci inclus, M. [B] devait rembourser mensuellement 3 235,48 euros (sans tenir compte du prêt de trésorerie n° 8120647756088 qui n’était pas encore conclu) pendant les 24 premiers mois et 6 171,75 euros à compter du 25ème,

— si M. [B] justifie qu’il dépassait régulièrement le montant de son découvert autorisé sur son compte personnel, avant l’octroi du prêt, il était manifestement en mesure de résorber ce découvert lorsque la banque le lui demandait,

— il ressort de son avis d’imposition de l’année 2012, que ses revenus pour l’année 2011s’élevaient à la somme de 89 658 euros, soit 7 471,50 euros par mois,

— à la même date, M. [B] disposait d’un patrimoine immobilier constitué d’un appartement sis [Adresse 2] dans le [Localité 7], acquis à concurrence de 630 850 euros au moyen du prêt sus-visé octroyé par la banque Tarneaud, et pour lequel il devait encore s’acquitter d’un capital de 404 872,54 euros et du tiers en nue propriété d’un appartement sis [Adresse 9] dans le [Localité 1] qui a été vendu en 2017 pour un montant de 1 910 000 euros,

— l’acquisition financée par les deux prêts immobiliers consentis par la Société Générale était destinée à générer des revenus locatifs de 875 euros par mois.

C’est donc à juste titre que le tribunal n’a retenu aucun manquement de la banque à son devoir de mise en garde.

Sur le devoir de conseil

M. [B] fait valoir que la Société Générale lui a conseillé de procéder à l’investissement locatif litigieux, en l’adressant à sa filiale, la société Primaxia, conformément à la convention de partenariat conclue avec celle-ci, et en finançant par le bais de deux crédits, l’acquisition et les travaux. Surabondamment, la sélection des biens par la société Primaxia obéissait en réalité à des liens d’intérêts, notamment entre le promoteur immobilier, la société France Pierre Patrimoine, et le groupe CIR chargé des travaux de rénovation.

Compte tenu de sa situation, le conseil prodigué de procéder à un investissement locatif était totalement inadapté et fautif, d’autant que le prix du bien était non seulement élevé (463 750 euros), mais apparaît en outre largement surévalué dès lors qu’il est estimé à une somme comprise entre 300 000 et 320 000 euros. La banque est également responsable s’il apparaît que les sommes investies dans la location sont insuffisantes pour assurer le remboursement du crédit. M. [B] soutient que la banque ne l’a pas informé des risques spécifiques de l’opération réalisée liés à l’écart considérable existant entre les mensualités du prêt et le revenu locatif perçu. En outre, la demande locative n’est pas en adéquation avec le conseil prodigué par la banque comme en témoignent les difficultés pour trouver un locataire pérenne. Surabondamment, le taux d’endettement exorbitant auquel aboutit M. [B] (plus de 100 % de ses revenus) atteste qu’il n’est pas venu solliciter des prêts pour financer un investissement dont il serait à l’origine car si tel avait été le cas, la banque lui aurait immédiatement signifié un refus de prêt. Il ajoute que son agence de la Société Générale était située dans le même immeuble que son ancien cabinet, de sorte que ses contacts avec ses conseillers bancaires étaient essentiellement oraux.

La Société Générale réplique qu’elle n’est en aucun cas intervenue dans le choix d’investissements de M. [B], dans la détermination du type d’opérations qui a été choisi ou dans le choix du bien objet de l’opération. Elle soutient que M. [B] procède par affirmations et ne verse aux débats aucun éléments étayant son allégation. Elle rappelle qu’en l’espèce, elle n’a jamais contesté avoir mis en relation M. [B] avec la société Primaxia, mais s’en est tenue strictement à la conclusion des opérations de crédit ayant donné lieu aux différents litiges, à l’exclusion de toute autre intervention.

La banque dispensatrice de crédit, qui n’a pas à s’immiscer dans les affaires de son client pour apprécier l’opportunité des opérations auxquelles il procède, n’est tenue à l’égard de celui-ci d’une obligation de conseil, au delà de l’obligation consistant pour le prêteur qui propose une assurance de groupe à éclairer l’emprunteur sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle qui n’est pas en cause en l’espèce, que si elle s’y est contractuellement engagée.

En l’espèce, M. [B] ne démontre pas que c’est la Société Générale qui lui a conseillé de réaliser l’investissement locatif litigieux, et qui lui a présenté à la vente le bien en cause, en se proposant d’en financer l’acquisition et les travaux.

En effet, ni ses échanges avec la société Primaxia, intervenus en octobre 2014, soit plus de deux ans après la souscription du prêt litigieux (pièce de l’appelant n° 54), ni les extraits du site de la Société Générale, au demeurant datés du 18 octobre 2018 et donc également postérieurs à ce prêt qui présentent Primaxia comme étant sa 'filiale spécialisée dans l’investissement immobilier locatif neuf’ et précisent que le financement fait partie de son offre globale immobilière (pièces de l’appelant n° 53 et 55), ni les courriels échangés entre M. [B] et la Société Générale en la personne principalement de M. [U] (pièce de l’appelant n° 73), ne démontrent que, pour l’acquisition de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 12], qu’elle a financé, la Société Générale serait intervenue pour proposer à M. [B], à son initiative ou à celle de M. [B], un service particulier de conseil.

De la même manière, l’allégation de M. [B] quant à l’existence de liens d’intérêts entre les différentes sociétés intervenues dans la vente du bien en cause et la Société Générale, est inopérante à démontrer que la Société Générale serait intervenue au delà du seul octroi du crédit.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que M. [B] ne démontre pas que la Société Générale était contractuellement tenue d’une obligation de conseil à son égard et qu’aucun manquement de ce chef ne peut être retenu à l’encontre de la banque.

Sur le devoir d’information

M. [B] fait valoir, au visa des articles 1134 et 1135 du code civil, que l’obligation d’information imposée de manière générale par la jurisprudence aux cocontractants découle de l’obligation de contracter de bonne foi.

Il reproche à la Société Générale de ne pas avoir porté à sa connaissance les informations adéquates, l’entraînant dans l’acquisition d’un bien extrêmement coûteux, difficile à louer et dont les revenus locatifs (875 euros) étaient largement en deçà de la mensualité des prêts destinés à le financer d’un montant de 3 124,68 euros (1 344,28 euros + 1 780,40 euros). De même, la Société Générale ne l’a pas informé du risque pesant sur la valeur de revente du bien en raison de la petite surface acquise et du coût exorbitant d’acquisition. Il relève que la banque n’expose pas quels aléas imprévus se seraient réalisés et auraient entraîné, selon elle, la chute de la valeur du bien. En réalité, en l’espèce, c’est dès la date de la conclusion de la vente litigieuse que le caractère exorbitant du prix était caractérisé.

La Société Générale fait valoir que M. [B] n’apporte pas la preuve qu’elle détenait des renseignements sur ses capacités de remboursement ou sur l’opération financée que lui-même ignorait, à la suite de circonstances exceptionnelles. Elle rappelle qu’elle ne lui a pas conseillé de réaliser l’investissement locatif litigieux et qu’elle ne détenait aucune information particulière sur l’opération immobilière. En outre, le caractère ruineux de l’opération n’est pas démontré, car M. [B] a acquis un bien immobilier situé à [Localité 12] qui lui permettait de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux. Il ne saurait être mis à sa charge d’être à l’origine du conseil d’investissement, ni par la suite des aléas du marché locatif et notamment du fait que 'le bien n’a pas pu être loué immédiatement'. M. [B] n’apporte aucune précision sur un retard de l’opération de rénovation, la constatation de malfaçons ou l’inexécution, par le vendeur, ou sa filiale, la société Primaxia, de ses obligations, de sorte qu’il semble que l’opération de rénovation et livraison se soit passée comme prévu. Aucun document n’est versé aux débats s’agissant des conditions de mise en location du bien, du départ du locataire précédent, des difficultés à relouer le bien, ou les conditions actuelles d’occupation. En tout état de cause, cet aspect de l’opération ne concerne en rien l’établissement bancaire.

La banque dispensatrice de crédit a l’obligation d’informer l’emprunteur sur les caractéristiques du prêt, afin de lui permettre de s’engager en connaissance de cause.

En l’espèce, il est constant que le contrat de prêt du 27 août 2012 comporte l’ensemble des informations légales et réglementaires y afférentes.

Ainsi que précédemment indiqué, M. [B] ne démontre pas, ni que la banque serait intervenue dans l’opération au delà de l’octroi du prêt, sur les caractéristiques duquel il ne prétend pas de ne pas avoir été informé, ni qu’elle disposait d’informations que lui-même ignorait.

De surcroît, M. [B] indique lui même dans ses écritures (page 32) que le bien acquis était 'un bien de prestige, sis à proximité immédiate du château de [Localité 12], soit une zone géographique plus favorable que la moyenne', il avait parfaitement connaissance des mensualités du prêt et du prix de location du bien acquis qu’il revendique lui-même à la somme de 875 euros, toute acquisition immobilière est soumise aux aléas du marché immobilier, M. [B] ne verse aux débats aucun élément sur les avantages fiscaux tirés de cette opération immobilière et ne démontre pas son caractère 'ruineux’ dans la mesure où il ne communique que de simples 'avis de valeur’ établis à sa demande par des agences immobilières en 2017 et 2020 et ne verse aucun élément sur les conditions d’occupation de ce bien.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré qu’aucun manquement de la banque à son obligation d’information n’était établi.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que la responsabilité de la banque pour manquement à ses devoirs de mise en garde, de conseil et d’information n’était pas engagée et débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts, tant en réparation de son préjudice matériel, que moral.

Sur l’octroi fautif de crédits excessifs

M. [B] fait valoir qu’il était en situation de difficultés financières dès le début de l’année 2012 et que la Société Générale en était parfaitement informée. Elle a donc commis une très grave faute en lui proposant de s’endetter au-delà de ses facultés, pour acquérir un bien immobilier à restaurer, via sa filiale / société partenaire Primaxia et avait l’évidente obligation de refuser son concours bancaire, eu égard à sa situation financière particulière.

La Société Générale réplique avoir déjà répondu à ce grief au titre de ses devoirs de mise en garde, de conseil et d’information, de sorte qu’il y a lieu de rejeter ce moyen.

Il résulte des développements qui précédent qu’il n’est pas démontré que la banque serait intervenue au delà du financement et des travaux du bien immobilier acquis par M. [B] et que ses concours n’étaient pas excessifs au regard, notamment, de son patrimoine immobilier.

En conséquence, aucune faute de la banque dans l’octroi de concours financiers n’est démontrée.

M. [B], qui n’apporte pas la preuve de ce que la banque n’ait pas respecté les obligations qui pesaient sur elle, ni qu’elle ait commis une faute en lui octroyant des crédits prétendument excessifs, moyen nouveau en appel, doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

Sur la responsabilité de la société Crédit logement

Sur la recevabilité des demandes

La société Crédit logement fait valoir, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, que les demandes de M. [B] sont irrecevables comme nouvelles en appel car, en première instance, il ne concluait qu’au débouté tout à fait partiel de ses prétentions et ne formait à son encontre aucune demande reconventionnelle. Aussi, les demandes de l’appelant tendant à la voir débouter de l’intégralité de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 212 497,23 euros et à voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire prise sur le bien immobilier lui appartenant sont irrecevables.

M. [B] n’a pas conclu sur ce point.

Il ressort des dispositions cumulées des articles 564 et 565 du code de procédure civile que :

'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.' (article 564 du code de procédure civile),

'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'(article 565 du code de procédure civile).

En l’espèce, la demande de l’appelant tendant à voir débouter la société Crédit Logement de l’intégralité de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 212 497,23 euros n’est pas nouvelle, dès lors qu’elle tend, d’une part, à faire écarter les prétentions adverses et ordonner une compensation 'de toutes sommes dues de part et d’autre entre Monsieur [B] et Crédit Logement’ et, d’autre part, aux mêmes fins que la demande soumise au premier juge dans les dernières conclusions de M. [B] du 9 janvier 2020 qui tendaient à voir partiellement rejeter la demande en paiement de la société Crédit Logement à hauteur de la somme de 13 621,19 euros.

La fin de non recevoir soulevée à ce titre par la société Crédit Logement sera donc rejetée.

Sur l’inopposabilité du cautionnement

A titre principal, M. [B] fait valoir que la société Crédit Logement n’a accompli aucune diligence pertinente et utile et n’a procédé à aucun examen de son endettement et de sa solvabilité, préalablement à l’octroi de sa garantie au bénéfice de la Société Générale. Or, sans le cautionnement de cette société, la Société Générale n’aurait à l’évidence pas octroyé les crédits immobiliers qu’il n’est jamais parvenu à rembourser. La société Crédit Logement est donc seule responsable de sa situation et ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Elle a ainsi engagé sa responsabilité civile à son égard.

La société Crédit logement fait valoir que M. [B] ne mentionne aucun fondement juridique à l’appui de ses demandes de condamnation. Il ne caractérise aucune 'turpitude’ de sa part. De plus, M. [B] n’est pas en droit de lui 'opposer’ quoi que ce soit du chef de l’examen préalable de l’endettement et de sa solvabilité, dès lors qu’il s’agit de l’appréciation par cette dernière de son propre risque. Or, elle n’a commis aucune faute d’obligation légale et/ou contractuelle pesant sur la caution. En toute hypothèse, à supposer même que par impossible, les prétentions de M. [B] à l’encontre de la banque puissent prospérer, cela lui serait inopposable.

Comme le relève pertinemment la société Crédit Logement, M. [B] ne précise pas le fondement juridique de sa demande à son encontre et ne caractérise aucune 'turpitude’ de sa part.

M. [B] soutient vainement l’inopposabilité du cautionnement alléguée, dans la mesure où il ne se prévaut pas comme en première instance, des dispositions de l’article 2308 du code civil et n’invoque, ni ne justifie, que la caution aurait payé sans être poursuivie et sans l’avoir averti et qu’il avait les moyens de faire déclarer la dette éteinte, étant rappelé qu’il est de jurisprudence qu’une demande d’indemnisation formée contre la banque au titre d’un manquement à son devoir de mise en garde tend à l’octroi de dommages-intérêts et ne vise pas à éteindre la dette de l’emprunteur (Cass. 1ère Civ. 24 mars 2021, n° 19-24.484).

Par ailleurs, les obligations de la caution se limitent aux engagements contractés à l’égard de la banque.

De surcroît, il appartenait à la société Crédit Logement d’apprécier le risque du cautionnement et il a été démontré qu’aucun risque d’endettement excessif n’était caractérisé lors de l’octroi du prêt et donc de l’engagement de cautionnement souscrit à la même date.

M. [B] sera donc débouté de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable le cautionnement de la société Crédit Logement.

Sur les demandes de condamnation de la société Crédit logement à réparer le préjudice et de compensation

M. [B] soutient qu’en acceptant de se porter caution du prêt litigieux, la société Crédit Logement a permis la conclusion de ce prêt, et a par conséquent concouru à son endettement manifestement excessif. L’application du principe de réparation intégrale du préjudice implique de le replacer dans la situation dans laquelle il se trouverait en l’absence de faute commise par la société Crédit Logement et la Société Générale.

La société Crédit logement fait valoir les mêmes moyens que précédemment et particulièrement l’absence de tout fondement juridique à l’appui de ces prétentions. Enfin, la demande de M. [B] reviendrait à le rendre propriétaire du bien immobilier qu’il a acquis à [Localité 12], sans avoir à en payer le prix.

Il ressort des développements qui précédent que M. [B] ne démontre pas l’existence d’une faute commise à son encontre par la société Crédit Logement, de sorte qu’il ne peut qu’être débouté de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer la somme de 212 497,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2017, date de la seconde quittance et ordonner la compensation judiciaire entre lui-même et la société Crédit Logement de toutes sommes dues de part et d’autre.

Le jugement déféré n’étant pas autrement critiqué, il sera confirmé en ce qu’il condamne M. [B] à payer à la société Crédit logement la somme de 212 497,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2017, date de la seconde quittance, la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire devant être rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Il est de jurisprudence au visa de l’article L. 312-23 du code de la consommation, dans sa version en vigueur applicable au litige, et l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que la règle édictée par le premier de ces textes, selon lequel aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 du code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation d’un prêt immobilier ou de défaillance prévus par ces articles, fait obstacle à l’application de la capitalisation des intérêts prévue par le second texte susvisé. Cette interdiction concerne tant l’action du prêteur contre l’emprunteur que les recours personnel et subrogatoire exercés contre celui-ci par la caution (Civ. 1ère, 12 juillet 2023, n° 22-11.161).

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’appelant sera donc condamné aux dépens dont distraction au profit de la SELAS inter-barreaux Fidal, représentée par M^e Isabelle Vincent et de M^e Lancereau, avocats qui en ont fait la demande dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, M. [B], sera donc condamné à payer la somme de 5 000 euros à la Société Générale et celle de 3 000 euros à la société Crédit Logement.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 janvier 2022, sauf sur la capitalisation des intérêts ;

Statuant à nouveau du chef de la décision infirmée et y ajoutant,

DEBOUTE M. [I] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour octroi excessif de crédits ;

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par la société Crédit Logement des demandes formées à son encontre par M. [I] [B] ;

DEBOUTE M. [I] [B] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Crédit Logement ;

DEBOUTE la société Crédit Logement de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer la somme de 5 000 euros à la Société Générale et celle de 3 000 euros à la société Crédit Logement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [B] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELAS inter-barreaux Fidal, représentée par M^e Isabelle Vincent et de M^e Denis Lancereau, avocats qui en ont fait la demande, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

* * * * *

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT