24/02/2026

ARRÊT N°2026/73

N° RG 25/01426 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q74M

AC SM

Décision déférée du 28 Mars 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

( 24/00153)

Madame [K]

S.A.S.U. [U]

C/

S.A.R.L. MM [X]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

— M^e Nicolas DALMAYRAC

— M^e Amandine CAZENAVE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S.U. [U], société par actions simplifiée à associé unique au capital de 62 171,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT ETIENNE sous le numéro 799 161 088, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. MM [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Amandine CAZENAVE de la SELAS AGN AVOCATS TARN, avocat au barreau d’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : C. DUBOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2020, la Sasu [U] a consenti à la société Mp & Mp Cie un bail commercial ayant pour objet un local commercial n°39 situé [Adresse 3] » à [Localité 1] (81), pour une durée de dix années à compter du 26 octobre 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel de 31 000 euros hors taxes.

Par avenant n°1 en date du 26 octobre 2020, la société Mp & Mp Cie a été substituée par la Sarl Mm [X].

Par avenant n°2 en date du 30 juin 2022, les parties ont convenu des aménagements au bail en raison des difficultés financières de la Sarl Mm [X] en raison de la pandémie du Covid-19.

A compter de mars 2023, la Sarl Mm [X] a rencontré des difficultés pour procéder au paiement des loyers.

Par lettre recommandée en date du 18 juillet 2022, la Sasu [U] a mis en demeure la Sarl Mm [X] de régler les sommes dus au titre des loyers impayés.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Le 27 mars 2024, la Sasu [U] a fait délivrer à la Sarl Mm [X] un commandement de payer sous huitaine la somme de 38 801,02 euros ttc au titre des loyers impayés, des charges et accessoires hors indemnité contractuelle.

Par lettre recommandée en date du 18 juin 2024, la Sasu [U] a mis en demeure la Sarl Mm [X] de régler les sommes dus au titre des loyers impayés.

Cette mise en demeure est également restée vaine.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la Sasu [U] a assigné la Sarl Mm [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Castres aux fins que cette dernière soit condamnée au paiement par provision de l’intégralité de sa dette locative et des indemnités contractuelles.

Par ordonnance de référé du 28 mars 2025, le tribunal judiciaire de Castres a :

— rejeté la demande de provision de la société [U] au titre des arriérés de loyers ;

— rejeté les demandes de la société [U] au titre des charges et accessoires impayés, de la franchise et des réductions octroyées, de l’indemnité forfaitaire de 10% et des intérêts de retard contractuels, ainsi que de la pénalité contractuelle ;

— rejeté la demande de la société [U] de compenser le dépôt de garantie avec le montant des sommes impayées, et celle de faire injonction sous astreinte à la société locataire de reconstituer le dépôt de garantie en conséquence ;

— fait injonction à la société Mm [X] de reprendre le paiement des loyers ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— rejeté la demande de la société [U] de faire injonction à sa locataire de respecter le surplus du bail et ce, sous astreinte ;

— rejeté la demande de la société [U] de condamnation provisionnelle de sa locataire au titre des frais prévus à l’article 22.3.3 « Frais imputables au preneur » du Titre II du bail ;

— rejeté toute autre demande,

— partagé les dépens par moitié entre les parties,

— rejeté la demande de la société Mm [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la société [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires par provision, de plein droit.

Par déclaration en date du 22 avril 2025, la Sasu [U] a relevé appel de l’ordonnance. La portée de l’appel est l’infirmation, l’annulation ou à tout le moins la réformation des chefs de l’ordonnance qui ont :

— rejeté la demande de provision de la société [U] au titre des arriérés de loyers ;

— rejeté les demandes de la société [U] au titre des charges et accessoires impayés, franchise, réductions octroyées, indemnité forfaitaire de 10% et intérêts de retard contractuels, ainsi que de la pénalité contractuelle ;

— rejeté la demande de la société [U] de compenser le dépôt de garantie avec le montant des sommes impayées ainsi que celle de faire injonction sous astreinte à la société locataire de reconstituer le dépôt de garantie ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— rejeté la demande de faire injonction à la locataire de respecter le surplus du bail et ce sous astreinte,

— rejeté la demande de condamnation provisionnelle de la locataire au titre des frais prévus à l’article 20.3.3 ;

— rejeté toute autre demande,

— rejeté la demande de la société [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et plus généralement de toute disposition visée au dispositif faisant grief à l’appelante selon les moyens qui seront développés aux conclusions.

Le 15 mars 2025, l’affaire a été fixée à bref délai en application des articles 904, 905 et 906 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 1er décembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelant n°3 notifiées le 26 novembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas [U] demandant, au visa des articles 1103, 1104 du code civil, 699, 700 et 835 du code de procédure civile de :

— dire la société [U] recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de provision de la société [U] au titre des arriérés de loyers ;

— rejeté les demandes de la société [U] au titre des charges et accessoires impayées franchises réduction octroyées, indemnité forfaitaire de 10 % et intérêts de retard contractuels, ainsi que de la pénalité contractuelle ;

— rejeté la demande de la société [U] de compenser le dépôt de garantie avec le montant des sommes impayées ainsi que celle de faire injonction sous astreinte à la société locataire de reconstituer le dépôt de garantie ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— rejeté la demande de faire injonction à la locataire de respecter le surplus du bail et ce sous astreinte ;

— rejeté la demande de condamnation provisionnelle de la locataire au titre des frais prévus à l’article 22.3.3 ;

— rejeté la demande de la société [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 en ce qu’elle a :

— fait injonction à la société Mm [X] de reprendre le paiement des loyers,

Et statuant à nouveau, il est demandé à la Cour d’appel de Toulouse de :

— juger la société [U] recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande de la société [U] ;

— débouter la société Mm [X] de l’ensemble de ses prétentions,

En conséquence,

— condamner par provision la société Mm [X] à payer à la société [U] les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 14 novembre 2025, sous réserve de l’actualisation de la dette locative :

— loyers, charges et accessoires impayés : 136 131,60 euros,

— remboursement de la franchise et des réductions octroyées : 32 944,08 euros

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % : 16 907,56 euros,

— intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement

Total des sommes dues à parfaire : 185 983,24 euros,

— condamner par provision la société Mm [X] à payer à la société [U] des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points, à compter de la signification du commandement de payer du 27 mars 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts qui seraient dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner par provision la société Mm [X] à payer la société [U] la pénalité contractuelle, à compter du premier défaut de paiement, incontestablement établi à tout le moins à compter de la signification du commandement de payer ' même si largement antérieur ' du 27 mars 2024, et jusqu’au parfait paiement, à hauteur de 232,78 euros par jour ;

— autoriser la société [U] à compenser le dépôt de garantie qu’elle détient avec le montant des loyers, charges et accessoires impayés ;

— faire injonction à la société Mm [X] de procéder à la reconstitution du dépôt de garantie conformément aux stipulations de l’article 5.4 du Titre II du Bail commercial, sous astreinte de cinq cents euros (500 euros) par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, subsidiairement de sa signification ;

— se réserver en toute hypothèse la liquidation de l’astreinte ;

— faire injonction à la société Mm [X] de reprendre le paiement de ses loyers, charges et accessoires et plus précisément de respecter les clauses du bail stipulant les modalités de paiement des loyers, charges et accessoires ' à savoir, procéder au paiement des sommes dues d’avance, au premier jour de chaque trimestre civil ' sous astreinte de deux mille euros (2 000 euros) par infraction constatée à ces modalités de règlement, à compter du premier jour du trimestre civil suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir, et ce, tant que durera la relation contractuelle ;

— se réserver en toutes hypothèses la liquidation de l’astreinte ;

— rappeler en tant que de besoin le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Mm [X] à payer à la société [U] la somme provisionnelle de 7 200 euros par application des dispositions de l’article 1103 du Code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Mm [X] aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Vu les conclusions d’intimé n°3 notifiées le 28 novembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sarl Mm [X] demandant, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L145-40-2 et R141-36 du code de commerce, 1343-5 du code civil, de :

— rejeter toutes écritures adverses comme étant injustes et infondées ;

— rejeter les conclusions et les plus de 500 pages de pièces adressées par la société [U] à moins d’une semaine de l’ordonnance de clôture,

— confirmer l’ordonnance de Monsieur le Juge des référés du 28 mars 2025 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de provision de la société [U] au titre des arriérés de loyers ;

— rejeté les demandes de la société [U] au titre des charges et accessoires impayées, de la franchise et des réductions octroyées, de l’indemnité forfaitaire de 10 % et des intérêts de retard contractuels, ainsi que de la pénalité contractuelle ;

— rejeté la demande de la société [U] de compenser le dépôt de garantie avec le montant des sommes impayées ainsi que celle de faire injonction sous astreinte à la société locataire de reconstituer le dépôt de garantie ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— rejeté la demande de la société [U] de faire injonction à la locataire de respecter le surplus du bail et ce sous astreinte ;

— rejeté la demande de la société [U] de condamnation provisionnelle de la locataire au titre des frais prévus à l’article 22.3.3 'Frais imputables au preneur’ du Titre II du bail ;

— rejeté la demande de la société [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance de Monsieur le Juge des référés du 28 mars 2025 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de la société Mm [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau, il est demandé à la Cour d’appel de Toulouse :

— à titre principal,

— juger que les conditions de l’article 835 du Code civil ne sont pas respectées ;

— juger qu’il existe en l’espèce une contestation sérieuse ;

— en conséquence, débouter la société [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Mm [X] ;

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans considérait qu’il n’existe aucune obligation sérieusement contestable,

— juger que la situation du débiteur ne lui permet pas de régler la somme réclamée ;

— ordonner le report de la dette pour une durée de 24 mois,

— en tout état de cause,

— condamner la société [U] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des dernières conclusions et pièces de l’appelant

Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 novembre 2025, la Sarl Mm [X] demande à la cour de « rejeter les conclusions et les plus de 500 pages de pièces adressées par la société [U] à moins d’une semaine de l’ordonnance de clôture ».

Il ressort des éléments de la procédure que la clôture était initialement fixée au 10 novembre 2025.

Or, le 6 novembre 2025, la société [U] a signifié ses conclusions n°2, ainsi que 5 nouvelles pièces numérotées de 22 à 26.

Ces pièces sont constituées de procès-verbaux d’assemblées générales (n°22), des avis de taxe foncière (n°23), des clés de répartition des charges (n°24), des contrats conclus avec des prestataires tiers (n°25) et d’un relevé de compte actualisé au 3 novembre 2025 (n°26).

Par conclusions n°2 d’intimée du 10 novembre 2025, la société Mm [X] a formé une demande de rejet des conclusions et pièces dernièrement communiquées.

Le conseiller de la mise en état a en conséquence reporté la clôture au 1er décembre 2025.

L’appelant a signifié des conclusions n°3 le 26 novembre 2025, ajoutant une pièce n°27 constituée d’un relevé de comptes actualisé au 14 novembre 2025.

L’intimé a répondu par des conclusions n°3 le 28 novembre 2025, dans lesquelles elle maintient sa demande de rejet des conclusions et pièces précédemment communiquées.

La cour rappelle que la présente décision est rendue dans le cadre d’une procédure à bref délai, et que les pièces communiquées par l’appelant le 6 novembre 2025 viennent répondre aux moyens soulevés par l’intimé dans ses conclusions du 8 septembre 2025.

En l’espèce, le report de la clôture a permis à l’intimé de prendre connaissance des conclusions et pièces communiquées le 6 novembre 2025, et d’y répondre, dans la mesure où la société Mm [X] commente ces pièces dans ses dernières conclusions du 28 novembre 2025.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement au principe du contradictoire susceptible de fonder un rejet des conclusions et pièces.

La société Mm [X] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Ainsi, le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement devant le juge du fond.

La société bailleresse demande à la cour de lui accorder des provisions à valoir sur le paiement des loyers et charges, sur le remboursement de la franchise et des réductions accordées, sur l’indemnité forfaitaire de 10%, sur les intérêts de retard contractuels, et sur la pénalité contractuelle à compter du premier défaut de paiement.

Le preneur oppose à toutes ces demandes l’existence de contestations sérieuses, liées au déséquilibre contractuel, au manque d’attractivité du centre commercial en raison de dysfonctionnement du système de chauffage et climatisation, et au manque de justificatif des sommes réclamées.

Il invoque l’existence de plusieurs clauses abusives dans le contrat, qu’il estime devoir être requalifié en contrat d’adhésion.

Subsidiairement, il sollicite un report de la dette pour une durée de 24 mois.

Sur la demande relative aux loyers et charges

Il convient de rappeler que le paiement du loyer constitue une obligation principale et essentielle du preneur, contrepartie évidente de la mise à disposition des locaux.

Le preneur ne conteste pas avoir cessé de s’acquitter du paiement des loyers et charges, et il ne ressort pas des éléments de la procédure qu’il ait procédé à une consignation de ces sommes.

Il ressort des dispositions de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 de ce même code ajoute qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Il est jugé de longue date que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire sont réciproques, et qu’une partie au contrat de bail a donc la possibilité de se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Toutefois, cette exception d’inexécution ne peut être invoquée que lorsque la jouissance des lieux est rendue totalement impossible.

Ainsi, en matière de bail commercial, l’exercice de l’exception d’inexécution est possible dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés (rappelé par Civ 3, 6 juillet 2023, n°22-15.923 et Civ 3, 18 septembre 2025, n°23-24.005).

L’impossibilité de jouir des lieux loués relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, le preneur a retenu unilatéralement le paiement de l’intégralité du loyer, sans pour autant se prévaloir dans ses conclusions d’un quelconque obstacle à l’exploitation des locaux ; ainsi, il ne justifie pas que les locaux sont ou ont été impropres à leur usage.

Il n’est en effet pas invoqué un quelconque manquement du bailleur ayant rendu impossible l’exploitation des locaux, le preneur se limitant en cause d’appel à contester la méthode de calcul et de prélèvement des charges, ainsi que la validité de plusieurs clauses du bail, dont la clause de loyer ne fait pas partie.

Si le preneur invoque des dysfonctionnements du système de chauffage et climatisation, et un manque d’attractivité du centre commercial pour s’opposer aux autres demandes du bailleur relatives aux charges, force est de constater qu’aucun justificatif n’est produit.

Le preneur n’oppose donc aucune contestation sérieuse à la demande de provision formée s’agissant du seul loyer des locaux donnés à bail.

La clause 4 du titre I du bail commercial signé entre les parties fixe un loyer annuel de base de 31 000 euros hors taxes, qui sera actualisé en fonction de la variation de l’indice BT01, et indexé de plein droit à la date anniversaire de prise d’effet du bail.

Une partie variable est également prévue, correspondant à la différence positive entre 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur, et le loyer de base annuel hors taxes.

Les relevés de compte locataire détaillés produits aux débats permettent de distinguer de manière précise entre les sommes réclamées par le bailleur au titre des loyers, et au titre des provisions sur charges ; sur chaque trimestre, il est précisément indiqué le montant hors taxe du loyer minimum garanti mensuel.

C’est donc à tort que le preneur affirme qu’il n’est pas permis de distinguer entre les sommes dues au titre des loyers, et celles réclamées au titre des charges.

Ainsi, selon le relevé de compte locataire détaillé produit en pièce n°7 par l’appelant, les incidents de paiement ont commencé après le paiement du loyer de juillet 2023 ; postérieurement au mois de juillet 2023, le montant mensuel du loyer minimum garanti était de 2 767,54 euros ht jusqu’à la fin de l’année 2023, puis de 2 950,18 euros ht pour l’année 2024.

Selon les factures annexées au relevé de compte locataire en pièce n°21 de l’appelant, le loyer minimum garanti mensuel était de 3 060,07 euros ht pour les trois premiers mois de l’année 2025.

Aucune facture ni aucun relevé de compte détaillant entre le loyer et les charges n’est produit à compter du mois d’avril 2025.

Il n’existe donc aucune contestation sérieuse sur le paiement du loyer minimum garanti au bailleur selon le contrat signé entre les parties, entre les mois d’août 2023 et mars 2025 inclus, soit un montant total de 58 420,07 euros ht.

En revanche, les éléments produits ne font pas explicitement référence à la partie variable du loyer, de sorte qu’il n’est pas permis d’affirmer qu’une quelconque somme est due de ce chef par le preneur.

S’agissant des charges, le bailleur verse aux débats de nombreux justificatifs des prélèvements effectués sur le compte locataire au titre des provisions depuis l’année 2020, ainsi que des factures relatives à ces provisions.

Certaines factures versées sont par ailleurs relatives au fonds marketing et au solde de taxe foncière.

Toutefois, la société bailleresse ne produit aucun justificatif d’une part des charges effectivement dues pour celles prélevées par provision, et d’autre part des dépenses réelles en terme de taxe foncière ou de fonds marketing, et ce alors que le preneur conteste la réalité d’une partie de ces dépenses, ainsi que la clé de répartition pour le calcul de la taxe foncière.

La production par la société bailleresse, quelques jours avant la clôture, de l’ensemble des contrats conclus avec des prestataires extérieures (pièces n°25 appelant) n’est pas probante pour justifier de manière incontestable des dépenses réelles qui doivent être mises à la charge du locataire.

Par ailleurs les relevés de charges (pièce n°16) et les avis de taxes foncières (pièce n°23) produits par l’appelant ne sont pas plus probants, en ce qu’ils ne ventilent pas les charges et que les sommes présentées ne concernent donc pas directement la société Mm [X] ; la pièce n°24 présentant les clés de répartition selon le bordereau, est quant à elle totalement illisible.

Or, le contrat de bail signé entre les parties prévoit dans son article 6.4.1 du titre II que les charges doivent faire l’objet d’un état récapitulatif annuel ; force est de constater que ces états ne sont pas produits aux débats.

Le prélèvement de provisions sur le compte du locataire, et l’établissement d’un état récapitulatif ne dispensent pas le bailleur de la production des justificatifs sur lesquels il fonde cet état, la fixation des charges effectivement dues ne pouvant pas résulter de la volonté unilatérale et non justifiée du bailleur.

Ainsi, en invoquant l’absence d’état récapitulatif des charges et de justificatifs, le preneur fait valoir des contestations sérieuses qui s’opposent à l’octroi au bailleur d’une provision à valoir sur le paiement des charges.

La cour, infirmant l’ordonnance déférée, fera donc droit uniquement à la part de provision non sérieusement contestable s’agissant de cette demande relative aux loyers et charges, en limitant le montant de la provision au loyer minimum garanti qui n’a pas été versé par le preneur, sur les mois dont il est justifié.

La société Mm [X] sera donc condamnée au paiement d’une somme provisionnelle de 58 420,07 euros ht à valoir sur le loyer minimum garanti entre les mois d’août 2023 et mars 2025 inclus.

Sur l’indemnité forfaitaire de 10%, les intérêts de retard contractuels, la pénalité contractuelle, et le remboursement de la franchise et des réductions

L’article 22 du titre II du bail, intitulé « sanctions générales », est rédigé comme suit :

« 22.2.1. Intérêts de retard et indemnités forfaitaires

A défaut de paiement d’une somme exigible au titre du loyer, des charges, de la contribution au fonds marketing, des pénalités, et/ou des accessoires, ainsi que de toutes sommes exigibles au titre du Bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du Bail.

Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, conformément à l’article 1343-1 du Code civil et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

En outre, à défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment des loyers, charges et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant desdites sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Cette indemnité forfaitaire sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu ci-dessus.

22.2.2. Pénalités

Toute infraction constatée par le Bailleur au titre des obligations contractuelles donnera lieu au paiement par le Preneur au Bailleur d’une pénalité de 2/365ème du dernier loyer de base annuel toutes taxes comprises facturée par infraction constatée et/ou par jour calendaire.

(') »

Sur le fondement de cette clause, la société [U] demande donc à la cour de :

— lui allouer la somme provisionnelle de 16 907,56 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 %,

— condamner par provision le preneur à lui payer des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points, à compter de la signification du commandement de payer du 27 mars 2024, avec capitalisation des intérêts ;

— condamner par provision la société Mm [X] à lui payer la pénalité contractuelle, à compter du premier défaut de paiement, et jusqu’au parfait paiement, à hauteur de 232,78 euros par jour.

Par ailleurs, aux termes du chapitre 3 du titre I du bail commercial liant les parties, dans sa clause dérogeant à l’article 4.5 sur les modalités de règlement du loyer, il a été convenu que le bailleur consentait au preneur une franchise totale du loyer de base pendant les deux premiers mois du bail, ainsi que des réductions temporaires et dégressives du loyer sur les trois premières années du bail.

En cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque des obligations mises à sa charge aux termes du bail, il est précisé que « la franchise et les réductions du loyer de base cesseront de plein droit de s’appliquer et/ou le preneur devra en conséquence rembourser au bailleur, en sus des sommes éventuellement prévues au bail, la totalité de la franchise et des réductions octroyées (') ».

Sur le fondement de cette clause, la société [U] demande à la cour de lui allouer une somme provisionnelle de 32 944,08 euros à valoir sur le remboursement de la franchise et des réductions octroyées.

La Sarl Mm [X] conteste ces demandes, affirmant que le contrat signé doit être qualifié de contrat d’adhésion et que la clause pénale prévue au contrat ainsi que celle prévoyant le remboursement des franchises et réductions sont abusives, en ce qu’elles ont été imposées au preneur sans prévoir de pénalités en cas de manquement du bailleur.

Elle ajoute que la clause pénale est excessive et disproportionnée, et relève l’existence d’un cumul de sanctions sur le fondement uniquement du défaut d’exécution du contrat.

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le pouvoir du juge du fond de modifier les indemnités conventionnelles n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas contestable. Si le juge des référés ne peut modérer une clause pénale, il n’excède pas ses pouvoirs en allouant à un bailleur, à titre de provision sur le montant du loyer et d’une clause pénale, la somme qui lui apparaît justifiée (3e Civ., 14 décembre 1988, pourvoi n° 87-14.424).

En l’espèce, au regard des circonstances de l’espèce, il ne peut qu’être constaté qu’en application des clauses pré-citées, une seule inexécution d’une obligation du contrat par le preneur engendre un cumul de sanctions, tant en exécution de la clause pénale que de celle relative à la franchise et aux réductions accordées.

S’il s’agit de deux clauses différentes, elles prévoient plusieurs sanctions financières à la même inexécution contractuelle du preneur, de sorte que ces dispositions dans leur ensemble doivent être analysées au titre de la clause pénale.

Ce cumul de la pénalité résultant de la fixation d’une majoration forfaitaire de 10 %, de la majoration du taux de l’intérêt légal de cinq points, de l’ajout d’une pénalité contractuelle sur le fondement de laquelle le bailleur réclame une indemnité journalière en complément, et du remboursement de la franchise et des réductions accordées, apparaît manifestement excessif et n’est susceptible de modération que par le seul juge du fond.

Ainsi, à ce stade, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les moyens tirés de la qualification de contrat d’adhésion que le preneur souhaite voir donner au contrat de bail, et du caractère abusif de ces clauses, la cour constate l’existence d’une contestation sérieuse.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et l’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée s’agissant de ces demandes.

Sur le dépôt de garantie

La société bailleresse demande à la cour d’ordonner la compensation entre les sommes provisionnelles dues par le preneur en exécution de la présente décision, et le dépôt de garantie qu’elle détient pour un montant de 2 661,51 euros.

Elle demande ensuite la reconstitution de ce dépôt de garantie sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance.

Elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 5.4 « Compensation » du titre II du bail, ainsi rédigé :

« Le Preneur autorise le Bailleur, pendant la durée du Bail, à compenser sans formalité, en tout ou partie, le dépôt de garantie et le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du Bail, auquel cas le dépôt de garantie devra être immédiatement reconstitué par le Preneur entre les mains du Bailleur ».

Le preneur n’oppose aucune contestation à cette demande de compensation et de reconstitution du dépôt de garantie.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes ; elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il n’existe donc aucun obstacle à l’application de cette clause contractuelle permettant la compensation entre deux obligations réciproques.

Les relations contractuelles entre les parties se poursuivant, il y aura lieu d’ordonner au preneur de reconstituer le dépôt de garantie pour le montant de 2 661,51 euros dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ; en revanche, aucun élément ne justifie du prononcé d’une astreinte qui n’est pas contractuellement prévue, et alors qu’il n’est pas démontré une quelconque résistance du preneur, qui avait au contraire payé initialement le dépôt de garantie sans qu’aucune difficulté ne soit signalée.

Sur la demande d’injonction sous astreinte de reprise du paiement des loyers

La société [U] demande ensuite à la cour de faire injonction à la société Mm [X] de reprendre le paiement de ses loyers, charges et accessoires et plus précisément de respecter les clauses du bail stipulant les modalités de paiement des loyers, charges et accessoires ' à savoir, procéder au paiement des sommes dues d’avance, au premier jour de chaque trimestre civil ' sous astreinte de deux mille euros par infraction constatée à ces modalités de règlement, et ce, tant que durera la relation contractuelle.

L’obligation du paiement des loyers et charges découle directement du contrat signé entre les parties, et il n’appartient pas à la cour de faire injonction à une partie de respecter ses obligations contractuelles, la force obligatoire du contrat suffisant à contraindre les parties au respect de leurs obligations.

Il n’y aura donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les délais de paiement

La société Mm [X] demande à la cour d’ordonner le report de sa dette résultant de la présente décision, pour une durée de 24 mois, au motif que sa trésorerie ne lui permet pas de faire face aux sommes réclamées par le bailleur

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si la société preneuse invoque au soutien de sa demande son manque de trésorerie, il ne peut qu’être relevé qu’elle ne produit aucun justificatif de sa situation financière.

Elle affirme ne pas avoir cessé son activité, bien qu’un constat d’huissier réalisé par la société bailleresse montre que les locaux n’étaient pas exploités le 16 septembre 2024, et précise exploiter d’autres locaux dans le même centre commercial ; pourtant, elle ne justifie pas d’un quelconque bilan.

Par ailleurs, elle a pris la décision unilatérale de cesser le paiement des loyers, sans procéder à aucune consignation, de sorte qu’elle s’est déjà octroyé des délais de paiement importants.

Ainsi, la société preneuse demande à la cour de reporter le paiement de sa dette, qui est d’ailleurs nettement inférieure aux sommes totales sollicitées par la société bailleresse dans le cadre de la présente procédure, sans justifier de sa situation financière et d’un éventuel retour à meilleure fortune dans le délai sollicité.

La société Mm [X] ne peut donc qu’être déboutée de sa demande en délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La société [U] invoque les dispositions de l’article 22.2.3 du bail commercial, selon lequel : « Tous honoraires et frais de recouvrement ou de procédure (mises en demeure, commandements, sommations, poursuites ou mesures conservatoires ….), ou tous autres frais de poursuite engagés par le Bailleur ou son mandataire pour faire respecter les présentes, en ce inclus les honoraires d’avocat quel que soit leur montant, ainsi que tous frais de levée d’état et de notification nécessaires par application des articles L.141-5 à L.143-23 du Code de commerce sont à la charge du Preneur qui s’y oblige de tous autres ».

Sur ce fondement, elle demande à la cour de condamner la société Mm [X] au paiement d’une somme provisionnelle de 7 200 euros.

Il ne peut toutefois qu’être relevé qu’elle ne produit aucun justificatif des sommes réclamées, ce qui constitue une contestation sérieuse, de sorte qu’une nouvelle fois, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Subsidiairement, elle fonde les mêmes demandes sur l’article 700 du code de procédure civile.

La société preneuse réclame également le paiement d’une indemnité de ce chef.

Toutefois, l’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; la cour confirmera donc l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté les demandes des parties de ce chef s’agissant des frais irrépétibles de première instance, et déboutera les parties de leurs demandes de frais irrépétibles d’appel.

En revanche, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a partagé les dépens par moitié.

La société Mm [X], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sarl Mm [X] de sa demande de rejet de conclusions et pièces ;

Infirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes formées par les sociétés [U] et Mm [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Mm [X] à payer à la Sas [U] la somme provisionnelle de 58 420,07 euros hors taxes à valoir sur le loyer minimum garanti entre les mois d’août 2023 et mars 2025 inclus ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives aux charges, à l’indemnité forfaitaire de 10%, aux intérêts de retard contractuels, à la pénalité contractuelle, et au remboursement de la franchise et des réductions ;

Ordonne la compensation entre les sommes provisionnelles dues par la Sarl Mm [X] et le dépôt de garantie détenu par la Sas [U] pour un montant de 2 661,51 euros ;

Ordonne la reconstitution du dépôt de garantie d’un montant de 2 661,51 euros par la Sarl Mm [X] entre les mains de la Sas [U] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte de ce chef ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande formée par la Sas [U] de faire injonction à la Sarl Mm [X] de reprendre le paiement des loyers et charges sous astreinte ;

Déboute la Sarl Mm [X] de sa demande en délais de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en paiement de frais sur le fondement de l’article 22.2.3 du bail commercial ;

Déboute la Sas [U] et la Sarl Mm [X] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sarl Mm [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

La Greffière La Présidente

.