Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 12 MAI 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09523 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPIA

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 avril 2024 – tribunal de proximité de PARIS – RG n° 24/00249

APPELANTS

Madame [A] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

et

Monsieur [Q] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 220

INTIMÉE

S.C.I. FONCIERE NATIONALE

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 328 988 373

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant M^e Fatima ALLOUCHE de L’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L42

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2005, la société Sci Foncière Nationale a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [Y] et Mme [A] [Y] (née [Q]) sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 645 euros et d’une provision pour charges de 185 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2020 la société Sci Foncière Nationale a fait délivrer à M. [Q] [Y] et Mme [A] [Y] un congé pour vendre à effet au 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023 la société Sci Foncière Nationale a fait délivrer à M. [Q] [Y] et Mme [A] [Y] une convocation à l’état des lieux de sortie du 24 octobre 2023 qui a donné lieu à un procès-verbal de carence.

Par actes de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la société Sci Foncière Nationale a fait assigner M. [Q] [Y] et Mme [A] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 02 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Mme [A] [Q] épouse [Y] de sa demande en nullité du contrat de bail conclu le 1er juillet 2005 entre la société Sci Foncière Nationale, d’une part, et Monsieur [Q] [Y] et Madame [A] [Q],

— débouté Mme [A] [Q] épouse [Y] de sa demande en nullité du congé pour vendre délivré par la société Sci Foncière Nationale à effet au 30 juin 2023,

— constaté la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2005 entre la société Sci Foncière Nationale, d’une part, et Monsieur [Q] [Y] et Madame [A] [Q] épouse [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3],

— dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet au 1er juillet 2023,

— ordonné à Mme [A] [Q] épouse [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— accordé à Mme [A] [Q] épouse [Y] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux,

— dit qu’à défaut pour Mme [A] [Q] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Sci Foncière Nationale pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.4 12- I du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté la société Sci Foncière Nationale de sa demande d’astreinte,

— condamné Madame [A] [Q] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1329 euros,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 1er juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que I 'étaient le loyer et les charges, jusqu’ 'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— débouté les parties de leurs demandes en dommages et intérêts,

— condamné [A] [Q] épouse [Y] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de carence, la convocation à l’état des lieux et de l’assignation décembre 2023,

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mai 2024, Madame [A] [Q] épouse [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 03 juillet 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Madame [A] [Q] épouse [Y] demande à la cour de :

— in limine litis :

— constater la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré en raison de la fraude constituée par un prix volontairement dissuasif,

— déclarer nul le congé pour vendre qui lui a été délivré,

Sur le fond :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 02 Avril 2024 en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande en nullité du contrat de bail conclu le 1er juillet 2005,

— l’a débouté de sa demande en nullité du congé pour vendre délivré par la Sci Foncière Nationale à effet du 30 juin 2023,

— a constatéla résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2005 entre elle et la Sci Foncière Nationale, concernant les locaux situés [Adresse 3],

— a dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet au 1er juillet 2023,

— lui a ordonné de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux.

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés dans ce délai de six mois, la Sci Foncière Nationale pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à tous occupants de son chef.

— condamné la Sci Foncière Nationale au paiement d’une indemnité d’occupation de 1329 euros,

Et statuant à nouveau :

— débouter la SCI Foncière Nationale de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause :

— condamner la SCI Foncière Nationale à lui payer la somme de 6000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Foncière Nationale à lui payer la somme de 3000 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Foncière Nationale au entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— dire qu’elle bénéficiera d’un délai de 2 ans pour quitter le logement occupé actuellement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 février 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, La Sci Foncière Nationale demande à la cour de :

— déclarer nulle la déclaration d’appel formée au nom de M. [Q] [Y] qui est décédé,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 2 avril 2024 en ce qu’il a :

— débouté Madame [A] [Q] épouse [Y] de sa demande en nullité du congé pour vendre délivré par la société Sci Foncière Nationale à effet au 30 juin 2023,

— constaté la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2005, entre la société SCI Foncière Nationale, d’une part, et Monsieur [Q] [Y] et Madame [A] [Q] épouse [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3],

— dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet au 1er juillet 2023,

— ordonné à Madame [A] [Q] épouse [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Madame [A] [Q] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 329 euros,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 1er juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— débouté Madame [A] [Q] épouse [Y] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné Madame [A] [Q] épouse [Y] aux dépens.

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 2 avril 2024 en ce qu’il a :

— l’a débouté de sa demande d’astreinte,

— l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau :

— déclarer valable en la forme et au fond le congé pour vente délivré le 10 juillet 2020, sur le fondement des dispositions de l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et concernant le local donné à bail sis [Adresse 3],

— prononcer la résiliation du bail sur ce motif,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [A] [Q] épouse [Y],

— déclarer Madame [A] [Q] épouse [Y] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] depuis le 1er juillet 2023, et à titre subsidiaire à compter de l’arrêt à intervenir,

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de Madame [A] [Q] épouse [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en requérant au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la complète libération des lieux loués et la restitution des clés,

— dire que conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de Madame [A] [Q] épouse [Y] en un lieu qu’ils auront choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à Madame [A] [Q] épouse [Y] d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable,

— condamner Madame [A] [Q] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 1329 euros à compter du 1er juillet 2023, et à titre subsidiaire à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner Madame [A] [Q] épouse [Y] à régler à lui régler les arriérés de loyers et charges fixés à 2 697,00 euros,

— condamner Madame [A] [Q] épouse [Y] au paiement d’une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts correspondants au préjudice subi par la bailleresse résultant de l’impossibilité de céder le bien vide de toute occupation, somme à parfaire,

— condamner Madame [A] [Q] épouse [Y] au paiement d’une somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais de première instance et d’appel,

— condamner Madame [A] [Q] épouse [Y] en tous les dépens, de première instance et d’appel, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de carence, la convocation à l’état des lieux, ainsi que celui de la présente assignation,

— débouter Madame [A] [Q] épouse [Y] de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de la déclaration d’appel,

La Sci Foncière Nationale soutient que la déclaration d’appel faite aux noms de M. [Q] [Y] et de Madame [A] [Q] épouse [Y] serait nulle dans la mesure où M. [Q] [Y] serait décédé depuis le 05 septembre 2021 d’une part et que le prénom de Mme [Y] y serait orthographié '[A]' et non pas '[M]' comme dans la décision déférée.

Lorsqu’un acte d’appel est formé au nom de plusieurs personnes, dont l’une est déjà décédée au moment de l’acte, l’appel est sans objet pour la personne décédée, en l’espèce M. [Q] [Y] décédé le 05 septembre 2021.

En effet, une personne décédée n’a plus de personnalité juridique : elle ne peut donc ni agir en justice ni être représentée (sauf via ses héritiers, mais encore faut-il que l’acte soit formé en leur nom).

Il s’en déduit que l’appel est inexistant pour elle, mais cela n’entraîne pas la nullité totale de la déclaration d’appel qui reste valable pour l’autre appelante non décédée.

Pour l’autre appelante, l’acte d’appel reste valable, dès lors qu’il est divisible et que l’erreur n’a pas causé de grief à la Sci Foncière Nationale.

Par ailleurs, la circonstance qu’une erreur matérielle se soit glissée dans l’orthographe du prénom de l’appelante par substitution d’un 'e’ au lieu d’un 'a ' au prénom '[A]', est sans incidence dès lors que cette erreur a été rectifiée en cours de procédure et qu’elle n’a causé aucun grief à la Sci Foncière Nationale.

Il convient dès lors de rejeter la demande de nullité de l’acte d’appel et de dire que la déclaration d’appel est seulement inopérante pour le défunt [Q] [Y], mais reste valide pour Madame [A] [Q] épouse [Y].

Sur la demande de nullité du congé pour vendre,

Aux termes de l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé pour vendre à condition de respecter un délai de préavis de six mois, de notifier le congé par acte d’huissier et d’y mentionner le prix et les conditions de la vente, le congé valant offre de vente au profit du locataire.

En l’espèce :

Le congé a été délivré le 10 juillet 2020 pour une échéance au 30 juin 2023, soit dans un délai largement supérieur au minimum légal ;

Il a été signifié par acte de commissaire de justice au domicile des locataires, et mentionne expressément le motif de vente ;

Il contient une offre de vente au prix de 750 000 euros, avec indication des conditions essentielles et reproduit les dispositions légales requises.

Il ressort en outre des échanges produits que les locataires avaient parfaite connaissance du congé et de ses effets.

Sur le caractère prétendument frauduleux du congé, il appartient au locataire d’en rapporter la preuve, la fraude ne se présumant pas. La jurisprudence de la Cour de cassation juge de manière constante que la fixation d’un prix élevé ne suffit pas à caractériser une fraude, même s’il excède la valeur du marché, dès lors que le bailleur demeure libre de fixer son prix et de rechercher une plus-value (Cass. 3e civ., 7 février 1996, n° 93-21.175 ; Cass. 3e civ., 19 avril 2000, n° 98-18.123).

En l’espèce, la bailleresse produit des éléments de comparaison issus de données de ventes réelles démontrant un prix moyen voisin de 733 883 euros pour des biens comparables, auquel s’ajoutent la valeur d’un emplacement de stationnement et d’une cave, ainsi que des caractéristiques qualitatives du bien.

Le prix proposé ne peut dès lors être regardé comme manifestement dissuasif ni révélateur d’une intention frauduleuse.

Il s’ensuit que le congé est régulier tant en la forme qu’au fond.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du congé pour vendre, l’a validé, et a ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [A] [Y] sans assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur les effets du congé et l’occupation des lieux,

Le congé ayant produit effet au 30 juin 2023, le bail est résilié à compter du 1er juillet 2023.

Madame [A] [Q] épouse [Y] se maintient dans les lieux depuis cette date, sans droit ni titre.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné la libération des lieux et fixé les modalités relatives au sort des meubles conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation,

L’occupant sans droit ni titre est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative du bien, généralement égale au montant du loyer, charges comprises.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’occupant sans droit ni titre présente un caractère à la fois compensatoire et indemnitaire.

Elle constitue la contrepartie de la jouissance des lieux et tend à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition de son bien.

Si son montant peut correspondre à celui du loyer antérieurement acquitté, il doit en principe être fixé à hauteur de la valeur locative du bien, telle qu’elle résulterait de la poursuite du bail, incluant les mécanismes de revalorisation ainsi que les charges afférentes.

En fixant une indemnité d’occupation forfaitaire, sans prise en compte de la valeur locative actualisée du logement et en excluant expressément toute facturation complémentaire au titre des charges, de l’indexation ou des taxes, le premier juge a créé une situation plus favorable pour l’occupant ou le bailleur que celle applicable aux locataires et au bailleurs respectant leurs obligations contractuelles.

Le jugement doit dès lors être infirmé en ce qu’il a fixé une indemnité forfaitaire d’occupation mensuelle d’un montant de 1329 euros.

Il y a lieu de fixer cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2023.

Il n’y a pas lieu enfin de procéder à l’actualisation de la dette de Madame [A] [Q] épouse [Y] se rapportant à une actualisation des loyers, charges et indemnités d’occupation fixés par la bailleresse à 2 697,00 euros, le décompte produit n’étant pas à jour du montant des condamnations prononcées et la créance n’étant dès lors pas certaine, le présent arrêt constituant en outre un titre exécutoire suffisant pour procéder ultérieurement à cette actualisation.

Sur le préjudice de la bailleresse,

Le maintien dans les lieux de l’occupante empêche la vente du bien libre, condition essentielle à l’obtention de son prix normal, et constitue une atteinte au droit de propriété protégé par l’article 544 du code civil.

Il ressort des pièces que l’appelante n’a pas respecté le délai accordé en première instance, pourtant assorti de l’exécution provisoire et qu’elle ne justifie d’aucune démarche récente et sérieuse de relogement, les dernières remontant à 2024.

Elle ne justifie pas de l’actualisation de sa demande de logement social et a refusé ou ignoré une proposition de relogement adaptée faite par la bailleresse.

Ces éléments caractérisent une faute dans l’exécution de ses obligations et un préjudice pour la SCI Foncière Nationale.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Foncière Nationale de sa demande de dommages et intérêts et de condamner Madame [A] [Q] épouse [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [A] [Q] épouse [Y],

La délivrance du congé étant régulière et conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, aucune faute ne peut être imputée à la bailleresse.

L’appelante, informée depuis le 10 juillet 2020, ne peut invoquer une incertitude sur son sort, d’autant qu’elle s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre.

Elle ne justifie d’aucun préjudice indemnisable.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [A] [Q] épouse [Y] .

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, des délais peuvent être accordés en fonction de la situation personnelle de l’occupant et des diligences accomplies pour se reloger.

Si Madame [A] [Q] épouse [Y] invoque sa situation personnelle, il ressort néanmoins qu’elle a déjà bénéficié d’un délai de six mois qu’elle ne l’a pas respecté, qu’elle ne justifie pas de démarches actuelles sérieuses, que ses enfants sont majeurs et indépendants et qu’une solution de relogement lui a été proposée.

Dans ces conditions, aucune circonstance ne justifie l’octroi d’un nouveau délai.

Le jugement est infirmé sur ce point et la demande est rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles,

Le jugement est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

Madame [A] [Q] épouse [Y], qui succombe à l’appel, est condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 2 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, par arrêt contradictoire, et mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de nullité de la déclaration d’appel,

Rejette la demande de nullité du congé pour vendre,

Confirme le jugement du 2 avril 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a accordé un délai de six mois pour quitter les lieux, fixé une indemnité d’occupation forfaitaire de 1329 euros, et débouté la Sci Foncière Nationale de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Madame [A] [Q] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2023,

Dit que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 1er juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou son expulsion,

Déboute la Sci Foncière Nationale de sa demande d’actualisation des loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 2 697,00 euros,

Rejette la demande de délai pour quitter les lieux de Madame [A] [Q] épouse [Y],

Condamne Madame [A] [Q] épouse [Y] à payer à la SCI Foncière Nationale la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne Madame [A] [Q] épouse [Y] à payer à la SCI Foncière Nationale la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [A] [Q] épouse [Y] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,