Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03472 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6L6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2024 rendu par le Président du Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 23/05309

APPELANTE

S.C. LFF2 représenté par son gérant, Monsieur [F] [Y]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 500 110 192, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

INTIME

Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 2] représentée par son syndic, le Cabinet AUBRY GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 879 088 037 agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0844 et plaidant par M^e Morgane BAPTISE, SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Jérémie DILMI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

La société civile LFF 2 est copropriétaire des lot n° 9153 et 9156 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] lui a fait délivrer, le 11 janvier 2023, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 56 397,65 euros au titre des charges échues entre le 3ème trimestre 2019 et le 1er trimestre 2023 inclus, laquelle est restée vaine.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice délivré le 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société LFF 2 devant le tribunal judiciaire de Paris, par le biais de la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir notamment condamner au paiement des charges de copropriété et des travaux échus pour la période du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus, et des appels de fonds à venir sur l’exercice 2023 outre diverses sommes.

En cours de procédure la société LFF 2 ayant vendu ses lots et procédé au paiement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], ce dernier s’est désisté de sa demande au titre des charges de copropriété échues et à venir et a seulement maintenu sa demande au titre des dommages et intérêts, outre la condamnation de la société LFF 2 au paiement des frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement du 25 janvier 2024 le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 56 397,65

euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus et impayés pour la période allant du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus, ainsi qu’au paiement de la somme de 7 986,84 euros au titre des appels de fonds provisionnels restant à intervenir sur l’exercice 2023, formé à l’encontre de la société LFF 2,

— condamné la société LFF 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société LFF 2 aux dépens,

— condamné la société LFF 2 au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société LFF 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros au titre de l’article du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— rejeté toutes autres demandes.

La société LFF 2 a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 12 février 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 février 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 18 mars 2024, la société LFF 2, appelante, invite la cour à :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir et aux dépens,

et statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Aubry Gestion Immobilier à lui communiquer les comptes d’apurement et de répartition de ses charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— le condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Par conclusions notifiées le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 1231-6 du code civil, 10 et suivants de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, 2 du décret n°2019-502, 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 699 et 700 du code de procédure civile et les dispositions du décret n°87-713 du 26 août 1987, à :

— déclarer la société LFF 2 mal fondée en son appel,

en conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 janvier 2024 sur la totalité des chefs critiqués,

— débouter la société LFF 2 de sa demande reconventionnelle,

— condamner la société LFF 2 à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LFF 2 aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

La société LFF2 soutient que :

— elle s’est trouvée dans l’incapacité de payer les charges dues faute par le syndic de se conformer à ses obligations et de lui adresser les états de répartition des charges ; pour cette raison elle s’est trouvée dans l’incapacité d’adresser à son locataire une régularisation des charges et a été condamnée de ce fait en 2023.

— le syndicat ne justifie d’aucun préjudice indépendant du retard de paiement.

Le syndicat des copropriétaires allègue que :

— la société LFF2 ne règle plus régulièrement ses charges depuis 2012 et elle a été condamnée à quatre reprises à payer un arriéré de charges ; les causes de ces jugements ont chaque fois été réglées par voie d’exécution forcée en réalisant des saisies-attribution entre les mains de son locataire ;

— il n’est pas contesté qu’à la date de l’assignation la société LFF2 ne s’était pas acquittée des charges pour un montant total de 56 397,65 euros et seule la vente de ses lots de copropriété a permis au syndicat de se désintéresser sur le prix de vente ;

— le comportement fautif de la société LFF2 lui a causé un préjudice certain et direct de désorganisation de ses comptes, indépendant du simple retard d’exécution ;

— le syndicat des copropriétaires et le syndic ne sont pas tenus de faire figurer la part locative sur les décomptes adressés aux copropriétaires, auxquels il revient de calculer eux-mêmes le montant des charges récupérables ; en tout état de cause les décomptes individuels sollicités et faisant apparaître la part locative ont bien été mis à la disposition de la société LFF2.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la date de mise en demeure ; toutefois le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu’il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi. Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, au moment de l’assignation du 17 avril 2023, la société LFF2 était redevable d’un arriéré de charges supérieur à 50 000 euros. Il n’est pas davantage contesté qu’elle a été condamnée à quatre reprises à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges.

Pour démontrer sa bonne foi, la société LFF2 se contente de produire un courrier adressé à l’ancien syndic réclamant des « factures » qui semblent avoir trait à la partie de charges imputable à son locataire ou à un décompte global ainsi qu’un courrier se plaignant que des informations confidentielles avaient été données à son locataire.

Ces éléments ne sont aucunement de nature à démontrer sa bonne foi dans le cadre du non-paiement de ses charges de copropriété et il n’est par ailleurs ni sérieusement allégué ni démontré que le fait qu’il estime ne pas avoir disposé des éléments lui permettant de calculer le montant des charges devant être payées par son locataire est la cause du défaut de paiement.

Par conséquent, c’est à bon droit que le tribunal a condamné la société LFF2 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en production de pièces

Moyens des parties

Au soutien de sa demande de condamnation du syndicat à lui communiquer les comptes d’apurement et de répartition des charges pour les années 2020 à 2023 sous astreinte, la société LFF2 fait valoir que :

— le syndic ne s’est pas conformé à ses obligations de mise à disposition de documents prévues par l’article 18 de la loi ; elle n’a pas été destinataire des documents indispensables pour justifier de ses charges auprès de son locataire et pour cette raison elle a été condamnée dans une instance l’opposant à son locataire ;

— il importe qu’elle puisse faire valoir sa défense en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— la société LFF2 ne peut prendre prétexte de la présente procédure d’appel pour solliciter la communication d’éléments qu’elle entend produire dans une autre instance sans lien avec le présent appel ;

— la mention de la part locative sur les décomptes individuels ne relève pas d’une obligation du syndic ;

— les décomptes faisant apparaître les charges récupérables ont été envoyés à la société LFF2 en temps utiles puis de nouveau en avril 2024.

Réponse de la cour

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de proposer, lorsqu’il est un syndic professionnel, « un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé. »

L’article 2 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne prévoit que :

« La liste minimale des documents relatifs au lot d’un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé, est la suivante :

1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

4° Les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années. »

La société LFF2 ne démontre pas que ces documents n’ont pas été mis à sa disposition sur le site du syndic.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats quelques appels de charges et un relevé de répartition individuelle pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 comprenant une synthèse des postes à répartir, précisant à titre indicative la part locative déductible, et le relevé de situation pour la période. Elle ne produit pas de document identique pour les deux exercices précédents et l’exercice suivant.

Or la cour constate que les appels de charges édités par l’actuel syndic, la société Aubry Gestion, sont très succincts, contrairement à ceux édités par le précédent syndic, le cabinet [P], qui détaillaient les différents postes de charges et les tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires produit d’ailleurs l’avis d’apurement des charges 2018-2019 édité par le cabinet [P] et accompagné du relevé général des dépenses mais aucun avis d’apurement des charges pour les années suivantes

Ainsi, les documents produits par le syndicat des copropriétaires depuis qu’il est géré par la société Aubry Gestion sont manifestement insuffisants pour permettre à un copropriétaire, en l’espèce la société LFF2, de connaître le détail des postes de charges et de vérifier la régularisation intervenant après l’approbation des comptes.

Il importe peu que ces documents soient demandés en vue d’une autre procédure dès lors qu’aucune fin de non-recevoir n’a été soulevée à ce titre.

Il convient par conséquent d’ordonner au syndicat des copropriétaires de transmettre à la société LFF2 les comptes d’apurement et de répartition des charges pour les années 2020 à 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’infirmation du chef du jugement condamnant la société LFF2 au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision

Si, dans le dispositif de ses conclusions la société LFF2 demande la l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, ces dernières ne contiennent aucun moyen de fait et de droit fondant cette prétention concernant sa condamnation au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LFF2, partie perdante en son appel, quand bien même il est fait droit à sa demande reconventionnelle présentée pour la première fois en cause d’appel, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société LFF2.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant ;

Ordonne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] de transmettre à la société LFF2 les comptes d’apurement et de répartition des charges pour les années 2020 à 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la société LFF2 aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE