République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 10/11/2022

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N° de MINUTE : 22/915

N° RG 21/02608 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TTK2

Jugement (N° 11-20-658) rendu le 31 mars 2021 par le tribunal de proximité de Tourcoing

APPELANT

Monsieur [W] [Z]

né le 01 octobre 1972 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/004332 du 22/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA HLM Vilogia prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Delphine Gras-vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 septembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutie, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022

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Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, la société anonyme d’HLM Vilogia a donné à bail à M. [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 269, 24 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 87,52 euros et un dépôt de garantie.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2020, M. [W] [Z] a fait assigner la SA d’HLM Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de constater que le logement occupé par M. [W] [Z] situé [Adresse 1] souffre d’importants désordres, constater que le bailleur Vilogia n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles, condamner, en conséquence, Vilogia à exécuter les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres, au besoin sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, condamner, en conséquence, Vilogia à payer à M. [W] [Z] la somme de 3 285 euros en réparation du trouble de jouissance subi jusqu’à cessation complète du trouble, condamner Vilogia à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi, condamner Vilogia à réaliser la régularisation annuelle des charges, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, condamner Vilogia à payer la somme de 1500 euros au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, ordonner l’exécution provisoire de la décision, condamner Vilogia aux dépens y compris les sommes retenues par l’huissier au titre de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, en cas d’exécution forcée.

La société Vilogia a comparu et demandé la débouté de M. [W] [Z] de l’ensemble de ses demandes, outre la condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité procédurale.

Suivant jugement contradictoire en date du 31 mars 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing a :

— débouté M. [W] [Z] de ses demandes tendant à la condamnation sous astreinte de la SA d’HLM Vilogia à la réalisation de travaux ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts,

— fait injonction à la SA d’HLM Vilogia de procéder aux régularisations annuelles au titre des années 2019 et 2020,

— donné acte à la SA d’HLM Vilogia de ce qu’elle entend procéder à la régularisation débitrice sur 12 mois,

— rejeté la demande d’astreinte,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ainsi que des frais irrépétibles exposés,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

M. [W] [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 4 mai 2021, la déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu’elle a fait injonction à la SA d’HLM Vilogia de procéder aux régularisations annuelles au titre des années 2019 et 2020.

La SA d’HLM Vilogia a constitué avocat le 19 mai 2021.

Par ses dernières conclusions en date du 9 mars 2022, M. [W] [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Tourcoing en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fait injonction à la SA d’HlM Vilogia de procéder aux régularisations annuelles au titre des années 2019 et 2020 ;

En conséquence,

— constater que le logement occupé par M. [Z] situé [Adresse 1] souffre d’importants désordres ;

— constater que le bailleur n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles ;

— condamner en conséquence la société Vilogia à exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, au besoin sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— condamner la société Vilogia à lui payer la somme de 5475 euros en réparation de ses troubles de jouissance ainsi que la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la société Vilogia à procéder à la régularisation des charges annuelles au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 500 euros pour le préjudice lié au retard excessif dans la régularisation des charges ;

— débouter la société Vilogia de toutes ses demandes ;

— condamner en conséquence la société Vilogia au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— ordonner l’execution provisoire du jugement à venir sur le fondement des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile,

— condamner la société Vilogia aux dépens, en ce compris les sommes retenues par l’huissier au titre de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

Par ses dernières conclusions en date du 6 avril 2022, la SA d’HLM Vilogia demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Tourcoing en ce qu’il a débouté M. [W] [Z] de ses demandes tendant à la condamnation sous astreinte de la SA d’HLM Vilogia à la réalisation de travaux ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts, fait injonction à la SA D’HLM Vilogia de procéder aux régularisations annuelles au titre des années 2019 et 2020, donné acte à la SA D’HLM Vilogia de procéder aux régularisations annuelles sur 12 mois, rejeté la demande d’astreinte, rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

Le réformer et y ajouter :

— faire application des dispositions de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 quant aux délais offerts au locataire pour opérer la régularisation débitrice de ses charges,

— dire et juger sans objet de faire injonction à la SA D’HLM VILOGIA de procéder à la régularisation des charges locatives de l’année 2019 intervenue en décembre 2021,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, cet article ayant été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016,

— débouter M. [W] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [W] [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la 1ère instance, ainsi que la somme de 1 500 euros en cause d’appel, outre les entiers frais et dépens tant de 1ère instance que d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Au soutien de son appel, M. [Z] fait valoir comme en première instance que son bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible et de lui fournir un logement décent.

Il énonce que l’état des lieux d’entrée fait état de nombreux désordres existants tels que l’état des murs , la présence de nombreux trous, les portes dégondées et l’absence de VMC ; que malgré plusieurs inteventions , de nombreux désordres sont encore présents dans le logement et que la société Vilogia n’a pas fait intervenir les entreprises compétentes pour réaliser les travaux nécessaires. Il précise que les désordres affectant le logement sont ainsi :

— un trou qui mène directement dans l’appartement voisin ;

— la pose de plaques grossières pour cacher les autres trous de perceuse présents dans le cagibi et le couloir ;

— l’absence de finition du coffrage de la VMC ;

— la dégradation des murs par les entreprises missionnées , photographies du 24 août 2020 jointes à l’appui ;

— l’absence de remise en état de la sonnette du logement.

Il s’estime fondé par voie de conséquence à solliciter la reprise de ces différents désordres et fait valoir qu’il a subi un trouble de jouissance de ce chef et ce depuis une durée de 30 mois, cette perte de jouissance pouvant être évaluée à 50 % de la valeur locative du bien, ce qui justifie l’allocation d’une somme de 5475 euros à titre de dommages et intérêts.

S’agissant de la régularisation des charges , il fait valoir qu’il n’a jamais bénéficié depuis son entrée dans les lieux d’une régularisation de ses charges, que le tribunal de proximité de Tourcoing lui a donné raison de ce chef mais s’est à tort abstenu de condamner la société Vilogia à une telle régularisation sous astreinte, alors que le bailleur s’est contenté d’invoquer la pandémie mondiale pour expliquer cette absence de régularisation dans les délais requis.

Il demande que son bailleur soit condamné de ce chef au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts .

La partie intimée sollicite au contraire la confirmation du jugement entrepris indiquant que les doléances de l’appelant quant aux désordres allégués ne sont étayées par aucune pièce probante .

S’agissant de la demande formulée au titre de la régularisation des charges, la société Vilogia fait valoir que cette régularisation a pris du retard dans le contexte de la crise sanitaire. Elle indique cependant que la régularisation des charges au titre de l’année 2019 a eu lieu en décembre 2021 et que la régularisation des charges au titre de l’année 2020 est encours. Elle indique qu’elle fera bénéficier en tout état de cause à son locataire des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le locataire en cas de retard dans la régularisation aura la faculté de s’acquitter de toute somme due au titre de cette régularisation en 12 versements mensuels.

Elle soutient par ailleurs que la demande de dommages et intérêts présentée par le locataire au titre d’un préjudice qui aurait résulté de ce retard est tout état de cause irrecevable au visa des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Sur ce :

Sur la demande en réalisation de travaux et sur la demande de condamnation du bailleur à des dommages intérêts pour préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

A la suite de l’état des lieux signé entre les parties le 26 février 2019, la société Vilogia s’est engagée à réaliser les travaux suivants :

— le remplacement du joint de silicone évier cuisine ;

— la fourniture du cache-prise de la cuisine ;

— l’installation de la prise d’antenne ;

— la réfection de la butée de porte du couloir ;

— une intervention relative au tuyau d’alimentation ;

— la raccordement de l’évier ;

— la fourniture d’un badge.

Si le locataire fait état dans ses écritures de ce que les murs n’étaient pas en état lors de son entrée dans les lieux, force est de constater que la lecture de l’état des lieux d’entrée ne fait pas apparaitre des désordres significatifs concernant les murs sauf l’existence de trous liés à la pose de chevilles. Du reste, les conclusions d’appelante sont assez peu explicites quant à l’origine des désordres dont il se prévaut, évoquant tantôt des désordres qui existaient dès l’entrée dans les lieux soit des désordres liés aux interventions des entreprises missionnées.

Il résulte à cet égard des facturations produites par le bailleur pièces 2 à 7 du dossier de l’intimé que plusieurs interventions ont eu lieu au domicile du locataire à la suite de l’état des lieux :

— le 27 novembre 2018 pour la fourniture et la pose d’un meuble sous évier ;

— le 27 février 2019 pour la pose d’une butée de porte dans l’entrée ;

— le 27 février 2019 pour le déplacement de la prise d’antenne ;

— le 14 mars 2019 pour une réfection de dosseret ;

— le 2 avril 2019 pour le réglage de deux fermes portes ;

— le 27 mars 2019 pour la dépose, le réagréage et le fourniture de revêtement de sol.

Il en résulte que le bailleur est intervenu dans un délai raisonnable comme l’a relevé le premier juge pour réaliser les prestations auxquelles il s’était engagé et a par ailleurs réalisé certaines prestations supplémentaires concernant le revêtement de sol.

Dans une lettre en date du 4 mars 2019, en réponse à M. [W] [Z], la chargée de clientèle de Promocil rappelait que suite à une réclamation de son locataire concernant l’installation électrique, elle avait fait intervenir son partenaire en application de la charte du 13 décembre 2018 et qu’il n’avait à cette occasion été constaté aucun défaut.

Il est justifié par ailleurs de ce que Vilogia a fait intervenir un technicien pour relever le débit des bouches VMC et que ce dernier n’a pas relevé de difficultés, les chiffres relevés pour la salle de bains et la cuisine étant indiqués dans le courriel transmis par le technicinen.

Pour le surplus, pour établir les désordres dont il se plaint, M. [Z] a essentiellement produit des photographies de mauvaise qualité, comme l’a relevé au demeurant le premier juge, et que ne permettent pas de déterminer ce qui a été effectivement photographié et à quelle date et ne sauraient suffire à faire la preuve des désordres allégués.

Pour le surplus, l’attestation d’une dame [Y] qu’il a produit aux débats pour établir qu’il y aurait un trou établissant une communication entre son appartement et l’appartement voisin, n’est pas régulière en la forme, la photocopie de la pièce d’identité de l’attestant n’étant pas même jointe.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, la cour conclut comme ce dernier que la preuve n’est pas rapportée d’un manquement du bailleur à son obligation d’assurer à son locataire une jouissance utile et paisible et de fournir un logement décent, et confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la société Vilogia à la réalisation de travaux ainsi que la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] au titre d’un préjudice de jouissance.

Sur les demandes relatives à la régularisation des charges :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

(….)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

La demande tendant à ce qu’il soit donné injonction à la société Vilogia de procéder à une régularisation des charges au titre de l’année 2019 est devenue sans objet dès lors qu’il est acquis aux débats qu’une telle régularisation est intervenue en décembre 2021. Il convient pour la cour de le constater par réformation du jugement entrepris.

S’agissant de la régularisation des charges au titre de l’année 2020, la bailleresse indique dans ses dernières écritures que cette régularisation n’a pas encore eu lieu. En conséquence, il convient d’assortir l’injonction donnée à la société Vilogia de notifier la régularisation de charges pour l’année 2020 d’une astreinte suivant les modalités précisément reprises au présent dispositif.

Pour le surplus, le paiement des charges par douzième par le locataire des charges non régularisées avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, est de droit, ce qu’il convient de rappeler dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour retard dans la régularisation des charges :

L’article 910-4 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait .

En l’espèce, même si la demande est formée par M. [Z] postérieurement à ses premières conclusions d’appelant, la demande doit être déclarée recevable au moins en partie, dès lors que l’appelant fait valoir qu’il aurait subi une partie du préjudice dont il se prévaut au titre du retard dans les régularisations postérieurement à ses premières conclusions.

Sur le fond cependant, il y a lieu d’observer que le locataire ne justifie pas d’un préjudice qui ne soit pas compensé par la possibilité de régler par douzième le montant exigé au titre de la régularisation. Au demeurant, la régularisation pour l’année 2019 est intervenue en l’espèce pour un montant très modique et donc dans des conditions qui n’ont pu destabiliser le locataire.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les dépens et sur l’application des duspositions de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991:

Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Au regard de ce qui a été jugé plus haut, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel, le coût de l’aide juridictionnelle accordée à M. [Z] restant à la charge du Trésor public.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ses dispositions relatives aux régularisations de charge demandées à la société Vilogia .

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare la demande de M. [W] [Z] tendant à ce qu’il soit fait injonction à la société Vilogia de notifier la régularisation de charges pour l’année 2019 sans objet ;

Fait injonction à la société Vilogia, sous réserve que cette régularisation ne soit pas d’ores et déjà intervenue à la date du présent arrêt, de procéder à la régularisation des charges au titre de l’année 2020 et dit que faute pour l’intéressée d’y avoir procédé dans le délai de 4 mois suivant la signification du présent arrêt, elle y sera contrainte passé ce délai sous astreinte provisoire de 20 euros par jour courant pendant une durée de 4 mois ;

Rappelle en tant que de besoin que le paiement des charges par douzième par le locataire des charges non régularisées avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité est de droit ;

Ajoutant au jugement entrepris,

Déclare la demande de M. [W] [Z] tendant à la condamnation de la société Vilogia au paiement de dommages-intérêts pour retard dans la régularisation de charges recevable mais non fondée ;

En conséquence la rejette ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel, le coût de l’aide juridictionnelle allouée à M. [W] [Z] restant à la charge du Trésor public ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou de celles de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à hauteur d’appel.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le President

Véronique Dellelis