COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 OCTOBRE 2025

N° RG 23/01493 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VW6A

AFFAIRE :

[S] [U]

…

C/

[IL], [O] [L]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 19/04912

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e LAINEE

— M^e ROUX

— M^e ADANI

— M^e DEBRAY

— M^e RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [S] [U]

né le 08 Octobre 1981 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 12]

Madame [R] [W] épouse [U]

née le 26 Septembre 1981 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentés par M^e Marie LAINEE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 300

M^e Jonathan SAADA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [IL], [O] [L]

né le 26 Juin 1960 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 12]

Madame [K], [M], [Y] [T] épouse [L]

née le 22 Juin 1967 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentés par M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

S.A.R.L. [Adresse 16] exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 801 076 787

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par M^e Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183, substitué par M^e Aurélia NUGNES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 141

ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME d’ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS ET RISQUES DIVERS en abrégé ABEILLE IARD & SANTE, nouvelle dénomination de la société AVIVA ASSURANCES, prise en la personne de son directeur général, représentant légalement la personne morale, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 306 522 665

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 23103

M^e Mathilde CHAUVIN DE LA ROCHE de la SELARL CHAUVIN DE LA ROCHE-HOUFANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0089

S.A.S [H] & [P], notaires associés, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 785 864 901

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 1926811

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 27 octobre 2017, M et Mme [L] ont vendu sous conditions suspensives à M. et Mme [U] une maison d’habitation construite sur un terrain d’une superficie de 890 m², située [Adresse 6] à [Localité 12] (Val d’Oise), figurant au cadastre sous les références section AK, numéro [Cadastre 9], moyennant le prix de 405 000 euros.

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la société [Adresse 16], exerçant sous l’enseigne Century 21.

Elle a été réitérée par acte authentique le 1er juin 2018, en l’étude de M. [A] [TS], notaire à [Localité 15], avec la participation de M. [H], notaire, de la SCP [V], assistant les vendeurs.

Se plaignant des désordres provoqués par les peupliers du jardin dans les propriétés voisines et le terrain communal et de la découverte d’une deuxième servitude après la vente, M. et Mme [U] ont, par exploits du 12 juin 2019, fait assigner M. et Mme [L], l’agence immobilière, la société [Adresse 16], Century 21, et l’étude [V], notaire, pour voir :

' solidairement condamner M. et Mme [L] et l’agence immobilière, la société [Adresse 16], Century 21, à leur payer diverses sommes au titre de l’abattage des arbres et de leur remplacement ; de la réfection de la voirie ; du remboursement de l’abattage du laurier ;

' solidairement condamner M. et Mme [L], l’agence immobilière, la société [Adresse 16], Century 21, et l’étude [V] à leur payer diverses sommes en indemnisation de leurs préjudices,

' condamner l’agence immobilière, la société [Adresse 16], Century 21, au paiement de dommages et intérêts pour réticence dolosive.

Par ordonnance du 15 octobre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a débouté M. et Mme [U] de leur demande de provision et a ordonné une expertise judiciaire pour examiner les désordres mentionnés par ces derniers.

Par ordonnance rendue le 27 mai 2021, le juge de la mise en état a déclaré la société Aviva assurances recevable en son intervention volontaire et dit communes à cette dernière les opérations d’expertise précédemment ordonnées.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 octobre 2021.

Par jugement contradictoire rendu le 16 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

' Dit que M. et Mme [L] ont manqué à leur obligation pré contractuelle d’information en ce qui concerne les désordres causés par les peupliers,

' Condamné M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [U] :

* la somme de 40 200 euros en réparation du préjudice matériel subi en lien avec le système racinaire des peupliers,

* la somme de 14 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné la société Abeille Iard & santé, nouvelle dénomination d’Aviva assurances, à garantir M. et Mme [L] de l’ensemble des condamnations susvisées y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné M. et Mme [U] à verser à la société [Adresse 17] et à la SCP Bertrand [H] et Pascaline [H] & [P] la somme de 1 500 euros à chacune, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' Condamné M. et Mme [L] au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

' Dit que la société Abeille Iard & santé, nouvelle dénomination d’Aviva assurances, devra garantir M. et Mme [L] de leur condamnation au paiement des dépens.

Le 2 mars 2023, M. et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de M. et Mme [L], la société [Adresse 17], la société Abeille Iard & santé et la SCP Bertrand [H] et Pascaline [V].

Par leurs dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024 (94 pages), auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, M. et Mme [U] demandent à la cour, au visa des articles 1112-1, 1137, 1240, 1604, 1615, 1626, 1638, 1641, 1643 et 1645 du code civil et des dispositions des articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

' Les juger recevables et bien fondés en leur appel ;

' Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions notamment contraires ;

' Confirmer le jugement rendu le 16 janvier 2023, par le tribunal judiciaire de Pontoise, en ce qu’il a :

* dit que [IL] [O] [L] et Mme [K] [T], épouse [L] ont manqué à leur obligation pré contractuelle d’information en ce qui concerne les désordres causés par les peupliers ;

* condamné la société Abeille Iard & santé à les garantir de l’ensemble des condamnations, au titre des préjudices subis du fait des désordres causés par les peupliers y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens ;

* condamné M. et Mme [L] à leur verser la somme de 7 000 euros du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens ;

Pour le surplus,

' Infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Et statuant à nouveau,

' Juger que M. et Mme [L] ont également manqué à leur obligation de délivrance conforme, en ce qui concerne les désordres causés par les peupliers et la conformité du réseau d’assainissement ;

En tout état de cause,

' Juger que M. et Mme [L] sont tenus à garantir les vices cachés, dès lors qu’ils avaient parfaitement connaissance, avant la régularisation de la vente, que le système racinaire des peupliers, était à l’origine de l’ensemble des désordres tels que visés ci-avant et rapportés par M. [E] [B], dans son rapport d’expertise ;

' Juger que M. et Mme [U] avaient une parfaite ignorance de la signification et compréhension des désordres, ainsi que de leur ampleur et conséquences, au jour de la vente ;

' Juger que la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est ainsi privée d’efficacité, du fait de la parfaite mauvaise foi de M. et Mme [L] ;

' Juger que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’étant pas exclusive, M. et Mme [L] ont intentionnellement gardé le silence, sur des éléments déterminants du consentement de leurs acquéreurs, et qu’à ce titre, ils doivent répondre la réticence dolosive, commise à leur préjudice ;

' Juger que la société [Adresse 17] a manqué à ses obligations d’information et de conseil renforcée, et notamment à ses obligations de vérification et déclaration des servitudes grevant le bien vendu ;

' Juger que la SCP Bertrand [H] et Pascaline [H] & [P] a également manqué à son devoir d’information et de conseil, ainsi qu’à celle d’assurer l’efficacité d’un acte authentique, auquel, il a prêté son concours ;

En conséquence,

' Condamner M. et Mme [L], sous la garantie de leur assureur, Abeille Iard & santé, à leur verser les sommes suivantes :

* 115 837,77 euros, en réparation du préjudice matériel, en lien avec les désordres causés par le système racinaire des peupliers ;

* 60 750 euros, en réparation du coût de plantation d’un nouvel écran végétal ;

* 46 000 euros, en réparation pécuniaire de leur préjudice de jouissance à parfaire, au jour de l’exécution de l’arrêt à intervenir de nature à permettre la plantation de ce nouvel écran végétal ;

* 3 227,50 euros, en réparation du dommage corporel, subi par Mme [U] ;

* 2 324,50 euros, en remboursement de la facture de l’expert judiciaire, M. [Z] ;

' Condamner solidairement M. et Mme [L], la société [Adresse 17], la SCP Bertrand [H] et Pascaline [V], ou à défaut les uns ou les autres, à leur verser les sommes suivantes :

* 20 000 euros, en réparation de leur préjudice moral et troubles dans leur condition d’existence, du fait de la découverte tardive de la première servitude de canalisation ;

* 40 168,61 euros, en réparation de leur préjudice matériel, du fait de la découverte tardive de la première servitude de canalisation ;

* 40 500 euros du fait de la découverte d’une seconde servitude postérieurement à la régularisation de l’acte de vente, à titre de dommages et intérêts / subsidiairement : 32 400 euros au titre d’une perte de chance fixée à 80 % d’avoir pu négocier une réduction du prix de vente ;

' Condamner la société La voie romaine Century 21 à leur verser la somme de 10 000 euros, correspondant aux frais de vente, pour manquement à ses obligations professionnelles.

En toute hypothèse,

' Condamner solidairement M. et Mme [L], la société Abeille Iard, la société [Adresse 17] et la SCP Bertrand [H] et Pascaline [V], ou à défaut tout succombant, à leur verser, en cause d’appel, la somme supplémentaire de 10 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025 (41 pages), auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, M. et Mme [L] invitent cette cour, au visa des articles 32, 146, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile, et des articles 1103, 1112-1, 1137, 1240 et 1241 du code civil, à :

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 16 janvier 2023, en ce qu’il les a condamnés à verser à M. et Mme [U] les sommes de :

* 40 200 euros en réparation du préjudice matériel subi en lien avec le système racinaire des peupliers,

* 14 400 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

' Déclarer M. et Mme [U] irrecevables en leur prétention fondée sur la servitude de réseau qu’ils désignent comme étant « la première servitude » dans la mesure où, en contrepartie de la prise en charge par M. et Mme [L] du coût des travaux afférents au dévoiement de la colonne d’eaux usées et à la création d’un regard sur la propriété arrière, ils ont expressément déclaré « vouloir en faire leur affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque »,

' Dire et juger qu’aucun manquement à l’obligation d’information pré contractuelle, ni aucun dol, ni aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ou de garantie des vices cachés ne leur est imputable,

' Déclarer M. et Mme [U] infondés en l’intégralité de leurs prétentions,

' Débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire :

' Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la compagnie Abeille Iard & santé à les relever et garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre, y compris l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

' Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formées à leur encontre.

A titre incident :

' Condamner solidairement M. et Mme [U] à leur verser la somme de 6 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' Condamner solidairement M. et Mme [U] à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^me Corinne Roux, membre de l’association Roux-Piquot-Joly, avocats aux offres de droit sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025 (29 pages), la société [Adresse 17] demande à la cour, au visa de la loi n° 72-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n° 2005-2325 du 21 octobre 2005, de l’article 1382 du code civil et des articles 1137 et 1112-1 du code civil, de :

' Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 janvier 2023 en ce qu’il a débouté M. et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

' Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 janvier 2023 en ce qu’il a condamné M. et M^me M. et Mme [U] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

' Débouter M. et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

' Condamner M. et Mme [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

' Condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens de la présente instance,

' Autoriser M. [F] [X], SELARL Adani, avocat, à recouvrer ceux des dépens dont elle aura fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC.

Par ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025 (31 pages), auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, la société Abeille Iard & santé demande à la cour de :

' Déclarer l’appel de M. et Mme [U] mal fondé et les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

' Infirmer le jugement rendu le 16 janvier 2023 par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a :

* Condamné M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [U] :

' la somme de 40 200 euros en réparation du préjudice matériel subi en lien avec le système racinaire des peupliers,

' la somme de 14 400 euros au titre du préjudice de jouissance,

' la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné la société Abeille Iard & santé, nouvelle dénomination d’Aviva assurances, à garantir M. et Mme [L] de l’ensemble de ses condamnations susvisées, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté les parties de leurs demandes, plus amples ou contraires,

* Condamné M. et Mme [L] au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* Dit que la société Abeille Iard & santé nouvelle dénomination d’Aviva assurances devra garantir à M. et Mme [L] de leur condamnation au paiement des dépens.

Statuant à nouveau et faire droit à son appel incident :

' Déclarer irrecevable ou débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de M. et Mme [L], et ce tant en principal, qu’intérêts, frais irrépétibles et dépens,

' Débouter M. et Mme [L] de leurs demandes tendant à voir confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à relever et garantir indemnes M. et Mme [L] de toutes condamnations prononcées à leur encontre, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Débouter M. et Mme [U] et toutes autres parties de leurs demandes, plus amples ou contraires, et notamment de leurs demandes de condamnation de M. et Mme [L] et d’Abeille Iard & santé aux dépens de première instance et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner in solidum M. et Mme [U], et / ou tous autres succombants à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner in solidum M. et Mme [U], et / ou tous autres succombants aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant

' Condamner in solidum M. et Mme [U], et / ou tous autres succombants à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

' Condamner in solidum M. et Mme [U], et / ou tous autres succombants aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M. Christophe Debray, avocat, aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

' Réduire dans de notables proportions les demandes présentées par les appelants.

Par ses dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2024 (31 pages), auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions, la société [H] & [P] demande à la cour, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1353 et 1240 du code civil, de :

' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise (RG 19/04912), et notamment en ce qu’il a jugé qu’elle n’a commis aucune faute dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l’égard des époux [U] et en conséquence, a débouté les époux [U],

' Rejeter toutes demandes formulées à son encontre,

' Condamner les époux [U] et/ou toute partie succombante à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner les époux [U] et/ou toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de M. Michel Ronzeau, avocat, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 mai 2025.

SUR CE, LA COUR

Sur l’objet de l’appel

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

M. et Mme [U] maintiennent leurs prétentions indemnitaires au titre des désordres causés par les peupliers, d’une part, et au titre d’une première servitude de réseaux des eaux pluviales et des eaux usées s’exerçant sur leur parcelle cadastrée AK [Cadastre 9] au profit de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 8] et d’une seconde servitude au profit de la parcelle AK [Cadastre 7] s’exerçant sur leur fonds cadastré AK [Cadastre 9], d’autre part. Leurs demandes sont dirigées contre leurs vendeurs et leur assureur. Pour obtenir leur condamnation, ils invoquent différents fondements juridiques, à savoir le manquement à l’obligation pré contractuelle d’information, la délivrance non conforme, le dol, les vices cachés. Ils sollicitent encore la condamnation de l’agence immobilière et du notaire à leur verser des sommes en raison, selon eux, de leur responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Sur la responsabilité des vendeurs, M et Mme [L] recherchée par M. et Mme [U]

* Les désordres causés par les peupliers

Se fondant sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, de la lettre du 26 avril 2018 adressée par Mme la Maire de la commune à M et Mme [L], de celle du 2 avril 2018 émanant de Mme [J] [G], adressée à Mme la maire, le tribunal a d’abord retenu que M et Mme [L] ne pouvaient pas ignorer que la cause des désordres affectant le mur de clôture, la voirie et le mur de la propriété voisine résidait dans le système racinaire des peupliers qu’il était nécessaire de supprimer. Il a ensuite estimé qu’en n’informant pas M. et Mme [U], profanes en la matière, qui ne pouvaient pas comprendre à l’occasion de simples visites que les désordres susvisés nécessitaient des travaux importants d’abattage, de dessouchage et de remise en état, M et Mme [L] avaient manqué à leur obligation pré contractuelle d’information en ce qui concerne les désordres causés par les peupliers. Selon le tribunal, cette information était nécessairement importante pour les acquéreurs, au regard du coût des travaux à réaliser, des nuisances en découlant et de la modification de l’environnement de la maison par suppression d’une 'allée’ de peupliers.

Le tribunal a en revanche considéré que M. et Mme [U] ne démontraient pas les manquements de leurs cocontractants à leurs obligations de délivrance conforme, au titre de la garantie des vices cachés, pas plus qu’ils ne justifiaient l’existence d’un dol de la part de M et Mme [L] à leur égard.

Moyens des parties

M et Mme [L] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il retient leur responsabilité sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil et font valoir :

* que l’expert judiciaire a décrit très précisément la nature des désordres en pages 5, 6 et 8 de son rapport, à savoir, la dégradation du mur de clôture ancien, vétuste et déjà affecté par des désordres, les chaperons du muret, les chapeaux des piliers, les poteaux intermédiaires et les grilles déjà affectés également de désordres en juillet 2008 ; que la déformation de l’enrobé du trottoir était également affecté de fissures en 2008 ; qu’il précise que ces désordres, apparents, existaient donc déjà lors de leur acquisition du bien le 25 juillet 2000 ;

* que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [U], l’expert judiciaire n’a pas retenu que l’ensemble de ces désordres trouvait sa cause dans le système racinaire des peupliers ; qu’ainsi, en page 16 de l’expertise, il considère que la cause de ces désordres réside non seulement dans le phénomène d’expansion du système racinaire des peupliers, mais aussi dans le fait de l’implantation de ces arbres, trop proche du mur de clôture, et encore dans le défaut d’entretien de la haie de peupliers, et de plus, dans la vétusté du mur ;

* que la maison est ancienne, construite en 1960, vendue dans son état au jour de l’entrée en jouissance ;

* que la commune a procédé et a financé l’ensemble des travaux de reprise de l’enrobé du trottoir et de la chaussée du [Adresse 14], sans demander à M. et Mme [U] de prendre en charge une partie ou la totalité des désordres (pièces 15 et 16) ;

* que la cause de certains désordres allégués par M. et Mme [U] n’est pas établie et que c’est de façon péremptoire, sans preuve, que les appelants affirment qu’ils sont en lien avec la suppression des peupliers ; qu’il en est ainsi des fissures qui seraient apparues postérieurement à la suppression des peupliers ;

* que le caractère apparent des désordres au moment de la vente exclut leur responsabilité ; qu’il s’ensuit, selon eux, que c’est de manière infondée que M. et Mme [U] recherchent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil.

M et Mme [L] ajoutent que M. et Mme [U] avaient parfaitement connaissance des désordres, apparents, visibles, lors de la régularisation de l’acte de vente ; qu’eux-mêmes ignoraient en revanche la prétendue nécessité d’abattre la totalité des peupliers et de rogner les souches de sorte que le reproche qui leur est fait de ne pas avoir informé les acheteurs de cette nécessité, ignorée d’eux, n’est pas sérieux.

Les intimés reprochent donc au tribunal d’avoir commis une erreur d’appréciation en retenant qu’ils ont caché une information déterminante pour le consentement de M. et Mme [U], au sens de l’article 1112-1 du code civil, et font valoir que :

* la lettre de Mme [J] [G] (pièce 10 des appelants) ne leur a pas été adressée  ; sa teneur est équivoque en ce qu’il apparaît que la gêne qu’elle dénonce au titre des peupliers tient essentiellement dans leurs feuilles qui tombent sur son terrain ;

* aucune mise en demeure, sommation, écrit ne leur a jamais été adressé de sa part avant la vente litigieuse ;

* ils n’ont pas reçu la lettre simple de la maire, six mois après la promesse de vente, et un mois avant la signature de l’acte authentique, et, au surplus, cette lettre ne contient aucune information d’une importance telle qu’elle puisse être qualifiée de déterminante pour le consentement de M. et Mme [U] au sens de l’article susvisé.

S’agissant de la garantie des vices cachés invoquée par M. et Mme [U], M et Mme [L] soutiennent que les vices existant au jour de la vente (la dégradation du mur de clôture, les chaperons du muret, les chapeaux des piliers, les poteaux intermédiaires et les grilles, la voirie dégradée et le mur de la propriété voisine) étaient apparents et que M. et Mme [U] ne pouvaient que les constater. Ces vices ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et n’en diminuent pas plus l’usage selon l’expert judiciaire lui-même (page 17 de son rapport pièce 5).

La société Abeille Iard & santé poursuit également l’infirmation du jugement en ce qu’il retient la responsabilité de M et Mme [L] sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil pour les motifs développés par ces derniers. Par voie de conséquence, la société [Adresse 16], Century 21 soutient qu’elle ne doit pas sa garantie.

M. et Mme [U] poursuivent la confirmation du jugement en ce qu’il retient la responsabilité de M et Mme [L] au fondement de l’article 1112-1 du code civil au titre des désordres causés par les peupliers

Ils rappellent que l’expert judiciaire (pièce 40) a constaté la dégradation du mur de clôture situé le long de la haie de peupliers, la déformation de l’enrobé du trottoir, l’endommagement du mur de la voisine, l’absence de fermeture du portillon. Ils soutiennent que l’expertise judiciaire conclut que ces désordres trouvent leur cause dans le système racinaire des peupliers. Ils prétendent encore que différentes fissures sont apparues dans leur sous-sol, semi enterré, ayant pour origine les conséquences de l’arrachage et le dessouchage des peupliers ce qui leur a été indiqué par la société MFT et est confirmé par l’étude détaillée extraite du portail de la filière peuplier (pièce 42).

Ils concluent avoir démontré que la cause de l’ensemble des désordres susvisés tient exclusivement au phénomène d’expansion du système racinaire des peupliers. S’agissant des fissures constatées au droit du sous-sol semi-enterré, elles sont, selon eux, causées par les remontées capillaires du fait de l’absence de drainage d’étanchéité depuis l’arrachage des peupliers.

Ils soutiennent encore que M et Mme [L] avaient une parfaite connaissance des désordres avant la régularisation de l’acte de vente puisque ceux-ci étaient apparents et à la vue de tous, comme le relève l’expert. Ils prétendent en outre qu’ils en mesuraient également toutes leurs significations et leur portée.

Ils invoquent à l’appui de leur argumentation non seulement le courrier de Mme [J] [G] qui expose s’être plainte auprès de M et Mme [L] des désordres causés par les peupliers (pièce 10), sans aucun succès, mais encore la lettre de Mme la maire (pièces 11 et 12), et enfin la lettre de M. [I] (pièce 34) qui avait contraint M et Mme [L] à intervenir au droit du regard obstrué par les racines des peupliers.

Selon eux, ils ne pouvaient pas avoir connaissance de l’ampleur et des conséquences du vice étant primo accédants et ne disposant pas de compétence en matière d’arboriculture. Ils font à cet égard valoir qu’un non professionnel ne peut faire le lien entre le désordre résultant de la déformation du trottoir et l’expansion souterraine foisonnante du système racinaire des peupliers. Il en est de même pour les autres désordres car de simples visites de quelques instants ne leur permettaient pas d’en déterminer et d’en comprendre la ou les causes.

Ils poursuivent l’infirmation du jugement qui rejette leur demande fondée sur l’obligation de délivrance conforme prévue aux articles 1604 et 1615 du code civil et maintiennent que le bien vendu compte tenu des vices résultant du système racinaire des peupliers rend le bien impropre à sa destination.

Ils affirment encore que M et Mme [L] leur doivent la garantie des vices cachés de la chose vendue, conformément aux dispositions de l’article 1641 du code civil, puisqu’ils connaissaient les causes des désordres et leurs conséquences dans toute leur ampleur, ce qu’ils ont caché à leurs acheteurs.

Ils maintiennent encore que M et Mme [L] se sont rendus coupables de réticence dolosive puisqu’ils savaient que les désordres trouvaient leur source dans le système racinaire des peupliers, ils en mesuraient les conséquences, ils connaissaient parfaitement les moyens de les supprimer, à savoir la nécessité impérieuse d’arracher les peupliers, de les dessoucher et ils se sont bien gardés d’en avertir les acheteurs. M. et Mme [U] insistent en outre sur le fait que l’information tue était déterminante pour les acquéreurs au regard du coût des travaux à réaliser pour résoudre les problèmes ainsi décelés postérieurement par les acquéreurs.

Appréciation de la cour

Il sera précisé, pour la bonne compréhension du litige, que le jugement indique de manière impropre qu’il existait une 'allée de peupliers’ (page 5, 10ème paragraphe), ce qui aurait supposé l’existence d’un chemin bordé d’arbres. Or, il résulte des productions que les peupliers litigieux formaient une haie, un écran végétal, implantés juste derrière le mur de clôture donnant sur le trottoir du [Adresse 6].

L’article 1112-1 du code civil dispose que '[Localité 13] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [U], il n’est nullement démontré par les productions qu’en l’occurrence, M et Mme [L] ont manqué à leur devoir d’information pré contractuelle.

Le rapport d’expertise judiciaire, tant ses énonciations que les photographies qu’il contient, est éloquent et montre clairement que les désordres provoqués par les peupliers tant sur le mur de clôture ancien, les chaperons du muret, les chapeaux des piliers, les poteaux intermédiaires, les grilles, le portillon que sur l’enrobé du trottoir, au droit des peupliers, existaient depuis de nombreuses années, au moins 2008, et étaient apparents. L’expert indique sans nuance 'les peupliers, les désordres, l’état du mur de clôture et l’état de l’enrobé du trottoir étaient visibles par tous'. Les acquéreurs comme les vendeurs, tous deux profanes, pouvaient aisément constater les désordres et leur lien avec les racines des peupliers était évident. En effet, il est visible sur les photographies que les racines des peupliers affleuraient la surface du sol, celle de l’enrobé du trottoir, déformées et que les peupliers étaient implantés à proximité immédiate du mur de clôture. C’est donc en vain que M. et Mme [U] excipent leur qualité de profane et leur incompétence en matière d’arboriculture pour soutenir qu’ils ne pouvaient constater l’imputablité de ces désordres à ces arbres.

Les désordres étaient apparents, le lien entre ceux-ci et les peupliers tout autant.

M et Mme [L] produisent en appel, en particulier, neuf attestations (pièces 6 à 14) qui confirment le caractère apparent des désordres consistant en l’état déplorable du trottoir devant la maison de M et Mme [L], de l’impossibilité d’ouvrir le portillon, des murets abîmés, de la présence, visible, des racines des peupliers.

C’est également à tort que M. et Mme [U] soutiennent que M et Mme [L] avaient connaissance de la nécessité de procéder à l’arrachage et au dessouchage de ces arbres pour avoir été alertés tant par leurs voisins que par la maire de la commune.

Ainsi, la cour observe que la lettre de Mme [J] [G] (pièce 10 des productions des appelants) n’est pas adressée à M et Mme [L], mais au maire de la commune. Quant à son contenu, elle énonce ce qui suit. Après avoir avisé le maire des désordres tenant à présence de ces peupliers provoquant l’affaissement de la chaussée et du trottoir, ainsi que la déformation de sa clôture, elle indique constater que ces arbres 'dépassent sur (sa) propriété'. Elle sollicite dès lors du maire son 'appui (pour) que ces peupliers et cet arbre (un laurier) soient arrachés avant que les feuilles envahissent (son) jardin aussi et plus facile aussi à les abattre avant que les feuilles arrivent’ (sic). La cour comprend des termes de cette lettre que l’arrachage est sollicité parce que les branches de ces arbres dépassent sur sa propriété et que leurs feuilles tombent sur son terrain.

Cette lettre évoque également les demandes faites à M et Mme [L] pour résoudre cette situation. Toutefois, cette affirmation n’est étayée par aucun autre élément. M et Mme [L] contestent fermement l’existence d’un différend existant entre eux et cette voisine avant la vente du bien à M. et Mme [U] ; ils nient avoir reçu la demande expresse de celle-ci de procéder à l’abattage de ces arbres. Malgré cette contestation de la part des intimés, les appelants ne produisent pas en appel d’éléments supplémentaires, concordants, de nature à justifier la réalité des faits allégués par Mme [J] [G] au sujet du différend existant entre elle et M et Mme [L], tel que, par exemple, l’attestation de celle-ci, étayée par des éléments extérieurs et concordants (réponses de M et Mme [L] à ses courriels, lettres mises en demeure…).

M et Mme [L] contestent en outre avoir reçu la lettre de la maire de [Localité 12]. Or, il est exact que la preuve de l’envoi et/ou de la réception de ce courrier n’est pas rapportée, la production de la copie de ce courrier n’étant pas de nature à le démontrer. Les appelants là encore ne produisent aucune preuve supplémentaire, malgré les dénégations adverses, telle que l’attestation de Mme la maire de [Localité 12] qui certifierait avoir envoyé cette lettre, avoir informé personnellement M. [L] du problème posé par ses peupliers et lui avoir demandé de procéder à leur arrachage.

La cour constate encore que l’attestation de M. [I] (pièce 34 des appelants) ne relate nullement l’existence d’un différend existant entre lui et M et Mme [L] et d’une demande qui leur aurait été adressée pour procéder à l’abattage de ces arbres. Dans cette attestation, M. [I] se borne à préciser avoir 'il y a une dizaine d’années', donc dans les années 2010, effectué le nettoyage et l’enlèvement de racines de peupliers du regard d’évacuation des eaux usées se trouvant sur la propriété de M et Mme [L] avec leur accord.

La cour observe par ailleurs que M et Mme [L] versent aux débats différentes photographies des trottoirs côtés pair et impair du [Adresse 14]. Ces photographies montrent que les trottoirs et la chaussée sont en mauvais état. Les intimés produisent encore l’éditorial de la mairie de [Localité 12] dans lequel la maire indique ce qui suit 'A l’été 2023 nous réaliserons la réfection du [Adresse 14] pour environ 600 K car c’est une voirie qui nécessite une réfection conséquente'. M. et Mme [U] ne démontrent pas que la mairie leur ait demandé de procéder à la réfection du trottoir au droit de leur propriété ou de régler une partie de la dépense engendrée par ces travaux ; ils ne justifient pas avoir procédé eux-mêmes à cette réfection d’une partie de la voirie. L’unique pièce produite au soutien de leur prétention indemnitaire à ce titre est un simple devis (pièce 46), mais les appelants ne justifient pas la réalisation des travaux à leur demande et du paiement consécutif.

La cour relève encore que c’est de manière péremptoire, sans preuve, que M. et Mme [U] prétendent que les fissures apparues postérieurement à la vente sont la conséquence du système racinaire des peupliers, aucune pièce ne le démontre. En outre, cette prétention ne saurait être accueillie sur le fondement de l’obligation pré contractuelle d’information, en présence de désordres apparus après la vente, mais en tout état de cause, elle ne saurait prospérer sur aucun autre fondement juridique dès lors que, non seulement, le lien entre ces fissures et les peupliers n’est pas fait, mais de plus la preuve de l’imputabilité de ces désordres à M et Mme [L] n’est nullement rapportée.

De même, et pour les mêmes motifs, c’est en vain que M. et Mme [U] sollicitent une indemnisation en raison de l’arrachage du laurier, la démonstration de l’imputabilité de cette dépense à M et Mme [L] n’étant pas faite.

Il découle de l’ensemble des éléments qui précède que M. et Mme [U] ne démontrent pas le manquement de M et Mme [L] à leur devoir d’information pré contractuelle.

Le jugement en ce qu’il a dit que M. et Mme [L] ont manqué à leur obligation pré contractuelle d’information en ce qui concerne les désordres causés par les peupliers, sera dès lors infirmé.

C’est également en vain que M. et Mme [U] recherchent la responsabilité de M et Mme [L] au titre de l’obligation de délivrance conforme, les désordres apparents ne rendant nullement le bien, destiné à l’habitation, impropre à cette destination.

De même, c’est à tort, que les appelants affirment que M et Mme [L] leur doivent la garantie des vices cachés dans la mesure où ils n’ont pas démontré que leurs vendeurs connaissaient les causes des désordres et leurs conséquences dans toute leur ampleur, ce qu’ils auraient caché à leurs acheteurs.

Le grief du dol dont se seraient rendus coupables M et Mme [L] n’est pas justifié, pas plus que la réticence dolosive.

Le jugement qui a :

— Condamné M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [U] :

* la somme de 40 200 euros en réparation du préjudice matériel subi en lien avec le système racinaire des peupliers,

* la somme de 14 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné la société Abeille Iard & santé, nouvelle dénomination d’Aviva assurances, à garantir M. et Mme [L] à ce titre ;

sera dès lors infirmé.

* La première servitude de canalisation

Selon le tribunal, M. et Mme [U] soutiennent sans fondement juridique ne pas avoir été informés de l’existence d’une servitude de réseaux des eaux pluviales et des eaux usées s’exerçant sur leur fonds, servant, cadastré AK [Cadastre 9] au profit du fonds cadastré AK [Cadastre 9], dominant, dès lors que son existence est expressément et précisément mentionnée sur l’acte authentique du 1er juin 2018. Le tribunal énonce les stipulations pertinentes de l’acte authentique que M. et Mme [U] ont signé devant le notaire et, en particulier, celles qui précisent que 'l’acquéreur reconnaît expressément avoir été informé de l’existence de cette servitude grevant la parcelle objet des présentes et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque'.

Le tribunal en conclut que c’est en vain, compte tenu des stipulations de l’acte de vente, que M. et Mme [U] se plaignent d’un manquement de leurs vendeurs à leur obligation d’information.

Le tribunal rejette les demandes de M. et Mme [U] au fondement de l’obligation de délivrance conforme. Selon lui, M. et Mme [U] échouent à démontrer que le bien livré n’est pas conforme aux normes techniques réglementaires en vigueur ni qu’ils auraient reçu une injonction de mise en conformité de la part de la commune de [Localité 12].

Moyens des parties

M. et Mme [U] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il rejette leur demande au titre de la première servitude. Ils soutiennent n’avoir découvert l’existence d’une première servitude de canalisation d’égout constituée par M et Mme [L] depuis 1985 que postérieurement à la signature de la promesse de vente et de façon fortuite.

Ils ajoutent que, l’apprenant, ils ont pu faire établir un devis au mois de mai 2018 par la société 3A BTP (pièce 5) évaluant le coût et la faisabilité du dévoiement de la colonne des eaux usées et la création d’un regard sur la propriété arrière en limite de la propriété avant d’une longueur de 35 mètres linéaires, ces travaux étant, selon eux, indispensables pour mener à bien leur projet d’agrandissement de la maison dont l’achat était envisagé.

Ils invoquent encore la non-conformité du réseau d’assainissement aux règles de l’art. Selon eux, le règlement d’assainissement du Valparisis prohibe les 'branchements en cascades’ (pièce 41) et le contrôle de conformité du Valparisis du 28 février 2023 (pièce 61) conclut à la non-conformité du réseau d’assainissement.

La garantie des vices cachés (pages 47 à 50) n’est pas invoquée à l’appui de leurs prétentions au titre de cette servitude.

M. et Mme [U] se prévalent encore du dol à l’appui de leur prétention au titre de la première servitude dès lors que, selon eux, ils auraient découvert celle-ci de manière fortuite, peu avant la signature de l’acte authentique et au détour d’un échange avec leur voisin, M. [I].

Leurs adversaires sollicitent la confirmation du jugement de ce chef.

Appréciation de la cour

L’acte de vente authentique signé le 1er juin 2018 est très clair en ce qu’il mentionne expressément ce qui suit (page 14 de l’acte, pièce 3 de M et Mme [L]) sous la rubrique 'servitudes’ :

'L’ACQUÉREUR supportera les servitudes passives, conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le BIEN, sauf à s’en défendre et profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls et sans recours contre le VENDEUR.

A cet égard le VENDEUR déclare qu’il n’a personnellement créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception :

— de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux ou de la loi ;

— et de celles ci-après relatées :

Aux termes de l’acte susvisé reçu par Maître [C] [H], notaire à [Localité 11] le 27 juin 1985 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 22] le 26 juillet 1985, volume 6185 numéro 14, contenant vente par les Consorts [L] (parents de M. [IL] [L]) au profit de M. et Mme [N] de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 8] pour 08 a 45ca, il a été constitué une servitude par laquelle les Consorts [L] ont consenti à M. et Mme [N] pour l’usage de la parcelle de terrain qui leur a été vendue (AK [Cadastre 8]), le droit de faire passer sur le surplus de la propriété restant appartenir aux consorts [L] (AK [Cadastre 9] objet des présentes), les canalisations d’égout vers la [Adresse 21], les frais d’installation et d’entretien étant à la charge de M. et Mme [N] ou leurs ayants droits.

L’ACQUEREUR reconnaît expressément avoir été informé de l’existence de cette servitude grevant la parcelle objet des présentes et déclare en faire son affaire personnelle contre quiconque.

Signature de l’acquéreur : (deux signatures au nom de [U])'.

Il est ainsi patent que c’est de manière totalement injustifiée que M. et Mme [U] prétendent ne pas avoir été informés de l’existence de cette servitude. Non seulement la clause est limpide, mais en plus ils admettent avoir été informés et déclarent en faire leur affaire personnelle contre quiconque. Ils apposent leurs signatures sous cette clause.

En outre, dans leurs propres écritures, ils indiquent avoir eu connaissance de l’existence de celle-ci avant la signature de l’acte authentique, avoir effectué des investigations supplémentaires (devis de la société 3A BTP, pièce 5) et malgré ces éléments, avoir accepté la vente.

Enfin, comme il sera examiné ultérieurement, M. et Mme [U] ont été informés dès la signature du compromis de vente de l’existence de cette servitude de sorte que, de plus fort, c’est de manière particulièrement injustifiée qu’ils soutiennent avoir appris fortuitement, par un voisin, M. [I], à l’occasion d’une visite des lieux, l’existence de cette servitude.

C’est également en vain, sans aucune preuve, que M. et Mme [U] prétendent que M et Mme [L] se sont livrés à des manoeuvres dolosives, à des réticences dolosives pour les convaincre de contracter, la clause relative à la première servitude étant très claire. En outre, les vendeurs ont accepté de payer le coût des travaux de dévoiement de cette canalisation, comme le mentionne expressément l’acte de vente, ce qui prouve qu’ils se sont montrés transparents avec M. et Mme [U] sur l’existence de cette servitude et conciliant sur la manière de trouver une solution satisfaisante pour les acheteurs.

Quant au grief de manquement à l’obligation de délivrance conforme, force est de constater que le rapport du contrôle d’assainissement du 24 juillet 2017, délivré à M et Mme [L] avant la promesse de vente, mentionne expressément que la situation de l’assainissement au regard des normes en vigueur est conforme 'sous réserve que la grille située en haut de la descente de garage, soit bien séparée des eaux usées’ (pièce 4 de M et Mme [L]). De même, le rapport établi le 28 février 2023 par le 'Groupement Fayolle STPE, délégataire du service public’ (pièce 61), se borne à détecter des anomalies suivantes : '1. réseau d’eaux pluviales obstrué par de la terre et des cailloux’ et un '2. réseau d’eaux usées des voisins en servitude obstrué'. Pour y remédier, le rapport préconisait de '1. faire curer le regard et modifier la cunette si nécessaire’ et '2. Faire curer le regard et modifier la cunette si nécessaire par les propriétaires du réseau en servitudes'. Il n’est ainsi nullement question de système de raccordement non conforme ou/et de branchements prohibés. Ainsi, les anomalies détectées tiennent en réalité à un défaut d’entretien de l’assainissement par les propriétaires du fonds. Or, ce rapport ayant été établi en 2023 et la vente étant intervenue en 2018, il n’est nullement démontré que ce défaut d’entretien soit imputable à M et Mme [L]. En tout état de cause, M. et Mme [U] n’en rapportent pas la preuve.

Il s’ensuit que c’est en vain que M. et Mme [U] invoquent un défaut de délivrance conforme.

Le jugement qui rejette les demandes de M. et Mme [U] au titre de la première servitude sera confirmé.

* La seconde servitude

Le tribunal retient, s’agissant de la seconde servitude, que sa constitution préalablement à la vente litigieuse du 1er juin 2018 et le consentement donné par M et Mme [L] à cette constitution ne sont pas démontrés. Il rappelle que la constitution d’une servitude non apparente suppose le respect des articles 691 et 695 du code civil.

Il constate que M. et Mme [U] ne démontrent ni l’existence d’un titre émanant de leurs vendeurs, M et Mme [L], consentant ou reconnaissant l’existence de cette servitude sur leur fonds cadastré AK [Cadastre 9] au profit du fonds AK [Cadastre 7], ni la mention de cette servitude sur leur acte de vente du 1er juin 2018.

Il relève que :

* une servitude de canalisation concernant les seules parcelles AK [Cadastre 7] et AK [Cadastre 8], mais impactant la parcelle AK [Cadastre 9], fonds servant de la parcelle AK [Cadastre 8], a été constituée par acte authentique du 1er mars 2019, soit postérieurement à la vente litigieuse du 1er juin 20185 ce dont il fallait en déduire que l’existence de cette servitude non apparente n’était pas établie à la date du 1er juin 2018 ;

* l’acte du 1er mars 2019 a été signé entre les seuls M. [D] en sa qualité de propriétaire du fonds dominant et M. [I], en sa qualité de propriétaire du fonds servant ;

* aucun titre consentant une seconde servitude portant sur le passage des eaux usées de la parcelle AK [Cadastre 7] sur la parcelle AK [Cadastre 9] n’est produite.

Le tribunal déduit de ces différents éléments que M. et Mme [U] ne démontrent pas que M et Mme [L] ont manqué à leur devoir d’information en ce qui concerne cette seconde servitude, qu’ils n’ont pas constitué et dont ils n’avaient pas connaissance.

Appréciation de la cour

L’article 691 du code civil dispose que ' Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.'

Conformément aux dispositions de l’article 695 du même code, 'Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.'

C’est par d’exacts motifs, particulièrement circonstanciés et pertinents, adoptés par cette cour que le premier juge a retenu que M. et Mme [U] ne démontrent pas que M et Mme [L] ont manqué à leur devoir d’information en ce qui concerne cette seconde servitude, qu’ils n’ont pas constitué et dont ils n’avaient pas connaissance.

Les appelants ne versent aucun élément de preuve supplémentaire à hauteur d’appel de nature à permettre à la cour de revenir sur l’appréciation du premier juge.

Il est patent que M. et Mme [U] indiquent eux-mêmes (page 24 de leurs écritures) que cette servitude a donné lieu à un acte authentique passé le 1er mars 2019, soit 8 mois après la vente consentie par M et Mme [L] ; que cet acte a été conclu entre M. [D] et M. [I] ; que les appelants ne démontrent nullement que M et Mme [L] ont donné leur accord express à cet acte, qui ne les concerne pas, auquel ils ne sont pas parties.

M. et Mme [U] ne démontrent pas plus, par leurs productions, que, en 1986, les parents de M. [IL] [L], propriétaires à l’époque de la parcelle AK [Cadastre 9], auraient donné leur accord à la constitution de cette servitude. Ils se bornent à relater des propos tenus par ses voisins affirmant que les consorts [L] les avaient autorisés à effectuer ces branchements [page 22 de leurs écritures 'M. [D] s’y refusait (à débrancher les canalisations du réseau de M. et Mme [U]) considérant qu’il avait été autorisé par les consorts [L] et qu’il incombait ainsi aux époux [U] de se retourner contre les vendeurs']. Cependant, la preuve de ce fait n’a pas été rapportée. De même, contrairement à ce que les appelants allèguent, le jugement du tribunal d’instance de Montmorency rendu le 18 juillet 1996 est inopérant puisqu’il ne tranche pas la question de l’existence et de l’opposabilité de la servitude, mais seulement du bien fondé d’une action possessoire. En outre, si effectivement le témoignage de Mme [L], mère du vendeur, était mentionné dans ce jugement, il apparaît que celle-ci a seulement attesté, le 18 octobre 1995, du consentement donné par M. [N] au profit de M. [D] au passage des canalisations sur son terrain. Il n’est nullement question d’un accord de cette dernière au passage de ces canalisations sur son propre terrain.

Il découle de ce qui précède que les prétentions de M. et Mme [U] au titre de cette seconde servitude ne pourront qu’être rejetées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En définitive, toutes les demandes de M. et Mme [U] dirigées contre leurs vendeurs, par voie de conséquence contre leur assureur, la société Abeille Iard & santé seront rejetées.

Sur la responsabilité de la société [Adresse 16], Century 21

Après avoir rappelé les principes gouvernant la responsabilité de l’agent immobilier, intermédiaire professionnel prêtant son concours à la rédaction d’un acte, le tribunal a retenu que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [U], le compromis de vente du 27 octobre 2017 comporte en annexe, un diagnostic assainissement qui fait état de la servitude de canalisation et qui comporte un plan sur lequel elle figure. Il a en outre observé que sur ce document figure les initiales de M. et Mme [U] ce qui démontre que celui-ci leur a bien été remis. Il en conclut que, dès le compromis de vente, les demandeurs disposaient de toutes les informations relativement à la servitude grevant leur fonds.

S’agissant de la seconde servitude, le tribunal a constaté que celle-ci avait été constituée par l’acte authentique du 1er mars 2019, soit postérieurement à la vente litigieuse du 1er juin 2018, signée entre les propriétaires du fonds dominant AK [Cadastre 7] et du fonds servant AK [Cadastre 8]. Il a relevé que M. et Mme [U] ne produisaient aucun titre constitutif de cette seconde servitude à la date du compromis de vente.

De ces éléments, il en a déduit que les demandeurs ne justifiaient pas leurs prétentions dirigées contre la société [Adresse 16], Century 21, faute de prouver qu’elle avait les moyens de connaître l’existence de cette servitude non apparente qu’aucun titre n’établissait.

Moyens des parties

M. et Mme [U] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il les déboute de leurs demandes dirigées contre la société [Adresse 16], Century 21.

Ils font valoir que :

* le compromis de vente ne fait pas référence à l’existence de la première servitude ;

* la société [Adresse 16], Century 21 ne s’est pas renseignée sur la situation d’urbanisme du bien, sur l’existence de différentes servitudes le grevant ;

* ils contestent avoir obtenu le jour de la signature du compromis le document relatif au diagnostic assainissement (pièces 52 b) et 61), prétendant leur avoir été adressé séparément et postérieurement à leur engagement du 27 octobre 2017, soit, selon eux, le 14 novembre 2017, alors en outre qu’il n’y avait aucune condition suspensive à la situation d’urbanisme ;

* ce document n’était pas conforme et le plan annexé incomplet ;

* ils ont appris l’existence de cette servitude de manière fortuite, au détour d’un échange avec un voisin, M. [I] ;

* ils ont sollicité leur agent immobilier au sujet de la possibilité de réaliser leur projet d’agrandissement (pièce 52 a) et il leur a été indiqué qu’il n’y avait aucun obstacle à celui-ci ;

* s’ils ont acquis ce bien c’est parce qu’ils n’avaient pas d’autres choix ; que pour ne pas compromettre la vente, un devis a été obtenu d’une entreprise 3A BTP évaluant le coût du dévoiement de la canalisation et il était prévu que les vendeurs prennent en charge les frais, ce qui a été prévu dans l’acte ;

* ni le notaire ni l’agence n’ont sollicité l’accord du propriétaire du fonds dominant, M. [I] (anciennement [N]) ; interrogé par la suite, ils prétendent que ce dernier refusera.

Les appelants maintiennent leurs demandes dirigées contre la société [Adresse 16], Century 21 au titre de la seconde servitude. Ils lui reprochent de ne pas avoir procédé à des investigations plus poussées pour en découvrir l’existence, à partir d’un certain nombre d’indices existants et apparents, car l’acte du 1er mars 2019 n’est que la formalisation d’une situation antérieure dont l’agent immobilier aurait nécessairement eu connaissance s’il avait procédé à de simples investigations.

La société [Adresse 16], Century 21 poursuit la confirmation du jugement de ce chef et rétorque que :

* le diagnostic assainissement daté du 24 juillet 2017, sur lequel il est expressément mentionné 'il existe une servitude de réseau depuis la chaussée Jules César’ a été annexé à la promesse de vente du 27 octobre 2017 et le plan joint à celui-ci (pièce 8) ;

* ce plan partiel montre les réseaux des eaux pluviales et des eaux usées se poursuivant au-delà de la limite de propriété de M et Mme [L] à l’opposé du [Adresse 14] ;

* M. et Mme [U] en avaient connaissance et ont apposé leurs initiales sur ces documents (diagnostic et plan) ;

* entre la promesse et la vente, huit mois se sont écoulés et M. et Mme [U] avaient toute opportunité de ne pas réitérer leur engagement au regard de l’existence de cette servitude ;

* le notaire a pris soin de leur lire l’intégralité de l’acte avant que ces derniers n’apposent leurs signatures de sorte qu’il n’est pas sérieux de soutenir que le consentement n’était pas libre et éclairé ;

* elle ajoute que l’acte de vente prévoit expressément que le vendeur accepte de payer le coût du déplacement de la colonne d’assainissement et du regard conformément au devis de la société 3A BTP, soit la somme de 4 180 euros toutes taxes comprises ; le chèque a bien été remis à M. et Mme [U] par M et Mme [L] et encaissé par ces derniers.

Il ressort de ces différents éléments, selon la société [Adresse 16], Century 21, que M. et Mme [U] avaient une connaissance exhaustive de cette première servitude et que c’est de manière libre et éclairée qu’ils ont consenti à l’acquisition de ce bien.

S’agissant de la seconde servitude, elle maintient ne pas en avoir eu connaissance de sorte qu’aucun manquement à ses obligations ne peut être retenu à son encontre.

Elle soutient donc que de l’ensemble de ces éléments, la cour ne pourra qu’écarter les griefs formulés contre elle par M. et Mme [U] et confirmer le jugement déféré.

Appréciation de la cour

C’est exactement que le premier juge a rejeté les demandes de M. et Mme [U] dirigées contre la société [Adresse 16], Century 21.

La promesse de vente (pièce 1 de la société [Adresse 16], Century 21) mentionne expressément en page 5, rubrique numéro 8, intitulée 'sur la situation de l’immeuble au regard du dossier diagnostic technique’ ce qui suit : 'Le VENDEUR remet, dès la signature des présentes, le dossier de diagnostic technique contenant les éléments ci-dessous établis par un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés (article L. 271-6 du CCH)'.

M. et Mme [U] ont paraphé cette page.

Parmi ces documents expressément énumérés comme ayant été remis ce jour même par le vendeur figure (page 6 de cette promesse) 'un diagnostic assainissement établi le 24 juillet 2017'. Ce document (pièce 8 de la société [Adresse 16], Century 21) indique très clairement l’existence d’une servitude de réseau et le plan annexé en précise l’implantation et le tracé. M. et Mme [U] ont apposé également leurs paraphes tant sur le diagnostic que sur le plan.

La société [Adresse 16], Century 21 établit donc que M. et Mme [U] ont eu connaissance de l’existence de cette servitude dès le 27 octobre 2017.

M. et Mme [U] qui le contestent, se bornent à affirmer, sans preuve, que ces éléments ne leur sont parvenus que le 14 novembre 2017, soit postérieurement à la signature de la promesse du 27 octobre 2017. Leur dénégation n’apparaît donc pas fondée.

C’est encore de manière téméraire que M. et Mme [U] prétendent que le diagnostic d’assainissement n’est pas conforme en se prévalant du rapport établi le 28 février 2023 par le 'Groupement Fayolle STPE, délégataire du service public’ (pièce 61). Ainsi qu’il l’a été retenu plus avant, les anomalies qui y sont énoncées tiennent à un défaut d’entretien des propriétaires des fonds, aucunement à une non-conformité du système de raccordement.

De même, il ne peut être tiré aucun enseignement du courriel émanant de la société [Adresse 16], Century 21 destiné à M. et Mme [U], adressé le 27 avril 2018, faute de production du courriel précédent émanant des appelants. En effet, il est manifeste que la société [Adresse 16], Century 21 répond à une demande des appelants par ces termes 'je vous confirme qu’elle n’existe pas (la servitude). Vous pourrez réaliser votre projet d’agrandissement'. Tel que libellé, la cour est dans l’incapacité d’apprécier de quelle servitude il est question et cette simple production n’est manifestement pas de nature à l’éclairer.

Enfin, c’est de manière parfaitement péremptoire, sans preuve, que les appelants affirment que M. [I] refuse le dévoiement de la canalisation qui leur permettrait de réaliser leur projet d’agrandissement. Les seules attestations de M. [I] versées aux débats (deux pièces numérotées 34) ne portent pas sur cette question, donc ne le confirment pas.

En définitive, M. et Mme [U] échouent à hauteur d’appel à justifier le bien fondé de leur demandes dirigées contre la société [Adresse 16], Century 21.

Leurs prétentions seront dès lors rejetées et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de M. [H], notaire

Le tribunal a retenu qu’il résulte des termes mêmes de l’acte authentique de vente du 1er juin 2018 que M. [H], notaire, a parfaitement respecté son devoir d’information et de conseil ; que l’efficacité et la validité juridiques de cet acte ne peuvent pas être sérieusement remises en cause.

S’agissant de la seconde servitude, le tribunal a retenu que M. et Mme [U] ne démontrait pas que M. [H], notaire, disposait des moyens de connaître l’existence d’une servitude qui n’avait été constatée par aucun acte authentique, qui n’avait fait l’objet d’aucune publicité foncière.

Il a dès lors rejeté leurs demandes dirigées contre le notaire.

Appréciation de la cour

Comme indiqué précédemment, contrairement à ce que persistent à soutenir M. et Mme [U], sans preuve, l’existence de la servitude, qualifiée de 'première servitude', était connue d’eux dès la signature de la promesse de vente, soit neuf mois avant la signature de l’acte authentique.

Ainsi, l’acte de vente authentique signé le 1er juin 2018 est très clair en ce qu’il mentionne expressément son existence (page 14 de l’acte, pièce 3 de M et Mme [L]) sous la rubrique 'servitudes'. Ils prétendent de manière téméraire ne pas en avoir mesuré la portée alors qu’ils ont fait insérer une clause aux termes de laquelle leurs vendeurs acceptent de prendre en charge de dévoiement de la canalisation. C’est dire qu’ils savaient pertinemment ce à quoi ils s’engageaient et ce qu’ils achetaient. La cour rappelle qu’ils se bornent à prétendre que ce dévoiement n’a pu être effectué en raison du refus de leur voisin, toujours sans preuve. Encore, l’acte authentique qui les lie aux vendeurs mentionne expressément qu’ils prennent le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance ; que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne les vices cachés ou apparents.

Quant à la seconde servitude, c’est par d’exacts motifs, pertinents et circonstanciés, adoptés par cette cour, que le tribunal a jugé comme il l’a fait. Il sera ajouté que, comme le relève le notaire, M. et Mme [U] ne démontrent pas que cette seconde servitude a été publiée et figurait dans l’acte d’acquisition des époux [I]. Ils procèdent là encore par voie d’affirmation en se livrant à une démonstration peu convaincante. Dans l’acte de 1985, par lequel les consorts [L] vendent à M. et Mme [N] le bien par la suite cédé par ces derniers à M. et Mme [I], il n’est question que de la 'première servitude'.

La seconde servitude, non apparente, a été constituée après la vente du 1er juin 2018, et il ne peut être reproché à M. [H], notaire, aucune faute, en particulier, de ne pas avoir procédé aux recherches que M. et Mme [U] lui reprochent de ne pas avoir faites, puisqu’il n’avait aucune raison de douter des déclarations concordantes des parties à l’acte de vente et que son office ne suppose pas qu’il se déplace sur les lieux et vérifie des situations de fait alors que rien ne lui permet de douter des informations qu’il a réunies.

M. et Mme [U] seront donc déboutés de leurs demandes dirigées contre le notaire et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Celui qui voit son action accueillie même partiellement ne peut pas être condamné pour procédure abusive. Tel est le cas en l’occurrence de M. et Mme [U] dont les prétentions ont été, pour partie, accueillies par les premiers juges.

En conséquence, il y a lieu de débouter M et Mme [L] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive dirigée contre M. et Mme [U], confirmant en cela le jugement.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [U], parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il apparaît équitable d’allouer des sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à leurs adversaires.

M. et Mme [U] seront en conséquence condamnés in solidum à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

* 5 000 euros à M et Mme [L] ;

* 2 500 euros à M. [H] ;

* 2 500 euros à la société [Adresse 16], Century 21 ;

* 2 500 euros la société Abeille Iard & santé, soit un montant global de 12 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Infirme le jugement en ce qu’il :

— Dit que M. et Mme [L] ont manqué à leur obligation pré contractuelle d’information en ce qui concerne les désordres causés par les peupliers,

' Condamne M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [U] :

* la somme de 40 200 euros en réparation du préjudice matériel subi en lien avec le système racinaire des peupliers,

* la somme de 14 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamne la société Abeille Iard & santé, nouvelle dénomination d’Aviva assurances, à garantir M. et Mme [L] au titre de cette condamnation ;

— Infirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, des chefs infirmés,

— Rejette les demandes de M. et Mme [U] dirigées contre M et Mme [L] et la société Abeille Iard & santé ;

— Condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel ;

— Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. et Mme [U] à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

* 5 000 euros à M et Mme [L] ;

* 2 500 euros à M. [H] ;

* 2 500 euros à la société [Adresse 16], Century 21 ;

* 2 500 euros la société Abeille Iard & santé, soit un montant global de 12 500 euros ;

— Rejette toutes autres demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente