Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 8 janvier 2026, n° 23/12947

CA Paris
Confirmation 8 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Absence de motif légitime et sérieux
La cour a estimé que les documents fournis ne démontraient pas un projet sérieux et que les démarches entreprises étaient insuffisantes pour justifier le congé.
Rejeté
Demande reconventionnelle d'expulsion
La cour a confirmé que le congé était non valide, rendant ainsi la demande d'expulsion sans fondement.
Rejeté
Demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'absence de validité du congé rendait cette demande également sans fondement.
Rejeté
Demande reconventionnelle de dommages et intérêts
La cour a rejeté cette demande en raison de la non-validité du congé.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 8 janvier 2026, la société Foncière Eco Plus a interjeté appel d'un jugement du 29 juin 2023 qui avait rejeté sa demande de validation d'un congé donné à des locataires pour motifs de travaux. La première instance avait conclu à l'absence de motif légitime et sérieux justifiant le congé. La Cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que la société n'avait pas apporté de preuves suffisantes de la faisabilité de son projet de transformation des lieux. Elle a également rejeté la demande de sursis à statuer des locataires, estimant qu'elle n'était pas dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. En conséquence, la Cour a déclaré le congé non valide et a condamné la société à payer des frais aux locataires.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 8 janv. 2026, n° 23/12947
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/12947
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 janvier 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe SIZAIREChantal TEBOUL ASTRUCEric ALLERITAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COUR
Parties :	S.A.S. FONCIERE ECO PLUS [ Localité 13 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12947 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBFK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° 22/05004

APPELANTE

S.A.S. FONCIERE ECO PLUS [Localité 13], agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège en cette qualité

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 794 735 357

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235

INTIMÉS

Monsieur [D] [W]

Né 23 décembre 1962 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [X] [N]

Née le 1er novembre 1966 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, toque : P154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juin 2004, [Y] [I] [H] a donné à bail à Mme [X] [N] et M. [D] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 11].

Aux termes d’un acte notarié du 30 mars 2021, Mme [P] [U] [E] [K] [R], venant aux droits d'[Y] [I] [H], décédé le 10 août 2019, a cédé à la société Foncière Eco Plus [Localité 14] les droits successifs portant sur l’immeuble.

Le 30 novembre 2021, la société Foncière Eco Plus [Localité 14] a fait signifier aux locataires un congé pour motif légitime et sérieux, consistant dans la réalisation de travaux de transformation, réhabilitation et rénovation des lieux loués, à effet du 1er juin 2022.

Mme [X] [N] et M. [D] [W], contestant ce congé, se sont maintenus dans les lieux.

Par acte d’huissier du 30 mai 2022, Mme [X] [N] et M. [D] [W] ont assigné la société Foncière Eco Plus [Localité 13] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la nullité du congé.

A l’audience de plaidoirie, les demandeurs ont sollicité, in limine litis, un sursis à statuer, arguant du fait que plusieurs assignations avaient été délivrées à l’encontre de la société Foncière Eco Plus [Localité 13] pour contester la cession du 30 mars 2021 et en demander la nullité auprès du tribunal judiciaire de Paris, invoquant le caractère frauduleux de cette acquisition en ce qu’elle privait les locataires des droits liés à une vente.

La société Foncière Eco Plus [Localité 13], représentée par son conseil, s’est opposée au sursis à statuer, et a soutenu que le congé délivré était parfaitement régulier. Elle a sollicité le débouté de l’intégralité des demandes et, à titre reconventionnel, la validation du congé, l’expulsion immédiate des locataires sous astreinte, la condamnation solidaire des locataires à payer une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers à compter du 1er juin 2022, date de prise d’effet du congé ou à titre subsidiaire, au montant du loyer, et le versement de dommages et intérêts pour un montant de 5000 euros.

Par jugement contradictoire entrepris du 29 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE que la société Foncière Eco Plus [Localité 14] n’a pas justifié d’un motif légitime et sérieux justifiant d’un congé relatif au bail conclu avec Mme [X] [N] et M. [D] [W] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 11] ;

REJETTE en conséquence la demande de validation du congé et les demandes subséquentes, lesquelles deviennent sans objet et constate la poursuite du bail portant sur l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 11] liant la société Foncière Eco Plus [Localité 14] et Mme [X] [N] et M. [D] [W] ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la société Foncière Eco Plus [Localité 14] aux dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 juillet 2023 par la SAS Foncière Eco Plus Saint [Localité 12],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 octobre 2025 par lesquelles la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] demande à la cour de :

RECEVANT la Société Foncière Eco Plus [Localité 13] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

L’EN DECLARANT BIEN FONDEE ET Y FAISANT DROIT,

DEBOUTER M. [W] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

INFIRMER la décision en date du 29 juin 2023 rendue par le Pôle civil de proximité près le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’elle a :

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la société Foncière Eco Plus [Localité 14] aux dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

ET STATUANT A NOUVEAU,

VALIDER le congé pour motifs légitimes et sérieux notifié le 30 novembre 2021 par la Société Foncière Eco Plus Saint [Localité 12] à M. [W] et Mme [N] pour le 1er juin 2022,

ORDONNER la libération immédiate et sans délai par les consorts [W] et [N] ainsi que par tout occupant de leur chef des lieux loués sis [Adresse 2], ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

AUTORISER leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués sis [Adresse 2], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

JUGER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER solidairement M. [W] et Mme [N] à payer à la Société Foncière Eco Plus [Localité 14] à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le loyer contractuel, charges et taxes en sus,

Subsidiairement, CONDAMNER solidairement M. [W] et Mme [N] à payer à la Société Foncière Eco Plus [Localité 14] à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, charges en sus,

CONDAMNER in solidum M. [W] et Mme [N] à payer à la Société Foncière Eco Plus [Localité 14] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum M. [W] et Mme [N] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey Schwab, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er octobre 2025 par lesquelles M. [D] [W] et Mme [X] [N] demandent à la cour de :

A titre liminaire,

SURSEOIR A STATUER dans l’attente du jugement à intervenir dans les instances introduites sous les n° RG 22/09781, RG 22/09782 et sous le n° provisoire RG 23/A8938 devant le Tribunal judiciaire de Paris (2ème chambre civile, 2ème section) sollicitant la nullité de la cession en date du 30 mars 2021 au profit de la société Foncière Eco Plus Saint-Priest,

A titre principal,

CONFIRMER le jugement n° 22/05004 du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions,

Et en conséquence, PRONONCER la nullité du congé en date du 30 novembre 2021 délivré aux époux [N] et [W],

A titre subsidiaire,

REPUTER NON ECRITE la clause pénale prévue dans le bail d’habitation en date du 1er juin 2004,

DEBOUTER la société Foncière Eco Plus [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Foncière Eco Plus [Localité 14] à verser aux époux [N] et [W] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Le premier juge a rejeté la demande de sursis à statuer sollicitée par M.de [O] et Mme [N] dans les motifs du jugement entrepris, mais ne l’a pas mentionné dans le dispositif.

Les intimés réitèrent cette demande devant la cour, en faisant valoir que la validité du congé émis par la bailleresse, contesté dans le cadre de la présente instance, dépend intrinsèquement de la validité de la cession consentie au profit de cette dernière, dont est saisi le tribunal judiciaire de Paris suite à leur action et à celle d’autres locataires. Ils ajoutent que l’affaire sera plaidée devant le tribunal judiciaire le 26 janvier 2026, de sorte que leur demande de sursis à statuer n’est pas dilatoire.

La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] sollicite que les intimés en soient déboutés, en faisant valoir que la cession de droits successifs ne saurait être confondue avec la vente d’un bien immobilier, de sorte que le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dite [Localité 7] n’a pas vocation à s’appliquer. Elle souligne que l’instance en nullité de la vente a été introduite par les intimés devant le premier juge à des fins dilatoires, à la veille de l’audience de plaidoiries, et un an et demi après la délivrance du congé litigieux, et ajoute que l’audience de plaidoiries du 26 janvier 2026 devant le tribunal judiciaire ne signifie pas qu’une décision irrévocable sera bientôt rendue, dès lors qu’une procédure d’appel consécutive au jugement à intervenir n’est pas à exclure. Elle soutient enfin que le sursis à statuer conduirait à proroger artificiellement la durée du bail des intimés, ce qui porterait inévitablement atteinte à son droit de propriété, en violation des articles 544 du code civil et 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen.

Selon l’article 378 du code de procédure civile, 'la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine'.

Le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité d’un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice (1re Civ., 4 octobre 1983, n°82-13.781 ; 9 mars 2004, n°99-19.922).

En l’espèce, le premier juge a pertinemment rejeté la demande de sursis à statuer dans ses motifs, en relevant à juste titre que M. [W] et Mme [N] n’avaient assigné en nullité de la 'vente’ du 30 mars 2021 que par acte d’huissier du 9 mai 2023, soit la veille de l’audience de plaidoiries devant lui, portant sur la validité du congé délivré le 30 novembre 2021.

La cour ajoute que, si l’audience de plaidoirie devant le tribunal judiciaire est fixée au 26 janvier 2026, la décision irrévocable mettant fin à l’instance ne sera pas rendue avant de nombreux mois compte tenu des voies de recours.

En conséquence, il convient de juger que le sursis à statuer sollicité par les intimés n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, et il y a lieu de le rejeter, ajoutant au jugement entrepris dès lors qu’il n’avait pas tranché cette demande dans son dispositif.

Sur la validité du congé

La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté qu’elle n’avait pas justifié d’un motif légitime et sérieux de congé relatif au bail litigieux, et rejeté en conséquence sa demande de validation du congé.

M. [W] et Mme [N] concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Il convient d’examiner les quatre moyens successifs de nullité du congé invoqués par M. [W] et Mme [N] au soutien de leur demande principale de nullité du congé.

* 1/ Sur l’absence de mandat de l’avocat

Le premier juge a écarté ce moyen dans sa motivation.

M.de [O] et Mme [N] le réitèrent devant la cour, en faisant valoir que le congé a été délivré par l’avocat de la société Foncière Eco Plus Saint [Localité 12], sans que celui-ci justifie avoir reçu mandat à ce titre, de sorte que le congé est nul.

La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] fait valoir que le congé est valide, dès lors qu’il a été délivré par commissaire de justice, à sa requête, l’acte se contentant de mentionner les coordonnées de son conseil, dès lors qu’elle a élu domicile en son cabinet. Elle ajoute que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose nullement à un bailleur de consentir un mandat spécial à son avocat préalablement à la délivrance d’un congé pour son compte.

En l’espèce, le congé litigieux, signifié par huissier de justice, précise qu’il est délivré :

'A la requête de :

Foncière Eco Plus [Localité 13]

SAS au capital de (…) Immatriculée au RCS de (…)

Ayant son siège social (…)

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège

Ayant pour avocat :

[Nom et coordonnées du cabinet]

Et élisant domicile en son cabinet pour les besoins des présentes et de leurs suites'.

Il en résulte que le congé a bien été délivré par huissier de justice à la requête de la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], laquelle a uniquement élu domicile au cabinet de son avocat pour les besoins de la procédure.

Aucun mandat n’était dès lors nécessaire, puisque l’acte a bien été délivré à la requête de la société bailleresse elle-même.

Il convient dès lors d’écarter ce premier moyen de nullité du congé, ainsi que l’a fait à juste titre le premier juge dans ses motifs.

* 2/ L’absence de notice d’information

Le premier juge a écarté ce moyen dans ses motifs.

M. [W] et Mme [N] le réitèrent devant la cour, en faisant valoir que le congé litigieux, délivré aux fins de réaliser des travaux de changement de destination de l’immeuble d’habitation afin de pouvoir louer des locaux de bureaux à des tiers, 'peut donc être assimilé à un congé pour reprise ou pour vente', impliquant la remise d’une notice d’information à destination des locataires, ajoutant que son absence leur fait grief dès lors qu’ils n’ont pu être informés des obligations du bailleur, ni des voies de recours et d’indemnisation qui leur étaient ouvertes.

La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] fait valoir que le congé est valide, dès lors qu’il a été délivré pour motif légitime et sérieux tenant à la réalisation de travaux dans l’immeuble, de sorte que la notice d’information prévue en cas de délivrance d’un congé pour vente ou pour reprise n’était pas exigée. Elle ajoute que les intimés ne justifient d’aucun grief, dès lors qu’ils ont saisi le juge pour contester la validité du congé.

L’article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose qu’une 'notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (…)'.

En l’espèce, le congé litigieux n’a pas été délivré aux fins de reprise ou de vente du logement par le bailleur, mais pour motif légitime et sérieux consistant en la 'réalisation de travaux de transformation, réhabilitation et rénovation dans les lieux loués'.

C’est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que la disposition textuelle relative à la délivrance d’une notice d’information n’était pas applicable en l’espèce.

Il convient dès lors d’écarter ce deuxième moyen de nullité du congé, ainsi que l’a fait à juste titre le premier juge dans ses motifs.

* 3/ L’absence de motif légitime et sérieux

La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], critiquant le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’elle ne justifiait pas d’un tel motif, fait valoir qu’elle justifie par les pièces produites que son projet de transformation de l’immeuble de logements en immeuble de bureaux est réalisable, qu’elle s’est assurée au préalable de la faisabilité du projet, qu’elle a mis en oeuvre les moyens techniques et financiers pour permettre son aboutissement, et qu’elle a déposé une demande de permis de construire et de changement d’usage nécessitant des conventions de cession de commercialité. Elle ajoute qu’ensuite du rejet de sa première demande de permis de construire, elle en a déposé une nouvelle, prenant en compte les préconisations de l’architecte des bâtiments de France. Elle affirme qu’il résulte du courrier de la société Samaf-Sedi, spécialisée dans le montage administratif et juridique d’opérations immobilières, et d’une attestation du maître d’oeuvre, l’incompatibilité entre l’ampleur des travaux et le maintien dans les lieux des locataires.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les documents produits, antérieurs à la délivrance du congé, ne constituent qu’une ébauche de projet insuffisante pour justifier le départ des locataires, alors que la réalité du motif légitime et sérieux doit s’apprécier lors de la délivrance du congé. Ils soulignent qu’au demeurant, la bailleresse ne justifie d’aucune démarche entre la délivrance du congé et le mois de juillet 2023, date de la déclaration d’appel, et que le dépôt de la demande de permis de constuire de janvier 2024 a donné lieu à un rejet faute de réponse à une demande de pièces complémentaires. Elle ajoute que la demande de changement d’usage a également donné lieu à un rejet, et que la preuve que les travaux nécessiteraient le départ des locataires n’est pas suffisamment rapportée par les pièces produites.

Selon l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I’orsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…)'.

La justification d’un congé par un motif légitime et sérieux n’est pas limitée à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations ; des travaux de rénovation prévus par le bailleur, comportant l’amélioration de la distribution des lieux ainsi que des éléments d’équipement et de confort et exigeant la libération de l’appartement constituent un tel motif (3ème Civ., 7 février 1996, n°94-14.339, publié) ; de même, des travaux de restructuration immobilière, consistant en la réalisation d’un lotissement nécessitant la démolition de la maison louée (3ème Civ., 22 mars 2006, n°04-10.900, publié).

Le bailleur doit établir la preuve de son intention de réaliser des travaux ; le projet doit être sérieux et assorti de justifications concrètes (3ème Civ, 2 juillet 1997, n°95.19152).

La réalité du motif légitime et sérieux doit s’apprécier lors de la délivrance du congé (3ème Civ., 18 décembre 2012, n°11-23.803).

Le caractère légitime et sérieux du motif invoqué relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (3ème Civ., 2 juin 2010, n°09-14.194, publié).

En l’espèce, le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 novembre 2021, à effet au 1er juin 2022, vise le motif suivant : 'réalisation de travaux de transformation, réhabilitation et rénovation dans les lieux loués'.

Il est précisé dans l’acte que :

— la société bailleresse a 'mis en oeuvre un projet de transformation de l’immeuble de logements dont dépendent les lieux loués en immeuble de bureaux commerciaux ou professions libérales’ ;

— 'le projet comportera des travaux ayant pour objet notamment :

— la transformation de toutes les pièces des logements ainsi que des caves de l’immeuble en locaux à usage de bureaux commerciaux ou professions libérales (…) avec modification de la distribution intérieure de l’immeuble ;

— la modification de la toiture et de la façade de l’immeuble ;

— la création au rez-de-chaussée de 2 sorties de secours et d’un accès de service pour les livraisons et les poubelles ;

— la réouverture des fenêtres d’origine au sous-sol de l’immeuble’ ;

— 'de par leur envergure et leur consistance, les travaux envisagés ne peuvent être exécutés en présence d’occupants, compte tenu des normes applicables en matière de sécurité sur les chantiers ; aussi, la réalisation des travaux susivsés nécessite le départ des locataires des lieux loués'.

La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] produit les pièces suivantes, visées dans l’acte de congé :

— un devis du 3 mai 2021 d’un cabinet de géomètres experts portant sur l’établissement de divers plans de l’immeuble ;

— un dossier projet, comportant divers plans et photographies, établi par une société d’architectes le 26 juillet 2021 ;

— une mission de conception architecturale confiée le 2 septembre 2021 à la même société d’architectes ;

— une étude historique de l’immeuble réalisée en juillet 2021 par l’architecte en chef des monuments historiques.

Ce sont les seules pièces antérieures à la date de délivrance du congé.

Ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge, celles-ci sont insuffisantes à établir le caractère légitime et sérieux du projet, en l’absence notamment de réelle étude de faisabilité et de projet de financement.

Les intimés relèvent à juste titre que la demande de permis de construire n’a été déposée que le 23 janvier 2024, et la demande de changement d’usage des lieux, que le 21 mars 2024, soit plus de deux ans après la délivrance du congé, et même, postérieurement au jugement entrepris et à la déclaration d’appel.

Au surplus, il résulte des pièces produites que le dossier de permis de construire a fait l’objet d’un rejet implicite le 15 mai 2024, la lettre de demande de pièces complémentaires notifiée le 15 février 2024 étant demeurée sans effet, ce qui est de nature à démontrer l’absence de caractère sérieux du projet. Si l’appelante justifie par la production d’une attestation de l’architecte du 7 janvier 2025 qu’une nouvelle demande de permis de construire a été déposée, outre que rien n’indique qu’elle réponde aux attendus de l’autorité administrative, cette demande postérieure de plus de trois ans à la délivrance du congé est insuffisante à établir le caractère réel et sérieux du motif allégué.

Au demeurant, la demande de changement d’usage des locaux a été également rejetée par décision de la mairie de [Localité 10] du 23 avril 2024, aux motifs notamment que l’immeuble est 'situé dans un secteur de compensation renforcée visant à générer un surcroît de surfaces pour le logement dans un secteur déficitaire afin de préserver les logements là où ils sont menacés et l’équilibre de vie des quartiers'. La société bailleresse reste taisante sur ce refus, de nature à mettre à mal son projet.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] n’avait pas justifié d’un motif légitime et sérieux, sans qu’il y ait lieu d’examiner le dernier moyen de nullité du congé relatif au caractère frauduleux de l’acquisition du bien loué.

Il y a lieu de dire par voie de conséquence que le congé litigieux est non valide, conformément aux termes de l’article 15 précité, ajoutant au jugement entrepris n’ayant pas statué sur la demande principale de nullité du congé formée par M. [W] et Mme [N] dans son dispositif.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de validation du congé formée par la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], ainsi que ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion sous astreinte et à la condamnation des intimés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à réputer non écrite la clause pénale relative à l’indemnité d’occupation insérée dans le bail litigieux formée par les intimés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par M. [D] [W] et Mme [X] [N],

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

DÉCLARE non valide le congé délivré le 30 novembre 2021,

CONDAMNE la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] à payer à M. [D] [W] et Mme [X] [N] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Foncière Eco Plus Saint [Localité 12] aux dépens d’appel,

REJETTE toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE