FA/AM

Numéro 12/1844

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 25/04/2012

Dossier : 11/02324

Nature affaire :

Demande de convocation d’une assemblée générale

Affaire :

D C I

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 10 AVENUE MONTARDON

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 avril 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Décembre 2011, devant :

Madame PONS, Président

Monsieur AUGEY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame BENEIX, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur D C I

né le XXX à MADRID

XXX

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2011/04048 du 29/07/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

représenté par la SCP DE GINESTET – DUALE – LIGNEY, avoués à la Cour

assisté de Maître MOUTIER, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 10 AVENUE MONTARDON

XXX

XXX

représenté par son syndic le CABINET A dont le siège social est XXX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

représenté par Maître VERGEZ, avoué à la Cour

assisté de Maître MADAR, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 18 MAI 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

XXX située à Pau est composée de trois lots :

— le premier comprenant le rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi qu’un bâtiment attenant, représentant 39 % des parties communes, appartenant à M. et M^me B ;

— le deuxième situé au premier étage représentant 33 % des parties communes appartient à M. C I ;

— le troisième est situé au deuxième étage, représentant 28 % des parties communes et il appartient à M. et M^me Y.

La copropriété comporte également un bâtiment situé au nord appartenant à M. et M^me B.

Par ordonnance du 27 septembre 2007 le président du tribunal de grande instance de Pau, à la requête des époux Y et B, a désigné M^e X, ès qualités d’administrateur provisoire, afin de convoquer une assemblée générale destinée à la désignation d’un syndic et lui a donné pour mission de chiffrer et de réaliser des travaux urgents.

Le 25 mars 2010 le cabinet A, désigné comme syndic de la copropriété a convoqué les copropriétaires pour une assemblée générale fixée au 19 avril 2010, ayant notamment pour objet l’examen d’une résolution numéro 2 ainsi libellée : « travaux à réaliser dans la copropriété suivants études et devis de M. Z, architecte – financement des travaux ».

L’assemblée générale des copropriétaires a adopté cette résolution et M. C I a voté contre.

Par acte d’huissier du 18 juin 2010, M. C I a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Pau, aux fins d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale, notamment sa résolution numéro 2.

Par jugement du 18 mai 2011, cette juridiction a déclaré irrecevable l’action engagée par M. C I en ce qu’elle tend à l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires dans son ensemble, ainsi que de la résolution numéro 1 portant sur l’approbation des comptes des années 2010-2011.

Par contre, elle a déclaré recevable son action tendant à l’annulation de la résolution numéro 2 relative aux travaux et aux honoraires de l’architecte, mais elle l’a débouté de cette demande qu’elle a jugé infondée.

Par déclaration au greffe du 16 juin 2011, M. C I a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières écritures déposées le 14 septembre 2011, il a conclu à sa réformation ainsi qu’à l’annulation de la résolution numéro 2 du procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2010 en raison d’irrégularités de forme et de fond, et il a sollicité une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts, et une indemnité du même montant en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il invoque les irrégularités de forme suivante :

— absence de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an, en violation des dispositions de l’article 42 du règlement de copropriété du 15 octobre 1952 ;

— pas de preuve de la communication préalable des devis et études portant sur les travaux envisagés, en violation des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ;

— violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en raison de l’imprécision des questions inscrites à l’ordre du jour ;

— violation des dispositions de l’article 17 du décret de 1967 résultant du défaut de signature du procès-verbal de cette assemblée générale.

En ce qui concerne les irrégularités de fond il soutient notamment :

— que les désordres concernant le bâtiment situé au nord appartenant à M. et M^me B sont la conséquence de la tempête de 1999 et qu’ils auraient dû être pris en charge par la compagnie Axa au titre de la police dégâts des eaux ;

— que le traitement antiparasitaire de l’immeuble résulte de la seule négligence des époux B qui n’ont pas entretenu leur bien et qui ont laissé proliférer ces insectes xylophages dans toute la copropriété ;

— que les travaux préconisés au niveau du hall d’entrée ne résultent pas d’une étude contradictoire, et que les fuites constatées dans le hall proviennent du dysfonctionnement d’une canalisation et doivent donc être pris en charge dans le cadre de l’assurance souscrite à ce titre ;

— que les travaux relatifs à la façade ont déjà été réalisés en 1995.

Dans ses dernières écritures du 7 octobre 2011, le syndicat des copropriétaires a conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu’à la condamnation de M. C I au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et d’une indemnité du même montant en application des dispositions de l’articles 700 du code de procédure civile.

Il conclut en premier lieu à l’irrecevabilité des demandes au motif que la nullité de la résolution numéro 2 a été sollicitée dans des conclusions postérieures de plus de deux mois à la date de notification du procès-verbal d’assemblée générale litigieux.

A titre subsidiaire il fait valoir :

— que les irrégularités de forme ne sont pas établies au motif notamment que les termes de l’ordre du jour figuraient explicitement sur la convocation ; que le rapport établi par l’architecte, les devis des entreprises relatifs aux travaux à effectuer dans la copropriété, les documents relatifs à l’état financier du syndicat et au budget provisionnel ont été régulièrement annexés à la convocation adressée à chacun des copropriétaires ; que chacune des questions posées a fait l’objet d’un vote distinct ;

— que les irrégularités de fond ne sont pas plus établies, au motif que M. C I ne rapporte pas la preuve que l’assemblée générale aurait agi de manière contraire aux intérêts de la collectivité, ou bien pour nuire à autrui, ou encore en violation du règlement de copropriété.

Il soutient que les travaux prévus sont nécessaires et justifiés, et qu’ils ont fait l’objet d’une étude et d’un travail très important de l’architecte qui connaissait déjà cette copropriété, et que M. C I ne rapporte pas la preuve de ce que certains de ces travaux, notamment le traitement antiparasitaire, résulteraient de négligences ou de défauts d’entretien imputables à l’un des copropriétaires, ou bien qu’ils concerneraient des parties privatives de la copropriété, ou encore qu’ils auraient déjà été effectués.

. Motifs de l’arrêt

1) sur la recevabilité des demandes présentées par M. C I :

L’assemblée de copropriété litigieuse s’est tenue le 19 avril 2010.

La date de notification du procès-verbal de délibération n’a pas été communiquée par le syndicat des copropriétaires, mais M. C I a formé un recours par acte d’huissier du 18 juin 2010, c’est-à-dire en tout état de cause avant l’expiration du délai légal de deux mois édicté par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

D’autre part, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la demande en annulation de la résolution numéro 2 n’a pas été formulée par voie de conclusions postérieures à l’assignation, mais dans l’acte de saisine du tribunal, puisque son dispositif est ainsi libellé : « voir annuler le procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2010, et notamment sa résolution numéro 2, pour des raisons d’illégalité de forme et de fond ».

En conséquence, l’action engagée par M. C I doit être déclarée recevable.

2) sur le bien-fondé des demandes :

a) sur les irrégularités de forme

M. C I soutient en premier lieu que le syndic doit être considéré comme démissionnaire, au motif qu’il n’a pas convoqué d’assemblée générale de la copropriété depuis plus d’un an, en violation des dispositions de l’article 42 du règlement de copropriété.

Or, il résulte d’un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2010 que le cabinet A a été désigné en qualité de syndic pour une durée d’un an, et que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2010 a donc été adressée dans le délai prévu par le règlement de copropriété.

Ce premier moyen sera donc rejeté.

— sur les irrégularités de la convocation à l’assemblée générale du 19 avril 2010

Le syndic a convoqué les copropriétaires le 25 mars 2010, l’ordre du jour étant le suivant :

1 – budget 2010 et 2011 ;

2 – travaux à réaliser dans la copropriété suivant études et devis de M. Z architecte – financement des travaux ;

3 – note de M. C I.

M. C I soutient que la présentation et le contenu de cet ordre du jour contreviennent aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, au motif que la convocation aurait dû comporter l’énumération détaillée des travaux dont la réalisation était envisagée.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que « la convocation contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ».

L’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse précise qu’elle sera appelée à délibérer sur des « travaux à réaliser », ce qui constitue une formulation vague, mais qui fait par contre expressément référence à une étude et à des devis qui ont été annexés à la convocation, de sorte que les copropriétaires ont été informés de manière exacte sur la nature des travaux envisagés, sans qu’il soit pour cela nécessaire de détailler précisément dans l’ordre du jour chacun des travaux soumis à leur délibération.

L’assemblée générale a donc pu délibérer valablement et de manière distincte sur chacun des devis, et elle n’est donc pas entachée d’irrégularité.

D’autre part, la convocation des copropriétaires est conforme aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui impose la notification en même temps que l’ordre du jour des conditions essentielles des contrats proposés, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment en vue de la réalisation de travaux.

La lettre de convocation à l’assemblée générale du 25 mars 2010 mentionne expressément les pièces annexées à la convocation, à savoir les comptes permettant de voter sur le budget de 2010 et 2011, le rapport de l’architecte mandaté pour assurer la surveillance des travaux, lequel contient l’analyse de l’ensemble des devis reçus.

Ces documents sont constitués par un récapitulatif du 18 mars 2010 établi par M. F Z, mentionnant un montant total de travaux de 31 203,18 € TTC reprenant les montants des devis établis par l’entreprise Arcobat (lot gros oeuvre, couvertures et zinguerie), d’un montant de 20 754,29 € hors taxes, de l’entreprise Burguez Barbe (lot électricité et parties communes) d’un montant de 2 992,70 € hors taxes, et de l’entreprise ESBH (lot traitement parasitaire) d’un montant de 5 829,49 € hors taxes, mentionnant par ailleurs le montant des honoraires de l’architecte, soit 8 % du montant hors taxes des travaux.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété que M. C I a pu voter normalement sur chacun des points inscrits à l’ordre du jour, et notamment sur le budget qu’il a approuvé, ainsi que sur les travaux à réaliser détaillés poste par poste, sans formuler la moindre observation sur la prétendue absence de documents joints à la convocation.

Il résulte également de l’examen du procès-verbal de délibération que l’assemblée générale s’est prononcée par un vote distinct sur chacun des travaux à réaliser, conformément au montant correspondant aux devis produits.

C’est ainsi qu’il a été procédé à un vote sur les comptes de l’année 2009, les travaux portant sur le pignon de l’immeuble, les honoraires de l’architecte ainsi que ceux du syndic, les travaux de traitement antiparasitaire, ceux relatifs à la réception du hall d’entrée, à la dérivation des eaux pluviales et à la gouttière du garage, outre la réfection de la minuterie et la pose d’un interphone.

Aucune irrégularité de forme n’affecte donc les conditions de convocation et de déroulement de cette assemblée générale.

M. C I a soutenu par ailleurs en s’appuyant sur les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il aurait été nécessaire de procéder à une mise en concurrence des entreprises en sollicitant plusieurs devis.

L’article 21 de cette loi dispose que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Il résulte de ce texte que l’assemblée générale de la copropriété n’a pas à décider d’instituer un conseil syndical, puisqu’il existe de plein droit de par la loi.

Cependant l’assemblée générale peut décider de ne pas mettre en place de conseil syndical, notamment lorsque la copropriété est de dimension très réduite, ce qui est le cas en l’espèce, puisqu’elle ne comporte que trois copropriétaires.

Il convient de relever à cet égard que cette copropriété existe depuis de très nombreuses années et qu’aucun des copropriétaires n’a formulé de demande de désignation d’un conseil syndical.

M. C I qui n’a jamais formulé de demande de cette nature n’est donc pas fondé aujourd’hui à se prévaloir d’une irrégularité tenant à l’absence d’un conseil syndical, laquelle constitue une irrégularité de forme, et l’appelant ne rapporte pas la moindre preuve d’un grief quelconque résultant de l’absence d’un tel organe, étant observé enfin que si un tribunal avait été saisi d’une telle demande, il aurait à l’évidence constaté l’impossibilité de l’instituer prévue par l’article 21 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, puisque ce conseil syndical aurait été composé des mêmes membres que l’assemblée générale des copropriétaires, et il n’aurait donc pas pu jouer le rôle que lui donne la loi, à savoir la fourniture d’avis sur toutes questions concernant le syndicat.

En conséquence, aucune irrégularité n’est encourue de ce chef.

En outre, M. C I invoque la violation des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel le procès-verbal des décisions de chaque assemblée doit être signé à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et les scrutateurs.

Il convient de relever que ces dispositions qui ont seulement pour vocation d’assurer la force probante du procès-verbal ne sont pas sanctionnées par la nullité de l’assemblée générale.

Enfin, M. C I a fait observer qu’il a fait inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée générale une demande de débats sur la base d’un courrier manuscrit qui a été joint à la convocation, mais que le procès-verbal ne porte pas la trace des discussions relatives à l’examen de ce courrier, et que cela constitue donc un nouveau cas de nullité de ladite assemblée générale.

Or, d’une part, cette note manuscrite n’a pas été notifiée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, et elle ne précise pas de manière claire les questions qui devaient être inscrites à l’ordre du jour, puisqu’il s’agit en réalité d’une série d’observations personnelles émises par M. C I, et elle ne peut donc être considérée comme une demande de délibération sur une question précise.

Il y a donc lieu de juger que cette note de M. C I ne pouvait donner lieu à une délibération, et aucune nullité n’est encourue à ce titre.

En définitive, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré que cette assemblée générale de la copropriété n’est entachée d’aucune irrégularité de forme.

b) sur les irrégularités de fond

M. C I a repris poste par poste les travaux objets de la résolution numéro 2 en soutenant que l’architecte aurait été missionné sans discussion préalable, et que par ailleurs les travaux ne concerneraient pas les parties communes de la copropriété mais les parties privatives, et que certains d’entre eux seraient imputables à la négligence de M. B.

Afin de pouvoir contester le fondement même des décisions prises lors de cette assemblée générale, M. C I doit rapporter la preuve que l’assemblée générale a agi de manière contraire à la collectivité, ou bien pour nuire à autrui, ou bien encore en violation du règlement de copropriété qui impose de ne pas mettre à la charge d’un copropriétaire les travaux incombant à la négligence d’un autre.

— travaux relatifs aux pignons

L’appelant soutient que ces travaux concernent exclusivement le bâtiment situé au Nord de la copropriété appartenant à M. et M^me B, et que ces travaux ont été commandés par un architecte choisi par eux et non par la copropriété, et que par ailleurs les désordres affectant ce bâtiment ont été occasionnés par la tempête survenue au mois de décembre 1999, et que la copropriété n’a pas à supporter la charge de travaux qui devaient être garantis par l’assureur.

Il ressort du règlement de copropriété du 15 octobre 1952 que les gros murs des façades, les murs mitoyens, les pignons et les murs de refend constituent des parties communes, et qu’ainsi les copropriétaires sont tenus de participer à leur entretien et à leur conservation.

D’autre part, il convient de relever que M. Z a été désigné et mandaté par les deux autres copropriétaires avant la désignation d’un administrateur provisoire, afin de procéder à une étude et à une consultation d’entreprise en vue de la réalisation des travaux considérés comme urgents, ainsi qu’il ressort de l’ordonnance du 18 décembre 2009 procédant à la désignation d’un administrateur provisoire.

Il s’agissait donc de travaux urgents qui devaient être supportés par la copropriété, et M. C I ne rapporte pas la preuve que le retard pris dans leur exécution puisse être imputé à la négligence de M. et M^me B, et qu’ainsi, la décision prise lors de l’assemblée générale de faire exécuter ces travaux n’est pas contraire aux intérêts de la copropriété.

— travaux portant sur un traitement antiparasitaire de l’immeuble

M. C I soutient que ces travaux ne peuvent être pris en charge par la copropriété au motif que la prolifération des termites dans l’ensemble de l’immeuble résulte d’une négligence de M. B qui était au courant de la présence de ces insectes xylophages dans son lot situé au rez-de-chaussée, mais qu’il n’a pris aucune mesure pour en éviter la propagation.

Là encore, M. C I se borne à procéder par affirmations, et ne rapporte pas la moindre preuve de négligences commises par ce copropriétaire qui auraient été à l’origine de l’infestation de l’immeuble par les termites.

— travaux relatifs au sol du hall d’entrée

M. C I soutient que ces travaux sont en relation avec des fuites survenues au niveau des canalisations du rez-de-chaussée, elle-même liées à un sinistre survenu dans le courant de l’année 2007, et qu’ainsi il est inutile de procéder à la réfection du sol du hall d’entrée sans avoir réglé au préalable le problème du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées.

Il résulte certes d’un rapport établi par la société Terravada qu’il existe un dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées ayant pour origine le fonctionnement déficient d’une canalisation dont le changement avait été préconisé en 2002.

Cependant, M. C I ne rapporte pas la preuve de ce que la réfection du sol du couloir de l’entrée de l’immeuble aurait pour origine une fuite de cette canalisation.

Il résulte du rapport de M. Z et des devis qu’il a produits que l’intérêt de la copropriété commande que ces travaux soient réalisés, au risque de voir le plancher de l’immeuble s’effondrer.

Enfin, les canalisations constituent des parties communes, et M. C I n’a pas contesté la nécessité de faire procéder à ces travaux.

— travaux en façade Est de l’immeuble

M. C soutient que les travaux de maçonnerie et de crépissage de cette façade ont été exécutés en 1995 et qu’il n’est donc pas nécessaire de les reprendre.

Or, les prestations votées par l’assemblée générale litigieuse pour un montant de 2 892,94 € hors taxes concernent l’exécution d’une dérivation d’eaux de pluie, et le piquage d’un mur en soubassement avec application d’un enduit ; il s’agit de travaux nécessaires et M. C I ne rapporte la preuve de ce que ces travaux seraient contraires à l’intérêt de la copropriété.

— la minuterie et l’interphone

L’appelant soutient que l’installation d’une sonnerie ne concerne pas les parties communes de l’immeuble.

Or il résulte de l’examen des pièces produites lors de l’assemblée générale qu’il s’agit d’une minuterie destinée à l’éclairage de l’escalier, ainsi que d’un interphone, et que ces équipements concernent donc les parties communes, et sont conformes à l’intérêt de tous les copropriétaires.

— les honoraires de M. Z

Ces honoraires ont été régulièrement votés et ils correspondent à la rémunération légitimement due à cet architecte.

En définitive, il y a lieu de juger que les délibérations prises par l’assemblée générale des copropriétaires relatives aux travaux à effectuer dans la copropriété ne sont entachées d’aucune irrégularité de fond et n’encourent donc pas la nullité.

Le jugement du 18 mai 2011 sera donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives à la demande reconventionnelle en dommages-intérêts et en indemnité pour frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas expressément la preuve du caractère abusif de la procédure engagée à son encontre ; il sera donc débouté de sa demande en dommages-intérêts.

Par contre, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’il a dû exposer en cause d’appel ; M. C I sera condamné à lui payer à ce titre une indemnité de 3 000 €.

. Par ces motifs

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort.

Confirme le jugement du 18 mai 2011 rendu par le tribunal de grande instance de Pau, et y ajoutant,

Condamne M. D C I à payer au syndicat des copropriétaires du XXX, pris en la personne de son syndic en exercice, une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne M. D C I aux dépens, et autorise M^e Vergez, avoué, à recouvrer directement ceux d’appel, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Augey, Conseiller, par suite de l’empêchement de M^me Pons, Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, Pour le PRESIDENT empêché,

Mireille PEYRON Fabrice AUGEY