HBV/LM

Numéro 12/ 2331

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 23/05/2012

Dossier : 11/02108

Nature affaire :

Demande en nullité du bail commercial

Affaire :

F X

C/

D Z

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 Mai 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Mars 2012, devant :

Madame MEALLONNIER, Conseiller faisant fonction de Président

Madame BUI-VAN, Conseiller chargé du rapport

Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur F X

né le XXX à Mimbaste

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP MARBOT CREPIN avocats à la Cour

assisté de la SCP COUSSEAU – PERRAUDIN – PARALIEU LABORDE, avocats au barreau de DAX

INTIME :

Monsieur D Z

XXX

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/04056 du 29/07/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

représenté par la SCP PIAULT LACRAMPE-CARRAZE avocats à la Cour

assisté de M^e BESSE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 06 AVRIL 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

Vu l’appel interjeté le 3 juin 2011 par Madame F X à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax le 6 avril 2011,

Vu les conclusions de Madame F X en date du 5 septembre 2011,

Vu les conclusions de Monsieur D Z en date du 28 octobre 2011,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1^er février 2011 pour la fixation de l’affaire à l’audience du 5 mars 2012.

Par acte sous seing privé en daté du 1^er juillet 2009, Madame F X a loué à Monsieur D Z un local commercial situé à Dax, dans le cadre d’un bail dérogatoire, moyennent un loyer mensuel de 780 € et un dépôt de garantie de 1 560 €, le local était destiné à l’exploitation d’une activité de sandwicherie – restauration rapide.

Monsieur D Z n’a pas eu la possibilité d’installer un extracteur de fumée.

Arguant de la dissimulation du règlement de copropriété par la bailleresse, Monsieur D Z l’a faite assigner suivant exploit d’huissier en date du 25 janvier 2010, devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins de résolution du bail aux torts de Madame F X.

Le 3 mai 2010 les clés du local étaient remises à Madame F X par Monsieur D Z qui avait cessé son activité.

Par jugement rendu le 6 avril 2011, auquel il est expressément référé pour le rappel des faits et de la procédure, le tribunal de grande instance de Dax a :

— dit que Madame F X n’a pas délivré un local conforme à sa destination contractuelle,

— prononcé la résolution du contrat de bail dérogatoire signé entre les parties le 1^er Juillet 2009,

— condamné Madame F X à payer au titre des restitutions à Monsieur D Z une somme de 1 950 €,

— condamné Madame F X à payer à Monsieur D Z la somme de 6 123,18 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné Madame F X aux dépens,

— condamné Madame F X à payer à Monsieur D Z la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame F X demande à la Cour d’Appel :

Vu les articles 1184 et 1760 du Code Civil

Réformant,

— de débouter Monsieur D Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de prononcer la résolution judiciaire du bail signé le 1^er juillet 2009 aux torts exclusifs du locataire, Monsieur D Z,

— de condamner Monsieur D Z au versement de la somme de 2 000 € à Madame F X sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner Monsieur D Z aux entiers dépens.

Madame F X soutient qu’elle n’était pas informée de l’activité exacte de Monsieur D Z et notamment du fait qu’il envisageait d’exploiter une activité de confection et vente de hamburgers, activité non prévue au bail.

Selon elle, le règlement de copropriété n’interdirait pas à Monsieur D Z d’exercer l’activité qu’il envisageait d’exploiter dans les locaux ni la pose d’un extracteur.

Madame F X souligne que Monsieur D Z a du interrompre l’exploitation de son activité après avoir effectué des travaux d’aménagement, non autorisés par le bailleur, dont la pose d’une hotte aspirante, ce qui a eu pour conséquence un enfumage du à l’insuffisance de la hotte, ce qui l’a contraint à fermer l’établissement 6 jours après son ouverture.

Selon Madame F X, le preneur a commis plusieurs infractions aux clauses du bail et notamment n’a réglé que les loyers des mois de Juillet et Août 2009 et la moitié du dépôt de garantie.

Elle sollicite que la résolution du bail soit prononcée aux torts de Monsieur D Z.

Monsieur D Z demande à la Cour d’Appel :

Au visa du contrat de bail,

Au visa de l’article 1184 du Code Civil,

Au visa de l’article 1110du Code Civil,

Au visa de l’article 1719 alinéa 1 du Code Civil,

— de confirmer en l’intégralité de ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax le 6 avril 2011,

— de débouter Madame F X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions d’appel,

— de condamner Madame F X à verser la somme de 1 200€ au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner Madame F X aux entiers dépens.

Monsieur D Z soutient que l’activité 'hamburger’ prévue dès l’origine ressort bien de la restauration rapide et que Madame F X était parfaitement informée de la nature de son activité.

Selon Monsieur D Z, Madame F X avait parfaitement conscience de l’impossibilité pour lui d’exercer l’activité prévue initialement au regard des exigences du règlement de copropriété et ne lui avait jamais remis une copie de ce règlement malgré ses demandes.

Monsieur D Z argue du courrier émanant du syndic en date du 2 septembre 2009 duquel il résulte que la pose d’un extracteur devait obligatoirement faire l’objet d’un vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires et que Madame F X était parfaitement informée de l’impossibilité d’installer une hotte aspirante et une cuisine dans ce local.

Monsieur D Z soutient donc que Madame F X n’a pas délivré un bien conforme à sa destination contractuelle en ne s’assurant pas que le locataire pourrait y exercer son activité.

En présence du comportement fautif de la bailleresse, Monsieur D Z sollicite la résolution du contrat et souligne que bénéficiant de l’exception d’inexécution, il se trouve libéré de son obligation de payer le prix de la location.

Monsieur D Z précise avoir versé une partie du dépôt de garantie, soit la somme de 780 €, outre les loyers de juillet et août 2009.

Concernant les dommages et intérêts, Monsieur D Z s’en remet à la décision du tribunal de grande instance, même si dans ses conclusions il sollicite de la Cour un montant forfaitaire supplémentaire de 800 €.

Il est rappelé que la Cour d’Appel n’est tenue que des demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties, s’agissant d’un appel formulé postérieurement au 1^er janvier 2011.

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, la Cour entend se référer, pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci dessus visées.

MOTIFS

Sur la résolution du contrat de bail

L’article 1719 du Code Civil dispose que la bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment :

— de délivrer au preneur la chose louée,

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

— de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

La délivrance de la chose louée suppose que la chose louée soit conforme à la destination convenue au contrat.

Il est constant que le bailleur manque à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination par le bail, activité commerciale de restauration, lorsqu’il n’ a pu obtenir l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires à cette activité, installation d’une gaine d’extraction, par exemple.

De même, lorsque l’usage prévu au bail se heurte aux dispositions d’un plan d’occupation des sols.

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire signé le 1^er juillet 2009 entre Madame F X et Monsieur D Z stipule que le local loué est destiné à l’exploitation d’un commerce de sandwicherie – restauration rapide.

Si comme le conclut Madame F X la restauration rapide ne se résume pas à la confection et la vente de hamburgers, il est incontestable que ce type d’activité fait partie de la restauration rapide.

L’activité de Monsieur D Z concernant la confection et la vente de hamburgers était donc bien prévue au bail.

Comme le souligne le premier juge, Madame F X peut difficilement soutenir qu’elle ignorait que l’activité de Monsieur D Z comportait la fabrication et la vente de hamburgers.

En effet Monsieur D Z exploitait son commerce sous l’enseigne 'Galaxie Burger', comme cela résulte de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (pièce 7 de Monsieur D Z).

Par ailleurs, le courrier de Monsieur A, époux de Madame F X, écrit le 5 septembre 2009 à Monsieur D Z, fait allusion au fait qu’au moment de la signature du bail, il avait insisté pour faire une extraction et Monsieur A précise qu’ils ont regardé ensemble les cheminées extérieures.

Or une extraction n’est nullement nécessaire pour la fabrication et la vente de sandwichs, de salades, etc…

Il n’est pas contesté que Madame F X n’a pas remis le règlement de copropriété à Monsieur D Z.

L’article III 2° du règlement de copropriété dispose que les appartements et logements ne pourront être loués que par des personnes exerçant des professions libérales et commerciales à l’exception de celles de professeurs de musique et de chant et radio, alimentation et plus généralement les professions pouvant apporter un trouble de jouissance quelconque.

Mais surtout l’article I du dit règlement dispose que les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de l’immeuble et notamment toutes les parties visibles soit de la rue soit de la cour soit des passages communs de circulation ne pourront être modifiés que par décision de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble, décision qui sera prise à l’unanimité.

Madame F X est parfaitement informée de cette disposition, d’ailleurs son époux écrit à Monsieur D Z, le 5 septembre 2009 : 'Votre projet sera proposé à l’assemblée de la copropriété qui donnera son accord'.

Monsieur B X confirme cette nécessité dans un courrier du 21 septembre 2009 où il demande à Monsieur Z de fournir l’avis d’un spécialiste à soumettre à la copropriété (pièce 8 de Madame F X).

Cependant Madame F X n’hésite pas à conclure : 'a aucun moment, il n’est précisé que la pose d’un extracteur doit être autorisée par l’assemblée des copropriétaires'!

Si effectivement le règlement de copropriété ne mentionne pas le terme d’extracteur, il est clair que des travaux de pose d’un extracteur sont des travaux touchant aux parties communes, ce que confirme Monsieur Y, syndic, dans un courrier adressé à Monsieur D Z le 2 septembre 2009 ( Pièce n5 de Monsieur D Z ).

Madame F X peut d’autant moins soutenir ces allégations que Monsieur Y indique dans ce courrier qu’il a précisé à Madame X qu’aucune hotte aspirante et qu’aucune cuisine devaient être faites dans ce local.

Madame F X n’a pas rempli son obligation de délivrance en permettant à Monsieur D Z d’avoir la jouissance immédiate d’un local conforme au règlement de copropriété et correspondant à son activité.

Eu égard aux nuisances sonores du fait de la présence d’un extracteur et aux nuisances olfactives, l’activité de Monsieur D Z contrevient manifestement au règlement de copropriété, ce qui a été rappelé par le syndic à Madame F X,en lui indiquant qu’aucune cuisine ne devait être faite dans ce local et excluant la présence d’une hotte aspirante.

Par conséquent c’est en parfaite connaissance de cause que Madame F X a délivré à Monsieur D Z un local ne lui permettant pas ni d’installer le matériel indispensable à l’exercice de son activité ni de l’exercer, et ce faisant, a manqué à son obligation de délivrance.

Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs de Madame F X.

Sur la demande reconventionnelle de Madame F X,

Le jugement de première instance étant confirmé, Madame F X sera déboutée de sa demande de voir prononcer la résolution du bail aux torts de Monsieur D Z.

Sur la conséquence de la résolution du bail

Le bail étant résolu à ses torts, Madame F X devra restituer les sommes perçues en exécution du bail.

Monsieur D Z demande la confirmation du jugement de première instance en ce qui concerne la restitution des loyers payés et de la moitié du dépôt de garantie.

Le jugement de première instance sera donc confirmé de ce chef.

Sur les préjudices

Monsieur D Z a engagé des frais pour l’exercice de son activité : travaux, frais d’immatriculation au Registre du commerce et des Sociétés, stock de marchandises, déprécation du matériel non amorti.

Monsieur D Z, dans le dispositif de ses conclusions, demande la confirmation du jugement de première instance dans son intégralité.

La Cour ne peut prendre en compte d’autre demande figurant dans les motifs des conclusions.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs exacts et pertinents qu’il convient d’adopter, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice indemnisable subi par Monsieur D Z à la somme de 6123,18 €.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné Madame F X à payer à Monsieur D Z la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En appel, Madame F X condamnée aux dépens ne saurait prétendre à l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Malgré la motivation du premier juge, Madame F X a tout de même soutenu en appel son argumentation contredite par les éléments du dossier, obligeant Monsieur D Z à constituer avocat.

Il est donc équitable que Madame F X soit condamnée à payer à Monsieur D Z la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort

CONFIRME dans son intégralité le jugement rendu le 6 avril 2011 par le tribunal de grande instance de Dax,

Y ajoutant :

DEBOUTE Madame F X de sa demande reconventionnelle,

DEBOUTE Madame F X de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Madame F X à payer à Monsieur D Z la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Madame F X aux dépens,

AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame MEALLONNIER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT