REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 MARS 2022

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/09937 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5WVC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 14/00717

APPELANTE

Société REAL GESTION – GERANCE DE PASSY

SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542020987, venant aux droits du CABINET DESLANDES

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727

INTIMES

Société ATOUTSIGN (enseigne : Sign A Rama)

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 434 483 763

[…]

[…]

Représentée par M^e Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B1099

SCI TIENG

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro D 344 463 804

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 ayant pour avocat plaidant : M^e Bruno BARRILLON, avocat à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : R0054

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […], représenté par son syndic, le cabinet TAILORCOPRO, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 838 914 497

C/O CABINET TAILORCOPRO

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1432

Société SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA

SA immatriculée au RCS de Nïmes sous le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364

Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 316 202 241

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0793

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Muriel PAGE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée Atoutsign est spécialisée dans la fabrication d’enseignes en tous genres et dans l’impression numérique grand format dans le domaine de la communication visuelle. Elle exerce son activité sous l’enseigne Sign a Rama.

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2005, la société civile immobilière Tieng, ayant son siège à Charenton-le-Pont (94220), a donné à bail à la société Atoutsign un local commercial situé […], d’une durée de neuf années entières et consécutives du 22 septembre 2005 au 21 septembre 2014, pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13.720,41

€. Ce local était constitué de deux pièces principales

- une boutique sur rue et une arrière-boutique

- reliées par un passage.

Le bail a été conclu (page 2) pour l’activité de 'conception, production et distribution de produits de signalétique et de signalisation ainsi que la commercialisation des matériaux utilisés dans la production de ces produits'.

Le local pris à bail a été affecté par des infiltrations à partir du mois d’avril 2008, ces désordres s’aggravant au cours de l’été et de l’automne 2009 pour devenir des dégâts des eaux chroniques.

Faisant valoir que ces dégats des eaux ont rendu le local impropre à son usage, la société Atoutsign, par lettre de son conseil du 6 septembre 2013 restée infructueuse, a sollicité du bailleur la réparation de son préjudice, puis, par acte d’huissier délivré le 20 janvier 2014, a assigné la SCI Tieng devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par acte d’huissier du 24 juin 2014, la SCI Tieng a assigné en garantie le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic, la société Etude Finzi.

Par acte d’huissier du 20 mars 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné la société anonyme de défense et d’assurances (SADA) en intervention forcée et en garantie.

Par acte d’huissier du 12 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires du […] a assigné la société par actions simplifiée (SAS) cabinet Deslandes et la société Immobilière Parisienne de Gestion (IPG), syndics successifs de l’immeuble au cours de la période des faits, en déclaration de jugement commun.

Les quatre affaires ont été jointes.

Par jugement du 26 mars 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- déclaré la société Atoutsign recevable et bien fondée en son action,

- condamné la société Tieng à payer à la Société Atoutsign la somme de 25.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné la société Tieng aux dépens,

- condamné la société Tieng à payer à la société Atoutsign la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- déclaré la société Tieng recevable et bien fondée en ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires […], […],

- condamné le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la société Tieng de toutes condamnations prononcées à son encontre, tant sur la réparation du préjudice subi par la société Atoutsign que sur les demandes accessoires,

- déclaré le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes formées à l’encontre de la société Cabinet Deslandes et de la société Immobilière Parisienne de Gestion,

- condamné in solidum la société Cabinet Deslandes et de la société Immobilière Parisienne de Gestion à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre,

- précisé que dans leurs rapports entre eux, la société Cabinet Deslandes et de la société Immobilière Parisienne de Gestion ne devront pas supporter, chacune, plus de 50 % du montant de la condamnation allouée au profit du syndicat des copropriétaires (obligation à la dette in solidum), la contribution à la dette devant ainsi s’opérer par moitié entre ces deux entités,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie formée contre la société SADA,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure à l’encontre du syndicat des copropriétaires, du Cabinet Deslandes et de la société Immobilière Parisienne de Gestion,

- ordonné l’exécution provisoire.

La société Real Gestion a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 mai 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 31 juillet 2018 par lesquelles la société anonyme Real Gestion venant aux droits de la société Cabinet Deslandes, appelante, invite la cour, au visa de l’article 2244 du code civil, à :

- infirmer le jugement,

- dire que la société Atoutsign, la société Tieng et le syndicat des copropriétaires ont eu connaissance de l’origine commune des désordres et de la qualité de syndic du cabinet Deslandes, dès le mois d’avril 2008,

- juger que l’assignation délivrée par la société Atoutsign à la société Tieng n’a d’effet interruptif qu’à l’égard de la partie à laquelle elle a été délivrée,

- dire que le mandat de syndic du Cabinet Deslandes a cessé suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2010,

- juger l’action en responsabilité et les demandes subséquentes dirigées à l’encontre du cabinet Deslandes prescrite,

subsidiairement,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie dirigée à l’encontre du cabinet Deslandes,

à titre infiniment subsidiaire,

- juger que la société Atoutsign ne démontre pas les préjudices qu’elle allègue ; l’en débouter,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 15 octobre 2018 par lesquelles la société Atoutsign, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1719, 1720 et 1725 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement,

- condamner la société Tieng à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu les conclusions en date du 5 novembre 2021 par lesquelles la société Tieng, intimée

ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1134, 1382, 1383 anciens et 2224 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action de la société Atoutsign recevable,

statuant à nouveau,

- constater que la société Atoutsign a contractuellement renoncé à tout recours à

l’encontre de son bailleur dans l’hypothèse où elle aurait subi des infiltrations résultant

d’une partie commune,

- juger en conséquence que la société Atoutsign est irrecevable, en vertu de stipulations contractuelles, à lui réclamer une indemnité à titre de dommages et intérêts,

- constater que la cause du prétendu trouble de jouissance de la société Atoutsign est apparue le 30 avril 2008,

- constater que le délai dont disposait la société Atoutsign pour engager sa responsabilité a expiré le 30 avril 2013,

- dire en conséquence la société Atoutsign est irrecevable en son action en responsabilité engagée à son encontre, celle-ci étant prescrite,

dans l’hypothèse où la cour jugerait la demande de la société Atoutsign recevable, elle l’invite à infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclarée bien fondée et à :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’elle avait commis une faute et en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Atoutsign la somme de 25.000 € à titre de réparation,

statuant à nouveau,

- juger qu’elle n’est pas responsable des infiltrations survenues dans les locaux litigieux,

- constater qu’elle a fait preuve de diligences suite à l’apparition des désordres dans les locaux litigieux,

- juger qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles et en conséquence qu’elle n’a commis aucune faute,

- juger que les préjudices invoqués par la société Atoutsign ne sont pas démontrés ni dans leur principe ni dans leur quantum,

- juger que la société Atoutsign ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la

faute qu’elle impute à son tort et les préjudices allégués qu’elle ne justifie pas,

- en conséquence débouter la société Atoutsign de l’intégralité de ses demandes,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour considèrerait que la demande en réparation de la société Atoutsign est fondée à son égard, elle l’invite à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre préjudices invoqués par la société Atoutsign et :

- juger que seul le syndicat des copropriétaires est responsable, en vertu des dispositions

de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres survenus dans les locaux occupés

au moment des faits par la société Atoutsign, puisque ceux-ci proviennent de

l’engorgement d’une partie commune,

- juger que le syndicat des copropriétaires a été négligeant en ne procédant à aucune

recherche immédiate de l’origine et la cause des désordres litigieux et en tardant à

réaliser les réparations utiles et nécessaires à y mettre fin,

- en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des préjudices invoqués par la société Atoutsign,

à titre infiniment subsidiaire,
- juger que seul le syndicat des copropriétaires est responsable, en vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, des désordres survenus dans les locaux occupés au moment des faits par la société Atoutsign, puisque ceux-ci proviennent de l’engorgement d’une partie commune,

- juger que le syndicat des copropriétaires a été négligeant en ne procédant à aucune

recherche immédiate de l’origine et la cause des désordres litigieux et en tardant à

réaliser les réparations utiles et nécessaires à y mettre fin,

- en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des préjudices invoqués par la société Atoutsign,

- débouter les parties de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

en tout état de cause,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Atoutsign la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

- plus généralement, débouter les parties de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

- condamner la société Atoutsign et le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 8 avril 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 14 et 17 de la loi du 6 juillet 1965, et 331 du code civil, de :

- débouter la société Real Gestion de son appel,

- réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Tieng à payer à la société Atoutsign la somme de 25.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et en ce qu’il l’a condamné à relever et garantir la société Tieng de toute condamnation prononcée à son encontre sur la réparation de préjudice subi par la société Atoutsign que sur les demandes accessoires,

- déclarer prescrite l’action de la société Atoutsign,

- dire que la société Atoutsign est irrecevable en son action en responsabilité, celle-ci était

prescrite,

- débouter, tout état de cause, la société Atoutsign et la société Tieng de toute demande,

subsidiairement, pour le cas où la cour confirmerait le jugement entrepris concernant la condamnation de la société Tieng et la garantie du syndicat des copropriétaires du […] ,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que son action formée à l’encontre du cabinet
Deslandes n’était pas prescrite,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclaré recevable et bien fondé en ses demandes formées à l’encontre de la société Real Gestion et la société Immobilière Parisienne de Gestion,

- débouter la société Immobilière Parisienne de Gestion de son appel incident,

- condamner solidairement la société Tieng, la société Real Gestion, et le cabinet IPG aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 10 octobre 2018 par lesquelles la société anonyme de Défense et d’Assurance, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile, 1134 du code civil et L.112-6 du code des assurances, de :

- déclarer la demande de la société Real Gestion irrecevable en infirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie formée à son encontre,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires

de sa demande en garantie formée à son encontre,

statuant à nouveau,

- juger que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès d’elle a pris effet le 1er janvier 2013,

- dire que sa garantie ne peut être recherchée pour un dégât des eaux survenu avant cette date,

- lui donner acte que nul ne sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre de la concluante,

- débouter tout concluant de ses éventuelles demandes formées à son encontre,

- la mettre hors de cause,

- condamner la société Real Gestion à lui verser une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner la société Real Gestion ou tout succombant aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 17 octobre 2018 par lesquelles la société Immobilière Parisienne de Gestion, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, à :

- infirmer le jugement,

- juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, à sa charge, d’une faute et d’un préjudice en découlant consécutivement aux désordres subis par la société Atoutsign et qui lui serait imputable,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande de garantie formée à son encontre,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité et le bien-fondé de l’action de la société Atoutsign

Sur la recevabilité•

La société Tieng maintient en appel que l’action de la société Atoutsign est irrecevable, aux motifs, d’une part, que celle-ci aurait renoncé à agir de par la présence des clauses du bail et, d’autre part, que son action serait prescrite ;

Selon l’article 122 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir, telles que le défaut d’intérêt ou de qualité pour agir ou la prescription, tendent à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond ;

S’agissant de la prescription, l’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Devant la cour, la société Tieng maintient que le point de départ de l’action de la société Atoutsign est le 30 avril 2008, et non le 16 juin 2009, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que son action engagée par assignation du 28 janvier 2014, soit postérieurement au 30 avril 2013, est prescrite ;

Elle s’appuie sur les déclarations de la société Atoutsign dans sa lettre recommandée du 7 juillet 2009 et sur celles retranscrites au procès-verbal de constat d’huissier du 16 juin 2009 ;

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment du courrier de la société Atoutsign du 7 juillet 2009 et celui de la société Natimmo du 7 août 2009, qu’en réalité depuis l’entrée dans les lieux, des infiltrations ponctuelles mais récurrentes se sont produites en cas de fortes pluies par le plafond de la partie intermédiaire du local endommageant des outillages et des équipements ;

Il apparaît que des dommages (table de découpe déformée et remise en état des murs) ont été indemnisés en 2008 par la compagnie d’assurance de la société Atoutsign à hauteur de 1.410 € à la suite du constat amiable régularisé avec la copropriété et du passage de l’expert ;

Néanmoins, comme l’a retenu à juste titre le tribunal, l’apparition du trouble de jouissance allégué par la locataire n’a eu lieu qu’à partir de l’aggravation des désordres, constatée le 16 juin 2009 ;

Il résulte en effet du procès-verbal de constat de Y Z, clerc habilité, qu’à cette date, des désordres importants ont été constatés (dalles du plafond décollées, maçonnerie du plafond imbibée d’eau et en partie affaissée, traces d’humidité visibles, bloc éclairant du plafond décroché maintenu par deux cavaliers métalliques de renfort, auréoles d’humidité dans le mur côté gauche, peinture décollée et écaillée, 100% d’humidité relevé sur toute la hauteur du mur) ;

Dans son courrier du 7 juillet 2009, la société Atoutsign indiquait bien que les dégâts s’étaient étendus fragilisant le plafond au point que l’une des rampes d’éclairage était tombée d’elle même, et que de plus en plus de dalles de plafond en polystyrène se décollaient et donnaient au local un aspect sinistré du plus mauvais effet ;

Ainsi le tribunal a retenu à juste titre que ce premier trouble d’avril 2008 a constitué un sinistre distinct et sans rapport, quant à sa gravité, avec celui dont la société Atoutsign sollicite l’indemnisation ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a énoncé qu’à la date de délivrance de l’acte introductif d’instance par la société Atoutsign le 20 janvier 2014, la prescription n’était donc pas acquise ;

S’agissant ensuite de la clause insérée au bail commercial prévoyant la renonciation du preneur à tous recours en responsabilité contre le bailleur en cas de dégâts des eaux dus à un engorgement d’une canalisation, la société Tieng fait valoir qu’elle est parfaitement valable et licite, et qu’elle n’a pas pour effet de priver le bail du 22 septembre 2005 de tout objet réel, qu’elle est circonscrite à certaines hypothèses et ne réduit pas son obligation de délivrance à néant ;

La société Atoutsign répond que faute pour la société Tieng de démontrer l’existence d’un cas de force majeure, elle ne peut se retrancher derrière les termes du bail pour échapper à son obligation de garantir la jouissance paisible du local donné à bail ;

Le bail commercial du 22 septembre 2005 stipule notamment (en page 6): ' Le preneur déclare prendre les lieux dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d’un vice caché et sans formuler aucune réserve à leur sujet, pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature du bail. ll déclare en outre les reconnaître parfaitement conformes à la destination pour laquelle ils sont loués’ ;

'Le preneur aura à sa charge toutes réparations, grosses et menues, qu’il s’agisse d’entretien, de réfection, d’amélioration ou autre, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations énoncées à l’article 606 du code civil pour autant qu’elles ne soient pas de la négligence du preneur…' ;

Le bail stipule également, s’agissant de la clause intitulée 'responsabilité et recours'(en page 9) : 'a) Le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toute demande de réduction de loyer : en cas d’humidité, infiltrations, dégâts des eaux dus à des accidents causés par le gel ou la fonte des neiges, des pluies anormalement abondantes, l’engorgement des canalisations, ainsi que fuites ou infiltrations pouvant venir de canalisations communes masquées par un coffrage établi par le bailleur’ ;

Par ailleurs, il résulte de la destination des lieux loués, que les locaux sont à usage commercial pour l’activité de conception, production et distribution de produits de signalétique et de signalisation ainsi que la commercialisation des matériaux utilisés dans la production de ces produits ;

Selon les dispositions combinées des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; le débiteur d’une obligation est condamné à des dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangére qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ;

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture ; toutes les autres réparations sont d’entretien ;

L’article 1719 du code civil dispose notamment : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail…' ;

Selon l’article 1720 du même code, 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.' ;

En l’espèce, il résulte du courrier de l’étude Finzi du 27 juin 2012 et du rapport de l’architecte annexé, que les infiltrations d’eau dans le local commercial sont dues à l’engorgement récurrent de l’évacuation de la courette ;

Il résulte bien du bail que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toute demande de réduction de loyer : en cas d’humidité, infiltrations, dégâts des eaux dus à l’engorgement des canalisations ;

Néanmoins, cette clause ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, ni de celle d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée ;

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le preneur dispose d’une action en indemnité contre le bailleur dès lors que le défaut de délivrance provient de ce dernier ;

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure ;

Dès lors, même en présence d’une clause par laquelle la société Atoutsign renonce à tout recours contre la société Tieng en cas d’infiltrations d’eau provenant d’un engorgement des canalisations, celle-ci conserve une action en responsabilité contre son bailleur, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, dès lors que les infiltrations, par leur ampleur, rendent les locaux loués non conformes à l’usage auquel ils étaient destinés ;

Le tribunal a exactement rappelé l’ensemble des désordres affectant les lieux loués, tel qu’il ressort des pièces produites aux débats et notamment du procès-verbal de constat du 16 juin 2009, des courriers recommandés de la société Atoutsign datés du 2 novembre 2009, du 13 janvier et 26 juin 2010, des photographies et du procès-verbal du 25 février 2013 ;

Il apparaît que les locaux ont subi des infiltrations depuis 2009 d’une ampleur telle que les locaux sont devenus inexploitables, les venues d’eau régulières ayant endommagé les travaux en cours et le matériel de la société Atoutsign, dont la table de découpe des visuels, son principal outil de travail, provoquant également l’effondrement du plafond et nécessitant la pose d’étais ;

Comme l’a exactement relevé le tribunal, dès 2009, le local donné à bail était devenu inutilisable et, notamment, totalement impropre à la nature de l’activité de la société Atoutsign et à la destination des lieux, telle que stipulée au bail ;

Dans ces conditions, il ne peut être contesté que la société Atoutsign conserve son droit au recours contre son bailleur qui a manqué à son obligation de lui délivrer un local commercial conforme à l’usage auquel il était destiné ;
De surcroît, comme l’a énoncé à juste titre le tribunal, la clause litigieuse contrevient à l’obligation pesant sur le bailleur d’effectuer toutes réparations autres que locatives, le bail mettant à sa charge les travaux énumérés par l’article 606 du code civil, notamment celles qui affectent les gros murs et couvertures, et les désordres constatés ayant affecté ces éléments du local ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action en responsabilité de la société Atoutsign ;

Sur son bien fondé•

Il n’est pas contesté que les infiltrations sont dues à l’engorgement de la canalisation d’évacuation de la courette, partie commune ;

Il n’est pas contesté et résulte également des pièces produites qu’à la suite du courrier recommandé de sa locataire et du procès-verbal de constat joint, la société Tieng, par l’intermédiaire de son mandataire, a demandé à plusieurs reprises, par lettres des 7 août 2009, 13 novembre 2009, 10 juin 2010, 18 juin 2010, 11 août 2010, 20 septembre 2010, aux syndics de l’époque, les sociétés Deslandes, puis IPG, de la tenir informée des diligences entreprises pour mettre fin aux désordres ;

Néanmoins, comme l’a justement constaté le tribunal, ces correspondances sont restées parfaitement inutiles et la bailleresse a laissé la situation s’aggraver sans recourir aux mesures coercitives que lui offrait, en sa qualité de copropriétaire, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, notamment la possibilité de mettre en demeure le syndic de désigner un expert, de convoquer une assemblée générale en vue de faire voter les travaux et, en cas de défaillance persistante du syndic, de demander en justice la désignation d’un administrateur provisoire (article 18 de la loi de 1965 ; articles 37 et 49 du décret du 17 mars 1967) ou d’agir en référé pour la désignation d’un expert ;

Le tribunal a énoncé à juste titre que la société Tieng a manqué aux obligations lui incombant en sa qualité de bailleur, et qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Atoutsign ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur le préjudice subi par la société Atoutsign

En l’occurrence, il résulte de l’offre d’indemnisation du 4 juin 2008 formée par la société Home expertise, que la société Atoutsign a perçu une somme de 1.410,14 € hors taxes en réparation des dommages constatés en 2008 (remplacement de la table de découpe et remise en état des murs) ;

Toutefois, comme l’a énoncé le tribunal, cette indemnisation ne concerne pas les désordres dont la société Atoutsign sollicite judiciairement réparation ;

En effet, il résulte des pièces qu’à compter de juin 2009, le local a présenté de nombreuses dégradations en raison d’infiltrations importantes récurrentes endommageant, tant les murs et plafonds, blocs électriques, que les travaux en cours de la société Atoutsign et son matériel ;

Il apparaît que lors de son passage dans les lieux, l’architecte a noté, suivant procès-verbal du 25 février 2013 : 'le passage reliant les deux pièces principales supporte la présence de quatre étais reposant au sol sur des bastaings et soutenant le faux-plafond qui est ouvert à cet endroit ; compte tenu de la présence de ces étais, plus de 50 % de la largeur du passage sont obstrués ; à l’aplomb de la zone d’infiltration, le sol est déformé et les dalles en PVC sont soulevées ; le sol forme également une bosse d’une surface de deux mètres carrés environ ; le plafond est percé et plusieurs dalles de faux-plafond en polyester sont manquantes ; un éclairage mural a fait l’objet d’une renfort au moyen de deux pattes métalliques ; le plafond est bombé suite aux infiltrations, et une poutrelle métallique à nu est visible ; compte tenu de la présence des étais et de l’environnement, la surface n’est pas exploitable’ ;

Par ailleurs, il est constant que la société Atoutsign a souscrit un nouveau bail à effet au 1er janvier 2012 pour de nouveaux locaux, alors que le bail signé avec la société Tieng avait été conclu pour la période du 22 septembre 2005 au 21 septembre 2014 ; en réalité, la société Atoutsign n’a pu profiter de la jouissance de ce bien que pendant quatre années à peine ;

Contrairement à ce qui est maintenu par les syndics en la cause, le préjudice n’est pas apparu lors de la pose des étais en 2013 (alors que ni l’un ni l’autre n’était plus syndic de l’immeuble), mais dès le milieu de l’année 2009 ;

Devant la cour, la société Atoutsign sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il lui a été alloué une somme de 25.000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Il est établi par les pièces produites que la société Atoutsign a versé un loyer trimestriel de 4.059 € du 3ème trimestre 2009 au 3ème trimestre 2010 inclus puis de 4.072 € par trimestre, outre qu’elle a cédé son droit au bail à effet au 1er mars 2013 ;

Les travaux ont été achevés en mai 2013 ;

Les infiltrations récurrentes et l’ampleur des dégradations constatées permettent d’évaluer le trouble de jouissance de la société locataire à 30 % de la valeur locative du 16 juin 2009 au 1er mars 2013, soit un préjudice de jouissance de 18.099 € (676 € + 4.059 € x 5 = 20.295 €+ 4.072 € x 9 = 36.648 €

+ 2.714 € = 60.333 € x 30 % = 18.099 €) ;

Le jugement déféré sera donc réformé uniquement sur le quantum de l’indemnisation allouée à la société Atoutsign, la somme de 25.000 € évaluée par le tribunal apparaissant excessive ;

La société Tieng doit être condamnée à payer la somme de 18.099 € à la société Atoutsign ;

Sur l’action en garantie formée par la société Tieng à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

L’article 17 dela même loi prévoit notamment que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ;

L’article 18, paragraphe I de la loi dispose notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Les anciens articles 1382 et 1383 du code civil, également applicables dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et ces derniers, permettent aux copropriétaires d’agir en responsabilité contre le syndicat défaillant, lorsque cette défaillance, constitutive d’une faute de négligence selon ces textes, leur a causé un préjudice, le recours au droit commun de la responsabilité civile n’étant nullement exclu en la matière ;

En outre, le syndic désigné par assemblée générale des copropriétaires étant contractuellement lié au syndicat des copropriétaires en vertu d’un mandat, le syndicat est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires soutient que seule la société Tieng est responsable des dommages invoqués au motif que son mandataire la société Natimmo a été d’une très grande passivité face aux réclamations de sa locataire, tout en encaissant les loyers ;

Elle ajoute que l’Etude Finzi, devenue syndic de l’immeuble en 2012, a immédiatement agi pour mettre un terme aux troubles invoqués par la société Atoutsign, a demandé le 26 novembre 2012 à M. X, architecte, d’établir un dossier pour la réfection de la courette et a engagé les travaux en février 2013 ;

Il a été vu que les infiltrations survenues dans les locaux loués à la société Atoutsign étaient dues à un engorgement de l’unique canalisation de la courette de l’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en application de l’article 14 précité des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, au titre du défaut d’entretien de cette partie commune ;

En outre, ainsi que l’a justement relevé le tribunal, le syndicat des copropriétaires a été régulièrement informé des désordres dès 2008, puisqu’il a signé le constat amiable et, surtout, de leur aggravation par le mandataire de la société Tieng (par lettres de la société Natimmo au cabinet Deslandes des 7 août 2009, 13 novembre 2009, 16 juin 2010, 18 juin 2010, 11 août 2010, puis par lettre de la société Natimmo au cabinet IPG du 20 septembre 2010) ; la société Atoutsign elle-même, après avoir en vain sollicité son bailleur, a informé le syndicat des copropriétaires de l’aggravation des désordres et l’a interrogé sur le délai de mise en oeuvre de travaux de réparations (par lettre du 26 janvier 2010) mais ce n’est qu’à compter du mois de juin 2012 et après changement de syndic un an auparavant pour l’étude Finzi, que le syndicat, par l’intermédiaire de celle-ci, est enfin intervenu, d’abord en désignant un expert architecte, M. X, pour réaliser un état des lieux, définir et évaluer les travaux de réfection, puis en mettant en 'uvre d’urgence lesdits travaux et en les faisant entériner ensuite par l’assemblée générale des copropriétaires, comme l’article 18 de la loi et l’article 37 du décret le lui permettaient ;

Le tribunal a considéré à juste titre que cette inertie fautive de plus de trois ans, imputable aux précédents syndics, a contribué à l’aggravation du sinistre et du préjudice subi par la société Atoutsign alors que ces travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, compte tenu des dégâts occasionnés dans le local occupé par la société Atoutsign, et revêtaient ainsi un caractére d’urgence ; les dégâts s’étant en outre poursuivis début 2013 par un effondrement partiel du plafond de la courette ;

Il a exactement énoncé que la défaillance fautive du syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de ses deux syndics, les sociétés Deslandes et IPG, est caractérisée ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir la société Tieng de toutes condamnations prononcées à son encontre, tant sur la réparation du préjudice subi par la société Atoutsign que sur les demandes accessoires (dépens et frais irrépétibles) ;

Sur l’action en garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des sociétés cabinet Deslandes et cabinet IPG

Devant la cour, la société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes maintient que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite à son égard ;

Elle soutient que l’assignation de la société Atoutsign n’a pas interrompu la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, que ce dernier connaissait l’existence des désordres dès le mois d’avril 2008 et leur origine commune, que la prescription a commencé à courir à partir de la fin du mandat de syndic du cabinet Deslandes, soit au 12 juillet 2010, que l’assignation a été délivrée le 12 novembre 2015, soit 4 mois après l’expiration du délai de prescription ;

Elle ajoute que le point de départ n’est pas la mise en cause du syndicat des copropriétaires dès lors que le fait générateur de sa responsabilité résulte dans les désordres connus de la copropriété depuis 2008 ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

En l’espèce, la société Atoutsign a assigné sa bailleresse par acte du 20 janvier 2014, la société Tieng a assigné en garantie le syndicat des copropriétaires le 24 juin 2014, lequel, à son tour, a assigné en garantie les sociétés cabinet Deslandes et cabinet IPG, le 12 novembre 2015 ;

Le point de départ de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas l’apparition des désordres mais l’action intentée à son encontre par la société Tieng ;

En effet, avant l’assignation du 24 juin 2014, le syndicat des copropriétaires était mal fondé à former un appel en garantie à l’encontre de la société Deslandes ;

Par ces motifs substitués à ceux des premiers juges, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires recevables ;

En application de l’article 18 de la loi de 1965, le syndic, mandaté par le syndicat et qui le représente, doit faire réaliser tous travaux urgents, c’est-à-dire nécessaires à la conservation du bien, s’agissant des parties communes ;

Devant la cour, la société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes maintient que le cabinet Deslandes n’a pas commis de faute, quitus de sa gestion lui ayant été donné l’exonérant de toute responsabilité à l’égard de la copropriété ;

La société IPG conteste également sa responsabilité au motif que les désordres sont apparus deux ans avant sa nomination et n’ont pas connu d’évolution pendant le temps de son mandat ;

Le tribunal a exactement énoncé que la courette et ses équipements, notamment le conduit d’évacuation des eaux, étaient des parties communes et se trouvaient dans un état de dégradation avancé, ce qui justifiait la mise en 'uvre de travaux ; que, pour autant et malgré les multiples correspondances reçues de la société Natimmo, voire de la société Atoutsign elle-même, depuis le 7 août 2009 jusqu’au 20 juillet 2010, les deux syndics successifs ont manifesté une inertie totale alors qu’ils étaient parfaitement informés de l’étendue, de la gravité et de la durée des dégâts, et du fait que ceux-ci concernaient des parties communes : ainsi, par lettre du 13 août 2010, la société cabinet Deslandes s’est contentée de répondre à la société Natimmo qu’elle transmettait le dossier à son successeur, la société IPG nouvellement nommée, et sans justifier avoir entrepris de quelconques diligences avant son départ ; le cabinet IPG, malgré une relance de la société Natimmo du 20 septembre 2010, s’est abstenu de répondre et d’agir jusqu’à sa révocation de ses fonctions, par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2011, sans que quitus ne soit d’ailleurs donné à sa gestion ;

Il sera ajouté qu’il n’est pas établi que le cabinet Deslandes ait obtenu quitus de sa gestion et qu’en tout état de cause, celui-ci ne peut concerner que des faits portés à la connaissance des copropriétaires ;
En conséquence, les deux syndics ont bien manifesté une inertie fautive dans l’exécution de leurs fonctions, faute qui a directement contribué à la réalisation du préjudice subi par la société Atoutsign et entraîné la mise en 'uvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Comme l’a dit le tribunal, leur responsabilité contractuelle est donc engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires, auprès duquel ils doivent répondre de leurs fautes de gestion, en application de l’article 1992 du code civil ;

Ayant relevé que chacun de ces syndics, à compter de l’aggravation des dommages courant 2009, s’est trouvé en fonctions pendant une période d’une durée équivalente, le tribunal a énoncé à juste titre que le cabinet Deslandes et la société IPG doivent être tenus solidairement comme obligés à la dette vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et que s’agissant de la contribution à la dette, dans leurs rapports entre eux, ils doivent chacun supporter 50 % du montant des condamnations ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le cabinet Deslandes et la société IPG à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Sur la mise en cause de la société d’assurances SADA par le syndicat des copropriétaires

Le jugement déféré non contesté en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie formée contre la société SADA, sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommages-intérêts de la société SADA

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, il est exact que la société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes a formé appel contre le jugement du tribunal de grande instance de Créteil, à l’encontre de toutes les parties, dont la société SADA, tout en ne formulant aucune demande à son encontre ;

Néanmoins, la société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes sollicitait la réformation du jugement déféré notamment quant à la recevabilité et le bien fondé de l’action en garantie du syndicat des copropriétaires, dont la société SADA a été l’assureur ;

Dans ces conditions, la société SADA ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes aurait dégénéré en abus ; elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes ;

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des autres parties ;

Sur la demande d’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire ; la demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire est donc sans objet ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société Tieng à payer à la Société Atoutsign la somme de 25.000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne la société Tieng à payer à la société Atoutsign la somme de 18.099 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute la société SADA de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société Real Gestion venant aux droits du Cabinet Deslandes aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.