XXX

Numéro 15/921

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 09/03/2015

Dossier : 13/04331

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

SEMI DE LA VILLE DE X

C/

C D épouse Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 9 Mars 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Janvier 2015, devant :

Madame Z, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l’appel des causes,

Madame Z, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Z, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport

Madame DIXIMIER, Conseiller

Madame JANSON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SEMI DE LA VILLE DE X

XXX

65000 X

Représentée par M^e Roger-vincent CALATAYUD, avocat au barreau de X

INTIMEE :

Madame C D épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

65000 X

Représentée par M^e Harold ALOS, avocat au barreau de X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/0463 du 29/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

sur appel de la décision

en date du 19 NOVEMBRE 2013

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE X

Vu l’appel interjeté le 9 décembre 2013 par la SA SEMI DE LA VILLE DE X d’un jugement du tribunal d’instance de X en date du 19 novembre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SA SEMI DE LA VILLE DE X en date du 18 février 2014,

Vu les dernières conclusions de Madame C D en date du 21 mars 2014,

Vu l’ordonnance de clôture du 3 décembre 2014 pour fixation à l’audience du 8 janvier 2015.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2004, la SA SEMI DE LA VILLE DE X a donné à bail à Madame C D un appartement situé à X, 40 rue Massey, moyennant un loyer mensuel de 258,79 € et une provision mensuelle sur charges de 55 €.

Madame C D étant défaillante dans son obligation de payer le loyer, un commandement de payer lui a été notifié le 23 août 2012 mais est demeuré sans effet.

Par acte d’huissier de justice du 31 janvier 2013, la SA SEMI DE LA VILLE DE X a fait assigner Madame C D devant le tribunal d’instance de X aux fins de voir :

— condamner cette dernière à lui payer 5 929,62 € au titre des loyers et charges, et une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer, outre les charges, jusqu’à la libération effective des locaux,

— condamner à lui payer 450 € à titre de dommages intérêts,

— condamner à lui payer 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Madame C D au besoin avec l’assistance de la force publique, dès la signification du jugement à intervenir,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la défenderesse aux dépens.

Cette assignation a été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département par acte d’huissier de justice du 1^er février 2013.

Par jugement du 19 novembre 2013, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits et des prétentions initiales des parties, le tribunal a :

— condamné Madame C D à payer à la SA SEMI DE LA VILLE DE X la somme de 6 286,28 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 28 février 2013 avec intérêts légaux à compter du 23 août 2012, date du commandement de payer,

— dit que le commandement du 23 août 2012 n’a pas eu pour effet de résilier le bail liant les parties,

— rejeté en conséquence la demande tendant à l’expulsion de Madame C D,

— débouté la demanderesse pour le surplus,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné la défenderesse aux dépens, outre le coût du commandement de payer,

— dit toutefois que le coût de la signification du 1^er février 2013 doit être laissé à la charge de la Société d’Economie Mixte de Construction De la Ville de X, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par déclaration du 9 décembre 2013, la SA SEMI DE LA VILLE DE X a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 18 février 2014, elle demande de :

— rejeter toutes conclusions contraires,

— dire et juger recevable son appel,

— réformer le jugement entrepris,

— condamner C D à lui payer la somme de 10.982,38 €, outre les loyers à réajuster jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— constater la résiliation du bail,

— condamner C D à libérer les lieux occupés à compter de la signification du jugement à intervenir,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 22 Août 2012, sur la base du loyer actuel augmenté des charges locatives,

— assortir ces condamnations des intérêts légaux à compter du jour de l’assignation, en vertu de l’article 1153, al. 1^er du Code civil,

— condamner C D en 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner en 1.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 853 al. 4 du Code civil,

— la condamner aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes, la SA SEMI DE LA VILLE DE X soutient que les loyers et charges impayés à la date du 31 janvier 2014 s’élèvent à une somme de 10.982,38 €. Elle ajoute que le juge n’a pas le pouvoir d’apprécier l’opportunité de la résolution judiciaire, dès lors que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été réglées et que Madame C D n’a pas formé opposition. A défaut de démonstration d’une force majeure, la clause résolutoire est acquise de plein droit et impose au locataire de quitter les lieux.

Dans ses dernières conclusions du 21 mars 2014, Madame C D demande de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté,

— dire et juger que la clause résolutoire invoquée par la SA SEMI DE X à l’encontre de Madame C D sera privée de tout effet eu égard à sa particulière mauvaise foi dans sa mise en 'uvre,

— en conséquence, confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

— dit que le commandement du 22 Juin 2012 n’a pas eu pour effet de résilier le bail liant les parties,

— rejeté en conséquence la demande tendant à l’expulsion de Madame C D,

— débouté la demanderesse pour le surplus,

Pour le surplus,

— Déclarer recevable et bien-fondé l’appel incident formé par les présentes par Madame C D du chef des condamnations prononcées à son encontre au titre des loyers et charges et des dépens,

Y faisant droit,

— Réformer la décision entreprise de ce chef,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur A B en date du 04 septembre 2012 :

— Constater que malgré la connaissance qu’elle avait, dès le mois de mars 2011, de l’état d’insalubrité et de la dangerosité du logement loué à Madame C D et sa famille, la S.A. SEMI DE X n’a fait réaliser aucun travaux de mise en conformité de son logement aux normes de décence,

— Constater qu’à compter du mois de septembre 2011, la Caisse d’Allocations Familiales des Hautes-Pyrénées a suspendu le versement, entre les mains du bailleur, de l’aide personnalisée au logement en raison de la non-décence du logement loué à Madame C D et que c’est à partir de cette date que les loyers et charges mensuelles n’ont pu être réglés,

— Constater que nonobstant le jugement exécutoire prononcé le 17 septembre 2013 par le tribunal d’instance de X, la SA SEMI DE X s’obstine à ne pas réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de décence du logement loué tels que mentionnés dans le rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur A B,

— Dire et juger, au regard de ces circonstances, que Madame C D est fondée à opposer l’exception d’inexécution à la demande de paiement des loyers et charges formée par la SA SEMI DE X,

— En conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame C D à payer à la S.A SEMI de X la somme de 6.286,28 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 28 février 2013 avec les intérêts légaux à compter du 23 août 2012, date du commandement de payer,

— Débouter la S.A. SEMI de X de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— En tout état de cause, condamner la S.A SEMI de X à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner la S.A SEMI DE X aux entiers dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la SA SEMI DE LA VILLE DE X n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, ce qui a donné lieu à un jugement la condamnant à réaliser des travaux de ventilation et de remise en état du logement, et à la suspension du versement de l’APL. Elle invoque la mauvaise foi de la SA SEMI DE LA VILLE DE X dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire qui la priverait de tout effet et s’estime fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la demande de paiement des loyers.

L’instruction a été clôturée le 3 décembre 2014 et l’affaire plaidée le 8 janvier 2015.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1134 du code civil, les conventions doivent s’exécuter de bonne foi.

Par ailleurs, nul ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude et utiliser une situation qu’il a lui même créée pour exercer de manière abusive un droit.

En l’espèce, il est constant que la SA SEMI DE LA VILLE DE X n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent à sa locataire. Malgré la constatation de ses manquements dès le mois de mars 2011, elle a volontairement et en connaissance de cause, contrevenu aux obligations qui lui sont imposées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, jsqu’à ce jour, en se refusant à réaliser quelques travaux que ce soient.

En dépit du caractère exécutoire du jugement du 17 septembre 2013 qui a caractérisé ses manquements et en a tiré les conséquences en la condamnant à réaliser les travaux sous astreinte, la SA SEMI DE LA VILLE DE X persiste dans une attitude difficilement compréhensible et refuse d’exécuter cette décision de justice.

Il convient de rappeler qu’une clause résolutoire ne saurait être acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur. En particulier, lorsque par sa carence dans l’entretien de l’immeuble, le bailleur n’est pas étranger à l’état de délabrement du bien loué, il ne peut invoquer de bonne foi la clause résolutoire insérée dans le bail pour non paiement des loyers.

Les pièces du dossier démontrent que Madame C D était bénéficiaire d’une APL qui était versée directement entre les mains du bailleur jusqu’en septembre 2011 et dont le montant était supérieur aux sommes dues par elle, de telle sorte que, régulièrement il lui était reversé le trop-perçu.

Le versement de cette aide au logement a été suspendu en septembre 2011, en raison de la non-décence du logement loué et ce n’est qu’à partir de cette date que les impayés se sont produits.

Ainsi, c’est bien le comportement du bailleur qui ne remplissait pas son obligation de conserver le logement en état d’être occupé de manière décente qui est à l’origine de la suspension de l’allocation.

La SA SEMI DE LA VILLE DE X a donc fait preuve d’une particulière mauvaise foi en mettant en oeuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers alors que c’est par son propre fait que le versement de cette aide a été interrompu.

Par conséquent, c’est à juste titre que le jugement a rejeté la demande de la SA SEMI DE LA VILLE DE X tendant à obtenir la constatation de la résolution du bail pour non paiement des loyers.

S’agissant de la demande au titre des loyers impayés, la cour rappelle que l’exception d’inexécution peut être opposée par le preneur au bailleur qui ne respecte pas les dispositions de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, s’il est démontré que l’insalubrité du logement le rend impropre à sa destination. En effet, dans ce cas les manquements apparaissent suffisamment graves pour permettre au locataire de suspendre le paiement du loyer.

La résistance de la SA SEMI X à respecter ses obligations a été particulièrement préjudiciable à Madame C D qui vit avec ses enfants dans un logement insalubre depuis de nombreuses années, ainsi que cela résulte du procès-verbal du service communal d’hygiène et de santé de la ville de X en date du 17 mai 2011. Par ailleurs, l’incidence des conditions d’hébergement sur la santé des quatre enfants vivant au domicile a été médicalement constaté le 4 octobre 2011 puis le 11 novembre 2012. Or, en dépit de l’intervention de plusieurs services de l’administration qui se sont inquiétés de la situation, la SA SEMI X a refusé d’exécuter les travaux recommandés par l’expert maintenant ainsi cette famille dans des conditions de salubrité déplorables.

Il n’est pas ailleurs pas inutile de rappeler que c’est l’attitude du bailleur qui l’a privé de la source de revenus permettant de couvrir le montant mensuel du loyer et que, dès lors que les travaux de remise aux normes seront effectués, le versement de l’APL sera rétabli et ce, de manière rétroactive.

Il est suffisamment démontré par les différentes pièces versées et notamment par le rapport d’expertise du 4 septembre 2012 et les termes du jugement à ce jour inexécuté du 17 septembre 2013 que le bailleur a manqué gravement à ses obligations de telle sorte qu’il a imposé à sa locataire des conditions d’hébergement indignes.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Madame C D à payer certaines sommes au titre des loyers impayés et la SA SEMI DE LA VILLE DE X sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame C D à lui payer les loyers et charges impayées depuis septembre 2011.

La SA SEMI X qui succombe doit supporter les dépens de l’instance d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard à sa situation économique, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SA SEMI X au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la SA SEMI DE LA VILLE DE X tendant à obtenir la résolution du bail et l’expulsion de Madame C D,

— débouté la SA SEMI DE LA VILLE DE X du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Réformant pour le surplus,

Fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par Madame C D,

Rejette l’intégralité des demandes présentées par la SA SEMI DE LA VILLE DE X et notamment la demande tendant à voir condamner Madame C D à lui payer le montant des loyers depuis septembre 2011, soit une somme de 10.982,38 € arrêtée au 31 mars 2014, outre les loyers ultérieurs,

Condamne la SA SEMI DE LA VILLE DE X à payer à Madame C D une somme de 2000 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamne la SA SEMI DE LA VILLE DE X aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux de dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision étant précisé que Madame C D bénéficie de l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par Madame Z Conseiller faisant fonction de Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT