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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 10 AVRIL 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/04476

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 AVRIL 2012

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 11/00525

APPELANTS :

Madame I X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Patricia GRANGE de la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE

assistée de M^e Olivier TRILLES, avocat plaidant

Madame G B

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Karim CHEBBANI de la SCP CHEBBANI & SOLIGNAC, avocat postulant au barreau de TOULOUSE,

assistée de M^e Mathilde SOLIGNAC, avocat plaidant

Monsieur C A

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Patricia GRANGE de la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE

assistée de M^e Olivier TRILLES, avocat plaidant de la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE

INTIMES :

Madame I X

née le XXX à CARCASSONNE

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Patricia GRANGE de la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE

assistée de M^e Olivier TRILLES, avocat plaidant de la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE

Monsieur C A

né le XXX à CARCASSONNE

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Patricia GRANGE de la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE

assisté de M^e Olivier TRILLES, avocat plaidant de la SELARL GOURLIN-ABDELDJELIL-GRANGE-TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE

INTERVENANT :

Monsieur O Z

XXX

XXX

assigné le 24 décembre 2012 (retour étude)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 4 FÉVRIER 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MARDI 25 FEVRIER 2014 à 8H45 en audience publique, Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— par DÉFAUT,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

le délibéré prévu pour le 27 mars 2014 ayant été prorogé au 10 avril 2014 ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation délivrée le 25 mars 2011 à M^me G B épouse Z et à M. O Z devant le tribunal de grande instance de Carcassonne, par M^me I X et M. C A, qui sollicitaient notamment, arguant de divers désordres et malfaçons affectant ces immeubles mitoyens constitutifs de vices cachés :

— la résolution du contrat de vente de la maison d’habitation construite sur la parcelle cadastrée section XXX, acquise par M. C A par acte notarié en date du 6 mars 2008, au prix de 72.000,00 €,

— la résolution du contrat de vente de la maison d’habitation construite sur la parcelle cadastrée section XXX, acquise par M^me I X par acte notarié en date du 20 janvier 2009, au prix de 89.500,00 €,

— la restitution des prix de vente majorés des frais occasionnés par ces ventes, soit respectivement les sommes de 33.500,00 € pour M. A et 12.591,14 € pour M^me Y,

— la somme de 3.000,00 € en réparation du préjudice matériel de M. A,

— la somme de 3.169,22 € en réparation du préjudice matériel de M^me X,

— la somme de 21.780,00 € en réparation du préjudice de jouissance de M. A,

— la somme de 12.118,40 € en réparation du préjudice de jouissance de M^me X,

— la somme de 5.000,00 €, à chacun, en réparation de leurs préjudices moraux,

— la somme de 6.000,00 € à chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la décision contradictoire en date du 26 avril 2012, de cette juridiction qui a, notamment :

— prononcé la résolution du contrat de vente conclu le 20 janvier 2009 entre d’une part I X et d’autre part G Z née B et O Z,

— dit que I X devrait restituer à G Z née B et O Z le bien immobilier vendu,

— condamné G Z née B et O Z à verser à I X la somme de 89.500,00 €, correspondant au prix de vente du bien immobilier,

— condamné G Z née B et O Z à verser à I X une somme totale de 12.381,66 € au titre des frais occasionnés par la vente et celles de 1.175,00 € au titre du préjudice matériel, de 4.500,00 € au titre du préjudice de jouissance et de 1.000,00 € au titre du préjudice moral,

— prononcé la résolution du contrat de vente conclu le 6 mars 2008 entre d’une part, C A et, d’autre part, G B épouse Z et O Z,

— dit que C A devrait restituer à G Z née B et O Z le bien immobilier vendu,

— condamné G Z née B et O Z à verser à C A la somme de 72.000,00 €, correspondant au prix de vente du bien immobilier,

— condamné G Z née B et O Z à verser à C A une somme de 1.907,30 € au titre du préjudice matériel, de 7.350,00 € au titre du préjudice de jouissance et de 1.500,00 € au titre du préjudice moral,

— débouté les parties de leurs autres demandes et condamné G Z née B et O Z à payer à I X, ainsi qu’à C A, la somme de 1.500,00 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

Vu l’appel de cette décision interjeté le 11 juin 2012 par M^me G B et le 19 octobre 2012 par M^me I X et M. C A ;

Vu l’ordonnance de jonction de cette dernière procédure d’appel, enrôlée séparément sous le n°12/7883 avec la présente, n°12/4476, par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 31 janvier 2013 ;

Vu les dernières conclusions n°2 déposées au greffe de la cour le 20 décembre 2012, dans lesquelles M^me G B sollicite notamment :

— la réformation du jugement déféré,

— que soient déclarées irrecevables les demandes formées par M^me I X et M. C A, en résolution de deux ventes immobilières en date des 6 mars 2008 et 20 janvier 2009, au visa de l’article 1641 du code civil, compte-tenu des clauses exonératoires des garanties des vices cachés insérées au sein de chacun des actes,

— qu’il soit dit et jugé que la responsabilité personnelle de M. O Z était engagée, en qualité de constructeur des immeubles, selon l’article 1792 du code civil et qu’il doit seul être tenu de l’indemnisation en découlant, à l’exclusion de M^me B, qui n’était pas constructeur des immeubles,

— le rejet des autres demandes des consorts A-X,

— la condamnation de M^me X et de M. A aux dépens ;

Vu la dénonciation de l’acte d’appel et des conclusions de l’appelante, par assignation d’appel provoqué délivré à domicile par acte d’huissier en date du 24 décembre 2012, à M O Z, intimé non comparant ;

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe de la cour le 9 janvier 2014, dans lesquelles M^me I X et M. C A demandent notamment la confirmation de la décision entreprise, sauf en ce qui concerne, l’absence de solidarité et :

— le remboursement des frais occasionnés par la vente pour lesquels M. C A sollicite la somme de 21.124,38 € et M^me I X celle de 27.443,94 €,

— le préjudice matériel, pour lequel M. C A réclame la somme de 3.000,00 € et M^me X celle de 4.955,22 €,

— le préjudice de jouissance, pour lequel M. C A sollicite la somme de 32.719,68 € et M^me I X celle de 41.745,00 €,

— le préjudice moral, pour lequel ils réclament, chacun, la somme de 5.000,00 €, ainsi que la condamnation solidaire de M^me G B et de M. O Z à leur payer, à chacun, une somme de 8.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais des expertises ordonnées en référé et les frais des hypothèques conservatoires prises sur les biens leur appartenant, le 19 mars 2012 ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 4 février 2014 ;

* * * * * * * * * * *

S U R C E :

' SUR LA PROCÉDURE :

Attendu que M^me G B épouse Z a fait parvenir à la cour une note en délibéré daté du 28 février 2014, postérieurement à la clôture des débats, sans qu’elle ait été demandée par la présidente ; que cette note est donc irrecevable, par application de l’article 445 du code de procédure civile ;

' SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

' sur les demandes de résolution des ventes pour vices cachés :

Attendu que selon l’expert judiciaire M N, architecte, dans ses rapports déposés les 27 février 2010 et 30 novembre 2010, les divers désordres et malfaçons constatés rendent

les deux immeubles mitoyens sis XXX à XXX pour celui vendu à M. A et XXX pour celui vendu à M^me X) impropres à leur destination d’habitation :

* pour la maison de M. A :

« Le pignon côté sud de l’habitation de M. A menace ruine dans sa partie supérieure et constitue un danger pour les habitants. Au-dessus du chaînage, une importante fissure d’allure horizontale marque la désolidarisation de la partie supérieure. Ce pignon est étayé dans partie basse mais cet étaiement est insuffisant pour stabiliser la construction.(par 11 du rapport du 30 novembre 2010 – pièce n°18).

Les fermettes en combles sont fortement inclinées. Le faux aplomb est égal à 24 cm pour une hauteur de fermette de 1,23 m, ce qui est énorme et bien-au-dessus des tolérances qui sont de 1/200 de la hauteur, soit 6,15 mm sans excéder 18 mm. Le faux aplomb des fermettes produit des efforts latéraux qui sont communiqués au pignon, et qui expliquent sa ruine. (page 12).

— le toit de l’appentis extérieur n’est pas tout à fait droit et sa pente de 10 % est trop faible pour le matériau de couverture utilisé, qui nécessite un minimum de 30 %. J’observe des traces d’infiltrations sur le mur de l’appentis. Aucun solin n’a été mis en place entre cette toiture et le mur de la maison (page 12 du rapport), …

Le pignon a basculé à cause de la poussée induite par l’inclinaison des fermettes… L’état du pignon constitue un danger pour les occupants.

L’inclinaison des fermettes est due à l’absence de disposition pour en assurer le contreventement. L’absence de contreventement était présente dès la mise en oeuvre de la charpente. L’inclinaison des fermettes s’est produite peu à peu en fonction des charges appliquées à l’ouvrage. Ce défaut de verticalité des fermettes constitue une non-conformité aux règles de l’art. De plus l’étanchéité et la stabilité de l’ouvrage ne peuvent plus être garanties et l’ouvrage présente un danger pour les occupants.

Les désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination sont les suivants :

— la ruine du pignon qui présente un danger,

— les défauts de pose des fermettes dont la stabilité ne peut plus être garantie,

— les défauts en couverture dus à l’inclinaison des fermettes,

— la mauvaise fixation des fenêtres et la mauvaise répartition des joints qui empêchent une manoeuvre normale et qui n’assurent pas l’étanchéité à l’air et à l’eau que l’on est en droit d’attendre de ces menuiseries,

— l’épaisseur de l’isolant qui rend le logement non conforme administrativement à la réglementation thermique et au permis de construire.

* pour la maison de M^me X :

— le mur mitoyen ne dépasse pas le niveau du faux-plafond et ne se poursuit pas dans les combles, cette disposition n’est pas conforme à la réglementation acoustique applicable (page 17 du rapport),

« - le toit de l’appentis extérieur n’est pas tout à fait droit et sa pente de 10 % est trop faible pour le matériau de couverture utilisé, qui nécessite un minimum de 30 %. J’observe des traces d’infiltrations sur le mur de l’appentis. Aucun solin n’a été mis en place entre cette toiture et le mur de la maison (page 17 du rapport),

— j’ai observé des désordres en toiture. La rive nord-est est descellée et devra être reprise. Le ciment utilisé pour hourder le faîtage est trop dosé et aucun primaire n’a été mis sur les tuiles siliconées. Le faîtage est donc descellé et l’on peut soulever les tuiles à la main. Une tuile d’égoût de départ est cassée et j’observe trois réparations sommaires avec de la toile autocollante (page 17), …

Les seuls désordres qui sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination sont les désordres en pignon de séparation entre les deux maisons et en toiture. L’absence de séparatif dans les combles ne permet pas de satisfaire la réglementation acoustique en matière d’affaiblissement entre logements (Nouvelle Réglementation Acoustique). Les défauts en toiture provoquent des infiltrations et l’immeuble n’est pas hors d’eau.

Que l’expert conclut, pour les deux maisons (pages 31 et 32 de son rapport du 30 novembre 2010 – pièce n°18) :

« Ces deux logements présentent des désordres similaires qui concernent la stabilité de la charpente, la qualité du complexe isolant utilisé en doublage, la fixation des menuiseries extérieures, l’étanchéité du toit de l’appentis et la présence de fissures dues aux jeux différentiels au droit des raccords de construction. L’habitation de Madame X comporte en plus d’autres désordres qui ont donné lieu à une procédure antérieure et qui concernent la planéité du faux plafond, l’horizontalité des traverses supérieures des dormants de portes intérieures, la qualité de réalisation de cloisons intérieures, des défauts de calfeutrement et des désordres en couvertures.

Le manque de stabilité de la charpente entraîne la ruine du pignon sud et génère une impropriété de destination car les lieux sont dangereux et la charpente menace de s’effondrer en cas d’apposition de charge sur la toiture (neige). Les autres désordres entraînent des troubles partiels de jouissance qui devront être appréciés en fonction de la destination des locaux et des garanties dues par M. Z, qui est à la fois le vendeur et le constructeur de ces ouvrages … En plus de la perte de jouissance totale du bien jusqu’à la reprise de la charpente, de la couverture et du pignon, les acquéreurs subiront une perte de jouissance partielle pendant la durée des travaux de reprise." ;

Qu’il n’est pas discuté que ces vices entachant la construction des immeubles étaient existants lors de la vente de ceux-ci respectivement à M. C A et à M^me X et n’étaient pas apparents pour les acquéreurs, profanes en matière de bâtiment, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire ; qu’il s’agit donc de vices cachés rendant les biens vendus impropres à leur destination, l’habitation tels qu’aucun des acquéreurs n’aurait acheté son immeuble s’il les avait connus ;

Que le débat porte désormais sur les conséquences à tirer de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs indivis ; qu’en raison de l’indivision de ces biens lors de leur vente, comme lors de leur construction à l’occasion de laquelle les vices cachés ont été constitués, et de la solidarité des vendeurs souscrite dans les actes de vente, la mauvaise foi de l’un des deux vendeurs indivis emporte l’impossibilité pour ceux-ci d’invoquer le bénéfice de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qu’ils doivent à chacun des acquéreurs et figurant dans les deux actes de vente du 6 mars 2008 et du 20 janvier 2009, selon laquelle :

« L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d’être mises en jeu, pour raison :

— soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés…" ;

Qu’en l’espèce M. O Z, bien que n’étant pas professionnel du bâtiment a lui-même construit entièrement ces deux immeubles, mais en amateur incompétent, ainsi que l’a relevé l’expert, sans s’entourer des conseils d’un professionnel ni souscrire une assurance décennale pour ces travaux, en outre ;

Qu’il a commis des malfaçons quant à la pente retenue pour la toiture et la hauteur requise du mur pignon séparant les deux maisons mitoyennes, ainsi que pour la pose des fermettes en toiture de la maison de M. A, de même que pour le respect exigé des normes techniques en vigueur tant acoustiques que d’isolation thermique ;

Qu’il est de principe, en application de l’article 1643 du code civil, que l’invocation de travaux de bricolage accomplis par le vendeur non professionnel du bâtiment, lui-même, sans respecter les normes techniques en vigueur ou les règles de l’art pour ces travaux dont il prétend qu’il les ignorait, ne suffit pas à établir l’ignorance du vice par le vendeur non professionnel (Cassation Civile 3^e chambre, 6 octobre 2010) et exclure sa mauvaise foi quant à la prévision d’une clause d’exclusion de la garantie qu’il devait pour les vices cachés de l’immeuble vendu ensuite ;

Que l’expert judiciaire a relevé dans son rapport du 27 février 2010 concernant l’immeuble de M^me X (page 12) la connaissance effective par M. O Z de l’existence, antérieure à la vente de l’immeuble à M^me X, d’une fuite en toiture, qu’il prétendait avoir réparé, sans toutefois exposer l’origine de cette fuite et la nature des réparations effectuées, ni même leur date exacte ; qu’en l’état des désordres affectant cet immeuble de façon structurelle, de nature selon l’expert à provoquer des infiltrations, notamment la trop faible pente de la toiture de l’appentis et les désordres relevés au niveau de la rive, du faîtage de la toiture, il convient de retenir que M. O Z a ainsi eu son attention attirée sur ce dysfonctionnement et donc a eu connaissance du vice caché auquel ses réparations provisoires n’ont pas mis fin puisque l’expert l’a ensuite constaté, avant la vente ;

Qu’ayant eu connaissance de ce désordre d’infitration dont l’origine résidait dans la trop faible pente de la toiture de l’appentis, il a eu aussi connaissance de ce même vice affectant de façon identique et pour la même cause l’immeuble mitoyen vendu à M. A ; que s’agissant de ce dernier l’expert judiciaire relève : (page 13 de son rapport) que le vendeur "connaissait le mode de réalisation des ouvrages puisqu’il les a réalisés ; Pour ce qui concerne les fermettes, il avait le plan de pose et a bien dû observer qu’il lui restait du bois de charpente une fois la réalisation terminée. Il savait donc que l’ouvrage n’était pas réalisé correctement, mais je ne peux déterminer s’il avait conscience du risque ou des conséquences de ces réalisations hasardeuses."

Qu’il relève aussi par ailleurs que le permis de construire, déposé par M. O Z, mentionnait bien des doublages de 8+1 et non de 4+1 comme ceux qui ont été mis en oeuvre, ce qui caractérise nécessairement la conscience qu’a eu le constructeur amateur de la non-conformité de l’isolation thermique qu’il a mis en oeuvre, constituant aussi un vice caché ;

Qu’ayant connaissance de l’existence de ces vices cachés, même sans connaître la portée exacte et les risques de ceux-ci, le vendeur qui a construit lui-même l’immeuble et argue néanmoins de sa qualité de profane en la matière, ne peut s’abriter derrière sa méconnaissance prétendue des règles de l’art et de la réglementation en vigueur qu’il se devait de respecter pour édifier lui-même cet immeuble avant de le vendre, pour se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente de l’immeuble à un profane, sans avoir averti au préalable celui-ci de l’existence de ces vices ; qu’en effet ni M. Z, lors de l’expertise judiciaire, ou en première instance, ni M^me B, ne prétendent avoir informé l’un des deux acquéreurs des vices cachés affectant leurs immeubles respectifs avant la vente et dont M. Z, au moins, avait connaissance ;

Que les vendeurs indivis et solidaires ne sont pas de bonne foi notamment en prétendant avoir ignoré l’existence de fuites ou que leur réparation y avait mis fin, alors que l’expert judiciaire relève que leur cause, inchangée depuis la construction des immeubles, résidait

dans la pente insuffisante de la toiture, le défaut des fermettes et les malfaçons du ciment du faîtage, auquel il n’a jamais été remédié pour l’immeuble de M^me X et dans la défectuosité de la pose des fermettes en toiture de l’immeuble identique et mitoyen de M. A, outre le manque de pente du toit de son appentis, également ;

Qu’ils ne sont pas plus de bonne foi à prétendre avoir ignoré le défaut de respect des règles de l’art tenant à l’isolation acoustique et thermique, alors même que l’expert judiciaire a constaté que les doublages mis en oeuvre sur l’immeuble de M. A ne correspondaient pas à ceux prévus dans le permis de construire obtenu par M. O Z lui-même ;

Que les vendeurs indivis ne peuvent donc se prévaloir des clauses d’exclusion de leurs garanties des vices cachés figurant dans les actes de vente des maisons à M. A et à M^me X ;

Attendu qu’il convient donc, par ces motifs, et eu égard à la gravité des conséquences des vices cachés ci-dessus exposés, de confirmer le jugement déféré ayant prononcé la résolution des ventes d’immeubles conclues :

— le 6 mars 2008 entre M. O Z et M^me G B, d’une part, et M. C A d’autre part,

— le 20 janvier 2009 entre M. O Z et M^me G B, d’une part, et M^me I X d’autre part ;

' sur les conséquences de la résolution judiciaire des ventes :

Attendu que le jugement déféré doit aussi être confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution des prix de vente perçus par M. O Z et M^me G B, respectivement à M. C A (72.000,00 €) et à M^me I X (89.500,00 €), ainsi que la restitution par ces derniers des deux immeubles atteints de vices cachés ;

Qu’en application des dispositions de l’article 1645 du code civil, les vendeurs indivis qui connaissaient les vices de la chose sont aussi tenus de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs ;

Que le jugement doit donc être confirmé, sauf à y ajouter la solidarité entre les vendeurs pour toutes les condamnations prononcées contre eux du fait de la résolution de cette vente indivise contractée solidairement entre eux dans les actes authentiques susvisés, en ce qu’il a condamné les vendeurs indivis à payer aux acquéreurs, les sommes par eux exposés au titre des frais des ventes résolues, soit pour M^me I X les sommes, incontestées particulièrement, de :

—  8.000,00 € de frais d’agence payés par M^me I X,

—  2.700,00 € de frais de vente payés par M^me I X,

—  812,66 € de taxes foncières pour l’année 2009 et 869,00 € de taxes foncières pour l’année 2010 ;

Qu’en ce qui concerne M. C A ses demandes de ce chef avaient été rejetées, faute de production de justificatifs ; qu’il présente à nouveau celles-ci par voie d’appel incident et justifie désormais avoir exposés les dépenses suivantes :

—  6.000,00 € de frais d’agence, (facture de commission de la SARL Arch Immobilier du 6 mars 2008 – pièce n°39)

—  2.134,37 € de frais de vente payés au notaire (pièce n°44, relevé de compte établi par M^e Besancenot, notaire à Carcassonne, le 30 août 2012) ;

Qu’il convient donc, infirmant de ce chef le jugement déféré, de condamner solidairement M. O Z et M^me G B à payer à M. C A, à titre de frais occasionnés par la vente, la somme de 8.134,37 € ;

Attendu que M. C A sollicite également la condamnation des vendeurs indivis à lui rembourser le coût des travaux d’amélioration qu’il déclare avoir réalisés dans la maison pendant qu’il en était propriétaire (peinture, carrelage, parquet, pose d’une cuisine, robinetterie, réaménagement du jardin), dans le cadre de l’indemnisation des frais occasionnés par la vente, soit une somme totale de 27.443,94 €, en ce compris une évaluation du coût de sa main d’oeuvre personnelle ;

Mais qu’il ne s’agit pas là de frais occasionnés par la conclusion de la vente résolue contrairement à ce qu’il conclut mais de frais qu’il a volontairement engagés en sa qualité de propriétaire

occupant pour cette occupation ; qu’il ne justifie ni même ne prétend pas non plus qu’il en serait résulté une amélioration ayant généré une plus-value pour l’immeuble restitué ; que cette demande doit donc être rejetée de ce chef ;

' sur les autres demandes de dommages et intérêts :

Attendu que M^me I X sollicite l’allocation d’une somme de 189,48 € correspondant à 11 jours de loyer en janvier 2009, arguant de ce que la locataire en place avait payé d’avance le loyer de 534,00 € à M. Z, ce dont elle atteste (pièce n°45) alors qu’elle-même était devenue propriétaire depuis le 20 janvier 2009 et n’a perçu les loyers qu’à compter du 1^er février 2009 ;

Mais attendu que par l’effet de la résolution de cette vente, M. Z et M^me B sont réputés être demeurés propriétaires de l’immeuble depuis le 20 janvier 2009 et n’ont donc pas l’obligation de rembourser à M^me X la quote-part du loyer perçu par eux pour la période du 20 au 31 janvier 2009 ; que cette demande sera donc rejetée et le jugement déféré confirmé de ce chef, par ces motifs substitués ;

Attendu ensuite que M^me X sollicite la condamnation des vendeurs indivis à lui payer la somme de 20,00 € qu’elle justifie (pièce n°46) avoir déboursée le 15 novembre 2011 auprès de La Poste, pour effectuer son changement d’adresse, depuis la maison acquise auprès des consorts Z-B, XXX à XXX, à sa nouvelle adresse, 20, cité du 8 mai à XXX

Mais attendu que ce changement d’adresse a eu lieu plusieurs mois avant la résolution de la vente de la maison, prononcée par le jugement déféré du 26 avril 2012 et n’est donc pas un préjudice né de la résolution de la vente pour vices cachés ; que cette demande doit donc être rejetée, par ces motifs substitués ; que d’autre part le changement d’adresse de M^me X, près de 21 mois après le dépôt des conclusions de l’expert judiciaire ne peut non plus être qualifié de préjudice causé par les vices cachés relevés par celui-ci, contrairement à ce que conclut aussi M^me X ;

Attendu que M^me X sollicite le remboursement des intérêts et accessoires payés au titre des deux prêts immobiliers souscrits auprès de La Banque Postale pour l’acquisition de cette maison, dont la vente est résolue, soit la somme totale justifiée par les tableaux d’amortissement produits (pièces n°50 à 52) de 6.958,24 €, se décomposant comme suit :

—  1.270,89 € + 335,99 € en 2009,

—  1.404,72 € + 321,83 € en 2010,

—  1.362,49 € + 256,47 € en 2011,

—  1.317,96 € + 188,84 € en 2012,

outre 284,40 € d’assurance crédit (pièce n°54) et 214,65 € de frais de cautionnement (pièce n°55) ;

Mais attendu qu’en application des dispositions de l’article L.312-12 du code de la consommation, la résolution judiciaire de la vente d’immeuble entraîne, en raison de son effet rétroactif, de plein droit la résolution du contrat de prêt, ainsi que l’a rappelé la 1^re chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 1^er décembre 1993 ; qu’il s’ensuit que M^me X ne peut solliciter le remboursement des intérêts et accessoires des contrats de prêts souscrits pour l’acquisition de cet immeuble, résolus du fait de la résolution de la vente ;

Qu’étant créancière du prix de vente de l’immeuble devant lui être restitué intégralement, elle n’est pas non plus fondée à solliciter à titre de dommages et intérêts l’allocation d’une somme représentant, selon elle, la perte d’intérêts du capital de son apport personnel qu’elle prétend qu’elle aurait pu placer depuis janvier 2009 à un taux de 3 %, soit la somme réclamée de 1.575,00 €, étant rappelé en outre qu’elle a bénéficié, de fait, de l’occupation gratuite de l’immeuble durant cette période ;

Attendu que M^me X sollicite également, au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel, le remboursement des frais d’abonnements souscrits inutilement pour la maison litigieuse, sans la contrepartie du paiement d’un loyer à compter de juin 2009 ou de son occupation durant cette période, faute de pouvoir effectuer les travaux dans l’attente de l’expertise judiciaire et donc la louer ; que ces frais justifiés par les pièces produites(n°29 pour EDF, n°31 pour

la Lyonnaise des Eaux, n°32 pour l’assurance de l’immeuble et n°37 pour le téléphone et internet) à hauteur de la somme de 890,64 € + 284,16 € lui seront donc alloués, le jugement déféré étant également confirmé de ces chefs, sauf quant à la solidarité des vendeurs, retenue par cette décision ;

Que par contre, ainsi que l’a exactement retenu le tribunal de grande instance de Carcassonne dans sa décision, les sommes réclamées au titre de la perte de journées de travail, frais de photocopie et de frais de déplacements occasionnés par cette procédure, y compris l’expertise judiciaire, seront appréciés et indemnisés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et non du préjudice matériel imputable à la résolution de la vente pour vices cachés ;

Qu’elle est par contre fondée à solliciter en outre , à titre de frais occasionnés par la vente résolue, le remboursement des taxes foncières acquittées en 2012 (904 €) et 2013 (882,00 €) pour la maison de Villegailhenc (pièces n°49-1 et 49-2) ;

Attendu que M^me X sollicite également l’attribution d’un préjudice de jouissance en alléguant de l’impossibilité de relouer sa maison après juin 2009 en raison du risque d’effondrement de la toiture et arguant d’un loyer de 605,92 € par mois, après révision du loyer convenu, soit la somme totale de 32.719,68 € pour 54 mois, dont elle demande aussi à la cour de la parfaire au jour de l’arrêt ;

Mais attendu qu’il est de principe, ainsi que l’a rappelé la 3^e chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 29 juin 2005, qu’en matière de résolution d’une vente, le propriétaire peut obtenir la restitution des fruits effectivement perçus par le possesseur, laquelle ne constitue que la conséquence légale de l’anéantissement du contrat ; qu’en conséquence le défaut de perception d’une partie des fruits allégués par le possesseur, du fait du vice caché ayant entraîné la résolution de la vente, ne constitue pas un préjudice indemnisable pour ce dernier, vis à vis de son vendeur ; qu’il convient donc d’indemniser M^me X uniquement

pour le trouble de jouissance personnellement subi du fait des conséquences dommageables des vices cachés dans l’occupation de l’immeuble pendant la période où elle l’a possédé, notamment en termes de réduction des conditions d’habitation du fait des infiltrations et désordres susvisés que la cour évalue à la somme de 4.050,00 € ; qu’il convient donc de confirmer, par ces motifs substitués, le jugement déféré de ce chef également ;

Attendu que M^me X est fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice psychologique issu des soucis causés par l’existence des vices cachés et de la nécessité d’entreprendre cette procédure longue et complexe, qu’elle qualifie de préjudice moral et qu’elle justifie par un certificat médical en date du 16 décembre 2010 indiquant qu’elle a dû recourir à la prise d’antidépresseurs depuis 2009, à la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts, le jugement déféré étant partiellement réformé de ce chef ;

Attendu que pour les mêmes motifs, la demande de M. C A, en réparation de son préjudice de jouissance, fondée sur la valeur locative de son immeuble, évaluée à 41.475,00 € doit être rejetée ; que par contre elle doit être accueillie quant au trouble subi dans ses conditions d’habitation durant cette période, d’une maison menacée d’un risque d’effondrement avec les conséquences qu’il invoque sur sa vie familiale, du fait notamment du départ de sa compagne et de leur enfant en août 2011, ce qui n’est pas particulièrement contesté ; que la cour évalue ce préjudice à la somme de 7.350,00 €, confirmant par ces motifs substitués le jugement déféré de ce chef ;

Que le préjudice moral de M. A, pour les causes susvisées, peut être évalué à la somme de 5.000,00 €, le jugement déféré étant infirmé de ce chef ;

' SUR LES FRAIS DE PROCÉDURE ET LES DÉPENS :

Attendu qu’il y a lieu de confirmer aussi le jugement déféré en ce qu’il a décidé d’allouer à M^me I X et à M. C A la somme de 1.500,00 € à chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que devront

leur payer, solidairement entre eux toutefois, M^me G B épouse Z et M. O Z, condamnés sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance, sauf à y ajouter qu’ils comprendront les frais d’expertise judiciaire ayant contribué à la solution du litige ;

Que par contre il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens de cette procédure judiciaire les frais d’hypothèques judiciaires conservatoires prises par les intimés le 19 mars 2012, qui ne sont pas afférents à celle-ci ;

Qu’il apparaît également équitable de condamner l’appelante, qui succombe, aux dépens d’appel et à leur payer une somme supplémentaire de 2.500,00 € à chacun, au titre des frais irrépétibles de la procédure exposés en appel ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de M^me G B épouse Z les frais de procédure qui ne sont pas compris dans les dépens ;

* * * * * * * * * *

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

Statuant, publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Vu les articles 6, 9 et 445 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134, 1315, 1641 à 1645 du code civil,

Reçoit l’appel en la forme,

Déclare irrecevable la note en délibéré de M^me G B, en date du 28 février 2014,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Carcassonne prononcé le 26 avril 2012, mais seulement en ce qu’il a :

— prononcé les condamnations de M^me G Z née B et de M. O Z au profit de M^me I X et de M. C A sans solidarité,

— condamné G Z née B et O Z à verser à I X une somme de 1.175,00 € au titre du préjudice matériel et de 1.000,00 € au titre du préjudice moral,

— condamné G Z née B et O Z à verser à C A une somme de 1.500,00 € au titre du préjudice moral,

— débouté M. C A de sa demande d’indemnisation formulée au titre des frais occasionnés par la vente,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

' Dit et juge que toutes les condamnations à restitution des prix de vente, des frais occasionnés par les ventes, à paiement de dommages et intérêts, frais de procédure et dépens de première instance sont prononcées solidairement entre M^me G Z née B et M. O Z,

' Condamne solidairement M^me G Z née B et M. O Z à payer à M^me X, au titre des taxes foncières par elle acquittées en 2012 et 2013 la somme de 1.786,00 €,

' Condamne solidairement M^me G Z née B et M. O Z à payer à M. C A, au titre du remboursement des frais occasionnés par la vente résolue, la somme de 8.134,37 €,

' Condamne solidairement M^me G Z née B et M. O Z à payer à M. C A et à M^me I X la somme de 5.000,00 € à chacun, en réparation de leurs préjudices moraux respectifs,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à dire et juger que les dépens de première instance comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne M^me G B épouse Z aux dépens d’appel et à payer à M^me I X et M. C A la somme supplémentaire de 2.500,00 € à chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes des parties,

Autorise la SELARL Gourlin-Abdeldejelil-Grange-Trilles , avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

BB