AJ/BLL

Numéro 16/4049

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU

31/10/2016

Dossier : 15/02465

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

SARL ZOO D’ASSON

C/

SCI X
FRERES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 31
Octobre 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Juillet 2016, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame DIXIMIER, Conseiller

Madame Y, Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du 14 décembre 2015 chargée du rapport

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL ZOO D’ASSON

ASSON

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié XXX

Représentée par M^e Z
A, avocat au barreau de
Pau

INTIMEE :

SCI X
FRERES

représentée par ses co gérants en exercice

Maison Brouquet -

XXX

XXX

Représentée par M^e David MONTAGNE de la SCP
MONTAGNE ASSOCIES, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 20 MAI 2015

rendue par le TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE
PAU

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé en date des 2 janvier et 8 février 1973, la SCI X
FRERES a donné à bail à M. B X un ensemble immobilier situé à ASSON (64), à usage de parc zoologique, pour une durée de 12 années à effet à compter du 1^er janvier 1973.

Par avenant du 13 août 1999, les parties ont fixé le loyer à la somme annuelle hors taxes de 34 000 F, soit 5 183,27 .

La SARL ZOO D’ASSON a acquis le fonds de commerce de M. B X le 12 mars 2002 et vient donc désormais aux droits de ce dernier.

Le bail, expiré depuis le 31 décembre 1984, s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte du 9 novembre 2011, la SCI X FRERES a délivré à la SARL
ZOO
D’ASSON un congé pour le 30 juin 2012 avec offre de renouvellement du bail pour une

durée de 9 années prenant effet au 1^er juillet 2012, sollicitant un loyer annuel de 40 000
HT.

Le principe du renouvellement du bail a été accepté par la SARL ZOO D’ASSON, celle-ci précisant toutefois son désaccord sur le montant du loyer proposé.

La SCI X FRERES a donc saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PAU, lequel a, par jugement du 04 novembre 2013, ordonné une expertise avant dire droit sur la valeur locative du bien, confiée à M. C.

Dans le cadre des opérations d’expertise, une difficulté s’est présentée sur le point de savoir si la serre de collection de style napoléonien, présente sur les parcelles, était incluse dans le bail.

Par acte du 27 juin 2014, la SCI X FRERES a assigné la SARL ZOO
D’ASSON devant le tribunal de grande instance de Pau aux fins de voir constater que cette serre est exclue de l’assiette du bail et l’autoriser en conséquence à procéder à son enlèvement sous astreinte.

Par jugement du 20 mai 2015, le tribunal a :

— dit que la serre de collection implantée sur la parcelle cadastrée Section H n°933, commune d’ASSON, est exclue du bail consenti par la SCI X FRERES à la SARL ZOO
D’ASSON,

— autorisé la SCI X FRERES à procéder ou faire procéder à l’enlèvement de celle-ci par toute personne par elle dûment mandatée, après en avoir avisé préalablement la SARL
ZOO D’ASSON, au moins un mois avant l’intervention, de celle-ci, des modalités retenues, ainsi que des personnes désignées pour y procéder,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SARL ZOO D’ASSON aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 7 juillet 2015, la SARL ZOO D’ASSON a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du magistrat de la mise en état du 30 mars 2016, la clôture de l’instruction de l’affaire a été déclarée.

Prétentions et moyens des parties

Selon dernières conclusions du 7 mars 2016, la SARL ZOO
D’ASSON demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— à titre principal,

— juger que la serre est bien incluse dans l’assiette du bail commercial,

— juger que cette serre de collection, tout comme l’intégralité du sol de la parcelle sur laquelle elle est implantée fait partie des biens loués,

— débouter en conséquence la SCI X FRERES de sa demande visant à se voir autoriser à procéder à son enlèvement,

— la débouter plus largement de l’ensemble de ses demandes,

— à titre reconventionnel,

— vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

— condamner la SCI X FRERES à effectuer des travaux de réparation et d’entretien sur la serre, de telle manière que celle-ci puisse être exploitée par la SARL ZOO D’ASSON, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— juger qu’au-delà de ce délai, faute pour la SCI
X FRERES d’avoir effectué les travaux nécessaires, une astreinte de 500 par jour courra à son encontre jusqu’à parfaite exécution de son obligation,

— juger qu’il en sera référé à la cour en cas de difficultés, ainsi que pour la liquidation de l’astreinte,

— à titre subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé la
SCI X FRERES à procéder à l’enlèvement de la serre,

— vu les articles 1719 et 1720, et 1723 du code civil,

— vu l’implantation de la serre au zoo d’ASSON, établissement recevant du public, ouvert toute l’année,

— vu la nature des travaux à effectuer afin de permettre le démontage de la serre, son enlèvement et la remise en état des lieux,

— vu l’absence d’élément fourni par la SCI
X FRERES sur ces travaux et les mesures qu’elle entend prendre afin d’assurer la sécurité du public, du personnel, et des animaux du zoo,

— dire qu’il y a lieu de désigner un expert judiciaire avec pour mission de :

. prendre connaissance des pièces et notamment des devis qui seront fournis par la SCI
X FRERES concernant les travaux de démontage et d’enlèvement de la serre et de remise en état des lieux loués,

. réunir, en vue de les fournir à la cour, tous les éléments sur la nature précise de ces travaux, leurs conditions de réalisation et leur durée,

. dire quelles mesures doivent être prises afin d’assurer pendant toute la durée des travaux la sécurité du public et celle du personnel et des animaux du zoo,

— juger par ailleurs que l’enlèvement de la serre va causer un préjudice à la SARL ZOO
D’ASSON pendant la période des travaux d’enlèvement et de remise en état, mais également au-delà,

— en conséquence donner par ailleurs à l’expert qui sera désigné la mission de :

. donner son avis sur les conséquences qui résulteront des travaux d’enlèvement de la serre et

de remise en état des lieux loués, pour la SARL ZOO
D’ASSON, notamment en termes de perte de chiffre d’affaires, de manque-à-gagner, mais également d’atteinte à sa notoriété,

. donner à la cour tous les éléments pour lui permettre de déterminer le préjudice qui résultera dès lors de ces travaux pour la SARL ZOO
D’ASSON, tant pendant le cours des travaux, qu’après leur réalisation,

. s’adjoindre tout sapiteur de son choix pour l’exécution de cette mission, notamment un expert-comptable pour la question du préjudice,

— juger que la SCI X FRERES devra supporter la provision sur frais d’expertise,

— en tout état de cause débouter la SCI X FRERES de sa demande de condamnation de la SARL ZOO D’ASSON à hauteur de 15'000 de dommages intérêts et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI X FRERES aux entiers dépens, dont distraction au profit de
M^e Z A, ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante relève que si le bail commercial des 2 janvier et 8 février 1973 conclu entre la
SCI X FRERES et M. B X ne vise pas expressément la serre de collection litigieuse, cependant il ne l’exclut pas non plus.

Elle souligne que lorsqu’elle a acquis le fonds de commerce en 2002, la serre faisait partie intégrante du zoo et n’était pas exploitée par un tiers ; qu’aucune restriction de l’usage des lieux loués ne lui a jamais été notifiée par le bailleur.

Elle soutient que le contrat du 23 février 1973, par lequel la SCI X FRERES a consenti à M. D X un bail portant sur l’exploitation de diverses serres, sans autre précision, ne lui est pas opposable dès lors qu’elle n’y était pas partie, soulignant au surplus que ce bail n’est plus en vigueur depuis de nombreuses années, M. D X ayant cessé l’exploitation de sa collection de plantes rares au sein de la serre depuis 2001.

Elle considère par conséquent que la serre est bien incluse dans l’assiette du bail et rappelle à cet égard qu’en application des articles 1719 et 1723 du code civil, le bailleur a l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur de l’ensemble des biens loués pendant toute la durée du bail et qu’il ne peut changer la forme de la chose louée, sans l’accord de son locataire et sans contrepartie.

A titre reconventionnel, elle demande au bailleur de satisfaire à son obligation d’entretien de la serre, soulignant qu’elle a dû fermer son accès au public par mesure de sécurité, compte tenu de son état.

A titre infiniment subsidiaire, si la serre devait être enlevée, elle sollicite une expertise afin de déterminer d’une part les conditions dans lesquelles l’opération de démontage pourrait intervenir, notamment en termes de sécurité, et d’autre part quelles seraient les conséquences financières qui en découleraient pour le zoo.

* * *

Selon conclusions du 24 novembre 2015, la SCI X FRERES demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 788 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 544 et 1 728 du code civil,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— constater que la serre de collection d’époque
Napoléon III implantée sur la parcelle cadastrée Section H n° 933 est exclue de l’assiette du bail consenti au profit de la SARL ZOO
D’ASSON,

— l’autoriser en conséquence à procéder ou à faire procéder à son enlèvement par toute personne par elle dûment mandatée, après en avoir avisé préalablement la SARL ZOO
D’ASSON, au moins un mois avant l’intervention, de celle-ci et des modalités retenues,

— condamner la SARL ZOO D’ASSON à payer à la SCI
X FRERES la somme de 15 000 à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SARL ZOO D’ASSON de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MONTAGNE, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que la relation contractuelle entre les parties est régie par le seul contrat de bail commercial des 2 janvier et 8 février 1973, lequel ne mentionne pas la serre de collection comme faisant partie de l’assiette du bail.

Elle souligne que cette exclusion est d’autant moins contestable qu’à la même époque, le 23 février 1973, était régularisé un contrat de bail conclu entre la SCI X FRERES et M. D X, intitulé ' bail rural d’une propriété horticole', et désignant les lieux loués comme une propriété horticole à usage de jardins exotiques, comprenant un ensemble de serres d’une superficie d’environ 500 m2 et notamment des serres de collection.
Contrairement à ce que soutient l’appelante, il est parfaitement établi que celle-ci avait connaissance de ce bail et que celui-ci est toujours resté en vigueur.

Elle rappelle que la serre est entièrement démontable et qu’il n’existe aucun obstacle matériel à son enlèvement.

Elle souligne que l’obstruction de sa locataire lui cause un préjudice particulièrement important ; qu’en effet, son projet de vente de la serre a été retardé.

MOTIVATION

Le litige entre les parties trouve son origine dans la présence sur l’une des parcelles louées à la SARL ZOO D’ASSON d’une serre de collection de style
Napoléon III d’une longueur de 30 mètres et d’une largeur de 6 mètres, qui a été construite pour l’exposition universelle de 1900, et qui est décrite par l’expert M. C, comme une 'magnifique oeuvre d’art'.

Cette serre, inscrite à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, a été rachetée par les membres de la famille X en 1959, transportée à Asson, et restaurée pendant plusieurs années.

Le bail commercial des 2 janvier et 8 février 1973 conclu entre la SCI X et M. B
X, qui comporte pourtant des éléments précis quant à la consistance des lieux loués, ne fait pas mention de cette serre.

Le bail 'rural’ conclu le 23 février 1973 entre la SCI et M. D X, soit de manière concomitante, vise en revanche expressément des 'serres de collection'.

Le qualificatif utilisé ( de collection), ainsi que les articles de presse versés aux débats, desquels il résulte que M. D
X, passionné d’horticulture, a cultivé au sein de la serre jusqu’en 2001 des cactées et des plantes grasses, établissent de manière certaine que la serre dont il est question dans ce bail est bien celle qui fait l’objet du présent litige.

Ainsi, cette serre a été donnée à bail à M. D X et ne pouvait par conséquent être incluse dans l’assiette du bail commercial des 2 janvier et 8 février 1973 conclu entre la SCI
X et M. B X.

Lorsque la SARL ZOO D’ASSON a acquis le fonds de commerce de M. B X le 12 mars 2002, il n’a pas été fait mention de l’existence de cette serre dans l’acte de cession.

Si la serre n’est plus exploitée depuis 2001, et si le gérant de la SARL ZOO D’ASSON en possède les clés, cependant ces éléments de fait ne sont pas, à eux seuls, susceptibles de démontrer l’existence d’un bail portant sur la serre, d’autant qu’il résulte des courriers échangés entre les parties en 2006 et 2008 que la société locataire avait parfaitement conscience que la serre était exclue du bail, puisqu’il avait été envisagé à cette époque, dans le cadre de négociations, que la serre litigieuse soit louée au zoo, après restauration par la
SCI X FRERES.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la serre n’est pas incluse dans le bail commercial qui lie les parties. Le jugement déféré sera par conséquent confirmé sur ce point.

Il convient par ailleurs, compte-tenu de cette exclusion, de débouter la SARL ZOO
D’ASSON de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI X
FRERES à effectuer des travaux de réparation et d’entretien sur la serre, ajoutant de ce chef au jugement déféré.

Si aucun obstacle juridique ne s’oppose à ce que la SCI
X FRERES procède à la vente de la serre, cependant il apparaît nécessaire de recourir à une expertise préalablement à son enlèvement.

En effet la serre est entièrement vitrée, comporte plus de 10 000 vis à métaux, et se trouve adossée à des soubassements en béton qu’il conviendra nécessairement d’enlever.

Par ailleurs elle est située à l’entrée du zoo et n’est pas isolée, que ce soit des animaux, qui circulent librement, ou du public.

Une expertise est donc nécessaire pour déterminer de manière précise les conditions dans lesquelles l’opération de démontage pourrait intervenir et le préjudice susceptible d’en découler pour le zoo, pendant l’exécution des travaux.

En revanche il n’y a pas lieu de donner mission à l’expert de donner son avis sur les éventuelles conséquences financières pour le zoo en termes de perte de chiffre d’affaires, de manque-à-gagner, et d’atteinte à sa notoriété, dès lors qu’il vient d’être jugé que la serre n’était pas incluse dans l’assiette du bail et que la SARL ZOO D’ASSON ne peut pas se prévaloir d’une simple situation de fait.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il convient de surseoir à statuer sur la demande de la SCI X aux fins de se voir autoriser à procéder à l’enlèvement de la serre.

Le comportement fautif de la SARL ZOO D’ASSON n’étant pas établi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI X FRERES de sa demande de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que la serre de collection de style Napoléon III implantée sur la parcelle cadastrée
Section H n°933, commune d’ASSON, est exclue du bail consenti par la SCI X
FRERES à la SARL ZOO D’ASSON,

— débouté la SCI X
FRERES de sa demande de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Déboute la SARL ZOO D’ASSON de sa demande reconventionnelle en exécution de travaux,

Sursoit à statuer sur la demande de la SCI X aux fins de se voir autoriser à procéder à l’enlèvement de la serre,

Avant-dire droit sur ce point ordonne une expertise confiée à M. C, demeurant XXX :

. prendre connaissance des pièces du dossier,

. fournir à la cour tous les éléments sur la nature précise des travaux à effectuer, au titre du démontage, de l’enlèvement de la serre, et de la remise en état de la parcelle, ainsi que leurs conditions de réalisation et leur durée,

. dire quelles mesures doivent être prises afin d’assurer pendant toute la durée des travaux la sécurité du public et celle du personnel et des animaux du zoo,

.donner à la cour tous les éléments pour lui permettre de déterminer le préjudice occasionné par ces travaux pour la SARL ZOO D’ASSON,

. s’adjoindre tout sapiteur de son choix pour l’exécution de cette mission, notamment un expert-comptable pour la question du préjudice,

. faire toutes observations utiles,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d’appel dans les quatre mois de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, l’expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport,

Dit que la SCI X FRERES devra consigner dans le mois de la présente décision la somme de 1 500 à la Régie d’Avances et de Recettes de la cour destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

Dit que l’expertise se déroulera sous le contrôle du magistrat de la cour chargé des expertises,

Sursoit à statuer sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Réserve les dépens.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame E SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT